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香港地產界經典事件薄─海明閣

興建中的海桃灣,前景便是海明閣

這幾日我一直在講香港買地和規劃方面的問題,相信可能悶壞了部分網友,因為這
些資訊與大部分的小市民好像無關,但其實與我們有密切的關係。

今日我便再舉一個實際而切身的例子來說明,這例子可以說是香港小業主的悲劇中
的超級悲劇。

在香港奧運站對面的振榮街,即三座匯豐寫字樓對面的一塊地皮,亦即是荔枝角道
天橋在大角嘴的上橋位,這處當然是交通繁忙,人煙密集的地段,但是在數年前都有
發展商聯同市區重建局合作重建這地皮。

發展商和市建局的合作方式都是典型的發展模式,市建局負責收樓、發展商負責興
建。這地段主要都是一些數十年曆史的唐樓/舊樓,相當殘舊,但唯一一座是比較新
的住宅便是海明閣。這座小型住宅只有9年的樓齡,而且樓宇的高度亦比原有的唐樓
為高,所以這住宅的環境原是不太差。由於海明閣樓齡太短,並不附合市建局收樓的標
準,因此發展商需要自行收購。

最特別的一點,海明閣是位於整個重建地盤的中心,所以在發展商原有的規劃上是
納入必需收購的計劃之內。但是海明閣是這小區相對新的住宅,因此小業主對同區7年
租金的賠償方案,表示絕不認同。因為這住宅明顯是與同區其他住宅的樓價是相對為
高,因此他們覺得以舊區7年租金計算的賠償金額,實在太不合理,因此雙方爭持不
下。

之後發展商在2004年9月向海明閣各業主提出收購,出價介乎118萬至140萬元,平均
每平方尺3,500元,另加48萬元優惠津貼費,即實際收購價為166萬至188萬元。該收
購價相比市建局的賠償基準高於市值(同區七年樓齡住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明閣的業主都反對這建議。

跟著發展商不斷地提供優惠,但部分業主要求發展提高收購一倍,即每平方尺最少
6000元才會考慮,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,發展商在最後限期前大幅提高優惠津貼費50萬元,達至98萬元,即實際
收購價為216萬至238萬元,相當於每平方尺6,216元,較市價高出超過一倍。當時有
超過50%業主同意出售,而其餘的業主都傾向願意出售。

當業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金,才獲悉此為業主向發展商提出反
建議書(counter-offer),發展商擁有不接納反建議的權利,決定臨時放棄出售業
權,使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反
建議,放棄收購。

最後,發展商想出了一個絕對的精妙但有一點無良的計策,就是把整個規劃重新整
理,把三座新建的海桃灣住宅放在海明閣的南北兩面。而海桃灣2座的圖則則改為T字
型的則,這是相當小見的圖則。

由於海桃灣的高度是約40層再另加6層平台,而海明閣只有15層,南北兩面都被海桃
灣封著,而海明閣的西面是匯豐三座辦公室,成一個屏風效應,更嚴重的是東面是荔
枝角道天橋,所以汽車的廢氣是重重地堆積在海明閣之內。不過,這未是最大的災難
,因為海桃灣2​​座是背向海明閣的,所以海明閣的客廳應該是對正別人的洗手間。在
這樣的情況下,樓價自然一落千丈。

在2005年底,當海明閣的業主得知這發展計劃時,小業主已集合近九成業權,同意
以180萬至200萬元出售予發展商,並要求市建局將海明閣納入發展範圍,但是地機工
程已接近完成,發展商已無意收購,於是便發展成現在的海桃灣。

其實在2005年時,在奧海城上蓋的柏景灣都是大約每平方尺7000元,這已算是一個
相對比較高級的住宅,如果發展商願意出平方尺6000元來收購海明閣的話,已算是天
價。

如果海明閣這地盤用天價收購,而可發展面積不多,表面上的利潤實際上亦很微。
再者如果整個地盤合併發展的話,雖然得到市建區、城規會和地政總署的批准,因為
很可能改變了原有地契和城市規劃大綱圖(OZP) 已預先批准的情況,手續相當繁複,
而且需時不少。

我估計海明閣的業主願以為這住宅是位於地盤的中心,以為發展商不能不買,所以
放膽提出天價,但是收樓、改地契、改規劃大綱圖(OZP) 並不是一個簡單的程序,發
展商甚至可能因為更改相關文件而大幅度拖遲發展計劃。

最重要是這地段並不是什麼優質地段,發展商自然希望快來快去,不希望減少銀行
利息上的支出,亦希望盡快在地產升勢中出售項目。收購的海明閣的目的除了是希
望整個地盤可以統一發展之外,我相信他們是希望從市建局 /屋宇署獲得額外的樓
宇面積,因為發展商可能提供額外的公共空間,令他們獲得額外面積的補償,否則
他們不會為一座只是15層高的住宅而大廢周章。

我寫這些東西的原因是希望各位小市民了解一下都市發展背後的邏輯,了解一下發
展商所思考的問題,在知己知彼的情況下才能得到自己「合理」的權益。但是發展
商未必一定任何情況下都「不合理」,盲目地抗爭亦未必得到好的結果。

雖然我的知識有限,但都希望能為大家提供一些額外資訊,希望大家喜歡。
明天講另一個經典例子。




香港地产界经典事件薄─海明阁

 

