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他─可能是香港最无耻的建筑师

 

这几天写了一些关于日本建筑界的事情,就突然令我想起关于一件香港极度经典的事情,亦成为了香港建筑界的教材。其实写这篇文章前我都想了很久,因为这件事可能勾起不少人伤心的回忆,但是这件事已成为教材,亦已不是行内的秘密,所以我便避重就轻地说一下。

这件事是发生在1998-1999年,当年有一间相当之大的则楼,全盛时期有200人以上,而且这则楼亦收购了一间英国则楼在香港分部的50%股权。这则楼是负责本地一般性的建筑项目,而他收购的英国则楼就专门负责学校和医院的设计。因此,便可以互相合作来接合不同的生意,争取不同的项目。

但是在1997年地产下滑之后,香港则楼生存困难,而国内的房地产亦未开始发展,再加上当时未有京奥、世博等盛事,亦没有CEPA。因此,香港则楼的唯一生存的希望便是政府、地铁、九铁等项目。

这则楼的老板为了争取生意便不惜向九铁职员行贿,但之后当然被廉政公署调查并作出起诉。在审讯开始前,这名行贿的则师便突然转为廉政公署的污点证人,向廉政公署供出所有受贿的人物,而他换来便是不获起诉,因此无罪释放。

虽然他没有被廉政公署起诉,但是他的确曾有犯罪,所以建筑师学会当然需要向他作出处分,被裁定停牌3年。

当一间则楼有官司缠身的时候,很多客户当然离他而去,最后亦只有走上结业之路。当这则楼结业的一天,职员还如常上班,只是看到警察部在公司门前,对他们说公司结业了,你们可以进去拿回自己的物件。这名则师不单长期服务金没有发给员工,而且连最后一个月的工资同样没有发给员工,有部分员工是由开业的一年便替他打工至最后一年,但想不到劳心劳力地工作10多年,换来只是这样的下场。

这公司的高层员工在结业后便自立门户,但是为了希望继续跟进前公司的项目,于是便需要向前公司收购相关图子,据闻是每张500港元。这公司最后当然以法律的安排下处理破产的事情,员工最后由劳工处协助之下收回最后一个月工资,但是其他晒图公司、物料供应、其他种种的供应商都不能收回他们的钱。

虽然这名老板欠下人不少钱,但是他还可以在大酒店中用膳,继续享受他的生活。最奇怪是他在3年之后,竟然可以胆敢再次向建筑师学会申请复牌,好让他东山再起。

这名建筑师的设计虽然不是特别优胜,但是他在国内的人际网络很好,所以总能找到不少生意。每一次我听到有人讲起他的事迹时,大家都说他是相当聪明,懂得在适当的时候转为污点证人,亦在适当时候结业,亦懂得善用公司的资产来卖给他的员工,并且懂得如何使用他的人际网络,但是他的所作所为就永远成为大家的教材。

由于这件事关连的人和公司都很多,所以知道这事的人亦不少,但我不想敝部落变成一个是非之地,因此烦请知道内情的人都不在网上公开关键人物的姓名和相关资料,就让这件事继续单纯地成为香港建筑界的教材而已。

下一篇是黑川纪章的建筑。

 




旧区重建- 中环街市(包浩斯建筑篇)

当大家看到上两篇剪报时,大家会看到一大堆名词: 补地价、勾地、勾地表、历史建
筑、法定古迹、地政总署、古物咨询委员会。

这些名词表面上没有什么关系,但是直接影响每一个香港人,今日会一次过为大家
解释这些名词和个中关系。

 

在香港建楼前就当然是需要买地,但是买地的意思并不是购买了这块土地,而只是购买了土地的使用权。因为香港所有的土地是属于香港政府的,除了在金钟花园道的St. John’s cathedral之外,因为这块教会地皮是永远批给圣公会的,而圣公会的拥有
权是属于英国皇室的,所以这块地在法理上是永远属于英女皇的。

除了这块土地之外,其他的土地是有地契的,在地契上是列明了这土地的使用年限,年限多数是99年。但有部分的年限是少于99年,但亦有年限是达至999年。999年限的情况就多数是属于香港早期的教会用地或老牌学校用地,香港大学主楼的年限便是999年。
如果年限到期,地主便需要向地政总署申请续期,现在所有土地都会自动续期至2047年,因为是中共答应港人50年不变的原因。到2047年后又如何? 现在没有人知道。

所以在香港买卖居屋时,新业主是需要补地价。因为政府出售居屋给第一手业主的
时候,只出售楼宇的成本,而没有把地价句含在内,因此随后的业主是需要补回地价给政府。

香港的地不是所有的地皮都是可以随时向政府购买,地政署会列出愿意出售的地皮
在勾地表之内,任何人仕可以向地政总署申请把某一块地皮从勾出,然后公开拍卖,这过程便是「勾地」。

如果发展商要把某一块地皮勾出的话,便需要向地政署保证会以底价购入,而勾地
价就最少是底价的80%,这样地政总署便可以确保勾出的地皮会有一定的收入,因为
卖地是政府收入的主要来源之一。
换句话说,地政署便决定了政府每个财政年度的主要收入之一,他们的决定举足轻
重,而且直接影响了所有的香港人。

一块地皮如何成功被勾出? 勾出的价格是如何决定? 这是没有人知道,而且是香港
地产界的一个天大的秘密。因此,香港的发展商必定有出身地政总署的高手坐镇,因为发展商除了要勾地之外,还不时需要修改地契。这一门功夫绝对是这些高手的成名绝技而且只会传给自己的派系。

同样的情况亦会发生在市区重建局,因为市建局会负责发展旧区重建,而且多数会
与发展商合作,因此发展商自然会向这些高手招手。

至于楼宇评级,古物咨询委员会会为香港旧建筑进行历史评级,级数为一至三级和
法定古迹,三级是最低级的历史价值,一级为最高,在一级之上便是法定古迹。
评级的标准当然是取决于建筑物的历史价值,但是标准没有清楚地列明,一切取决
于古物咨询委员会的委员。

