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故宫应否在西九呢? (信报—建筑思话专栏 2月25日)

 

近日关于香港故宫文化博物馆的讨论都只限于程序公义的问题, 看来故宫博物馆总是需要在战乱中成立的。

1911年当时的中华民国政府与清室签定《清室优待条件》,而溥仪则住在紫禁城内,外庭则作古物陈列所。不过,溥仪借助溥杰和旧臣不断偷运宫中珍品至天津私人大宅,总数约1300多件。为免宫中珍品不断地流失,中华民国政府便在1924年驱逐溥仪出宫并在翌年成立故宫博物院,但随着918事变,中华民国政府为免珍品流入日方,所以将近13000箱的珍品运至南京。和平后,约有2000多箱的珍品留在南京,其余的送回北京,不过当中的5000多箱则在国共内战时已运至台北,并成为台北的「国立故宫博物院」的收藏品。

因此,无论是北京、台北的故宫博物馆都是在战乱中成立,现在香港的故宫博物馆同样都是在纷争中成立出来,但是除了程序公义之外,甚少人讨论香港是否需要一个故宫文化博物馆呢?

笔者一直以来都认为博物馆与图书馆不同,图书馆是「贵多不贵精」,因为图书馆作为传承知识的地方,就需广纳不同类型的书本,让普罗的受众得到更广泛的知识,因此未必需要一个特定的主题。博物馆则反而是「贵精不贵多」,因为每件的展品需要经过适当的展示才能够表现出展品的要点,由于展览空间有限,每个博物馆需要刻意挑选过展品并需要有特定的主题才能吸引个别的群组来参观。例如:香港太空馆、香港历史博物馆、香港电影资料馆、香港茶具博物馆等都是有既定的主题和藏品,相反香港中央图书馆则无需主题,只要藏量足够便可。

综观世界各地成功的博物馆都是有一些镇馆之宝来作招来,例如大英博物馆的「Rosetta Stone」、罗浮宫的「蒙罗丽莎的微笑」,北京故宫博物馆的「清明上河图」或台北故宫博物馆的「翠玉白菜」等,而米兰的恩宠圣母教堂(Santa Maria delle Grazie)虽然细少,但全因藏有达文西的一幅名作—最后的晚餐(Last Supper)而招来每年数以万计的游客。旅客们会因为这些珍品慕名而来参观这些博物馆,因此展品不单是一个博物馆成败的关键,更是博物馆设计的核心,所以笔者一直对M+博物馆的需要成疑,因为一个综合性的博物馆而且又没有任何镇馆之宝的前题下,如何能吸引观众呢?

另外,有些博物馆就算在没有珍品的情况下也能成功,北京故宫博物馆就是一个例子,故宫自身已是一座珍品,世界各地的旅客都会幕名而来参观,而香港海防博物馆亦是一个例子因为建筑物本身已经是一个历史的见证。因此,我一直认为需要将湾仔峡的警察博物馆移至旧中区警署(大馆),由于建筑物本身与展品有直接的关系,这样才能发生a共鸣的效应。

再者,有一些地方就算没有珍品和珍贵建筑之外也能有一定的叫助力,情况就有如柏林的博物馆岛(Museum Island)。该处虽然有一些比较特别的展品,但没有一些希世珍品令吸引旅客必定到此一游的展品,而建筑虽有过百年历史,但亦不算是极具代表性的建筑,相反柏林围墙则更具代表性。不过,这小岛上设有5座博物馆个别而言虽然不算相当吸引,但是综合起来则变成颇为特别,因为世界上绝少有一个小岛上同时有5座具过百年历史的博物馆,因此此处成为世界文化遗产之一。其实笔者认为西九文化区一直都应该是借镜博物馆岛(Museum Island),因为世界上除伦敦westend、纽约的boardway之外,亦甚少有一个综合性的文化艺术区会统一发展在同一个小区之一,所以西九发展局应该善用这个优势来发展。

若从历史角度来看,故宫分馆其实不一定需要设在香港,相反南京、四川可能更为适合,因为在二战时部份珍品曾经迁至这些地方,所以这些地方在历史上与故宫的渊源甚广。香港分馆的出现相信只是恰巧香港有一个文化发展区,便随之而来的合作计划。香港虽然在历史上与故宫没有什么关连,但是由于展品的本身已有足够的叫座力,所以香港故宫文化博物馆应该可以相当成功,亦可能是整个西九文化区内最成功的一个馆。

笔者认为将香港故宫文化博物馆设在西九文化区的尽头,理应可带动人流去西九,希望这个星级工程可以带旺整个文化区,让文化区永续下去。

许允恒建筑师




故宮應否在西九呢? (信報—建築思話專欄 2月25日)

 

近日關於香港故宮文化博物館的討論都只限於程序公義的問題, 看來故宮博物館總是需要在戰亂中成立的。

1911年當時的中華民國政府與清室簽定《清室優待條件》,而溥儀則住在紫禁城內,外庭則作古物陳列所。不過,溥儀借助溥傑和舊臣不斷偷運宮中珍品至天津私人大宅,總數約1300多件。為免宮中珍品不斷地流失,中華民國政府便在1924年驅逐溥儀出宮並在翌年成立故宮博物院,但隨著918事變,中華民國政府為免珍品流入日方,所以將近13000箱的珍品運至南京。和平後,約有2000多箱的珍品留在南京,其餘的送回北京,不過當中的5000多箱則在國共內戰時已運至台北,並成為台北的「國立故宮博物院」的收藏品。

因此,無論是北京、台北的故宮博物館都是在戰亂中成立,現在香港的故宮博物館同樣都是在紛爭中成立出來,但是除了程序公義之外,甚少人討論香港是否需要一個故宮文化博物館呢?

筆者一直以來都認為博物館與圖書館不同,圖書館是「貴多不貴精」,因為圖書館作為傳承知識的地方,就需廣納不同類型的書本,讓普羅的受眾得到更廣泛的知識,因此未必需要一個特定的主題。博物館則反而是「貴精不貴多」,因為每件的展品需要經過適當的展示才能夠表現出展品的要點,由於展覽空間有限,每個博物館需要刻意挑選過展品並需要有特定的主題才能吸引個別的群組來參觀。例如:香港太空館、香港歷史博物館、香港電影資料館、香港茶具博物館等都是有既定的主題和藏品,相反香港中央圖書館則無需主題,只要藏量足夠便可。

綜觀世界各地成功的博物館都是有一些鎮館之寶來作招來,例如大英博物館的「Rosetta Stone」、羅浮宮的「蒙羅麗莎的微笑」,北京故宮博物館的「清明上河圖」或台北故宮博物館的「翠玉白菜」等,而米蘭的恩寵聖母教(Santa Maria delle Grazie)雖然細少,但全因藏有達文西的一幅名作—最後的晚餐(Last Supper)而招來每年數以萬計的遊客。旅客們會因為這些珍品慕名而來參觀這些博物館,因此展品不單是一個博物館成敗的關鍵,更是博物館設計的核心,所以筆者一直對M+博物館的需要成疑,因為一個綜合性的博物館而且又沒有任何鎮館之寶的前題下,如何能吸引觀眾呢?

