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一光一暗的博物館—Oxford university museum

近年有很多旅客因為希望一到哈利波特的拍攝場地而到訪牛津大學,但其實牛津大學還有很多理想的景點。
今日為大家帶來的景點就是牛津大學的 Oxford university Museum , Oxford university museum 位於牛津市的中心地帶,鄰近牛津大學公園。整座博物館共分三個部份,第一部份是Museum of natural history ,第二部份則是Pitt rivers Museum, 第三部份是教學大樓和實驗室,但現在都泛指整個建築群則稱為Oxford university museum 。
Oxford university Museum 始建於1855年,第一期興建的部份是Museum of natural history ,初期是用作化學、天文、病理、動物學等教學之用,之後在1884年擴建了Pitt rivers museum 部份,這處展覽的首20,000件標本全是由Augustus Pitt Rivers 上將捐出牛津大學的。到 1978年,各學院開始遷離第一部份的空間,並展出不同的恐龍標本,正式成為 Museum of natural history ,現在只餘下地下的演講廳作教學之用。到 2004年,牛津大學獲得基金捐助 370萬英磅來擴建教學大樓和實驗室。
Pitt rivers museum 雖然可以說是 Museum of natural history 的擴建部份,但設計風格則完全不同。 Museum of natural history 是新歌德式建築,結構盡量採用圓拱門來支撐,但特別地屋頂全是由玻璃組成,讓陽光可以盡情地射進室內。這樣的做法是相當少見,因為博物館多數會盡量避免有太多陽光射進展覽區,因為陽光中的紫外線容易破壞展品的顏色,而且建築師都希望在各展區可以利用燈光來營造不同的氣氛。
但在 Museum of natural history 的情況則不同,因為這裡的展品全部都是恐龍標本,而且全部都加了保護劑,所以不怕陽光的影響。這部份的博物館反而因陽光的關係而令人感到舒暢,每當陽光照射在黃色的石材上,往往給予人溫暖的感覺。再者,由於屋頂是玻璃的關係,令人感到整個展區是在室外的空間,而且由於屋頂的結構是圓拱門的關係,使人感到頓然開朗。
不過, Pitt rivers museum 部份則采出完全不同的做法,屋頂不單全是實的,而且整個展區完全沒有陽光,連窗戶都沒有一個,可以說是一個黑房。但奇怪地,整個展區的燈光都只是簡單地用普通燈光來照明,與一般博物館刻意用射燈來營造不同氣氛的手法截然不同。最特別的是, Pitt rivers museum 是沒有入口,所以每當旅客從進入 Museum of natural history 部份進入 Pitt rivers museum 部份時,便立即會在視覺上有很明顯的對比。
筆者自問都曾參觀過世界各地不少的博物館或美術館,但從來未曾見過同一個博物館會製造出一個完全光、而另一個完全黑的展館,在光線上有如此大的對比。
最後有一點不能不提, Oxford university Museum 在世界科學史上佔有非常重要的地位,除了它是世界其中一個最出色的史前生物博物館之外,而且它是達爾文在1860年宣布「進化論」的地方,當時牛津的大主教強烈指責達爾文挑戰神的權威,因聖經的第一章—創世紀中說,神是用泥土做成了男人,再拿了男人的一根骨頭就變成了女人,所以根本沒有理由可以說人是由猿猴演變出來的,當時主教更挑戰達爾文,「你的祖父或是你的祖母是由猴子變出來的。」
雖然,這場討論最後沒有成果,但這場討論完全改變了世界生物學的發展,而這一座博物館就永遠記載了這一段經典的歷史。




隱藏了的擴建—Ashmolean Museum

  

上一會介紹了牛津大學的 Oxford university museum, 今會介紹另一個牛津大學的博物館— Ashmolean Museum 。
Ashmolean Museum 始建於 1683年,最早期的展品是由 Elias Ashmole 捐贈的,而這博物館由啟用至今都是同時用作教學和公開展覽之用。博物館的研究員同時是牛津大學的職員,所以博物館的收藏品和活動等工作是盡量配合大學的學位課程和相關的研究工作。例如,博物館現準備增加它們關於醫學的收藏品,因為大學希望博物館能為醫科生提供古代醫藥的教學展覽。
在2009年,由獎券基金提供6千1百萬英磅來為博物館作翻新和擴建工程,但是這建築物已有超過200年曆史,舊大樓部份已一早被列為一級保護文物和法定古蹟,所以翻新工程主要是拆卸舊大樓的後半部份,並在這處加建新的展覽和教學空間,而舊大樓的前半部份則完整地保留。
雖然舊大樓部份已被保留下來,但是新建部份不能超過原有部份的高度,否則會破壞了原有大樓的外觀,亦破壞了牛津市中心內舊式英國小鎮的風味。因此,建築師— Rick Mather 採用了很簡單,但非常聰明的做法來處理這問題 。
由於舊大樓是採用舊有的建築模式,樓底是特高的,所以新大樓的部份是在每層之間加入一個夾層,這樣便不單可以大幅增加展覽空間而新建部份又不會超過原有高度,最重要是從博物館的外觀不容易發現新舊大樓的不同,盡量保留牛津英式小鎮的味道。
這種夾層的做法不單能有效地提高展覽面積,而且建築師挑空了局部的空間,並把大型展品設在雙層高的展區。因此旅客除了可以從低角度來欣賞大型展品之外,還可以在夾層處以高角度來欣賞展品。再者,這裡的樓梯不是一層疊在一層,而是一層一層向外推的,所以愈高層的樓梯處,便有愈大的空間,這樣便增加了旅客的觀賞視線,令視野角度更大。
這博物館另一個最大的特點就是陽光,這處的垂直通道完全是有陽光照射的,這不單是用來引導旅客至上一層,而且希望為行人通道提供基本陽光,並用來對比室內展區的陽光效果。因為各展區則沒有陽光,完全依靠電燈來營造不同的燈光效果,而可以避免展品受陽光的紫外光影響而脫色。
因為牛津是屬於比較內陸的地方,所以冬天是比較寒冷,所以建築師除了被增加空間之外,還被博物館要求提高的室內的保溫情況,以減少能源上的開支。建築師首先利用陽光來增加室內溫度,並且室內的物料盡量採用白色油漆,務求令陽光反射,但地板則用木地板,在黃燈的照射下更能帶出和暖的感覺。
再者,在新建部份的博物館是盡量把洗手間和儲物室設在四周,好讓行人通道和展覽區是設在中心部份,這不單可以減少窗戶的數目,而且可以盡量幫助大廈保溫,因此全座博物館只有一條樓梯是有窗,因為這個窗是向南的,陽光可以從這處直射至室內。




