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自然地垄断- 5月19日“信报”建筑思话专栏


香港的房地产市场经常被人批评是由大财团来垄断,中小型的公司根本无可能与他们竞争,就算当「反垄断条例」出台后,大财团的优势其实仍然持续。无疑,香港的大财团熟悉香港的市场脉络,与供应商和分判商均有着多年合作的关系,因此他们确实有较大的权力来降低成本,从而争取一个较高的利润。
不过除此之外,大财团的垄断又是否只因如此呢?
依笔者个人的经验来说,其实制度上的定立亦无形中令到垄断的情况出现。先以投地为例,今年政府将会推出的启德地皮,大部份的地皮均估计是接近100亿或以上,但是根据香港金管局的要求,发展商只能向本地银行借地价的40 %,而施工费亦只能借80%。因此若以100亿一块地皮来算,发展商便需要自备60亿的资金来投地。 60亿现金对大财团来说都是非常庞大的数字,连香港10大地产商都不是无一间公司都能够有60亿的现金在户口。因此,本地的发展商是需要向不同的基金或海外的财务机构来融资,所以融资的成本自然是上升了,而这个额外的成本自然会反映在楼价身上。
由于融资成本高昂,所以如非资金充裕的大财团根本不可能轻易投地,所以无形中自然出现只有「大富翁」才能买地的情况。
再者,现在小业主的按揭比率是介乎楼价的40%~60%(视乎楼价与置业的次数),由于按揭成数相当低,所以发展商多数都会提供二按来吸引小业主买楼。这项额外的开支又令到中小型发展商的物业发展加多一种关卡,而大发展商的优势又自然地多了一层。

另外,不少人都投诉香港的政府工程造价惊人,这其实是与香港政府大型工程投标制度有关。香港政府的大型工程不时都会采用Design and Build 的合约方式来投标,简单来说是由政府提供一个设计要求,再由承建商提供设计方案与造价等技术资料,政府便根据技术、财务等因素来评分,最高分的方案便自然是中标方案。
由于标书是要求提供一个有相当深度的设计方案,所以承建商需要找来建筑师、工程师等顾问来准备投标方案,因此准备一份标书的成本随时可达至数百万,若好像游轮码头般复杂项目,投标的成本更可能超过一千万。所以,若非是已达到上市公司级别的大型承建商,就根本不能够负担数以百万计的投标成本。
除了成本高昂之外,投标的风险更是高得令人恐怖,因为万一方案落选,数百万的投标成本便付诸流水。就算投标商的方案是最高分,都未必等如可以中标,因为政府还需要到立法会处申请拨款,拨款通过后才能正式签合同。可惜的是,由于近年的行政、立法关系不大理想,所以不少政府工程的拨款都难以在一个会期内通过,甚至遭到否决。情况就有如香港电台在康城的新总台便因为未能通过立法会的拨款,就算得分最高的投标商都未能中标,数百万的投标费便马上泡汤。
再者,就算方案中标、拨款通过都未必等如雨过天晴,相反可能是恶梦的来临,因为政府出标时只提供设计要求,方案内容的细节还有很多可能变动的情况,因此兴建过程中自然会出现一些额外费用,但若要在立法会申请追加拨款就必定遭到各方面的炮轰,而审批的时间可以很长,所以很多承建商宁愿在早期时已提高价格,来抵消不能收到的款项,所以投标商的投标价一定比其它正常工程高。

由于投标的前期成本与风险系数同样巨大时,一般的中型企业就根本不能够承受这个开支,尽管数个中型投标商合组的财团,他们都未必能承受投标过程中的风险,所以他们都只能够做中、小型工程或大承建商的分判商。
另外,香港近年的建筑工人大幅减少,现在市场还欠缺5,000~10,000工人,而当中近40%是年过50岁,并预计在10年内退休,所以连大承建商都可能缺人,因此中型承建商又胆敢来挑战大型工程。
供应商与分判商均是吃四方饭的生意人,他们又怎会有生意不做呢? 但是由于各项前设的关卡甚高,初期的投资成本又如此巨大,所以如非大型财团根本不能入闸投标,垄断便自然做成。




自然地壟斷 — 5月19日《信報》建築思話專欄

 

香港的房地產市場經常被人批評是由大財團來壟斷,中小型的公司根本無可能與他們競爭,就算當「反壟斷條例」出台後,大財團的優勢其實仍然持續。無疑,香港的大財團熟悉香港的市場脈絡,與供應商和分判商均有著多年合作的關系,因此他們確實有較大的權力來降低成本,從而爭取一個較高的利潤。

不過除此之外,大財團的壟斷又是否只因如此呢?

