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奇妙的經營模式—萬達廣場

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萬達廣場這名字在中國可以說是接近無人不識的,因為大連萬達這集團在短短8年已在全中國發展了30多個購物中心,現在還新加10多個商場,預計在未來5年之內萬達廣場可以在全中國各地增至50多間。
大家都可能會奇怪地問,為何一間發展商可以在如此短時間之內有如此急速地發展至這規模呢?
萬達集團的經營模式可以說是超級奇特、甚至可以說是世間罕見。因為一般的商厦和購物中心多數都是由發展商長遠經營的,所有店鋪都是作招租之用,投資期大約7年,店鋪的租金將視作為集團長遠而穩定的收入來源。
不過,萬達集團就奇妙地運用了住宅的經營模式來發展商場,首先他們把整座商場分成各單元,每個單元的二樓和三樓都以低廉的租金租給大型商戶如Wallmart、華納兄弟電影院等,而首層則分割成不同的小商鋪,並出售於小商戶。他們的銷售手法都是Wallmart和華納兄弟電影院等大商戶都會吸引大量的人流,而小商戶是可以借著這些高人流而帶來新商機,所以這些小店鋪的售價都比一般街鋪還要昂貴。
由於發展商可以出售小商鋪來套現資金,囙此他們便可以在短時間之內急速地發展其他物業,再加上有Wallmart和華納兄弟電影院等大商戶簽下長期租約,這亦為集團帶來穩定的收入來源,囙此銀行亦願意協助集團繼續發展,囙此萬達集團可以在奧運前後的3年之內興建差不多30多個購物中心,即是差不多一個月興建一個新購物中心。
從財務的角度來看,這樣的經營模式是沒有問題,但是為何其他發展商沒有行同樣的道路呢?
一般發展商只會把整個商場全部出租或全部出售,因為如果出售了個別商鋪的話,就等如把該店鋪的管理權同樣出售,囙此他們便可以再轉售或經營其他的生意,甚至不合法的生意。所以,一般的發展商不會把店鋪局部出售給小商戶,因為擔心他們將來可能會經營不能預計的生意,從而影響了整個商場的氣氛和格調。
在一般情况下,大商戶隨時投訴發展商他們鄰近店鋪的質素,擔心不合格調的店鋪會影響他們的生意,所以發展商多數會只會出租店鋪,務求把店鋪選擇留在自己手上,就算需要套現資金,發展商都只會把商場的股份出售給別的財團,在極少情况下才會把個別店鋪出售給小商戶。就算真的要把店鋪出售給小商戶,都是會把整個商場出售,而不會局部出售,(如果資料無錯的話,香港旺角的信和廣場則是把全個商場出售給小商戶,所以商場曾有一段時期出現不法份子的情况)。
萬達都自然會出現類同的情况,因為個別店鋪已出售給不同的小商戶,所以當個別店鋪轉手/轉租後,就自然出現難以預計的情况。不過,發展商處理的手法確實很特別,他們把進出入大租戶的主要通道設計在小商戶的旁邊,所以人客可以不需要經過小商戶的範圍,而直接進入大租戶,囙此就算首層的空間比較混亂,但都可以對大租戶做成影響,所以部份萬達廣場是分割成不同的單元,各單元是不會互相連接。不過,近年新發展的萬達廣場好像已改變了一些經營模式,大家有沒有更多資料。
坦白說,在中國的小商戶如果希望和大租戶競爭的話,就確實要出奇制勝。因為Wallmart和Carrefour這些大租戶,他們的經營模式是以本傷人,他們可以在全線產品中找一些產品出來「殺價」,成本價$10,售價可以是$9,利用個別低價產品來吸引大量人流,而在其他產品獲利。他們在個別產品虧損少少,但在其他幾千種產品中賺回來,虧損的則當作推廣費用。
在個別的項目中,Carrefour更會大規模地招租整個商場來經營,然後把個別空間轉租給其他小商戶,同樣利用大租戶、多人流的招租技良來吸引小商戶。這分租的收入更是他們主要的收入來源,囙此他們可以用更低廉的價格來打跨其他競爭對手。
囙此各小商戶在開業前,請先作出仔細的商業分析和風險管理。




