Tag: 發水樓

市場的力量

香港有一個很奇怪的現象,香港的住宅是奇妙地不按常規。在其他國家熱賣的樓盤多數都是因為其地理位置、景觀、四周環境和交通配套等因素來得到大眾的垂青,而致勝之道往往在於其間格和建築設計。
這些因素當然是一個樓盤的成功關鍵,而且是市民置業考慮的條件。不過在香港就出現奇怪的現象,發展商往往以高實用率和高投資回報、高升值潛力來作為賣點。反而樓宇的舒適度、採光度、通風度往往是次要的資訊,甚至隻字不提。因為市場的重點不在這裡。
坦白說,香港的住宅價格屬世界前列的地位,在中國內更是最貴的城市,但質素確實往往是與「人」為敵。
從常理來說,舒適的住宅是盡量通風,但為何香港的住宅永遠是中央有定窗,而左、右兩邊才有可開啟的窗戶,設計的目的是希望盡量減少窗框,以免影響對外的景觀,雖然這樣的設計已能滿足香港建築法例可開啟窗戶面積不少於實用面積的1/16 或1/10 的要求。但是法例只代表人類對通風度的最低要求,不等如這個標準已是一個舒適的居所。
更甚的是,香港現在流行在高級住宅處使用玻璃幕牆,這不單不會影響室內對外的景觀,而且更進一步提升格調,更重要是玻璃幕牆這300mm 的空間是不計算入建築面積,但可以用作銷售面積之用。因此,這樣的做法愈來愈流行。雖然玻璃幕牆都可設可開啟的窗戶,但是一般發展商的想法都認為住在這些豪宅的人大都會用空設為主。不過,用了千萬元來買一個有海景的豪宅,但竟然在自己的睡房處享受不到海風,這確實是荒謬之極。房間是我的,我想用空調時便用空調,我想開窗便開窗,為何硬要我非用空調不可呢?
另外,現在環保露台、工作平台、的窗台都是不用計算入建築面積,但可以計算入銷售面積之中,所以有些發展商為了賺取更多的豁免面積而不惜一切地把睡房、廚房的面積壓細,務求盡量增加單位數目,從而賺取更多的免費的面積,因此把整個樓盤變成不合常理的豆腐樓。這些豆腐樓連負責的建築師都覺得是「生仔無 xx 」的圖則,就算他們多番反對,發展商都會深信這是會被市場接受。
雖然這些豆腐樓是合法的,但是建築法例只反映出一個最低的要求,並不等如這是一個合理的設計。我永遠都不明白香港人為何會如此註重實用率,到底是你的居所環境重要,還是你賺多一尺、半尺重要。
就算你賺多一些尺數,但如果樓宇的通風和採光有問題,你的睡眠質素、甚至你的健康就可能會被影響,賺了錢,但沒命享,又有何用呢?
其實,發展商不會只看錢,而完全漠視人的需要。從我自己的經驗來說,如果是商業大廈、酒店或者商場等長遠營運的建築,他們都會仔細考慮人流、車流等東西,而且空間的高度、闊度、光亮度、空調溫度還有嚴格的要求。
這些雖然都是商業樓、發展商都會把商業回報作為重要的考慮因素,但是總不失以人為本的精神。
因為如果設計未如人意的話,市場就不會接受,這就自然影響他們的商業回報,他們就自然會向現實低頭,做一些受市場歡迎的設計。舉一個現實的例子,香港曾經出現鑽石型的客廳,目的是希望避免樓宇之間對望的情況,但是由於客廳三尖八角,極不好用,因此被市場離棄,亦因此在歷史的舞台中消失了。市場的力量才是最大的力量,這亦是發展商的陰囊。
現今香港很多人都在反地產霸權,但其實只要發展商正正經經地做生意,市民不會無理地反對。正如apple 一樣長期佔據市場領導的地位,只要是他們正常地做生意,產品是切合客人的需要,他們的產品每天都有客戶在爭相購買, apple 賺大錢是合情合理,而沒有客戶會仇恨apple 的成功。
發展商的存在是為了賺錢,只要是正正經經地賺錢是沒有問題。要改變發展商最有效的方法其實不是靠政府的監管,而是從市場來調節。




