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賣樓的時間

(續前文)發展商除了留意建築成本外,另一個重點課題便是賣樓的時間。雖然一般的樓花期是24個月,但部分發展商會根據銷售策略而調整至36個月,但有時會短至只得八個月。調整的原因視乎各集團每年周年發布會時所期望公布的業績,如果本年度該集團已達標,便自然會推遲至下一個財政年度才賣樓。

樓花期的長短還要視乎集團的現金流,因為發展商由投地、設計、投標到地基,以至大樓的興建,兩年多之內已用了超過50%的項目預算(很多時候已用了70%的預算)。因此,如果項目是24個月樓花期的話,發展商便可能要在項目發展至第三年才可以有收入,這樣便對集團的現金流造成一定程度的壓力。

因為根據金管局的要求,發展商只能夠向銀行貸款地價的40%。以一幅100億的地皮為例,各財團自己便需要有最少60億的資金來投地,就算是大財團都未必有60億現金來投地,所以很多財團都需要以可換股債券,或母公司以不同方式的抵押來融資。假如貸款額為40億,利息是年利率2%來計算,每年的利息開支便已達8,000萬。若開發期是三年,單是利息的開支已是2.4億元,因此利息支出與借貸的成本亦是發展商另一龐大開支,賣樓的時機是發展商極度重要的策略。

講到這裏,大家如果細心一點便會發現,投地關鍵往往不是價錢而是時間,因為房地產開發的前期投資時間長,也需要龐大的資金,而且收入最快也可能要在投資期後兩年才出現。因此大建築期的時間、樓花期的長短便直接影響銀行利息的支出,故項目經理必須每天與時間競賽。發展投地的取態,除了取決於當時的樓價與經濟周期外,還視乎集團未來數年的業績報告,因此時機亦成為投地的關鍵,時間管理便成為項目成功的重要因素。(買地心戰室‧二之二)




買地心戰室

相信不少香港人都曾經買樓,但極少人有買地經驗。我因為工作的關係,有幸參與投地的工作,今日便跟大家分享一下這個有趣的經歷。

在訴說買地的過程之前,必須說明兩個重要的理念︰「地皮」與「地骨」。這兩個名詞是古代農民使用的詞彙,「地骨」的意思是土地的擁有權,「地皮」則是指土地的使用權。在很多情況下,一些大地主會分拆不同土塊給不同的農民耕作,地主則收取農民的地租,因此「地骨」仍是大地主,「地皮」則屬於農民。也因此地皮多數都有年限,而這個概念仍沿用至今,故現在購買地皮時都有一個時限,而新地皮的時限都是2047年。

因為全香港最大的地主是香港政府,所以香港買地的主要途徑都是經過地政總署來買地。地政總署每年都會預先公布未來數月的賣地計劃,但詳細的賣地條款只會在正式招標前才公布。不過,香港各大發展商會預先進行各項研究,例如環境規劃大綱圖、類近地區的二手樓價或當時香港各區同等級數樓宇的樓價、現場已有的機電及交通配套情況等資料。

另外,發展商內部另一個重要的工作便是準備前期的規劃,根據將會賣地的地塊進行前期的設計,就地盤的情況與市場環境來設計適合的樓盤戶型。例如該區多是向海單位,戶型便以三房、兩房單位為主;一些位於內街、無景觀但鄰近地鐵站的單幢樓,自然是以一房甚至是零房的開放式單位的上車盤為主。

當完成初步設計之後,發展商便會進一步研究單位的景觀與其他配套的前期投資,最重要是研究興建的時間與賣樓的時間,因為發展商除了買地之外,最大的開支便是建築費用,因此發展商會詳細研究地基、平地、建大樓以至機電配套等主要部分的興建成本及時間,這樣便能計算平均每呎的建築成本。下期繼續。