依筆者個人的經驗來說,其實制度上的定立亦無形中令到壟斷的情況出現。先以投地為例,今年政府將會推出的啟德地皮,大部份的地皮均估計是接近100億或以上,但是根據香港金管局的要求,發展商只能向本地銀行借地價的40%,而施工費亦只能借80%。因此若以100億一塊地皮來算,發展商便需要自備60億的資金來投地。60億現金對大財團來說都是非常龐大的數字,連香港10大地產商都不是無一間公司都能夠有60億的現金在戶口。因此,本地的發展商是需要向不同的基金或海外的財務機構來融資,所以融資的成本自然是上升了,而這個額外的成本自然會反映在樓價身上。

由於融資成本高昂,所以如非資金充裕的大財團根本不可能輕易投地,所以無形中自然出現只有「大富翁」才能買地的情況。

再者,現在小業主的按揭比率是介乎樓價的40%~60%(視乎樓價與置業的次數),由於按揭成數相當低,所以發展商多數都會提供二按來吸引小業主買樓。這項額外的開支又令到中小型發展商的物業發展加多一種關卡,而大發展商的優勢又自然地多了一層。

 

另外,不少人都投訴香港的政府工程造價驚人,這其實是與香港政府大型工程投標制度有關。香港政府的大型工程不時都會採用Design and Build 的合約方式來投標,簡單來說是由政府提供一個設計要求,再由承建商提供設計方案與造價等技術資料,政府便根據技術、財務等因素來評分,最高分的方案便自然是中標方案。

由於標書是要求提供一個有相當深度的設計方案,所以承建商需要找來建築師、工程師等顧問來準備投標方案,因此準備一份標書的成本隨時可達至數百萬,若好像遊輪碼頭般複雜項目,投標的成本更可能超過一千萬。所以,若非是已達到上市公司級別的大型承建商,就根本不能夠負擔數以百萬計的投標成本。

除了成本高昂之外,投標的風險更是高得令人恐怖,因為萬一方案落選,數百萬的投標成本便付諸流水。就算投標商的方案是最高分,都未必等如可以中標,因為政府還需要到立法會處申請撥款,撥款通過後才能正式簽合同。可惜的是,由於近年的行政、立法關系不大理想,所以不少政府工程的撥款都難以在一個會期內通過,甚至遭到否決。情況就有如香港電台在康城的新總台便因為未能通過立法會的撥款,就算得分最高的投標商都未能中標,數百萬的投標費便馬上泡湯。

再者,就算方案中標、撥款通過都未必等如雨過天晴,相反可能是惡夢的來臨,因為政府出標時只提供設計要求,方案內容的細節還有很多可能變動的情況,因此興建過程中自然會出現一些額外費用,但若要在立法會申請追加撥款就必定遭到各方面的炮轟,而審批的時間可以很長,所以很多承建商寧願在早期時已提高價格,來抵消不能收到的款項,所以投標商的投標價一定比其它正常工程高。

 

由於投標的前期成本與風險系數同樣巨大時,一般的中型企業就根本不能夠承受這個開支,儘管數個中型投標商合組的財團,他們都未必能承受投標過程中的風險,所以他們都只能夠做中、小型工程或大承建商的分判商。

另外,香港近年的建築工人大幅減少,現在市場還欠缺5,000~10,000工人,而當中近40%是年過50歲,並預計在10年內退休,所以連大承建商都可能缺人,因此中型承建商又膽敢來挑戰大型工程。

供應商與分判商均是吃四方飯的生意人,他們又怎會有生意不做呢? 但是由於各項前設的關卡甚高,初期的投資成本又如此巨大,所以如非大型財團根本不能入閘投標,壟斷便自然做成。

 




5月18日“晴报”专栏 – 卖楼心战室

https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2075433/賣樓心戰室

 

