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《筆生建築》中的畢生建築 (信報4月22日專欄)

 

2016年是香港建築師學會的60週年,作為慶祝活動之一,學會的口述歷史小組邀請了29位資深建築師以口述歷史的形式來記錄的建築生涯並輯錄成《筆生建築》一書。

 

筆者今次有幸參與《筆生建築》一書的籌組工作並撰寫當中五篇文章。經歷了數次訪問之後,我有一個奇怪地的感覺,當這些前輩談論他們曾參與的建築時,不單眉飛色舞,而且還能清楚描述項目中的細節和當中的苦與樂。

 

例如:梁伯麟先生描述當年在67暴動的陰霾下,政局頗為混亂,港英政府對親中的機構都頗為忌憚,所以國內的劇團都難以在港找到表演場地,因此親中的僑光置業便決定把僑輝大廈部份面積改成劇院來讓國內劇團能在香港找到合適的表演場地。不過,後來由於劇場使用率低,所以才分拆高低座,並把高座改作戲院,低座則變為戲院與劇院合用的劇場。

 

雖然事隔47年,梁生還可以清楚記得在恐共的情況下,如何抱著戰戰兢兢的心情來為親中機構設計「新光戲院」。

 

再者,我亦有機會訪問何承天先生並談及他當年如何在置富達至保育與發展並存的雙贏局面。當年置地公司購入伯大利這塊土地之後,原計劃拆卸修院並一併發展附近一帶的土地,但是由於土地狹窄而且有很多斜坡,因此發展成本巨大。所以,何生便建議置地公司(與牛奶公司屬同一集團的公司)向政府提出原區換地的要求,牛奶公司原意向政府交還薄扶林一帶不少零碎的牧地、廠房和伯大尼修院,以換取政府一塊完整的土地來統一發展,並成為現在的置富花園。

 

這項目不單處南區首個大型的屋苑—置富花園,亦開創了半郊區(sub-urban site)的發展模式, 而最重要是能夠保留了伯大利這座歷史建築,並曾租給香港大學,現正讓香港演藝學院使用。

 

雖然大部份人仕都認知中銀大廈的建築師是貝聿銘先生,不過這項目的無名英雄是龔書楷先生。他在沒有電郵、沒有視象會議的情況下,如何克服美國與香港之間的文化差異和兩地的法規問題。另外,由於貝聿銘先生在北京的首個項目—香山飯店曾有過不愉快的經歷,所以貝生都對中銀這項目都有相當的忌憚。不過,由於龔生曾與貝生合作過,所以本著對龔生的信心,貝生才欣然接受這個項目,否則香港便沒有中銀大廈這種劃時代的設計。

 

另外,有一個故事是不得不提,港督衛奕信曾懷疑中銀大廈的風水設計,而邀請貝聿銘飯聚並詢問貝生是否按共產黨的要求而把大廈設計成刀一樣,並斬向港督府。貝生當然沒有這個政治目的,刀型的結構只是結構和外型上的考慮。為了釋除港督的疑慮,龔生需要替貝聿銘先生把當年的設計文本寄一份給港督,事件才能平息。

 

 

《筆生建築》一書的名詞自然具有雙重的意義,因為早年的建築師是只用筆畫圖則,而不會用電腦,所以用「筆生」。另外,這些前輩大部份已經退休,因此希望包含了「畢生」的意義。就如以上三個例子,如非這些前輩清楚記起當年的細節的話,這些珍貴的香港建築史就可能會隨著他們的離去而長埋黃土。這些香港第一代的「建築人」畢生都為這一個專業奮鬥,早已把建築物的一切深深地刻入他們的「血肉」之中,所以儘管事隔多年仍能活形活現地展示出當年設計的精要。

 

《筆生建築》一書除了是建築師學會60週年的活動之外,還成為了香港建築史文獻的一部份。因為香港各大專院校雖然都有提供不同的學位或非學位的建築課程,但是都只會教國際建築史,而不會教香港建築史,現實地香港亦甚少有人會整理香港建築史。

 

經歷了《筆生建築》這一個項目,希望香港人可以對本地建築有一個更正面的看法,並希望年輕的建築師可以繼續整理本地的建築史,讓下一代的建築系學生可以正規地學習香港建築史。

 




「欽點招聘」與「公開招標」(信報—建築思話專欄 3月5日)

 

在幾個月裡,香港社會一直爭論著香港故宮文化博物館的安排,為何「無諮詢」、「無通過比賽而直接招聘顧問」? 資深建築師嚴迅奇更成為買矢之的,連日內受盡各方的指責,事件已去到這階段到底如何了解呢?