一座不知為何而建的建築—Urbis

 

一直以來都有介紹英國的建築,但是都好像未曾介紹過Manchester的建築,在Manchester最有名的建築就自然是曼聯主場—奧脫福球場,但是市中心有一座建築物是相當有名。因為這建築物是曼城市政府的一個大白象工程,是為了慶祝千禧年而興建的一座多用途大廈。

建築師Ian Simpson在接到這任務時,市政府沒有任何仔細的要求,只希望市中心內有一個多用途的展覽空間,而且四周都是一個比較大的空間,這建築物可以說是單獨的設計,不需要考慮太多關於現況四周的環境,因此這建築物可以說是給予建築師「自由發揮」的作品,簡單來說是為了有新建築而有新建築。

他的做法可以說是製造一個單循環人流路線的展覽空間,當旅客進入大廈之後便會經過一條走廊到達售票處,在這處最大的特點是電梯,因為這電梯是斜向地上升的。

大多數的旅客都會選擇乘電梯至第六層,然後一層一層慢慢沿樓梯至首層。這博物館最大的好處是可以在高層的展廳中俯望低層的展廳,由於展廳的面積是由下而上地收細,所以便無形中做成縱橫交錯的效果。

另外,這大廈的頂層是一所頂級餐廳,在這餐廳裡是可以盡覽Manchester市中心的景色,在這大廈開幕初期是由一所法國餐廳—Le mon,當年還成為全英最佳餐廳,但可惜近年已改為另一所英式餐廳,質素已大幅下降,但收費則沒有太大的下調,所叫坐力大減。

由於這大廈的設計初期是完全沒有規劃這大廈的用途,所以室內空間的設置是沒有經過功能上的考慮,因此出現了以下的情況:

1樓: 商店、演講廳、售票處、Manchester的小型電台和餐廳的單獨入口

2樓 – 6樓: 展覽廳,但每一層的展覽內容和主題是完全沒有關係,可以是6樓是時裝展、 5樓是漫畫展,異常混亂。

7-8樓: 酒吧和餐廳

由於現在的展覽是完全沒有主題,而且現在的空間只是隨意讓不同的展覽在這裡展出,一時可以是藝術展覽,一時是商業展覽,這實在難以吸引旅客到這處參觀,所以市政府曾經建議把英國的足球博物館遷至這裡,反正曼城是足球重鎮,但這建議最後由於財務安排而暫時停止。

至於建築創作方面,如果單論外型可以說是有如一坐雕塑品,特別在晚上更會亮起燈光確實是頗漂亮。在設計上唯一失敗的地方就是玻璃幕牆上的設計,因為建築師使用了局部的磨砂玻璃,目的是希望減少室內空間在太陽光上的受熱程度,但是就是這些磨砂玻璃完全破壞了從室內望向四周的景觀,拍照的效果亦很差,確實是失敗的地方。

