興建中的海桃灣,前景便是海明閣

這幾日我一直在講香港買地和規劃方面的問題,相信可能悶壞了部分網友,因為這
些資訊與大部分的小市民好像無關,但其實與我們有密切的關係。

今日我便再舉一個實際而切身的例子來說明,這例子可以說是香港小業主的悲劇中
的超級悲劇。

在香港奧運站對面的振榮街,即三座匯豐寫字樓對面的一塊地皮,亦即是荔枝角道
天橋在大角嘴的上橋位,這處當然是交通繁忙,人煙密集的地段,但是在數年前都有
發展商聯同市區重建局合作重建這地皮。

發展商和市建局的合作方式都是典型的發展模式,市建局負責收樓、發展商負責興
建。這地段主要都是一些數十年曆史的唐樓/舊樓,相當殘舊,但唯一一座是比較新
的住宅便是海明閣。這座小型住宅只有9年的樓齡,而且樓宇的高度亦比原有的唐樓
為高,所以這住宅的環境原是不太差。由於海明閣樓齡太短,並不附合市建局收樓的標
準,因此發展商需要自行收購。

最特別的一點,海明閣是位於整個重建地盤的中心,所以在發展商原有的規劃上是
納入必需收購的計劃之內。但是海明閣是這小區相對新的住宅,因此小業主對同區7年
租金的賠償方案,表示絕不認同。因為這住宅明顯是與同區其他住宅的樓價是相對為
高,因此他們覺得以舊區7年租金計算的賠償金額,實在太不合理,因此雙方爭持不
下。

之後發展商在2004年9月向海明閣各業主提出收購,出價介乎118萬至140萬元,平均
每平方尺3,500元,另加48萬元優惠津貼費,即實際收購價為166萬至188萬元。該收
購價相比市建局的賠償基準高於市值(同區七年樓齡住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明閣的業主都反對這建議。

跟著發展商不斷地提供優惠,但部分業主要求發展提高收購一倍,即每平方尺最少
6000元才會考慮,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,發展商在最後限期前大幅提高優惠津貼費50萬元,達至98萬元,即實際
收購價為216萬至238萬元,相當於每平方尺6,216元,較市價高出超過一倍。當時有
超過50%業主同意出售,而其餘的業主都傾向願意出售。

當業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金,才獲悉此為業主向發展商提出反
建議書(counter-offer),發展商擁有不接納反建議的權利,決定臨時放棄出售業
權,使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反
建議,放棄收購。

最後,發展商想出了一個絕對的精妙但有一點無良的計策,就是把整個規劃重新整
理,把三座新建的海桃灣住宅放在海明閣的南北兩面。而海桃灣2座的圖則則改為T字
型的則,這是相當小見的圖則。

由於海桃灣的高度是約40層再另加6層平台,而海明閣只有15層,南北兩面都被海桃
灣封著,而海明閣的西面是匯豐三座辦公室,成一個屏風效應,更嚴重的是東面是荔
枝角道天橋,所以汽車的廢氣是重重地堆積在海明閣之內。不過,這未是最大的災難
,因為海桃灣2​​座是背向海明閣的,所以海明閣的客廳應該是對正別人的洗手間。在
這樣的情況下,樓價自然一落千丈。

在2005年底,當海明閣的業主得知這發展計劃時,小業主已集合近九成業權,同意
以180萬至200萬元出售予發展商,並要求市建局將海明閣納入發展範圍,但是地機工
程已接近完成,發展商已無意收購,於是便發展成現在的海桃灣。

其實在2005年時,在奧海城上蓋的柏景灣都是大約每平方尺7000元,這已算是一個
相對比較高級的住宅,如果發展商願意出平方尺6000元來收購海明閣的話,已算是天
價。

如果海明閣這地盤用天價收購,而可發展面積不多,表面上的利潤實際上亦很微。
再者如果整個地盤合併發展的話,雖然得到市建區、城規會和地政總署的批准,因為
很可能改變了原有地契和城市規劃大綱圖(OZP) 已預先批准的情況,手續相當繁複,
而且需時不少。

我估計海明閣的業主願以為這住宅是位於地盤的中心,以為發展商不能不買,所以
放膽提出天價,但是收樓、改地契、改規劃大綱圖(OZP) 並不是一個簡單的程序,發
展商甚至可能因為更改相關文件而大幅度拖遲發展計劃。

最重要是這地段並不是什麼優質地段,發展商自然希望快來快去,不希望減少銀行
利息上的支出,亦希望盡快在地產升勢中出售項目。收購的海明閣的目的除了是希
望整個地盤可以統一發展之外,我相信他們是希望從市建局 /屋宇署獲得額外的樓
宇面積,因為發展商可能提供額外的公共空間,令他們獲得額外面積的補償,否則
他們不會為一座只是15層高的住宅而大廢周章。

我寫這些東西的原因是希望各位小市民了解一下都市發展背後的邏輯,了解一下發
展商所思考的問題,在知己知彼的情況下才能得到自己「合理」的權益。但是發展
商未必一定任何情況下都「不合理」,盲目地抗爭亦未必得到好的結果。

雖然我的知識有限,但都希望能為大家提供一些額外資訊,希望大家喜歡。
明天講另一個經典例子。