(在詳細討論前,筆者先自我申報,本人從不認識嚴迅奇先生,亦從未有過任何的交談,過往10年的工作都與嚴生的事務所沒有任何的關連,所以本人對嚴生是毫無感情。)

本人現職項目經理(Project Manager),因此招聘顧問是我必然的工作,無論是單一議價,還是「公開競價」都是經常採用的方法。對私人公司來說,「單一議價」的情況多數是管理層已經心儀個別顧問的設計,所以無需另邀其他顧問報價,所以只進行「單一議價」。「公開招標」主要是一些常見的工作,大部份名冊內的顧問都有能力勝任工作,所以才「公開招標」,因此很多時都以「價低者得」的方式來中標。

因為私人公司的行政靈活度較高,所以項目經理有權挑選那一個方式來招聘,不過西九管理局作為一個由政府成立的法定機構,再加上西九的傳統多數是通過「公開招標」來招聘顧問,因此大家都質疑管理局是否有違反程序公義呢?儘管林鄭月娥司長多番解話,但都未能平息公憤。

請問「欽點招聘」就一定是錯嗎?,「公開招標」便一定是好嗎?

無疑「公開招標」是多了一份競爭性,程序上是明顯地是較為公平,亦避免個別管理層因對個別顧問的偏好/偏見而影響了公司的判斷。再者,公開招標不單給予管理局多一些方案來選擇,亦讓整個行業都有一個爭取項目的機會,亦給予了年輕人揚名立萬的機會,並同時能吸引國際大師來港顯技。

「公開招標」雖然確實能為業主提供不同的創意方案,很多國際級的大師如Norman Foster、Zaha Hadid都是因為參與了香港的設計比賽而打出名堂,繼而飛昇國際。

不過有一點不得不提,Norman Foster 的成名作—香港HSBC總行,這大樓當年的預算是21億,這已經是80年代一般商廈的三倍造價,但落成後的造價是52億,工期𨒂誤了接近一年。另外,2020東京奧運主場館設計比賽原先是由Zaha Hadid勝出,但該方案的造價達3000億日元,最後要另聘顧問來製作出一個1500億日元的方案。

以上的例子便說明「公開招標」的盲點,若想在國際級設計比賽中勝出,設計方案自然要「標奇立異」才能殺出重圍,設計階段多數都不會考慮方案的可建性(Constructability)和業主的負擔能力(Affordability)。在現有的常規,除非是政府的Design & Build Contract需要包含設計和商業部份的評分,否則評判們多數是根據方案的可觀性、實用性和對周遭環境的影響等因素來挑選最合適的方案。

另外,設計比賽多數都未必能審核設計團隊的執行力、管理能力與前線工程人員的經驗。以筆者的經驗來說,儘管該顧問公司在報標文件中列明曾負責鄰同項目的經驗,但是個別團隊的執行能力往往是「言過其實」、甚至可以說是「招搖撞騙」。

若以故宮這種特殊項目來說,管理局因為只得到賽馬會35億的捐助,額外的款項就需要由管理局自行負擔,而且管理局亦按理在管理上和執行上是已經向故宮作出了一些的承諾,否則又怎能達成一個長遠的合作方案。換句話說,項目費用與時間上的預算在理論上可以說是已經封頂,因為管理局很難再在立法會為故宮博物館申請額外撥款。

另外,通過設計比賽找來的顧問可能創意無限但毫無實戰經驗(Norman Foster當年勝出HSBC設計比賽時,便是一個未曾興建摩天大廈的建築師,亦沒有香港工作的經驗),並且可能未曾合作與管理局合作過勝出的顧問能否有足夠的能力和經驗來確保項目不會超支與𨒂期呢?

