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政府如何协助市民置业呢?

昨日香港财政政司公布了财政预算案,当中提及协助市民置业,而这一点我亦早前曾和一名传媒朋友讨论过,今日便把当日谈论过的内容在这里转载,让大家讨论一下。
现在香港是有提供作出租之用的政府屋「公屋」,亦有作出售之用的政府屋「居屋」。如果要入住这些政府屋都需要进行入息审查,要资产值低于某一个数目之后才可以批准。
整个计划的本身是希望为中层或以下的市民带来住屋上的保障,而居屋的计划更是以低于市价来出售单位给市民。如果市民需要转售单位的话,便需要补回差价,俗称「补地价」
但是香港政府曾经在1998-2003年胡乱推出大量的公屋和居屋,令香港的物业市场因供求失衡而做成巨大的破坏。所以,我建议政府可以同时提供出售和出租的「政府房屋」,出售的数量和地区则视乎当年的需求和楼价的发展,务求利用更改供求的关系而令楼价平稳发展,如果供应过量便把「政府屋」用作公屋出售,这便不会因供求失衡而做成负资产。
至于现在已建的政府屋,我不建议政府动用公款一次过协助小业主补回差价,然后再分期归还给政府。因为这样一来动用大量公款、第二小业主形同多了一大笔债项。
至于经银行按揭贷款来补回差价的话,就更加不受欢迎,因为小业主除了多一笔债项之外,亦要付一大笔利息,如果万一遇上失业或经济转差时的话,便可能令小业主破产或变成负资产。
所以,我建议政府可以将政府屋「股份化」,首先小业主先以现在的模式来供款购买楼价,然后可以再附加一定款项来购买地价。
小业主从每月供款中,购买一个百份比的楼价和地价,万一遇上失业或经济转差时的话,小业主便把这些「股份」卖回给市场,而他自己不会因为不能供款而被迫收楼,又或者在出售时要被迫要补回负资产的差价而变得一无所有。
举一个实际例子:
居屋单位:$1,000,000
地价: $1,000,000
陈先生每月供款: $15,000
在假设没有利息的开支情况下,经过5年供款:
陈先生总供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000
陈先生占此单位的股份% =  $900,000 / $2,000, 000 = 45%
但在5年后,经济大幅转差,楼价大跌,居屋单位+地价价格下降至$1,500,000,而陈先生因长期失业而无力供款,陈先生便可以将其45%业权出售于市场。
即是:
陈先生的出售价: $1,500,000 x 45% = $675,000
陈先生的亏损: $900,000 – $675,000 = $225,000
陈生生虽然出现亏损,但是不是一无所有。
而政府可以把余下的55%业权按现价出售于新的买家,而又或者仍以$2,000,000的原价出售于新买家,所以政府可以说是封了亏本门。
如果楼价上升的话,陈先生当然可以以相同的情况来出售单位的业权,只不过是有营利而已。
至于地契方面,可以在合约上预先列明,地契仍归政府所有,直至陈先生100%完全购入单位后,才可以拥有地契。虽然陈先生不可以用现有的单位来按给银行作抵押,但相信这情况算是少有出现的。
如果以相同的例子,用现有的出售方式来比较:
居屋单位:$1,000,000
地价: $1,000,000
陈先生暂时不补地价,只单纯购买单位。
陈先生总供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000
如果单位价格5年后大幅下跌至$800,000,而陈先生因长期失业而无力供款,需要被迫出售单位。
陈先生就算找到新买家,他都需要另外向政府填补$200,000的差价,但试问一个长期失业的人何来$200,000来补差价,而且陈先生已供的$600,000都变得一无所有。
最重要的是,政府在这件事件上是没有任何得着,因为政府的收入都是$1,000,000。
所以,我认为如果政府有心帮助市民置业的话,便需要在政策上作出调整,令市民可以在经济转好和转坏的情况都可以有方法找寻出路。
当然我的建议还有很多不足之处,很多细节需要加上,但是在大方向上我认为是可行的。



政府如何協助市民置業呢?