市場的力量

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香港有一個很奇怪的現象,香港的住宅是奇妙地不按常規。在其他國家熱賣的樓盤多數都是因為其地理位置、景觀、四周環境和交通配套等因素來得到大眾的垂青,而致勝之道往往在於其間格和建築設計。
這些因素當然是一個樓盤的成功關鍵,而且是市民置業考慮的條件。不過在香港就出現奇怪的現象,發展商往往以高實用率和高投資回報、高升值潛力來作為賣點。反而樓宇的舒適度、採光度、通風度往往是次要的資訊,甚至隻字不提。因為市場的重點不在這裡。
坦白說,香港的住宅價格屬世界前列的地位,在中國內更是最貴的城市,但質素確實往往是與「人」為敵。
從常理來說,舒適的住宅是盡量通風,但為何香港的住宅永遠是中央有定窗,而左、右兩邊才有可開啟的窗戶,設計的目的是希望盡量減少窗框,以免影響對外的景觀,雖然這樣的設計已能滿足香港建築法例可開啟窗戶面積不少於實用面積的1/16 或1/10 的要求。但是法例只代表人類對通風度的最低要求,不等如這個標準已是一個舒適的居所。
更甚的是,香港現在流行在高級住宅處使用玻璃幕牆,這不單不會影響室內對外的景觀,而且更進一步提升格調,更重要是玻璃幕牆這300mm 的空間是不計算入建築面積,但可以用作銷售面積之用。因此,這樣的做法愈來愈流行。雖然玻璃幕牆都可設可開啟的窗戶,但是一般發展商的想法都認為住在這些豪宅的人大都會用空設為主。不過,用了千萬元來買一個有海景的豪宅,但竟然在自己的睡房處享受不到海風,這確實是荒謬之極。房間是我的,我想用空調時便用空調,我想開窗便開窗,為何硬要我非用空調不可呢?
另外,現在環保露台、工作平台、的窗台都是不用計算入建築面積,但可以計算入銷售面積之中,所以有些發展商為了賺取更多的豁免面積而不惜一切地把睡房、廚房的面積壓細,務求盡量增加單位數目,從而賺取更多的免費的面積,因此把整個樓盤變成不合常理的豆腐樓。這些豆腐樓連負責的建築師都覺得是「生仔無 xx 」的圖則,就算他們多番反對,發展商都會深信這是會被市場接受。
雖然這些豆腐樓是合法的,但是建築法例只反映出一個最低的要求,並不等如這是一個合理的設計。我永遠都不明白香港人為何會如此註重實用率,到底是你的居所環境重要,還是你賺多一尺、半尺重要。
就算你賺多一些尺數,但如果樓宇的通風和採光有問題,你的睡眠質素、甚至你的健康就可能會被影響,賺了錢,但沒命享,又有何用呢?
其實,發展商不會只看錢,而完全漠視人的需要。從我自己的經驗來說,如果是商業大廈、酒店或者商場等長遠營運的建築,他們都會仔細考慮人流、車流等東西,而且空間的高度、闊度、光亮度、空調溫度還有嚴格的要求。
這些雖然都是商業樓、發展商都會把商業回報作為重要的考慮因素,但是總不失以人為本的精神。
因為如果設計未如人意的話,市場就不會接受,這就自然影響他們的商業回報,他們就自然會向現實低頭,做一些受市場歡迎的設計。舉一個現實的例子,香港曾經出現鑽石型的客廳,目的是希望避免樓宇之間對望的情況,但是由於客廳三尖八角,極不好用,因此被市場離棄,亦因此在歷史的舞台中消失了。市場的力量才是最大的力量,這亦是發展商的陰囊。
現今香港很多人都在反地產霸權,但其實只要發展商正正經經地做生意,市民不會無理地反對。正如apple 一樣長期佔據市場領導的地位,只要是他們正常地做生意,產品是切合客人的需要,他們的產品每天都有客戶在爭相購買, apple 賺大錢是合情合理,而沒有客戶會仇恨apple 的成功。
發展商的存在是為了賺錢,只要是正正經經地賺錢是沒有問題。要改變發展商最有效的方法其實不是靠政府的監管,而是從市場來調節。




建築行業一覽

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今日講一講建築行業,順道答謝我的一位恩人,因為她的公子考慮選讀建築或工程有關的學科,今次便順道向他解釋一下再加上近日收到不少中學生向我查詢有關升學的問題今日就把整個建築行業內的職能講一次。

建築行業內有以下幾個工種:

建築師(Architect)主要的工作有兩項設計和管理,管理的意思並不只是地盤管理,還包括整個設計過程內所有的入則和相關文件的過程.Traditional contract中建築師是lead consultant, 建築師需要負責管理各設計單位的工作確保順利完成工程不過有不少建築師還會參與市區規劃或小區發展的研究工作所以是比較多元化出身多數是讀Architecture或者是Architectural technology.

