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故宫应否在西九呢? (信报—建筑思话专栏 2月25日)

 

近日关于香港故宫文化博物馆的讨论都只限于程序公义的问题, 看来故宫博物馆总是需要在战乱中成立的。

1911年当时的中华民国政府与清室签定《清室优待条件》,而溥仪则住在紫禁城内,外庭则作古物陈列所。不过,溥仪借助溥杰和旧臣不断偷运宫中珍品至天津私人大宅,总数约1300多件。为免宫中珍品不断地流失,中华民国政府便在1924年驱逐溥仪出宫并在翌年成立故宫博物院,但随着918事变,中华民国政府为免珍品流入日方,所以将近13000箱的珍品运至南京。和平后,约有2000多箱的珍品留在南京,其余的送回北京,不过当中的5000多箱则在国共内战时已运至台北,并成为台北的「国立故宫博物院」的收藏品。

因此,无论是北京、台北的故宫博物馆都是在战乱中成立,现在香港的故宫博物馆同样都是在纷争中成立出来,但是除了程序公义之外,甚少人讨论香港是否需要一个故宫文化博物馆呢?

笔者一直以来都认为博物馆与图书馆不同,图书馆是「贵多不贵精」,因为图书馆作为传承知识的地方,就需广纳不同类型的书本,让普罗的受众得到更广泛的知识,因此未必需要一个特定的主题。博物馆则反而是「贵精不贵多」,因为每件的展品需要经过适当的展示才能够表现出展品的要点,由于展览空间有限,每个博物馆需要刻意挑选过展品并需要有特定的主题才能吸引个别的群组来参观。例如:香港太空馆、香港历史博物馆、香港电影资料馆、香港茶具博物馆等都是有既定的主题和藏品,相反香港中央图书馆则无需主题,只要藏量足够便可。

综观世界各地成功的博物馆都是有一些镇馆之宝来作招来,例如大英博物馆的「Rosetta Stone」、罗浮宫的「蒙罗丽莎的微笑」,北京故宫博物馆的「清明上河图」或台北故宫博物馆的「翠玉白菜」等,而米兰的恩宠圣母教堂(Santa Maria delle Grazie)虽然细少,但全因藏有达文西的一幅名作—最后的晚餐(Last Supper)而招来每年数以万计的游客。旅客们会因为这些珍品慕名而来参观这些博物馆,因此展品不单是一个博物馆成败的关键,更是博物馆设计的核心,所以笔者一直对M+博物馆的需要成疑,因为一个综合性的博物馆而且又没有任何镇馆之宝的前题下,如何能吸引观众呢?

另外,有些博物馆就算在没有珍品的情况下也能成功,北京故宫博物馆就是一个例子,故宫自身已是一座珍品,世界各地的旅客都会幕名而来参观,而香港海防博物馆亦是一个例子因为建筑物本身已经是一个历史的见证。因此,我一直认为需要将湾仔峡的警察博物馆移至旧中区警署(大馆),由于建筑物本身与展品有直接的关系,这样才能发生a共鸣的效应。

再者,有一些地方就算没有珍品和珍贵建筑之外也能有一定的叫助力,情况就有如柏林的博物馆岛(Museum Island)。该处虽然有一些比较特别的展品,但没有一些希世珍品令吸引旅客必定到此一游的展品,而建筑虽有过百年历史,但亦不算是极具代表性的建筑,相反柏林围墙则更具代表性。不过,这小岛上设有5座博物馆个别而言虽然不算相当吸引,但是综合起来则变成颇为特别,因为世界上绝少有一个小岛上同时有5座具过百年历史的博物馆,因此此处成为世界文化遗产之一。其实笔者认为西九文化区一直都应该是借镜博物馆岛(Museum Island),因为世界上除伦敦westend、纽约的boardway之外,亦甚少有一个综合性的文化艺术区会统一发展在同一个小区之一,所以西九发展局应该善用这个优势来发展。

