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香港人的家(2) – 宁要露台不要厨房

图片注解 : 这个其实不是露台,而是环保露台 + 工作平台的合并露台,由于法例规定工作平台必须要通风,所以工作平台部份是金属栏杆、露台部份是玻璃栏杆的奇怪设计,不过这样的设计已经不再被屋宇署批准,所以很多新屋苑的主人房会有一个 1.5m 2 极其细少的小露台,而客厅则有一个较大的露台。
续上会,近10 年内在香港出现了一个极度的奇怪现象,发展商密愿把厨房面积尽量把厨房面积压细,有时甚至完全牺牲厨房,只为单位提供开放式厨房。起初很多小市民都以为发展商是希望尽量扩大客厅的面积,让买家对室内空间感好一点。不过残酷的现实并不如此,因为根据屋宇署和其它部门制作的联合作业备考(Joint practice note) ,每一个单位是只可以有一个环保露台及工作平台,而这些环保露台及工作平台是可以不纳入建筑面积之内,但自然是属于销售面积的部份之一。

因此部份发展商便在一些次级地皮兴建一些超微型的单位,务求尽量增加单位数目并从而增加环保露台及工作平台的数目,而它们就自然享有更多的豁免面积。若用实际的例子来说明,每个环保露台的最少面积=2m 2 , 工作平台的面积 =1.5m 2

如果一个地盘的总建筑面积= 10,000 m 2 , 而发展商兴建 50 个 200 m 2 单位或 200 个 50 m 2单位 , 就会出现以下的情况:

50 个单位 : 50 个工作平台 +50 个环保露台 = 50 x 1.5m 2 + 50 x 2m 2 = 不少于 175m 2 ( 注 )

200 个单位 : 200 个工作平台 +200 个环保露台 = 200 x 1.5m 2 + 200 x 2m 2 = 500m 2

1m 2 = 约 10 平方尺 , 如果 1 平方尺的售价是 $10,000, 而发展商可额外增加约 325 m 2 (3250多平方尺 ) ,发展商便可以完全合法的情况下多赚 325 0 x 10,000 = $32,500,000

由以上例子所见,如果该地段是适合作细单位的发展用途,发展商便尽量压细厨房和厕所面积, 务求在可建面积之内建造多一些单位,从而争取多些环保露台和工作平台 , 因此香港便出现了很多超细型而没有厨房的 Studio flat 。

如上一篇提述,根据屋宇署新的作业备考, 发展商只可以 10% 的总建筑面积属豁免面积,  而50% 环保露台面积需计入建筑面积之内,将来的情况可能会改善一点, 但是文中所述的超另类住宅在香港出现了不少。

注: 工作平台的面积必须在 1.5 m 2 , 环保露台的面积是介乎2-5m 2 , 并且是等如 UFS(Usable floor space) 的 4%,因此 200 m 2 的单位是可以享有更大的环保露台,因此以上的例子只例明为最小的豁免面积。“ UFS "指楼梯、楼梯大堂、升降机平台、用于提供水厕设备、尿厕、洗手盆的空间及任何升降机、空调系统或类似公共设施的机械所占用的空间以外的任何楼面空间。




香港人的家(1)

近日有内地的朋友问及关于香港房地产的问题,所以我便顺手写一下关于香港的住宅。

当大家游综香港时会否发现香港的住宅大厦多数会是首三层是停车场或商场平台,平台之上便是一座密密麻麻的住宅大厦。这类型的建筑可以说是香港独有的建筑群,出现这样的设计并不是因为香港建筑师的偏好,而是与香港的建筑物条例很有关系。

根据香港建筑物条例123 条表一,如果在首15m 的空间内全是非住宅部份的话便可以享有100% 覆盖率,因此如果一座大厦的首15m 全是商场或停车场的话,发展商便可以用尽整幅土地,而且低层的空间是适合作商业用途。假若在旺区的停车场和街铺就更是会生金蛋的金鸡所以发展商就自然寸土必争地发展,因此香港的街道便如此挤迫。

同样因为这个原因令到香港如此困难地找到合适的地方作私营的老人院,因为香港的老人院的牌照是只容许老人院设在建筑物24m 部份之内,但可惜的是香港大部份的平台都用作商业(非住宅的用途,所以老人院这类属住宅类别的功能便不能设在非住宅性质的平台,否则便违反了这项建筑物条例因此若要在香港找到合适的老人院用地绝不容易。

 

全球独有的建筑元素— 超巨型的窗台和会所

除了 ​​平台建筑之外,香港亦同样出现了另类独一无异的建筑设计— 超巨型的窗台和会所,这些建筑元素的出现绝不是偶然。香港 政府容许窗台从大厦多延伸500mm ,而这部份是不计算入建筑面积,但是这些面积可计算入销售面积之内,因此发展商就自然用尽这些另类免费得来的额外销售面积。再者在2000 年左右,香港开始流行使用预制件来兴建大厦,所谓预制件就是部份建筑部件已在工厂生产好之后才送往地盘处安装,由于一大部份的工序已在工厂完成,所以减省了不少时间和地盘附近的噪音问题,因此政府亦容许300mm 厚的预制件部份纳入 ​​豁免面积之列。正因这个因素,发展商便利用预制件的技术来建筑住宅大厦的外墙和窗台部份,所以发展商便可以建筑一个300mm +500mm 厚的窗台预制件厚度窗台容许的面积),因此香港便出现了这些超巨型、甚至可以作睡床之用的窗台。

至于一直让人诟病的超豪华而又没人用的会所,这些巨型会所的出现亦因为香港政府希 ​​望私人发展商在其物业范围内为居民兴建一些康乐设施,务求减少对公营康乐设施的压力。因此政府容许私人发展商的5% 总建筑面积作住客会所之用,而这些面积亦自然属豁免面积之内。不过,一些室外游泳池、网球场、蓝球场则不属于这5% 总建筑面积之内,因此发展商便可以建设一个超巨型的会所,室内会所部份占5% 建筑面积,而室外部份则全属发展商自由发挥。

 

不过,这些设施随着曾特首在2010 年的施政布告之后,发展商只能建造100mm 厚窗台、150mm 厚预制件,而最重要是只能容许10% 的总建筑面积属豁免面积所以这种失控的情况则可能改善但是在我们的都市里则仍有为数不少的超巨型窗台住宅。