總結來說,一座大廈的設計需要在功能、美感、人流控制和細部等都有合當的處理,才算成功,所以成功的設計是很難出現的。

Facebook 上的相薄

http://www.facebook.com/album.php?aid=258048&id=845400374




香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地產界經典事件簿─香港仔添喜大廈

上一回講過一個香港地產界的悲劇,突然令我想起另一個更經典的例子,而這個事件
都關係到我身邊很多的人,而且我亦目睹部分的過程。

在1994年,香港仔城都道添喜大廈發生了塌篷慘劇,導致1死13傷。死者是在酒樓大
門口售賣報紙的女仕,而簷篷是屬於一間在添喜大廈1-2樓的酒樓─新好酒樓。倒塌
的原因是新好酒樓正在進行簷篷工程並打算在簷篷上加一個大魚缸,這其實是屬於違
規加建的工程,所以簷篷便因為不勝負荷而倒塌,因此死者家屬便從民事起訴向酒樓、
承建商、業主、管理公司等六個團體。
法庭的判決是新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、酒樓大業主、管理公司、
添喜大廈所有業主都需要向死者家屬賠償合共3300萬港元。因此,新好酒樓持牌人、
新好酒樓租客、承建商、管理公司便即時宣布破產。在一舜間大量員工即時失業,而
且在大廈重修的一個多時,添喜大廈的數間街舖都需要被迫休業,員工亦被迫放無薪
假期。法庭的判決令這次意外的受害者以幾何級數般上升,簡直是火燒連環船。
最無辜便是93戶的添喜大廈小業主,他們完全與這件意外無關,而且他們亦因這次
意外令他們出入不便,但他們每戶需要負責近10萬港元的賠償。但是這大廈是沒有購
買第三者責任保險,所以小業主需要全數自己承擔。
由於這大廈是離我就讀的中學很近,所以當中有不少住戶是我的同學或師兄師弟。
當中大部分的住戶都是草根階層中最草根的一層,我不少同學都是靠政府全數支持學
費和書薄費。其他的住戶很多都是退休的漁民,上岸後都是街市、餐廳等地方從事一
些低層的工作,所以10萬港元的賠償金額是遠遠超出他們的經濟能力。
當時添喜大廈的小業主當然高呼無辜,而且他們亦不知如何申訴,於是我校長便安
排一名從事律師的大師兄為添喜大廈的業主解釋法官的判詞,亦順道在30年校慶的時
間回饋社區。
雖然我大師兄不能夠改變法庭的決定,但至少讓各小業主明白個中的情由,而他們
全部都沒有能力向法庭上訴。因此,部分業主已盡力償還相關款項,但悲劇不是止於
此。
由於新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、管理公司都宣布破產,所以原是他
們負責的賠償償便轉由由大業主和各小業主負責。因此,添喜大廈的小業主每戶便需
要由10萬港元增至25萬港元。對這些小市民來說,2.5萬港元已經是天文數子,更何
況是25萬港元。
由於大部分小業主一直未能理行賠償責任,在2005年被法院立令清盤,因此添喜樓
的小業主便可能因此成為無家可歸之人。為了避免這樣的情況,房協便向各業主借出
賠償金額,並提供3年免息貸款期,之後的10年貸款便需要根據銀行的利息計算,業
主需要在13年內完成還款,但是這些小業主在事後10多年後仍然無力償還相關貸款。

最令他們氣憤的事,管理公司的東主暗中將他自己的資產轉換至一間空殼公司,雖
然最後被發現他刻意虛報並發假誓,因而入獄6個月。但據我所知,儘管管理公司被
定罪,他們仍是沒有作出賠償。
另外,在1994年遷入的新業主便成為更無辜的一群,雖然他們在事發之後才遷入,
但法庭的判決是在他們遷入之後才發生,所以都需要負責賠償,儘管多番追究上一
手的業主,但是都相當難爭取到合理的回复。
另外,由於報紙檔都是經營街坊街里的生意,所以死者家屬的身份便很快被披露,
因此在法庭判決後一直受到苦業主和因此事而失業的街坊的白眼和閒言閒語。我相
信他們根本不會想到這樣的起訴會做成如此大的風波,並且製造出無數無辜的受害
人,但一切的事情在法庭判決後已變得太遲了。
添喜大廈的小業主與這次意外是完全無關,但是由於整個物業權的擁有人是需要負
責相關的賠償,所以在法理上他們是有責任的。不過,最可悲的是他們不單需要負
責自己部分的賠償,還需要負責別人部分的賠償,這真是不幸中的連環不幸。
因為這一件事情令部分小業主因無力償還債項而走上絕路,真是無枉之災。
一件意外在1994年奪走了一條無辜的性命,在10多年後的今日還是餘波未了,為此
而喪生的人還可能陸續增加。
在此我提醒各小業主一句:
在買樓前必須查清楚大廈物業是否有官司纏身,或者業主立案法團曾否作出任何大
廈維修的決定,如有的話就必須要賣家清楚理行他應付的義務,否則可能引來無枉
之災,另外就當然需要購買第三者責任保險。




香港地產界經典事件薄─海明閣

興建中的海桃灣,前景便是海明閣

這幾日我一直在講香港買地和規劃方面的問題,相信可能悶壞了部分網友,因為這
些資訊與大部分的小市民好像無關,但其實與我們有密切的關係。

今日我便再舉一個實際而切身的例子來說明,這例子可以說是香港小業主的悲劇中
的超級悲劇。

在香港奧運站對面的振榮街,即三座匯豐寫字樓對面的一塊地皮,亦即是荔枝角道
天橋在大角嘴的上橋位,這處當然是交通繁忙,人煙密集的地段,但是在數年前都有
發展商聯同市區重建局合作重建這地皮。

發展商和市建局的合作方式都是典型的發展模式,市建局負責收樓、發展商負責興
建。這地段主要都是一些數十年曆史的唐樓/舊樓,相當殘舊,但唯一一座是比較新
的住宅便是海明閣。這座小型住宅只有9年的樓齡,而且樓宇的高度亦比原有的唐樓
為高,所以這住宅的環境原是不太差。由於海明閣樓齡太短,並不附合市建局收樓的標
準,因此發展商需要自行收購。

最特別的一點,海明閣是位於整個重建地盤的中心,所以在發展商原有的規劃上是
納入必需收購的計劃之內。但是海明閣是這小區相對新的住宅,因此小業主對同區7年
租金的賠償方案,表示絕不認同。因為這住宅明顯是與同區其他住宅的樓價是相對為
高,因此他們覺得以舊區7年租金計算的賠償金額,實在太不合理,因此雙方爭持不
下。