若从历史角度来看,故宫分馆其实不一定需要设在香港,相反南京、四川可能更为适合,因为在二战时部份珍品曾经迁至这些地方,所以这些地方在历史上与故宫的渊源甚广。香港分馆的出现相信只是恰巧香港有一个文化发展区,便随之而来的合作计划。香港虽然在历史上与故宫没有什么关连,但是由于展品的本身已有足够的叫座力,所以香港故宫文化博物馆应该可以相当成功,亦可能是整个西九文化区内最成功的一个馆。

笔者认为将香港故宫文化博物馆设在西九文化区的尽头,理应可带动人流去西九,希望这个星级工程可以带旺整个文化区,让文化区永续下去。

许允恒建筑师




故宮應否在西九呢? (信報—建築思話專欄 2月25日)

 

近日關於香港故宮文化博物館的討論都只限於程序公義的問題, 看來故宮博物館總是需要在戰亂中成立的。

1911年當時的中華民國政府與清室簽定《清室優待條件》,而溥儀則住在紫禁城內,外庭則作古物陳列所。不過,溥儀借助溥傑和舊臣不斷偷運宮中珍品至天津私人大宅,總數約1300多件。為免宮中珍品不斷地流失,中華民國政府便在1924年驅逐溥儀出宮並在翌年成立故宮博物院,但隨著918事變,中華民國政府為免珍品流入日方,所以將近13000箱的珍品運至南京。和平後,約有2000多箱的珍品留在南京,其餘的送回北京,不過當中的5000多箱則在國共內戰時已運至台北,並成為台北的「國立故宮博物院」的收藏品。

因此,無論是北京、台北的故宮博物館都是在戰亂中成立,現在香港的故宮博物館同樣都是在紛爭中成立出來,但是除了程序公義之外,甚少人討論香港是否需要一個故宮文化博物館呢?

筆者一直以來都認為博物館與圖書館不同,圖書館是「貴多不貴精」,因為圖書館作為傳承知識的地方,就需廣納不同類型的書本,讓普羅的受眾得到更廣泛的知識,因此未必需要一個特定的主題。博物館則反而是「貴精不貴多」,因為每件的展品需要經過適當的展示才能夠表現出展品的要點,由於展覽空間有限,每個博物館需要刻意挑選過展品並需要有特定的主題才能吸引個別的群組來參觀。例如:香港太空館、香港歷史博物館、香港電影資料館、香港茶具博物館等都是有既定的主題和藏品,相反香港中央圖書館則無需主題,只要藏量足夠便可。

綜觀世界各地成功的博物館都是有一些鎮館之寶來作招來,例如大英博物館的「Rosetta Stone」、羅浮宮的「蒙羅麗莎的微笑」,北京故宮博物館的「清明上河圖」或台北故宮博物館的「翠玉白菜」等,而米蘭的恩寵聖母教(Santa Maria delle Grazie)雖然細少,但全因藏有達文西的一幅名作—最後的晚餐(Last Supper)而招來每年數以萬計的遊客。旅客們會因為這些珍品慕名而來參觀這些博物館,因此展品不單是一個博物館成敗的關鍵,更是博物館設計的核心,所以筆者一直對M+博物館的需要成疑,因為一個綜合性的博物館而且又沒有任何鎮館之寶的前題下,如何能吸引觀眾呢?

另外,有些博物館就算在沒有珍品的情況下也能成功,北京故宮博物館就是一個例子,故宮自身已是一座珍品,世界各地的旅客都會幕名而來參觀,而香港海防博物館亦是一個例子因為建築物本身已經是一個歷史的見證。因此,我一直認為需要將灣仔峽的警察博物館移至舊中區警署(大館),由於建築物本身與展品有直接的關系,這樣才能發生a共鳴的效應。

再者,有一些地方就算沒有珍品和珍貴建築之外也能有一定的叫助力,情況就有如柏林的博物館島(Museum Island)。該處雖然有一些比較特別的展品,但沒有一些希世珍品令吸引旅客必定到此一遊的展品,而建築雖有過百年歷史,但亦不算是極具代表性的建築,相反柏林圍牆則更具代表性。不過,這小島上設有5座博物館個別而言雖然不算相當吸引,但是綜合起來則變成頗為特別,因為世界上絕少有一個小島上同時有5座具過百年歷史的博物館,因此此處成為世界文化遺產之一。其實筆者認為西九文化區一直都應該是借鏡博物館島(Museum Island),因為世界上除倫敦westend、紐約的boardway之外,亦甚少有一個綜合性的文化藝術區會統一發展在同一個小區之一,所以西九發展局應該善用這個優勢來發展。