级数的高低代表是业主可以修改历史建筑的程度,如果业主需要修改/拆卸被评级楼
宇时,虽要向屋宇署申请。如果是法定古迹的话,便需要完件保留。

举一个实际例子: 立法会大楼是法定古迹,皇后码头、香港大学主楼是一级历史建
筑,而北角旧皇家游艇会是二级历史建筑。

因此,政府拆卸皇后码头时是受到相当大的批评,因为香港其他的二级历史建筑都
受到相当大的保护,连要钻墙加一条水喉等小型工程都需要经过多番审批,如要拆卸的话更接近不可能。

不过,香港政府在皇后码头的事件中,解释皇后码头只是一级历史建筑而不是法定古迹,所以政府可以合法拆卸。因此,政府在皇后事件中尽显官字两个口的作风,对非政府的历史建筑的发展就多番留难,而政府自己就一舜间违反自身定下的标准。

讲回香港中环街市的例子,中环街市现在是三级历史建筑,属最低级别。虽然古物咨询委员会考虑把这建筑物提高评级,但是都未成事实。除非中环街市被评为法定古迹,否则还未可以确定它的命运。

关于包浩斯(Bauhaus)建筑风格,这到底是什么呢? 而且香港
到底有多少座包浩斯建筑建筑?

包浩斯建筑风格大约流行于1920-1940年代,由于第一世界大战后的德国是相当贫穷,而且大量房屋和建筑物都在战争中被炸毁,所以当时的德国是急需重建大量的建筑物,让国民重投生活。

 

但是当时的德国不可以沿用欧洲常见的古罗马式、维多利亚式、爱德华式等旧有模
式来建造房屋,因为战后的德国根本没有如此多的资源来建造美伦美玩的建筑物,
只能采取简单而直接的方法来兴建。

 

包浩斯建筑方式就是用最简单而且最直接的方式来建造一座大厦,完全放弃欧洲文
艺复兴时代而引发的建筑风格,不会再花大量的资源来雕刻各建筑部分。这是与文
艺复兴时代所盛行以美学为先的建筑方式是截然不同,而且亦放弃了沿用多年的黄
金比例,因为包浩斯建筑方式是主张建筑物应该以功能为先,外型其次。因为包浩
斯建筑方式是以实用为主,所以设计建筑物时不会再刻意美学观念来设计,亦不会
盲目地跟从黄金比例来设计大厦外型,反而主张建筑物的外型是应该根据建筑物的
内部空间来调节。

 

这一种实而不华的建筑方式在第一次世界大战之后,便短时间内流行起来,虽然这
些建筑物的外型平凡,甚至可以说是丑陋,但这是相当低成本而且高效益的建筑方
式,能够短时间之内解决人类对建筑物的需要。再加上混凝土的兴起,所以令包浩
斯建筑方式的灵活度变得更大,而且可以更切合功能上的需求。

 

顺带一提,其中一个发动包浩斯建筑风格的人是德国的Walter Gropius,随后他移
居至美国并在哈佛大学任教建筑,他其中一名学生便是著名华人建筑师─贝聿铭。
而Walter Gropius所倡议的实用主义 (Form follow Function) 虽然未必成为建筑
界的主流,但是的确影响了建筑界数十年,直至去到解构主义的兴起而出现了改变。
香港到底有多少包浩斯式的建筑呢? 据我所知,应该就只有中环街市和湾仔街市两
座建筑物的,因此中环街市对香港建筑史来说是相当珍贵。

 

不过,可惜的是实用主义的建筑并不美观,在都市中绝不起眼,因此在市民心中保
留的价值不高,而且中环街市到现在为止还未找到什么新的功能,所以如果只为保
育而保育的话,的确欠缺说服力。因为市民不会毅然放弃80亿,而换来一座长期空
置的历史建筑,一座空置的历史建筑物只是都市中的巨型垃圾。

 

虽然香港建筑师学会都倡议保留中环街市,但以我估计这方案不会得到大部分建筑
界同业的支持。因为香港已经很少发展项目,地标项目更是少之有少,所以相信不
少则楼老板都看中了这块地皮,如果要得到众多则楼的支持的话,好像比较困难。
我个人估计如果要完汁完味地保留中环街市的可行性不高,因为这地皮实在太珍贵,
而且建筑物的外立面并不吸引。所以极可能是保留原有建筑的一部分并改作为商场,
之后再拆卸一部分来兴建摩天大厦,这样便好像可以平衡发展和商业利益(典型官话
)。




政府如何协助市民置业呢?