之後發展商在2004年9月向海明閣各業主提出收購,出價介乎118萬至140萬元,平均
每平方尺3,500元,另加48萬元優惠津貼費,即實際收購價為166萬至188萬元。該收
購價相比市建局的賠償基準高於市值(同區七年樓齡住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明閣的業主都反對這建議。

跟著發展商不斷地提供優惠,但部分業主要求發展提高收購一倍,即每平方尺最少
6000元才會考慮,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,發展商在最後限期前大幅提高優惠津貼費50萬元,達至98萬元,即實際
收購價為216萬至238萬元,相當於每平方尺6,216元,較市價高出超過一倍。當時有
超過50%業主同意出售,而其餘的業主都傾向願意出售。

當業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金,才獲悉此為業主向發展商提出反
建議書(counter-offer),發展商擁有不接納反建議的權利,決定臨時放棄出售業
權,使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反
建議,放棄收購。

最後,發展商想出了一個絕對的精妙但有一點無良的計策,就是把整個規劃重新整
理,把三座新建的海桃灣住宅放在海明閣的南北兩面。而海桃灣2座的圖則則改為T字
型的則,這是相當小見的圖則。

由於海桃灣的高度是約40層再另加6層平台,而海明閣只有15層,南北兩面都被海桃
灣封著,而海明閣的西面是匯豐三座辦公室,成一個屏風效應,更嚴重的是東面是荔
枝角道天橋,所以汽車的廢氣是重重地堆積在海明閣之內。不過,這未是最大的災難
,因為海桃灣2​​座是背向海明閣的,所以海明閣的客廳應該是對正別人的洗手間。在
這樣的情況下,樓價自然一落千丈。

在2005年底,當海明閣的業主得知這發展計劃時,小業主已集合近九成業權,同意
以180萬至200萬元出售予發展商,並要求市建局將海明閣納入發展範圍,但是地機工
程已接近完成,發展商已無意收購,於是便發展成現在的海桃灣。

其實在2005年時,在奧海城上蓋的柏景灣都是大約每平方尺7000元,這已算是一個
相對比較高級的住宅,如果發展商願意出平方尺6000元來收購海明閣的話,已算是天
價。

如果海明閣這地盤用天價收購,而可發展面積不多,表面上的利潤實際上亦很微。
再者如果整個地盤合併發展的話,雖然得到市建區、城規會和地政總署的批准,因為
很可能改變了原有地契和城市規劃大綱圖(OZP) 已預先批准的情況,手續相當繁複,
而且需時不少。

我估計海明閣的業主願以為這住宅是位於地盤的中心,以為發展商不能不買,所以
放膽提出天價,但是收樓、改地契、改規劃大綱圖(OZP) 並不是一個簡單的程序,發
展商甚至可能因為更改相關文件而大幅度拖遲發展計劃。

最重要是這地段並不是什麼優質地段,發展商自然希望快來快去,不希望減少銀行
利息上的支出,亦希望盡快在地產升勢中出售項目。收購的海明閣的目的除了是希
望整個地盤可以統一發展之外,我相信他們是希望從市建局 /屋宇署獲得額外的樓
宇面積,因為發展商可能提供額外的公共空間,令他們獲得額外面積的補償,否則
他們不會為一座只是15層高的住宅而大廢周章。

我寫這些東西的原因是希望各位小市民了解一下都市發展背後的邏輯,了解一下發
展商所思考的問題,在知己知彼的情況下才能得到自己「合理」的權益。但是發展
商未必一定任何情況下都「不合理」,盲目地抗爭亦未必得到好的結果。

雖然我的知識有限,但都希望能為大家提供一些額外資訊,希望大家喜歡。
明天講另一個經典例子。




從8萬5政策看現在的房屋政策

 

香港的曾特首向立法會提出新的施政報告,而這份施政報告是他上任以來被評為最差的報告,支持度約只有19%,當中曾提及關於提供土地方面的政策都引來各界的批評,以為政府是偏重地產發展商的利益,跟著有不少市民在電台的峰煙節目中,批評政府諸多的不是。

有很多人批評香港政府應該仿效新加坡一樣,大量提供低廉的公屋讓市民置業,現在新加坡95%的家庭是自置物業的,相反香港少於50%的家庭是擁有自己的物業,因此政府需要提供足夠的房屋讓市民置業。

另外有名醫生在電台批評特首,現在的樓價太高,儘管她的男朋友是律師,兩人合力都未必能在市區置業,希望政府可以壓低樓市。

晚生雖然才疏學淺、不學無術,但是心中相信事情不是這樣簡單,而且房地產事情不能只簡單地看結果,不問因由。雖然我真的暫時不想再和大家討論樓市,但情況好像有這樣的需要,於是今日小弟在此班門弄斧來和大家討論一下房屋政策。

香港出名地小人多,其實不是。香港其實只是平地小,香港現在大約有700萬人,面積1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大約有450萬人,面積500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但為何香港的密度比新加坡高這麼多? 原因是香港85%土地是山地為主的郊野公園,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之內,因此香港的樓宇雖然如此高密度地向高空發展。

香港的房屋政策簡單來說是分為3個層次:

1)      公共房屋─政府以極低廉的租金將政府物業租給市民以解決基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夾心階層─政府興建一些中級房屋並出售給市民,但售價只包括樓宇成本而不包括地價,所以業主在出售時需要補回地價給政府,而且需要在入夥後數年後才可以出售。

3)      私人樓宇─私人發展商購入地皮後,再發展各類型的物業並轉售給私人市場,因此樓宇價值相對居屋來說是貴很多,因為樓價是包括地價、建築成本和發展商的純利。