若從歷史角度來看,故宮分館其實不一定需要設在香港,相反南京、四川可能更為適合,因為在二戰時部份珍品曾經遷至這些地方,所以這些地方在歷史上與故宮的淵源甚廣。香港分館的出現相信只是恰巧香港有一個文化發展區,便隨之而來的合作計劃。香港雖然在歷史上與故宮沒有什麼關連,但是由於展品的本身已有足夠的叫座力,所以香港故宮文化博物館應該可以相當成功,亦可能是整個西九文化區內最成功的一個館。

筆者認為將香港故宮文化博物館設在西九文化區的盡頭,理應可帶動人流去西九,希望這個星級工程可以帶旺整個文化區,讓文化區永續下去。

 

 

許允恆建築師




一座不知為何而建的建築—Urbis

 

一直以來都有介紹英國的建築,但是都好像未曾介紹過Manchester的建築,在Manchester最有名的建築就自然是曼聯主場—奧脫福球場,但是市中心有一座建築物是相當有名。因為這建築物是曼城市政府的一個大白象工程,是為了慶祝千禧年而興建的一座多用途大廈。

建築師Ian Simpson在接到這任務時,市政府沒有任何仔細的要求,只希望市中心內有一個多用途的展覽空間,而且四周都是一個比較大的空間,這建築物可以說是單獨的設計,不需要考慮太多關於現況四周的環境,因此這建築物可以說是給予建築師「自由發揮」的作品,簡單來說是為了有新建築而有新建築。

他的做法可以說是製造一個單循環人流路線的展覽空間,當旅客進入大廈之後便會經過一條走廊到達售票處,在這處最大的特點是電梯,因為這電梯是斜向地上升的。

大多數的旅客都會選擇乘電梯至第六層,然後一層一層慢慢沿樓梯至首層。這博物館最大的好處是可以在高層的展廳中俯望低層的展廳,由於展廳的面積是由下而上地收細,所以便無形中做成縱橫交錯的效果。

另外,這大廈的頂層是一所頂級餐廳,在這餐廳裡是可以盡覽Manchester市中心的景色,在這大廈開幕初期是由一所法國餐廳—Le mon,當年還成為全英最佳餐廳,但可惜近年已改為另一所英式餐廳,質素已大幅下降,但收費則沒有太大的下調,所叫坐力大減。

由於這大廈的設計初期是完全沒有規劃這大廈的用途,所以室內空間的設置是沒有經過功能上的考慮,因此出現了以下的情況:

1樓: 商店、演講廳、售票處、Manchester的小型電台和餐廳的單獨入口

2樓 – 6樓: 展覽廳,但每一層的展覽內容和主題是完全沒有關係,可以是6樓是時裝展、 5樓是漫畫展,異常混亂。

7-8樓: 酒吧和餐廳

由於現在的展覽是完全沒有主題,而且現在的空間只是隨意讓不同的展覽在這裡展出,一時可以是藝術展覽,一時是商業展覽,這實在難以吸引旅客到這處參觀,所以市政府曾經建議把英國的足球博物館遷至這裡,反正曼城是足球重鎮,但這建議最後由於財務安排而暫時停止。

至於建築創作方面,如果單論外型可以說是有如一坐雕塑品,特別在晚上更會亮起燈光確實是頗漂亮。在設計上唯一失敗的地方就是玻璃幕牆上的設計,因為建築師使用了局部的磨砂玻璃,目的是希望減少室內空間在太陽光上的受熱程度,但是就是這些磨砂玻璃完全破壞了從室內望向四周的景觀,拍照的效果亦很差,確實是失敗的地方。