昨日香港财政政司公布了财政预算案,当中提及协助市民置业,而这一点我亦早前曾和一名传媒朋友讨论过,今日便把当日谈论过的内容在这里转载,让大家讨论一下。
现在香港是有提供作出租之用的政府屋「公屋」,亦有作出售之用的政府屋「居屋」。如果要入住这些政府屋都需要进行入息审查,要资产值低于某一个数目之后才可以批准。
整个计划的本身是希望为中层或以下的市民带来住屋上的保障,而居屋的计划更是以低于市价来出售单位给市民。如果市民需要转售单位的话,便需要补回差价,俗称「补地价」
但是香港政府曾经在1998-2003年胡乱推出大量的公屋和居屋,令香港的物业市场因供求失衡而做成巨大的破坏。所以,我建议政府可以同时提供出售和出租的「政府房屋」,出售的数量和地区则视乎当年的需求和楼价的发展,务求利用更改供求的关系而令楼价平稳发展,如果供应过量便把「政府屋」用作公屋出售,这便不会因供求失衡而做成负资产。
至于现在已建的政府屋,我不建议政府动用公款一次过协助小业主补回差价,然后再分期归还给政府。因为这样一来动用大量公款、第二小业主形同多了一大笔债项。
至于经银行按揭贷款来补回差价的话,就更加不受欢迎,因为小业主除了多一笔债项之外,亦要付一大笔利息,如果万一遇上失业或经济转差时的话,便可能令小业主破产或变成负资产。
所以,我建议政府可以将政府屋「股份化」,首先小业主先以现在的模式来供款购买楼价,然后可以再附加一定款项来购买地价。
小业主从每月供款中,购买一个百份比的楼价和地价,万一遇上失业或经济转差时的话,小业主便把这些「股份」卖回给市场,而他自己不会因为不能供款而被迫收楼,又或者在出售时要被迫要补回负资产的差价而变得一无所有。
举一个实际例子:
居屋单位:$1,000,000
地价: $1,000,000
陈先生每月供款: $15,000
在假设没有利息的开支情况下,经过5年供款:
陈先生总供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000
陈先生占此单位的股份% =  $900,000 / $2,000, 000 = 45%
但在5年后,经济大幅转差,楼价大跌,居屋单位+地价价格下降至$1,500,000,而陈先生因长期失业而无力供款,陈先生便可以将其45%业权出售于市场。
即是:
陈先生的出售价: $1,500,000 x 45% = $675,000
陈先生的亏损: $900,000 – $675,000 = $225,000
陈生生虽然出现亏损,但是不是一无所有。
而政府可以把余下的55%业权按现价出售于新的买家,而又或者仍以$2,000,000的原价出售于新买家,所以政府可以说是封了亏本门。
如果楼价上升的话,陈先生当然可以以相同的情况来出售单位的业权,只不过是有营利而已。
至于地契方面,可以在合约上预先列明,地契仍归政府所有,直至陈先生100%完全购入单位后,才可以拥有地契。虽然陈先生不可以用现有的单位来按给银行作抵押,但相信这情况算是少有出现的。
如果以相同的例子,用现有的出售方式来比较:
居屋单位:$1,000,000
地价: $1,000,000
陈先生暂时不补地价,只单纯购买单位。
陈先生总供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000
如果单位价格5年后大幅下跌至$800,000,而陈先生因长期失业而无力供款,需要被迫出售单位。
陈先生就算找到新买家,他都需要另外向政府填补$200,000的差价,但试问一个长期失业的人何来$200,000来补差价,而且陈先生已供的$600,000都变得一无所有。
最重要的是,政府在这件事件上是没有任何得着,因为政府的收入都是$1,000,000。
所以,我认为如果政府有心帮助市民置业的话,便需要在政策上作出调整,令市民可以在经济转好和转坏的情况都可以有方法找寻出路。
当然我的建议还有很多不足之处,很多细节需要加上,但是在大方向上我认为是可行的。



三不管的地方─九龙城寨

 
相信很多人都知道九龙城寨现在已经清拆了,只留下局部的古建筑,其余都改为城寨公园,不过这地方确实曾是破尽了很多的香港的纪录:
1)      全香港最高密度的住宅区
2)      全香港最多僭建楼宇的住宅
3)      全香港最多无牌医生、牙医的地方
4)      全香港最多无牌食食肆和工厂的地方
5)      全香港最大型的黄、赌、毒的地方
6)      全香港最大型的清拆工程
九龙城寨有如此特别的地位,完全是因一场战争所至,这就是改变了香港命运的战争─鸦片战争。当满清在第一次鸦片战争战败之后,签下了历史有名的《南京条约》,香港岛和九龙半岛便以界限街以南为界,割让给英国。到第二鸦片战争之后,英国为加强在中国的利益,便租借新界和离岛99年,到期为1997年。
但当英国租用新界时,九龙城寨的管治权仍为满清所有,而且是满清官员的办公的地方,地位有如现今的领使馆一样。但在1899 ,英人接管新界之际,遭乡民反抗,英国便派皇家威尔士火枪队员和100 名香港义勇军在九龙城码头登陆,开进九龙寨城。两广总督逐派遣六百人入寨城。英人为认为此举乃煽动新界居民抵抗英国管治,于是强行驱逐寨城内的中国官员和驻军,因此九龙城寨曾一度荒废。
直至日治时,由于要扩建启德明渠和机场的关系,而拆卸了所有的城墙。当日本战败之后,九龙城寨成了露宿者的聚居地。在1948年,香港警察曾尝试入城整顿,但未能成功,此事更引起广州市民发起反英示威,焚毁英国在沙面的驻广州总领事馆,时任广东省政府主席的宋子文与英交涉,拒绝英人在寨城的权利,而广东省宝安县长王启俊更亲临城寨巡视,宣示主权。
由于在1948年发生国共内战的关系,再加上山高皇帝远,九龙城寨自然成了一个「三不管」的地方(即中国政府不能管,英国政府不能管,香港政府不能管)。由于香港警方没有管治权,九龙城寨顿时成为黄、赌、毒的集中地,无论色情场所、赌档、鸦片烟馆、海洛英馆、狗肉食堂等四处林立。另外,拥有中国或台湾执照的医生、牙医、中医亦纷纷在这里聚集起来,成为香港的另一个特殊「自治区」。
到1973-74年,香港警察派出过3,000人强进城寨,铲除城寨内的非法势力,城寨内的非法活动虽然减少,但仍然以不同的形式来进行。
另外,由于城寨内的建筑完全未经都市计画,城寨环境卫生恶劣,居民用水来自8条公家的水管或水井,而且非法扩建、僭建严重,街道狭窄如走廊。因此,香港政府最后在1994年决定把九龙城寨清拆并改建成公园,当时这工程是全世界最大型的清拆工程 (现在最大的清拆工程应该是长江三峡两岸的工程)。
现在公园内两块城寨南门原为城寨的正门,它们分别刻有「南门」及「九龙寨城」字样。其他的遗迹还包括城寨城墙残存的墙基、东南两门的墙基、一条沿城寨内墙建筑的排水沟及旁边的石板街。其余的文物就有三座炮、石梁、对联及柱础等亦被一一保留下来。
九龙城寨在拆毁之前有50,000多名居民,以城寨面积0.026平方公里推算,城寨人口密度为每平方公里1,923,077人,是全世界人口最密集的地方。因此吸引了世界各地不少学者来这处参观和作研究,英国有两名摄影师/作者曾在拆卸前访问了访处的居民,并写成《City of darkness, Kowloon walled city》,日本亦有考察团到这处作测量,成龙的电影《重案组》和小池一夫/池上辽一的《泪眼煞星》亦曾以此为一个场景。
在外人眼中,九龙城寨是人间地狱,不见天日的地方,但其实是各有各天地。很多人因为九龙城寨如此特殊的背景而得以生存下来,当清拆后无数的无牌医生因而失业,无数的小型工厂亦因此而关闭。最可怜的一个例子,一名妓女自6岁时被卖入九龙城寨当娼妓,到60岁时仍留在九龙城寨以此行业为生,一生在城寨生活。当城寨要清拆时,她唯有选择自杀的方式来结束自己的生命,因为她根本不能够在城寨以外的地方干活。
都市是会在改变,改变是会带来幸运或不幸。
另外,根据网友─Lau tung chai 提供的资料:
大约70年代中开始有人在城内兴建楼宇出售,买卖手续不是在律师楼内而是在城内福利会内,每次手续费600元,楼契是一张用毛笔书写的沙皮纸,在80年代初一个约200尺一房一厅单位约售72000元。单位内水、电及电话线路齐,徐水是建筑公司起楼时非法接驳外,电及电话线路均合法。



