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車公廟體育館設計似足安藤忠雄建築 這兩種外牆工藝成關鍵

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廣闊的藍天之下,一個男人在平坦恬靜的路上跑步,翠綠的山林旁,一座灰色建築物依山而建,只四層高、簡約優雅——在新建的車公廟體育館照片刊登在一個國際建築網站後,香港的社交平台上開始熱烈討論這座建築,都說以為照片在台灣或日本拍,無法想像這原來是香港建築。在專欄解構各國建築多年、剛出版第五本《築覺》系列書籍的建築師許允恆(Simon),認為這種驚訝其實源自我們一直對體育館的印象,香港公共建築如巿政大廈,在回歸後也逐漸起了變化。「我們一直去的體育館是怎樣?就像駱克道那種,一座巿政大樓,什麼部門都有,球場塞在街巿、圖書館之中。」

文:陳嘉文

圖:余俊亮、受訪者提供

雖然去年已建成,車公廟體育館至今仍未對外開放,直至圖片在網上曝光,原本低調座落在山邊的體育館,突然吸引不少專程來先睹為快的外區人。親眼看見這座話題建築的一刻,Simon 說,如今香港的公共建築,設計和工藝的確進步了不少。

體育館的建築外觀,線條簡潔,顏色清簡,外牆主要用上清水混凝土,沒有繁雜的裝飾。「人們常說這樣的建築有日本的味道,那是因為日本建築大師安藤忠雄的建築特色是用上不少清水混凝土,希望建築物能呈現建築材料之美,不作遮掩。」在結構功能上,清水混凝土與一般混凝土無異,但它的表面平滑得多,可直接作為完成品,毋須再於表面修飾批盪。

車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)

車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)

7年出版5本《築覺》系列書籍的建築師許允恆,說車公廟體育館的清水混凝土工藝水平進步不少。(余俊亮 攝)
7年出版5本《築覺》系列書籍的建築師許允恆,說車公廟體育館的清水混凝土工藝水平進步不少。(余俊亮 攝)
車公廟體育館室內的空間佈局有別於傳統的體育館,通道之外,製造更多予人停留的空間。(余俊亮 攝)
以有深刻木紋的木板來做模板,然後倒進水泥,讓混凝土的表面有另一種質感,作為外牆的點綴。(余俊亮 攝)
以有深刻木紋的木板來做模板,然後倒進水泥,讓混凝土的表面有另一種質感,作為外牆的點綴。(余俊亮 攝)
建築物用上清水混凝土,因為以混凝土直接作為建築物的外觀,講求很高的工藝水準。(余俊亮 攝)

功能以外亦重視與環境連繫

除了清水混凝土,值得仔細看看的還有另一種外牆工藝。我們走到體育館入口,兩邊牆同樣也是混凝土,但表面多了不規則的像木紋的坑紋。「這是真的木紋,刻意用有深刻木紋的木板來做模板,所以出來的混凝土,就壓上了木紋,是保持用混凝土作表面、以材質營造設計的效果。」

車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
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而若把視線再拉闊一點,站到體育館對面的行人路看,這座建築與背後的山林,在規劃時刻意地嘗試產生連繫。根據建築署的描述,「體育館的佈局層層遞進,將山巒引入不同空間,保留村民崇拜風水山的傳統。我們希望項目不限於提供運動設施,更能成為一個公共休閒場所。」Simon 走到汽車入口旁觀看,「建築師的確是想把建築與當地環境相呼應,你看這條露天樓梯,直達平台花園,花園與山坡樹林連成一體,這樣的設計,讓環境提升建築價值,透過建築,人可以更好地欣賞、融入環境。」而室內的空間佈局,採用沒有空調的開放式通道、中央庭園,也是一種新嘗試,締造更多讓人停留的空間。「以往打完波就走,基本上除了等人,你不會想在大堂停留。但這裏有空間讓你從球場出來後,與人閒聊一下才離開。」

車公廟體育館背靠山巒,球場以外建造了不少室外庭園,讓建築物與環境融合,人們在建築物之中也可以享受整個地理環境。(余俊亮 攝)

車公廟體育館背靠山巒,球場以外建造了不少室外庭園,讓建築物與環境融合,人們在建築物之中也可以享受整個地理環境。(余俊亮 攝)

