Tag: 文化

可否与高尔夫球会并存?

在这几个月里,香港最常讨论的议题是土地供应相关的问题,而著眼点竟不经意是粉岭高尔夫球场的去留。因为此地皮占地约172公亩,而且租约会在两年多后到期,因此政府可以无需赔偿便可以收回土地作房屋发展并可以满足近40万人的住屋需求。

现在社会的著眼点是否牺牲少数高球爱好者的利益来满足大部份人等上楼/等上车的人仕的需要呢?
在少数服从多数的前题下,牺牲高尔球的发展空间是理所当然。但是在这个小数服从多数的道理下,我们又是否需要拆卸政府大球场来建楼呢?又或者拆卸维多利亚公园的网球场来建楼呢?无疑,香港市民对住屋的需求明显地比足球及网球的需求大得多,但是香港又是否要将每一寸的土地都作房屋发展呢?

尽管市民对土地的需求有极度的殷切,但是高尔夫球场与公共房屋不能够同时并存呢?鱼与熊掌真的不能得之?

填海虽然是一个直接能增加土地的方法,但又会对海床造成永久性的损害并且影响海洋的水流,所以市民对填海的抗拒性是相当大。我们又可否通过设计与技术的层面来解决这些问题呢?而填海的工程又是否可以选择一个更环保的技术来处理,务求减少对海床的破坏呢?

如各位读者不是太善忙的话,笔者曾经在5月17日在此专栏曾讨论过「第三跑道」的建造方法,因为在日本东京羽田机场的第四跑道(又名D-跑道)是局部采用了钢台技术来代替填海。因为此机场的第四跑道是位于东京多摩川河的出口,所以如果使用供统的填海技术将会严重影响多摩川河的流量,从而直接影响多摩川河的水质。因此日本当局使用了Eelevated jacket platform的技术来制作跑道,所以新的跑道不会严重影响多摩川河的水流。

简单来说,这是一个不用堆海而又能增加土地的方法,而且对海床的破坏也可以减省了不少,对海洋水流的影响亦相应地低很多。再者值得留意的是,钢台增地的方法是相对传统填海为快,因为只需在海床上局部打桩,所以省下的时间都不是。由于这是一个钢台增建出来的土地,增辟出来的土地是可以局部拆走或移走,所以是一个值得香港参考的例子。

如果将这个技术引入来香港并在新建的钢台之上兴建多层房屋,这或者可能需要克服不少技术上的问题,当中包括钢台的承重量及抗风能力,而还有水、电、交通等配套设施的考虑,所以问题不少。不过,如果在这个新钢台之上兴建低层建筑的话,则应该不会太过困难。

因为东京的羽田机场跑道已经经历了311大地震,以及多次台风,所以在技术上应可以应付一些横向价空间。因此,笔者忽法其想,如果我们利用这技术在滘西洲附近兴建一个人工岛以作高尔夫球场之用。然后,将粉岭高尔夫球场的土地用作房屋发展,这相应地是简单得多,因为粉岭高尔夫球会离市区不远,而且交通的配套等设施已有一定基础,所以开发的成本理应较低。笔者虽不是工程师,亦没有做过任何计算,但个人粗略的估计,机场跑道的负重亦不过低于高尔夫球场很多,所以结构上应可以满足需要。

这种利用钢台来交换土地的发展方案,不单可以增加房屋供应的土地,亦可以同时兼顾高尔夫球在香港的发展,但新辟的土地亦不会大规模地影响海床。如果这个模式是可行的话,香港是有条件重置葵涌货柜码头至龙鼓滩,甚至扩大货柜码头的规模,以配合香港未来的发展,之后再将货柜码头一带的土地用作房屋发展,所以这个造地的技术是值得香港研究。

坦白说,这个钢台增地的方法不是一个快速有效能增加土地的方法,这是一个中、长期的方法,估计最快都要十至十五年才能够提供新建的房屋,但是我们是否值得花一些时间来研究新技术来解决香港房屋的需要呢? 与其互相指骂,大家都只顾自身的利益时,不如放下前设的观点,以坦诚的态度来接受新的方案,从而解决现在的困局吗?




交学费(6月25日信报—建筑思话专栏)

每论人或者公司都需要从磨练中成长,每次的学习都可能需要交学费,学费有时更可能相当昂贵。由于中国经济近年发展急速,国内企业在短短数年间便由一间省内企业便发展一间数千亿元的全国性企业。由于胜利来得太易、太快,导致国内企业的野心在短时间内急速澎涨,无论在国内、香港,以至海外都有大量投资,这种一掷千金的投资手法在市场上确实曾制造不少话题,但实际效益又是如何呢?