總結來說,一座大廈的設計需要在功能、美感、人流控制和細部等都有合當的處理,才算成功,所以成功的設計是很難出現的。

Facebook 上的相薄

http://www.facebook.com/album.php?aid=258048&id=845400374




一座不知为何而建的建筑—Urbis

一直以来都有介绍英国的建筑,但是都好像未曾介绍过Manchester的建筑,在Manchester最有名的建筑就自然是曼联主场—奥脱福球场,但是市中心有一座建筑物是相当有名。 因为这建筑物是曼城市政府的一个大白象工程,是为了庆祝千禧年而兴建的一座多用途大厦。

建筑师Ian Simpson在接到这任务时,市政府没有任何仔细的要求,只希望市中心内有一个多用途的展览空间,而且四周都是一个比较大的空间,这建筑物可以说是单独的设计,不需要考虑太多关于现况四周的环境,因此这建筑物可以说是给予建筑师「自由发挥」的作品,简单来说是为了有新建筑而有新建筑。

他的做法可以说是制造一个单循环人流路线的展览空间,当旅客进入大厦之后便会经过一条走廊到达售票处,在这处最大的特点是电梯,因为这电梯是斜向地上升的。

大多数的旅客都会选择乘电梯至第六层,然后一层一层慢慢沿楼梯至首层。 这博物馆最大的好处是可以在高层的展厅中俯望低层的展厅,由于展厅的面积是由下而上地收细,所以便无形中做成纵横交错的效果。

另外,这大厦的顶层是一所顶级餐厅,在这餐厅里是可以尽览Manchester市中心的景色,在这大厦开幕初期是由一所法国餐厅—Le mon,当年还成为全英最佳餐厅,但可惜近年已改为另一所英式餐厅,质素已大幅下降,但收费则没有太大的下调,所叫坐力大减。

由于这大厦的设计初期是完全没有规划这大厦的用途,所以室内空间的设置是没有经过功能上的考虑,因此出现了以下的情况:

1楼: 商店、演讲厅、售票处、Manchester的小型电台和餐厅的单独入口

2楼 – 6楼: 展览厅,但每一层的展览内容和主题是完全没有关系,可以是6楼是时装展、 5楼是漫画展,异常混乱。

7-8楼: 酒吧和餐厅

由于现在的展览是完全没有主题,而且现在的空间只是随意让不同的展览在这里展出,一时可以是艺术展览,一时是商业展览,这实在难以吸引旅客到这处参观,所以市政府曾经建议把英国的足球博物馆迁至这里,反正曼城是足球重镇,但这建议最后由于财务安排而暂时停止。

至于建筑创作方面,如果单论外型可以说是有如一坐雕塑品,特别在晚上更会亮起灯光确实是颇漂亮。 在设计上唯一失败的地方就是玻璃幕墙上的设计,因为建筑师使用了局部的磨砂玻璃,目的是希望减少室内空间在太阳光上的受热程度,但是就是这些磨砂玻璃完全破坏了从室内望向四周的景观,拍照的效果亦很差,确实是失败的地方。

总结来说,一座大厦的设计需要在功能、美感、人流控制和细部等都有合当的处理,才算成功,所以成功的设计是很难出现的。

Facebook 上的相薄

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香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地产界经典事件薄─美孚第八期篇

不经不觉写了数篇关于香港地产界的经典事件,今日亦来到这系列的最后一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚优质的楼盘,因为30年前这一带是
面对海港的,尽管现在已大幅填海,海港不见了。但是美孚新村第八期仍是面对一
个相当美丽的花园─岭南之风。小弟的结婚照都有在这处拍摄的,这公园真是相当
美丽的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一块汽油站的用地,这块地原是为美孚石油的石
油气库,但是由於太接近民居,所以便有议员要求石油气库迁至另一个地点,亦建
议政府以换地的方式与美孚石油更换这块地皮,并在原置兴建社区设施或公共空间。
在1995年石油气库搬迁后,这地皮一直空置至1999年。原来美孚石油把这地皮卖给
新世界发展,而这土地亦会改变为综合住宅发展用途,即是首3层为停车场,在平台
之上便是20层的住宅。这样便把第八期和第三期向公园完全封闭了。

 