他認為,這是一種進步,「讀書的時候,我們就是學習怎樣才是優秀的建築呢?一座建築,當然要滿足到功能上的需要,這就是過往巿政大廈做到的。功能之後,就是美學;然後是建築也應該對人有價值。再優秀一點,就可能是講求對環境有所價值、對歷史人文方面有價值」。

千禧前後公共建築美學躍進

Simon 所說的多功能巿政大廈,是政府於80年代至90年代為滿足人口急速膨脹的社會需要而大量興建的,例如1986年落成的駱克道巿政大廈,樓高12層,地下至2樓是室內街巿與熟食中心,3樓至5樓有自修室與圖書館,7樓至9樓是不同政府部門如食環署與康文署的辦公室,體育館則分配在10樓至12樓,包括有多用途主場、壁球室等。1989年落成的旺角花園街巿政大廈與上環巿政大廈,佈局與駱克道相似,逾10層高的大樓,一座建築物盡量滿足各項民生需要,建築物只講求用盡每一寸土地,少談使用者的體驗、建築的美學。

「直至2000年左右,這類公共建築,開始產生了變化,最明顯的分別,是把街巿與文康設施分開 。」2001年,將軍澳體育館獨立建成一座建築,旁邊是運動場與公共圖書館;2006年,赤柱體育館與圖書館建築群落成,分別建成兩座建築,以中央庭園分隔。Simon 認為,赤柱巿政大廈是個轉捩點,不止是運用了清水混凝土、佈局更具空間感等,而且不同社會功能的公共建築,不再只以分層分隔,而是以空間和區域分隔。「其實社會也與80年代不同了,新一代的家庭對傳統街巿的需求少了,超級巿場已滿足了大部分日常生活所需。而即使再建室內街巿,排水等技術也大大提高,做到了地面不濕滑的,更講求衛生。」新建的街巿,也不再一定有熟食中心,而改以餐廳代替滿足居民飲食需要。

80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)
80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)
80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)
80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)
80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)

不過,當車公廟體育館落成,只因為外觀像極了日本建築與台灣建築,在坊間眼中已是一種重大突破,這似乎也正反映香港公共建築雖然有進化,但仍然落後不少先進城巿。在這20年,Simon也看見過不少失敗的例子,例如2003年落成的中央圖書館,退化成只做到了圖書館功能,而在美學上與作為公共建築應有的公共性也有其缺失。巨額金錢花掉,寶貴的土地又用了,卻總是換來談不上好的公共建築,問題之一,是在於外國不少公共建築皆開放設計權,以舉辦公開設計比賽的形式,吸納年輕而貼地的設計,但香港一般是循政府招標的傳統方式規劃,中標的大多是大型建築師樓與承建商,令本地建築師很少機會參與公共建築設計。Simon認為,要解決問題也並不容易,癥結在於政府思維愈趨保守,而議會中少人懂得審議工程的人其實少之又少。香港下一次再出現讓人禁不住說「哇,咁靚嘅?」的公共建築,希望不用再多等20年吧。




2019年6月25日在《文匯報》的訪問

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香港01週報 – 貝聿銘設計觀:重造型美觀 更重環境和諧




2019年3月在《信報》的訪問




可否與高爾夫球會並存?

 

在這幾個月裡,香港最常討論的議題是土地供應相關的問題,而著眼點竟不經意是粉嶺高爾夫球場的去留。因為此地皮佔地約172公畝,而且租約會在兩年多後到期,因此政府可以無需賠償便可以收回土地作房屋發展並可以滿足近40萬人的住屋需求。

 

現在社會的著眼點是否犧牲少數高球愛好者的利益來滿足大部份人等上樓/等上車的人仕的需要呢?

在少數服從多數的前題下,犧牲高爾球的發展空間是理所當然。但是在這個小數服從多數的道理下,我們又是否需要拆卸政府大球場來建樓呢?又或者拆卸維多利亞公園的網球場來建樓呢?無疑,香港市民對住屋的需求明顯地比足球及網球的需求大得多,但是香港又是否要將每一寸的土地都作房屋發展呢?

 

儘管市民對土地的需求有極度的殷切,但是高爾夫球場與公共房屋不能夠同時並存呢?魚與熊掌真的不能得之?

