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交学费(6月25日信报—建筑思话专栏)

每论人或者公司都需要从磨练中成长,每次的学习都可能需要交学费,学费有时更可能相当昂贵。由于中国经济近年发展急速,国内企业在短短数年间便由一间省内企业便发展一间数千亿元的全国性企业。由于胜利来得太易、太快,导致国内企业的野心在短时间内急速澎涨,无论在国内、香港,以至海外都有大量投资,这种一掷千金的投资手法在市场上确实曾制造不少话题,但实际效益又是如何呢?

笔者近年开始接触到多一些国内财团参与的香港或海外项目,笔者发现国内的财团可能过于乐观,在未完全了解当地的情况或当地的法规的情况便完成交易,甚至假设国外的政府可以像国内一样,通过人事关系去疏通。

例子一:

一座位于港岛半山豪宅地段的单幢楼出售,意向价是20亿,平均尺价是每平方尺约10万元。若以一座没海景的数十年旧楼来说,这是一个相当昂贵的价钱,不过令人惊讶的不是项目的尺价,而是销售程序的粗疏。

作为一单20亿元的商业交易,销售的一方竟然可以只提供三张A4纸的文件来招商,文件中虽曾提及过该地段的现况与可发展的方案。但是,招商文件中连重要的地契条款如高度限制、土地用途、车位数目的要求都没有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可将现有四层高的建筑物拆去并改建成一座20多层高的住宅大楼,这样便会以制造出10多层的海景单位。

不过,当买方自行去城规会与地政总署查核时,才发现虽然在环境规划大纲图(OZP)是容许较在此处兴建多层的住宅大楼,但是地契是列明有高度限制,所以如要兴建招商文件中所述的多层住宅大楼,买方需要补地价,而补地价的金额则由地政总署来决定。尽管买方愿意补地价,地政总署亦不一定同意更改建筑物高度的上限,而且补地价的申请亦可能需时很久。再者,该地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的开挖或地基工程都未必能够得到批准。

换句话说,卖方所提及的多层大楼方案可能只是一厢情愿的愿境,万一买方不是幸好刚招聘到一个熟悉香港法规的同事来复核相关文件,这所中资财团20亿元的投资便瞬间泡汤。

例子二:

一个内地富商以投资移民的方式来到香港,并在香港山顶两个地段买下两座独立屋,并打算拆卸重建,一座将是自主,另一座将给予大儿子及媳妇住。当第一间独立屋拆卸后,才发现山顶地段的住宅项目属环境规划大纲图(OZP)的表二列,即是任何住宅项目发展都需要先经过城规会的审批才可以动工,因此当大厦拆卸后便需要等待一段长时间才可以展开下阶段的工程。

至于他们另外买的一幢的独立屋则因为二级保护建筑物,所以亦不全座拆卸重建,再者由于独立屋前的一条路太窄,根本不能够满足消防车道的要求,需要加强室内的消防设备。尽管业主资金雄厚,不介意投放大量资金来改建,但由于车道太窄,工程车根本都不能通过,所以工程一直都处于胶着状态,这位业主便一直处于有地无屋住的奇怪情况。

 

例子三:

一个中国财团尝试在澳洲处投地,由于人生路不熟唯有从当地的大财团处买地。

之后,其中一个澳洲财团保留了街头与街尾的地皮,之后将中间部份的一幅中型地皮分割出售于中资财团。成交后,中资财团才发现卖地条款列明,澳洲有权否决此地块的发展规模与设计,换句话说,中资财团除需要得到当地政府的批准之后,还需要得到澳洲财团的批准,此乃是对中资财团大大的不利。

再者,当前期探土工程开展不久,中资财团才发现原来此地块是曾被石棉污染,需要投放大需的资金来去掉污染部份才得到当地政府展开工程,相反地澳洲财团的土地则没有此问题。由于有如此大的前设问题,工程长期都不能开展。

中资财团曾以为可以好像中国内地的做法,尝试与当地政府高官疏通一下,便可以缩短相关程序,但无奈当地政府的制度不是一个人治的制度,下层的官员是可以影响上级官员的决定,而且此事件已经被传媒曝光,所以只手遮天的做法是绝对不成。

中资财团的勇猛已经是世界有名,但是交易前的风险评估则有待改善。笔者相信这些过度勇猛的高风险投资的背后原因是管理层急于求胜,务求在每个业绩年度内都有明显的增幅,务求在短时间之内将公司成为中国50强、福布斯全球500强的企业。

不过,由于很多管理层都是凭着一瞬间的幸运而致富,又或者是皇亲国戚的关系而进身核心管理层,所以很多管理层都未经磨练或经历挫败,因此便需要在国外交一些昂贵的「学费」。