笔者近年开始接触到多一些国内财团参与的香港或海外项目,笔者发现国内的财团可能过于乐观,在未完全了解当地的情况或当地的法规的情况便完成交易,甚至假设国外的政府可以像国内一样,通过人事关系去疏通。

例子一:

一座位于港岛半山豪宅地段的单幢楼出售,意向价是20亿,平均尺价是每平方尺约10万元。若以一座没海景的数十年旧楼来说,这是一个相当昂贵的价钱,不过令人惊讶的不是项目的尺价,而是销售程序的粗疏。

作为一单20亿元的商业交易,销售的一方竟然可以只提供三张A4纸的文件来招商,文件中虽曾提及过该地段的现况与可发展的方案。但是,招商文件中连重要的地契条款如高度限制、土地用途、车位数目的要求都没有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可将现有四层高的建筑物拆去并改建成一座20多层高的住宅大楼,这样便会以制造出10多层的海景单位。

不过,当买方自行去城规会与地政总署查核时,才发现虽然在环境规划大纲图(OZP)是容许较在此处兴建多层的住宅大楼,但是地契是列明有高度限制,所以如要兴建招商文件中所述的多层住宅大楼,买方需要补地价,而补地价的金额则由地政总署来决定。尽管买方愿意补地价,地政总署亦不一定同意更改建筑物高度的上限,而且补地价的申请亦可能需时很久。再者,该地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的开挖或地基工程都未必能够得到批准。

换句话说,卖方所提及的多层大楼方案可能只是一厢情愿的愿境,万一买方不是幸好刚招聘到一个熟悉香港法规的同事来复核相关文件,这所中资财团20亿元的投资便瞬间泡汤。

例子二:

一个内地富商以投资移民的方式来到香港,并在香港山顶两个地段买下两座独立屋,并打算拆卸重建,一座将是自主,另一座将给予大儿子及媳妇住。当第一间独立屋拆卸后,才发现山顶地段的住宅项目属环境规划大纲图(OZP)的表二列,即是任何住宅项目发展都需要先经过城规会的审批才可以动工,因此当大厦拆卸后便需要等待一段长时间才可以展开下阶段的工程。

至于他们另外买的一幢的独立屋则因为二级保护建筑物,所以亦不全座拆卸重建,再者由于独立屋前的一条路太窄,根本不能够满足消防车道的要求,需要加强室内的消防设备。尽管业主资金雄厚,不介意投放大量资金来改建,但由于车道太窄,工程车根本都不能通过,所以工程一直都处于胶着状态,这位业主便一直处于有地无屋住的奇怪情况。

 

例子三:

一个中国财团尝试在澳洲处投地,由于人生路不熟唯有从当地的大财团处买地。

之后,其中一个澳洲财团保留了街头与街尾的地皮,之后将中间部份的一幅中型地皮分割出售于中资财团。成交后,中资财团才发现卖地条款列明,澳洲有权否决此地块的发展规模与设计,换句话说,中资财团除需要得到当地政府的批准之后,还需要得到澳洲财团的批准,此乃是对中资财团大大的不利。

再者,当前期探土工程开展不久,中资财团才发现原来此地块是曾被石棉污染,需要投放大需的资金来去掉污染部份才得到当地政府展开工程,相反地澳洲财团的土地则没有此问题。由于有如此大的前设问题,工程长期都不能开展。

中资财团曾以为可以好像中国内地的做法,尝试与当地政府高官疏通一下,便可以缩短相关程序,但无奈当地政府的制度不是一个人治的制度,下层的官员是可以影响上级官员的决定,而且此事件已经被传媒曝光,所以只手遮天的做法是绝对不成。

中资财团的勇猛已经是世界有名,但是交易前的风险评估则有待改善。笔者相信这些过度勇猛的高风险投资的背后原因是管理层急于求胜,务求在每个业绩年度内都有明显的增幅,务求在短时间之内将公司成为中国50强、福布斯全球500强的企业。

不过,由于很多管理层都是凭着一瞬间的幸运而致富,又或者是皇亲国戚的关系而进身核心管理层,所以很多管理层都未经磨练或经历挫败,因此便需要在国外交一些昂贵的「学费」。




交學費(6月25日信報—建築思話專欄)

每論人或者公司都需要從磨練中成長,每次的學習都可能需要交學費,學費有時更可能相當昂貴。由於中國經濟近年發展急速,國內企業在短短數年間便由一間省內企業便發展一間數千億元的全國性企業。由於勝利來得太易、太快,導致國內企業的野心在短時間內急速澎漲,無論在國內、香港,以至海外都有大量投資,這種一擲千金的投資手法在市場上確實曾製造不少話題,但實際效益又是如何呢?