 

填海雖然是一個直接能增加土地的方法,但又會對海床造成永久性的損害並且影響海洋的水流,所以市民對填海的抗拒性是相當大。我們又可否通過設計與技術的層面來解決這些問題呢?而填海的工程又是否可以選擇一個更環保的技術來處理,務求減少對海床的破壞呢?

 

 

如各位讀者不是太善忙的話,筆者曾經在5月17日在此專欄曾討論過「第三跑道」的建造方法,因為在日本東京羽田機場的第四跑道(又名D-跑道)是局部採用了鋼台技術來代替填海。因為此機場的第四跑道是位於東京多摩川河的出口,所以如果使用供統的填海技術將會嚴重影響多摩川河的流量,從而直接影響多摩川河的水質。因此日本當局使用了Eelevated jacket platform的技術來製作跑道,所以新的跑道不會嚴重影響多摩川河的水流。

 

簡單來說,這是一個不用堆海而又能增加土地的方法,而且對海床的破壞也可以減省了不少,對海洋水流的影響亦相應地低很多。再者值得留意的是,鋼台增地的方法是相對傳統填海為快,因為只需在海床上局部打樁,所以省下的時間都不是。由於這是一個鋼台增建出來的土地,增闢出來的土地是可以局部拆走或移走,所以是一個值得香港參考的例子。

 

如果將這個技術引入來香港並在新建的鋼台之上興建多層房屋,這或者可能需要克服不少技術上的問題,當中包括鋼枱的承重量及抗風能力,而還有水、電、交通等配套設施的考慮,所以問題不少。不過,如果在這個新鋼枱之上興建低層建築的話,則應該不會太過困難。

 

因為東京的羽田機場跑道已經經歷了311大地震,以及多次颱風,所以在技術上應可以應付一些橫向價空間。因此,筆者忽法其想,如果我們利用這技術在滘西洲附近興建一個人工島以作高爾夫球場之用。然後,將粉嶺高爾夫球場的土地用作房屋發展,這相應地是簡單得多,因為粉嶺高爾夫球會離市區不遠,而且交通的配套等設施已有一定基礎,所以開發的成本理應較低。筆者雖不是工程師,亦沒有做過任何計算,但個人粗略的估計,機場跑道的負重亦不過低於高爾夫球場很多,所以結構上應可以滿足需要。

 

這種利用鋼枱來交換土地的發展方案,不單可以增加房屋供應的土地,亦可以同時兼顧高爾夫球在香港的發展,但新闢的土地亦不會大規模地影響海床。如果這個模式是可行的話,香港是有條件重置葵涌貨櫃碼頭至龍鼓灘,甚至擴大貨櫃碼頭的規模,以配合香港未來的發展,之後再將貨櫃碼頭一帶的土地用作房屋發展,所以這個造地的技術是值得香港研究。

 

坦白說,這個鋼台增地的方法不是一個快速有效能增加土地的方法,這是一個中、長期的方法,估計最快都要十至十五年才能夠提供新建的房屋,但是我們是否值得花一些時間來研究新技術來解決香港房屋的需要呢? 與其互相指罵,大家都只顧自身的利益時,不如放下前設的觀點,以坦誠的態度來接受新的方案,從而解決現在的困局嗎?

 

 




交學費(6月25日信報—建築思話專欄)

每論人或者公司都需要從磨練中成長,每次的學習都可能需要交學費,學費有時更可能相當昂貴。由於中國經濟近年發展急速,國內企業在短短數年間便由一間省內企業便發展一間數千億元的全國性企業。由於勝利來得太易、太快,導致國內企業的野心在短時間內急速澎漲,無論在國內、香港,以至海外都有大量投資,這種一擲千金的投資手法在市場上確實曾製造不少話題,但實際效益又是如何呢?