香港人的家(2) – 寧要露台不要廚房

圖片註解: 這個其實不是露台,而是環保露台+ 工作平台的合併露台,由於法例規定工作平台必須要通風,所以工作平台部份是金屬欄杆、露台部份是玻璃欄杆的奇怪設計,不過這樣的設計已經不再被屋宇署批准,所以很多新屋苑的主人房會有一個1.5m 2 極其細少的小露台,而客廳則有一個較大的露台。
續上會,近10 年內在香港出現了一個極度的奇怪現象,發展商密願把廚房面積盡量把廚房面積壓細,有時甚至完全犧牲廚房,只為單位提供開放式廚房。起初很多小市民都以為發展商是希望盡量擴大客廳的面積,讓買家對室內空間感好一點。不過殘酷的現實並不如此,因為根據屋宇署和其它部門製作的聯合作業備考(Joint practice note) ,每一個單位是只可以有一個環保露台及工作平台,而這些環保露台及工作平台是可以不納入建築面積之內,但自然是屬於銷售面積的部份之一。

因此部份發展商便在一些次級地皮興建一些超微型的單位,務求盡量增加單位數目並從而增加環保露台及工作平台的數目,而它們就自然享有更多的豁免面積。若用實際的例子來說明,每個環保露台的最少面積=2m 2 , 工作平台的面積 =1.5m 2

如果一個地盤的總建築面積= 10,000 m 2 , 而發展商興建 50 個 200 m 2 單位或 200 個 50 m 2單位 , 就會出現以下的情況:

50 個單位 : 50 個工作平台 +50 個環保露台 = 50 x 1.5m 2 + 50 x 2m 2 = 不少於 175m 2 ( 注 )

200 個單位 : 200 個工作平台 +200 個環保露台 = 200 x 1.5m 2 + 200 x 2m 2 = 500m 2

1m 2 = 約10 平方尺, 如果1 平方尺的售價是$10,000, 而發展商可額外增加約325 m 2 (3250多平方尺) ,發展商便可以完全合法的情況下多賺325 0 x 10,000 = $32,500,000

由以上例子所見,如果該地段是適合作細單位的發展用途,發展商便盡量壓細廚房和廁所面積, 務求在可建面積之內建造多一些單位,從而爭取多些環保露台和工作平台, 因此香港便出現了很多超細型而沒有廚房的Studio flat 。

如上一篇提述,根據屋宇署新的作業備考, 發展商只可以10% 的總建築面積屬豁免面積, 而50% 環保露檯面積需計入建築面積之內,將來的情況可能會改善一點,但是文中所述的超另類住宅在香港出現了不少。

注: 工作平台的面積必須在1.5 m 2 , 環保露台的面積是介乎2-5m 2 , 並且是等如UFS(Usable floor space) 的4%,因此200 m 2 的單位是可以享有更大的環保露台,因此以上的例子只例明為最小的豁免面積。 “ UFS "指樓梯、樓梯大堂、升降機平台、用於提供水廁設備、尿廁、洗手盆的空間及任何升降機、空調系統或類似公共設施的機械所佔用的空間以外的任何樓面空間。




香港人的家(1)


近日有內地的朋友問及關於香港房地產的問題,所以我便順手寫一下關於香港的住宅。
當大家遊綜香港時會否發現香港的住宅大廈多數會是首三層是停車場或商場平台,平台之上便是一座密密麻麻的住宅大廈。這類型的建築可以說是香港獨有的建築群,出現這樣的設計並不是因為香港建築師的偏好,而是與香港的建築物條例很有關係。

根據香港建築物條例123 條表一,如果在首15m 的空間內全是非住宅部份的話便可以享有100% 覆蓋率,因此如果一座大廈的首15m 全是商場或停車場的話,發展商便可以用盡整幅土地,而且低層的空間是適合作商業用途。假若在旺區的停車場和街舖就更是會生金蛋的金雞, 所以發展商就自然寸土必爭地發展,因此香港的街道便如此擠迫。