未知之數實在太多。

雖然香港的大型建築很多時都是由外國的大師設計,本地建築負責管理和執行,這樣便同時組成一隊兼備設計與管理能力的團隊,但是兩者在溝通上所引起的問題是絕對不容忽視,在過往的經驗中,溝通上所產生的負能量是絕對足以摧毀整個項目。

綜觀上述的觀點,「欽點招聘」雖然不夠公開、公平,但是若綜合設計能力、管理能力、香港工程的經驗、博物館的設計經驗等各因素來考慮,嚴迅奇先生又是一個好的選擇呢?

各位讀者請自行判斷!

 

 




故宮應否在西九呢? (信報—建築思話專欄 2月25日)

 

近日關於香港故宮文化博物館的討論都只限於程序公義的問題, 看來故宮博物館總是需要在戰亂中成立的。

1911年當時的中華民國政府與清室簽定《清室優待條件》,而溥儀則住在紫禁城內,外庭則作古物陳列所。不過,溥儀借助溥傑和舊臣不斷偷運宮中珍品至天津私人大宅,總數約1300多件。為免宮中珍品不斷地流失,中華民國政府便在1924年驅逐溥儀出宮並在翌年成立故宮博物院,但隨著918事變,中華民國政府為免珍品流入日方,所以將近13000箱的珍品運至南京。和平後,約有2000多箱的珍品留在南京,其餘的送回北京,不過當中的5000多箱則在國共內戰時已運至台北,並成為台北的「國立故宮博物院」的收藏品。

因此,無論是北京、台北的故宮博物館都是在戰亂中成立,現在香港的故宮博物館同樣都是在紛爭中成立出來,但是除了程序公義之外,甚少人討論香港是否需要一個故宮文化博物館呢?

筆者一直以來都認為博物館與圖書館不同,圖書館是「貴多不貴精」,因為圖書館作為傳承知識的地方,就需廣納不同類型的書本,讓普羅的受眾得到更廣泛的知識,因此未必需要一個特定的主題。博物館則反而是「貴精不貴多」,因為每件的展品需要經過適當的展示才能夠表現出展品的要點,由於展覽空間有限,每個博物館需要刻意挑選過展品並需要有特定的主題才能吸引個別的群組來參觀。例如:香港太空館、香港歷史博物館、香港電影資料館、香港茶具博物館等都是有既定的主題和藏品,相反香港中央圖書館則無需主題,只要藏量足夠便可。

綜觀世界各地成功的博物館都是有一些鎮館之寶來作招來,例如大英博物館的「Rosetta Stone」、羅浮宮的「蒙羅麗莎的微笑」,北京故宮博物館的「清明上河圖」或台北故宮博物館的「翠玉白菜」等,而米蘭的恩寵聖母教(Santa Maria delle Grazie)雖然細少,但全因藏有達文西的一幅名作—最後的晚餐(Last Supper)而招來每年數以萬計的遊客。旅客們會因為這些珍品慕名而來參觀這些博物館,因此展品不單是一個博物館成敗的關鍵,更是博物館設計的核心,所以筆者一直對M+博物館的需要成疑,因為一個綜合性的博物館而且又沒有任何鎮館之寶的前題下,如何能吸引觀眾呢?

另外,有些博物館就算在沒有珍品的情況下也能成功,北京故宮博物館就是一個例子,故宮自身已是一座珍品,世界各地的旅客都會幕名而來參觀,而香港海防博物館亦是一個例子因為建築物本身已經是一個歷史的見證。因此,我一直認為需要將灣仔峽的警察博物館移至舊中區警署(大館),由於建築物本身與展品有直接的關系,這樣才能發生a共鳴的效應。

再者,有一些地方就算沒有珍品和珍貴建築之外也能有一定的叫助力,情況就有如柏林的博物館島(Museum Island)。該處雖然有一些比較特別的展品,但沒有一些希世珍品令吸引旅客必定到此一遊的展品,而建築雖有過百年歷史,但亦不算是極具代表性的建築,相反柏林圍牆則更具代表性。不過,這小島上設有5座博物館個別而言雖然不算相當吸引,但是綜合起來則變成頗為特別,因為世界上絕少有一個小島上同時有5座具過百年歷史的博物館,因此此處成為世界文化遺產之一。其實筆者認為西九文化區一直都應該是借鏡博物館島(Museum Island),因為世界上除倫敦westend、紐約的boardway之外,亦甚少有一個綜合性的文化藝術區會統一發展在同一個小區之一,所以西九發展局應該善用這個優勢來發展。