 

筆者近年開始接觸到多一些國內財團參與的香港或海外項目,筆者發現國內的財團可能過於樂觀,在未完全了解當地的情況或當地的法規的情況便完成交易,甚至假設國外的政府可以像國內一樣,通過人事關系去疏通。

 

例子一:

 

一座位于港島半山豪宅地段的單幢樓出售,意向價是20億,平均尺價是每平方尺約10萬元。若以一座沒海景的數十年舊樓來說,這是一個相當昂貴的價錢,不過令人驚訝的不是項目的尺價,而是銷售程序的粗疏。

作為一單20億元的商業交易,銷售的一方竟然可以只提供三張A4紙的文件來招商,文件中雖曾提及過該地段的現況與可發展的方案。但是,招商文件中連重要的地契條款如高度限制、土地用途、車位數目的要求都沒有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可將現有四層高的建築物拆去並改建成一座20多層高的住宅大樓,這樣便會以製造出10多層的海景單位。

 

不過,當買方自行去城規會與地政總署查核時,才發現雖然在環境規劃大綱圖(OZP)是容許較在此處興建多層的住宅大樓,但是地契是列明有高度限制,所以如要興建招商文件中所述的多層住宅大樓,買方需要補地價,而補地價的金額則由地政總署來決定。儘管買方願意補地價,地政總署亦不一定同意更改建築物高度的上限,而且補地價的申請亦可能需時很久。再者,該地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的開挖或地基工程都未必能夠得到批準。

 

換句話說,賣方所提及的多層大樓方案可能只是一廂情願的願境,萬一買方不是幸好剛招聘到一個熟悉香港法規的同事來複核相關文件,這所中資財團20億元的投資便瞬間泡湯。

 

例子二:

 

一個內地富商以投資移民的方式來到香港,並在香港山頂兩個地段買下兩座獨立屋,並打算拆卸重建,一座將是自主,另一座將給予大兒子及媳婦住。當第一間獨立屋拆卸後,才發現山頂地段的住宅項目屬環境規劃大綱圖(OZP)的表二列,即是任何住宅項目發展都需要先經過城規會的審批才可以動工,因此當大廈拆卸後便需要等待一段長時間才可以展開下階段的工程。

 

至於他們另外買的一幢的獨立屋則因為二級保護建築物,所以亦不全座拆卸重建,再者由於獨立屋前的一條路太窄,根本不能夠滿足消防車道的要求,需要加強室內的消防設備。儘管業主資金雄厚,不介意投放大量資金來改建,但由於車道太窄,工程車根本都不能通過,所以工程一直都處於膠著狀態,這位業主便一直處於有地無屋住的奇怪情況。

 

例子三:

 

一個中國財團嘗試在澳洲處投地,由於人生路不熟唯有從當地的大財團處買地。

之後,其中一個澳洲財團保留了街頭與街尾的地皮,之後將中間部份的一幅中型地皮分割出售於中資財團。成交後,中資財團才發現賣地條款列明,澳洲有權否決此地塊的發展規模與設計,換句話說,中資財團除需要得到當地政府的批準之後,還需要得到澳洲財團的批準,此乃是對中資財團大大的不利。

 

再者,當前期探土工程開展不久,中資財團才發現原來此地塊是曾被石棉污染,需要投放大需的資金來去掉污染部份才得到當地政府展開工程,相反地澳洲財團的土地則沒有此問題。由於有如此大的前設問題,工程長期都不能開展。

 

中資財團曾以為可以好像中國內地的做法,嘗試與當地政府高官疏通一下,便可以縮短相關程序,但無奈當地政府的制度不是一個人治的制度,下層的官員是可以影響上級官員的決定,而且此事件已經被傳媒曝光,所以隻手遮天的做法是絕對不成。

 

中資財團的勇猛已經是世界有名,但是交易前的風險評估則有待改善。筆者相信這些過度勇猛的高風險投資的背後原因是管理層急於求勝,務求在每個業績年度內都有明顯的增幅,務求在短時間之內將公司成為中國50強、福佈斯全球500強的企業。

不過,由於很多管理層都是憑著一瞬間的幸運而致富,又或者是皇親國戚的關系而進身核心管理層,所以很多管理層都未經磨練或經歷挫敗,因此便需要在國外交一些昂貴的「學費」。

 

 




交楼心战室(5月25日晴报专栏)

终于来到这个系列的最后一篇,亦是对发展商项目经理最大的考验。正如上几篇阐述过由买地,招标到卖楼各阶段,项目经理都在与时间竞赛,但是他们面对的人多数都是公司内部的人或政府官员,因此面对的问题大都在可预计的情况内。不过当去到交楼阶段,项目经理便要直接面对小业主和物业管理公司,还有近年兴起的验楼师以及传媒 – 以上各个团体对项目的反应可以完全不一样,因此项目经理只能「见招拆招」。