同樣因為這個原因令到香港如此困難地找到合適的地方作私營的老人院,因為香港的老人院的牌照是只容許老人院設在建築物24m 部份之內,但可惜的是香港大部份的平台都用作商業(非住宅) 的用途,所以老人院這類屬住宅類別的功能便不能設在非住宅性質的平台,否則便違反了這項建築物條例, 因此若要在香港找到合適的老人院用地絕不容易。

 
全球獨有的建築元素— 超巨型的窗台和會所

除了 ​​平台建築之外,香港亦同樣出現了另類獨一無異的建築設計— 超巨型的窗台和會所,這些建築元素的出現絕不是偶然。香港 政府容許窗台從大廈多延伸500mm ,而這部份是不計算入建築面積,但是這些面積可計算入銷售面積之內,因此發展商就自然用盡這些另類免費得來的額外銷售面積。再者在2000 年左右,香港開始流行使用預製件來興建大廈,所謂預製件就是部份建築部件已在工廠生產好之後才送往地盤處安裝,由於一大部份的工序已在工廠完成,所以減省了不少時間和地盤附近的噪音問題,因此政府亦容許300mm 厚的預製件部份納入​​豁免面積之列。正因這個因素,發展商便利用預製件的技術來建築住宅大廈的外牆和窗台部份,所以發展商便可以建築一個300mm +500mm 厚的窗台( 預製件厚度+ 窗台容許的面積),因此香港便出現了這些超巨型、甚至可以作睡床之用的窗台。

至於一直讓人詬病的超豪華而又沒人用的會所,這些巨型會所的出現亦因為香港政府希​​望私人發展商在其物業範圍內為居民興建一些康樂設施,務求減少對公營康樂設施的壓力。因此政府容許私人發展商的5% 總建築面積作住客會所之用,而這些面積亦自然屬豁免面積之內。不過,一些室外游泳池、網球場、藍球場則不屬於這5% 總建築面積之內,因此發展商便可以建設一個超巨型的會所,室內會所部份佔5% 建築面積,而室外部份則全屬發展商自由發揮。

 

不過,這些設施隨著曾特首在2010 年的施政佈告之後,發展商只能建造100mm 厚窗台、150mm 厚預製件,而最重要是只能容許10% 的總建築面積屬豁免面積, 所以這種失控的情況則可能改善, 但是在我們的都市裡則仍有為數不少的超巨型窗台住宅。




發水樓的末日?

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上周香港特首發表了新的施政報告,當中談及規管發水樓,發水的比例由現在的30%降至10%,環保露台、工作平台、公共空間、會所都有新的規管。

因而引伸出來的未來的新作業手冊(PNAP) ,在可闊免的建築面積方面亦有新規管:

窗台延伸的距離由最多500mm降至100mm

預製件的厚度將會由300mm降至150mm等。

這些條例究竟是否代表未來的新樓會便宜一點,又或者至少物有所值呢? 又或者大家都很寄望的一件事─發水樓可否從此在香港絕跡呢?

坦白說我相信未必如此理想,雖然現在很多發展商都趕在明年4月前入則,希望能根據舊條限來入則,令未來一、兩年發展的樓盤都可以在繼續享受舊有的發展模式。表面上看來,新的條例好像發生效用,但其實這只是表面的原因。

每一間發展商在買地前已畫好一套基本的圖則,已計算得到可以買出的單位和麵積,所以他們不想因為條例上的改動而重新計算他們的銷售策略。最重要的一點,以一個20億港元的投資項目來說,每天在利息上的開支可達至100萬港元,如果根據新的條例而重新入則或修改圖則的話,就分分鐘要用上1-2個月的時間,單是利息上的開支已達至4-5千萬港元,試問發展商又怎會希望根據新的條例而修改現有的圖則呢!

因此,上周有環保團體要求港鐵沿線發展的物業需要根據新的發水指引而重新入則,雖然港鐵最大的股東,但這並不等如香港政府和港鐵要額外花至少幾百萬,甚至幾千萬來重新入則嗎? 如此勞民傷財值得嗎?