 

昨日香港財政政司公佈了財政預算案,當中提及協助市民置業,而這一點我亦早前曾和一名傳媒朋友討論過,今日便把當日談論過的內容在這裡轉載,讓大家討論一下。

現在香港是有提供作出租之用的政府屋「公屋」,亦有作出售之用的政府屋「居屋」。如果要入住這些政府屋都需要進行入息審查,要資產值低於某一個數目之後才可以批准。

整個計劃的本身是希望為中層或以下的市民帶來住屋上的保障,而居屋的計劃更是以低於市價來出售單位給市民。如果市民需要轉售單位的話,便需要補回差價,俗稱「補地價」
但是香港政府曾經在1998-2003年胡亂推出大量的公屋和居屋,令香港的物業市場因供求失衡而做成巨大的破壞。所以,我建議政府可以同時提供出售和出租的「政府房屋」,出售的數量和地區則視乎當年的需求和樓價的發展,務求利用更改供求的關係而令樓價平穩發展,如果供應過量便把「政府屋」用作公屋出售,這便不會因供求失衡而做成負資產。
至於現在已建的政府屋,我不建議政府動用公款一次過協助小業主補回差價,然後再分期歸還給政府。因為這樣一來動用大量公款、第二小業主形同多了一大筆債項。

至於經銀行按揭貸款來補回差價的話,就更加不受歡迎,因為小業主除了多一筆債項之外,亦要付一大筆利息,如果萬一遇上失業或經濟轉差時的話,便可能令小業主破產或變成負資產。
所以,我建議政府可以將政府屋「股份化」,首先小業主先以現在的模式來供款購買樓價,然後可以再附加一定款項來購買地價。
小業主從每月供款中,購買一個百份比的樓價和地價,萬一遇上失業或經濟轉差時的話,小業主便把這些「股份」賣回給市場,而他自己不會因為不能供款而被迫收樓,又或者在出售時要被迫要補回負資產的差價而變得一無所有。

舉一個實際例子:
居屋單位:$1,000,000
地價: $1,000,000
陳先生每月供款: $15,000
在假設沒有利息的開支情況下,經過5年供款:
陳先生總供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000
陳先生佔此單位的股份% =  $900,000 / $2,000, 000 = 45%
但在5年後,經濟大幅轉差,樓價大跌,居屋單位+地價價格下降至$1,500,000,而陳先生因長期失業而無力供款,陳先生便可以將其45%業權出售於市場。

即是:
陳先生的出售價: $1,500,000 x 45% = $675,000
陳先生的虧損: $900,000 – $675,000 = $225,000
陳生生雖然出現虧損,但是不是一無所有。
而政府可以把餘下的55%業權按現價出售於新的買家,而又或者仍以$2,000,000的原價出售於新買家,所以政府可以說是封了虧本門。
如果樓價上升的話,陳先生當然可以以相同的情況來出售單位的業權,只不過是有營利而已。
至於地契方面,可以在合約上預先列明,地契仍歸政府所有,直至陳先生100%完全購入單位後,才可以擁有地契。雖然陳先生不可以用現有的單位來按給銀行作抵押,但相信這情況算是少有出現的。

如果以相同的例子,用現有的出售方式來比較:
居屋單位:$1,000,000
地價: $1,000,000
陳先生暫時不補地價,只單純購買單位。
陳先生總供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000
如果單位價格5年後大幅下跌至$800,000,而陳先生因長期失業而無力供款,需要被迫出售單位。
陳先生就算找到新買家,他都需要另外向政府填補$200,000的差價,但試問一個長期失業的人何來$200,000來補差價,而且陳先生已供的$600,000都變得一無所有。

最重要的是,政府在這件事件上是沒有任何得著,因為政府的收入都是$1,000,000。
所以,我認為如果政府有心幫助市民置業的話,便需要在政策上作出調整,令市民可以在經濟轉好和轉壞的情況都可以有方法找尋出路。
當然我的建議還有很多不足之處,很多細節需要加上,但是在大方向上我認為是可行的。