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香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─数码港/贝沙湾篇

 

今日继续讲这系列的文章,相信很多香港人永远都会记得数码港这名词,因为这是香港
特区政府乱用公共资源的标记。
数码港这土地在原有的城市规划大纲图(OZP) 中是规划成低密度的住宅项目,但是
前香港特首董建华忽发奇想,突然大力推行资讯科技工业,于是便成立一个数码港,
并吸引国际IT界一级大企业来港成立科技园,锐意缔造一个像美国矽谷或台湾新竹
科技园般科技城,但随着2001年科技网爆破之后而令整个计划变质,政府的如意算
盘亦应声被打破。
数码港这计划除了发展原意出了问题之外,政府处理这地皮的手法同样有很多被人
质疑的地方。
如果在香港要得到地皮发展的方法:
1) 当有人把地皮从勾地表勾出后,在公开拍卖的过程中以价高者得的方式投得地皮。
2) 向私人业主收购现在的单位和地皮,并重新发展。
3) 与市区重建局合作重新发展旧区物业,通常是市建局负责收楼,而发展商负责发展物业,利润收入按比例和市建局分帐。
4) 利用现有的地皮向政府申请换地,并在交换得来的新地皮发展新的物业。

5) 向政府申请拨地,在香港很多非牟利团体、宗教团体、社福机构、学校的
用地很多都是向政府申请土地来拓展他们的服务。

数码港这土地就是以拨地方式向电讯盈科批出土地,而发展比率、地积比、发展密
度、楼宇高度上限都远远超过原有的规划上限。而电讯盈科是没有通过任何投标程
序而得到土地,此举当然令所有发展商相当愤怒。因为这土地原是在勾地表中,但
是由于只规限于低密度的豪宅发展,不过当年地产市道爆破和8万5房屋政策,令楼
价火速地急降,因此没有人把这地皮勾出。
当发展商知道这地皮更改为高密度发展时,政府已把这土地批出。换句话说,电讯
盈科是免费得到这土地,只是需要为政府发展数码港,然后便交给由政府全资拥有
的数码港有限公司,而电讯盈科便可以得到住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权。

发展商在1998年 – 2003年期间,都因为政府8万5房屋政策的关系,利润已大幅到下
降,成为政府错误施政的牺牲品。政府为了拯救楼市、减少负资产的出现,亦曾有
一段时期没有卖地。但是这边厢以发展资讯科技为名而暗中批地给另一个财团,因
此董建华所领导的特区政府在数码港完全得不到市民、学术界和商界的支持。
不过,表面上看来电讯盈科应该可以获得巨额的利润,但当首两、三期楼盘落成时,
正值SARS和楼价低迷的时期,再加上数码港地段交通不便,而且这地皮有很多基础
设施需要兴建,所以电讯盈科在首批单位并不获利甚多。反而是第一批买入的小业
主,能够在一年多时间便转手赚一倍。
讲回数码港,由于整个计划没有任何仔细的计划,只是单单预备了硬件,而没有预
备其他配套计划。尽管以贱价吸引科技公司迁入,但是都很难吸引公司进着这个不
毛之地。
发展科技园其实并不是一件坏事,不过:
一间科技园的成立,是由于有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因为他
们的服务或产品受到市场的欢迎,产品得到市场的欢迎是因为这些产品能够满足客
户的需要。
因此,政府是否应该先帮助企业了解客户的需要,然后协助企业推广产品,之后让
得到一定市场的企业集合一起,来建立一个科技园呢?
讲到底,董建华真是一个极度经典而可怕的领袖。
另外,如果大家今日是第一次看这系列的话,请先看一看:

 

 




從8萬5政策看現在的房屋政策

 

香港的曾特首向立法会提出新的施政报告,而这份施政报告是他上任以来被评为最差的报告,支持度约只有19%,当中曾提及关于提供土地方面的政策都引来各界的批评,以为政府是偏重地产发展商的利益,跟着有不少市民在电台的峰烟节目中,批评政府诸多的不是。

有很多人批评香港政府应该仿效新加坡一样,大量提供低廉的公屋让市民置业,现在新加坡95%的家庭是自置物业的,相反香港少于50%的家庭是拥有自己的物业,因此政府需要提供足够的房屋让市民置业。

另外有名医生在电台批评特首,现在的楼价太高,尽管她的男朋友是律师,两人合力都未必能在市区置业,希望政府可以压低楼市。

晚生虽然才疏学浅、不学无术,但是心中相信事情不是这样简单,而且房地产事情不能只简单地看结果,不问因由。虽然我真的暂时不想再和大家讨论楼市,但情况好像有这样的需要,于是今日小弟在此班门弄斧来和大家讨论一下房屋政策。

香港出名地小人多,其实不是。香港其实只是平地小,香港现在大约有700万人,面积1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大约有450万人,面积500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但为何香港的密度比新加坡高这么多? 原因是香港85%土地是山地为主的郊野公园,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之内,因此香港的楼宇虽然如此高密度地向高空发展。

香港的房屋政策简单来说是分为3个层次:

1)      公共房屋─政府以极低廉的租金将政府物业租给市民以解决基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夹心阶层 ─政府兴建一些中级房屋并出售给市民,但售价只包括楼宇成本而不包括地价,所以业主在出售时需要补回地价给政府,而且需要在入伙后数年后才可以出售。

3)      私人楼宇 ─私人发展商购入地皮后,再发展各类型的物业并转售给私人市场,因此楼宇价值相对居屋来说是贵很多,因为楼价是包括地价、建筑成本和发展商的纯利。

在1997年时,第一任香港特首董建华参观新加坡后,羡慕新加坡的房屋政策,务求将香港改造成一个全民置业的城市,并且可以长远地简解庞大公屋居民方面的开支。

因此便推出一个史无前例的房屋政策─每年建屋8万5的房屋政策。

当年政府预算私人市场的建屋量约每年3万个单位,而政府便兴建5万5千个公屋和居屋,务求为市场提供大量的房屋,这样便改变现有市场供求情况,于是便令楼价下降至市民可以负担的水平,从而吸引市民置业。但是这政策如大家亲身地体验一样,完全地失败,这政策不单没有增加市民置业情况,反而导致很多市民失业,并且出现了最恐怖的情况「负资产」。

「负资产」的意思是当一个小业主向银行申请楼宇按揭置业之后,但物业的价值不断下跌,当现有的价值是低于银行的未还贷款时,在这情况下尽管小业主出售现有的物业都还未足以偿还银行的欠款,这样小业主便需要另寻资金来偿还差价或申请破产,这便是令人闻风衰胆的情况─「负资产」。

为何8万5的房屋政策在香港是完全失败呢? 如果8万5的房屋政策只导致楼价下跌而已,为何会导致大量失业的情况呢? 但为何新加坡的全民置业政策是可以成功,而香港会完全失败呢?