自然地垄断- 5月19日“信报”建筑思话专栏


香港的房地产市场经常被人批评是由大财团来垄断,中小型的公司根本无可能与他们竞争,就算当「反垄断条例」出台后,大财团的优势其实仍然持续。无疑,香港的大财团熟悉香港的市场脉络,与供应商和分判商均有着多年合作的关系,因此他们确实有较大的权力来降低成本,从而争取一个较高的利润。
不过除此之外,大财团的垄断又是否只因如此呢?
依笔者个人的经验来说,其实制度上的定立亦无形中令到垄断的情况出现。先以投地为例,今年政府将会推出的启德地皮,大部份的地皮均估计是接近100亿或以上,但是根据香港金管局的要求,发展商只能向本地银行借地价的40 %,而施工费亦只能借80%。因此若以100亿一块地皮来算,发展商便需要自备60亿的资金来投地。 60亿现金对大财团来说都是非常庞大的数字,连香港10大地产商都不是无一间公司都能够有60亿的现金在户口。因此,本地的发展商是需要向不同的基金或海外的财务机构来融资,所以融资的成本自然是上升了,而这个额外的成本自然会反映在楼价身上。
由于融资成本高昂,所以如非资金充裕的大财团根本不可能轻易投地,所以无形中自然出现只有「大富翁」才能买地的情况。
再者,现在小业主的按揭比率是介乎楼价的40%~60%(视乎楼价与置业的次数),由于按揭成数相当低,所以发展商多数都会提供二按来吸引小业主买楼。这项额外的开支又令到中小型发展商的物业发展加多一种关卡,而大发展商的优势又自然地多了一层。

另外,不少人都投诉香港的政府工程造价惊人,这其实是与香港政府大型工程投标制度有关。香港政府的大型工程不时都会采用Design and Build 的合约方式来投标,简单来说是由政府提供一个设计要求,再由承建商提供设计方案与造价等技术资料,政府便根据技术、财务等因素来评分,最高分的方案便自然是中标方案。
由于标书是要求提供一个有相当深度的设计方案,所以承建商需要找来建筑师、工程师等顾问来准备投标方案,因此准备一份标书的成本随时可达至数百万,若好像游轮码头般复杂项目,投标的成本更可能超过一千万。所以,若非是已达到上市公司级别的大型承建商,就根本不能够负担数以百万计的投标成本。
除了成本高昂之外,投标的风险更是高得令人恐怖,因为万一方案落选,数百万的投标成本便付诸流水。就算投标商的方案是最高分,都未必等如可以中标,因为政府还需要到立法会处申请拨款,拨款通过后才能正式签合同。可惜的是,由于近年的行政、立法关系不大理想,所以不少政府工程的拨款都难以在一个会期内通过,甚至遭到否决。情况就有如香港电台在康城的新总台便因为未能通过立法会的拨款,就算得分最高的投标商都未能中标,数百万的投标费便马上泡汤。
再者,就算方案中标、拨款通过都未必等如雨过天晴,相反可能是恶梦的来临,因为政府出标时只提供设计要求,方案内容的细节还有很多可能变动的情况,因此兴建过程中自然会出现一些额外费用,但若要在立法会申请追加拨款就必定遭到各方面的炮轰,而审批的时间可以很长,所以很多承建商宁愿在早期时已提高价格,来抵消不能收到的款项,所以投标商的投标价一定比其它正常工程高。

由于投标的前期成本与风险系数同样巨大时,一般的中型企业就根本不能够承受这个开支,尽管数个中型投标商合组的财团,他们都未必能承受投标过程中的风险,所以他们都只能够做中、小型工程或大承建商的分判商。
另外,香港近年的建筑工人大幅减少,现在市场还欠缺5,000~10,000工人,而当中近40%是年过50岁,并预计在10年内退休,所以连大承建商都可能缺人,因此中型承建商又胆敢来挑战大型工程。
供应商与分判商均是吃四方饭的生意人,他们又怎会有生意不做呢? 但是由于各项前设的关卡甚高,初期的投资成本又如此巨大,所以如非大型财团根本不能入闸投标,垄断便自然做成。




5月18日“晴报”专栏 – 卖楼心战室

https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2075433/賣樓心戰室

 

之前写过有关卖地的事,今回便与大家分享卖楼的幕后故事。上次提到卖楼是视乎项目利息上的支出,因此会直接影响该项目的纯利,从而影响发展商该年的业绩;因此,卖楼是发展商的重要商业策略,亦会直接影响当时的股价与投资者的关系。