大家可能以为发展商交楼只需要做到交楼标准便没有问题,但是当大家流行邀请验楼师来验楼时,情况就完全不同。因为各验楼师的标准未必一致,而且坊间流行的标准更是某验楼师自创的,而且很多评分都是靠肉眼来评定,因此验楼师的收楼标准很视乎他个人的观感,确实难以捉摸。

再者,验楼师为了要对小业主有所交代,故一般而言小业主自验的单位大约有20多项执修项目,但由验楼师检验的单位却会多达70多项,有时更有多达200多项的执修项目。

无奈地,虽然验楼师的评分未必在同一基准上进行,但验楼分数往往是传媒关注的要点。因此发展商便会在交楼前预先与部分小业主联络,邀请他们让传媒的验楼师验并楼拍摄单位,而该VIP单位会由项目经理重点照顾,并且还会准备一队「突击队」,当中包括各项泥水,油漆,木工的师傅。万一传媒访问拍摄的单位并不是预先安排好的VIP单位,便会由突击队马上执修。但传媒机构不会预先通知发展商将会拍摄的单位,项目经理便需要从各方线索中找出VIP单位,这亦是项目经理的本钱与存在的价值。

房地产项目表面上是一个工程项目,但其实是一场长时间的商业心理战,一切都是计算出来的结果。




交樓心戰室(5月25日晴報專欄)

終於來到這個系列的最後一篇,亦是對發展商項目經理最大的考驗。正如上幾篇闡述過由買地、招標到賣樓各階段,項目經理都在與時間競賽,但是他們面對的人多數都是公司內部的人或政府官員,因此面對的問題大都在可預計的情況內。不過當去到交樓階段,項目經理便要直接面對小業主和物業管理公司,還有近年興起的驗樓師以及傳媒–以上各個團體對項目的反應可以完全不一樣,因此項目經理只能「見招拆招」。

大家可能以為發展商交樓只需要做到交樓標準便沒有問題,但是當大家流行邀請驗樓師來驗樓時,情況就完全不同。因為各驗樓師的標準未必一致,而且坊間流行的標準更是某驗樓師自創的,而且很多評分都是靠肉眼來評定,因此驗樓師的收樓標準很視乎他個人的觀感,確實難以捉摸。

再者,驗樓師為了要對小業主有所交代,故一般而言小業主自驗的單位大約有20多項執修項目,但由驗樓師檢驗的單位卻會多達70多項,有時更有多達200多項的執修項目。

無奈地,雖然驗樓師的評分未必在同一基準上進行,但驗樓分數往往是傳媒關注的要點。因此發展商便會在交樓前預先與部分小業主聯絡,邀請他們讓傳媒的驗樓師驗樓並拍攝單位,而該VIP單位會由項目經理重點照顧,並且還會準備一隊「突擊隊」,當中包括各項泥水、油漆、木工的師傅。萬一傳媒訪問拍攝的單位並不是預先安排好的VIP單位,便會由突擊隊馬上執修。但傳媒機構不會預先通知發展商將會拍攝的單位,項目經理便需要從各方綫索中找出VIP單位,這亦是項目經理的本錢與存在的價值。

房地產項目表面上是一個工程項目,但其實是一場長時間的商業心理戰,一切都是計算出來的結果。




自然地垄断- 5月19日“信报”建筑思话专栏


香港的房地产市场经常被人批评是由大财团来垄断,中小型的公司根本无可能与他们竞争,就算当「反垄断条例」出台后,大财团的优势其实仍然持续。无疑,香港的大财团熟悉香港的市场脉络,与供应商和分判商均有着多年合作的关系,因此他们确实有较大的权力来降低成本,从而争取一个较高的利润。
不过除此之外,大财团的垄断又是否只因如此呢?
依笔者个人的经验来说,其实制度上的定立亦无形中令到垄断的情况出现。先以投地为例,今年政府将会推出的启德地皮,大部份的地皮均估计是接近100亿或以上,但是根据香港金管局的要求,发展商只能向本地银行借地价的40 %,而施工费亦只能借80%。因此若以100亿一块地皮来算,发展商便需要自备60亿的资金来投地。 60亿现金对大财团来说都是非常庞大的数字,连香港10大地产商都不是无一间公司都能够有60亿的现金在户口。因此,本地的发展商是需要向不同的基金或海外的财务机构来融资,所以融资的成本自然是上升了,而这个额外的成本自然会反映在楼价身上。
由于融资成本高昂,所以如非资金充裕的大财团根本不可能轻易投地,所以无形中自然出现只有「大富翁」才能买地的情况。
再者,现在小业主的按揭比率是介乎楼价的40%~60%(视乎楼价与置业的次数),由于按揭成数相当低,所以发展商多数都会提供二按来吸引小业主买楼。这项额外的开支又令到中小型发展商的物业发展加多一种关卡,而大发展商的优势又自然地多了一层。