園境建築師(Landscape architect) 主要是負責園林、花園的設計工作有時會參與綠化斜坡的項目所以他們都會對植物的生長過程有一定程度的認識.  有時更會參與小區規劃的工作多數是出身Landscape architecture, 不過有不少則師中途轉職為Landscape architect只是他們不會參與選用那一種花或樹的工作.

工程師可簡單分為結構、土木工程、geo-technical、玻璃幕牆、機電、消防、水喉、空調、交通.

結構、土木工程、geo-technical、玻璃幕牆多數是出身Civil engineering.

結構 – 當然是大廈的結構設計

Geo – technical 主要是負責地機、打樁、填海等

土木工程主要是負責橋、路、斜坡等設計.

玻璃幕牆(façade engineer)主要是負責大廈外牆的設計

機電 – 當然是負責大廈的電力設備、還包括扶手電梯和電梯等多數是出身Electrical  engineeringMechanical engineering.

消防、水喉、空調 –當然是負責大廈各部份的設計在香港多數都是泛指這一類為屋宇設備工程師(building services engineer), 而有些BSE還會負責機電部份因為大學課程有包括機電部份. BSE多數是出身 building services engineering.

測量師可細分為工料、土地、產業、屋宇雖然多數是出身自己的學科HKU有一科Surveying, 這是包括Surveying所有的科目但當然未必如其他一樣詳細但出路好像比較廣一點.

工料測量師(Quantity Surveyor) 的主要工作是準備建築合同即所謂的標書大家經常聽到投標的意思就是承建商以價低者得的原理來爭奪工程而標書就是由QS準備另外, QS的工作亦需要計算工程的成本和預算所以就好像地盤中的會計師和律師一樣.

土地測量師(land Surveyor) 主要是量度樓宇的大少例如要在地盤定下水平線的高度便是由LS用三腳架來測量另外如果是政府測繪處的話便會負責畫地圖.

產業測量師(GP Surveyor) 主要是計算樓宇的價值例如上市公司的不動產的價值大家買樓時的估價便是GP Surveyor的工作另外亦會參與大型物業、商場的招租和管理等工作.

屋宇測量師(Building Surveyor) 主要是負責樓宇維修、工程管理等工作如果是政府的屋宇署的話便會負責入則審查的工作.

室內設計師簡單來說是負責室內的設計工作其實和建築師的工作有一點相似亦有很多則樓都提供室內設計的服務但室內設計師比較少接觸建築法律或結構的工作.

規劃師 (Urban designer / town planner) 主要是負責一些小區規劃有時會負責政府的一些市區重建、土地用途、發展密度、新區規劃的研究大部份是出身town planning或者urban design, 不過很多都有Architecture engineering的背景.  

施工管理人員(Construction and design management) 就明顯地是負責整個地盤由開工至完工前的一切準備和管理工作多數是Construction and design management, 不過有很多都是有 engineering surveying 的背景.

項目經理(Project manager)是發展商內部的員工來監察各顧問的工作,所以這規範疇包含了各專業的人仕,不過多數都是管理自己出身的範圍為主.

3D動畫和效果圖 – 近年建築界非常注重電腦模疑的效果圖因為不是所以人都可以預測設計完成後的效果所以這些公司近年發展得很快京奧的假煙花便是這些公司的作品當中不少人是出身美術學院的亦有不少人是出身室內設計和建築.

模型公司當然是製作建築模型

 在traditional contract發展商會安排自己的項目經理來管理整個項目並挑選各工程顧問然後建築師會進行規劃和初步設計QS亦會根據初部的設計來預算工程的造價之後各工程師和測量師會幫助建築師繼續深化設計並準備向政府各部門入則的圖紙另外當設計完成至某一階段便會由QS準備標書來讓承建商投標之後還會陸續選擇各分承建商建築師會在整個設計和建造過程的管理而各顧問亦會負責各自己部份的管理和地盤監督的工作.

所以一個工程的成功是需要各專業的共同努力不過近年的工程愈來愈複雜可能一種專業的工作由多過一間公司來負責所以人際關系亦變得相當複雜其實很多工作時間都用在處理人際關系.

明天會先解釋一下design and build contracttraditional contract的分別之後會解釋building contract和添馬艦的關系.