之前写过有关卖地的事,今回便与大家分享卖楼的幕后故事。上次提到卖楼是视乎项目利息上的支出,因此会直接影响该项目的纯利,从而影响发展商该年的业绩;因此,卖楼是发展商的重要商业策略,亦会直接影响当时的股价与投资者的关系。

发展商卖楼的时机除了关乎内部因素之外,当然还会视乎当时的经济状况和对手的出价。如认为楼价还会持续上升,发展商自然会加价出售,相反便可能会减价抢客。有时,发展商会逆市减价来推售,为市场带来超额认购的现象,接着便在下一期的楼盘加价。

至于「售楼厂」,其实都是经过精心设计的。首先,准买家会先到达一个俗称「洗脑区」的前厅,不时播放广告片和动画,增加顾客的购买欲。之后,顾客便会到达行内俗称的「沙盘区」,这里会有不同大小的楼盘模型,让经纪可以推销楼盘四周的配套与各大楼的坐向。接着便是示范单位区,这处会有清水房,亦有精装房;精装房的作用是为买家带来愿景,从而增加购买欲。

在香港,很多时家中的决策人都是太太,所以发展商都会在厨柜与炉具的配置上花精力。不过,清水房因为是交楼标准,所以才是关键。因为小业主是有权根据清水房的标准来收楼,如发现有任何出入,发展商不单可能在交楼时被投诉,甚至会违反商品说明条例或一手楼销售条例,后果严重。

售楼厂最后的部分自然是签约区,这处的空间比较宽敞,因为不希望顾客在进行签约时有任何的反感;而且大部分地产代理的高级经纪都会进驻此处,务求说服准买家入票及选择单位,因此这里是个比较适合作小组讨论的空间。

由此可见,发展商由卖楼时机以至售楼厂的规划,都是经过精心计算的。

 




5月18日《晴報》專欄—賣樓心戰室

https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2075433/賣樓心戰室

之前寫過有關賣地的事,今回便與大家分享賣樓的幕後故事。上次提到賣樓是視乎項目利息上的支出,因此會直接影響該項目的純利,從而影響發展商該年的業績;因此,賣樓是發展商的重要商業策略,亦會直接影響當時的股價與投資者的關係。

發展商賣樓的時機除了關乎內部因素之外,當然還會視乎當時的經濟狀況和對手的出價。如認為樓價還會持續上升,發展商自然會加價出售,相反便可能會減價搶客。有時,發展商會逆市減價來推售,為市場帶來超額認購的現象,接着便在下一期的樓盤加價。

至於「售樓廠」,其實都是經過精心設計的。首先,準買家會先到達一個俗稱「洗腦區」的前廳,不時播放廣告片和動畫,增加顧客的購買慾。之後,顧客便會到達行內俗稱的「沙盤區」,這裏會有不同大小的樓盤模型,讓經紀可以推銷樓盤四周的配套與各大樓的坐向。接着便是示範單位區,這處會有清水房,亦有精裝房;精裝房的作用是為買家帶來願景,從而增加購買慾。

在香港,很多時家中的決策人都是太太,所以發展商都會在廚櫃與爐具的配置上花精力。不過,清水房因為是交樓標準,所以才是關鍵。因為小業主是有權根據清水房的標準來收樓,如發現有任何出入,發展商不單可能在交樓時被投訴,甚至會違反商品說明條例或一手樓銷售條例,後果嚴重。

售樓廠最後的部分自然是簽約區,這處的空間比較寬敞,因為不希望顧客在進行簽約時有任何的反感;而且大部分地產代理的高級經紀都會進駐此處,務求說服準買家入票及選擇單位,因此這裏是個比較適合作小組討論的空間。

由此可見,發展商由賣樓時機以至售樓廠的規劃,都是經過精心計算的。




倒模式房屋发展 – 4月14日“信报”建筑思话专栏

香港的建筑长时间以来都以倒模的方式来发展,这种工业化的房屋发展令香港出现了很多千编一律的建筑设计,但背后的原因又是什么呢?