若從歷史角度來看,故宮分館其實不一定需要設在香港,相反南京、四川可能更為適合,因為在二戰時部份珍品曾經遷至這些地方,所以這些地方在歷史上與故宮的淵源甚廣。香港分館的出現相信只是恰巧香港有一個文化發展區,便隨之而來的合作計劃。香港雖然在歷史上與故宮沒有什麼關連,但是由於展品的本身已有足夠的叫座力,所以香港故宮文化博物館應該可以相當成功,亦可能是整個西九文化區內最成功的一個館。

筆者認為將香港故宮文化博物館設在西九文化區的盡頭,理應可帶動人流去西九,希望這個星級工程可以帶旺整個文化區,讓文化區永續下去。

 

 

許允恆建築師




一光一暗的博物館—Oxford university museum

近年有很多旅客因為希望一到哈利波特的拍攝場地而到訪牛津大學,但其實牛津大學還有很多理想的景點。
今日為大家帶來的景點就是牛津大學的 Oxford university Museum , Oxford university museum 位於牛津市的中心地帶,鄰近牛津大學公園。整座博物館共分三個部份,第一部份是Museum of natural history ,第二部份則是Pitt rivers Museum, 第三部份是教學大樓和實驗室,但現在都泛指整個建築群則稱為Oxford university museum 。
Oxford university Museum 始建於1855年,第一期興建的部份是Museum of natural history ,初期是用作化學、天文、病理、動物學等教學之用,之後在1884年擴建了Pitt rivers museum 部份,這處展覽的首20,000件標本全是由Augustus Pitt Rivers 上將捐出牛津大學的。到 1978年,各學院開始遷離第一部份的空間,並展出不同的恐龍標本,正式成為 Museum of natural history ,現在只餘下地下的演講廳作教學之用。到 2004年,牛津大學獲得基金捐助 370萬英磅來擴建教學大樓和實驗室。
Pitt rivers museum 雖然可以說是 Museum of natural history 的擴建部份,但設計風格則完全不同。 Museum of natural history 是新歌德式建築,結構盡量採用圓拱門來支撐,但特別地屋頂全是由玻璃組成,讓陽光可以盡情地射進室內。這樣的做法是相當少見,因為博物館多數會盡量避免有太多陽光射進展覽區,因為陽光中的紫外線容易破壞展品的顏色,而且建築師都希望在各展區可以利用燈光來營造不同的氣氛。
但在 Museum of natural history 的情況則不同,因為這裡的展品全部都是恐龍標本,而且全部都加了保護劑,所以不怕陽光的影響。這部份的博物館反而因陽光的關係而令人感到舒暢,每當陽光照射在黃色的石材上,往往給予人溫暖的感覺。再者,由於屋頂是玻璃的關係,令人感到整個展區是在室外的空間,而且由於屋頂的結構是圓拱門的關係,使人感到頓然開朗。
不過, Pitt rivers museum 部份則采出完全不同的做法,屋頂不單全是實的,而且整個展區完全沒有陽光,連窗戶都沒有一個,可以說是一個黑房。但奇怪地,整個展區的燈光都只是簡單地用普通燈光來照明,與一般博物館刻意用射燈來營造不同氣氛的手法截然不同。最特別的是, Pitt rivers museum 是沒有入口,所以每當旅客從進入 Museum of natural history 部份進入 Pitt rivers museum 部份時,便立即會在視覺上有很明顯的對比。
筆者自問都曾參觀過世界各地不少的博物館或美術館,但從來未曾見過同一個博物館會製造出一個完全光、而另一個完全黑的展館,在光線上有如此大的對比。
最後有一點不能不提, Oxford university Museum 在世界科學史上佔有非常重要的地位,除了它是世界其中一個最出色的史前生物博物館之外,而且它是達爾文在1860年宣布「進化論」的地方,當時牛津的大主教強烈指責達爾文挑戰神的權威,因聖經的第一章—創世紀中說,神是用泥土做成了男人,再拿了男人的一根骨頭就變成了女人,所以根本沒有理由可以說人是由猿猴演變出來的,當時主教更挑戰達爾文,「你的祖父或是你的祖母是由猴子變出來的。」
雖然,這場討論最後沒有成果,但這場討論完全改變了世界生物學的發展,而這一座博物館就永遠記載了這一段經典的歷史。