另外,有些博物館就算在沒有珍品的情況下也能成功,北京故宮博物館就是一個例子,故宮自身已是一座珍品,世界各地的旅客都會幕名而來參觀,而香港海防博物館亦是一個例子因為建築物本身已經是一個歷史的見證。因此,我一直認為需要將灣仔峽的警察博物館移至舊中區警署(大館),由於建築物本身與展品有直接的關系,這樣才能發生a共鳴的效應。

再者,有一些地方就算沒有珍品和珍貴建築之外也能有一定的叫助力,情況就有如柏林的博物館島(Museum Island)。該處雖然有一些比較特別的展品,但沒有一些希世珍品令吸引旅客必定到此一遊的展品,而建築雖有過百年歷史,但亦不算是極具代表性的建築,相反柏林圍牆則更具代表性。不過,這小島上設有5座博物館個別而言雖然不算相當吸引,但是綜合起來則變成頗為特別,因為世界上絕少有一個小島上同時有5座具過百年歷史的博物館,因此此處成為世界文化遺產之一。其實筆者認為西九文化區一直都應該是借鏡博物館島(Museum Island),因為世界上除倫敦westend、紐約的boardway之外,亦甚少有一個綜合性的文化藝術區會統一發展在同一個小區之一,所以西九發展局應該善用這個優勢來發展。

若從歷史角度來看,故宮分館其實不一定需要設在香港,相反南京、四川可能更為適合,因為在二戰時部份珍品曾經遷至這些地方,所以這些地方在歷史上與故宮的淵源甚廣。香港分館的出現相信只是恰巧香港有一個文化發展區,便隨之而來的合作計劃。香港雖然在歷史上與故宮沒有什麼關連,但是由於展品的本身已有足夠的叫座力,所以香港故宮文化博物館應該可以相當成功,亦可能是整個西九文化區內最成功的一個館。

筆者認為將香港故宮文化博物館設在西九文化區的盡頭,理應可帶動人流去西九,希望這個星級工程可以帶旺整個文化區,讓文化區永續下去。

 

 

許允恆建築師




一光一暗的博物館—Oxford university museum

近年有很多旅客因為希望一到哈利波特的拍攝場地而到訪牛津大學,但其實牛津大學還有很多理想的景點。
今日為大家帶來的景點就是牛津大學的 Oxford university Museum , Oxford university museum 位於牛津市的中心地帶,鄰近牛津大學公園。整座博物館共分三個部份,第一部份是Museum of natural history ,第二部份則是Pitt rivers Museum, 第三部份是教學大樓和實驗室,但現在都泛指整個建築群則稱為Oxford university museum 。
Oxford university Museum 始建於1855年,第一期興建的部份是Museum of natural history ,初期是用作化學、天文、病理、動物學等教學之用,之後在1884年擴建了Pitt rivers museum 部份,這處展覽的首20,000件標本全是由Augustus Pitt Rivers 上將捐出牛津大學的。到 1978年,各學院開始遷離第一部份的空間,並展出不同的恐龍標本,正式成為 Museum of natural history ,現在只餘下地下的演講廳作教學之用。到 2004年,牛津大學獲得基金捐助 370萬英磅來擴建教學大樓和實驗室。
Pitt rivers museum 雖然可以說是 Museum of natural history 的擴建部份,但設計風格則完全不同。 Museum of natural history 是新歌德式建築,結構盡量採用圓拱門來支撐,但特別地屋頂全是由玻璃組成,讓陽光可以盡情地射進室內。這樣的做法是相當少見,因為博物館多數會盡量避免有太多陽光射進展覽區,因為陽光中的紫外線容易破壞展品的顏色,而且建築師都希望在各展區可以利用燈光來營造不同的氣氛。
但在 Museum of natural history 的情況則不同,因為這裡的展品全部都是恐龍標本,而且全部都加了保護劑,所以不怕陽光的影響。這部份的博物館反而因陽光的關係而令人感到舒暢,每當陽光照射在黃色的石材上,往往給予人溫暖的感覺。再者,由於屋頂是玻璃的關係,令人感到整個展區是在室外的空間,而且由於屋頂的結構是圓拱門的關係,使人感到頓然開朗。
不過, Pitt rivers museum 部份則采出完全不同的做法,屋頂不單全是實的,而且整個展區完全沒有陽光,連窗戶都沒有一個,可以說是一個黑房。但奇怪地,整個展區的燈光都只是簡單地用普通燈光來照明,與一般博物館刻意用射燈來營造不同氣氛的手法截然不同。最特別的是, Pitt rivers museum 是沒有入口,所以每當旅客從進入 Museum of natural history 部份進入 Pitt rivers museum 部份時,便立即會在視覺上有很明顯的對比。
筆者自問都曾參觀過世界各地不少的博物館或美術館,但從來未曾見過同一個博物館會製造出一個完全光、而另一個完全黑的展館,在光線上有如此大的對比。
最後有一點不能不提, Oxford university Museum 在世界科學史上佔有非常重要的地位,除了它是世界其中一個最出色的史前生物博物館之外,而且它是達爾文在1860年宣布「進化論」的地方,當時牛津的大主教強烈指責達爾文挑戰神的權威,因聖經的第一章—創世紀中說,神是用泥土做成了男人,再拿了男人的一根骨頭就變成了女人,所以根本沒有理由可以說人是由猿猴演變出來的,當時主教更挑戰達爾文,「你的祖父或是你的祖母是由猴子變出來的。」
雖然,這場討論最後沒有成果,但這場討論完全改變了世界生物學的發展,而這一座博物館就永遠記載了這一段經典的歷史。




一光一暗的博物馆—Oxford university museum

 

近年有很多旅客因为希望一到哈利波特的拍摄场地而到访牛津大学,但其实牛津大学还有很多理想的景点。

今日为大家带来的景点就是牛津大学的 Oxford university Museum Oxford university museum 位于牛津市的中心地带,邻近牛津大学公园。整座博物馆共分三个部份,第一部份是 Museum of natural history ,第二部份则是 Pitt rivers Museum, 第三部份是教学大楼和实验室,但现在都泛指整个建筑群则称为 Oxford university museum

