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萬達廣場這名字在中國可以說是接近無人不識的,因為大連萬達這集團在短短8年已在全中國發展了30多個購物中心,現在還新加10多個商場,預計在未來5年之內萬達廣場可以在全中國各地增至50多間。
大家都可能會奇怪地問,為何一間發展商可以在如此短時間之內有如此急速地發展至這規模呢?
萬達集團的經營模式可以說是超級奇特、甚至可以說是世間罕見。因為一般的商厦和購物中心多數都是由發展商長遠經營的,所有店鋪都是作招租之用,投資期大約7年,店鋪的租金將視作為集團長遠而穩定的收入來源。
不過,萬達集團就奇妙地運用了住宅的經營模式來發展商場,首先他們把整座商場分成各單元,每個單元的二樓和三樓都以低廉的租金租給大型商戶如Wallmart、華納兄弟電影院等,而首層則分割成不同的小商鋪,並出售於小商戶。他們的銷售手法都是Wallmart和華納兄弟電影院等大商戶都會吸引大量的人流,而小商戶是可以借著這些高人流而帶來新商機,所以這些小店鋪的售價都比一般街鋪還要昂貴。
由於發展商可以出售小商鋪來套現資金,囙此他們便可以在短時間之內急速地發展其他物業,再加上有Wallmart和華納兄弟電影院等大商戶簽下長期租約,這亦為集團帶來穩定的收入來源,囙此銀行亦願意協助集團繼續發展,囙此萬達集團可以在奧運前後的3年之內興建差不多30多個購物中心,即是差不多一個月興建一個新購物中心。
從財務的角度來看,這樣的經營模式是沒有問題,但是為何其他發展商沒有行同樣的道路呢?
一般發展商只會把整個商場全部出租或全部出售,因為如果出售了個別商鋪的話,就等如把該店鋪的管理權同樣出售,囙此他們便可以再轉售或經營其他的生意,甚至不合法的生意。所以,一般的發展商不會把店鋪局部出售給小商戶,因為擔心他們將來可能會經營不能預計的生意,從而影響了整個商場的氣氛和格調。
在一般情况下,大商戶隨時投訴發展商他們鄰近店鋪的質素,擔心不合格調的店鋪會影響他們的生意,所以發展商多數會只會出租店鋪,務求把店鋪選擇留在自己手上,就算需要套現資金,發展商都只會把商場的股份出售給別的財團,在極少情况下才會把個別店鋪出售給小商戶。就算真的要把店鋪出售給小商戶,都是會把整個商場出售,而不會局部出售,(如果資料無錯的話,香港旺角的信和廣場則是把全個商場出售給小商戶,所以商場曾有一段時期出現不法份子的情况)。
萬達都自然會出現類同的情况,因為個別店鋪已出售給不同的小商戶,所以當個別店鋪轉手/轉租後,就自然出現難以預計的情况。不過,發展商處理的手法確實很特別,他們把進出入大租戶的主要通道設計在小商戶的旁邊,所以人客可以不需要經過小商戶的範圍,而直接進入大租戶,囙此就算首層的空間比較混亂,但都可以對大租戶做成影響,所以部份萬達廣場是分割成不同的單元,各單元是不會互相連接。不過,近年新發展的萬達廣場好像已改變了一些經營模式,大家有沒有更多資料。
坦白說,在中國的小商戶如果希望和大租戶競爭的話,就確實要出奇制勝。因為Wallmart和Carrefour這些大租戶,他們的經營模式是以本傷人,他們可以在全線產品中找一些產品出來「殺價」,成本價$10,售價可以是$9,利用個別低價產品來吸引大量人流,而在其他產品獲利。他們在個別產品虧損少少,但在其他幾千種產品中賺回來,虧損的則當作推廣費用。
在個別的項目中,Carrefour更會大規模地招租整個商場來經營,然後把個別空間轉租給其他小商戶,同樣利用大租戶、多人流的招租技良來吸引小商戶。這分租的收入更是他們主要的收入來源,囙此他們可以用更低廉的價格來打跨其他競爭對手。
囙此各小商戶在開業前,請先作出仔細的商業分析和風險管理。