发展商卖楼的时机除了关乎内部因素之外,当然还会视乎当时的经济状况和对手的出价。如认为楼价还会持续上升,发展商自然会加价出售,相反便可能会减价抢客。有时,发展商会逆市减价来推售,为市场带来超额认购的现象,接着便在下一期的楼盘加价。

至于「售楼厂」,其实都是经过精心设计的。首先,准买家会先到达一个俗称「洗脑区」的前厅,不时播放广告片和动画,增加顾客的购买欲。之后,顾客便会到达行内俗称的「沙盘区」,这里会有不同大小的楼盘模型,让经纪可以推销楼盘四周的配套与各大楼的坐向。接着便是示范单位区,这处会有清水房,亦有精装房;精装房的作用是为买家带来愿景,从而增加购买欲。

在香港,很多时家中的决策人都是太太,所以发展商都会在厨柜与炉具的配置上花精力。不过,清水房因为是交楼标准,所以才是关键。因为小业主是有权根据清水房的标准来收楼,如发现有任何出入,发展商不单可能在交楼时被投诉,甚至会违反商品说明条例或一手楼销售条例,后果严重。

售楼厂最后的部分自然是签约区,这处的空间比较宽敞,因为不希望顾客在进行签约时有任何的反感;而且大部分地产代理的高级经纪都会进驻此处,务求说服准买家入票及选择单位,因此这里是个比较适合作小组讨论的空间。

由此可见,发展商由卖楼时机以至售楼厂的规划,都是经过精心计算的。

 




倒模式房屋发展 – 4月14日“信报”建筑思话专栏

香港的建筑长时间以来都以倒模的方式来发展,这种工业化的房屋发展令香港出现了很多千编一律的建筑设计,但背后的原因又是什么呢?

 

倒模式的设计其实在香港已经发展了很长时间,例如华富村所研发出来的天井屋,之后在何文田村和沙田禾輋村都有使用。另外,现代香港公屋常见的ÿ型屋,在华贵村,利东村,长康村,茘景村等多个屋村都有出现。政府之所以如此大规模使用倒模房屋的原因是政府需要满足特首施政报告的每年建房的需求,所以必须要省下设计的时间,并以高速度,低成本来满足建房目标。

再者,当香港建筑界开始引入钢模来制作预制件来取代现场钉板的建筑技术,倒模的房屋更如雨后春笋,疯狂地在香港发展起来。

 

因为,如果当大部份建筑部件是在工厂生产,现场的施工时间可以大幅度地减低,因为施工队只需要将组装各预制件,而无需再在现场钉板,札铁,放混凝土之后才做临时支架,再继续下一层施工。由于预制件无需等待上一层完成后,工厂可以大规模地生产各部件,而且窗户,外墙防水,外墙磁砖等工序都可以预先在工厂进行,因此在地盘的施工时间又再进一步地缩短,所以香港可以在7天之内兴建一层楼,在个别情况更可以在4天之内完成一层。

 

再者,由于大部份的外墙工序都已在工厂内完成,工人需要在高空工作的时间亦都缩减了不少,所以若从工业安全的角度来看,预制件确实是更理想的施工方法。而且,预制件的钢模可以多次重用,因此可以省下不少制造临时木模的木板,除了减少建筑成本之外同样地亦减少现场施工时的噪音,所以这方法可以算是一个环保的方法。

 

不过,预制件近年成为住宅项目必然方法的主因是豁免面积,因为现今的建筑法例为鼓励发展商使用预制件这个方法,所以容许预制件该部份面积变成为建筑面积以外的豁免面积,因此发展商自然会尽加利用这个可「发水」的空间。在「发水」无上限的年代,大家可能会发现一些超大型的窗台,部份窗台面积甚至可以让整张床也放得下。又或者部份发展商宁愿省去部份外墙,也要加上窗台,所以部份项目可能是没有合适的位置来安放衣柜,因为睡房一边是小露台,而另一边是大窗台。

 

现在虽然「发水」的面积的上限只能是原本可发展面积的10%,但是预制件仍然是「发水」部份的重要的一个部份,所以预制件便成为香港房屋的必然建筑部份。

 

由于预制件的一个大开支是钢模具,所以发展商自然会希望减少模具的数目来降低成本,因此在可行的情况下便会减少不同的户型,从而希望可以尽量降低在钢模上的支出。因此,香港的住宅项目多数是以一个标准层来复制至全座大厦,只有最高的两层与最低的两层才可能是特色单位的非标准层。由于在低成本高效益的前题下, 「千编一律」的建筑模式成为了发展商的主流发展方向,甚至是营运的金科玉律。