Oxford university Museum 始建于 1855年,第一期兴建的部份是 Museum of natural history ,初期是用作 化学、天文、病理、动物学等教学之用,之后在1884年扩建了 Pitt rivers museum 部份,这处展览的首 20,000件标本全是 Augustus Pitt Rivers 上将捐出牛津 大学的。到 1978年,各学院开始迁离第一部份的空间,并展出不同的恐龙标本,正式成为 Museum of natural history ,现在只余下地下的演讲厅作教学之用。到 2004年,牛津大学获得基金捐助 370万英磅来扩建教学大楼和实验室。

Pitt rivers museum 虽然可以说是 Museum of natural history 的扩建部份,但设计风格则完全不同。 Museum of natural history 是新歌德式建筑,结构尽量采用圆拱门来支撑,但特别地屋顶全是由玻璃组成,让阳光可以尽情地射进室内。这样的做法是相当少见,因为博物馆多数会尽量避免有太多阳光射进展览区,因为阳光中的紫外线容易破坏展品的颜色,而且建筑师都希望在各展区可以利用灯光来营造不同的气氛。

但在 Museum of natural history 的情况则不同,因为这里的展品全部都是恐龙标本,而且全部都加了保护剂,所以不怕阳光的影响。这部份的博物馆反而因阳光的关系而令人感到舒畅,每当阳光照射在黄色的石材上,往往给予人温暖的感觉。再者,由于屋顶是玻璃的关系,令人感到整个展区是在室外的空间,而且由于屋顶的结构是圆拱门的关系,使人感到顿然开朗。

不过, Pitt rivers museum 部份则采出完全不同的做法,屋顶不单全是实的,而且整个展区完全没有阳光,连窗户都没有一个,可以说是一个黑房。但奇怪地,整个展区的灯光都只是简单地用普通灯光来照明,与一般博物馆刻意用射灯来营造不同气氛的手法截然不同。 最特别的是, Pitt rivers museum 是没有入口,所以每当旅客从进入 Museum of natural history 部份进入 Pitt rivers museum 部份时,便立即会在视觉上有很明显的对比。

笔者自问都曾参观过世界各地不少的博物馆或美术馆,但从来未曾见过同一个博物馆会制造出一个完全光、而另一个完全黑的展馆,在光线上有如此大的对比。

最后有一点不能不提, Oxford university Museum 在世界科学史上占有非常重要的地位,除了它是世界其中一个最出色的史前生物博物馆之外,而且它是达 尔文在1860年宣布「进化论」的地方,当时牛津的大主教强烈指责 尔文挑战神的权威,因圣经的第一章—创世纪中说,神是用泥土做成了男人,再拿了男人的一根骨头就变成了女人,所以根本没有理由可以说人是由猿猴演变出来的,当时主教更挑战 尔文,「你的祖父或是你的祖母是由猴子变出来的。」

虽然,这场讨论最后没有成果,但这场讨论完全改变了世界生物学的发展,而这一座博物馆就永远记载了这一段经典的历史。




隱藏了的擴建—Ashmolean Museum

  

上一會介紹了牛津大學的 Oxford university museum, 今會介紹另一個牛津大學的博物館— Ashmolean Museum 。
Ashmolean Museum 始建於 1683年,最早期的展品是由 Elias Ashmole 捐贈的,而這博物館由啟用至今都是同時用作教學和公開展覽之用。博物館的研究員同時是牛津大學的職員,所以博物館的收藏品和活動等工作是盡量配合大學的學位課程和相關的研究工作。例如,博物館現準備增加它們關於醫學的收藏品,因為大學希望博物館能為醫科生提供古代醫藥的教學展覽。
在2009年,由獎券基金提供6千1百萬英磅來為博物館作翻新和擴建工程,但是這建築物已有超過200年曆史,舊大樓部份已一早被列為一級保護文物和法定古蹟,所以翻新工程主要是拆卸舊大樓的後半部份,並在這處加建新的展覽和教學空間,而舊大樓的前半部份則完整地保留。
雖然舊大樓部份已被保留下來,但是新建部份不能超過原有部份的高度,否則會破壞了原有大樓的外觀,亦破壞了牛津市中心內舊式英國小鎮的風味。因此,建築師— Rick Mather 採用了很簡單,但非常聰明的做法來處理這問題 。
由於舊大樓是採用舊有的建築模式,樓底是特高的,所以新大樓的部份是在每層之間加入一個夾層,這樣便不單可以大幅增加展覽空間而新建部份又不會超過原有高度,最重要是從博物館的外觀不容易發現新舊大樓的不同,盡量保留牛津英式小鎮的味道。
這種夾層的做法不單能有效地提高展覽面積,而且建築師挑空了局部的空間,並把大型展品設在雙層高的展區。因此旅客除了可以從低角度來欣賞大型展品之外,還可以在夾層處以高角度來欣賞展品。再者,這裡的樓梯不是一層疊在一層,而是一層一層向外推的,所以愈高層的樓梯處,便有愈大的空間,這樣便增加了旅客的觀賞視線,令視野角度更大。
這博物館另一個最大的特點就是陽光,這處的垂直通道完全是有陽光照射的,這不單是用來引導旅客至上一層,而且希望為行人通道提供基本陽光,並用來對比室內展區的陽光效果。因為各展區則沒有陽光,完全依靠電燈來營造不同的燈光效果,而可以避免展品受陽光的紫外光影響而脫色。
因為牛津是屬於比較內陸的地方,所以冬天是比較寒冷,所以建築師除了被增加空間之外,還被博物館要求提高的室內的保溫情況,以減少能源上的開支。建築師首先利用陽光來增加室內溫度,並且室內的物料盡量採用白色油漆,務求令陽光反射,但地板則用木地板,在黃燈的照射下更能帶出和暖的感覺。
再者,在新建部份的博物館是盡量把洗手間和儲物室設在四周,好讓行人通道和展覽區是設在中心部份,這不單可以減少窗戶的數目,而且可以盡量幫助大廈保溫,因此全座博物館只有一條樓梯是有窗,因為這個窗是向南的,陽光可以從這處直射至室內。




隐藏了的扩建—Ashmolean Museum

  

上一会介绍了牛津大学的 Oxford university museum, 今会介绍另一个牛津大学的博物馆— Ashmolean Museum

Ashmolean Museum 始建于 1683年,最早期的展品是由 Elias Ashmole 捐赠的,而这博物馆由启用至今都是同时用作教学和公开展览之用。博物馆的研究员同时是牛津大学的职员,所以博物馆的收藏品和活动等工作是尽量配合大学的学位课程和相关的研究工作。例如,博物馆现准备增加它们关于医学的收藏品,因为大学希望博物馆能为医科生提供古代医药的教学展览。

2009年,由奖券基金提供 61百万英磅来为博物馆作翻新和扩建工程,但是这建筑物已有超过 200年历史,旧大楼部份已一早被列为一级保护文物和法定古迹,所以翻新工程主要是拆卸旧大楼的后半部份,并在这处加建新的展览和教学空间,而旧大楼的前半部份则完整地保留。