这样还未算是最可怕的情况,因为发展商认为发展用地太小,所以把地盘南边和西边
的行人路纳入在发展范围之内,另外还向美孚的管理公司─汇秀企业有限公司以一
百五十万元收购了地盘北边的半边行车马路,这样便令现有居民与地盘范围之间只
有700mm的距离,即是大约一个成年人身体的阔度,因此美孚居民称这个为「口罩式
的屏风楼」。

由于这土地属Class B地盘,因此必须要有两条足4.5m的行车通道让消防车通过,但
是由于发展商把南边和西边的行人路都用作为发展用途,因此只有北边的一条行车
通道才可计算作消防通道。因此,屋宇署曾与发展商就此事发生过诉讼,最后法庭
的判决是接受发展商的解释,认为此地盘西边的公园行人通道是可以当作为消防通
道之一,万一发生火警时消防车可沿这路进入火场,因此这计划仍是如常进行。

(Class A 地盘是有一条不少于4.5m的行车通道

Class B 地盘是有二条不少于4.5m的行车通道

Class C 地盘为岛型地盘(island site) ,四边为行车通道)

其实现在的情况可以在早前的阶段得到解决,但是政府错失了先机,因为一个地盘
的发展需要先经过三个重要程序。

1)      城规会

因为所有土地用途都需要附合城市规划大纲图(OZP)的规定,而城规会在这事件当中
是责无旁贷的。这土地原为汽油站的用地,之后才改为住宅用地,而城规会没有仔
细考虑未来的情况,所以美孚的业主可以去信要求城规会重新审视土地的用途,即
Section 16的申请。但是现在已批出土地,成功机会不大,但是仍可以一试,甚至
向法院进行司法覆核,挑战城规会的决定。

2)      地政总署

除了要通过OZP的决定之外,还需要满足地契上的要求,所以地政总署没有把握这机
会来避免现今的情况。因为地政总署有绝对的权力来改变土地用途,亦可以通过换
地的方式来避免屏风楼的发生。最可惜的是现在已批出土地,所以修改地契已不是
一个可行的方法,所以只余下的方法就是挑战补地价的程序。

因为这地契亦不是住宅用途,所以发展商需要补地价,但补地价的详情没有公开,
因此美孚居民可以挑战地政总署的决定,因为地政总署可能以过低的价钱出售土地,
因而令政府导致损失。

3)      屋宇署
当一个项目通过OZP和地契的要求之后,便需要向屋宇署和其他部门进行入则,这便
是行内称为General building plan submission (GBP) 。

现在美孚的小业主应该只可从建筑法律方面着手来挑战这项工程,主要是在于对四
周环境的通风和采光度的影响,但都应该只能拖延工程的进行而不能完全停止这项
工程。

最遗憾的是,这工程只直接影响部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗争
的力量并不是得到全体美孚居民的全力支持,因此美孚第八期极有可能成为海明阁
的翻版。

顺带一提,如果这例子在英国便必定会被居民喝停,因为英国的planning department
会就新发展的项目咨询居民的意见,如果大部分的居民反对相关建议,planning department
极可能不会批准相关工程,发展商需要修改相关设计,但是香港没有同样的咨询机
制。

 
如果大家有兴趣继续跟进事件可以到以下的网站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─数码港/贝沙湾篇

 

今日继续讲这系列的文章,相信很多香港人永远都会记得数码港这名词,因为这是香港
特区政府乱用公共资源的标记。
数码港这土地在原有的城市规划大纲图(OZP) 中是规划成低密度的住宅项目,但是
前香港特首董建华忽发奇想,突然大力推行资讯科技工业,于是便成立一个数码港,
并吸引国际IT界一级大企业来港成立科技园,锐意缔造一个像美国矽谷或台湾新竹
科技园般科技城,但随着2001年科技网爆破之后而令整个计划变质,政府的如意算
盘亦应声被打破。
数码港这计划除了发展原意出了问题之外,政府处理这地皮的手法同样有很多被人
质疑的地方。
如果在香港要得到地皮发展的方法:
1) 当有人把地皮从勾地表勾出后,在公开拍卖的过程中以价高者得的方式投得地皮。
2) 向私人业主收购现在的单位和地皮,并重新发展。
3) 与市区重建局合作重新发展旧区物业,通常是市建局负责收楼,而发展商负责发展物业,利润收入按比例和市建局分帐。
4) 利用现有的地皮向政府申请换地,并在交换得来的新地皮发展新的物业。