另外,不少人都投诉香港的政府工程造价惊人,这其实是与香港政府大型工程投标制度有关。香港政府的大型工程不时都会采用Design and Build 的合约方式来投标,简单来说是由政府提供一个设计要求,再由承建商提供设计方案与造价等技术资料,政府便根据技术、财务等因素来评分,最高分的方案便自然是中标方案。
由于标书是要求提供一个有相当深度的设计方案,所以承建商需要找来建筑师、工程师等顾问来准备投标方案,因此准备一份标书的成本随时可达至数百万,若好像游轮码头般复杂项目,投标的成本更可能超过一千万。所以,若非是已达到上市公司级别的大型承建商,就根本不能够负担数以百万计的投标成本。
除了成本高昂之外,投标的风险更是高得令人恐怖,因为万一方案落选,数百万的投标成本便付诸流水。就算投标商的方案是最高分,都未必等如可以中标,因为政府还需要到立法会处申请拨款,拨款通过后才能正式签合同。可惜的是,由于近年的行政、立法关系不大理想,所以不少政府工程的拨款都难以在一个会期内通过,甚至遭到否决。情况就有如香港电台在康城的新总台便因为未能通过立法会的拨款,就算得分最高的投标商都未能中标,数百万的投标费便马上泡汤。
再者,就算方案中标、拨款通过都未必等如雨过天晴,相反可能是恶梦的来临,因为政府出标时只提供设计要求,方案内容的细节还有很多可能变动的情况,因此兴建过程中自然会出现一些额外费用,但若要在立法会申请追加拨款就必定遭到各方面的炮轰,而审批的时间可以很长,所以很多承建商宁愿在早期时已提高价格,来抵消不能收到的款项,所以投标商的投标价一定比其它正常工程高。

由于投标的前期成本与风险系数同样巨大时,一般的中型企业就根本不能够承受这个开支,尽管数个中型投标商合组的财团,他们都未必能承受投标过程中的风险,所以他们都只能够做中、小型工程或大承建商的分判商。
另外,香港近年的建筑工人大幅减少,现在市场还欠缺5,000~10,000工人,而当中近40%是年过50岁,并预计在10年内退休,所以连大承建商都可能缺人,因此中型承建商又胆敢来挑战大型工程。
供应商与分判商均是吃四方饭的生意人,他们又怎会有生意不做呢? 但是由于各项前设的关卡甚高,初期的投资成本又如此巨大,所以如非大型财团根本不能入闸投标,垄断便自然做成。




自然地壟斷 — 5月19日《信報》建築思話專欄

 

香港的房地產市場經常被人批評是由大財團來壟斷,中小型的公司根本無可能與他們競爭,就算當「反壟斷條例」出台後,大財團的優勢其實仍然持續。無疑,香港的大財團熟悉香港的市場脈絡,與供應商和分判商均有著多年合作的關系,因此他們確實有較大的權力來降低成本,從而爭取一個較高的利潤。

不過除此之外,大財團的壟斷又是否只因如此呢?

依筆者個人的經驗來說,其實制度上的定立亦無形中令到壟斷的情況出現。先以投地為例,今年政府將會推出的啟德地皮,大部份的地皮均估計是接近100億或以上,但是根據香港金管局的要求,發展商只能向本地銀行借地價的40%,而施工費亦只能借80%。因此若以100億一塊地皮來算,發展商便需要自備60億的資金來投地。60億現金對大財團來說都是非常龐大的數字,連香港10大地產商都不是無一間公司都能夠有60億的現金在戶口。因此,本地的發展商是需要向不同的基金或海外的財務機構來融資,所以融資的成本自然是上升了,而這個額外的成本自然會反映在樓價身上。

由於融資成本高昂,所以如非資金充裕的大財團根本不可能輕易投地,所以無形中自然出現只有「大富翁」才能買地的情況。

再者,現在小業主的按揭比率是介乎樓價的40%~60%(視乎樓價與置業的次數),由於按揭成數相當低,所以發展商多數都會提供二按來吸引小業主買樓。這項額外的開支又令到中小型發展商的物業發展加多一種關卡,而大發展商的優勢又自然地多了一層。

 