虽然旧大楼部份已被保留下来,但是新建部份不能超过原有部份的高度,否则会破坏了原有大楼的外观,亦破坏了牛津市中心内旧式英国小镇的风味。因此,建筑师— Rick Mather 采用了很简单,但非常聪明的做法来处理这问题

由于旧大楼是采用旧有的建筑模式,楼底是特高的,所以新大楼的部份是在每层之间加入一个夹层,这样便不单可以大幅增加展览空间而新建部份又不会超过原有高度,最重要是从博物馆的外观不容易发现新旧大楼的不同,尽量保留牛津英式小镇的味道。

这种夹层的做法不单能有效地提高展览面积,而且建筑师挑空了局部的空间,并把大型展品设在双层高的展区。因此旅客除了可以从低角度来欣赏大型展品之外,还可以在夹层处以高角度来欣赏展品。再者,这里的楼梯不是一层叠在一层,而是一层一层向外推的,所以愈高层的楼梯处,便有愈大的空间,这样便增加了旅客的观赏视线,令视野角度更大。

这博物馆另一个最大的特点就是阳光,这处的垂直通道完全是有阳光照射的,这不单是用来引导旅客至上一层,而且希望为行人通道提供基本阳光,并用来对比室内展区的阳光效果。因为各展区则没有阳光,完全依靠电灯来营造不同的灯光效果,而可以避免展品受阳光的紫外光影响而脱色。

因为牛津是属于比较内陆的地方,所以冬天是比较寒冷,所以建筑师除了被增加空间之外,还被博物馆要求提高的室内的保温情况,以减少能源上的开支。建筑师首先利用阳光来增加室内温度,并且室内的物料尽量采用白色油漆,务求令阳光反射,但地板则用木地板,在黄灯的照射下更能带出和暖的感觉。

再者,在新建部份的博物馆是尽量把洗手间和储物室设在四周,好让行人通道和展览区是设在中心部份,这不单可以减少窗户的数目,而且可以尽量帮助大厦保温,因此全座博物馆只有一条楼梯是有窗,因为这个窗是向南的,阳光可以从这处直射至室内。




香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─数码港/贝沙湾篇

 

今日继续讲这系列的文章,相信很多香港人永远都会记得数码港这名词,因为这是香港
特区政府乱用公共资源的标记。
数码港这土地在原有的城市规划大纲图(OZP) 中是规划成低密度的住宅项目,但是
前香港特首董建华忽发奇想,突然大力推行资讯科技工业,于是便成立一个数码港,
并吸引国际IT界一级大企业来港成立科技园,锐意缔造一个像美国矽谷或台湾新竹
科技园般科技城,但随着2001年科技网爆破之后而令整个计划变质,政府的如意算
盘亦应声被打破。
数码港这计划除了发展原意出了问题之外,政府处理这地皮的手法同样有很多被人
质疑的地方。
如果在香港要得到地皮发展的方法:
1) 当有人把地皮从勾地表勾出后,在公开拍卖的过程中以价高者得的方式投得地皮。
2) 向私人业主收购现在的单位和地皮,并重新发展。
3) 与市区重建局合作重新发展旧区物业,通常是市建局负责收楼,而发展商负责发展物业,利润收入按比例和市建局分帐。
4) 利用现有的地皮向政府申请换地,并在交换得来的新地皮发展新的物业。

5) 向政府申请拨地,在香港很多非牟利团体、宗教团体、社福机构、学校的
用地很多都是向政府申请土地来拓展他们的服务。

数码港这土地就是以拨地方式向电讯盈科批出土地,而发展比率、地积比、发展密
度、楼宇高度上限都远远超过原有的规划上限。而电讯盈科是没有通过任何投标程
序而得到土地,此举当然令所有发展商相当愤怒。因为这土地原是在勾地表中,但
是由于只规限于低密度的豪宅发展,不过当年地产市道爆破和8万5房屋政策,令楼
价火速地急降,因此没有人把这地皮勾出。
当发展商知道这地皮更改为高密度发展时,政府已把这土地批出。换句话说,电讯
盈科是免费得到这土地,只是需要为政府发展数码港,然后便交给由政府全资拥有
的数码港有限公司,而电讯盈科便可以得到住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权。

发展商在1998年 – 2003年期间,都因为政府8万5房屋政策的关系,利润已大幅到下
降,成为政府错误施政的牺牲品。政府为了拯救楼市、减少负资产的出现,亦曾有
一段时期没有卖地。但是这边厢以发展资讯科技为名而暗中批地给另一个财团,因
此董建华所领导的特区政府在数码港完全得不到市民、学术界和商界的支持。
不过,表面上看来电讯盈科应该可以获得巨额的利润,但当首两、三期楼盘落成时,
正值SARS和楼价低迷的时期,再加上数码港地段交通不便,而且这地皮有很多基础
设施需要兴建,所以电讯盈科在首批单位并不获利甚多。反而是第一批买入的小业
主,能够在一年多时间便转手赚一倍。
讲回数码港,由于整个计划没有任何仔细的计划,只是单单预备了硬件,而没有预
备其他配套计划。尽管以贱价吸引科技公司迁入,但是都很难吸引公司进着这个不
毛之地。
发展科技园其实并不是一件坏事,不过:
一间科技园的成立,是由于有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因为他
们的服务或产品受到市场的欢迎,产品得到市场的欢迎是因为这些产品能够满足客
户的需要。
因此,政府是否应该先帮助企业了解客户的需要,然后协助企业推广产品,之后让
得到一定市场的企业集合一起,来建立一个科技园呢?
讲到底,董建华真是一个极度经典而可怕的领袖。
另外,如果大家今日是第一次看这系列的话,请先看一看:

 

 




從8萬5政策看現在的房屋政策

 

香港的曾特首向立法会提出新的施政报告,而这份施政报告是他上任以来被评为最差的报告,支持度约只有19%,当中曾提及关于提供土地方面的政策都引来各界的批评,以为政府是偏重地产发展商的利益,跟着有不少市民在电台的峰烟节目中,批评政府诸多的不是。

有很多人批评香港政府应该仿效新加坡一样,大量提供低廉的公屋让市民置业,现在新加坡95%的家庭是自置物业的,相反香港少于50%的家庭是拥有自己的物业,因此政府需要提供足够的房屋让市民置业。

另外有名医生在电台批评特首,现在的楼价太高,尽管她的男朋友是律师,两人合力都未必能在市区置业,希望政府可以压低楼市。

晚生虽然才疏学浅、不学无术,但是心中相信事情不是这样简单,而且房地产事情不能只简单地看结果,不问因由。虽然我真的暂时不想再和大家讨论楼市,但情况好像有这样的需要,于是今日小弟在此班门弄斧来和大家讨论一下房屋政策。

