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这个月来香港一众高官和新界原居民都因为潜建问题而闹得一头烟,有些原居民更加声言不惜发一切,来保卫家园,但是大家又知不知道其实香港法律上是给予建筑事务监督什么样的权力呢 ? 而潜建后的后果又可以怎样呢 ?

根据香港法律第 123 章 22 节:

(1) 建筑事务监督或获他就此以书面授权的任何公职人员,可在任何时间进入任何处所或土地,如有需要, 可在有警务人员在场的情况下,破门进入任何处所,以─

(a) 确定任何建筑物、构筑物、街道或天然、经平整或人工建筑的土地是否构成危险或可变得危险; ( 由 1980 年第 72 号第 7 条修订 )
(b) 检查或测试任何地下水排水工程、排水工程或排水系统; ( 由 1959 年第 44 号第 8 条修订;由 1982 年第 41 号第 7 条修订 )
(c) 确定本条例的条文或根据本条例所发出的通知、所作出的命令或所订立的规例的条文是否获得遵从;
(d) 进行或安排进行他根据本条例获授权进行的任何工程。 ( 由 1959 年第 44 号第8 条修订 )

根据香港法律第 123 章 23 节 :

建筑事务监督可借向注册一般建筑承建商、注册专门承建商、注册小型工程承建商或进行该工程的其他人 ( 视属何情况而定 ) 送达的书面命令, 规定停止该工程,直至命令被撤回为止。

根据香港法律第 123 章 24 节 :

(1) 凡有任何建筑物在违反本条例任何条文的情况下建成,或有任何建筑工程或街道工程曾经或正在于违反本条例任何条文的情况下进行,建筑事务监督可借书面命令规定 ─

(a) 拆卸该建筑物、建筑工程或街道工程 ;

简单来说,法律上是容许屋宇署任何时候破门入屋来检查你家中是否藏有潜建物,停止任何进行中的违例工程,甚至可以拆卸任何潜建的部份,而 建筑事务监督亦可以向物业持有人追讨相关的 清拆费用。

另外,就算该部份建筑物 / 工程是完全合法,但万一该部份建筑物可能会对公众做成危险, 建筑事务监督可以根据 根据香港法律第 123 章 26 节 :

(1) 凡建筑事务监督认为任何建筑物因火、风、雨、破旧、使用、缺乏走火通道或任何其他因由而变得危险或可变得危险, 建筑事务监督可借向拥有人送达的书面命令,宣布该建筑物构成危险或可变得危险。( 由 1993 年第 68 号第 15 条修订 )

(2) 该命令可 ─

(a) 规定拆卸整幢建筑物或其中部分;
(b) 规定使该建筑物一般而言是安全的;
(c) 指明为使该建筑物安全而必须进行的工程;
(d) 规定竖设撑柱,并可指明竖设方式及地点;
(e) 规定设置围栏或围板使公众受到保护;
(f) 规定将该建筑物封闭;及
(g) 指明须展开和完成命令所规定的拆卸、竖设撑柱、竖设围栏或围板、封闭建筑物或其他工程或事项的期限。( 由 1966 年第 16 号第 8 条修订 )

香港法律第 123 章 27 节 ( 封闭令 ) :

(1) 凡有下列申请提出 ─

(a) 建筑事务监督认为有以下情况而提出申请 ─

(i) 任何建筑物构成危险或可变得危险 ;或
(ii) 任何建筑物应予封闭 ,使他根据本部获赋权进行或安排进行的任何工程得以进行而不对占用人或公众构成危险;或 ( 由 1983 年第 59 号第 3 条代替 )

(b) 拥有人遇有以下情况而提出申请 ─

(i) 建筑事务监督向他送达通知,根据第 26 条规定将某建筑物封闭;或
(ii) 建筑事务监督向他提供一份证明书,显示应该将某建筑物封闭,使建筑工程得以进行而不对占用人或公众构成危险,

因此,新界丁屋居民加建 1-2 层,甚至挖掘地库的话,就其实相当危险。 因为万一做成地下水流失,导致自身建筑物 / 四周道路 / 建筑物出现地陷或不平均沉降的话, 建筑事务监督是可以因为公众安全的考虑而 随时封屋、拆屋 ,相关的工程费用由业主承担,并且会被政府控告不同的罪名。 违例的业主不单会变得一无所有,而且还可能需要赔偿对四周环境做成的损失,如果因违例建筑物而做成人命损失的话,就更加罪加一等。