升起了的建筑─凌霄阁 (Parti 解说篇)

原有的淩宵閣

重建后的凌宵阁

相信大家都对凌霄阁非常熟悉,无论是本地的居民和海外的旅客都必定曾到此一游,因为在这处是最能够尽览维多利亚港的地点之一,无论是日景和夜景都别有一番风味,因此每天都有大量旅客都到此一游。

现在的凌霄阁是在1991年由英国建筑师Terry Farrell 负责重建的,这亦是他首次参与英国以外的项目,借着这个项目他开创了整个亚洲市场,香港的九龙地铁站、西隧口的通风建筑、香港的英国领事馆和汉城的仁川机场等项目。业主的设计要求很简单,就是要建一个从远方都能够看见的地标性饮食和娱乐中心。因此Terry Farrell的设计理念是很简单,首先把零售和缆车站部分设在下半层,然后将餐饮部分放在升高的一部分,升高的一部分是成半圆形,因为香港的高楼大厦主要是长方形的柱体,所以利用半圆形的外形便可以从远方的角度一看都会认出这建筑物。由于地盘面积不大,而且依山而建的,所以不能够制造出庞大的建筑物,在建筑比例亦需要平衡上、下两部分在功能上的比例。因此半圆形顶部的高度是水平线以上428m, 这亦是法例容许之下最大高度,半圆形的底部则是原有车站的顶点高度。

之后将整座建筑物的高度大约分为4部分,半圆形部分占4分之1的高度,中空的部分占另外4分之1,余下的正方形部分便是4之2。这样半圆形部分在白天时与四周建筑物形状不同,看似是升起了一样。在灯光上的配合之下,晚间时从远观看凌霄阁的半圆部分,真的是飘浮在半空中的飞船一样。讲到这里,凌霄阁的设计概念其本上已讲完了,但作为建筑师如何用图像来表达他们的概念,又或者如何去推销方案呢?

Terry Farrell 是很懂得利用一些简单的图像来表达他的设计,以下几张草图便是他用来解释有关设计。升起了的建筑─凌霄阁 <wbr>(Parti <wbr>解说篇)

1)      现场的情况

 

2)      如果建筑物的体积是完全占用整个地盘的话,会破坏了山谷间的整体性

3)      需要小形的特征来特出整个空间

4)      定出建筑物的基本高度和比例

5)      半圆形的外形不会破坏山谷中的整体性

6)      半圆形的外形与四周环境不同

7)      日间时的半圆形看似升起了的建筑

8)      晚间时的半圆形看似飘在空中的飞船

有人称这种表达手法为Parti,亦有人称为concept diagrams。不过对我而言,Parti 就是用很简单的图像来表达整个设计的核心思想,Parti 不一定是用来解释外型上的设计,亦有人用作解释空间上或人流上的组合。虽然与Spatial diagrams (空间组合图) 和circulation diagrams (人流动线图) 很相似,但是Parti 是用来解释整个设计的核心思想。所以,无论你设计重点是那样,Parti 便是表达设计重点的图像,亦即是整个设计的卖点 (selling point)。因为不同的院校都有不同的取向,而且现在很多的设计都是集中在标奇立异之上,反而比较少会如Terry Farrell一样,一层层分析下来做出一个设计,而每个设计步骤都是有理据支持。

坦白这,我觉得他的最终设计成果未必是最理想的效果,但是他的表达方式是很容易令人明白,而且整个设计是很具说服力,令很多外行人都能够在短时间之内明白他的设计,所以他能够在众多高手中赢得这个项目(当年参加凌宵阁设计比赛的公司包括安藤忠雄、Aldo rossi、Zaha Hadid 和3间香港的大则楼。)

后记:凌宵阁在近年曾作出扩建,就是把中空部分连接起来,务求增加商业空间和人流的连贯性,但是为了保持飘起的概念,这部分便使用了全玻璃,使人感到升起了的感觉一样。对我个人而言,升起了的概念是很好的,但为了维持结构上的安全,半圆形需要4枝大柱来支持,的确令“升起了”的感觉降低了,现在还把上下连结起来就更进一步削减了 “升起了” 的感觉。

另外有一点不得不提,Zaha Hadid在参加这比赛前时是一名无名的建筑师,亦可以说是一名纸上建筑师(paper architect) ,因为她根本没有建过什么特有的房子,但是凌宵阁这次比赛令她一鸣惊人,尽管她没有在这次比赛胜出,但已大大提高了她的知名度,她之后陆续在不同的比赛中大放异彩,现在成为世界建筑坛的大师。

香港和北京的确是制造建筑大师的福地。




市场的力量

 