5) 向政府申请拨地,在香港很多非牟利团体、宗教团体、社福机构、学校的
用地很多都是向政府申请土地来拓展他们的服务。

数码港这土地就是以拨地方式向电讯盈科批出土地,而发展比率、地积比、发展密
度、楼宇高度上限都远远超过原有的规划上限。而电讯盈科是没有通过任何投标程
序而得到土地,此举当然令所有发展商相当愤怒。因为这土地原是在勾地表中,但
是由于只规限于低密度的豪宅发展,不过当年地产市道爆破和8万5房屋政策,令楼
价火速地急降,因此没有人把这地皮勾出。
当发展商知道这地皮更改为高密度发展时,政府已把这土地批出。换句话说,电讯
盈科是免费得到这土地,只是需要为政府发展数码港,然后便交给由政府全资拥有
的数码港有限公司,而电讯盈科便可以得到住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权。

发展商在1998年 – 2003年期间,都因为政府8万5房屋政策的关系,利润已大幅到下
降,成为政府错误施政的牺牲品。政府为了拯救楼市、减少负资产的出现,亦曾有
一段时期没有卖地。但是这边厢以发展资讯科技为名而暗中批地给另一个财团,因
此董建华所领导的特区政府在数码港完全得不到市民、学术界和商界的支持。
不过,表面上看来电讯盈科应该可以获得巨额的利润,但当首两、三期楼盘落成时,
正值SARS和楼价低迷的时期,再加上数码港地段交通不便,而且这地皮有很多基础
设施需要兴建,所以电讯盈科在首批单位并不获利甚多。反而是第一批买入的小业
主,能够在一年多时间便转手赚一倍。
讲回数码港,由于整个计划没有任何仔细的计划,只是单单预备了硬件,而没有预
备其他配套计划。尽管以贱价吸引科技公司迁入,但是都很难吸引公司进着这个不
毛之地。
发展科技园其实并不是一件坏事,不过:
一间科技园的成立,是由于有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因为他
们的服务或产品受到市场的欢迎,产品得到市场的欢迎是因为这些产品能够满足客
户的需要。
因此,政府是否应该先帮助企业了解客户的需要,然后协助企业推广产品,之后让
得到一定市场的企业集合一起,来建立一个科技园呢?
讲到底,董建华真是一个极度经典而可怕的领袖。
另外,如果大家今日是第一次看这系列的话,请先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─香港仔添喜大厦

 

上一回讲过一个香港地产界的悲剧,突然令我想起另一个更经典的例子,而这个事件
都关系到我身边很多的人,而且我亦目睹部分的过程。

在1994年,香港仔城都道添喜大厦发生了塌篷惨剧,导致1死13伤。死者是在酒楼大
门口售卖报纸的女仕,而檐篷是属于一间在添喜大厦1-2楼的酒楼─新好酒楼。倒塌
的原因是新好酒楼正在进行檐篷工程并打算在檐篷上加一个大鱼缸,这其实是属于违
規加建的工程,所以檐篷便因为不胜负荷而倒塌,因此死者家属便从民事起诉向酒楼、
承建商、业主、管理公司等六个团体。

法庭的判决是新好酒楼持牌人、新好酒楼租客、承建商、酒楼大业主、管理公司、
添喜大厦所有业主都需要向死者家属赔偿合共3300万港元。因此,新好酒楼持牌人、
新好酒楼租客、承建商、管理公司便即时宣布破产。在一舜间大量员工即时失业,而
且在大厦重修的一个多时,添喜大厦的数间街铺都需要被迫休业,员工亦被迫放无薪
假期。法庭的判决令这次意外的受害者以几何级数般上升,简直是火烧连环船。

最无辜便是93户的添喜大厦小业主,他们完全与这件意外无关,而且他们亦因这次
意外令他们出入不便,但他们每户需要负责近10万港元的赔偿。但是这大厦是没有购
买第三者责任保险,所以小业主需要全数自己承担。