隱藏了的擴建—Ashmolean Museum

  

上一會介紹了牛津大學的 Oxford university museum, 今會介紹另一個牛津大學的博物館— Ashmolean Museum 。
Ashmolean Museum 始建於 1683年,最早期的展品是由 Elias Ashmole 捐贈的,而這博物館由啟用至今都是同時用作教學和公開展覽之用。博物館的研究員同時是牛津大學的職員,所以博物館的收藏品和活動等工作是盡量配合大學的學位課程和相關的研究工作。例如,博物館現準備增加它們關於醫學的收藏品,因為大學希望博物館能為醫科生提供古代醫藥的教學展覽。
在2009年,由獎券基金提供6千1百萬英磅來為博物館作翻新和擴建工程,但是這建築物已有超過200年曆史,舊大樓部份已一早被列為一級保護文物和法定古蹟,所以翻新工程主要是拆卸舊大樓的後半部份,並在這處加建新的展覽和教學空間,而舊大樓的前半部份則完整地保留。
雖然舊大樓部份已被保留下來,但是新建部份不能超過原有部份的高度,否則會破壞了原有大樓的外觀,亦破壞了牛津市中心內舊式英國小鎮的風味。因此,建築師— Rick Mather 採用了很簡單,但非常聰明的做法來處理這問題 。
由於舊大樓是採用舊有的建築模式,樓底是特高的,所以新大樓的部份是在每層之間加入一個夾層,這樣便不單可以大幅增加展覽空間而新建部份又不會超過原有高度,最重要是從博物館的外觀不容易發現新舊大樓的不同,盡量保留牛津英式小鎮的味道。
這種夾層的做法不單能有效地提高展覽面積,而且建築師挑空了局部的空間,並把大型展品設在雙層高的展區。因此旅客除了可以從低角度來欣賞大型展品之外,還可以在夾層處以高角度來欣賞展品。再者,這裡的樓梯不是一層疊在一層,而是一層一層向外推的,所以愈高層的樓梯處,便有愈大的空間,這樣便增加了旅客的觀賞視線,令視野角度更大。
這博物館另一個最大的特點就是陽光,這處的垂直通道完全是有陽光照射的,這不單是用來引導旅客至上一層,而且希望為行人通道提供基本陽光,並用來對比室內展區的陽光效果。因為各展區則沒有陽光,完全依靠電燈來營造不同的燈光效果,而可以避免展品受陽光的紫外光影響而脫色。
因為牛津是屬於比較內陸的地方,所以冬天是比較寒冷,所以建築師除了被增加空間之外,還被博物館要求提高的室內的保溫情況,以減少能源上的開支。建築師首先利用陽光來增加室內溫度,並且室內的物料盡量採用白色油漆,務求令陽光反射,但地板則用木地板,在黃燈的照射下更能帶出和暖的感覺。
再者,在新建部份的博物館是盡量把洗手間和儲物室設在四周,好讓行人通道和展覽區是設在中心部份,這不單可以減少窗戶的數目,而且可以盡量幫助大廈保溫,因此全座博物館只有一條樓梯是有窗,因為這個窗是向南的,陽光可以從這處直射至室內。




一座不知為何而建的建築—Urbis

 

一直以來都有介紹英國的建築,但是都好像未曾介紹過Manchester的建築,在Manchester最有名的建築就自然是曼聯主場—奧脫福球場,但是市中心有一座建築物是相當有名。因為這建築物是曼城市政府的一個大白象工程,是為了慶祝千禧年而興建的一座多用途大廈。

建築師Ian Simpson在接到這任務時,市政府沒有任何仔細的要求,只希望市中心內有一個多用途的展覽空間,而且四周都是一個比較大的空間,這建築物可以說是單獨的設計,不需要考慮太多關於現況四周的環境,因此這建築物可以說是給予建築師「自由發揮」的作品,簡單來說是為了有新建築而有新建築。