香港有一个很奇怪的现象,香港的住宅是奇妙地不按常规。在其他国家热卖的楼盘多数都是因为其地理位置、景观、四周环境和交通配套等因素来得到大众的垂青,而致胜之道往往在于其间格和建筑设计。

这些因素当然是一个楼盘的成功关键,而且是市民置业考虑的条件。不过在香港就出现奇怪的现象,发展商往往以高实用率和高投资回报、高升值潜力来作为卖点。反而楼宇的舒适度、采光度、通风度往往是次要的资讯,甚至只字不提。因为市场的重点不在这里。

 坦白说,香港的住宅价格属世界前列的地位,在中国内更是最贵的城市,但质素确实往往是与「人」为敌。

从常理来说,舒适的住宅是尽量通风,但为何香港的住宅永远是中央有定窗,而左、右两边才有可开启的窗户,设计的目的是希望尽量减少窗框,以免影响对外的景观,虽然这样的设计已能满足香港建筑法例可开启窗户面积不少于实用面积的 1/16  1/10 的要求。但是法例只代表人类对通风度的最低要求,不等如这个标准已是一个舒适的居所。

更甚的是,香港现在流行在高级住宅处使用玻璃幕墙,这不单不会影响室内对外的景观,而且更进一步提升格调,更重要是玻璃幕墙这 300mm 的空间是不计算入建筑面积,但可以用作销售面积之用。因此,这样的做法愈来愈流行。虽然玻璃幕墙都可设可开启的窗户,但是一般发展商的想法都认为住在这些豪宅的人大都会用空设为主。不过,用了千万元来买一个有海景的豪宅,但竟然在自己的睡房处享受不到海风,这确实是荒谬之极。房间是我的,我想用空调时便用空调,我想开窗便开窗,为何硬要我非用空调不可呢?

另外,现在环保露台、工作平台、的窗台都是不用计算入建筑面积,但可以计算入销售面积之中,所以有些发展商为了赚取更多的豁免面积而不惜一切地把睡房、厨房的面积压细,务求尽量增加单位数目,从而赚取更多的免费的面积,因此把整个楼盘变成不合常理的豆腐楼。这些豆腐楼连负责的建筑师都觉得是「生仔无 xx 」的图则,就算他们多番反对,发展商都会深信这是会被市场接受。

虽然这些豆腐楼是合法的,但是建筑法例只反映出一个最低的要求,并不等如这是一个合理的设计。我永远都不明白香港人为何会如此注重实用率,到底是你的居所环境重要,还是你赚多一尺、半尺重要。

就算你赚多一些尺数,但如果楼宇的通风和采光有问题,你的睡眠质素、甚至你的健康就可能会被影响,赚了钱,但没命享,又有何用呢?

其实,发展商不会只看钱,而完全漠视人的需要。从我自己的经验来说,如果是商业大厦、酒店或者商场等长远营运的建筑,他们都会仔细考虑人流、车流等东西,而且空间的高度、阔度、光亮度、空调温度还有严格的要求。

这些虽然都是商业楼、发展商都会把商业回报作为重要的考虑因素,但是总不失以人为本的精神。

因为如果设计未如人意的话,市场就不会接受,这就自然影响他们的商业回报,他们就自然会向现实低头,做一些受市场欢迎的设计。举一个现实的例子,香港曾经出现钻石型的客厅,目的是希望避免楼宇之间对望的情况,但是由于客厅三尖八角,极不好用,因此被市场离弃,亦因此在历史的舞台中消失了。市场的力量才是最大的力量,这亦是发展商的阴囊。

现今香港很多人都在反地产霸权,但其实只要发展商正正经经地做生意,市民不会无理地反对。正如 apple 一样长期占据市场领导的地位,只要是他们正常地做生意,产品是切合客人的需要,他们的产品每天都有客户在争相购买, apple 赚大钱是合情合理,而没有客户会仇恨 apple 的成功。

 发展商的存在是为了赚钱,只要是正正经经地赚钱是没有问题。要改变发展商最有效的方法其实不是靠政府的监管,而是从市场来调节。

 




香港人的家(2) – 宁要露台不要厨房

图片注解 : 这个其实不是露台,而是环保露台 + 工作平台的合并露台,由于法例规定工作平台必须要通风,所以工作平台部份是金属栏杆、露台部份是玻璃栏杆的奇怪设计,不过这样的设计已经不再被屋宇署批准,所以很多新屋苑的主人房会有一个 1.5m 2 极其细少的小露台,而客厅则有一个较大的露台。
续上会,近10 年内在香港出现了一个极度的奇怪现象,发展商密愿把厨房面积尽量把厨房面积压细,有时甚至完全牺牲厨房,只为单位提供开放式厨房。起初很多小市民都以为发展商是希望尽量扩大客厅的面积,让买家对室内空间感好一点。不过残酷的现实并不如此,因为根据屋宇署和其它部门制作的联合作业备考(Joint practice note) ,每一个单位是只可以有一个环保露台及工作平台,而这些环保露台及工作平台是可以不纳入建筑面积之内,但自然是属于销售面积的部份之一。

因此部份发展商便在一些次级地皮兴建一些超微型的单位,务求尽量增加单位数目并从而增加环保露台及工作平台的数目,而它们就自然享有更多的豁免面积。若用实际的例子来说明,每个环保露台的最少面积=2m 2 , 工作平台的面积 =1.5m 2

如果一个地盘的总建筑面积= 10,000 m 2 , 而发展商兴建 50 个 200 m 2 单位或 200 个 50 m 2单位 , 就会出现以下的情况:

50 个单位 : 50 个工作平台 +50 个环保露台 = 50 x 1.5m 2 + 50 x 2m 2 = 不少于 175m 2 ( 注 )

200 个单位 : 200 个工作平台 +200 个环保露台 = 200 x 1.5m 2 + 200 x 2m 2 = 500m 2

1m 2 = 约 10 平方尺 , 如果 1 平方尺的售价是 $10,000, 而发展商可额外增加约 325 m 2 (3250多平方尺 ) ,发展商便可以完全合法的情况下多赚 325 0 x 10,000 = $32,500,000