最重要的是這份施政報告就能把「發水樓」送進棺材嗎? 如果你相信的話,就可能天真了一點。

更現實的一點,現在的條例理論上是容許預製件的厚度將會由300mm而不用計算建築面積,但實際上近期批准的圖則中,批准預製件的厚度都只是150mm而已,今次的修定只是由不成文的規定改為成文的規定,因此這部分的改變而成預料中事,所以不可以說是曾特首大發神威,只是將已定的事實寫成已定條文而已,亦順手拿一些政治本錢。

至於窗台由500mm改至100mm,這一點雖然表面上殺走發展商不少非建築面積,但又是銷售面積的空間,不過這不等如是發展商的末日。就算施政報告中,規限了發水比例在10%以下,這都只是在數字上的調整。

因為新的香港樓宇是以實用面積來計算,所以就算窗檯面積減少,並不等如發展商的收入減少。

發展商的收入 = 銷售面積 x 尺價

所以如果可銷售面積減少了,便提高相關的尺價,只要總收入達至預期,管理層便可以向股東交代,何需理會是提高了銷售尺價,還是提高了銷售面積。現在香港大部分的樓盤都是用建築面積來計算,所以現在建築面積的尺價與實用面積的尺價是不能直接比較,所以發展商提高實用面積的尺價是不會嚴重地影響銷路。

反正香港人/ 香港買家都是旋風式地買樓,誰去理會售樓書上的資料。香港的售樓書是繼招股書之外,另一種書籍同樣是花了無限的資源和時間而製作出來,但又沒有人理會的書籍。坦白說,環保團體要求政府規管售樓書的印刷和製作會更加實際,更能達至環保的效用。

平心而論,這些新條例的最大好處就是買家會更清晰尺價的定義,而且未來A樓盤的面積和尺價是直接可以和B樓盤面積和尺價相比,但未必等如未來的樓一定超價實惠。

因為現在的單位外的公用面積是可以當作銷售面積的一部分,所以有些時候發展商為了使單位變得更四四方方而把單位的面積收細了一點,但將來發展商便自然會盡情地把所有可行的公用面積遷入單位之內,令實用面積盡量提高,所以單位很可能會出現一些奇型怪狀的空間。

總之在新遊戲規則之下,就會有新的玩法,我和一眾行家就肯定受罪,因為要趕快入舊則,之後要準備根據新修例修改新的圖則。

至於小市民受就只好走著看吧,沿途就自然有一大群政客、政黨出來抽一抽政治油水、雜七雜八的團體又會來熱鬧一番,香港永遠都會是「動」感之都。




屏風樓的由來

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發展商其實最注重兩個數字: 總銷售面積(Total sellable area) 和單位價格(Unit price).

總銷售面積 x 單位價格 = 總收入(Total income)

實用率是用來評核建築師會否浪費太多面積在非銷售面積之上, 所以不是用來代表你的單位是否抵買.

發展商賣樓可能用建築面積(GFA)或也可能用建造面積(CFA) 來計算樓價, 但情況可以如下:

一個單位建築面積1000平方尺, 實用面積700平方尺, 實用率70%

建築面積 1000平方尺 x尺價 HK$ 5000 = 樓價 HK$ 5,000,000 (實用率70%)

建造面積 1100平方尺 x尺價 HK$ 4500 = 樓價 HK$ 4,950,000 (實用率 64%)

1+1 = 2

4-2 = 2

1+2-1 = 2

數是人計出來,所以大家不要再誤以為高實用率的單位就等如好單位, 發展商沒有欺騙大家, 只是銷售策略而已, 究竟是用低尺價還是高實用率來吸引買家.

大家可能會問我香港為何會有這麼多屏風樓? 是否有官商勾結? 利益輸送等問題?要講這問題要由合和中心講起.

香港每塊土地都有3個方面去監管:

1) 環境規劃大綱圖(Outline zoning plan)

2) 地契 (Land Lease)

3) 香港法例123條 – 建築物條例 (Building regulation)

每塊土地的總建築面積都有所限制, 總建築面積 = 地積比(Plot ratio) x 地盤面積(Site area).

根據環境規劃大綱圖,合和中心這塊土地只能用作住宅用地, 但為何可以建寫字樓?