在1997年時,第一任香港特首董建華參觀新加坡後,羨慕新加坡的房屋政策,務求將香港改造成一個全民置業的城市,並且可以長遠地簡解龐大公屋居民方面的開支。

因此便推出一個史無前例的房屋政策─每年建屋8萬5的房屋政策。

當年政府預算私人市場的建屋量約每年3萬個單位,而政府便興建5萬5千個公屋和居屋,務求為市場提供大量的房屋,這樣便改變現有市場供求情況,於是便令樓價下降至市民可以負擔的水平,從而吸引市民置業。但是這政策如大家親身地體驗一樣,完全地失敗,這政策不單沒有增加市民置業情況,反而導致很多市民失業,並且出現了最恐怖的情況「負資產」。

「負資產」的意思是當一個小業主向銀行申請樓宇按揭置業之後,但物業的價值不斷下跌,當現有的價值是低於銀行的未還貸款時,在這情況下儘管小業主出售現有的物業都還未足以償還銀行的欠款,這樣小業主便需要另尋資金來償還差價或申請破產,這便是令人聞風衰膽的情況─「負資產」。

為何8萬5的房屋政策在香港是完全失敗呢? 如果8萬5的房屋政策只導致樓價下跌而已,為何會導致大量失業的情況呢? 但為何新加坡的全民置業政策是可以成功,而香港會完全失敗呢?

講到8萬5的政策導致香港經濟變得一池死水,但為何一個錯誤的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的樓市處於一個瘋狂的狀態,主要成因有三個:

1)      政府繼續維持高地價的政策,令樓宇成本大增。

2)      發展商亦刻意推高樓價,製造買樓熱潮,令樓價推高。

3)      香港市民和海外投資者不斷在二手市場抄賣樓宇,令樓價永無休止地上升。

但遇上金融風暴之後香港的經濟作了180度的轉勢,不過董特首仍繼續推行打擊樓市的措施,令樓價插水式地下降,在短短的一年來便在香港製造出數万名「負資產」的苦業主,而發展商亦同聲叫苦,因為很多施工中的樓盤都必須以低於成本價出售,否則銀行利息上的開支將會不斷增多,當中以將軍澳和小西灣的樓盤為重災區。

跟著香港政府亦不知如何處理問題,直至很遲的時間才推出停止賣地、放闊樓宇按揭的上限、准許發展商賣樓花、首次置業貸款、停止出售居屋等刺激樓市的做法。

但這便出現骨牌性的災難,首先由於樓價低企,而且停止賣地,發展商根本沒有意向繼續投資香港的房地產市場,這便導致香港的建築師樓、工程師樓、測量師樓等專業即時失去了大量的生意,最可悲的是大量的建築工人或建築材料的物流工人都因此而失業。

香港各大小銀行和律師樓的主要收入是來自樓宇按揭,但當樓宇買賣的情況大幅地減慢時,銀行便推出各種不同的投資產品來開源,同時亦自然需要向各銀行戶口收取不同的手續費,來填補樓宇按揭方面失去的生意。律師樓亦同樣需要把生意的目標轉至國內,尋找新的出路。

同時亦因為樓宇銷售情況放慢了,地產代理亦自然叫苦連天,連帶負責樓盤廣告、電視廣告、售樓書印刷等公司都在短時間內少了很多生意。而發展商為了填補新樓盤上的虧蝕,就自然會降低員工的福利和清減人手,特別是基層的保安員、清潔和銷售部門的員工。

最嚴重的問題還未出現,負責香港公共房屋的房委會雖然是政府全資擁有的機構,但是需要自負盈虧。房委會60%的收入是來出售居屋、20%來自商舖租金、20%來自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委會嚴重地減少了收入的來源,所以房委會便推行出售公屋並成立領匯,出售期下大部分商場和停車場的所有股權來賺取額外的收入,換句話說將公共屋村的商場變為私人商場。

因此很多房委會的基層員工便因此而失業,當年房委會減少了20,000多名員工,當中超過80%都是前線基層員工。另外,原有的屋村商場的小商戶亦因為領匯大幅加租而被迫結業,最無奈地公屋居民原本可以享受的低廉服務/產品,亦因為大幅加租的關係而失去了。一舜間便令很多勞工密集的行業受到嚴重的打擊,很多連帶的本地勞工職位亦因此而消失了。

另外,很多剛買樓的市民亦因樓價大幅下滑的關係,而不能向銀行申請足夠按揭貸款的關係,而被迫讓賣方沒收訂金、甚至需要向賣家賠雙倍訂金,辛辛苦苦儲下來的積蓄便一舜間地失去。

就是這樣火燒連環船的災難,令很多市民因資產貶值的關係而失業,市民自然大幅地降低消費,令經濟體系進一步收縮,失業情況進一步嚴重。同時很多香港市民都轉往深圳消費,令香港本地的零售服務市場雪上加霜,再加上2003年出現SARS的情況,令香港經濟出現史無前例的困境。

一個錯誤的房屋政策便完全摧毀了香港的經濟,簡直可以說是完全K.O.

但為何新加坡沒有這問題?

因為新加坡大量出售低價政府房屋時,沒有對當地的樓市做成衝擊呢? 為何新加坡可以有95%家庭是自置物業呢?