由以上例子所见,如果该地段是适合作细单位的发展用途,发展商便尽量压细厨房和厕所面积, 务求在可建面积之内建造多一些单位,从而争取多些环保露台和工作平台 , 因此香港便出现了很多超细型而没有厨房的 Studio flat 。

如上一篇提述,根据屋宇署新的作业备考, 发展商只可以 10% 的总建筑面积属豁免面积,  而50% 环保露台面积需计入建筑面积之内,将来的情况可能会改善一点, 但是文中所述的超另类住宅在香港出现了不少。

注: 工作平台的面积必须在 1.5 m 2 , 环保露台的面积是介乎2-5m 2 , 并且是等如 UFS(Usable floor space) 的 4%,因此 200 m 2 的单位是可以享有更大的环保露台,因此以上的例子只例明为最小的豁免面积。“ UFS "指楼梯、楼梯大堂、升降机平台、用于提供水厕设备、尿厕、洗手盆的空间及任何升降机、空调系统或类似公共设施的机械所占用的空间以外的任何楼面空间。




香港人的家(1)

近日有内地的朋友问及关于香港房地产的问题,所以我便顺手写一下关于香港的住宅。

当大家游综香港时会否发现香港的住宅大厦多数会是首三层是停车场或商场平台,平台之上便是一座密密麻麻的住宅大厦。这类型的建筑可以说是香港独有的建筑群,出现这样的设计并不是因为香港建筑师的偏好,而是与香港的建筑物条例很有关系。

根据香港建筑物条例123 条表一,如果在首15m 的空间内全是非住宅部份的话便可以享有100% 覆盖率,因此如果一座大厦的首15m 全是商场或停车场的话,发展商便可以用尽整幅土地,而且低层的空间是适合作商业用途。假若在旺区的停车场和街铺就更是会生金蛋的金鸡所以发展商就自然寸土必争地发展,因此香港的街道便如此挤迫。

同样因为这个原因令到香港如此困难地找到合适的地方作私营的老人院,因为香港的老人院的牌照是只容许老人院设在建筑物24m 部份之内,但可惜的是香港大部份的平台都用作商业(非住宅的用途,所以老人院这类属住宅类别的功能便不能设在非住宅性质的平台,否则便违反了这项建筑物条例因此若要在香港找到合适的老人院用地绝不容易。

 

全球独有的建筑元素— 超巨型的窗台和会所

除了 ​​平台建筑之外,香港亦同样出现了另类独一无异的建筑设计— 超巨型的窗台和会所,这些建筑元素的出现绝不是偶然。香港 政府容许窗台从大厦多延伸500mm ,而这部份是不计算入建筑面积,但是这些面积可计算入销售面积之内,因此发展商就自然用尽这些另类免费得来的额外销售面积。再者在2000 年左右,香港开始流行使用预制件来兴建大厦,所谓预制件就是部份建筑部件已在工厂生产好之后才送往地盘处安装,由于一大部份的工序已在工厂完成,所以减省了不少时间和地盘附近的噪音问题,因此政府亦容许300mm 厚的预制件部份纳入 ​​豁免面积之列。正因这个因素,发展商便利用预制件的技术来建筑住宅大厦的外墙和窗台部份,所以发展商便可以建筑一个300mm +500mm 厚的窗台预制件厚度窗台容许的面积),因此香港便出现了这些超巨型、甚至可以作睡床之用的窗台。

至于一直让人诟病的超豪华而又没人用的会所,这些巨型会所的出现亦因为香港政府希 ​​望私人发展商在其物业范围内为居民兴建一些康乐设施,务求减少对公营康乐设施的压力。因此政府容许私人发展商的5% 总建筑面积作住客会所之用,而这些面积亦自然属豁免面积之内。不过,一些室外游泳池、网球场、蓝球场则不属于这5% 总建筑面积之内,因此发展商便可以建设一个超巨型的会所,室内会所部份占5% 建筑面积,而室外部份则全属发展商自由发挥。

 

不过,这些设施随着曾特首在2010 年的施政布告之后,发展商只能建造100mm 厚窗台、150mm 厚预制件,而最重要是只能容许10% 的总建筑面积属豁免面积所以这种失控的情况则可能改善但是在我们的都市里则仍有为数不少的超巨型窗台住宅。




环保建筑 = 大洒金钱吗?

 

近期香港有一个比较热的话题就是台湾的诚品书店进驻了香港铜锣湾的新建商场— 希慎广场, 很多香港市民都因此而到这里潮圣。不过,这一座新建商厦在香港建筑界内引来关注,因为这是香港首座大厦获取到United state green building council 的LEED— Platinum 并且亦同时取得香港BEAM society—Platinum 级别的绿色建筑 ,大家都可能会怀疑这些绿化建筑的级别是否很难取得呢? 就算发展商愿意取得这些评级,对其物业的经济效益带来什么影响呢?

小弟自己是香港BEAM society 的BEAM Professional, 现在负责的项目亦需要达到LEED 的认证,所以现在确实有另一层的感受。两年前,我可能都和大家一样以为环保建筑需要业主附出更多的金钱,而这些额外的开支未必对其物业的销情有特别大的帮助,这些都只是另类的宣传策略和美化发展商企业良心的把戏。不过,无论是美国的LEED 、香港的BEAM 甚至是英国的BREAM 等绿色建筑的评级都未必是业主大洒金钱、相反这些评审的标准是希望发展商应用才用。

这些评级标准大致上分为: 土地规划、用水量、用电量、物料、室内的环境质素和另类设计等几个评审标准,而这些评审标准主要都在乎「减排」, 而不一定只盲目地使用环保能源如太阳能板、太阳能热水器等东西,相反这些额外的低炭能源装置只占一个小部份。

首先从土地规划开始,评审的标准大致上:

1) 都要求新项目不在原始地段/ 未曾开发的地段上发展

2) 提供足够的公共空间

3) 提供足够的自行车停车位/ 环保车的停车位

4) 尽量使用绿化屋顶/ 低吸热度的物料来避免热岛效 ​​应

5) 尽量选择有足够配套设施如商店/ 银行/ 医务所/ 学校的地段上发展因为可减少对汽车的需求。

6) 尽量选择有足够公共交通工具配套设施的地段上发展因为可减少对汽车的需求。

这些要求除额外增加公共空间之外,其它的要求往往都很容易达到,因为一般的亚州项目很少会在原始地段之上,所以一切的公共交通、社区设施的配套都应能满足此项的要求。

用水量

首先,需要制定基本用水量的标准,然后就需要定下目标来减少用水量的百份比。例如使用高效能的水龙头和其它洁具又或者是种植一些不需要使用大量食水的植物。其次就自然是把废水洁净后再循环再用如冲 ​​厕和冷却塔的使用, 总之务求减少消耗食水和减少排放污水为原则。

若以我现在负责的酒店项目为例,我们使用了中水处理系统,把洗衣房的污水洁净后并用来作马桶的冲水之用,便减少了对食水的消耗。

用电量:

用电量与用水量类同,都是以减排为原则。一般是要求以ASHARE 90.1-2007的标准来计算此项目的其本用电量,然后比较现计划项目的用电量,最低要求是减少10% 的用电量,当然耗电量愈少分数就自然愈高。

然后,若此项目能利用绿色能源— 风力发电、太阳能发电等设施就自然会获得愈高的评级。又或者是购入绿色能源来取代一般电能亦自然会获得愈高的评级。另一个重点就是不能使用CFC 的制冷空调系统,因为CFC 会破坏臭氧层。

其实现在国内的项目都有节能计算是要求,而这要求往往比消防部门的要求还要高,所以一般的玻璃幕墙都使用了中空玻璃,务求减少因太多阳光热量而增加对空调系统的耗电量,并且同时提高了室内的隔音效果。

物料:

物料的处理的原则大都是以循环再用或减排为目标,部份要求如必须设回收箱、尽量使用原有结构、材料、减少建筑废料、循环再用工业材料等等,而比较特别的一点则是尽量选购500 里/600km 范围之内的建筑材料,务求减少建筑物料的炭路程(carbon footprint) 。

室内环境质素:

这项的要求比较广,因为是涉及室内的空气、采光、温度和声效控制等质素,所以此项的要求包括如控制吸烟区的范围,选择油漆、地板材料、家具质素、灯光控制、气温控制、化学品管制等要求。由于此项要求的范围多而广,所以都会涉及动用较多的金钱,但是这些开支亦是发展商最不介意的开支,因为这些设施都会直接提升室内环境的质素,从而对销售/ 工作环境有所提升。

另类设计/ 设施

这一项可以说是从另一途径来争取额外分数,例如此项目是否有LEED/BEAM PRO 等认可人仕参与, 又或者是否100% 绿化屋顶等。

简单一点来说,LEED 与BEAM 等环保建筑标准都不一定是希望发展商大洒金钱,而是希望现代的建筑可以减排、减消耗、减浪费。以我自己的经验来说,无疑这些要求在设计和施工时都会带来一些额外的工作,但是这些前期的要求又确实令大家都反思是否真的需要耗用如此多地球的资源,又或者是否如此浪费发展商的金钱, 而事物上只要有适当的规,划和管理,环保设计往往都能减少了不必要的开支。

根据有经验的LEED 顾问提及,昂贵的环保建筑往往出现在没有仔细考虑耗能的标准,而盲目地提升室内环境质素或使用高效能的机电系统,所以才出现「用钱来买环保大奖」的情况出现。无疑要达至最高级别的环保建筑就很可能需要使用更昂贵的机电系统来提高室内环境的质素一栏的分数,但适当的规划才是最经济实惠的得鸡分方法。

一般的市民以为环保是昂贵的玩意,但其实往往是另一个方向的思路就是「减少浪费、简朴生活」。




历史上施工时间最长的建筑物—Sagrada Famila (结构篇)

利用沙包来研究整座教堂负重。

倒转了的教堂结构


结构模型

今日终于看完20个关于Sagrada famila的档案,终于开始明白多一点关于这教堂的结构组合。 这座教堂除了是用最长时间来兴建之外,结构更是异常复杂,我真是想不到

我相信有无数人曾经介绍过Sagrada famila,但应该比较少人会这样来剖析这教堂的结构,因此大家请有心理准备,今日这一篇会比较复杂。 

首先,Gaudi收到教会的任命是设计一座典型歌德式大教堂,但Gaudi则希望这教堂的格局仍是歌德式,但结构则是新的设计。 

歌德式大教堂的结构特色简单来说是有一个中央的本堂,屋顶由拱门来支持,两则由拱壁和半个拱门来支持,这样便可以用石材来制造一个比较大的跨度空间,而阳光可以从两则射进室内,而整个教堂成十字架型。

Gaudi设计的教堂则是比歌德式教堂有更进一步的发展,Sagrada familia不单可以用更轻的石材来制造一个较大的跨度,而且阳光不单可以从两则射入室内,而且还可以从屋顶射进。

要制造一个新的结构系统绝不容易,但要像Gaudi般设计更是只有他才会这样的,他首先要了解拱门的弯曲和受力情况,因此他用了一大堆小沙包来作为重量,然后把这些小沙包挂在铁链之上,让沙包重量令铁链拉出不同的拱门的情况。 他是反转了整座大厦来设计它的结构他便反复地更改沙包的挂法来研究拱门的组合情况,换句话说,

黄金比例

由于这教堂都是根据歌德式教堂的模式,所以基本结构比例都是成一个黄金比例。

这教堂的比例是1:1.5 (黄金比例 =1:1 √2 = 1 : 1.414)