 

讲到8万5的政策导致香港经济变得一池死水,但为何一个错误的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的楼市处于一个疯狂的状态,主要成因有三个: 

1)      政府继续维持高地价的政策,令楼宇成本大增。

2)      发展商亦刻意推高楼价,制造买楼热潮,令楼价推高。

3)      香港市民和海外投资者不断在二手市场抄卖楼宇,令楼价永无休止地上升。

但遇上金融风暴之后香港的经济作了180度的转势,不过董特首仍继续推行打击楼市的措施,令楼价插水式地下降,在短短的一年来便在香港制造出数万名「负资产」的苦业主,而发展商亦同声叫苦,因为很多施工中的楼盘都必须以低于成本价出售,否则银行利息上的开支将会不断增多,当中以将军澳和小西湾的楼盘为重灾区。

跟着香港政府亦不知如何处理问题,直至很迟的时间才推出停止卖地、放阔楼宇按揭的上限、准许发展商卖楼花、首次置业贷款、停止出售居屋等刺激楼市的做法。

但这便出现骨牌性的灾难,首先由于楼价低企,而且停止卖地,发展商根本没有意向继续投资香港的房地产市场,这便导致香港的建筑师楼、工程师楼、测量师楼等专业即时失去了大量的生意,最可悲的是大量的建筑工人或建筑材料的物流工人都因此而失业。

香港各大小银行和律师楼的主要收入是来自楼宇按揭,但当楼宇买卖的情况大幅地减慢时,银行便推出各种不同的投资产品来开源,同时亦自然需要向各银行户口收取不同的手续费,来填补楼宇按揭方面失去的生意。律师楼亦同样需要把生意的目标转至国内,寻找新的出路。

同时亦因为楼宇销售情况放慢了,地产代理亦自然叫苦连天,连带负责楼盘广告、电视广告、售楼书印刷等公司都在短时间内少了很多生意。而发展商为了填补新楼盘上的亏蚀,就自然会降低员工的福利和清减人手,特别是基层的保安员、清洁和销售部门的员工。

最严重的问题还未出现,负责香港公共房屋的房委会虽然是政府全资拥有的机构,但是需要自负盈亏。房委会60%的收入是来出售居屋、20%来自商铺租金、20%来自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委会严重地减少了收入的来源,所以房委会便推行出售公屋并成立领汇,出售期下大部分商场和停车场的所有股权来赚取额外的收入,换句话说将公共屋村的商场变为私人商场。

因此很多房委会的基层员工便因此而失业,当年房委会减少了20,000多名员工,当中超过80%都是前线基层员工。另外,原有的屋村商场的小商户亦因为领汇大幅加租而被迫结业,最无奈地公屋居民原本可以享受的低廉服务/产品,亦因为大幅加租的关系而失去了。一舜间便令很多劳工密集的行业受到严重的打击,很多连带的本地劳工职位亦因此而消失了。

另外,很多刚买楼的市民亦因楼价大幅下滑的关系,而不能向银行申请足够按揭贷款的关系,而被迫让卖方没收订金、甚至需要向卖家赔双倍订金,辛辛苦苦储下来的积蓄便一舜间地失去。

就是这样火烧连环船的灾难,令很多市民因资产贬值的关系而失业,市民自然大幅地降低消费,令经济体系进一步收缩,失业情况进一步严重。同时很多香港市民都转往深圳消费,令香港本地的零售服务市场雪上加霜,再加上2003年出现SARS的情况,令香港经济出现史无前例的困境。

一个错误的房屋政策便完全摧毁了香港的经济,简直可以说是完全K.O.

但为何新加坡没有这问题?

因为新加坡大量出售低价政府房屋时,没有对当地的楼市做成冲击呢? 为何新加坡可以有95%家庭是自置物业呢?

原因是时机的问题,因为新加坡在1950年代推行低价房屋政策时,新加坡的业主只占人口的10%以下,而且大部分的业主都是继承祖先留下来的物业权的,只有极小数的新加坡业主是属富裕的一群,自置物业,而且置业时亦未必需要向银行申请按揭贷款,二手楼的交易市场亦相当平静。

因此当新加坡政府大量供应房屋至物业市场时,新加坡的楼价没有任何大动荡,因为物业市场根本还未发展出来,按揭的楼宇亦只占市场的极少数,「负资产」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置业的家庭已达人口的40%以上,当中绝大部分的业主都是经过银行的按揭贷款来处理的,因此香港政府大量供应房屋时便即时破坏了市场原有的供求法则,楼价即时下滑,导致大量的负资产和失业、资金外流、工种北移等结构性失业情况。

所以,政府无论任何情况下推高或推低楼市都会对市场做成重大的冲击,但政府不可能只奉行芝加哥学派所提出自由派的经济理论,单纯让市场作出调控,因为市场是可以由数个大玩家来操控,财富亦只会单方向地转至个别大玩家的手中,所以香港的坚尼指数是全世界最高,即是贫富悬殊的情况是世界之冠。

后记:当我们现在大骂曾特首领导的特区政府没有对楼价作出回应,又或者董特首胡乱推行的房屋政策的同时,请记得当年在立法会赞成领汇上市的议员,因为他们是有份制造今日大量基层劳工失业或在职贫穷的情况。

 