 

筆者近年開始接觸到多一些國內財團參與的香港或海外項目,筆者發現國內的財團可能過於樂觀,在未完全了解當地的情況或當地的法規的情況便完成交易,甚至假設國外的政府可以像國內一樣,通過人事關系去疏通。

 

例子一:

 

一座位于港島半山豪宅地段的單幢樓出售,意向價是20億,平均尺價是每平方尺約10萬元。若以一座沒海景的數十年舊樓來說,這是一個相當昂貴的價錢,不過令人驚訝的不是項目的尺價,而是銷售程序的粗疏。

作為一單20億元的商業交易,銷售的一方竟然可以只提供三張A4紙的文件來招商,文件中雖曾提及過該地段的現況與可發展的方案。但是,招商文件中連重要的地契條款如高度限制、土地用途、車位數目的要求都沒有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可將現有四層高的建築物拆去並改建成一座20多層高的住宅大樓,這樣便會以製造出10多層的海景單位。

 

不過,當買方自行去城規會與地政總署查核時,才發現雖然在環境規劃大綱圖(OZP)是容許較在此處興建多層的住宅大樓,但是地契是列明有高度限制,所以如要興建招商文件中所述的多層住宅大樓,買方需要補地價,而補地價的金額則由地政總署來決定。儘管買方願意補地價,地政總署亦不一定同意更改建築物高度的上限,而且補地價的申請亦可能需時很久。再者,該地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的開挖或地基工程都未必能夠得到批準。

 

換句話說,賣方所提及的多層大樓方案可能只是一廂情願的願境,萬一買方不是幸好剛招聘到一個熟悉香港法規的同事來複核相關文件,這所中資財團20億元的投資便瞬間泡湯。

 

例子二:

 

一個內地富商以投資移民的方式來到香港,並在香港山頂兩個地段買下兩座獨立屋,並打算拆卸重建,一座將是自主,另一座將給予大兒子及媳婦住。當第一間獨立屋拆卸後,才發現山頂地段的住宅項目屬環境規劃大綱圖(OZP)的表二列,即是任何住宅項目發展都需要先經過城規會的審批才可以動工,因此當大廈拆卸後便需要等待一段長時間才可以展開下階段的工程。

 

至於他們另外買的一幢的獨立屋則因為二級保護建築物,所以亦不全座拆卸重建,再者由於獨立屋前的一條路太窄,根本不能夠滿足消防車道的要求,需要加強室內的消防設備。儘管業主資金雄厚,不介意投放大量資金來改建,但由於車道太窄,工程車根本都不能通過,所以工程一直都處於膠著狀態,這位業主便一直處於有地無屋住的奇怪情況。

 

例子三:

 

一個中國財團嘗試在澳洲處投地,由於人生路不熟唯有從當地的大財團處買地。

之後,其中一個澳洲財團保留了街頭與街尾的地皮,之後將中間部份的一幅中型地皮分割出售於中資財團。成交後,中資財團才發現賣地條款列明,澳洲有權否決此地塊的發展規模與設計,換句話說,中資財團除需要得到當地政府的批準之後,還需要得到澳洲財團的批準,此乃是對中資財團大大的不利。

 

再者,當前期探土工程開展不久,中資財團才發現原來此地塊是曾被石棉污染,需要投放大需的資金來去掉污染部份才得到當地政府展開工程,相反地澳洲財團的土地則沒有此問題。由於有如此大的前設問題,工程長期都不能開展。

 

中資財團曾以為可以好像中國內地的做法,嘗試與當地政府高官疏通一下,便可以縮短相關程序,但無奈當地政府的制度不是一個人治的制度,下層的官員是可以影響上級官員的決定,而且此事件已經被傳媒曝光,所以隻手遮天的做法是絕對不成。

 

中資財團的勇猛已經是世界有名,但是交易前的風險評估則有待改善。筆者相信這些過度勇猛的高風險投資的背後原因是管理層急於求勝,務求在每個業績年度內都有明顯的增幅,務求在短時間之內將公司成為中國50強、福佈斯全球500強的企業。

不過,由於很多管理層都是憑著一瞬間的幸運而致富,又或者是皇親國戚的關系而進身核心管理層,所以很多管理層都未經磨練或經歷挫敗,因此便需要在國外交一些昂貴的「學費」。

 

 




交樓心戰室(5月25日晴報專欄)

終於來到這個系列的最後一篇,亦是對發展商項目經理最大的考驗。正如上幾篇闡述過由買地、招標到賣樓各階段,項目經理都在與時間競賽,但是他們面對的人多數都是公司內部的人或政府官員,因此面對的問題大都在可預計的情況內。不過當去到交樓階段,項目經理便要直接面對小業主和物業管理公司,還有近年興起的驗樓師以及傳媒–以上各個團體對項目的反應可以完全不一樣,因此項目經理只能「見招拆招」。