 

不过可悲的是,这种「倒模」的发展方向不只是存在于商品房的市场,连带在香港的学校与公共房屋同样都是坚守这个低成本,高效益的发展格言。在这个前设之下,一切关乎「创意,革新」,「以人为本」,「环保,节能」等理念都只能在固有的前设下发展,因此香港的创新设计都只能在既有的潜规则定下的夹缝中发展。用「倒模」的方式来制作预制件只是其中一种建筑方式,这技术本身与创意建筑没有任何冲突,两者其实是可以并存。不过,香港建筑界的文化是甚少愿意突破常规,因为一些反传统的设计就好像是一种「挑战权威」的行径,而最重要的是,当发展商跟从以往的「倒模」方式来卖楼,他们仍然可以赚过「满堂红」,试问他们又怎会跳出固有的「舒服地带」来尝试新设计呢?

 

当建房数字比楼宇设计质素重要时,大家都沿着昔日的步履,盲目地追求数字,这其实代表着我们已经停止了思考,停止了探索。如果我们已习惯了这种「不进步」的文化,年复年,月复月之后,我们可能已经衰失了「进步」的动力,甚至「能力」。

 

因此,市场的力量永远是推动另类设计最重要而且最有效的途径,例如:钻石型客厅曾经流行在香港房地产界,但是部份用家认为钻石型虽然避免了「楼望楼」的情况,不过钻石型客厅不利家具摆设,所以钻石型厅已经绝迹于香港市场。因此香港建筑师确实有需要让普罗市民认识多一些不同类型的建筑,让他们认知不同的设计,从而让他们反思自身的环境,并透过市场的力量来改变建筑文化。

 

同业们,共勉!




卖楼的时间

 

(续前文)发展商除了留意建筑成本外,另一个重点课题便是卖楼的时间。虽然一般的楼花期是24个月,但部分发展商会根据销售策略而调整至36个月,但有时会短至只得八个月。调整的原因视乎各集团每年周年发布会时所期望公布的业绩,如果本年度该集团已达标,便自然会推迟至下一个财政年度才卖楼。

楼花期的长短还要视乎集团的现金流,因为发展商由投地,设计,投标到地基,以至大楼的兴建,两年多之内已用了超过50%的项目预算(很多时候已用了70%的预算)。因此,如果项目是24个月楼花期的话,发展商便可能要在项目发展至第三年才可以有收入,这样便对集团的现金流造成一定程度的压力。

因为根据金管局的要求,发展商只能够向银行贷款地价的40%。以一幅100亿的地皮为例,各财团自己便需要有最少60亿的资金来投地,就算是大财团都未必有60亿现金来投地,所以很多财团都需要以可换股债券,或母公司以不同方式的抵押来融资。假如贷款额为40亿,利息是年利率2%来计算,每年的利息开支便已达8000万。若开发期是三年,单是利息的开支已是2.4亿元,因此利息支出与借贷的成本亦是发展商另一庞大开支,卖楼的时机是发展商极度重要的策略。

讲到这里,大家如果细心一点便会发现,投地关键往往不是价钱而是时间,因为房地产开发的前期投资时间长,也需要庞大的资金,而且收入最快也可能要在投资期后两年才出现。因此大建筑期的时间,楼花期的长短便直接影响银行利息的支出,故项目经理必须每天与时间竞赛。发展投地的取态,除了取决于当时的楼价与经济周期外,还视乎集团未来数年的业绩报告,因此时机亦成为投地的关键,时间管理便成为项目成功的重要因素。(买地心战室‧二之二)




买地心战室

相信不少香港人都曾经买楼,但极少人有买地经验。我因为工作的关系,有幸参与投地的工作,今日便跟大家分享一下这个有趣的经历。

在诉说买地的过程之前,必须说明两个重要的理念︰「地皮」与「地骨」。这两个名词是古代农民使用的词汇,「地骨」的意思是土地的拥有权,「地皮」则是指土地的使用权。在很多情况下,一些大地主会分拆不同土块给不同的农民耕作,地主则收取农民的地租,因此「地骨」仍是大地主,「地皮」则属于农民,也因此地皮多数都有年限,而这个概念仍沿用至今,故现在购买地皮时都有一个时限,而新地皮的时限都是2047年。

因为全香港最大的地主是香港政府,所以香港买地的主要途径都是经过地政总署来买地。地政总署每年都会预先公布未来数月的卖地计划,但详细的卖地条款只会在正式招标前才公布。不过,香港各大发展商会预先进行各项研究,例如环境规划大纲图,类近地区的二手楼价或当时香港各区同等级数楼宇的楼价,现场已有的机电及交通配套情况等资料。