香港出名地小人多,其实不是。香港其实只是平地小,香港现在大约有700万人,面积1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大约有450万人,面积500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但为何香港的密度比新加坡高这么多? 原因是香港85%土地是山地为主的郊野公园,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之内,因此香港的楼宇虽然如此高密度地向高空发展。

香港的房屋政策简单来说是分为3个层次:

1)      公共房屋─政府以极低廉的租金将政府物业租给市民以解决基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夹心阶层 ─政府兴建一些中级房屋并出售给市民,但售价只包括楼宇成本而不包括地价,所以业主在出售时需要补回地价给政府,而且需要在入伙后数年后才可以出售。

3)      私人楼宇 ─私人发展商购入地皮后,再发展各类型的物业并转售给私人市场,因此楼宇价值相对居屋来说是贵很多,因为楼价是包括地价、建筑成本和发展商的纯利。

在1997年时,第一任香港特首董建华参观新加坡后,羡慕新加坡的房屋政策,务求将香港改造成一个全民置业的城市,并且可以长远地简解庞大公屋居民方面的开支。

因此便推出一个史无前例的房屋政策─每年建屋8万5的房屋政策。

当年政府预算私人市场的建屋量约每年3万个单位,而政府便兴建5万5千个公屋和居屋,务求为市场提供大量的房屋,这样便改变现有市场供求情况,于是便令楼价下降至市民可以负担的水平,从而吸引市民置业。但是这政策如大家亲身地体验一样,完全地失败,这政策不单没有增加市民置业情况,反而导致很多市民失业,并且出现了最恐怖的情况「负资产」。

「负资产」的意思是当一个小业主向银行申请楼宇按揭置业之后,但物业的价值不断下跌,当现有的价值是低于银行的未还贷款时,在这情况下尽管小业主出售现有的物业都还未足以偿还银行的欠款,这样小业主便需要另寻资金来偿还差价或申请破产,这便是令人闻风衰胆的情况─「负资产」。

为何8万5的房屋政策在香港是完全失败呢? 如果8万5的房屋政策只导致楼价下跌而已,为何会导致大量失业的情况呢? 但为何新加坡的全民置业政策是可以成功,而香港会完全失败呢?

 

讲到8万5的政策导致香港经济变得一池死水,但为何一个错误的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的楼市处于一个疯狂的状态,主要成因有三个: 

1)      政府继续维持高地价的政策,令楼宇成本大增。

2)      发展商亦刻意推高楼价,制造买楼热潮,令楼价推高。

3)      香港市民和海外投资者不断在二手市场抄卖楼宇,令楼价永无休止地上升。

但遇上金融风暴之后香港的经济作了180度的转势,不过董特首仍继续推行打击楼市的措施,令楼价插水式地下降,在短短的一年来便在香港制造出数万名「负资产」的苦业主,而发展商亦同声叫苦,因为很多施工中的楼盘都必须以低于成本价出售,否则银行利息上的开支将会不断增多,当中以将军澳和小西湾的楼盘为重灾区。

跟着香港政府亦不知如何处理问题,直至很迟的时间才推出停止卖地、放阔楼宇按揭的上限、准许发展商卖楼花、首次置业贷款、停止出售居屋等刺激楼市的做法。

但这便出现骨牌性的灾难,首先由于楼价低企,而且停止卖地,发展商根本没有意向继续投资香港的房地产市场,这便导致香港的建筑师楼、工程师楼、测量师楼等专业即时失去了大量的生意,最可悲的是大量的建筑工人或建筑材料的物流工人都因此而失业。

香港各大小银行和律师楼的主要收入是来自楼宇按揭,但当楼宇买卖的情况大幅地减慢时,银行便推出各种不同的投资产品来开源,同时亦自然需要向各银行户口收取不同的手续费,来填补楼宇按揭方面失去的生意。律师楼亦同样需要把生意的目标转至国内,寻找新的出路。

同时亦因为楼宇销售情况放慢了,地产代理亦自然叫苦连天,连带负责楼盘广告、电视广告、售楼书印刷等公司都在短时间内少了很多生意。而发展商为了填补新楼盘上的亏蚀,就自然会降低员工的福利和清减人手,特别是基层的保安员、清洁和销售部门的员工。

最严重的问题还未出现,负责香港公共房屋的房委会虽然是政府全资拥有的机构,但是需要自负盈亏。房委会60%的收入是来出售居屋、20%来自商铺租金、20%来自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委会严重地减少了收入的来源,所以房委会便推行出售公屋并成立领汇,出售期下大部分商场和停车场的所有股权来赚取额外的收入,换句话说将公共屋村的商场变为私人商场。

因此很多房委会的基层员工便因此而失业,当年房委会减少了20,000多名员工,当中超过80%都是前线基层员工。另外,原有的屋村商场的小商户亦因为领汇大幅加租而被迫结业,最无奈地公屋居民原本可以享受的低廉服务/产品,亦因为大幅加租的关系而失去了。一舜间便令很多劳工密集的行业受到严重的打击,很多连带的本地劳工职位亦因此而消失了。

另外,很多刚买楼的市民亦因楼价大幅下滑的关系,而不能向银行申请足够按揭贷款的关系,而被迫让卖方没收订金、甚至需要向卖家赔双倍订金,辛辛苦苦储下来的积蓄便一舜间地失去。

就是这样火烧连环船的灾难,令很多市民因资产贬值的关系而失业,市民自然大幅地降低消费,令经济体系进一步收缩,失业情况进一步严重。同时很多香港市民都转往深圳消费,令香港本地的零售服务市场雪上加霜,再加上2003年出现SARS的情况,令香港经济出现史无前例的困境。

一个错误的房屋政策便完全摧毁了香港的经济,简直可以说是完全K.O.

但为何新加坡没有这问题?

因为新加坡大量出售低价政府房屋时,没有对当地的楼市做成冲击呢? 为何新加坡可以有95%家庭是自置物业呢?