上一回谈及到新加坡的房屋政策,今日再一点补充。新加坡95%家庭是自置物业,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委会 (Housing development board) 大量向市民提供廉价单位,而市民多数是利用他们的中央公积金(Central provident fund ) 来作为置业的首期 。新加坡的CPF与香港的MPF很类似,都是由雇主和雇员合力供款,但是香港的MPF只能用作65岁后退休之用,但是新加坡的CPF是
可以让市民用作置业、教育、医疗和退休之用,灵活性大很多。
另外,新加坡市民可以向政府和银行申请按揭贷款来置业,令供楼的负担调整至一个比较合理的水平,因此绝大部分的新加坡市民都可以在年青时开始成为业主。但是上一回讲到,香港的房地产政策不能像新加坡一样,如果短时间内大量低价房屋,可以对现在的楼价和经济做成致命的打击。这样政府是否真的只采用自由主意的经济模式任意市场自由调节呢?
以我的愚见,政府不可能完全让市场自由放任,特别是现在的情况。因为现在只有最大的一至两间发展商有足够的土地储蓄,连二线的发展商都已经接近把所有货尾卖光了。再加上现在政府亦没有如以往一样定期卖地,发展商除非自行收购地皮,否则只能从勾地表中勾出土地作发展之用,又或者只能和港铁或市建局合作发展物业。
这代表什么呢? 现在香港的新楼市场将可以由几间大发展商完全操控,因为政府的卖地数目、卖地价格完全没有一个标准或透明度,其他二线的发展商亦没有新地皮供应新楼,所以新楼市场便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能对市场完全放手。
上一篇讲过,政府不应该一刀切地推低楼价,因为可以做成很多负资产的苦业主,所以政府作为全港最大的业主和业主,不能推低楼价, 更不能推高楼价。它可以作什么呢?
一个产品价格的升降简单来说只是取决于两个因素:供应和需求。
物业供应者: 发展商、政府、港铁、市建局和拥有物业的小业主物业需求者: 自住用家和物业投资者(用家和抄家)发展商如果要推出新楼盘,就必须要买地,而每年的卖地数目根本就取决于政府。再者政府都是港铁和市建局的大股东,况且二手市场的小业主都会希望旗下的物业能够尽快出售,很少业主会长期持有物业而不出售的,所以二手市场的供应是很稳定。除非个别投资者之间不停互相接货之下,才会把市场变得热烈,但是市场上抄来抄去都是同一批单位,根本没有出现新的货源。再者,抄卖的价格是暂时的,因为当抄家把楼价推高至大部分市民不能负担的水平时,市场根本就会因缺乏接货的人而把价格调整区合理的水平。
因此,政府根本可以从卖地的数目上的多少来主导新楼市场,每年卖地多少便知道2-3年之内有多少新单位推出,政府根本可以控制市场的供应量来调节楼价的升幅。因为相信香港的人口不会突然地增加或减少,所以每年的房屋需求量其实可算是稳定的。
政府根本有能力操控房地产市场的供应,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大权来令楼价在平稳的情况下发展。不过,政府为何需要打击楼价呢? 楼价过高又有什么问题呢? 问题就是影响真正想置业的市民会因楼价过高的关系,而唯有暂时租住私人楼宇或留在父母的住所中居住。
其实政府需要面对的问题是低层市民置业的问题,而不是楼价的问题。楼价$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,对小市民来说都是一样,因为这都远远超出他们的负担能力。如果抄家明知是高价都仍然接货的话,无论任何情况发生都是内疚由自取的,但是真是需要买楼而买不到楼的人才是高楼价下的牺牲品,因为他们没有推高楼价,但如果买楼后楼价下跌成为负资产一族时,就没有人可怜。
因此政府需要针对的是低层市民置业的问题,虽然居屋和夹屋都是专为这种夹心阶层而设的计划,但是现在政府已停建居屋和夹屋多时,就算现在要重新兴建,都至少要2-3年才落成,落成后市况都可能是另一番景象,远水不能救近火。再者,如果新推出一个居屋楼盘,一出便至少是近千个单位,对该区的低价楼市肯定做成一定程度上的冲击。
例如:准备今年结婚的市民并置业的小市民是否需要租楼2-3年后,等新建居屋落成后才考虑置业呢?
所以我相信向基层市民出售现有的公屋是比较灵活和直接的做法,因为楼宇出售的数目是可以每年不同,甚至每季不同,政府可以因应市场的情况而增加或减少出售的数量,甚至停止出售,出售的数目可以多至数万,少至数十个,政府有主动权来控制,而且是即时控制。就算万一销情不理想,该批单位便可作公屋出租之用,资源不会被浪费。而且如果每年不断地出售现有的公屋,香港公屋租户的家庭将会愈来愈少,政府长远地可以减轻房屋上的庞大开支。
现在的公屋租户为何不想自置物业呢?如果要置业便需要至少10%楼价作首期,之后每月的供款、利息、差饷和地租,都不是一个小数目,更何况很多人都认为龙床不及狗窝,在公共屋村住了10多年便一直住下去吧,除非要成家立室,非自力更新不可,才搬离父母之家。
因此尽管政府曾提供首次置业贷款计划来吸引市民自置物业,但是买楼、供楼对很多小市民而言并不是一件易事。因此,政府作为全港最大业主根本有能力提供零首期、低息贷款的计划来让草根市民置业。
而且这些单位是不列在原有的物业市场之内,所以无论政府推出1000个新公屋单位作租住之用,都不会对现在的租务市场做成冲击。如果是在出售公屋的情况,相信对现有的物业市场的冲击甚微,因为这些单位的推出根本不会对中、高价的楼盘做成影响,而低价的楼盘一直都在低水平地发展。再者政府出售公屋时是可以先只限于现在的公屋居民,让这批非私人市场的住客在非私人市场内开始置业。
最重要一点,如果出售公屋的政策令市场做成不良的影响,政府可以即时停止,该批单位改回用作出租之用,而且政府可以因地区上的不同而调节售楼的数目,甚至通过卖地的政策来调节新楼的供应和价格,政府便继续让中、高价的私人楼宇继续自由发展,让抄家继续互相接货,不能力的市民便自愿地进入私人市场处买楼。
政府虽然常说税基窄,高地价政策是用来填补政府的收入,但是现在的政府储蓄已足够让未来6年的开支,而且是预计政府未来6年是零收入的情况下计算。现在的公屋居民已占全港人口的50%左右,根本是一个庞大的市场,让这市场内的居民由租客变为业主,已足以为政府带来可观的收入。因此,政府与其不断地买美国国库债券,不如把资源用作资助低层市民置业,不单帮助他们增加自身的资产,同时可以减轻在公屋租金上的资助,一举两得。
以上的东西虽然有很多假设,亦缺乏数据支持,但此处只属个人分享的平台,只求和大家闲谈一下家事、国事、天下事。



從8萬5政策看現在的房屋政策

 

香港的曾特首向立法會提出新的施政報告,而這份施政報告是他上任以來被評為最差的報告,支持度約只有19%,當中曾提及關於提供土地方面的政策都引來各界的批評,以為政府是偏重地產發展商的利益,跟著有不少市民在電台的峰煙節目中,批評政府諸多的不是。

有很多人批評香港政府應該仿效新加坡一樣,大量提供低廉的公屋讓市民置業,現在新加坡95%的家庭是自置物業的,相反香港少於50%的家庭是擁有自己的物業,因此政府需要提供足夠的房屋讓市民置業。

另外有名醫生在電台批評特首,現在的樓價太高,儘管她的男朋友是律師,兩人合力都未必能在市區置業,希望政府可以壓低樓市。

晚生雖然才疏學淺、不學無術,但是心中相信事情不是這樣簡單,而且房地產事情不能只簡單地看結果,不問因由。雖然我真的暫時不想再和大家討論樓市,但情況好像有這樣的需要,於是今日小弟在此班門弄斧來和大家討論一下房屋政策。

香港出名地小人多,其實不是。香港其實只是平地小,香港現在大約有700萬人,面積1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大約有450萬人,面積500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但為何香港的密度比新加坡高這麼多? 原因是香港85%土地是山地為主的郊野公園,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之內,因此香港的樓宇雖然如此高密度地向高空發展。

香港的房屋政策簡單來說是分為3個層次:

1)      公共房屋─政府以極低廉的租金將政府物業租給市民以解決基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夾心階層─政府興建一些中級房屋並出售給市民,但售價只包括樓宇成本而不包括地價,所以業主在出售時需要補回地價給政府,而且需要在入夥後數年後才可以出售。

3)      私人樓宇─私人發展商購入地皮後,再發展各類型的物業並轉售給私人市場,因此樓宇價值相對居屋來說是貴很多,因為樓價是包括地價、建築成本和發展商的純利。

在1997年時,第一任香港特首董建華參觀新加坡後,羨慕新加坡的房屋政策,務求將香港改造成一個全民置業的城市,並且可以長遠地簡解龐大公屋居民方面的開支。

因此便推出一個史無前例的房屋政策─每年建屋8萬5的房屋政策。

當年政府預算私人市場的建屋量約每年3萬個單位,而政府便興建5萬5千個公屋和居屋,務求為市場提供大量的房屋,這樣便改變現有市場供求情況,於是便令樓價下降至市民可以負擔的水平,從而吸引市民置業。但是這政策如大家親身地體驗一樣,完全地失敗,這政策不單沒有增加市民置業情況,反而導致很多市民失業,並且出現了最恐怖的情況「負資產」。

「負資產」的意思是當一個小業主向銀行申請樓宇按揭置業之後,但物業的價值不斷下跌,當現有的價值是低於銀行的未還貸款時,在這情況下儘管小業主出售現有的物業都還未足以償還銀行的欠款,這樣小業主便需要另尋資金來償還差價或申請破產,這便是令人聞風衰膽的情況─「負資產」。

為何8萬5的房屋政策在香港是完全失敗呢? 如果8萬5的房屋政策只導致樓價下跌而已,為何會導致大量失業的情況呢? 但為何新加坡的全民置業政策是可以成功,而香港會完全失敗呢?

