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香港最重要的資產 – 維多利亞港 (風暴篇)

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上兩會講完了香港填海的誘因, 而政府亦在玫瑰園計劃重施故技, 先在中環舊港外線碼頭一帶的原址填海, 並建立現在的香港站和國金一系列的建築群. 另外, 在灣仔填海建立現在的會展新翼, 作為回歸大典之用. 之後的特區政府沿用, 原先的計劃是希望把國金與會展新翼連接, 而會展新翼與海隧道的入口連接.在這些新填回來的土地上建20多橦商廈和商場, 當然包括灣仔繞道和綠化地帶, 簡單來說是從現有的海岸線推出350m. 政府當時說這些計劃經過廣泛諮詢, 而立法會亦同意撥款進行工程.

但在2004, 由律師徐嘉慎和前立法會議員陸恭蕙帶領的保護維港協會( Society of Protection of Harbour) 向高院提出司法複核並收集了170,000的簽名, 抗議政府在中環和灣仔進行填海工程並指控政府違反保護維港法例(Protection of harbour ordinace).

首先, 保護維港協會當時在社會上的輿論壓力很大, 因為中環的填海工程因為這訴訟而突然停工, 而政府需要賠償數百萬元予承建商和支付有關的利息上的開支.   之後, 保護維港協會在中環的填海工程訴訟中的敗訴, 但在灣仔填海工程中是勝訴, 原本保護維港協會準備向終審法院就中環的工程提出上訴, 但因為排期的關系可能要在1年之後才開審, 屆時中環的填海工程已完成了一定程度, 所以放棄了上訴. 而在多綜官司的過程中, 保護維港協會主席徐嘉慎收到死亡恐嚇, 並被暴徒揚言殺母姦妻等威脅, 於是被迫辭職, 改由陸恭蕙帶領抗爭.

但在彎仔工程上的官司判決中, 列下了3個填海的條件:

1)    compelling, overriding and present need

2)    no viable altenative

3)    minimum impairment to the harbour

簡單來說這3, 是要求政府提出必須、無其他選擇和最少的破壞的方案才可以填海, 這便不單在灣仔填海工程中作了一個翻天覆地的變化, 而對香港所有的填海工程都作了一個致命的打擊, 因為世間上沒有一個填海方案可以說是無可取代或不可代替的, 這接近等如維港兩岸差不多已沒有可能有大型的填海工程.

雖然, 灣仔的填海工程並未開展, 但必須重新改變設計, 大規模地減少填海面積和發展密度, 最令人頭痛是灣仔繞道的工程. 因為該處是海隧的入口范圍是香港的塞車黑點, 為了解決這問題灣仔繞道的工程好像是在所難免, 雖然有人提出改用隧道來代替繞道或其他政策方案來解決塞車問題, 但據我所知灣仔繞道的工程仍是包括填海部份, 但面積大幅減少.

由於這單官司的判決, 會展新翼的擴建工程亦不可以用填海的方法, 只可把擴建部份造成一條大橋, 詳情在維港遊時解釋.

另外, 連帶已研究了10年的啟德機場填海工程都需要在2004年重新諮詢, 並首次政府在社區的商場舉行各階段的諮詢, 規劃師和工程師在商場內向市民解釋有關的設計和規劃的理念, 預先申請的參與者亦可以到台上發言發表意見.當時我曾經參與1-2次的活動, 我對政府所作的努力感到佩服, 不單規劃師和工程師解釋清楚工程之外, 並且安排即時傳釋讓非本地人都可以參與討論. 不過, 其他發言者的質素就相當參差, 只有少數是合理合情, 其他發言者的目的更是成疑, 他們好像是借用這平台來增加自己的名聲和暴光率, 說話內容完全沒有主旨, 甚至離題, 根本和啟德無關.

不過, 這亦是香港首次由設計第一步, 便開始公眾諮詢的活動, 希望明天會更好.

講到皇后和天星, 我相信不用我多講它的建築和功能, 相信大家和我一樣都曾多次使用這兩座大廈.

承續上會, 中環填海工程的官司當中, 政府獲得勝訴. 於是便名正言順地進行工程並沒有預計將會有任何反對的聲音, 但當舊的天星碼頭關閉之後, “本土行動的成員偷偷進入天星碼頭並進行抗議, 反對拆卸天星碼頭, 並進行靜坐. 之後連續數天的新聞頭條都講述這一段新聞, 最後要勞煩警方強行清場, 雖然沒有流血的事件, 但已觸痛了政府的神經, 於是在短時間內把整個天星碼頭送至填土區.

之後, “本土行動的成員再接再勵, 發動一個更大型的抗爭行動, 部份人仕更是在皇后碼頭絕食多天, 在警方的最後限期前仍未願意離開, 並向高院申請司法覆核禁止政府拆卸被列為二級保護文物的皇后碼頭, 但最後政府以皇后碼頭並非法定古跡的理由, 認為皇后碼頭可以拆卸, 本土行動 的訴訟亦敗訴而回.