另外,不少人都投訴香港的政府工程造價驚人,這其實是與香港政府大型工程投標制度有關。香港政府的大型工程不時都會採用Design and Build 的合約方式來投標,簡單來說是由政府提供一個設計要求,再由承建商提供設計方案與造價等技術資料,政府便根據技術、財務等因素來評分,最高分的方案便自然是中標方案。

由於標書是要求提供一個有相當深度的設計方案,所以承建商需要找來建築師、工程師等顧問來準備投標方案,因此準備一份標書的成本隨時可達至數百萬,若好像遊輪碼頭般複雜項目,投標的成本更可能超過一千萬。所以,若非是已達到上市公司級別的大型承建商,就根本不能夠負擔數以百萬計的投標成本。

除了成本高昂之外,投標的風險更是高得令人恐怖,因為萬一方案落選,數百萬的投標成本便付諸流水。就算投標商的方案是最高分,都未必等如可以中標,因為政府還需要到立法會處申請撥款,撥款通過後才能正式簽合同。可惜的是,由於近年的行政、立法關系不大理想,所以不少政府工程的撥款都難以在一個會期內通過,甚至遭到否決。情況就有如香港電台在康城的新總台便因為未能通過立法會的撥款,就算得分最高的投標商都未能中標,數百萬的投標費便馬上泡湯。

再者,就算方案中標、撥款通過都未必等如雨過天晴,相反可能是惡夢的來臨,因為政府出標時只提供設計要求,方案內容的細節還有很多可能變動的情況,因此興建過程中自然會出現一些額外費用,但若要在立法會申請追加撥款就必定遭到各方面的炮轟,而審批的時間可以很長,所以很多承建商寧願在早期時已提高價格,來抵消不能收到的款項,所以投標商的投標價一定比其它正常工程高。

 

由於投標的前期成本與風險系數同樣巨大時,一般的中型企業就根本不能夠承受這個開支,儘管數個中型投標商合組的財團,他們都未必能承受投標過程中的風險,所以他們都只能夠做中、小型工程或大承建商的分判商。

另外,香港近年的建築工人大幅減少,現在市場還欠缺5,000~10,000工人,而當中近40%是年過50歲,並預計在10年內退休,所以連大承建商都可能缺人,因此中型承建商又膽敢來挑戰大型工程。

供應商與分判商均是吃四方飯的生意人,他們又怎會有生意不做呢? 但是由於各項前設的關卡甚高,初期的投資成本又如此巨大,所以如非大型財團根本不能入閘投標,壟斷便自然做成。

 




5月18日“晴报”专栏 – 卖楼心战室

https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2075433/賣樓心戰室

 

之前写过有关卖地的事,今回便与大家分享卖楼的幕后故事。上次提到卖楼是视乎项目利息上的支出,因此会直接影响该项目的纯利,从而影响发展商该年的业绩;因此,卖楼是发展商的重要商业策略,亦会直接影响当时的股价与投资者的关系。

发展商卖楼的时机除了关乎内部因素之外,当然还会视乎当时的经济状况和对手的出价。如认为楼价还会持续上升,发展商自然会加价出售,相反便可能会减价抢客。有时,发展商会逆市减价来推售,为市场带来超额认购的现象,接着便在下一期的楼盘加价。

至于「售楼厂」,其实都是经过精心设计的。首先,准买家会先到达一个俗称「洗脑区」的前厅,不时播放广告片和动画,增加顾客的购买欲。之后,顾客便会到达行内俗称的「沙盘区」,这里会有不同大小的楼盘模型,让经纪可以推销楼盘四周的配套与各大楼的坐向。接着便是示范单位区,这处会有清水房,亦有精装房;精装房的作用是为买家带来愿景,从而增加购买欲。

在香港,很多时家中的决策人都是太太,所以发展商都会在厨柜与炉具的配置上花精力。不过,清水房因为是交楼标准,所以才是关键。因为小业主是有权根据清水房的标准来收楼,如发现有任何出入,发展商不单可能在交楼时被投诉,甚至会违反商品说明条例或一手楼销售条例,后果严重。

售楼厂最后的部分自然是签约区,这处的空间比较宽敞,因为不希望顾客在进行签约时有任何的反感;而且大部分地产代理的高级经纪都会进驻此处,务求说服准买家入票及选择单位,因此这里是个比较适合作小组讨论的空间。

由此可见,发展商由卖楼时机以至售楼厂的规划,都是经过精心计算的。

 




倒模式房屋发展 – 4月14日“信报”建筑思话专栏

香港的建筑长时间以来都以倒模的方式来发展,这种工业化的房屋发展令香港出现了很多千编一律的建筑设计,但背后的原因又是什么呢?