教堂全长 教堂阔度 比例 = 1:1.5= 60m ; = 90m ,

教堂全长 本堂全长 比例 = 1:1.5= 60m ; = 90m ,

教堂阔度= 60m, 本堂阔度= 45m; 比例 = 1:1.5

本堂全长 本堂高度= 45m; 比例 = 1:1.5= 60m,

侧堂全长 侧堂高度 比例 = 1:1.5= 30m; = 45m,

双曲面(HYPERBOLOIDS)

屋顶

在一般的歌德式教堂来说,屋顶全部都是采用双拱门来支撑,所以屋顶都是弯曲的,而且多数是不可以开洞,否则结构便会变得不稳定。

不过,Gaudi 则创作了一个新的结构系统,我担敢说这教堂是唯一一座教堂使用这种结构,亦相信未来的教堂都不会使用这种结构,因为现在的建筑技术已轻易做到这样45m跨度的空间,所以不会如此花费大量的人力、物力来建造。 因此这种像树一样结构,应该只有这一座教堂使用,可谓前无故人、后无来者。

Sagrada Familia 教堂的屋顶是成一个个同一大小的格,而每一个小格都有一个洞,可让阳光通过。 (HYPERBOLOIDS) 来支持,这样便可以让结构变得稳定,因为石材是不大适合横向负重,但如果用HYPERBOLOIDS这样结构的话,便可以用石材来稳定每一个单元。屋顶的结构简单来说,可以当作为一个格仔板,每一个单元都是由双曲面

而且每枝柱的顶部是如树枝一样分成4枝,令重力分散,这样不单可以减少柱的数目,而且可以减轻屋顶所承受的压力。 再加上由于屋顶由不同的单元来组成,所以更可以减少教堂左右、上下的摆动,令结构变得更加稳定,最重要是建造了一个又轻又有阳光的屋顶。

虽然现在已可以轻松地建造这规模的屋顶,而且亦用了混凝土来兴建这大厦,但都保留Gaudi原来的设计。

柱上有不同数目的角

 

由于引入了现代的建筑技术,所这教堂柱的内部是混凝土,而外层再铺上麻石/沙石的石材。 但是大家会发觉这些柱是成不同的星型,而且不同的高度是不同的星型,所以整条柱看起来是弯曲的。

在没有电脑的帮助下,如何只用人手来精确地制造如此大型的螺旋柱呢?

Gaudi设计柱的组合时是利用以下的组合:

原理:

n + n/2 + n/4 + n/8 +  = 2  n

而每条柱的则分为部份:

第一部份:柱的高度  / 2

第二部份:柱的高度  / 4

第三部份:柱的高度  / 8

柱的圆周= (第一部份 第二部份 第三部份) /10 ++

柱的底部高度 柱的高度  / 20=

柱上的角 柱的高度  / 2=

 

柱的高度 = 24m

第一部份:n / 2 = 24/2 = 12m

第二部份:n / 4 = 24/4 = 6m

第三部份:n / 8= 24/8 = 3m

柱的圆周= (12 + 6 +3 ) /10 = 210cm

柱的底部高度 = 24m/20 = 120cm

柱上的角 简称12角柱)= 24/ 2 = 12

 

 

而每一部份都会旋转一次至第二部份,根据这方法来制造便可以确保每一枝柱的螺旋程度都会相同,而且比例相同。 10分之1的比例向上缩细,所以每一枝的外观都会相约。再者,由于柱上的角会因高度和圆周而按比例加减,而每枝柱是以

所以,如果柱的高度不同,每部份的分段都会因这比例而修改,柱的圆周同样会因而修正。

柱的高度 20 m=

各部份的分段: 10m, 5m, 2.5m

柱的圆周 = (10 + 5 + 2.50)/10 = 175cm

柱的底部高度 = 20m/20 = 100cm

柱上的角 简称10角柱)= 20 / 2 = 10 (

 

柱的高度 16 m=

各部份的分段: 8m, 4m, 2m

柱的圆周 = = 8 + 4 + 2 =140m

柱的底部高度 = 16m/20 = 80cm

柱上的角 简称8角柱)= 16 / 2 = 8 (

 

柱的高度 12 m=

各部份的分段: 6m, 3m, 1.5m

柱的圆周 = = 6 + 3 + 1.5 =105cm

柱的底部高度 = 12m/20 = 60cm

柱上的角 简称6角柱)= 12 / 2 = 6

  

连接点:

在柱与柱之间的连接点是由不同大小的豆型来组合:

12角柱有6个豆型结。

10角柱,则有5个豆型结。

8角柱,则有4个豆型结。

6角柱,则有3个豆型结。

 

如果在12角柱:

 

第一粒豆的高度 = 6 x 0.9 = 5.4m

第二粒豆的高度 = 5.4 x 2/3 = 3.6m

第二粒豆的高度 = 5.4 x 1/2 = 2.7m

第三粒豆的高度 = 5.4 x 1/3 = 1.8m

第四粒豆的高度 = 5.4 x 1/6 = 0.9m

 

如果在10角柱:

 

第一粒豆的高度 = 5 x 0.9 = 4.5m

第二粒豆的高度 = 4.5 x 2/3 = 3m

第二粒豆的高度 = 4.5 x 1/2 = 2.25m

第三粒豆的高度 = 4.5 x 1/3 = 1.5m

第四粒豆的高度 = 4.5 x 1/6 = 0.75m

 

如此类推

 

很多人说,Gaudi是一名艺术家/雕塑家,但其实他是一名数学家/工程师,试问在100年前,没有电脑的年代,如何计算大厦的负重呢? 2000多字的文章,我用了3日的时间才看得明相关的50多页的资料,但他只凭人手来计算便可以设计出一个新的结构系统,而且他是反转整座大厦来设计和计算。这一篇

到底他的脑袋是怎样构造呢始终是鬼

Facebook相薄http://www.facebook.com/album.php?aid=363012&id=845400374

Sagrada Familia官方网站: http://www.sagradafamilia.cat/sf-eng/index.php

Gaudi原来对结构和数学有如此深的认识,简直远超我的想象之外,而我亦需要用3天的时间来准备这一篇文章,希望大家喜欢。