由于这大厦是离我就读的中学很近,所以当中有不少住户是我的同学或师兄师弟。
当中大部分的住户都是草根阶层中最草根的一层,我不少同学都是靠政府全数支持学
费和书薄费。其他的住户很多都是退休的渔民,上岸后都是街市、餐厅等地方从事一
些低层的工作,所以10万港元的赔偿金额是远远超出他们的经济能力。

当时添喜大厦的小业主当然高呼无辜,而且他们亦不知如何申诉,于是我校长便安
排一名从事律师的大师兄为添喜大厦的业主解释法官的判词,亦顺道在30年校庆的时
间回馈社区。

虽然我大师兄不能够改变法庭的决定,但至少让各小业主明白个中的情由,而他们
全部都没有能力向法庭上诉。因此,部分业主已尽力偿还相关款项,但悲剧不是止于
此。

由于新好酒楼持牌人、新好酒楼租客、承建商、管理公司都宣布破产,所以原是他
们负责的赔偿偿便转由由大业主和各小业主负责。因此,添喜大厦的小业主每户便需
要由10万港元增至25万港元。对这些小市民来说,2.5万港元已经是天文数子,更何
况是25万港元。

由于大部分小业主一直未能理行赔偿责任,在2005年被法院立令清盘,因此添喜楼
的小业主便可能因此成为无家可归之人。为了避免这样的情况,房协便向各业主借出
赔偿金额,并提供3年免息贷款期,之后的10年贷款便需要根据银行的利息计算,业
主需要在13年内完成还款,但是这些小业主在事后10多年后仍然无力偿还相关贷款。
最令他们气愤的事,管理公司的东主暗中将他自己的资产转换至一间空壳公司,虽
然最后被发现他刻意虚报并发假誓,因而入狱6个月。但据我所知,尽管管理公司被
定罪,他们仍是没有作出赔偿。

另外,在1994年迁入的新业主便成为更无辜的一群,虽然他们在事发之后才迁入,
但法庭的判决是在他们迁入之后才发生,所以都需要负责赔偿,尽管多番追究上一
手的业主,但是都相当难争取到合理的回复。

另外,由于报纸档都是经营街坊街里的生意,所以死者家属的身份便很快被披露,
因此在法庭判决后一直受到苦业主和因此事而失业的街坊的白眼和闲言闲语。我相
信他们根本不会想到这样的起诉会做成如此大的风波,并且制造出无数无辜的受害
人,但一切的事情在法庭判决后已变得太迟了。

添喜大厦的小业主与这次意外是完全无关,但是由于整个物业权的拥有人是需要负
责相关的赔偿,所以在法理上他们是有责任的。不过,最可悲的是他们不单需要负
责自己部分的赔偿,还需要负责别人部分的赔偿,这真是不幸中的连环不幸。

因为这一件事情令部分小业主因无力偿还债项而走上绝路,真是无枉之灾。

一件意外在1994年夺走了一条无辜的性命,在10多年后的今日还是余波未了,为此
而丧生的人还可能陆续增加。

在此我提醒各小业主一句:

 在买楼前必须查清楚大厦物业是否有官司缠身,或者业主立案法团曾否作出任何大
厦维修的决定,如有的话就必须要卖家清楚理行他应付的义务,否则可能引来无枉
之灾,另外就当然需要购买第三者责任保险。