另外,发展商内部另一个重要的工作便是准备前期的规划,根据将会卖地的地块进行前期的设计,就地盘的情况与市场环境来设计适合的楼盘户型。例如该区多是向海单位,户型便以三房,两房单位为主;一些位于内街,无景观但邻近地铁站的单幢楼,自然是以一房甚至是零房的开放式单位的上车盘为主。

当完成初步设计之后,发展商便会进一步研究单位的景观与其他配套的前期投资,最重要是研究兴建的时间与卖楼的时间,因为发展商除了买地之外,最大的开支便是建筑费用,因此发展商会详细研究地基,平地,建大楼以至机电配套等主要部分的兴建成本及时间,这样便能计算平均每呎的建筑成本。下期继续。




知己知彼 —《信报》建筑思话专栏(8月12日)

在过往的20年,香港建筑界出现了一个新现象,就是让外国的建筑师负责设计,而香港的建筑师负责管理,如香港机场、邮轮码头、会展新翼、理工大学创新科技楼等。

这样的情况多数出现在一些大型项目,因为客户希望找来一国际级的大师或专家来为这些特殊项目提供一些比较特别或专门的设计,但由于这些外国建筑师是没有香港相关的执照和管理香港项目的经验,因此便需要配合香港本地的建筑师来进行入则和地盘管理等工作。事实上无论设计与管理都对项目的成败非常重要,所以是互不分离的工作。

香港出现这样的局面,根本上是各家有求、各取所需的。

作为发展商希望借助国际级建筑师的名气来增加项目的叫座力,但同时需要一个熟悉本地程序并且能够整合整个设计的「地头虫」,所以才需要动用额外设计费来招聘两个建筑师。

作为海外建筑师,自然希望能扩大自己的客户网和海外市场,所以当然全力争取这些项目,但他们又因语言的障碍,所以不能管理本地的地盘。

本地的建筑师对发展商而言,其实是相当重要,因为香港的建筑师的管理能力和整合能力是相当强,而且香港人是相当精于在极细的空间来创造出多功能的实用空间。平心而论,若根据个人经验,很多外国建筑师的概念设计虽然吸引,但是若要他们执行实际技术和管理问题很多时都相当吃力,单是处理好防水的问题已经考起不少建筑师。

由于笔者曾在外国留学和工作,体会到两个地方的精神其实相当不同,英国的建筑师会清晰地定义自己的权责,而且只专注自己负责的部份,从以避免法律的诉讼。不过,由于香港建筑师与香港的发展商关系紧密,过往极少出现则楼与发展商之间的诉讼,而且香港建筑师多数都是「认可人仕」(Authorised person)。即是香港建筑师需要负责这建筑物在建筑条例全部的要求,换句话说,香港建筑师已习惯「包底」,所以香港建筑师对发展商而言其实是他们的安全网。

因此,香港建筑师其实善用自己本地的知识和管理经验,便能够发挥自己的价值。不过,香港建筑师有两处是值得借镜外国则楼的发展。

第一:专业化

外国有相当多的建筑师楼是专门做某一种的建筑物,例如:博物馆、剧院、大型球场、古教堂。很多外国则楼能够「猛龙过江」的原因就是他们在这些领域上有丰富的经验和专门的知识,所以才吸引到海外客户的垂青。不过,香港的建筑师楼未必会投入大量资源来作专门化的发展,以笔者所知香港曾经有专门设计医院和学校的专科则楼,而现在则有专门设计商场和一些负责保育项目的则楼,但这些都是业界内的少数。香港则楼大部份都是综合性的,所以无论外国和本地的客户都欠缺诱因来「钦点招聘」本地的则楼。

若要做到「非你莫属」的情况,除了要不断地虑积相关经验之外,香港确实欠缺在建筑技术上科研的平台,大学的专科研究科程亦不多。

如日本的专门研究木建筑、美国和英国常见的数码化建筑(digital architecture)和声效设计(acoustic)等类同的专门学科在香港好像在还未发展成熟,比较常见是保育建筑和环保相关的科程。现在流行3D打印技术亦已开始在外国有应用在建筑物兴建的实例,不过在香港在这领略上好像还未起步。

第二:品牌化

由于香港建筑师与本地发展商长期以来关系密切,各则楼的强弱项大家都很清楚,双方很多管理层在大学阶段或昔日的工作上已经认识,所以不用太复杂的程序就已经决定招聘那一位建筑师。再者,房地产项目多年来都是香港经济的支柱,如非出现金融风暴和沙士等经济逆转的情况,很多香港建筑师大都偏重在固有的客户网络中发展,因此一直比较少投入资源来做市场推广和寻找新客户。