 

倒模式的设计其实在香港已经发展了很长时间,例如华富村所研发出来的天井屋,之后在何文田村和沙田禾輋村都有使用。另外,现代香港公屋常见的ÿ型屋,在华贵村,利东村,长康村,茘景村等多个屋村都有出现。政府之所以如此大规模使用倒模房屋的原因是政府需要满足特首施政报告的每年建房的需求,所以必须要省下设计的时间,并以高速度,低成本来满足建房目标。

再者,当香港建筑界开始引入钢模来制作预制件来取代现场钉板的建筑技术,倒模的房屋更如雨后春笋,疯狂地在香港发展起来。

 

因为,如果当大部份建筑部件是在工厂生产,现场的施工时间可以大幅度地减低,因为施工队只需要将组装各预制件,而无需再在现场钉板,札铁,放混凝土之后才做临时支架,再继续下一层施工。由于预制件无需等待上一层完成后,工厂可以大规模地生产各部件,而且窗户,外墙防水,外墙磁砖等工序都可以预先在工厂进行,因此在地盘的施工时间又再进一步地缩短,所以香港可以在7天之内兴建一层楼,在个别情况更可以在4天之内完成一层。

 

再者,由于大部份的外墙工序都已在工厂内完成,工人需要在高空工作的时间亦都缩减了不少,所以若从工业安全的角度来看,预制件确实是更理想的施工方法。而且,预制件的钢模可以多次重用,因此可以省下不少制造临时木模的木板,除了减少建筑成本之外同样地亦减少现场施工时的噪音,所以这方法可以算是一个环保的方法。

 

不过,预制件近年成为住宅项目必然方法的主因是豁免面积,因为现今的建筑法例为鼓励发展商使用预制件这个方法,所以容许预制件该部份面积变成为建筑面积以外的豁免面积,因此发展商自然会尽加利用这个可「发水」的空间。在「发水」无上限的年代,大家可能会发现一些超大型的窗台,部份窗台面积甚至可以让整张床也放得下。又或者部份发展商宁愿省去部份外墙,也要加上窗台,所以部份项目可能是没有合适的位置来安放衣柜,因为睡房一边是小露台,而另一边是大窗台。

 

现在虽然「发水」的面积的上限只能是原本可发展面积的10%,但是预制件仍然是「发水」部份的重要的一个部份,所以预制件便成为香港房屋的必然建筑部份。

 

由于预制件的一个大开支是钢模具,所以发展商自然会希望减少模具的数目来降低成本,因此在可行的情况下便会减少不同的户型,从而希望可以尽量降低在钢模上的支出。因此,香港的住宅项目多数是以一个标准层来复制至全座大厦,只有最高的两层与最低的两层才可能是特色单位的非标准层。由于在低成本高效益的前题下, 「千编一律」的建筑模式成为了发展商的主流发展方向,甚至是营运的金科玉律。

 

不过可悲的是,这种「倒模」的发展方向不只是存在于商品房的市场,连带在香港的学校与公共房屋同样都是坚守这个低成本,高效益的发展格言。在这个前设之下,一切关乎「创意,革新」,「以人为本」,「环保,节能」等理念都只能在固有的前设下发展,因此香港的创新设计都只能在既有的潜规则定下的夹缝中发展。用「倒模」的方式来制作预制件只是其中一种建筑方式,这技术本身与创意建筑没有任何冲突,两者其实是可以并存。不过,香港建筑界的文化是甚少愿意突破常规,因为一些反传统的设计就好像是一种「挑战权威」的行径,而最重要的是,当发展商跟从以往的「倒模」方式来卖楼,他们仍然可以赚过「满堂红」,试问他们又怎会跳出固有的「舒服地带」来尝试新设计呢?

 

当建房数字比楼宇设计质素重要时,大家都沿着昔日的步履,盲目地追求数字,这其实代表着我们已经停止了思考,停止了探索。如果我们已习惯了这种「不进步」的文化,年复年,月复月之后,我们可能已经衰失了「进步」的动力,甚至「能力」。

 

因此,市场的力量永远是推动另类设计最重要而且最有效的途径,例如:钻石型客厅曾经流行在香港房地产界,但是部份用家认为钻石型虽然避免了「楼望楼」的情况,不过钻石型客厅不利家具摆设,所以钻石型厅已经绝迹于香港市场。因此香港建筑师确实有需要让普罗市民认识多一些不同类型的建筑,让他们认知不同的设计,从而让他们反思自身的环境,并透过市场的力量来改变建筑文化。

 

同业们,共勉!




倒模式房屋發展 — 4月14日《信報》建築思話專欄

 

 

香港的建築長時間以來都以倒模的方式來發展,這種工業化的房屋發展令香港出現了很多千編一律的建築設計,但背後的原因又是什麼呢?