講到8萬5的政策導致香港經濟變得一池死水,但為何一個錯誤的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的樓市處於一個瘋狂的狀態,主要成因有三個:

1)      政府繼續維持高地價的政策,令樓宇成本大增。

2)      發展商亦刻意推高樓價,製造買樓熱潮,令樓價推高。

3)      香港市民和海外投資者不斷在二手市場抄賣樓宇,令樓價永無休止地上升。

但遇上金融風暴之後香港的經濟作了180度的轉勢,不過董特首仍繼續推行打擊樓市的措施,令樓價插水式地下降,在短短的一年來便在香港製造出數万名「負資產」的苦業主,而發展商亦同聲叫苦,因為很多施工中的樓盤都必須以低於成本價出售,否則銀行利息上的開支將會不斷增多,當中以將軍澳和小西灣的樓盤為重災區。

跟著香港政府亦不知如何處理問題,直至很遲的時間才推出停止賣地、放闊樓宇按揭的上限、准許發展商賣樓花、首次置業貸款、停止出售居屋等刺激樓市的做法。

但這便出現骨牌性的災難,首先由於樓價低企,而且停止賣地,發展商根本沒有意向繼續投資香港的房地產市場,這便導致香港的建築師樓、工程師樓、測量師樓等專業即時失去了大量的生意,最可悲的是大量的建築工人或建築材料的物流工人都因此而失業。

香港各大小銀行和律師樓的主要收入是來自樓宇按揭,但當樓宇買賣的情況大幅地減慢時,銀行便推出各種不同的投資產品來開源,同時亦自然需要向各銀行戶口收取不同的手續費,來填補樓宇按揭方面失去的生意。律師樓亦同樣需要把生意的目標轉至國內,尋找新的出路。

同時亦因為樓宇銷售情況放慢了,地產代理亦自然叫苦連天,連帶負責樓盤廣告、電視廣告、售樓書印刷等公司都在短時間內少了很多生意。而發展商為了填補新樓盤上的虧蝕,就自然會降低員工的福利和清減人手,特別是基層的保安員、清潔和銷售部門的員工。

最嚴重的問題還未出現,負責香港公共房屋的房委會雖然是政府全資擁有的機構,但是需要自負盈虧。房委會60%的收入是來出售居屋、20%來自商舖租金、20%來自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委會嚴重地減少了收入的來源,所以房委會便推行出售公屋並成立領匯,出售期下大部分商場和停車場的所有股權來賺取額外的收入,換句話說將公共屋村的商場變為私人商場。

因此很多房委會的基層員工便因此而失業,當年房委會減少了20,000多名員工,當中超過80%都是前線基層員工。另外,原有的屋村商場的小商戶亦因為領匯大幅加租而被迫結業,最無奈地公屋居民原本可以享受的低廉服務/產品,亦因為大幅加租的關係而失去了。一舜間便令很多勞工密集的行業受到嚴重的打擊,很多連帶的本地勞工職位亦因此而消失了。

另外,很多剛買樓的市民亦因樓價大幅下滑的關係,而不能向銀行申請足夠按揭貸款的關係,而被迫讓賣方沒收訂金、甚至需要向賣家賠雙倍訂金,辛辛苦苦儲下來的積蓄便一舜間地失去。

就是這樣火燒連環船的災難,令很多市民因資產貶值的關係而失業,市民自然大幅地降低消費,令經濟體系進一步收縮,失業情況進一步嚴重。同時很多香港市民都轉往深圳消費,令香港本地的零售服務市場雪上加霜,再加上2003年出現SARS的情況,令香港經濟出現史無前例的困境。

一個錯誤的房屋政策便完全摧毀了香港的經濟,簡直可以說是完全K.O.

但為何新加坡沒有這問題?

因為新加坡大量出售低價政府房屋時,沒有對當地的樓市做成衝擊呢? 為何新加坡可以有95%家庭是自置物業呢?

原因是時機的問題,因為新加坡在1950年代推行低價房屋政策時,新加坡的業主只佔人口的10%以下,而且大部分的業主都是繼承祖先留下來的物業權的,只有極小數的新加坡業主是屬富裕的一群,自置物業,而且置業時亦未必需要向銀行申請按揭貸款,二手樓的交易市場亦相當平靜。

因此當新加坡政府大量供應房屋至物業市場時,新加坡的樓價沒有任何大動盪,因為物業市場根本還未發展出來,按揭的樓宇亦只佔市場的極少數,「負資產」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置業的家庭已達人口的40%以上,當中絕大部分的業主都是經過銀行的按揭貸款來處理的,因此香港政府大量供應房屋時便即時破壞了市場原有的供求法則,樓價即時下滑,導致大量的負資產和失業、資金外流、工種北移等結構性失業情況。

所以,政府無論任何情況下推高或推低樓市都會對市場做成重大的衝擊,但政府不可能只奉行芝加哥學派所提出自由派的經濟理論,單純讓市場作出調控,因為市場是可以由數個大玩家來操控,財富亦只會單方向地轉至個別大玩家的手中,所以香港的堅尼指數是全世界最高,即是貧富懸殊的情況是世界之冠。

後記:當我們現在大罵曾特首領導的特區政府沒有對樓價作出回應,又或者董特首胡亂推行的房屋政策的同時,請記得當年在立法會贊成領匯上市的議員,因為他們是有份製造今日大量基層勞工失業或在職貧窮的情況。

上一回談及到新加坡的房屋政策,今日再一點補充。新加坡95%家庭是自置物業,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委會(Housing development board) 大量向市民提供廉價單位,而市民多數是利用他們的中央公積金(Central provident fund ) 來作為置業的首期。新加坡的CPF與香港的MPF很類似,都是由雇主和僱員合力供款,但是香港的MPF只能用作65歲後退休之用,但是新加坡的CPF是
可以讓市民用作置業、教育、醫療和退休之用,靈活性大很多。

另外,新加坡市民可以向政府和銀行申請按揭貸款來置業,令供樓的負擔調整至一個比較合理的水平,因此絕大部分的新加坡市民都可以在年青時開始成為業主。但是上一回講到,香港的房地產政策不能像新加坡一樣,如果短時間內大量低價房屋,可以對現在的樓價和經濟做成致命的打擊。這樣政府是否真的只採用自由主意的經濟模式任意市場自由調節呢?