最後, “本土行動的成員以手勾手並用鐵練把自己和皇后碼頭連在一起, 結果當然又是要麻煩警方強行清場. 政府看見皇后碼頭的抗爭如此激烈, 最後決定把皇后碼頭分件拆卸, 暫時安放在一處讓最終放案決定後才有新的打算.

用了一晚通宵時間, 連續寫完了4篇關於整個維港填海工程的來由, 但好像沒有講我自己的立場, 其實一早有網友問及我的立場, 現在逐一回答.

首先, 我們可以懷疑政府當年的資詢程序和宣傳工作, 好像大部份市民都對填海工程和相關的資詢感到陌生, 部份更是聞所未聞, 相信大家可能連啟德曾經進行大型資詢都感到奇怪, 唯一聽過的應該是在2004, 關於西九文化區的建築設計方案展覽, 而這一連寸的展覽都很成功而且人流很多,這便代表兩件事:

1)    市民其實是關心都市發展

2)    政府其實可以在政策/方案推出前, 與市民討論. 不用在最後方案完成後才向市民遊說, 最後很多事情都需要推倒重來.

至於我個人的立場, 我基本上是反對填海, 用填海作為發展土地的方法, 不單對保育方面做成負面的影響, 而且亦破壞古建築的歷史性地位. 但我個人而言是讚成中環至灣仔的一帶加上海濱長廊而作少量填海, 情況好像尖沙咀一樣, 尖沙咀的海濱長廊一直以來都是香港的重要公共空間, 使用率高而且效用很大. 另外, 在灣仔碼頭的狗公園其實只是空地而言, 但超級受狗主歡迎, 這便代表市民對公共空間的期望.

至於, 灣仔繞道的問題, 其實應該可以嘗試建隧道, 儘管可能成本驚人但值得考慮. 另外, 興建港鐵西區線和南區線肯定幫助交通的問題, 因為很多居民需要先到中環、灣仔一帶然後才轉車至其他地區.

當然, 海隧的塞車問題當然是因為海隧的價錢比其他兩條隧道平宜很多, 所以回購兩隧再調整收費是可行的方法, 反正中信泰富困投資失誤而出現財政問題.

去到最敏感的問題皇后和天星, 政府快刀斬亂麻拆卸了天星的手法的確大失民心, 我明白中環填海問題纏繞多時, 政府已浪費大量的金錢, 工程已拖得不能再拖, 但可以如皇后碼頭一樣先遷出後重置, 不用只為不立於危牆之下而做了一件壞事.

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在網上有很多人認為, 皇后和天星是必須不遷不拆, 保留原有的風味. 當時本土行動的成員在論壇上亦堅持一定要保留皇后和天星以至整個愛丁堡廣場, 但可能當時情緒比較激動的關系, 好像沒有太清晰列明理據, 除了原汁原味外好像欠缺更有力的支持點.

大家都知道政府已不能停止填海工程, 因為已經開展了很大部份. 而原址保留皇后和天星只會好像炮台山的皇家遊艇會一樣, 由碼頭變小屋, 皇后碼頭沒有需要變為涼亭, 所以有人認為政府需要保留原有的建築功能, 需要減少部份填海的面積, 留一條水道, 讓船還可以通過.

留水道的方案, 對我而言看似是一條藏垃圾的水道, 可行性不大. 而且填海的目的是希望市民可以盡量接觸海邊, 因此我認為留水道的方案是三不象的方案.

因此, 我認為皇后和天星是可以遷往新的海岸線, 第一保留了建築亦保留了功能. 在現實的環境下, 中環的填海是無可避免的, 相信遷居是比較合理的做法.

大家有什麼意見呢?




香港最重要的資產 – 維多利亞港 (填海篇)

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今日開始講維港兩岸較為複雜的建築,在講皇后、天星之前,先要講一講填海, 這亦是我首次以都市規劃的角度來講建築,希望大家喜歡.

記起2004年保護維港協會向高等法院申請司法覆核, 反對中環、灣仔的填海工程因而鬧至滿城風雨. 之後, 2007, “本土行動再次為皇后、天星的保育問題而與政府對薄公堂. 最後, 雖然只有保護維港協會在灣仔的填海工程是成功爭取政府改變原有計劃, 其他的訴訟都敗訴,但已足夠影響香港人對都市規劃的態度。

講回頭,我先從第一點開始剖析維港填海是對與錯,究竟是政府漠視民意, 還是有些人多此一舉?

到底從歷史以來維港填了多少?

維港在過往100年來,填海工程是不絕的. 大家從小到大都知道, 香港山多地少, 只有20%的土地是平地, 如果不移山填海的話是根本不足夠讓700多萬人生活的.

究竟原有的海岸線在那裡呢?

現在的香港比較難找到原有的海岸線的跡象, 但有三個地方是很明顯的, 如果我沒有錯的話:


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第一個, 是在仔集成大廈(C.C.Wu building)旁的球場便是有一條小樓梯, 藍球場上的牆便是以往的海岸線上的防波牆的位置, 相信現在的牆不是原先的防波牆但位置應該相近. 藍球場的位置原先應該是沙灘, 即香港最原先的海岸. 之後陸續發展, 該處成為以往殯儀業的集中地, 現在天樂里一帶好像還有一間長生店, 藍球場旁的一條小樓梯, 以往是運送棺木的一個重要通道.