如這土地是住宅用地的話, 地積比只有7倍, 但若是寫字樓的話, 地積比可有11倍. 即是話如這土地是寫字樓的話, 發展商可立即多40%建築面積作出售之用.

當年發展商和城規會對薄公堂, 發展商說環境規劃大綱圖是有法律效力, 但在大綱圖中只標明這土地是R(a) 類別, 而沒有作詳細說明R(a) 是什麼意思.

詳細說明在環境規劃大綱圖的附件中, 在附件中說明R(a) 的意思是Residential A type(住宅A類),在附件中詳細列明住宅A類的土地不能作寫字樓用途, 而地積比只有7倍.

不過,當時的法律沒有給予環境規劃大綱圖的附件有任何權力, 所以根據環境規劃大綱圖, 這土地可作任何用途, 而R(a) 是沒有意思.

因此, 合和中心便合法地興建, 而成為當時全港最高的大廈, 成為第一代的屏風樓. 政府亦要在一晚之內修改有關條文, 令環境規劃大綱圖的附件附有法律權力.

當合和中心的案例成功後, 各大發展商開始部署挑戰政府的行動. 首先, 他們用銀彈戰術把一些高級官員或退休高官從政府邀至其下團隊, 特別是地政總署、規劃署、屋宇署、運輸署和律政署, 甚至警務署的官員. 這樣他們便可掌握政府內部的行政模式和內部運作. 除政府官員外, 香港出了數位奇材,他們是建築師、亦是認可人仕(AP- 即可簽則的人仕) 亦同時是律師或大狀. 在香港同時擁有3 個專業資格的人仕應不出5 個, 而他們亦在中大和港大教授建築法例, 這些通材現在大都在各大發展商擔任要職或成立私人公司為各大財團提供服務. 所以, 發展商便掌握衝擊政府條例上的條件, 另一經典例子是太古廣場.

大家都知道太古廣場是依山而建, 而當時的建築法例是地庫的面積不用計算建築面積, 所以當時發展商便利用這漏洞, 把萬豪酒店入口的這一層當作為首層而整個太古廣場當成地庫, 因此, 整個太古廣場的面積都當成豁免面積, 所以Island Shangrila 和Conrad Hotel 會如此高, 整個建築群會如此巨大. 香港的樓宇為何何以這樣高, 很多時都在豁免面積的計算方式. 很多人都以為, 發展商和政府官商勾結, 我不敢說沒有, 不過以我所見, 發展商和政府各部門之間的角力都已非常精彩, 更何況嘉亨灣事件之後, 建築面積的定義和計算方式在細部上已起了很大的變化. 建築面積已成為非常敏感的話題, 每次入則都必須過五關斬六將.

現在大家知道為何香港的樓宇為何何以這樣高, 但為何可以這樣高密度, 其實很簡單因為只要樓與樓之間是沒有窗的話, 樓與樓之間的距離可以小至2.3 米. 所以, 現在的一梯八夥樓已放棄井型則和鑽石型則, 改為八字型則, 這樣可以令單位的窗全都向外, 而樓與樓之間是沒有窗, 因此, 發展商建屏風樓其實是完全合法.




發水樓的由來(2)

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當第一篇關於發水樓的blog出台後, 我收到很多回應, 家慈和一眾長輩都很擔心我會因這些文章而開罪一眾大財團, 而影響我的前途. 首先, 我在這處講的都是大學一年級讀建築法例所學的, 連一年級新生都知道的東西,根本不是行內的秘密, 而且一眾發展商根本不會做犯法的事情.

各位請小心看清楚這些條例, 第123F章 第24條:

樓層高度

“任何建築物內每個用作或擬用作辦公室或居住用途的房間,由樓面量度至天花板的高度須不少於2.5米.”

所以未做地台的樓板都可算是樓面, 未做油漆的天花都是可算是天花. 因此,發展商建2.3米樓底的房間是合法的.

之前我所講的, 100%覆蓋率、環保露台等都是條例容許的, 所以發展商是合法賣樓.

今次講的是香港人很緊張的東西-實用率, 實用率是什麼?