大家可能以為發展商交樓只需要做到交樓標準便沒有問題,但是當大家流行邀請驗樓師來驗樓時,情況就完全不同。因為各驗樓師的標準未必一致,而且坊間流行的標準更是某驗樓師自創的,而且很多評分都是靠肉眼來評定,因此驗樓師的收樓標準很視乎他個人的觀感,確實難以捉摸。

再者,驗樓師為了要對小業主有所交代,故一般而言小業主自驗的單位大約有20多項執修項目,但由驗樓師檢驗的單位卻會多達70多項,有時更有多達200多項的執修項目。

無奈地,雖然驗樓師的評分未必在同一基準上進行,但驗樓分數往往是傳媒關注的要點。因此發展商便會在交樓前預先與部分小業主聯絡,邀請他們讓傳媒的驗樓師驗樓並拍攝單位,而該VIP單位會由項目經理重點照顧,並且還會準備一隊「突擊隊」,當中包括各項泥水、油漆、木工的師傅。萬一傳媒訪問拍攝的單位並不是預先安排好的VIP單位,便會由突擊隊馬上執修。但傳媒機構不會預先通知發展商將會拍攝的單位,項目經理便需要從各方綫索中找出VIP單位,這亦是項目經理的本錢與存在的價值。

房地產項目表面上是一個工程項目,但其實是一場長時間的商業心理戰,一切都是計算出來的結果。




自然地壟斷 — 5月19日《信報》建築思話專欄

 

香港的房地產市場經常被人批評是由大財團來壟斷,中小型的公司根本無可能與他們競爭,就算當「反壟斷條例」出台後,大財團的優勢其實仍然持續。無疑,香港的大財團熟悉香港的市場脈絡,與供應商和分判商均有著多年合作的關系,因此他們確實有較大的權力來降低成本,從而爭取一個較高的利潤。

不過除此之外,大財團的壟斷又是否只因如此呢?

依筆者個人的經驗來說,其實制度上的定立亦無形中令到壟斷的情況出現。先以投地為例,今年政府將會推出的啟德地皮,大部份的地皮均估計是接近100億或以上,但是根據香港金管局的要求,發展商只能向本地銀行借地價的40%,而施工費亦只能借80%。因此若以100億一塊地皮來算,發展商便需要自備60億的資金來投地。60億現金對大財團來說都是非常龐大的數字,連香港10大地產商都不是無一間公司都能夠有60億的現金在戶口。因此,本地的發展商是需要向不同的基金或海外的財務機構來融資,所以融資的成本自然是上升了,而這個額外的成本自然會反映在樓價身上。

由於融資成本高昂,所以如非資金充裕的大財團根本不可能輕易投地,所以無形中自然出現只有「大富翁」才能買地的情況。

再者,現在小業主的按揭比率是介乎樓價的40%~60%(視乎樓價與置業的次數),由於按揭成數相當低,所以發展商多數都會提供二按來吸引小業主買樓。這項額外的開支又令到中小型發展商的物業發展加多一種關卡,而大發展商的優勢又自然地多了一層。

 

另外,不少人都投訴香港的政府工程造價驚人,這其實是與香港政府大型工程投標制度有關。香港政府的大型工程不時都會採用Design and Build 的合約方式來投標,簡單來說是由政府提供一個設計要求,再由承建商提供設計方案與造價等技術資料,政府便根據技術、財務等因素來評分,最高分的方案便自然是中標方案。

由於標書是要求提供一個有相當深度的設計方案,所以承建商需要找來建築師、工程師等顧問來準備投標方案,因此準備一份標書的成本隨時可達至數百萬,若好像遊輪碼頭般複雜項目,投標的成本更可能超過一千萬。所以,若非是已達到上市公司級別的大型承建商,就根本不能夠負擔數以百萬計的投標成本。