以我的愚見,政府不可能完全讓市場自由放任,特別是現在的情況。因為現在只有最大的一至兩間發展商有足夠的土地儲蓄,連二線的發展商都已經接近把所有貨尾賣光了。再加上現在政府亦沒有如以往一樣定期賣地,發展商除非自行收購地皮,否則只能從勾地表中勾出土地作發展之用,又或者只能和港鐵或市建局合作發展物業。

這代表什麼呢? 現在香港的新樓市場將可以由幾間大發展商完全操控,因為政府的賣地數目、賣地價格完全沒有一個標准或透明度,其他二線的發展商亦沒有新地皮供應新樓,所以新樓市場便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能對市場完全放手。

上一篇講過,政府不應該一刀切地推低樓價,因為可以做成很多負資產的苦業主,所以政府作為全港最大的業主和業主,不能推低樓價, 更不能推高樓價。它可以作什麼呢?

一個產品價格的升降簡單來說只是取決於兩個因素:供應和需求。

物業供應者: 發展商、政府、港鐵、市建局和擁有物業的小業主物業需求者: 自住用家和物業投資者(用家和抄家)發展商如果要推出新樓盤,就必須要買地,而每年的賣地數目根本就取決於政府。再者政府都是港鐵和市建局的大股東,況且二手市場的小業主都會希望旗下的物業能夠盡快出售,很少業主會長期持有物業而不出售的,所以二手市場的供應是很穩定。除非個別投資者之間不停互相接貨之下,才會把市場變得熱烈,但是市場上抄來抄去都是同一批單位,根本沒有出現新的貨源。再者,抄賣的價格是暫時的,因為當抄家把樓價推高至大部分市民不能負擔的水平時,市場根本就會因缺乏接貨的人而把價格調整區合理的水平。

因此,政府根本可以從賣地的數目上的多少來主導新樓市場,每年賣地多少便知道2-3年之內有多少新單位推出,政府根本可以控制市場的供應量來調節樓價的升幅。因為相信香港的人口不會突然地增加或減少,所以每年的房屋需求量其實可算是穩定的。

政府根本有能力操控房地產市場的供應,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大權來令樓價在平穩的情況下發展。不過,政府為何需要打擊樓價呢? 樓價過高又有什麼問題呢? 問題就是影響真正想置業的市民會因樓價過高的關係,而唯有暫時租住私人樓宇或留在父母的住所中居住。

其實政府需要面對的問題是低層市民置業的問題,而不是樓價的問題。樓價$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,對小市民來說都是一樣,因為這都遠遠超出他們的負擔能力。如果抄家明知是高價都仍然接貨的話,無論任何情況發生都是內疚由自取的,但是真是需要買樓而買不到樓的人才是高樓價下的犧牲品,因為他們沒有推高樓價,但如果買樓後樓價下跌成為負資產一族時,就沒有人可憐。

因此政府需要針對的是低層市民置業的問題,雖然居屋和夾屋都是專為這種夾心階層而設的計劃,但是現在政府已停建居屋和夾屋多時,就算現在要重新興建,都至少要2-3年才落成,落成後市況都可能是另一番景象,遠水不能救近火。再者,如果新推出一個居屋樓盤,一出便至少是近千個單位,對該區的低價樓市肯定做成一定程度上的衝擊。

例如:準備今年結婚的市民並置業的小市民是否需要租樓2-3年後




他─可能是香港最无耻的建筑师

 

这几天写了一些关于日本建筑界的事情,就突然令我想起关于一件香港极度经典的事情,亦成为了香港建筑界的教材。其实写这篇文章前我都想了很久,因为这件事可能勾起不少人伤心的回忆,但是这件事已成为教材,亦已不是行内的秘密,所以我便避重就轻地说一下。

这件事是发生在1998-1999年,当年有一间相当之大的则楼,全盛时期有200人以上,而且这则楼亦收购了一间英国则楼在香港分部的50%股权。这则楼是负责本地一般性的建筑项目,而他收购的英国则楼就专门负责学校和医院的设计。因此,便可以互相合作来接合不同的生意,争取不同的项目。

但是在1997年地产下滑之后,香港则楼生存困难,而国内的房地产亦未开始发展,再加上当时未有京奥、世博等盛事,亦没有CEPA。因此,香港则楼的唯一生存的希望便是政府、地铁、九铁等项目。

这则楼的老板为了争取生意便不惜向九铁职员行贿,但之后当然被廉政公署调查并作出起诉。在审讯开始前,这名行贿的则师便突然转为廉政公署的污点证人,向廉政公署供出所有受贿的人物,而他换来便是不获起诉,因此无罪释放。

虽然他没有被廉政公署起诉,但是他的确曾有犯罪,所以建筑师学会当然需要向他作出处分,被裁定停牌3年。

当一间则楼有官司缠身的时候,很多客户当然离他而去,最后亦只有走上结业之路。当这则楼结业的一天,职员还如常上班,只是看到警察部在公司门前,对他们说公司结业了,你们可以进去拿回自己的物件。这名则师不单长期服务金没有发给员工,而且连最后一个月的工资同样没有发给员工,有部分员工是由开业的一年便替他打工至最后一年,但想不到劳心劳力地工作10多年,换来只是这样的下场。

这公司的高层员工在结业后便自立门户,但是为了希望继续跟进前公司的项目,于是便需要向前公司收购相关图子,据闻是每张500港元。这公司最后当然以法律的安排下处理破产的事情,员工最后由劳工处协助之下收回最后一个月工资,但是其他晒图公司、物料供应、其他种种的供应商都不能收回他们的钱。

虽然这名老板欠下人不少钱,但是他还可以在大酒店中用膳,继续享受他的生活。最奇怪是他在3年之后,竟然可以胆敢再次向建筑师学会申请复牌,好让他东山再起。

这名建筑师的设计虽然不是特别优胜,但是他在国内的人际网络很好,所以总能找到不少生意。每一次我听到有人讲起他的事迹时,大家都说他是相当聪明,懂得在适当的时候转为污点证人,亦在适当时候结业,亦懂得善用公司的资产来卖给他的员工,并且懂得如何使用他的人际网络,但是他的所作所为就永远成为大家的教材。

由于这件事关连的人和公司都很多,所以知道这事的人亦不少,但我不想敝部落变成一个是非之地,因此烦请知道内情的人都不在网上公开关键人物的姓名和相关资料,就让这件事继续单纯地成为香港建筑界的教材而已。

下一篇是黑川纪章的建筑。

 