 

倒模式的设计其实在香港已经发展了很长时间,例如华富村所研发出来的天井屋,之后在何文田村和沙田禾輋村都有使用。另外,现代香港公屋常见的ÿ型屋,在华贵村,利东村,长康村,茘景村等多个屋村都有出现。政府之所以如此大规模使用倒模房屋的原因是政府需要满足特首施政报告的每年建房的需求,所以必须要省下设计的时间,并以高速度,低成本来满足建房目标。

再者,当香港建筑界开始引入钢模来制作预制件来取代现场钉板的建筑技术,倒模的房屋更如雨后春笋,疯狂地在香港发展起来。

 

因为,如果当大部份建筑部件是在工厂生产,现场的施工时间可以大幅度地减低,因为施工队只需要将组装各预制件,而无需再在现场钉板,札铁,放混凝土之后才做临时支架,再继续下一层施工。由于预制件无需等待上一层完成后,工厂可以大规模地生产各部件,而且窗户,外墙防水,外墙磁砖等工序都可以预先在工厂进行,因此在地盘的施工时间又再进一步地缩短,所以香港可以在7天之内兴建一层楼,在个别情况更可以在4天之内完成一层。

 

再者,由于大部份的外墙工序都已在工厂内完成,工人需要在高空工作的时间亦都缩减了不少,所以若从工业安全的角度来看,预制件确实是更理想的施工方法。而且,预制件的钢模可以多次重用,因此可以省下不少制造临时木模的木板,除了减少建筑成本之外同样地亦减少现场施工时的噪音,所以这方法可以算是一个环保的方法。

 

不过,预制件近年成为住宅项目必然方法的主因是豁免面积,因为现今的建筑法例为鼓励发展商使用预制件这个方法,所以容许预制件该部份面积变成为建筑面积以外的豁免面积,因此发展商自然会尽加利用这个可「发水」的空间。在「发水」无上限的年代,大家可能会发现一些超大型的窗台,部份窗台面积甚至可以让整张床也放得下。又或者部份发展商宁愿省去部份外墙,也要加上窗台,所以部份项目可能是没有合适的位置来安放衣柜,因为睡房一边是小露台,而另一边是大窗台。

 

现在虽然「发水」的面积的上限只能是原本可发展面积的10%,但是预制件仍然是「发水」部份的重要的一个部份,所以预制件便成为香港房屋的必然建筑部份。

 

由于预制件的一个大开支是钢模具,所以发展商自然会希望减少模具的数目来降低成本,因此在可行的情况下便会减少不同的户型,从而希望可以尽量降低在钢模上的支出。因此,香港的住宅项目多数是以一个标准层来复制至全座大厦,只有最高的两层与最低的两层才可能是特色单位的非标准层。由于在低成本高效益的前题下, 「千编一律」的建筑模式成为了发展商的主流发展方向,甚至是营运的金科玉律。

 

不过可悲的是,这种「倒模」的发展方向不只是存在于商品房的市场,连带在香港的学校与公共房屋同样都是坚守这个低成本,高效益的发展格言。在这个前设之下,一切关乎「创意,革新」,「以人为本」,「环保,节能」等理念都只能在固有的前设下发展,因此香港的创新设计都只能在既有的潜规则定下的夹缝中发展。用「倒模」的方式来制作预制件只是其中一种建筑方式,这技术本身与创意建筑没有任何冲突,两者其实是可以并存。不过,香港建筑界的文化是甚少愿意突破常规,因为一些反传统的设计就好像是一种「挑战权威」的行径,而最重要的是,当发展商跟从以往的「倒模」方式来卖楼,他们仍然可以赚过「满堂红」,试问他们又怎会跳出固有的「舒服地带」来尝试新设计呢?

 

当建房数字比楼宇设计质素重要时,大家都沿着昔日的步履,盲目地追求数字,这其实代表着我们已经停止了思考,停止了探索。如果我们已习惯了这种「不进步」的文化,年复年,月复月之后,我们可能已经衰失了「进步」的动力,甚至「能力」。

 

因此,市场的力量永远是推动另类设计最重要而且最有效的途径,例如:钻石型客厅曾经流行在香港房地产界,但是部份用家认为钻石型虽然避免了「楼望楼」的情况,不过钻石型客厅不利家具摆设,所以钻石型厅已经绝迹于香港市场。因此香港建筑师确实有需要让普罗市民认识多一些不同类型的建筑,让他们认知不同的设计,从而让他们反思自身的环境,并透过市场的力量来改变建筑文化。

 

同业们,共勉!