原因是时机的问题,因为新加坡在1950年代推行低价房屋政策时,新加坡的业主只占人口的10%以下,而且大部分的业主都是继承祖先留下来的物业权的,只有极小数的新加坡业主是属富裕的一群,自置物业,而且置业时亦未必需要向银行申请按揭贷款,二手楼的交易市场亦相当平静。

因此当新加坡政府大量供应房屋至物业市场时,新加坡的楼价没有任何大动荡,因为物业市场根本还未发展出来,按揭的楼宇亦只占市场的极少数,「负资产」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置业的家庭已达人口的40%以上,当中绝大部分的业主都是经过银行的按揭贷款来处理的,因此香港政府大量供应房屋时便即时破坏了市场原有的供求法则,楼价即时下滑,导致大量的负资产和失业、资金外流、工种北移等结构性失业情况。

所以,政府无论任何情况下推高或推低楼市都会对市场做成重大的冲击,但政府不可能只奉行芝加哥学派所提出自由派的经济理论,单纯让市场作出调控,因为市场是可以由数个大玩家来操控,财富亦只会单方向地转至个别大玩家的手中,所以香港的坚尼指数是全世界最高,即是贫富悬殊的情况是世界之冠。

后记:当我们现在大骂曾特首领导的特区政府没有对楼价作出回应,又或者董特首胡乱推行的房屋政策的同时,请记得当年在立法会赞成领汇上市的议员,因为他们是有份制造今日大量基层劳工失业或在职贫穷的情况。

 

上一回谈及到新加坡的房屋政策,今日再一点补充。新加坡95%家庭是自置物业,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委会 (Housing development board) 大量向市民提供廉价单位,而市民多数是利用他们的中央公积金(Central provident fund ) 来作为置业的首期 。新加坡的CPF与香港的MPF很类似,都是由雇主和雇员合力供款,但是香港的MPF只能用作65岁后退休之用,但是新加坡的CPF是
可以让市民用作置业、教育、医疗和退休之用,灵活性大很多。
另外,新加坡市民可以向政府和银行申请按揭贷款来置业,令供楼的负担调整至一个比较合理的水平,因此绝大部分的新加坡市民都可以在年青时开始成为业主。但是上一回讲到,香港的房地产政策不能像新加坡一样,如果短时间内大量低价房屋,可以对现在的楼价和经济做成致命的打击。这样政府是否真的只采用自由主意的经济模式任意市场自由调节呢?
以我的愚见,政府不可能完全让市场自由放任,特别是现在的情况。因为现在只有最大的一至两间发展商有足够的土地储蓄,连二线的发展商都已经接近把所有货尾卖光了。再加上现在政府亦没有如以往一样定期卖地,发展商除非自行收购地皮,否则只能从勾地表中勾出土地作发展之用,又或者只能和港铁或市建局合作发展物业。
这代表什么呢? 现在香港的新楼市场将可以由几间大发展商完全操控,因为政府的卖地数目、卖地价格完全没有一个标准或透明度,其他二线的发展商亦没有新地皮供应新楼,所以新楼市场便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能对市场完全放手。
上一篇讲过,政府不应该一刀切地推低楼价,因为可以做成很多负资产的苦业主,所以政府作为全港最大的业主和业主,不能推低楼价, 更不能推高楼价。它可以作什么呢?
一个产品价格的升降简单来说只是取决于两个因素:供应和需求。
物业供应者: 发展商、政府、港铁、市建局和拥有物业的小业主物业需求者: 自住用家和物业投资者(用家和抄家)发展商如果要推出新楼盘,就必须要买地,而每年的卖地数目根本就取决于政府。再者政府都是港铁和市建局的大股东,况且二手市场的小业主都会希望旗下的物业能够尽快出售,很少业主会长期持有物业而不出售的,所以二手市场的供应是很稳定。除非个别投资者之间不停互相接货之下,才会把市场变得热烈,但是市场上抄来抄去都是同一批单位,根本没有出现新的货源。再者,抄卖的价格是暂时的,因为当抄家把楼价推高至大部分市民不能负担的水平时,市场根本就会因缺乏接货的人而把价格调整区合理的水平。
因此,政府根本可以从卖地的数目上的多少来主导新楼市场,每年卖地多少便知道2-3年之内有多少新单位推出,政府根本可以控制市场的供应量来调节楼价的升幅。因为相信香港的人口不会突然地增加或减少,所以每年的房屋需求量其实可算是稳定的。
政府根本有能力操控房地产市场的供应,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大权来令楼价在平稳的情况下发展。不过,政府为何需要打击楼价呢? 楼价过高又有什么问题呢? 问题就是影响真正想置业的市民会因楼价过高的关系,而唯有暂时租住私人楼宇或留在父母的住所中居住。
其实政府需要面对的问题是低层市民置业的问题,而不是楼价的问题。楼价$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,对小市民来说都是一样,因为这都远远超出他们的负担能力。如果抄家明知是高价都仍然接货的话,无论任何情况发生都是内疚由自取的,但是真是需要买楼而买不到楼的人才是高楼价下的牺牲品,因为他们没有推高楼价,但如果买楼后楼价下跌成为负资产一族时,就没有人可怜。
因此政府需要针对的是低层市民置业的问题,虽然居屋和夹屋都是专为这种夹心阶层而设的计划,但是现在政府已停建居屋和夹屋多时,就算现在要重新兴建,都至少要2-3年才落成,落成后市况都可能是另一番景象,远水不能救近火。再者,如果新推出一个居屋楼盘,一出便至少是近千个单位,对该区的低价楼市肯定做成一定程度上的冲击。
例如:准备今年结婚的市民并置业的小市民是否需要租楼2-3年后,等新建居屋落成后才考虑置业呢?
所以我相信向基层市民出售现有的公屋是比较灵活和直接的做法,因为楼宇出售的数目是可以每年不同,甚至每季不同,政府可以因应市场的情况而增加或减少出售的数量,甚至停止出售,出售的数目可以多至数万,少至数十个,政府有主动权来控制,而且是即时控制。就算万一销情不理想,该批单位便可作公屋出租之用,资源不会被浪费。而且如果每年不断地出售现有的公屋,香港公屋租户的家庭将会愈来愈少,政府长远地可以减轻房屋上的庞大开支。
现在的公屋租户为何不想自置物业呢?如果要置业便需要至少10%楼价作首期,之后每月的供款、利息、差饷和地租,都不是一个小数目,更何况很多人都认为龙床不及狗窝,在公共屋村住了10多年便一直住下去吧,除非要成家立室,非自力更新不可,才搬离父母之家。
因此尽管政府曾提供首次置业贷款计划来吸引市民自置物业,但是买楼、供楼对很多小市民而言并不是一件易事。因此,政府作为全港最大业主根本有能力提供零首期、低息贷款的计划来让草根市民置业。
而且这些单位是不列在原有的物业市场之内,所以无论政府推出1000个新公屋单位作租住之用,都不会对现在的租务市场做成冲击。如果是在出售公屋的情况,相信对现有的物业市场的冲击甚微,因为这些单位的推出根本不会对中、高价的楼盘做成影响,而低价的楼盘一直都在低水平地发展。再者政府出售公屋时是可以先只限于现在的公屋居民,让这批非私人市场的住客在非私人市场内开始置业。
最重要一点,如果出售公屋的政策令市场做成不良的影响,政府可以即时停止,该批单位改回用作出租之用,而且政府可以因地区上的不同而调节售楼的数目,甚至通过卖地的政策来调节新楼的供应和价格,政府便继续让中、高价的私人楼宇继续自由发展,让抄家继续互相接货,不能力的市民便自愿地进入私人市场处买楼。
政府虽然常说税基窄,高地价政策是用来填补政府的收入,但是现在的政府储蓄已足够让未来6年的开支,而且是预计政府未来6年是零收入的情况下计算。现在的公屋居民已占全港人口的50%左右,根本是一个庞大的市场,让这市场内的居民由租客变为业主,已足以为政府带来可观的收入。因此,政府与其不断地买美国国库债券,不如把资源用作资助低层市民置业,不单帮助他们增加自身的资产,同时可以减轻在公屋租金上的资助,一举两得。
以上的东西虽然有很多假设,亦缺乏数据支持,但此处只属个人分享的平台,只求和大家闲谈一下家事、国事、天下事。