他的做法可以說是製造一個單循環人流路線的展覽空間,當旅客進入大廈之後便會經過一條走廊到達售票處,在這處最大的特點是電梯,因為這電梯是斜向地上升的。

大多數的旅客都會選擇乘電梯至第六層,然後一層一層慢慢沿樓梯至首層。這博物館最大的好處是可以在高層的展廳中俯望低層的展廳,由於展廳的面積是由下而上地收細,所以便無形中做成縱橫交錯的效果。

另外,這大廈的頂層是一所頂級餐廳,在這餐廳裡是可以盡覽Manchester市中心的景色,在這大廈開幕初期是由一所法國餐廳—Le mon,當年還成為全英最佳餐廳,但可惜近年已改為另一所英式餐廳,質素已大幅下降,但收費則沒有太大的下調,所叫坐力大減。

由於這大廈的設計初期是完全沒有規劃這大廈的用途,所以室內空間的設置是沒有經過功能上的考慮,因此出現了以下的情況:

1樓: 商店、演講廳、售票處、Manchester的小型電台和餐廳的單獨入口

2樓 – 6樓: 展覽廳,但每一層的展覽內容和主題是完全沒有關係,可以是6樓是時裝展、 5樓是漫畫展,異常混亂。

7-8樓: 酒吧和餐廳

由於現在的展覽是完全沒有主題,而且現在的空間只是隨意讓不同的展覽在這裡展出,一時可以是藝術展覽,一時是商業展覽,這實在難以吸引旅客到這處參觀,所以市政府曾經建議把英國的足球博物館遷至這裡,反正曼城是足球重鎮,但這建議最後由於財務安排而暫時停止。

至於建築創作方面,如果單論外型可以說是有如一坐雕塑品,特別在晚上更會亮起燈光確實是頗漂亮。在設計上唯一失敗的地方就是玻璃幕牆上的設計,因為建築師使用了局部的磨砂玻璃,目的是希望減少室內空間在太陽光上的受熱程度,但是就是這些磨砂玻璃完全破壞了從室內望向四周的景觀,拍照的效果亦很差,確實是失敗的地方。

總結來說,一座大廈的設計需要在功能、美感、人流控制和細部等都有合當的處理,才算成功,所以成功的設計是很難出現的。

Facebook 上的相薄

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香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地產界經典事件簿─香港仔添喜大廈

上一回講過一個香港地產界的悲劇,突然令我想起另一個更經典的例子,而這個事件
都關係到我身邊很多的人,而且我亦目睹部分的過程。

在1994年,香港仔城都道添喜大廈發生了塌篷慘劇,導致1死13傷。死者是在酒樓大
門口售賣報紙的女仕,而簷篷是屬於一間在添喜大廈1-2樓的酒樓─新好酒樓。倒塌
的原因是新好酒樓正在進行簷篷工程並打算在簷篷上加一個大魚缸,這其實是屬於違
規加建的工程,所以簷篷便因為不勝負荷而倒塌,因此死者家屬便從民事起訴向酒樓、
承建商、業主、管理公司等六個團體。
法庭的判決是新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、酒樓大業主、管理公司、
添喜大廈所有業主都需要向死者家屬賠償合共3300萬港元。因此,新好酒樓持牌人、
新好酒樓租客、承建商、管理公司便即時宣布破產。在一舜間大量員工即時失業,而
且在大廈重修的一個多時,添喜大廈的數間街舖都需要被迫休業,員工亦被迫放無薪
假期。法庭的判決令這次意外的受害者以幾何級數般上升,簡直是火燒連環船。
最無辜便是93戶的添喜大廈小業主,他們完全與這件意外無關,而且他們亦因這次
意外令他們出入不便,但他們每戶需要負責近10萬港元的賠償。但是這大廈是沒有購
買第三者責任保險,所以小業主需要全數自己承擔。
由於這大廈是離我就讀的中學很近,所以當中有不少住戶是我的同學或師兄師弟。
當中大部分的住戶都是草根階層中最草根的一層,我不少同學都是靠政府全數支持學
費和書薄費。其他的住戶很多都是退休的漁民,上岸後都是街市、餐廳等地方從事一
些低層的工作,所以10萬港元的賠償金額是遠遠超出他們的經濟能力。
當時添喜大廈的小業主當然高呼無辜,而且他們亦不知如何申訴,於是我校長便安
排一名從事律師的大師兄為添喜大廈的業主解釋法官的判詞,亦順道在30年校慶的時
間回饋社區。
雖然我大師兄不能夠改變法庭的決定,但至少讓各小業主明白個中的情由,而他們
全部都沒有能力向法庭上訴。因此,部分業主已盡力償還相關款項,但悲劇不是止於
此。
由於新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、管理公司都宣布破產,所以原是他
們負責的賠償償便轉由由大業主和各小業主負責。因此,添喜大廈的小業主每戶便需
要由10萬港元增至25萬港元。對這些小市民來說,2.5萬港元已經是天文數子,更何
況是25萬港元。
由於大部分小業主一直未能理行賠償責任,在2005年被法院立令清盤,因此添喜樓
的小業主便可能因此成為無家可歸之人。為了避免這樣的情況,房協便向各業主借出
賠償金額,並提供3年免息貸款期,之後的10年貸款便需要根據銀行的利息計算,業
主需要在13年內完成還款,但是這些小業主在事後10多年後仍然無力償還相關貸款。