 

倒模式的設計其實在香港已經發展了很長時間,例如華富村所研發出來的天井屋,之後在何文田村和沙田禾輋村都有使用。另外,現代香港公屋常見的Y型屋,在華貴村、利東村、長康村、茘景村等多個屋村都有出現。政府之所以如此大規模使用倒模房屋的原因是政府需要滿足特首施政報告的每年建房的需求,所以必須要省下設計的時間,並以高速度、低成本來滿足建房目標。

再者,當香港建築界開始引入鋼模來製作預制件來取代現場釘板的建築技術,倒模的房屋更如雨後春筍,瘋狂地在香港發展起來。

 

因為,如果當大部份建築部件是在工廠生產,現場的施工時間可以大幅度地減低,因為施工隊只需要將組裝各預制件,而無需再在現場釘板、札鐵、放混凝土之後才做臨時支架,再繼續下一層施工。由於預制件無需等待上一層完成後,工廠可以大規模地生產各部件,而且窗戶、外牆防水、外牆磁磚等工序都可以預先在工廠進行,因此在地盤的施工時間又再進一步地縮短,所以香港可以在7天之內興建一層樓,在個別情況更可以在4天之內完成一層。

 

再者,由於大部份的外牆工序都已在工廠內完成,工人需要在高空工作的時間亦都縮減了不少,所以若從工業安全的角度來看,預制件確實是更理想的施工方法。而且,預制件的鋼模可以多次重用,因此可以省下不少製造臨時木模的木板,除了減少建築成本之外同樣地亦減少現場施工時的噪音,所以這方法可以算是一個環保的方法。

 

不過,預制件近年成為住宅項目必然方法的主因是豁免面積,因為現今的建築法例為鼓勵發展商使用預制件這個方法,所以容許預制件該部份面積變成為建築面積以外的豁免面積,因此發展商自然會盡加利用這個可「發水」的空間。在「發水」無上限的年代,大家可能會發現一些超大型的窗台,部份窗台面積甚至可以讓整張床也放得下。又或者部份發展商寧願省去部份外牆,也要加上窗台,所以部份項目可能是沒有合適的位置來安放衣櫃,因為睡房一邊是小露台,而另一邊是大窗台。

 

現在雖然「發水」的面積的上限只能是原本可發展面積的10%,但是預制件仍然是「發水」部份的重要的一個部份,所以預制件便成為香港房屋的必然建築部份。

 

由於預制件的一個大開支是鋼模具,所以發展商自然會希望減少模具的數目來降低成本,因此在可行的情況下便會減少不同的戶型,從而希望可以盡量降低在鋼模上的支出。因此,香港的住宅項目多數是以一個標準層來複制至全座大廈,只有最高的兩層與最低的兩層才可能是特色單位的非標準層。由於在低成本高效益的前題下,「千編一律」的建築模式成為了發展商的主流發展方向,甚至是營運的金科玉律。

 

不過可悲的是,這種「倒模」的發展方向不只是存在於商品房的市場,連帶在香港的學校與公共房屋同樣都是堅守這個低成本、高效益的發展格言。在這個前設之下,一切關乎「創意、革新」,「以人為本」,「環保、節能」等理念都只能在固有的前設下發展,因此香港的創新設計都只能在既有的潛規則定下的夾縫中發展。用「倒模」的方式來製作預制件只是其中一種建築方式,這技術本身與創意建築沒有任何衝突,兩者其實是可以並存。不過,香港建築界的文化是甚少願意突破常規,因為一些反傳統的設計就好像是一種「挑戰權威」的行徑,而最重要的是,當發展商跟從以往的「倒模」方式來賣樓,他們仍然可以賺過「滿堂紅」,試問他們又怎會跳出固有的「舒服地帶」來嘗試新設計呢?

 

當建房數字比樓宇設計質素重要時,大家都沿著昔日的步履,盲目地追求數字,這其實代表著我們已經停止了思考,停止了探索。如果我們已習慣了這種「不進步」的文化,年復年、月復月之後,我們可能已經衰失了「進步」的動力、甚至「能力」。

 

因此,市場的力量永遠是推動另類設計最重要而且最有效的途徑,例如:鑽石型客廳曾經流行在香港房地產界,但是部份用家認為鑽石型雖然避免了「樓望樓」的情況,不過鑽石型客廳不利傢俱擺設,所以鑽石型廳已經絕跡於香港市場。因此香港建築師確實有需要讓普羅市民認識多一些不同類型的建築,讓他們認知不同的設計,從而讓他們反思自身的環境,並透過市場的力量來改變建築文化。

 

同業們,共勉!