倒模式房屋發展 — 4月14日《信報》建築思話專欄

 

 

香港的建築長時間以來都以倒模的方式來發展,這種工業化的房屋發展令香港出現了很多千編一律的建築設計,但背後的原因又是什麼呢?

 

倒模式的設計其實在香港已經發展了很長時間,例如華富村所研發出來的天井屋,之後在何文田村和沙田禾輋村都有使用。另外,現代香港公屋常見的Y型屋,在華貴村、利東村、長康村、茘景村等多個屋村都有出現。政府之所以如此大規模使用倒模房屋的原因是政府需要滿足特首施政報告的每年建房的需求,所以必須要省下設計的時間,並以高速度、低成本來滿足建房目標。

再者,當香港建築界開始引入鋼模來製作預制件來取代現場釘板的建築技術,倒模的房屋更如雨後春筍,瘋狂地在香港發展起來。

 

因為,如果當大部份建築部件是在工廠生產,現場的施工時間可以大幅度地減低,因為施工隊只需要將組裝各預制件,而無需再在現場釘板、札鐵、放混凝土之後才做臨時支架,再繼續下一層施工。由於預制件無需等待上一層完成後,工廠可以大規模地生產各部件,而且窗戶、外牆防水、外牆磁磚等工序都可以預先在工廠進行,因此在地盤的施工時間又再進一步地縮短,所以香港可以在7天之內興建一層樓,在個別情況更可以在4天之內完成一層。

 

再者,由於大部份的外牆工序都已在工廠內完成,工人需要在高空工作的時間亦都縮減了不少,所以若從工業安全的角度來看,預制件確實是更理想的施工方法。而且,預制件的鋼模可以多次重用,因此可以省下不少製造臨時木模的木板,除了減少建築成本之外同樣地亦減少現場施工時的噪音,所以這方法可以算是一個環保的方法。

 

不過,預制件近年成為住宅項目必然方法的主因是豁免面積,因為現今的建築法例為鼓勵發展商使用預制件這個方法,所以容許預制件該部份面積變成為建築面積以外的豁免面積,因此發展商自然會盡加利用這個可「發水」的空間。在「發水」無上限的年代,大家可能會發現一些超大型的窗台,部份窗台面積甚至可以讓整張床也放得下。又或者部份發展商寧願省去部份外牆,也要加上窗台,所以部份項目可能是沒有合適的位置來安放衣櫃,因為睡房一邊是小露台,而另一邊是大窗台。

 

現在雖然「發水」的面積的上限只能是原本可發展面積的10%,但是預制件仍然是「發水」部份的重要的一個部份,所以預制件便成為香港房屋的必然建築部份。

 

由於預制件的一個大開支是鋼模具,所以發展商自然會希望減少模具的數目來降低成本,因此在可行的情況下便會減少不同的戶型,從而希望可以盡量降低在鋼模上的支出。因此,香港的住宅項目多數是以一個標準層來複制至全座大廈,只有最高的兩層與最低的兩層才可能是特色單位的非標準層。由於在低成本高效益的前題下,「千編一律」的建築模式成為了發展商的主流發展方向,甚至是營運的金科玉律。

 

不過可悲的是,這種「倒模」的發展方向不只是存在於商品房的市場,連帶在香港的學校與公共房屋同樣都是堅守這個低成本、高效益的發展格言。在這個前設之下,一切關乎「創意、革新」,「以人為本」,「環保、節能」等理念都只能在固有的前設下發展,因此香港的創新設計都只能在既有的潛規則定下的夾縫中發展。用「倒模」的方式來製作預制件只是其中一種建築方式,這技術本身與創意建築沒有任何衝突,兩者其實是可以並存。不過,香港建築界的文化是甚少願意突破常規,因為一些反傳統的設計就好像是一種「挑戰權威」的行徑,而最重要的是,當發展商跟從以往的「倒模」方式來賣樓,他們仍然可以賺過「滿堂紅」,試問他們又怎會跳出固有的「舒服地帶」來嘗試新設計呢?