原因是時機的問題,因為新加坡在1950年代推行低價房屋政策時,新加坡的業主只佔人口的10%以下,而且大部分的業主都是繼承祖先留下來的物業權的,只有極小數的新加坡業主是屬富裕的一群,自置物業,而且置業時亦未必需要向銀行申請按揭貸款,二手樓的交易市場亦相當平靜。

因此當新加坡政府大量供應房屋至物業市場時,新加坡的樓價沒有任何大動盪,因為物業市場根本還未發展出來,按揭的樓宇亦只佔市場的極少數,「負資產」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置業的家庭已達人口的40%以上,當中絕大部分的業主都是經過銀行的按揭貸款來處理的,因此香港政府大量供應房屋時便即時破壞了市場原有的供求法則,樓價即時下滑,導致大量的負資產和失業、資金外流、工種北移等結構性失業情況。

所以,政府無論任何情況下推高或推低樓市都會對市場做成重大的衝擊,但政府不可能只奉行芝加哥學派所提出自由派的經濟理論,單純讓市場作出調控,因為市場是可以由數個大玩家來操控,財富亦只會單方向地轉至個別大玩家的手中,所以香港的堅尼指數是全世界最高,即是貧富懸殊的情況是世界之冠。

後記:當我們現在大罵曾特首領導的特區政府沒有對樓價作出回應,又或者董特首胡亂推行的房屋政策的同時,請記得當年在立法會贊成領匯上市的議員,因為他們是有份製造今日大量基層勞工失業或在職貧窮的情況。

上一回談及到新加坡的房屋政策,今日再一點補充。新加坡95%家庭是自置物業,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委會(Housing development board) 大量向市民提供廉價單位,而市民多數是利用他們的中央公積金(Central provident fund ) 來作為置業的首期。新加坡的CPF與香港的MPF很類似,都是由雇主和僱員合力供款,但是香港的MPF只能用作65歲後退休之用,但是新加坡的CPF是
可以讓市民用作置業、教育、醫療和退休之用,靈活性大很多。

另外,新加坡市民可以向政府和銀行申請按揭貸款來置業,令供樓的負擔調整至一個比較合理的水平,因此絕大部分的新加坡市民都可以在年青時開始成為業主。但是上一回講到,香港的房地產政策不能像新加坡一樣,如果短時間內大量低價房屋,可以對現在的樓價和經濟做成致命的打擊。這樣政府是否真的只採用自由主意的經濟模式任意市場自由調節呢?

以我的愚見,政府不可能完全讓市場自由放任,特別是現在的情況。因為現在只有最大的一至兩間發展商有足夠的土地儲蓄,連二線的發展商都已經接近把所有貨尾賣光了。再加上現在政府亦沒有如以往一樣定期賣地,發展商除非自行收購地皮,否則只能從勾地表中勾出土地作發展之用,又或者只能和港鐵或市建局合作發展物業。

這代表什麼呢? 現在香港的新樓市場將可以由幾間大發展商完全操控,因為政府的賣地數目、賣地價格完全沒有一個標准或透明度,其他二線的發展商亦沒有新地皮供應新樓,所以新樓市場便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能對市場完全放手。

上一篇講過,政府不應該一刀切地推低樓價,因為可以做成很多負資產的苦業主,所以政府作為全港最大的業主和業主,不能推低樓價, 更不能推高樓價。它可以作什麼呢?

一個產品價格的升降簡單來說只是取決於兩個因素:供應和需求。

物業供應者: 發展商、政府、港鐵、市建局和擁有物業的小業主物業需求者: 自住用家和物業投資者(用家和抄家)發展商如果要推出新樓盤,就必須要買地,而每年的賣地數目根本就取決於政府。再者政府都是港鐵和市建局的大股東,況且二手市場的小業主都會希望旗下的物業能夠盡快出售,很少業主會長期持有物業而不出售的,所以二手市場的供應是很穩定。除非個別投資者之間不停互相接貨之下,才會把市場變得熱烈,但是市場上抄來抄去都是同一批單位,根本沒有出現新的貨源。再者,抄賣的價格是暫時的,因為當抄家把樓價推高至大部分市民不能負擔的水平時,市場根本就會因缺乏接貨的人而把價格調整區合理的水平。

因此,政府根本可以從賣地的數目上的多少來主導新樓市場,每年賣地多少便知道2-3年之內有多少新單位推出,政府根本可以控制市場的供應量來調節樓價的升幅。因為相信香港的人口不會突然地增加或減少,所以每年的房屋需求量其實可算是穩定的。

政府根本有能力操控房地產市場的供應,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大權來令樓價在平穩的情況下發展。不過,政府為何需要打擊樓價呢? 樓價過高又有什麼問題呢? 問題就是影響真正想置業的市民會因樓價過高的關係,而唯有暫時租住私人樓宇或留在父母的住所中居住。

其實政府需要面對的問題是低層市民置業的問題,而不是樓價的問題。樓價$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,對小市民來說都是一樣,因為這都遠遠超出他們的負擔能力。如果抄家明知是高價都仍然接貨的話,無論任何情況發生都是內疚由自取的,但是真是需要買樓而買不到樓的人才是高樓價下的犧牲品,因為他們沒有推高樓價,但如果買樓後樓價下跌成為負資產一族時,就沒有人可憐。

因此政府需要針對的是低層市民置業的問題,雖然居屋和夾屋都是專為這種夾心階層而設的計劃,但是現在政府已停建居屋和夾屋多時,就算現在要重新興建,都至少要2-3年才落成,落成後市況都可能是另一番景象,遠水不能救近火。再者,如果新推出一個居屋樓盤,一出便至少是近千個單位,對該區的低價樓市肯定做成一定程度上的衝擊。

