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奇妙的经营模式—万达广场

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万达广场这名字在中国可以说是接近无人不识的,因为大连万达这集团在短短8年已在全中国发展了30多个购物中心,现在还新加10多个商场,预计在未来5年之内万达广场可以在全中国各地增至50多间。

大家都可能会奇怪地问,为何一间发展商可以在如此短时间之内有如此急速地发展至这规模呢?

万达集团的经营模式可以说是超级奇特、甚至可以说是世间罕见。 因为一般的商厦和购物中心多数都是由发展商长远经营的,所有店铺都是作招租之用,投资期大约7年,店铺的租金将视作为集团长远而稳定的收入来源。

不过,万达集团就奇妙地运用了住宅的经营模式来发展商场,首先他们把整座商场分成各单元,每个单元的二楼和三楼都以低廉的租金租给大型商户如Wallmart、华纳兄弟电影院等,而首层则分割成不同的小商铺,并出售于小商户。 他们的销售手法都是Wallmart和华纳兄弟电影院等大商户都会吸引大量的人流,而小商户是可以借着这些高人流而带来新商机,所以这些小店铺的售价都比一般街铺还要昂贵。

由于发展商可以出售小商铺来套现资金,因此他们便可以在短时间之内急速地发展其他物业,再加上有Wallmart和华纳兄弟电影院等大商户签下长期租约,这亦为集团带来稳定的收入来源,因此银行亦愿意协助集团继续发展,因此万达集团可以在奥运前后的3年之内兴建差不多30多个购物中心,即是差不多一个月兴建一个新购物中心。

从财务的角度来看,这样的经营模式是没有问题,但是为何其他发展商没有行同样的道路呢?

一般发展商只会把整个商场全部出租或全部出售,因为如果出售了个别商铺的话,就等如把该店铺的管理权同样出售,因此他们便可以再转售或经营其他的生意,甚至不合法的生意。 所以,一般的发展商不会把店铺局部出售给小商户,因为担心他们将来可能会经营不能预计的生意,从而影响了整个商场的气氛和格调。

在一般情况下,大商户随时投诉发展商他们邻近店铺的质素,担心不合格调的店铺会影响他们的生意,所以发展商多数会只会出租店铺,务求把店铺选择留在自己手上,就算需要套现资金,发展商都只会把商场的股份出售给别的财团,在极少情况下才会把个别店铺出售给小商户。 就算真的要把店铺出售给小商户,都是会把整个商场出售,而不会局部出售,(如果资料无错的话,香港旺角的信和广场则是把全个商场出售给小商户,所以商场曾有一段时期出现不法份子的情况)。

万达都自然会出现类同的情况,因为个别店铺已出售给不同的小商户,所以当个别店铺转手/转租后,就自然出现难以预计的情况。 不过,发展商处理的手法确实很特别,他们把进出入大租户的主要通道设计在小商户的旁边,所以人客可以不需要经过小商户的范围,而直接进入大租户,因此就算首层的空间比较混乱,但都可以对大租户做成影响,所以部份万达广场是分割成不同的单元,各单元是不会互相连接。 不过,近年新发展的万达广场好像已改变了一些经营模式,大家有没有更多资料。

坦白说,在中国的小商户如果希望和大租户竞争的话,就确实要出奇制胜。 因为Wallmart和Carrefour这些大租户,他们的经营模式是以本伤人,他们可以在全线产品中找一些产品出来「杀价」,成本价$10,售价可以是$9,利用个别低价产品来吸引大量人流,而在其他产品获利。 他们在个别产品亏损少少,但在其他几千种产品中赚回来,亏损的则当作推广费用。

在个别的项目中,Carrefour更会大规模地招租整个商场来经营,然后把个别空间转租给其他小商户,同样利用大租户、多人流的招租技良来吸引小商户。 这分租的收入更是他们主要的收入来源,因此他们可以用更低廉的价格来打跨其他竞争对手。