從8萬5政策看現在的房屋政策

 

香港的曾特首向立法會提出新的施政報告,而這份施政報告是他上任以來被評為最差的報告,支持度約只有19%,當中曾提及關於提供土地方面的政策都引來各界的批評,以為政府是偏重地產發展商的利益,跟著有不少市民在電台的峰煙節目中,批評政府諸多的不是。

有很多人批評香港政府應該仿效新加坡一樣,大量提供低廉的公屋讓市民置業,現在新加坡95%的家庭是自置物業的,相反香港少於50%的家庭是擁有自己的物業,因此政府需要提供足夠的房屋讓市民置業。

另外有名醫生在電台批評特首,現在的樓價太高,儘管她的男朋友是律師,兩人合力都未必能在市區置業,希望政府可以壓低樓市。

晚生雖然才疏學淺、不學無術,但是心中相信事情不是這樣簡單,而且房地產事情不能只簡單地看結果,不問因由。雖然我真的暫時不想再和大家討論樓市,但情況好像有這樣的需要,於是今日小弟在此班門弄斧來和大家討論一下房屋政策。

香港出名地小人多,其實不是。香港其實只是平地小,香港現在大約有700萬人,面積1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大約有450萬人,面積500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但為何香港的密度比新加坡高這麼多? 原因是香港85%土地是山地為主的郊野公園,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之內,因此香港的樓宇雖然如此高密度地向高空發展。

香港的房屋政策簡單來說是分為3個層次:

1)      公共房屋─政府以極低廉的租金將政府物業租給市民以解決基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夾心階層─政府興建一些中級房屋並出售給市民,但售價只包括樓宇成本而不包括地價,所以業主在出售時需要補回地價給政府,而且需要在入夥後數年後才可以出售。

3)      私人樓宇─私人發展商購入地皮後,再發展各類型的物業並轉售給私人市場,因此樓宇價值相對居屋來說是貴很多,因為樓價是包括地價、建築成本和發展商的純利。

在1997年時,第一任香港特首董建華參觀新加坡後,羨慕新加坡的房屋政策,務求將香港改造成一個全民置業的城市,並且可以長遠地簡解龐大公屋居民方面的開支。

因此便推出一個史無前例的房屋政策─每年建屋8萬5的房屋政策。

當年政府預算私人市場的建屋量約每年3萬個單位,而政府便興建5萬5千個公屋和居屋,務求為市場提供大量的房屋,這樣便改變現有市場供求情況,於是便令樓價下降至市民可以負擔的水平,從而吸引市民置業。但是這政策如大家親身地體驗一樣,完全地失敗,這政策不單沒有增加市民置業情況,反而導致很多市民失業,並且出現了最恐怖的情況「負資產」。

「負資產」的意思是當一個小業主向銀行申請樓宇按揭置業之後,但物業的價值不斷下跌,當現有的價值是低於銀行的未還貸款時,在這情況下儘管小業主出售現有的物業都還未足以償還銀行的欠款,這樣小業主便需要另尋資金來償還差價或申請破產,這便是令人聞風衰膽的情況─「負資產」。

為何8萬5的房屋政策在香港是完全失敗呢? 如果8萬5的房屋政策只導致樓價下跌而已,為何會導致大量失業的情況呢? 但為何新加坡的全民置業政策是可以成功,而香港會完全失敗呢?

講到8萬5的政策導致香港經濟變得一池死水,但為何一個錯誤的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的樓市處於一個瘋狂的狀態,主要成因有三個:

1)      政府繼續維持高地價的政策,令樓宇成本大增。

2)      發展商亦刻意推高樓價,製造買樓熱潮,令樓價推高。

3)      香港市民和海外投資者不斷在二手市場抄賣樓宇,令樓價永無休止地上升。

但遇上金融風暴之後香港的經濟作了180度的轉勢,不過董特首仍繼續推行打擊樓市的措施,令樓價插水式地下降,在短短的一年來便在香港製造出數万名「負資產」的苦業主,而發展商亦同聲叫苦,因為很多施工中的樓盤都必須以低於成本價出售,否則銀行利息上的開支將會不斷增多,當中以將軍澳和小西灣的樓盤為重災區。

跟著香港政府亦不知如何處理問題,直至很遲的時間才推出停止賣地、放闊樓宇按揭的上限、准許發展商賣樓花、首次置業貸款、停止出售居屋等刺激樓市的做法。

但這便出現骨牌性的災難,首先由於樓價低企,而且停止賣地,發展商根本沒有意向繼續投資香港的房地產市場,這便導致香港的建築師樓、工程師樓、測量師樓等專業即時失去了大量的生意,最可悲的是大量的建築工人或建築材料的物流工人都因此而失業。

香港各大小銀行和律師樓的主要收入是來自樓宇按揭,但當樓宇買賣的情況大幅地減慢時,銀行便推出各種不同的投資產品來開源,同時亦自然需要向各銀行戶口收取不同的手續費,來填補樓宇按揭方面失去的生意。律師樓亦同樣需要把生意的目標轉至國內,尋找新的出路。

同時亦因為樓宇銷售情況放慢了,地產代理亦自然叫苦連天,連帶負責樓盤廣告、電視廣告、售樓書印刷等公司都在短時間內少了很多生意。而發展商為了填補新樓盤上的虧蝕,就自然會降低員工的福利和清減人手,特別是基層的保安員、清潔和銷售部門的員工。

最嚴重的問題還未出現,負責香港公共房屋的房委會雖然是政府全資擁有的機構,但是需要自負盈虧。房委會60%的收入是來出售居屋、20%來自商舖租金、20%來自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委會嚴重地減少了收入的來源,所以房委會便推行出售公屋並成立領匯,出售期下大部分商場和停車場的所有股權來賺取額外的收入,換句話說將公共屋村的商場變為私人商場。

因此很多房委會的基層員工便因此而失業,當年房委會減少了20,000多名員工,當中超過80%都是前線基層員工。另外,原有的屋村商場的小商戶亦因為領匯大幅加租而被迫結業,最無奈地公屋居民原本可以享受的低廉服務/產品,亦因為大幅加租的關係而失去了。一舜間便令很多勞工密集的行業受到嚴重的打擊,很多連帶的本地勞工職位亦因此而消失了。

另外,很多剛買樓的市民亦因樓價大幅下滑的關係,而不能向銀行申請足夠按揭貸款的關係,而被迫讓賣方沒收訂金、甚至需要向賣家賠雙倍訂金,辛辛苦苦儲下來的積蓄便一舜間地失去。

就是這樣火燒連環船的災難,令很多市民因資產貶值的關係而失業,市民自然大幅地降低消費,令經濟體系進一步收縮,失業情況進一步嚴重。同時很多香港市民都轉往深圳消費,令香港本地的零售服務市場雪上加霜,再加上2003年出現SARS的情況,令香港經濟出現史無前例的困境。

一個錯誤的房屋政策便完全摧毀了香港的經濟,簡直可以說是完全K.O.