 

當建房數字比樓宇設計質素重要時,大家都沿著昔日的步履,盲目地追求數字,這其實代表著我們已經停止了思考,停止了探索。如果我們已習慣了這種「不進步」的文化,年復年、月復月之後,我們可能已經衰失了「進步」的動力、甚至「能力」。

 

因此,市場的力量永遠是推動另類設計最重要而且最有效的途徑,例如:鑽石型客廳曾經流行在香港房地產界,但是部份用家認為鑽石型雖然避免了「樓望樓」的情況,不過鑽石型客廳不利傢俱擺設,所以鑽石型廳已經絕跡於香港市場。因此香港建築師確實有需要讓普羅市民認識多一些不同類型的建築,讓他們認知不同的設計,從而讓他們反思自身的環境,並透過市場的力量來改變建築文化。

 

同業們,共勉!

 




卖楼的时间

 

(续前文)发展商除了留意建筑成本外,另一个重点课题便是卖楼的时间。虽然一般的楼花期是24个月,但部分发展商会根据销售策略而调整至36个月,但有时会短至只得八个月。调整的原因视乎各集团每年周年发布会时所期望公布的业绩,如果本年度该集团已达标,便自然会推迟至下一个财政年度才卖楼。

楼花期的长短还要视乎集团的现金流,因为发展商由投地,设计,投标到地基,以至大楼的兴建,两年多之内已用了超过50%的项目预算(很多时候已用了70%的预算)。因此,如果项目是24个月楼花期的话,发展商便可能要在项目发展至第三年才可以有收入,这样便对集团的现金流造成一定程度的压力。

因为根据金管局的要求,发展商只能够向银行贷款地价的40%。以一幅100亿的地皮为例,各财团自己便需要有最少60亿的资金来投地,就算是大财团都未必有60亿现金来投地,所以很多财团都需要以可换股债券,或母公司以不同方式的抵押来融资。假如贷款额为40亿,利息是年利率2%来计算,每年的利息开支便已达8000万。若开发期是三年,单是利息的开支已是2.4亿元,因此利息支出与借贷的成本亦是发展商另一庞大开支,卖楼的时机是发展商极度重要的策略。

讲到这里,大家如果细心一点便会发现,投地关键往往不是价钱而是时间,因为房地产开发的前期投资时间长,也需要庞大的资金,而且收入最快也可能要在投资期后两年才出现。因此大建筑期的时间,楼花期的长短便直接影响银行利息的支出,故项目经理必须每天与时间竞赛。发展投地的取态,除了取决于当时的楼价与经济周期外,还视乎集团未来数年的业绩报告,因此时机亦成为投地的关键,时间管理便成为项目成功的重要因素。(买地心战室‧二之二)




賣樓的時間

(續前文)發展商除了留意建築成本外,另一個重點課題便是賣樓的時間。雖然一般的樓花期是24個月,但部分發展商會根據銷售策略而調整至36個月,但有時會短至只得八個月。調整的原因視乎各集團每年周年發布會時所期望公布的業績,如果本年度該集團已達標,便自然會推遲至下一個財政年度才賣樓。

樓花期的長短還要視乎集團的現金流,因為發展商由投地、設計、投標到地基,以至大樓的興建,兩年多之內已用了超過50%的項目預算(很多時候已用了70%的預算)。因此,如果項目是24個月樓花期的話,發展商便可能要在項目發展至第三年才可以有收入,這樣便對集團的現金流造成一定程度的壓力。

因為根據金管局的要求,發展商只能夠向銀行貸款地價的40%。以一幅100億的地皮為例,各財團自己便需要有最少60億的資金來投地,就算是大財團都未必有60億現金來投地,所以很多財團都需要以可換股債券,或母公司以不同方式的抵押來融資。假如貸款額為40億,利息是年利率2%來計算,每年的利息開支便已達8,000萬。若開發期是三年,單是利息的開支已是2.4億元,因此利息支出與借貸的成本亦是發展商另一龐大開支,賣樓的時機是發展商極度重要的策略。