按照法理上 建筑事务监督是拥有相当大的权力来执行清拆任何潜建 / 违例的问题,只是在现实上是否执行。 所以有些小业主认为如果在家中潜建一些玻璃屋/小型工程是没有多大的问题,最多是只会被屋宇署警告,甚至被地政总署钉契 (在这个情况下,钉契的意思是会在地契上附上违例警告书的文件 ) ,就算被钉契 楼宇都可以继续转售,只要新业主愿意,而银行又乐意提供按揭,大家便当作没事发生过。

不过,其实法律上并不是这样简单,万一政府强硬起来,小业主便随时可以变得一无所有,讲到底始终是小业主犯法在先,政府强硬执法起来便是理所当然的事。

丁屋问题

首先,根据第123F 章建筑物 ( 规划 ) 规例第 19-24 条都列出建筑物准许的地积比率、楼层高度、上盖面积等要求。不过,建筑物条例只是管制物业发展的其中一项,当中还包括环境规划大纲图和地契,而三方面的要求是必须同时达到才算合法,而且屋宇署和其他部门都会提出作业守则 (Code of practice) 、作业备考(Practice notes) 。所以很多新界丁屋居民认为地契上,虽然没有列明高度限制,但是在丁屋是只可以容许兴建三层,而每层面积不超过 700 平方尺。现在就算丁屋居民打算和政府打官司,要求司法覆核,尽管居民在建筑物条例方面获得胜数,但是在消防法律上也未必能够过关。

因为根据第123F 章建筑物 ( 规划 ) 规例第 19-24 条列出如果建筑物体积超逾7000立方米,高度超逾 1 层的话,就需须设有消防和救援楼梯间。在合法情况下,三层高的丁屋最大的体积都是2100 立方米,如果私自加建几层和地库的话,就可能超过相关的规定,便需要加消防梯。

另外,《消防和救援进出途径守则》(Code of practice MOA) ,任何住宅项目如不超过 3 层便不需要消防楼梯,三层以上就必须一条消防楼梯,而消防楼梯的阔度和耐火度就必须达至消防处的要求,所以现有大部份丁屋都未能满足相关要求,除非业主愿意加加设防火墙、防火门和排烟井等设备。

再者,如果屋主是使用开放式厨房亦同样需要屋宇署和消防署的批准,否则亦属违法。

简单来说,丁屋业主就算在建筑面积上能够得到额外批准,过得了屋宇署的一关亦未必能过得了消防署的一关,过得了消防署亦未必过得了其他部门,总之就需要过五关斩六将。

坦白说,从现实的角度来考虑,就算丁屋业主能够得到建筑事务监督的特别欣许,消防署都绝不会松手,因为消防安全是完全凌驾一切的考虑,所以丁屋业主都最好面对现实吧 !

曾荫权祖屋僭建问题

曾荫权祖屋的露台原是有一个栏杆,但是他拆卸后并加建落地玻璃,这就明显地犯了建筑法例,因为任何工程如果触动建筑物的结构就必须要经过认可人仕(Authorized person) 的入则申请。现在处理的方法就是等屋宇署出信要求他清拆相关部份,这个清拆工程就不用任何申请了。

区载佳露台僭建问题

这个问题就更复杂,因为这部份面积计算入建筑面积,而他没有更改大厦结构部份,另外这工程是在《小型工程监管制度》实施前进行,所以不用入则。而且该客厅亦同时满足了第123F 章建筑物 ( 规划 ) 规例第 30 条的要求, ”窗玻璃的表面总面积不少于房间楼面面积的`10 分之 1 ,可开启窗玻璃的表面总面积不少于房间楼面面积的 `16 分之 1 。 ”

不过,他的单位有可能违反了第123F 章建筑物 ( 规划 ) 规例第 3 条的要求 ” 任何用作居住用途的房间的任何部分,距离直接面对室外的订明的窗,在房间内量度,不得多于9 米 ”

总结来说,如果小业主置业时,就必须查清楼宇现况与入则情况是否一样,否则该单位便很有可能是违法建筑,而新业主便需要完全承担一切风险。

写这两篇文章的原因其实是有一些国内的网友打算在香港置业,但又害怕自己所买的单位是犯法楼,所以希望我简介一下。

简单来说,如果发现单位有以下情况就很可能是违法建筑。

1.      开放式厨房( 但没有消防喷淋 / 入口没有防火墙 )

2.      厨房门不是消防门

3.      露台加建了落地玻璃

4.      天台加建了玻璃屋或永久性的大型檐蓬

5.      停车位加建了永久性的大型檐蓬

希望各位小业主能安居几业。

http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/WebView?OpenAgent&vwpg=CurAllChinDoc*123*100*123.1#123.1