實用率 = 實用面積 / 建築面積

但何謂實用面積? 何謂建築面積?

實用面積是單位內的地板面積,連同窗台和露台面積, 當然包括牆的面積.

建築面積是簡單來說是所有大廈內所有室內空間的面積, 但減去部份括豁免面積.豁免面積是停車場、消防梯、機電設備、20平方尺的環保露台、1米深的窗台等都是豁免面積.

當看至這處, 你便會發現香港的住宅大都有20平方尺的環保露台和1米深的窗台, 因為這些面積是實用面積但不是建築面積, 這樣分子加大而分母減少, 實用率便自然提高. 從此可見, 實用率是沒有意義的東西, 更何況實用面積的定義由誰定? 現在是沒有一個標淮.

最重要是大家買樓不是根據建築面積來計算尺價, 而是建造面積或他們定義的銷售面積.

建築面積(Gross floor area -GFA) 是法律名字, 有法律意義, 但建造面積是沒有的.

大家買樓是根據Construction floor area(CFA) 我翻譯作建造面積但同時亦可譯作建築面積, 所以售樓書上的計算實用率是用建築面積(GFA)來計算; 但你們買樓的尺價是建造面積(CFA). 大家為何會覺得70%實用率的房子都很像只得65%實用空間, 就是這原因.

停車場、消防梯、機電設備、環保露台、窗台等面積,發展商都有用錢去建造, 所以儘管這些面積不用計算在建築面積(GFA) 但其實是建造面積(CFA) 的一部份, 大家都要付錢買這些面積.

發展商在售樓書沒有欺騙大家, 只是大家買樓時只看中文板的售樓書,沒有看英文板, 或者大家買樓時根本沒有看售樓書.

老師傅告訴我,以往香港根本不注重實用率, 實用率是一個參考數字,但自80年代香港人通宵排隊買樓後, 實用率才變得重要, 發水樓的出現不是全是由發展商造成, 而是由抄家造成.因為香港人不管質素,什麼樓都買,什麼樓都抄,所致今日的現象.

我懇請大家做一個精明的業主, 忘記實用率是沒有意義的數字.

發展商其實最注重兩個數字: 總銷售面積(Total sellable area) 和單位價格(Unit price).

總銷售面積 x 單位價格 = 總收入(Total income)

實用率是用來評核建築師會否浪費太多面積在非銷售面積之上, 所以不是用來代表你的單位是否抵買.

發展商賣樓可能用建築面積(GFA)或也可能用建造面積(CFA) 來計算樓價, 但情況可以如下:

一個單位建築面積1000平方尺, 實用面積700平方尺, 實用率70%

建築面積 1000平方尺 x尺價 HK$ 5000 = 樓價 HK$ 5,000,000 (實用率70%)

建造面積 1100平方尺 x尺價 HK$ 4500 = 樓價 HK$ 4,950,000 (實用率 64%)

1+1 = 2

4-2 = 2

1+2-1 = 2

數是人計出來,所以大家不要再誤以為高實用率的單位就等如好單位, 發展商沒有欺騙大家, 只是銷售策略而已, 是用低尺價還是高實用率來吸引買家.

大家可能會問我香港為何會有這麼多屏風樓? 是否有官商勾結? 利益輸送等問題? 要講這問題要由合和中心講起.

香港每塊土地都有3個方面去監管:

1)    環境規劃大綱圖(Outline zoning plan)

2)    地契 (Land Lease)

3)   香港法例123條 –  建築物條例 (Building regulation)

每塊土地的總建築面積都有所限制, 總建築面積 = 地積比(Plot ratio) x 地盤面積(Site area).

根據環境規劃大綱圖,合和中心這塊土地只能用作住宅用地, 但為何可以建寫字樓?

如這土地是住宅用地的話, 地積比只有 7倍, 但若是寫字樓的話, 地積比可有11倍. 即是話如這土地是寫字樓的話, 發展商可立即多40%建築面積作出售之用.

當年發展商和城規會對薄公堂, 發展商說環境規劃大綱圖是有法律效力, 但在大綱圖中只標明這土地是R(a) 類別, 而沒有作詳細說明R(a) 是什麼意思.