三不管的地方─九龙城寨

 
相信很多人都知道九龙城寨现在已经清拆了,只留下局部的古建筑,其余都改为城寨公园,不过这地方确实曾是破尽了很多的香港的纪录:
1)      全香港最高密度的住宅区
2)      全香港最多僭建楼宇的住宅
3)      全香港最多无牌医生、牙医的地方
4)      全香港最多无牌食食肆和工厂的地方
5)      全香港最大型的黄、赌、毒的地方
6)      全香港最大型的清拆工程
九龙城寨有如此特别的地位,完全是因一场战争所至,这就是改变了香港命运的战争─鸦片战争。当满清在第一次鸦片战争战败之后,签下了历史有名的《南京条约》,香港岛和九龙半岛便以界限街以南为界,割让给英国。到第二鸦片战争之后,英国为加强在中国的利益,便租借新界和离岛99年,到期为1997年。
但当英国租用新界时,九龙城寨的管治权仍为满清所有,而且是满清官员的办公的地方,地位有如现今的领使馆一样。但在1899 ,英人接管新界之际,遭乡民反抗,英国便派皇家威尔士火枪队员和100 名香港义勇军在九龙城码头登陆,开进九龙寨城。两广总督逐派遣六百人入寨城。英人为认为此举乃煽动新界居民抵抗英国管治,于是强行驱逐寨城内的中国官员和驻军,因此九龙城寨曾一度荒废。
直至日治时,由于要扩建启德明渠和机场的关系,而拆卸了所有的城墙。当日本战败之后,九龙城寨成了露宿者的聚居地。在1948年,香港警察曾尝试入城整顿,但未能成功,此事更引起广州市民发起反英示威,焚毁英国在沙面的驻广州总领事馆,时任广东省政府主席的宋子文与英交涉,拒绝英人在寨城的权利,而广东省宝安县长王启俊更亲临城寨巡视,宣示主权。
由于在1948年发生国共内战的关系,再加上山高皇帝远,九龙城寨自然成了一个「三不管」的地方(即中国政府不能管,英国政府不能管,香港政府不能管)。由于香港警方没有管治权,九龙城寨顿时成为黄、赌、毒的集中地,无论色情场所、赌档、鸦片烟馆、海洛英馆、狗肉食堂等四处林立。另外,拥有中国或台湾执照的医生、牙医、中医亦纷纷在这里聚集起来,成为香港的另一个特殊「自治区」。
到1973-74年,香港警察派出过3,000人强进城寨,铲除城寨内的非法势力,城寨内的非法活动虽然减少,但仍然以不同的形式来进行。
另外,由于城寨内的建筑完全未经都市计画,城寨环境卫生恶劣,居民用水来自8条公家的水管或水井,而且非法扩建、僭建严重,街道狭窄如走廊。因此,香港政府最后在1994年决定把九龙城寨清拆并改建成公园,当时这工程是全世界最大型的清拆工程 (现在最大的清拆工程应该是长江三峡两岸的工程)。
现在公园内两块城寨南门原为城寨的正门,它们分别刻有「南门」及「九龙寨城」字样。其他的遗迹还包括城寨城墙残存的墙基、东南两门的墙基、一条沿城寨内墙建筑的排水沟及旁边的石板街。其余的文物就有三座炮、石梁、对联及柱础等亦被一一保留下来。
九龙城寨在拆毁之前有50,000多名居民,以城寨面积0.026平方公里推算,城寨人口密度为每平方公里1,923,077人,是全世界人口最密集的地方。因此吸引了世界各地不少学者来这处参观和作研究,英国有两名摄影师/作者曾在拆卸前访问了访处的居民,并写成《City of darkness, Kowloon walled city》,日本亦有考察团到这处作测量,成龙的电影《重案组》和小池一夫/池上辽一的《泪眼煞星》亦曾以此为一个场景。
在外人眼中,九龙城寨是人间地狱,不见天日的地方,但其实是各有各天地。很多人因为九龙城寨如此特殊的背景而得以生存下来,当清拆后无数的无牌医生因而失业,无数的小型工厂亦因此而关闭。最可怜的一个例子,一名妓女自6岁时被卖入九龙城寨当娼妓,到60岁时仍留在九龙城寨以此行业为生,一生在城寨生活。当城寨要清拆时,她唯有选择自杀的方式来结束自己的生命,因为她根本不能够在城寨以外的地方干活。
都市是会在改变,改变是会带来幸运或不幸。
另外,根据网友─Lau tung chai 提供的资料:
大约70年代中开始有人在城内兴建楼宇出售,买卖手续不是在律师楼内而是在城内福利会内,每次手续费600元,楼契是一张用毛笔书写的沙皮纸,在80年代初一个约200尺一房一厅单位约售72000元。单位内水、电及电话线路齐,徐水是建筑公司起楼时非法接驳外,电及电话线路均合法。



環保建築 = 大灑金錢嗎?

近期香港有一個比較熱的話題就是台灣的誠品書店進駐了香港銅鑼灣的新建商場— 希慎廣場, 很多香港市民都因此而到這裡潮聖。不過,這一座新建商廈在香港建築界內引來關注,因為這是香港首座大廈獲取到United state green building council 的LEED— Platinum 並且亦同時取得香港BEAM society—Platinum 級別的綠色建築,大家都可能會懷疑這些綠化建築的級別是否很難取得呢? 就算發展商願意取得這些評級,對其物業的經濟效益帶來什麼影響呢?

小弟自己是香港BEAM society 的BEAM Professional, 現在負責的項目亦需要達到LEED 的認證,所以現在確實有另一層的感受。兩年前,我可能都和大家一樣以為環保建築需要業主附出更多的金錢,而這些額外的開支未必對其物業的銷情有特別大的幫助,這些都只是另類的宣傳策略和美化發展商企業良心的把戲。不過,無論是美國的LEED 、香港的BEAM 甚至是英國的BREAM 等綠色建築的評級都未必是業主大灑金錢、相反這些評審的標準是希望發展商應用才用。

這些評級標準大致上分為: 土地規劃、用水量、用電量、物料、室內的環境質素和另類設計等幾個評審標準,而這些評審標準主要都在乎「減排」, 而不一定只盲目地使用環保能源如太陽能板、太陽能熱水器等東西,相反這些額外的低炭能源裝置只佔一個小部份。

首先從土地規劃開始,評審的標準大致上:

1) 都要求新項目不在原始地段/ 未曾開發的地段上發展

2) 提供足夠的公共空間

3) 提供足夠的自行車停車位/ 環保車的停車位

4) 盡量使用綠化屋頂/ 低吸熱度的物料來避免熱島效 ​​應

5) 盡量選擇有足夠配套設施如商店/ 銀行/ 醫務所/ 學校的地段上發展因為可減少對汽車的需求。

6) 盡量選擇有足夠公共交通工具配套設施的地段上發展因為可減少對汽車的需求。

這些要求除額外增加公共空間之外,其它的要求往往都很容易達到,因為一般的亞州項目很少會在原始地段之上,所以一切的公共交通、社區設施的配套都應能滿足此項的要求。

用水量:

首先,需要製定基本用水量的標準,然後就需要定下目標來減少用水量的百份比。例如使用高效能的水龍頭和其它潔具又或者是種植一些不需要使用大量食水的植物。其次就自然是把廢水潔淨後再循環再用如衝 ​​廁和冷卻塔的使用, 總之務求減少消耗食水和減少排放污水為原則。

若以我現在負責的酒店項目為例,我們使用了中水處理系統,把洗衣房的污水潔淨後並用來作馬桶的沖水之用,便減少了對食水的消耗。

用電量:

用電量與用水量類同,都是以減排為原則。一般是要求以ASHARE 90.1-2007的標準來計算此項目的其本用電量,然後比較現計劃項目的用電量,最低要求是減少10% 的用電量,當然耗電量愈少分數就自然愈高。

然後,若此項目能利用綠色能源— 風力發電、太陽能發電等設施就自然會獲得愈高的評級。又或者是購入綠色能源來取代一般電能亦自然會獲得愈高的評級。另一個重點就是不能使用CFC 的製冷空調系統,因為CFC 會破壞臭氧層。

其實現在國內的項目都有節能計算是要求,而這要求往往比消防部門的要求還要高,所以一般的玻璃幕牆都使用了中空玻璃,務求減少因太多陽光熱量而增加對空調系統的耗電量,並且同時提高了室內的隔音效果。

物料:

物料的處理的原則大都是以循環再用或減排為目標,部份要求如必須設回收箱、盡量使用原有結構、材料、減少建築廢料、循環再用工業材料等等,而比較特別的一點則是盡量選購500 裡/600km 範圍之內的建築材料,務求減少建築物料的炭路程(carbon footprint) 。

室內環境質素:

這項的要求比較廣,因為是涉及室內的空氣、採光、溫度和聲效控制等質素,所以此項的要求包括如控制吸煙區的範圍,選擇油漆、地板材料、家具質素、燈光控制、氣溫控制、化學品管制等要求。由於此項要求的範圍多而廣,所以都會涉及動用較多的金錢,但是這些開支亦是發展商最不介意的開支,因為這些設施都會直接提升室內環境的質素,從而對銷售/ 工作環境有所提升。

另類設計/ 設施

這一項可以說是從另一途徑來爭取額外分數,例如此項目是否有LEED/BEAM PRO 等認可人仕參與, 又或者是否100% 綠化屋頂等。

簡單一點來說,LEED 與BEAM 等環保建築標準都不一定是希望發展商大灑金錢,而是希望現代的建築可以減排、減消耗、減浪費。以我自己的經驗來說,無疑這些要求在設計和施工時都會帶來一些額外的工作,但是這些前期的要求又確實令大家都反思是否真的需要耗用如此多地球的資源,又或者是否如此浪費發展商的金錢, 而事物上只要有適當的規,劃和管理,環保設計往往都能減少了不必要的開支。

根據有經驗的LEED 顧問提及,昂貴的環保建築往往出現在沒有仔細考慮耗能的標準,而盲目地提升室內環境質素或使用高效能的機電系統,所以才出現「用錢來買環保大獎」的情況出現。無疑要達至最高級別的環保建築就很可能需要使用更昂貴的機電系統來提高室內環境的質素一欄的分數,但適當的規劃才是最經濟實惠的得雞分方法。

一般的市民以為環保是昂貴的玩意,但其實往往是另一個方向的思路就是「減少浪費、簡樸生活」。




环保建筑 = 大洒金钱吗?

 

近期香港有一个比较热的话题就是台湾的诚品书店进驻了香港铜锣湾的新建商场— 希慎广场, 很多香港市民都因此而到这里潮圣。不过,这一座新建商厦在香港建筑界内引来关注,因为这是香港首座大厦获取到United state green building council 的LEED— Platinum 并且亦同时取得香港BEAM society—Platinum 级别的绿色建筑 ,大家都可能会怀疑这些绿化建筑的级别是否很难取得呢? 就算发展商愿意取得这些评级,对其物业的经济效益带来什么影响呢?

小弟自己是香港BEAM society 的BEAM Professional, 现在负责的项目亦需要达到LEED 的认证,所以现在确实有另一层的感受。两年前,我可能都和大家一样以为环保建筑需要业主附出更多的金钱,而这些额外的开支未必对其物业的销情有特别大的帮助,这些都只是另类的宣传策略和美化发展商企业良心的把戏。不过,无论是美国的LEED 、香港的BEAM 甚至是英国的BREAM 等绿色建筑的评级都未必是业主大洒金钱、相反这些评审的标准是希望发展商应用才用。

这些评级标准大致上分为: 土地规划、用水量、用电量、物料、室内的环境质素和另类设计等几个评审标准,而这些评审标准主要都在乎「减排」, 而不一定只盲目地使用环保能源如太阳能板、太阳能热水器等东西,相反这些额外的低炭能源装置只占一个小部份。

首先从土地规划开始,评审的标准大致上:

1) 都要求新项目不在原始地段/ 未曾开发的地段上发展

2) 提供足够的公共空间

3) 提供足够的自行车停车位/ 环保车的停车位

4) 尽量使用绿化屋顶/ 低吸热度的物料来避免热岛效 ​​应

5) 尽量选择有足够配套设施如商店/ 银行/ 医务所/ 学校的地段上发展因为可减少对汽车的需求。

6) 尽量选择有足够公共交通工具配套设施的地段上发展因为可减少对汽车的需求。

这些要求除额外增加公共空间之外,其它的要求往往都很容易达到,因为一般的亚州项目很少会在原始地段之上,所以一切的公共交通、社区设施的配套都应能满足此项的要求。

用水量

首先,需要制定基本用水量的标准,然后就需要定下目标来减少用水量的百份比。例如使用高效能的水龙头和其它洁具又或者是种植一些不需要使用大量食水的植物。其次就自然是把废水洁净后再循环再用如冲 ​​厕和冷却塔的使用, 总之务求减少消耗食水和减少排放污水为原则。

若以我现在负责的酒店项目为例,我们使用了中水处理系统,把洗衣房的污水洁净后并用来作马桶的冲水之用,便减少了对食水的消耗。

用电量:

用电量与用水量类同,都是以减排为原则。一般是要求以ASHARE 90.1-2007的标准来计算此项目的其本用电量,然后比较现计划项目的用电量,最低要求是减少10% 的用电量,当然耗电量愈少分数就自然愈高。

然后,若此项目能利用绿色能源— 风力发电、太阳能发电等设施就自然会获得愈高的评级。又或者是购入绿色能源来取代一般电能亦自然会获得愈高的评级。另一个重点就是不能使用CFC 的制冷空调系统,因为CFC 会破坏臭氧层。

其实现在国内的项目都有节能计算是要求,而这要求往往比消防部门的要求还要高,所以一般的玻璃幕墙都使用了中空玻璃,务求减少因太多阳光热量而增加对空调系统的耗电量,并且同时提高了室内的隔音效果。

物料:

物料的处理的原则大都是以循环再用或减排为目标,部份要求如必须设回收箱、尽量使用原有结构、材料、减少建筑废料、循环再用工业材料等等,而比较特别的一点则是尽量选购500 里/600km 范围之内的建筑材料,务求减少建筑物料的炭路程(carbon footprint) 。

室内环境质素:

这项的要求比较广,因为是涉及室内的空气、采光、温度和声效控制等质素,所以此项的要求包括如控制吸烟区的范围,选择油漆、地板材料、家具质素、灯光控制、气温控制、化学品管制等要求。由于此项要求的范围多而广,所以都会涉及动用较多的金钱,但是这些开支亦是发展商最不介意的开支,因为这些设施都会直接提升室内环境的质素,从而对销售/ 工作环境有所提升。