最令他們氣憤的事,管理公司的東主暗中將他自己的資產轉換至一間空殼公司,雖
然最後被發現他刻意虛報並發假誓,因而入獄6個月。但據我所知,儘管管理公司被
定罪,他們仍是沒有作出賠償。
另外,在1994年遷入的新業主便成為更無辜的一群,雖然他們在事發之後才遷入,
但法庭的判決是在他們遷入之後才發生,所以都需要負責賠償,儘管多番追究上一
手的業主,但是都相當難爭取到合理的回复。
另外,由於報紙檔都是經營街坊街里的生意,所以死者家屬的身份便很快被披露,
因此在法庭判決後一直受到苦業主和因此事而失業的街坊的白眼和閒言閒語。我相
信他們根本不會想到這樣的起訴會做成如此大的風波,並且製造出無數無辜的受害
人,但一切的事情在法庭判決後已變得太遲了。
添喜大廈的小業主與這次意外是完全無關,但是由於整個物業權的擁有人是需要負
責相關的賠償,所以在法理上他們是有責任的。不過,最可悲的是他們不單需要負
責自己部分的賠償,還需要負責別人部分的賠償,這真是不幸中的連環不幸。
因為這一件事情令部分小業主因無力償還債項而走上絕路,真是無枉之災。
一件意外在1994年奪走了一條無辜的性命,在10多年後的今日還是餘波未了,為此
而喪生的人還可能陸續增加。
在此我提醒各小業主一句:
在買樓前必須查清楚大廈物業是否有官司纏身,或者業主立案法團曾否作出任何大
廈維修的決定,如有的話就必須要賣家清楚理行他應付的義務,否則可能引來無枉
之災,另外就當然需要購買第三者責任保險。




香港地產界經典事件薄─海明閣

興建中的海桃灣,前景便是海明閣

這幾日我一直在講香港買地和規劃方面的問題,相信可能悶壞了部分網友,因為這
些資訊與大部分的小市民好像無關,但其實與我們有密切的關係。

今日我便再舉一個實際而切身的例子來說明,這例子可以說是香港小業主的悲劇中
的超級悲劇。

在香港奧運站對面的振榮街,即三座匯豐寫字樓對面的一塊地皮,亦即是荔枝角道
天橋在大角嘴的上橋位,這處當然是交通繁忙,人煙密集的地段,但是在數年前都有
發展商聯同市區重建局合作重建這地皮。

發展商和市建局的合作方式都是典型的發展模式,市建局負責收樓、發展商負責興
建。這地段主要都是一些數十年曆史的唐樓/舊樓,相當殘舊,但唯一一座是比較新
的住宅便是海明閣。這座小型住宅只有9年的樓齡,而且樓宇的高度亦比原有的唐樓
為高,所以這住宅的環境原是不太差。由於海明閣樓齡太短,並不附合市建局收樓的標
準,因此發展商需要自行收購。