不过,外国的则楼是很多时都会投入一定程度的资源来打造自己的品牌并制作不同的宣传产品,甚至参加不同的国际设计比赛,务求让自己的品牌能打出国际市场,从而得到让新客户的垂青,香港很多发展商都是因这些机遇才认识这些海外建筑师。笔者曾服务的则楼,就是凭一个比赛的机遇,把他们从英国带到香港,从而在亚洲区发展了五间分公司,共五百人的设计团队。

 

依笔者的愚见,香港的建筑师的设计能力一直都得到认可,否则又怎能成为发展商的「救生圈」,其实香港建筑师可以再下一成,让自己的技术再升华至另一个层次,并提供多一层的「品牌」价值,让客户可以在推销上有更大的效应。




筑动人心(6月10日信报专栏)

在2008年,由于笔者的工作发展不太畅顺,人生发展的方向都有一点迷失。在太太的鼓励之下开始在网上撰写建筑博客—「建筑游记」至今,不经不觉已写了接近400篇文章,转眼已是第九个年头。这一个建筑博客虽然微不足道,但是笔者在这逆境时一直在精神上支持自己的重要元素,亦为笔者带来另一个兴趣—建筑写作。
在香港这个「文化沙漠」中做作家,不单难以依赖稿费来维生,甚至是要付出不少金钱和时间。拙作在过往数年销量虽然不俗,但在购买参考书、摄影器材、实地考察旅费上的开支绝对不少,甚至可以说是「写一本、蚀一本」,笔者庆幸这几年的工作都尚算稳定,而且得到家人的体谅,这才容许笔者继续任性下去地「烧银子」。
除此之外,无一本书的自构思、资料搜集、撰稿和排版共历时接近一年,在这一年内的90%的私人时间都用在筹备工作之上,自己上、下班的乘车时间全都用在写稿之上,连带自己近半的年假都用在实地考察,所以每一本书付出的精神与时间确实不少。
不过这一切的付出都是值得的,如果这一本书能够感动大家尝试以多一个角度来了解不同的城市,这又是不能用金钱所计较的回报,又正如我们可以用一千万来买一个单位,但一千万买不到一个感动人的空间(Money can’t buy the value)。笔者幸运地除了可以利用点、线、面来构造不同的型态,并通过光线、颜色、物料来营造触动人的空间,亦可以笔者利用字、词、句来构造不同的段落,并通过观察、分析、来描述令人动容的建筑。
建筑师与专栏作家,两个身份虽然不同,但都是通过另一个媒界来触动人的心灵,这一份的触动并不是单向性的,而是双向性的。表面上笔者是一个能量发送者,笔者将建筑的知识传送给读者,但是若没有一众网友一直以来的支持与尊重,笔者亦确实难以坚持下去。
建筑写作虽然是「贴钱买难受」的行为,但每当笔者收到读者认真的回应与提问时,便令到笔者不得不提醒自己要认认真真地写下去。虽然笔者与他们素未谋面,而他们的评论未必全是正面的,不时还会质疑我的观点和资料的精确性。通过他们这一种的善良的压力变成了笔者的原动力,继续磨练自己,令到笔者可以在不同报纸处撰文并继续发展《筑觉》系列。
感恩地,这一个无心插柳出现的机会,令到笔者由一个失败的建筑界从业员,顿然变成一个可参与香港书展的专栏作家和其他因写作而衍生出来的工作机会。多了一个可发展事业的机会其实是次要的,最重要是多了一大堆网络朋友。便正如自己合作了8年的摄影师亦是从网络上开始认识,然后慢慢地成为了现实上的朋友,甚至知己。
这一群读者无论在我逆境时、懒惰时都继续给予我原动力,让我继续走下去,这确实是难得的缘份,就正如笔者早期的知音人—Francis Yu,他自2008年开始便一直默默地支持我,每当笔者有新的著作,他都必定会捧场并介绍给他身边的朋友。甚至当在他医院接受治疗时,笔者的新作曾陪伴他过这一段艰难的路。
建筑物和文章虽然都是死的,但是它都可以感染别人,为一个有血有肉的人带来希望和鼓励。这一个结果又确实是意想不到的,这些年来,笔者尝试以深入浅出的手法来为读者导读,并带出建筑物背后的故事,让市民通过认识建筑物不同层面的知识,从而关心自身的都市发展与城市设计。笔者从来以为自己只会与大家在建筑上有交流,从未想到自己原来曾经启发别人的思考,甚至​​能鼓励别人欣赏这个世界。
现在他要走别的道路,去别的世界,笔者庆幸地曾经间接地陪伴过这一个人最后的旅程,但遗憾的是未能在他生前真正认识这位知音人!
愿他一路好走,天堂再会。
谨以此文报答他多年来的支持!