另类设计/ 设施

这一项可以说是从另一途径来争取额外分数,例如此项目是否有LEED/BEAM PRO 等认可人仕参与, 又或者是否100% 绿化屋顶等。

简单一点来说,LEED 与BEAM 等环保建筑标准都不一定是希望发展商大洒金钱,而是希望现代的建筑可以减排、减消耗、减浪费。以我自己的经验来说,无疑这些要求在设计和施工时都会带来一些额外的工作,但是这些前期的要求又确实令大家都反思是否真的需要耗用如此多地球的资源,又或者是否如此浪费发展商的金钱, 而事物上只要有适当的规,划和管理,环保设计往往都能减少了不必要的开支。

根据有经验的LEED 顾问提及,昂贵的环保建筑往往出现在没有仔细考虑耗能的标准,而盲目地提升室内环境质素或使用高效能的机电系统,所以才出现「用钱来买环保大奖」的情况出现。无疑要达至最高级别的环保建筑就很可能需要使用更昂贵的机电系统来提高室内环境的质素一栏的分数,但适当的规划才是最经济实惠的得鸡分方法。

一般的市民以为环保是昂贵的玩意,但其实往往是另一个方向的思路就是「减少浪费、简朴生活」。




像雕塑一样的建筑─Guggenheim Museum, Bilbao

讲完纽约的Guggenheim Museum,今会介绍西班牙的Guggenheim Museum

这一座博物馆比纽约的一座更具争议性,因为这建筑物更加违反了很多建筑学的基本原则。

如果设计一座公共的建筑物多数都会要求:

1) 人流动线清晰、易明,因为很多用家都是第一次使用这大厦

2) 方向感清晰,当游客进入主入口之后,便清楚知道第一个展馆,然后便自动明白另一个展馆。

3)展馆的空间具灵活性,因为展览的内容经常会改变,展品的大小都会随之而改变,所以展览空间需要有整合和分隔的功能来配合不同的展览。

但是这一座博物馆就接近完全违反以上的原则,第一展览空间是分开成各个不同的小区,当旅客进入博物馆之后,便会看见5个不同的展区,旅客不清楚是进入那一个空间,而且各空间并不连接,所以会出现很多尽头路,人流动线绝不畅顺。

如果是这样的话,为何这博物馆会在建筑界如此有名呢? 又为何这大厦的建筑师─Frank Gehry会成为大师呢?

原因就是他算是第一代推行解构主义(Deconstruction) 的建筑师,而这博物馆更是这主义的代表作,这建筑物的外型接近完全没有直线,完全是由多种曲线组成,而外型不同的部分是由多个不规则的型状组合,至于组合的逻辑和理由是找不到的。形状更不是由基本的几何形状如正方形、圆形、三角形等,所有的形状都只不规则的图案,因为Frank Gehry认为大自然根本很少出现正方形、圆形、三角形等形状,各种大自然的东西都是由多种几何形状组成的,人体都不会出现一个正圆形的空间,眼球都是由多个圆形组成的,所以正方形、圆形、三角形等都是数学上的形状,而不是大自然的形状,而他只是把自然的美学带进建筑而已。

Frank Gehry视建筑如艺术品一样,借建筑来表达他如何看这个世界、如何对待设计,务求创造出视觉上新的效果,相反建筑物的功能都放在次要,因为雕塑品是不一定有其特别的功能,可能只为美学而存在,而Frank Gehry就是把建筑物视为雕塑品一样,甚至可以算是他的玩具。整座建筑物的设计是完全没有逻辑和原则,纯粹是建筑师内心的反映,just do what he like.

很多人批评他为何这博物馆会如此奇形怪状,又或者为何一座临海的建筑会完全看不到海呢? 但是他漠视这一切的东西,做他自己喜欢的事情,但是当世界上每一个人一看到这建筑物之后,便永远都会深深记下这建筑物带来的视觉效果。

到底设计是否必定要完全以其功能为出发点,又或者是否必须要作为设计的最重要一点呢? 这便是由大家思考的问题。

大家请同时参观以下的博物馆,这是与这建筑物的设计原则有明显的不同。




像雕塑一樣的建築─Guggenheim Museum, Bilbao

講完紐約的Guggenheim Museum,今會介紹西班牙的Guggenheim Museum。

這一座博物館比紐約的一座更具爭議性,因為這建築物更加違反了很多建築學的基本原則。

如果設計一座公共的建築物多數都會要求:

1) 人流動線清晰、易明,因為很多用家都是第一次使用這大廈

2) 方向感清晰,當遊客進入主入口之後,便清楚知道第一個展館,然後便自動明白另一個展館。

3)展館的空間具靈活性,因為展覽的內容經常會改變,展品的大小都會隨之而改變,所以展覽空間需要有整合和分隔的功能來配合不同的展覽。

但是這一座博物館就接近完全違反以上的原則,第一展覽空間是分開成各個不同的小區,當旅客進入博物館之後,便會看見5個不同的展區,旅客不清楚是進入那一個空間,而且各空間並不連接,所以會出現很多盡頭路,人流動線絕不暢順。

如果是這樣的話,為何這博物館會在建築界如此有名呢? 又為何這大廈的建築師─Frank Gehry會成為大師呢?

原因就是他算是第一代推行解構主義(Deconstruction) 的建築師,而這博物館更是這主義的代表作,這建築物的外型接近完全沒有直線,完全是由多種曲線組成,而外型不同的部分是由多個不規則的型狀組合,至於組合的邏輯和理由是找不到的。形狀更不是由基本的幾何形狀如正方形、圓形、三角形等,所有的形狀都只不規則的圖案,因為Frank Gehry認為大自然根本很少出現正方形、圓形、三角形等形狀,各種大自然的東西都是由多種幾何形狀組成的,人體都不會出現一個正圓形的空間,眼球都是由多個圓形組成的,所以正方形、圓形、三角形等都是數學上的形狀,而不是大自然的形狀,而他只是把自然的美學帶進建築而已。

Frank Gehry視建築如藝術品一樣,借建築來表達他如何看這個世界、如何對待設計,務求創造出視覺上新的效果,相反建築物的功能都放在次要,因為雕塑品是不一定有其特別的功能,可能只為美學而存在,而Frank Gehry就是把建築物視為雕塑品一樣,甚至可以算是他的玩具。整座建築物的設計是完全沒有邏輯和原則,純粹是建築師內心的反映,just do what he like.

很多人批評他為何這博物館會如此奇形怪狀,又或者為何一座臨海的建築會完全看不到海呢? 但是他漠視這一切的東西,做他自己喜歡的事情,但是當世界上每一個人一看到這建築物之後,便永遠都會深深記下這建築物帶來的視覺效果。

到底設計是否必定要完全以其功能為出發點,又或者是否必須要作為設計的最重要一點呢? 這便是由大家思考的問題。

大家請同時參觀以下的博物館,這是與這建築物的設計原則有明顯的不同。