例如:準備今年結婚的市民並置業的小市民是否需要租樓2-3年後




他─可能是香港最無恥的建築師

這幾天寫了一些關於日本建築界的事情,就突然令我想起關於一件香港極度經典的事情,亦成為了香港建築界的教材。其實寫這篇文章前我都想了很久,因為這件事可能勾起不少人傷心的回憶,但是這件事已成為教材,亦已不是行內的秘密,所以我便避重就輕地說一下。
這件事是發生在1998-1999年,當年有一間相當之大的則樓,全盛時期有200人以上,而且這則樓亦收購了一間英國則樓在香港分部的50%股權。這則樓是負責本地一般性的建築項目,而他收購的英國則樓就專門負責學校和醫院的設計。因此,便可以互相合作來接合不同的生意,爭取不同的項目。
但是在1997年地產下滑之後,香港則樓生存困難,而國內的房地產亦未開始發展,再加上當時未有京奧、世博等盛事,亦沒有CEPA。因此,香港則樓的唯一生存的希望便是政府、地鐵、九鐵等項目。
這則樓的老闆為了爭取生意便不惜向九鐵職員行賄,但之後當然被廉政公署調查並作出起訴。在審訊開始前,這名行賄的則師便突然轉為廉政公署的污點證人,向廉政公署供出所有受賄的人物,而他換來便是不獲起訴,因此無罪釋放。
雖然他沒有被廉政公署起訴,但是他的確曾有犯罪,所以建築師學會當然需要向他作出處分,被裁定停牌3年。
當一間則樓有官司纏身的時候,很多客戶當然離他而去,最後亦只有走上結業之路。當這則樓結業的一天,職員還如常上班,只是看到警察部在公司門前,對他們說公司結業了,你們可以進去拿回自己的物件。這名則師不單長期服務金沒有發給員工,而且連最後一個月的工資同樣沒有發給員工,有部分員工是由開業的一年便替他打工至最後一年,但想不到勞心勞力地工作10多年,換來只是這樣的下場。
這公司的高層員工在結業後便自立門戶,但是為了希望繼續跟進前公司的項目,於是便需要向前公司收購相關圖子,據聞是每張500港元。這公司最後當然以法律的安排下處理破產的事情,員工最後由勞工處協助之下收回最後一個月工資,但是其他曬圖公司、物料供應、其他種種的供應商都不能收回他們的錢。
雖然這名老闆欠下人不少錢,但是他還可以在大酒店中用膳,繼續享受他的生活。最奇怪是他在3年之後,竟然可以膽敢再次向建築師學會申請複牌,好讓他東山再起。
這名建築師的設計雖然不是特別優勝,但是他在國內的人際網絡很好,所以總能找到不少生意。每一次我聽到有人講起他的事蹟時,大家都說他是相當聰明,懂得在適當的時候轉為污點證人,亦在適當時候結業,亦懂得善用公司的資產來賣給他的員工,並且懂得如何使用他的人際網絡,但是他的所作所為就永遠成為大家的教材。
由於這件事關連的人和公司都很多,所以知道這事的人亦不少,但我不想敝部落變成一個是非之地,因此煩請知道內情的人都不在網上公開關鍵人物的姓名和相關資料,就讓這件事繼續單純地成為香港建築界的教材而已。




舊區重建- 中環街市(包浩斯建築篇)

當大家看到上兩篇剪報時,大家會看到一大堆名詞: 補地價、勾地、勾地表、歷史建
築、法定古蹟、地政總署、古物諮詢委員會。

這些名詞表面上沒有什麼關係,但是直接影響每一個香港人,今日會一次過為大家
解釋這些名詞和個中關係。

 

在香港建樓前就當然是需要買地,但是買地的意思並不是購買了這塊土地,而只是購買了土地的使用權。因為香港所有的土地是屬於香港政府的,除了在金鐘花園道的St. John’s cathedral之外,因為這塊教會地皮是永遠批給聖公會的,而聖公會的擁有
權是屬於英國皇室的,所以這塊地在法理上是永遠屬於英女皇的。

除了這塊土地之外,其他的土地是有地契的,在地契上是列明了這土地的使用年限,年限多數是99年。但有部分的年限是少於99年,但亦有年限是達至999年。 999年限的情況就多數是屬於香港早期的教會用地或老牌學校用地,香港大學主樓的年限便是999年。
如果年限到期,地主便需要向地政總署申請續期,現在所有土地都會自動續期至2047年,因為是中共答應港人50年不變的原因。到2047年後又如何? 現在沒有人知道。

所以在香港買賣居屋時,新業主是需要補地價。因為政府出售居屋給第一手業主的
時候,只出售樓宇的成本,而沒有把地價句含在內,因此隨後的業主是需要補回地價給政府。

香港的地不是所有的地皮都是可以隨時向政府購買,地政署會列出願意出售的地皮
在勾地表之內,任何人仕可以向地政總署申請把某一塊地皮從勾出,然後公開拍賣,這過程便是「勾地」。

如果發展商要把某一塊地皮勾出的話,便需要向地政署保證會以底價購入,而勾地
價就最少是底價的80%,這樣地政總署便可以確保勾出的地皮會有一定的收入,因為
賣地是政府收入的主要來源之一。
換句話說,地政署便決定了政府每個財政年度的主要收入之一,他們的決定舉足輕
重,而且直接影響了所有的香港人。