香港地產界經典事件簿─香港仔添喜大廈

上一回講過一個香港地產界的悲劇,突然令我想起另一個更經典的例子,而這個事件
都關係到我身邊很多的人,而且我亦目睹部分的過程。

在1994年,香港仔城都道添喜大廈發生了塌篷慘劇,導致1死13傷。死者是在酒樓大
門口售賣報紙的女仕,而簷篷是屬於一間在添喜大廈1-2樓的酒樓─新好酒樓。倒塌
的原因是新好酒樓正在進行簷篷工程並打算在簷篷上加一個大魚缸,這其實是屬於違
規加建的工程,所以簷篷便因為不勝負荷而倒塌,因此死者家屬便從民事起訴向酒樓、
承建商、業主、管理公司等六個團體。
法庭的判決是新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、酒樓大業主、管理公司、
添喜大廈所有業主都需要向死者家屬賠償合共3300萬港元。因此,新好酒樓持牌人、
新好酒樓租客、承建商、管理公司便即時宣布破產。在一舜間大量員工即時失業,而
且在大廈重修的一個多時,添喜大廈的數間街舖都需要被迫休業,員工亦被迫放無薪
假期。法庭的判決令這次意外的受害者以幾何級數般上升,簡直是火燒連環船。
最無辜便是93戶的添喜大廈小業主,他們完全與這件意外無關,而且他們亦因這次
意外令他們出入不便,但他們每戶需要負責近10萬港元的賠償。但是這大廈是沒有購
買第三者責任保險,所以小業主需要全數自己承擔。
由於這大廈是離我就讀的中學很近,所以當中有不少住戶是我的同學或師兄師弟。
當中大部分的住戶都是草根階層中最草根的一層,我不少同學都是靠政府全數支持學
費和書薄費。其他的住戶很多都是退休的漁民,上岸後都是街市、餐廳等地方從事一
些低層的工作,所以10萬港元的賠償金額是遠遠超出他們的經濟能力。
當時添喜大廈的小業主當然高呼無辜,而且他們亦不知如何申訴,於是我校長便安
排一名從事律師的大師兄為添喜大廈的業主解釋法官的判詞,亦順道在30年校慶的時
間回饋社區。
雖然我大師兄不能夠改變法庭的決定,但至少讓各小業主明白個中的情由,而他們
全部都沒有能力向法庭上訴。因此,部分業主已盡力償還相關款項,但悲劇不是止於
此。
由於新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、管理公司都宣布破產,所以原是他
們負責的賠償償便轉由由大業主和各小業主負責。因此,添喜大廈的小業主每戶便需
要由10萬港元增至25萬港元。對這些小市民來說,2.5萬港元已經是天文數子,更何
況是25萬港元。
由於大部分小業主一直未能理行賠償責任,在2005年被法院立令清盤,因此添喜樓
的小業主便可能因此成為無家可歸之人。為了避免這樣的情況,房協便向各業主借出
賠償金額,並提供3年免息貸款期,之後的10年貸款便需要根據銀行的利息計算,業
主需要在13年內完成還款,但是這些小業主在事後10多年後仍然無力償還相關貸款。

最令他們氣憤的事,管理公司的東主暗中將他自己的資產轉換至一間空殼公司,雖
然最後被發現他刻意虛報並發假誓,因而入獄6個月。但據我所知,儘管管理公司被
定罪,他們仍是沒有作出賠償。
另外,在1994年遷入的新業主便成為更無辜的一群,雖然他們在事發之後才遷入,
但法庭的判決是在他們遷入之後才發生,所以都需要負責賠償,儘管多番追究上一
手的業主,但是都相當難爭取到合理的回复。
另外,由於報紙檔都是經營街坊街里的生意,所以死者家屬的身份便很快被披露,
因此在法庭判決後一直受到苦業主和因此事而失業的街坊的白眼和閒言閒語。我相
信他們根本不會想到這樣的起訴會做成如此大的風波,並且製造出無數無辜的受害
人,但一切的事情在法庭判決後已變得太遲了。
添喜大廈的小業主與這次意外是完全無關,但是由於整個物業權的擁有人是需要負
責相關的賠償,所以在法理上他們是有責任的。不過,最可悲的是他們不單需要負
責自己部分的賠償,還需要負責別人部分的賠償,這真是不幸中的連環不幸。
因為這一件事情令部分小業主因無力償還債項而走上絕路,真是無枉之災。
一件意外在1994年奪走了一條無辜的性命,在10多年後的今日還是餘波未了,為此
而喪生的人還可能陸續增加。
在此我提醒各小業主一句:
在買樓前必須查清楚大廈物業是否有官司纏身,或者業主立案法團曾否作出任何大
廈維修的決定,如有的話就必須要賣家清楚理行他應付的義務,否則可能引來無枉
之災,另外就當然需要購買第三者責任保險。