最特別的一點,海明閣是位於整個重建地盤的中心,所以在發展商原有的規劃上是
納入必需收購的計劃之內。但是海明閣是這小區相對新的住宅,因此小業主對同區7年
租金的賠償方案,表示絕不認同。因為這住宅明顯是與同區其他住宅的樓價是相對為
高,因此他們覺得以舊區7年租金計算的賠償金額,實在太不合理,因此雙方爭持不
下。

之後發展商在2004年9月向海明閣各業主提出收購,出價介乎118萬至140萬元,平均
每平方尺3,500元,另加48萬元優惠津貼費,即實際收購價為166萬至188萬元。該收
購價相比市建局的賠償基準高於市值(同區七年樓齡住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明閣的業主都反對這建議。

跟著發展商不斷地提供優惠,但部分業主要求發展提高收購一倍,即每平方尺最少
6000元才會考慮,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,發展商在最後限期前大幅提高優惠津貼費50萬元,達至98萬元,即實際
收購價為216萬至238萬元,相當於每平方尺6,216元,較市價高出超過一倍。當時有
超過50%業主同意出售,而其餘的業主都傾向願意出售。

當業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金,才獲悉此為業主向發展商提出反
建議書(counter-offer),發展商擁有不接納反建議的權利,決定臨時放棄出售業
權,使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反
建議,放棄收購。

最後,發展商想出了一個絕對的精妙但有一點無良的計策,就是把整個規劃重新整
理,把三座新建的海桃灣住宅放在海明閣的南北兩面。而海桃灣2座的圖則則改為T字
型的則,這是相當小見的圖則。

由於海桃灣的高度是約40層再另加6層平台,而海明閣只有15層,南北兩面都被海桃
灣封著,而海明閣的西面是匯豐三座辦公室,成一個屏風效應,更嚴重的是東面是荔
枝角道天橋,所以汽車的廢氣是重重地堆積在海明閣之內。不過,這未是最大的災難
,因為海桃灣2​​座是背向海明閣的,所以海明閣的客廳應該是對正別人的洗手間。在
這樣的情況下,樓價自然一落千丈。

在2005年底,當海明閣的業主得知這發展計劃時,小業主已集合近九成業權,同意
以180萬至200萬元出售予發展商,並要求市建局將海明閣納入發展範圍,但是地機工
程已接近完成,發展商已無意收購,於是便發展成現在的海桃灣。

其實在2005年時,在奧海城上蓋的柏景灣都是大約每平方尺7000元,這已算是一個
相對比較高級的住宅,如果發展商願意出平方尺6000元來收購海明閣的話,已算是天
價。

如果海明閣這地盤用天價收購,而可發展面積不多,表面上的利潤實際上亦很微。
再者如果整個地盤合併發展的話,雖然得到市建區、城規會和地政總署的批准,因為
很可能改變了原有地契和城市規劃大綱圖(OZP) 已預先批准的情況,手續相當繁複,
而且需時不少。

我估計海明閣的業主願以為這住宅是位於地盤的中心,以為發展商不能不買,所以
放膽提出天價,但是收樓、改地契、改規劃大綱圖(OZP) 並不是一個簡單的程序,發
展商甚至可能因為更改相關文件而大幅度拖遲發展計劃。

最重要是這地段並不是什麼優質地段,發展商自然希望快來快去,不希望減少銀行
利息上的支出,亦希望盡快在地產升勢中出售項目。收購的海明閣的目的除了是希
望整個地盤可以統一發展之外,我相信他們是希望從市建局 /屋宇署獲得額外的樓
宇面積,因為發展商可能提供額外的公共空間,令他們獲得額外面積的補償,否則
他們不會為一座只是15層高的住宅而大廢周章。

我寫這些東西的原因是希望各位小市民了解一下都市發展背後的邏輯,了解一下發
展商所思考的問題,在知己知彼的情況下才能得到自己「合理」的權益。但是發展
商未必一定任何情況下都「不合理」,盲目地抗爭亦未必得到好的結果。

雖然我的知識有限,但都希望能為大家提供一些額外資訊,希望大家喜歡。
明天講另一個經典例子。