除了成本高昂之外,投標的風險更是高得令人恐怖,因為萬一方案落選,數百萬的投標成本便付諸流水。就算投標商的方案是最高分,都未必等如可以中標,因為政府還需要到立法會處申請撥款,撥款通過後才能正式簽合同。可惜的是,由於近年的行政、立法關系不大理想,所以不少政府工程的撥款都難以在一個會期內通過,甚至遭到否決。情況就有如香港電台在康城的新總台便因為未能通過立法會的撥款,就算得分最高的投標商都未能中標,數百萬的投標費便馬上泡湯。

再者,就算方案中標、撥款通過都未必等如雨過天晴,相反可能是惡夢的來臨,因為政府出標時只提供設計要求,方案內容的細節還有很多可能變動的情況,因此興建過程中自然會出現一些額外費用,但若要在立法會申請追加撥款就必定遭到各方面的炮轟,而審批的時間可以很長,所以很多承建商寧願在早期時已提高價格,來抵消不能收到的款項,所以投標商的投標價一定比其它正常工程高。

 

由於投標的前期成本與風險系數同樣巨大時,一般的中型企業就根本不能夠承受這個開支,儘管數個中型投標商合組的財團,他們都未必能承受投標過程中的風險,所以他們都只能夠做中、小型工程或大承建商的分判商。

另外,香港近年的建築工人大幅減少,現在市場還欠缺5,000~10,000工人,而當中近40%是年過50歲,並預計在10年內退休,所以連大承建商都可能缺人,因此中型承建商又膽敢來挑戰大型工程。

供應商與分判商均是吃四方飯的生意人,他們又怎會有生意不做呢? 但是由於各項前設的關卡甚高,初期的投資成本又如此巨大,所以如非大型財團根本不能入閘投標,壟斷便自然做成。

 




5月18日《晴報》專欄—賣樓心戰室

https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2075433/賣樓心戰室

之前寫過有關賣地的事,今回便與大家分享賣樓的幕後故事。上次提到賣樓是視乎項目利息上的支出,因此會直接影響該項目的純利,從而影響發展商該年的業績;因此,賣樓是發展商的重要商業策略,亦會直接影響當時的股價與投資者的關係。

發展商賣樓的時機除了關乎內部因素之外,當然還會視乎當時的經濟狀況和對手的出價。如認為樓價還會持續上升,發展商自然會加價出售,相反便可能會減價搶客。有時,發展商會逆市減價來推售,為市場帶來超額認購的現象,接着便在下一期的樓盤加價。

至於「售樓廠」,其實都是經過精心設計的。首先,準買家會先到達一個俗稱「洗腦區」的前廳,不時播放廣告片和動畫,增加顧客的購買慾。之後,顧客便會到達行內俗稱的「沙盤區」,這裏會有不同大小的樓盤模型,讓經紀可以推銷樓盤四周的配套與各大樓的坐向。接着便是示範單位區,這處會有清水房,亦有精裝房;精裝房的作用是為買家帶來願景,從而增加購買慾。

在香港,很多時家中的決策人都是太太,所以發展商都會在廚櫃與爐具的配置上花精力。不過,清水房因為是交樓標準,所以才是關鍵。因為小業主是有權根據清水房的標準來收樓,如發現有任何出入,發展商不單可能在交樓時被投訴,甚至會違反商品說明條例或一手樓銷售條例,後果嚴重。

售樓廠最後的部分自然是簽約區,這處的空間比較寬敞,因為不希望顧客在進行簽約時有任何的反感;而且大部分地產代理的高級經紀都會進駐此處,務求說服準買家入票及選擇單位,因此這裏是個比較適合作小組討論的空間。

由此可見,發展商由賣樓時機以至售樓廠的規劃,都是經過精心計算的。




倒模式房屋發展 — 4月14日《信報》建築思話專欄

 

 

香港的建築長時間以來都以倒模的方式來發展,這種工業化的房屋發展令香港出現了很多千編一律的建築設計,但背後的原因又是什麼呢?