但為何新加坡沒有這問題?

因為新加坡大量出售低價政府房屋時,沒有對當地的樓市做成衝擊呢? 為何新加坡可以有95%家庭是自置物業呢?

原因是時機的問題,因為新加坡在1950年代推行低價房屋政策時,新加坡的業主只佔人口的10%以下,而且大部分的業主都是繼承祖先留下來的物業權的,只有極小數的新加坡業主是屬富裕的一群,自置物業,而且置業時亦未必需要向銀行申請按揭貸款,二手樓的交易市場亦相當平靜。

因此當新加坡政府大量供應房屋至物業市場時,新加坡的樓價沒有任何大動盪,因為物業市場根本還未發展出來,按揭的樓宇亦只佔市場的極少數,「負資產」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置業的家庭已達人口的40%以上,當中絕大部分的業主都是經過銀行的按揭貸款來處理的,因此香港政府大量供應房屋時便即時破壞了市場原有的供求法則,樓價即時下滑,導致大量的負資產和失業、資金外流、工種北移等結構性失業情況。

所以,政府無論任何情況下推高或推低樓市都會對市場做成重大的衝擊,但政府不可能只奉行芝加哥學派所提出自由派的經濟理論,單純讓市場作出調控,因為市場是可以由數個大玩家來操控,財富亦只會單方向地轉至個別大玩家的手中,所以香港的堅尼指數是全世界最高,即是貧富懸殊的情況是世界之冠。

後記:當我們現在大罵曾特首領導的特區政府沒有對樓價作出回應,又或者董特首胡亂推行的房屋政策的同時,請記得當年在立法會贊成領匯上市的議員,因為他們是有份製造今日大量基層勞工失業或在職貧窮的情況。

上一回談及到新加坡的房屋政策,今日再一點補充。新加坡95%家庭是自置物業,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委會(Housing development board) 大量向市民提供廉價單位,而市民多數是利用他們的中央公積金(Central provident fund ) 來作為置業的首期。新加坡的CPF與香港的MPF很類似,都是由雇主和僱員合力供款,但是香港的MPF只能用作65歲後退休之用,但是新加坡的CPF是
可以讓市民用作置業、教育、醫療和退休之用,靈活性大很多。

另外,新加坡市民可以向政府和銀行申請按揭貸款來置業,令供樓的負擔調整至一個比較合理的水平,因此絕大部分的新加坡市民都可以在年青時開始成為業主。但是上一回講到,香港的房地產政策不能像新加坡一樣,如果短時間內大量低價房屋,可以對現在的樓價和經濟做成致命的打擊。這樣政府是否真的只採用自由主意的經濟模式任意市場自由調節呢?

以我的愚見,政府不可能完全讓市場自由放任,特別是現在的情況。因為現在只有最大的一至兩間發展商有足夠的土地儲蓄,連二線的發展商都已經接近把所有貨尾賣光了。再加上現在政府亦沒有如以往一樣定期賣地,發展商除非自行收購地皮,否則只能從勾地表中勾出土地作發展之用,又或者只能和港鐵或市建局合作發展物業。

這代表什麼呢? 現在香港的新樓市場將可以由幾間大發展商完全操控,因為政府的賣地數目、賣地價格完全沒有一個標准或透明度,其他二線的發展商亦沒有新地皮供應新樓,所以新樓市場便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能對市場完全放手。

上一篇講過,政府不應該一刀切地推低樓價,因為可以做成很多負資產的苦業主,所以政府作為全港最大的業主和業主,不能推低樓價, 更不能推高樓價。它可以作什麼呢?

一個產品價格的升降簡單來說只是取決於兩個因素:供應和需求。

物業供應者: 發展商、政府、港鐵、市建局和擁有物業的小業主物業需求者: 自住用家和物業投資者(用家和抄家)發展商如果要推出新樓盤,就必須要買地,而每年的賣地數目根本就取決於政府。再者政府都是港鐵和市建局的大股東,況且二手市場的小業主都會希望旗下的物業能夠盡快出售,很少業主會長期持有物業而不出售的,所以二手市場的供應是很穩定。除非個別投資者之間不停互相接貨之下,才會把市場變得熱烈,但是市場上抄來抄去都是同一批單位,根本沒有出現新的貨源。再者,抄賣的價格是暫時的,因為當抄家把樓價推高至大部分市民不能負擔的水平時,市場根本就會因缺乏接貨的人而把價格調整區合理的水平。

因此,政府根本可以從賣地的數目上的多少來主導新樓市場,每年賣地多少便知道2-3年之內有多少新單位推出,政府根本可以控制市場的供應量來調節樓價的升幅。因為相信香港的人口不會突然地增加或減少,所以每年的房屋需求量其實可算是穩定的。

政府根本有能力操控房地產市場的供應,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大權來令樓價在平穩的情況下發展。不過,政府為何需要打擊樓價呢? 樓價過高又有什麼問題呢? 問題就是影響真正想置業的市民會因樓價過高的關係,而唯有暫時租住私人樓宇或留在父母的住所中居住。

其實政府需要面對的問題是低層市民置業的問題,而不是樓價的問題。樓價$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,對小市民來說都是一樣,因為這都遠遠超出他們的負擔能力。如果抄家明知是高價都仍然接貨的話,無論任何情況發生都是內疚由自取的,但是真是需要買樓而買不到樓的人才是高樓價下的犧牲品,因為他們沒有推高樓價,但如果買樓後樓價下跌成為負資產一族時,就沒有人可憐。

因此政府需要針對的是低層市民置業的問題,雖然居屋和夾屋都是專為這種夾心階層而設的計劃,但是現在政府已停建居屋和夾屋多時,就算現在要重新興建,都至少要2-3年才落成,落成後市況都可能是另一番景象,遠水不能救近火。再者,如果新推出一個居屋樓盤,一出便至少是近千個單位,對該區的低價樓市肯定做成一定程度上的衝擊。

例如:準備今年結婚的市民並置業的小市民是否需要租樓2-3年後