講到這裏,大家如果細心一點便會發現,投地關鍵往往不是價錢而是時間,因為房地產開發的前期投資時間長,也需要龐大的資金,而且收入最快也可能要在投資期後兩年才出現。因此大建築期的時間、樓花期的長短便直接影響銀行利息的支出,故項目經理必須每天與時間競賽。發展投地的取態,除了取決於當時的樓價與經濟周期外,還視乎集團未來數年的業績報告,因此時機亦成為投地的關鍵,時間管理便成為項目成功的重要因素。(買地心戰室‧二之二)




买地心战室

相信不少香港人都曾经买楼,但极少人有买地经验。我因为工作的关系,有幸参与投地的工作,今日便跟大家分享一下这个有趣的经历。

在诉说买地的过程之前,必须说明两个重要的理念︰「地皮」与「地骨」。这两个名词是古代农民使用的词汇,「地骨」的意思是土地的拥有权,「地皮」则是指土地的使用权。在很多情况下,一些大地主会分拆不同土块给不同的农民耕作,地主则收取农民的地租,因此「地骨」仍是大地主,「地皮」则属于农民,也因此地皮多数都有年限,而这个概念仍沿用至今,故现在购买地皮时都有一个时限,而新地皮的时限都是2047年。

因为全香港最大的地主是香港政府,所以香港买地的主要途径都是经过地政总署来买地。地政总署每年都会预先公布未来数月的卖地计划,但详细的卖地条款只会在正式招标前才公布。不过,香港各大发展商会预先进行各项研究,例如环境规划大纲图,类近地区的二手楼价或当时香港各区同等级数楼宇的楼价,现场已有的机电及交通配套情况等资料。

另外,发展商内部另一个重要的工作便是准备前期的规划,根据将会卖地的地块进行前期的设计,就地盘的情况与市场环境来设计适合的楼盘户型。例如该区多是向海单位,户型便以三房,两房单位为主;一些位于内街,无景观但邻近地铁站的单幢楼,自然是以一房甚至是零房的开放式单位的上车盘为主。

当完成初步设计之后,发展商便会进一步研究单位的景观与其他配套的前期投资,最重要是研究兴建的时间与卖楼的时间,因为发展商除了买地之外,最大的开支便是建筑费用,因此发展商会详细研究地基,平地,建大楼以至机电配套等主要部分的兴建成本及时间,这样便能计算平均每呎的建筑成本。下期继续。




買地心戰室

相信不少香港人都曾經買樓,但極少人有買地經驗。我因為工作的關係,有幸參與投地的工作,今日便跟大家分享一下這個有趣的經歷。

在訴說買地的過程之前,必須說明兩個重要的理念︰「地皮」與「地骨」。這兩個名詞是古代農民使用的詞彙,「地骨」的意思是土地的擁有權,「地皮」則是指土地的使用權。在很多情況下,一些大地主會分拆不同土塊給不同的農民耕作,地主則收取農民的地租,因此「地骨」仍是大地主,「地皮」則屬於農民。也因此地皮多數都有年限,而這個概念仍沿用至今,故現在購買地皮時都有一個時限,而新地皮的時限都是2047年。

因為全香港最大的地主是香港政府,所以香港買地的主要途徑都是經過地政總署來買地。地政總署每年都會預先公布未來數月的賣地計劃,但詳細的賣地條款只會在正式招標前才公布。不過,香港各大發展商會預先進行各項研究,例如環境規劃大綱圖、類近地區的二手樓價或當時香港各區同等級數樓宇的樓價、現場已有的機電及交通配套情況等資料。

另外,發展商內部另一個重要的工作便是準備前期的規劃,根據將會賣地的地塊進行前期的設計,就地盤的情況與市場環境來設計適合的樓盤戶型。例如該區多是向海單位,戶型便以三房、兩房單位為主;一些位於內街、無景觀但鄰近地鐵站的單幢樓,自然是以一房甚至是零房的開放式單位的上車盤為主。

當完成初步設計之後,發展商便會進一步研究單位的景觀與其他配套的前期投資,最重要是研究興建的時間與賣樓的時間,因為發展商除了買地之外,最大的開支便是建築費用,因此發展商會詳細研究地基、平地、建大樓以至機電配套等主要部分的興建成本及時間,這樣便能計算平均每呎的建築成本。下期繼續。