兴建中的海桃湾,前景便是海明阁

 

这几日我一直在讲香港买地和规划方面的问题,相信可能闷坏了部分网友,因为这
些资讯与大部分的小市民好像无关,但其实与我们有密切的关系。

今日我便再举一个实际而切身的例子来说明,这例子可以说是香港小业主的悲剧中
的超级悲剧。

 

在香港奥运站对面的振荣街,即三座汇丰写字楼对面的一块地皮,亦即是荔枝角道
天桥在大角嘴的上桥位,这处当然是交通繁忙,人烟密集的地段,但是在数年前都有
发展商联同市区重建局合作重建这地皮。

 

发展商和市建局的合作方式都是典型的发展模式,市建局负责收楼、发展商负责兴
建。这地段主要都是一些数十年历史的唐楼/旧楼,相当残旧,但唯一一座是比较新
的住宅便是海明阁。这座小型住宅只有9年的楼龄,而且楼宇的高度亦比原有的唐楼
为高,
所以这住宅的环境原是不太差。由于海明阁楼龄太短,并不附合市建局收楼的标
准,因此发展商需要自行收购。

 

最特别的一点,海明阁是位于整个重建地盘的中心,所以在发展商原有的规划上是
纳入必需收购的计划之内。但是海明阁是这小区相对新的住宅,因此小业主对同区7年
租金的赔偿方案,表示绝不认同。因为这住宅明显是与同区其他住宅的楼价是相对为
高,因此他们觉得以旧区7年租金计算的赔偿金额,实在太不合理,因此双方争持不
下。

之后发展商在2004年9月向海明阁各业主提出收购,出价介乎118万至140万元,平均
每平方尺3,500元,另加48万元优惠津贴费,即实际收购价为166万至188万元。该收
购价相比市建局的赔偿基准高于市值(同区七年楼龄住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明阁的业主都反对这建议。

 

跟着发展商不断地提供优惠,但部分业主要求发展提高收购一倍,即每平方尺最少
6000元才会考虑,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,发展商在最后限期前大幅提高优惠津贴费50万元,达至98万元,即实际
收购价为216万至238万元,相当于每平方尺6,216元,较市价高出超过一倍。当时有
超过50%业主同意出售,而其余的业主都倾向愿意出售。

 

当业主与发展商签订合约接受50万元特别发放金,才获悉此为业主向发展商提出反
建议书(counter-offer),发展商拥有不接纳反建议的权利,决定临时放弃出售业
权,使愿意出售业权者不足整幢大厦的半数。发展商最终也决定不接受有关业主之反
建议,放弃收购。

 

最后,发展商想出了一个绝对的精妙但有一点无良的计策,就是把整个规划重新整
理,把三座新建的海桃湾住宅放在海明阁的南北两面。而海桃湾2座的图则则改为T字
型的则,这是相当小见的图则。

 

由于海桃湾的高度是约40层再另加6层平台,而海明阁只有15层,南北两面都被海桃
湾封着,而海明阁的西面是汇丰三座办公室,成一个屏风效应,更严重的是东面是荔
枝角道天桥,所以汽车的废气是重重地堆积在海明阁之内。不过,这未是最大的灾难
,因为海桃湾2座是背向海明阁的,所以海明阁的客厅应该是对正别人的洗手间。在
这样的情况下,楼价自然一落千丈。

 

在2005年底,当海明阁的业主得知这发展计划时,小业主已集合近九成业权,同意
以180万至200万元出售予发展商,并要求市建局将海明阁纳入发展范围,但是地机工
程已接近完成,发展商已无意收购,于是便发展成现在的海桃湾。

其实在2005年时,在奥海城上盖的柏景湾都是大约每平方尺7000元,这已算是一个
相对比较高级的住宅,如果发展商愿意出平方尺6000元来收购海明阁的话,已算是天
价。

如果海明阁这地盘用天价收购,而可发展面积不多,表面上的利润实际上亦很微。
再者如果整个地盘合并发展的话,虽然得到市建区、城规会和地政总署的批准,因为
很可能改变了原有地契和城市规划大纲图(OZP) 已预先批准的情况,手续相当繁复,
而且需时不少。

我估计海明阁的业主愿以为这住宅是位于地盘的中心,以为发展商不能不买,所以
放胆提出天价,但是收楼、改地契、改规划大纲图(OZP) 并不是一个简单的程序,发
展商甚至可能因为更改相关文件而大幅度拖迟发展计划。

 

最重要是这地段并不是什么优质地段,发展商自然希望快来快去,不希望减少银行
利息上的支出,亦希望尽快在地产升势中出售项目。收购的海明阁的目的除了是希
望整个地盘可以统一发展之外,我相信他们是希望从市建局 /屋宇署获得额外的楼
宇面积,因为发展商可能提供额外的公共空间,令他们获得额外面积的补偿,否则
他们不会为一座只是15层高的住宅而大废周章。

 

我写这些东西的原因是希望各位小市民了解一下都市发展背后的逻辑,了解一下发
展商所思考的问题,在知己知彼的情况下才能得到自己「合理」的权益。但是发展
商未必一定任何情况下都「不合理」,盲目地抗争亦未必得到好的结果。

虽然我的知识有限,但都希望能为大家提供一些额外资讯,希望大家喜欢。

 


明天讲另一个经典例子。