第三跑的另类构想(5月17日信报专栏)

香港机场第三跑道的争议一直在于造价、客运量、空域、环保、成本效益等问题,但是大家好像从未讨论过建造方式等问题。普遍的香港市民大都假设机场第三跑道便需要在机场附近作大规模填海,然后再兴建新的客运大楼和跑道。
不过,羽田机场第四条跑道则有部份跑道是没有使用填海方式来增加土地。由于羽田机场第四条跑道离开主机场有一段距离,虽然大部份都是在东京湾内,但由于部份跑道是位于多摩川(Tama river) 的河口,所以如果整条跑道都以填海的方式来兴建的话,便会严重影响多摩川的水流,亦同时影响多摩川的自然排污功能,亦会增加摩川的泛滥的机会。

不填海的可行性

因此,负责这工程的鹿岛企业(Kajima Corporation)和联营财团在设计初期研究了一个不填海而能增加土地的方案—钢架结构(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)。

这方法是在海床上加上一个65m x 45m x 35m高的大型钢框然后在钢框上连接一系列的1.8m直径钢柱,这些钢柱便会用来承托钢板,之后便在钢板上加上混凝土板这便形成机场跑道。由于钢架结构不需要填海,所以工期比填海为短,成本亦相应地较低,而且亦避免出现填海土地经常出现的沉降问题。

因为若以羽田这条新跑道为例,填海的时间约3年,但是单是调整海床硬度和在海床打桩这两工序便用了1年半。不过,若使用钢架结构的方法便只需要在钢架坐落海床的位置处打桩,并平整海床,不用调整所有土地的面积。

另外,如果要填上3120m长、500m阔的跑道,便需要用上8100万立方米的沙石。不论购买和运输8000多万立方米的沙石都很费劲,而且填海出来的面积不是马上可以用,需要让泥土自然沉降和平定之后,才可以在新建的土地大规模发展。最重要是可以让多摩川的河水从钢柱之间的空间流过,这便避免了因填海而产生的环保问题。

虽然钢架结构好处多,但是羽田机场第四跑并没有全部使用钢架结构,因为每个钢架的重量达1300吨、35高。在日本能吊起这重量的起重机绝不多,最后承建商一方找来巨型的起重机—「Yoshida No.28」,虽然这起重机可以吊起2400吨的物件,但是其高度达83m,所以便超出1-3号跑道的安全飞行高度范围。因此,「Yoshida No.28」便需要调节其高度至49.4m才能在不影响航机安全的情况下施工。

另外,在日本可以建造一个如此巨型的钢框(65m x 45m x 35m)的工厂其实亦不多,尽管在现场施工的时间只是一年多,但是要在工厂制造154个巨型钢框都需要2年多的时间而现场亦只有一台「Yoshida No.28」,因此若加上工厂预订的时间和「Yoshida No.28」现场施工的时间,实际需要的时间都不比填海为少。

因此羽田机场第四跑便可能出现世界上绝无仅有的填方式,首2020m 的跑道为传统填海,其后的1100m的跑道为传统填海+钢架结构(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method )。这方案不单在不影响多摩川和航班升降的前题下,亦同时可填海和钢框两部份同时24小时施工,否则不能41个月的工期之内完成。

如何合得来呢?

至于两个不同类型结构的接洽问题,承建商先在填海土地的边缘加上双层的防波堤,每层的防波堤长428m并由混凝土柱来组成,并用来抵挡海浪的问题。另外,为了要增加所有钢柱的稳定性便在海床上加上1165支钢柱,每支钢柱都深入海床70m,才可确保钢框在东京湾内稳定地装下来。

当稳定工作完成后,便在两种不同结构的夹缝处安装伸缩缝来抵御震动。当左右两边的结构震动的时候,伸缩缝内的弹簧便会吸引相关的震动以确保封闭结构之间的间隙。不过,由于这个接洽位置比较大,而且是用于在河流出口附近的结构,所以这个伸缩缝不是由风琴式的弹簧为核心,然后用伸缩胶来作封倒之用。

这一次使用的伸缩缝名为Roller shutter expansion joint (铁闸伸缩缝),中央部份不采用弹簧,而内藏了一部份钢板,当结构出现较大的震动时,内藏的钢板便会被伸出,以确保间隙封好并可以承受600mm的震动,在2011年日本311大地震时亦没有被破坏。