 

倒模式的設計其實在香港已經發展了很長時間,例如華富村所研發出來的天井屋,之後在何文田村和沙田禾輋村都有使用。另外,現代香港公屋常見的Y型屋,在華貴村、利東村、長康村、茘景村等多個屋村都有出現。政府之所以如此大規模使用倒模房屋的原因是政府需要滿足特首施政報告的每年建房的需求,所以必須要省下設計的時間,並以高速度、低成本來滿足建房目標。

再者,當香港建築界開始引入鋼模來製作預制件來取代現場釘板的建築技術,倒模的房屋更如雨後春筍,瘋狂地在香港發展起來。

 

因為,如果當大部份建築部件是在工廠生產,現場的施工時間可以大幅度地減低,因為施工隊只需要將組裝各預制件,而無需再在現場釘板、札鐵、放混凝土之後才做臨時支架,再繼續下一層施工。由於預制件無需等待上一層完成後,工廠可以大規模地生產各部件,而且窗戶、外牆防水、外牆磁磚等工序都可以預先在工廠進行,因此在地盤的施工時間又再進一步地縮短,所以香港可以在7天之內興建一層樓,在個別情況更可以在4天之內完成一層。

 

再者,由於大部份的外牆工序都已在工廠內完成,工人需要在高空工作的時間亦都縮減了不少,所以若從工業安全的角度來看,預制件確實是更理想的施工方法。而且,預制件的鋼模可以多次重用,因此可以省下不少製造臨時木模的木板,除了減少建築成本之外同樣地亦減少現場施工時的噪音,所以這方法可以算是一個環保的方法。

 

不過,預制件近年成為住宅項目必然方法的主因是豁免面積,因為現今的建築法例為鼓勵發展商使用預制件這個方法,所以容許預制件該部份面積變成為建築面積以外的豁免面積,因此發展商自然會盡加利用這個可「發水」的空間。在「發水」無上限的年代,大家可能會發現一些超大型的窗台,部份窗台面積甚至可以讓整張床也放得下。又或者部份發展商寧願省去部份外牆,也要加上窗台,所以部份項目可能是沒有合適的位置來安放衣櫃,因為睡房一邊是小露台,而另一邊是大窗台。

 

現在雖然「發水」的面積的上限只能是原本可發展面積的10%,但是預制件仍然是「發水」部份的重要的一個部份,所以預制件便成為香港房屋的必然建築部份。

 

由於預制件的一個大開支是鋼模具,所以發展商自然會希望減少模具的數目來降低成本,因此在可行的情況下便會減少不同的戶型,從而希望可以盡量降低在鋼模上的支出。因此,香港的住宅項目多數是以一個標準層來複制至全座大廈,只有最高的兩層與最低的兩層才可能是特色單位的非標準層。由於在低成本高效益的前題下,「千編一律」的建築模式成為了發展商的主流發展方向,甚至是營運的金科玉律。

 

不過可悲的是,這種「倒模」的發展方向不只是存在於商品房的市場,連帶在香港的學校與公共房屋同樣都是堅守這個低成本、高效益的發展格言。在這個前設之下,一切關乎「創意、革新」,「以人為本」,「環保、節能」等理念都只能在固有的前設下發展,因此香港的創新設計都只能在既有的潛規則定下的夾縫中發展。用「倒模」的方式來製作預制件只是其中一種建築方式,這技術本身與創意建築沒有任何衝突,兩者其實是可以並存。不過,香港建築界的文化是甚少願意突破常規,因為一些反傳統的設計就好像是一種「挑戰權威」的行徑,而最重要的是,當發展商跟從以往的「倒模」方式來賣樓,他們仍然可以賺過「滿堂紅」,試問他們又怎會跳出固有的「舒服地帶」來嘗試新設計呢?

 

當建房數字比樓宇設計質素重要時,大家都沿著昔日的步履,盲目地追求數字,這其實代表著我們已經停止了思考,停止了探索。如果我們已習慣了這種「不進步」的文化,年復年、月復月之後,我們可能已經衰失了「進步」的動力、甚至「能力」。

 

因此,市場的力量永遠是推動另類設計最重要而且最有效的途徑,例如:鑽石型客廳曾經流行在香港房地產界,但是部份用家認為鑽石型雖然避免了「樓望樓」的情況,不過鑽石型客廳不利傢俱擺設,所以鑽石型廳已經絕跡於香港市場。因此香港建築師確實有需要讓普羅市民認識多一些不同類型的建築,讓他們認知不同的設計,從而讓他們反思自身的環境,並透過市場的力量來改變建築文化。

 

同業們,共勉!