一塊地皮如何成功被勾出? 勾出的價格是如何決定? 這是沒有人知道,而且是香港
地產界的一個天大的秘密。因此,香港的發展商必定有出身地政總署的高手坐鎮,因為發展商除了要勾地之外,還不時需要修改地契。這一門功夫絕對是這些高手的成名絕技而且只會傳給自己的派系。

同樣的情況亦會發生在市區重建局,因為市建局會負責發展舊區重建,而且多數會
與發展商合作,因此發展商自然會向這些高手招手。

至於樓宇評級,古物諮詢委員會會為香港舊建築進行歷史評級,級數為一至三級和
法定古蹟,三級是最低級的歷史價值,一級為最高,在一級之上便是法定古蹟。
評級的標準當然是取決於建築物的歷史價值,但是標準沒有清楚地列明,一切取決
於古物諮詢委員會的委員。

級數的高低代表是業主可以修改歷史建築的程度,如果業主需要修改/拆卸被評級樓
宇時,雖要向屋宇署申請。如果是法定古蹟的話,便需要完件保留。

舉一個實際例子: 立法會大樓是法定古蹟,皇后碼頭、香港大學主樓是一級歷史建
築,而北角舊皇家遊艇會是二級歷史建築。

因此,政府拆卸皇后碼頭時是受到相當大的批評,因為香港其他的二級歷史建築都
受到相當大的保護,連要鑽牆加一條水喉等小型工程都需要經過多番審批,如要拆卸的話更接近不可能。

不過,香港政府在皇后碼頭的事件中,解釋皇后碼頭只是一級歷史建築而不是法定古蹟,所以政府可以合法拆卸。因此,政府在皇后事件中盡顯官字兩個口的作風,對非政府的歷史建築的發展就多番留難,而政府自己就一舜間違反自身定下的標準。

講回香港中環街市的例子,中環街市現在是三級歷史建築,屬最低級別。雖然古物諮詢委員會考慮把這建築物提高評級,但是都未成事實。除非中環街市被評為法定古蹟,否則還未可以確定它的命運。

關於包浩斯(Bauhaus)建築風格,這到底是什麼呢? 而且香港
到底有多少座包浩斯建築建築?

包浩斯建築風格大約流行於1920-1940年代,由於第一世界大戰後的德國是相當貧窮,而且大量房屋和建築物都在戰爭中被炸毀,所以當時的德國是急需重建大量的建築物,讓國民重投生活。

 

但是當時的德國不可以沿用歐洲常見的古羅馬式、維多利亞式、愛德華式等舊有模
式來建造房屋,因為戰後的德國根本沒有如此多的資源來建造美倫美玩的建築物,
只能採取簡單而直接的方法來興建。

 

包浩斯建築方式就是用最簡單而且最直接的方式來建造一座大廈,完全放棄歐洲文
藝復興時代而引發的建築風格,不會再花大量的資源來雕刻各建築部分。這是與文
藝復興時代所盛行以美學為先的建築方式是截然不同,而且亦放棄了沿用多年的黃
金比例,因為包浩斯建築方式是主張建築物應該以功能為先,外型其次。因為包浩
斯建築方式是以實用為主,所以設計建築物時不會再刻意美學觀念來設計,亦不會
盲目地跟從黃金比例來設計大廈外型,反而主張建築物的外型是應該根據建築物的
內部空間來調節。

 

這一種實而不華的建築方式在第一次世界大戰之後,便短時間內流行起來,雖然這
些建築物的外型平凡,甚至可以說是醜陋,但這是相當低成本而且高效益的建築方
式,能夠短時間之內解決人類對建築物的需要。再加上混凝土的興起,所以令包浩
斯建築方式的靈活度變得更大,而且可以更切合功能上的需求。

 

順帶一提,其中一個發動包浩斯建築風格的人是德國的Walter Gropius,隨後他移
居至美國並在哈佛大學任教建築,他其中一名學生便是著名華人建築師─貝聿銘。
而Walter Gropius所倡議的實用主義 (Form follow Function) 雖然未必成為建築
界的主流,但是的確影響了建築界數十年,直至去到解構主義的興起而出現了改變。
香港到底有多少包浩斯式的建築呢? 據我所知,應該就只有中環街市和灣仔街市兩
座建築物的,因此中環街市對香港建築史來說是相當珍貴。

 

不過,可惜的是實用主義的建築並不美觀,在都市中絕不起眼,因此在市民心中保
留的價值不高,而且中環街市到現在為止還未找到什麼新的功能,所以如果只為保
育而保育的話,的確欠缺說服力。因為市民不會毅然放棄80億,而換來一座長期空
置的歷史建築,一座空置的歷史建築物只是都市中的巨型垃圾。

 

雖然香港建築師學會都倡議保留中環街市,但以我估計這方案不會得到大部分建築
界同業的支持。因為香港已經很少發展項目,地標項目更是少之有少,所以相信不
少則樓老闆都看中了這塊地皮,如果要得到眾多則樓的支持的話,好像比較困難。
我個人估計如果要完汁完味地保留中環街市的可行性不高,因為這地皮實在太珍貴,
而且建築物的外立面並不吸引。所以極可能是保留原有建築的一部分並改作為商場,
之後再拆卸一部分來興建摩天大廈,這樣便好像可以平衡發展和商業利益(典型官話
)。