詳細說明在環境規劃大綱圖的附件中, 在附件中說明R(a) 的意思是Residential A type(住宅A類),在附件中詳細列明住宅A類的土地不能作寫字樓用途, 而地積比只有 7倍.

不過,當時的法律沒有給予環境規劃大綱圖的附件有任何權力, 所以根據環境規劃大綱圖, 這土地可作任何用途, 而R(a) 是沒有意思.

因此, 合和中心便合法地興建, 而成為當時全港最高的大廈, 成為第一代的屏風樓. 政府亦要在一晚之內修改有關條文, 令環境規劃大綱圖的附件附有法律權力.

其實, 政府和發展商之間的角力是相當微妙,明天再講屏風樓的由來, 待續.




發水樓的由來(1)

 

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太古城

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城市花園

寫了近50篇blog都好像未講過香港的建築, 其實是刻意不講. 因為不知道怎樣講, 如果直接講行內的事情可能開罪很多行家,也可能打破人家的飯碗, 更無謂打破自己的飯碗. 所以,香港的事情一直避而不談, 直至家慈希望我講一下屏風樓, 另外,公眾開始討論關於露台、窗台的建築面積計算方式的同時,我便開始構思如何避重就輕向大家解釋一下發水樓的由來, 終於, 在第五十篇blog開始講我們的家.

在講之前, 先小人,後君子, 香港的樓是否發水樓? 我答你肯定是, 不單只是發水, 簡直”屈機”. 如何發水? 我會避重就輕地答大家. 最重一點, 我從來沒有在香港建住宅, 所以我只在其他情況屈大家機, 請不要太恨我. 老實向大家說, 我是真小人, 不是偽君子, 在香港工作多年雖然沒有建住宅但同樣都是建發水樓, 我膽敢自居我是屈機界的箇中高手, 因為我在香港時的直屬上司是屈機界的奇楚,每個project在我們手上都能屈出個未來, 屈到燈爆. 不過我主要在北京和上海建房子, 所以在罵我之前, 請大家口下留情, 我只曾屈大家小小機.

如要了解發水樓,首先要知道香港每一塊土地的可建築面積、高度、覆蓋率、土地用途等都有嚴格的限制, 所以發展商都這限制下爭取最大的利益.大家有否發覺香港為何有這麼多Mix use住宅, 即低層是商場或停車場, 高層是住宅. 為什麼這樣?

其實和建築法例很有關系, 根據基本法第123條的附件. 若建築物的首15米高度內是非住宅用途的話, 便可以有100%覆蓋率(Site coverage). 假設地盤是100平方米的話, 低于15米高的商場,便可以有100%覆蓋100平方米的地盤. 所以,發展商都會用盡土地的首15米高的空間作商場或停車場,藉此提高實用空間, 香港的街道會如此密不通風, 就是這原因.

另外,大家會否發現家中都會有天井, 因為根據建築法例廚房的窗需向外街, 廁所的窗不用向外街, 可向天井但要與對面牆有2.3米的距離, 因此早期的住宅如美孚新村、太古城等都是井形則, 行內稱十字則或井形則. 好處令房和廳都四四方方,但壞處是廳望廳, 所以有鑽石廳則出現如麗港城、海怡半島般.

發水第招: 樓底很低

大家會否發現香港住宅的樓底很低?其實根據建築法例第123F章 第24條, 由樓面量度至天花板的高度須不少於2.5米, 但為何香港那麼多的住宅樓底都不夠2.5米? 因為當只做好樓板後, 則師便邀請屋宇署來驗樓, 由於還未做地台、地板, 天花還未做批盪、油漆時,樓底便有2.5米, 但做完後樓底便沒有2.5米高,可能只得2.3米高.

 

從此以後, 屋宇署把露台都當作建築面積來計算. 直至約2000年左右, 屋宇署更改法例, 如露台面積不多於20平方尺, 可不用計算建築面積, 環保露台才重建天日.

其實,這兩招不是什麼秘密, 因為我大學一年級時已知道, 明天將是關於計算建築面積和實用率