若归纳羽田机场的例子,这证实了使用钢结构来代替的填海是一个可行方案,而且机场可以选择单独使用钢结构或混合使用钢结构+传统填海的方法。问题的精结不是设计和安全的问题,而是钢结构生产或起重机吊运的问题。

由于香港机场第三跑还在设计阶段,建筑师与工程师其实研究多一步,从而尝试减少造价和对环境的破坏。




《笔生建筑》中的毕生建筑(信报4月22日专栏)


2016年是香港建筑师学会的60周年,作为庆祝活动之一,学会的口述历史小组邀请了29位资深建筑师以口述历史的形式来记录的建筑生涯并辑录成《笔生建筑》一书。

笔者今次有幸参与《笔生建筑》一书的筹组工作并撰写当中五篇文章。经历了数次访问之后,我有一个奇怪地的感觉,当这些前辈谈论他们曾参与的建筑时,不单眉飞色舞,而且还能清楚描述项目中的细节和当中的苦与乐。

例如:梁伯麟先生描述当年在67暴动的阴霾下,政局颇为混乱,港英政府对亲中的机构都颇为忌惮,所以国内的剧团都难以在港找到表演场地,因此亲中的侨光置业便决定把侨辉大厦部份面积改成剧院来让国内剧团能在香港找到合适的表演场地。不过,后来由于剧场使用率低,所以才分拆高低座,并把高座改作戏院,低座则变为戏院与剧院合用的剧场。

虽然事隔47年,梁生还可以清楚记得在恐共的情况下,如何抱着战战兢兢的心情来为亲中机构设计「新光戏院」。

再者,我亦有机会访问何承天先生并谈及他当年如何在置富达至保育与发展并存的双赢局面。当年置地公司购入伯大利这块土地之后,原计划拆卸修院并一并发展附近一带的土地,但是由于土地狭窄而且有很多斜坡,因此发展成本巨大。所以,何生便建议置地公司(与牛奶公司属同一集团的公司)向政府提出原区换地的要求,牛奶公司原意向政府交还薄扶林一带不少零碎的牧地、厂房和伯大尼修院,以换取政府一块完整的土地来统一发展,并成为现在的置富花园。

这项目不单处南区首个大型的屋苑—置富花园,亦开创了半郊区(sub-urban site)的发展模式, 而最重要是能够保留了伯大利这座历史建筑,并曾租给香港大学,现正让香港演艺学院使用。

虽然大部份人仕都认知中银大厦的建筑师是贝聿铭先生,不过这项目的无名英雄是龚书楷先生。他在没有电邮、没有视象会议的情况下,如何克服美国与香港之间的文化差异和两地的法规问题。另外,由于贝聿铭先生在北京的首个项目—香山饭店曾有过不愉快的经历,所以贝生都对中银这项目都有相当的忌惮。不过,由于龚生曾与贝生合作过,所以本着对龚生的信心,贝生才欣然接受这个项目,否则香港便没有中银大厦这种划时代的设计。

另外,有一个故事是不得不提,港督卫奕信曾怀疑中银大厦的风水设计,而邀请贝聿铭饭聚并询问贝生是否按共产党的要求而把大厦设计成刀一样,并斩向港督府。贝生当然没有这个政治目的,刀型的结构只是结构和外型上的考虑。为了释除港督的疑虑,龚生需要替贝聿铭先生把当年的设计文本寄一份给港督,事件才能平息。
《笔生建筑》一书的名词自然具有双重的意义,因为早年的建筑师是只用笔画图则,而不会用电脑,所以用「笔生」。另外,这些前辈大部份已经退休,因此希望包含了「毕生」的意义。就如以上三个例子,如非这些前辈清楚记起当年的细节的话,这些珍贵的香港建筑史就可能会随着他们的离去而长埋黄土。这些香港第一代的「建筑人」毕生都为这一个专业奋斗,早已把建筑物的一切深深地刻入他们的「血肉」之中,所以尽管事隔多年仍能活形活现地展示出当年设计的精要。

《笔生建筑》一书除了是建筑师学会60周年的活动之外,还成为了香港建筑史文献的一部份。因为香港各大专院校虽然都有提供不同的学位或非学位的建筑课程,但是都只会教国际建筑史,而不会教香港建筑史,现实地香港亦甚少有人会整理香港建筑史。

经历了《笔生建筑》这一个项目,希望香港人可以对本地建筑有一个更正面的看法,并希望年轻的建筑师可以继续整理本地的建筑史,让下一代的建筑系学生可以正规地学习香港建筑史。