因此各小商户在开业前,请先作出仔细的商业分析和风险管理。




奇妙的經營模式—萬達廣場

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萬達廣場這名字在中國可以說是接近無人不識的,因為大連萬達這集團在短短8年已在全中國發展了30多個購物中心,現在還新加10多個商場,預計在未來5年之內萬達廣場可以在全中國各地增至50多間。
大家都可能會奇怪地問,為何一間發展商可以在如此短時間之內有如此急速地發展至這規模呢?
萬達集團的經營模式可以說是超級奇特、甚至可以說是世間罕見。因為一般的商厦和購物中心多數都是由發展商長遠經營的,所有店鋪都是作招租之用,投資期大約7年,店鋪的租金將視作為集團長遠而穩定的收入來源。
不過,萬達集團就奇妙地運用了住宅的經營模式來發展商場,首先他們把整座商場分成各單元,每個單元的二樓和三樓都以低廉的租金租給大型商戶如Wallmart、華納兄弟電影院等,而首層則分割成不同的小商鋪,並出售於小商戶。他們的銷售手法都是Wallmart和華納兄弟電影院等大商戶都會吸引大量的人流,而小商戶是可以借著這些高人流而帶來新商機,所以這些小店鋪的售價都比一般街鋪還要昂貴。
由於發展商可以出售小商鋪來套現資金,囙此他們便可以在短時間之內急速地發展其他物業,再加上有Wallmart和華納兄弟電影院等大商戶簽下長期租約,這亦為集團帶來穩定的收入來源,囙此銀行亦願意協助集團繼續發展,囙此萬達集團可以在奧運前後的3年之內興建差不多30多個購物中心,即是差不多一個月興建一個新購物中心。
從財務的角度來看,這樣的經營模式是沒有問題,但是為何其他發展商沒有行同樣的道路呢?
一般發展商只會把整個商場全部出租或全部出售,因為如果出售了個別商鋪的話,就等如把該店鋪的管理權同樣出售,囙此他們便可以再轉售或經營其他的生意,甚至不合法的生意。所以,一般的發展商不會把店鋪局部出售給小商戶,因為擔心他們將來可能會經營不能預計的生意,從而影響了整個商場的氣氛和格調。
在一般情况下,大商戶隨時投訴發展商他們鄰近店鋪的質素,擔心不合格調的店鋪會影響他們的生意,所以發展商多數會只會出租店鋪,務求把店鋪選擇留在自己手上,就算需要套現資金,發展商都只會把商場的股份出售給別的財團,在極少情况下才會把個別店鋪出售給小商戶。就算真的要把店鋪出售給小商戶,都是會把整個商場出售,而不會局部出售,(如果資料無錯的話,香港旺角的信和廣場則是把全個商場出售給小商戶,所以商場曾有一段時期出現不法份子的情况)。
萬達都自然會出現類同的情况,因為個別店鋪已出售給不同的小商戶,所以當個別店鋪轉手/轉租後,就自然出現難以預計的情况。不過,發展商處理的手法確實很特別,他們把進出入大租戶的主要通道設計在小商戶的旁邊,所以人客可以不需要經過小商戶的範圍,而直接進入大租戶,囙此就算首層的空間比較混亂,但都可以對大租戶做成影響,所以部份萬達廣場是分割成不同的單元,各單元是不會互相連接。不過,近年新發展的萬達廣場好像已改變了一些經營模式,大家有沒有更多資料。
坦白說,在中國的小商戶如果希望和大租戶競爭的話,就確實要出奇制勝。因為Wallmart和Carrefour這些大租戶,他們的經營模式是以本傷人,他們可以在全線產品中找一些產品出來「殺價」,成本價$10,售價可以是$9,利用個別低價產品來吸引大量人流,而在其他產品獲利。他們在個別產品虧損少少,但在其他幾千種產品中賺回來,虧損的則當作推廣費用。
在個別的項目中,Carrefour更會大規模地招租整個商場來經營,然後把個別空間轉租給其他小商戶,同樣利用大租戶、多人流的招租技良來吸引小商戶。這分租的收入更是他們主要的收入來源,囙此他們可以用更低廉的價格來打跨其他競爭對手。
囙此各小商戶在開業前,請先作出仔細的商業分析和風險管理。