 (另 外,根據網友飛馬提供的資料,灣仔的電車路軌都是填海得來,差不多灣仔道與皇后大道東就是最早的海岸線,和合中心對面的廈門街就是昔日的碼頭位置。沿著皇 后大道東向西走,見到的洪聖古廟就是以前漁民在海岸興建的,來保佑他們出海平安。現在洪聖古廟對面豎立著舊日海岸的標誌牌。位於銅鑼灣的中央圖書館的地方 也是填海得來。)

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第二個, 就應該是電氣道中的前政府物料供應處旁的一座英式建築, 亦即是Newton Hotel 對面的一座舊建築, 這原是皇家遊艇會的會所, 該處原是讓船隻停泊的地方, 陸地的邊沿大約在英皇道的一帶. 現在的英皇道是填海和拆走部份寶馬山的山腳而得回來的, 所以大家可以見到炮台山港鐵站旁是有一道高高的牆, 其實這便是原有的寶馬山的山腳范圍, 亦因為這個原因英皇道兩旁的建築, 只有在平地和高高的寶馬山之上.

第三個是大古城, 大古城原為大古船塢, 在大古城中心連接筲箕灣道的一邊(即康怡的一邊)是特別高,該處原是山腳的范圍, 就是因為大古城的發展而把山腳變成一道高高的牆.

簡單來說, 香港的電車路大約便是香港島原有的海岸線. 所以,維多利亞公園都是填海得回來的, 維多利亞公園原先是銅鑼避風塘. 填海後, 艇戶都到岸上一帶繼續生活, 所以在謝菲道、鵝頸橋一帶有這麼多的避風塘抄蟹餐館便原是在銅鑼避風塘上的艇戶.

到九龍這一邊, 填海工程更加勵害, 接近整個啟德機場、九龍城、黃埔一帶都是填海回來的, 黃埔原為黃埔船塢, 所以現在黃埔的其中一個商場是成一艘船的形狀.

西九龍的一邊應該是由彌敦道至長沙彎道對出的一帶都是填海回來的土地, 應該連半島酒店、九龍公園都不是原有的海岸線, 比較明顯的標記應該是在荔枝角道上荔橋前, 即昇悅居一帶應該還有泰和船廠(不肯定船廠名稱)的部份遺址, 現在這招牌應該還在這處, 這應該是原先的海岸線.

究竟香港是填了多少面積? 歷史以來大約是3,600公頃.

香港一直以來都是大幅填海, 除了是為解決房屋不足的問題外, 另一個問題便是錢的問題, 香港一直以來都是奉行高地價的政策, 香港將可以出售的土地都列在勾地表之上, 發展商與地政總署討價還價後, 達到同意的拍賣低價便會公開拍賣, 這便是傳媒所說的成功勾出地皮, 要買得土地便需要價高者得, 賣地的收益一直以來都是政府重要的收入來源之一, 大約是20% – 30%.

發展商買得地皮之後便會發展物業, 然後出售於小業主. 所以,私人樓的小業主除了要購買樓價之外, 還需要購買地價, 換句話說, 政府賣地的收入來源是來自小業主. 為何居屋會特別平宜便是因為業主只需買樓價而不用買地價, 所以當業主出售樓宇時需要補地價.

這代表部份小業主除了要付薪俸稅之外,還需要額外分擔政府的部份開支, 還代表了什麼呢?

首先, 填海得回來的土地多數都是向海的地皮, 所以地價自然高, 政府收入的來源自然厲害, 而且每填一次便多一批海景單位出售, 舊有的單位已經出售, 因此對發展商的影響可以說是不大的.

而且填海得回來的土地都是平地, 所以實用程度高, 而且方法簡單. 相比起舊區重建需要收樓的話, 的確簡單得多而且經濟效率亦很大. 以朗豪坊為例, 該處原是雀仔街, 但由於收樓需時, 而且聯絡業主手續麻煩, 這工程需要12年時間才可以完成, 而當時的土發公司(即現在的市區重建局), 都因為拖延太長時間而付上高昂的利息, 經濟效益甚低.  

政府因為從賣地得到一大筆的收入之外, 另外在樓宇買賣時所得的印花稅都是一個政府收入的重要來源. 所以, 政府部份的收入已可從非稅收的途徑中獲得了,因此香港的薪俸稅率是世界上發達城市之中, 數一數二的低. 舉一個實際的例子, 我大學時在英國的則樓作暑期工, 每個月的薪俸稅大約是HK$3000 – HK$4000. 另外,還有council tax, National insurance,消費稅等. 如果是長工的話, 一年分分鐘鐘便要交8-9萬稅, 但我只是一個未畢業的暑期工, 簡直瘋狂.   

因為香港人是樂意買樓和抄樓而討厭交稅, 所以香港政府為了政治上的考慮, 一向都避免增加薪俸稅, 反而希望集中在賣地時增加收入因此, 香港一直以來都是推行高地價的政策, 政府和發展商都傾向以填海作為發展土地的主幹, 因為賣地和樓價都有一個保證.

明天講風暴篇