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香港最重要的资产 – 维多利亚港(风暴篇)

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上两会讲完了香港填海的诱因,而政府亦在玫瑰园计划重施故技,先在中环旧港外线码头一带的原址填海,并建立现在的香港站和国金一系列的建筑群。另外,在湾仔填海建立现在的会展新翼,作为回归大典之用。之后的特区政府沿用,原先的计划是希望把国金与会展新翼连接, 而會展新翼與海隧道的入口連接.在這些新填回來的土地上建20多橦商廈和商場,当然包括湾仔绕道和绿化地带,简单来说是从现有的海岸线推出350立方米。政府当时说这些计划经过广泛咨询,而立法会亦同意拨款进行工程。


但在2004年,由律师徐嘉慎和前立法会议员陆恭蕙带领的保护维港协会(保护海港协会)向高院提出司法复核并收集了17万的签名,抗议政府在中环和湾仔进行填海工程并指控政府违反保护维港法例(保护海港ordinace的)。


首先,保护维港协会当时在社会上的舆论压力很大,因为中环的填海工程因为这诉讼而突然停工,而政府需要赔偿数百万元予承建商和支付有关的利息上的开支。之后,保护维港协会在中环的填海工程诉讼中的败诉,但在湾仔填海工程中是胜诉,原本保护维港协会准备向终审法院就中环的工程提出上诉,但因为排期的关系可能要在1年之后才开审,届时中环的填海工程已完成了一定程度,所以放弃了上诉。而在多综官司的过程中,保护维港协会主席 – 徐嘉慎收到死亡恐吓,并被暴徒扬言杀母奸妻等威胁,于是被迫辞职,改由陆恭蕙带领抗争。


但在弯仔工程上的官司判决中,列下了3个填海的条件:

1)    compelling, overriding and present need
2)    no viable altenative
3)    minimum impairment to the harbour

 


简单来说这3点,是要求政府提出必须,无其他选择和最少的破坏的方案才可以填海,这便不单在湾仔填海工程中作了一个翻天覆地的变化,而对香港所有的填海工程都作了一个致命的打击,因为世间上没有一个填海方案可以说是无可取代或不可代替的,这接近等如维港两岸差不多已没有可能有大型的填海工程。


虽然,湾仔的填海工程并未开展,但必须重新改变设计,大规模地减少填海面积和发展密度,最令人头痛是湾仔绕道的工程。因为该处是海隧的入口范围是香港的塞车黑点,为了解决这问题湾仔绕道的工程好像是在所难免,虽然有人提出改用隧道来代替绕道或其他政策方案来解决塞车问题,但据我所知湾仔绕道的工程仍是包括填海部份,但面积大幅减少。


由于这单官司的判决,会展新翼的扩建工程亦不可以用填海的方法,只可把扩建部份造成一条大桥,详情在维港游时解释。


另外,连带已研究了10年的启德机场填海工程都需要在2004年重新咨询,并首次政府在社区的商场举行各阶段的咨询,规划师和工程师在商场内向市民解释有关的设计和规划的理念,预先申请的参与者亦可以到台上发言发表意见。当时我曾经参与1-2次的活动,我对政府所作的努力感到佩服,不单规划师和工程师解释清楚工程之外,并且安排即时传释让非本地人都可以参与讨论。不过,其他发言者的质素就相当参差,只有少数是合理合情,其他发言者的目的更是成疑,他们好像是借用这平台来增加自己的名声和暴光率,说话内容完全没有主旨,甚至离题,根本和启德无关。


不过,这亦是香港首次由设计第一步,便开始公众咨询的活动,希望明天会更好。


讲到皇后和天星,我相信不用我多讲它的建筑和功能,相信大家和我一样都曾多次使用这两座大厦。


承续上会,中环填海工程的官司当中,政府获得胜诉。于是便名正言顺地进行工程并没有预计将会有任何反对的声音,但当旧的天星码头关闭之后,本土行动的成员偷偷进入天星码头并进行抗议,反对拆卸天星码头,并进行静坐。之后连续数天的新闻头条都讲述这一段新闻,最后要劳烦警方强行清场,虽然没有流血的事件,但已触痛了政府的神经,于是在短时间内把整个天星码头送至填土区。


之后,本土行动的成员再接再励,发动一个更大型的抗争行动,部份人仕更是在皇后码头绝食多天,在警方的最后限期前仍未愿意离开,并向高院申请司法覆核禁止政府拆卸被列为二级保护文物的皇后码头,但最后政府以皇后码头并非法定古迹的理由,认为皇后码头可以拆卸,而本土行动的诉讼亦败诉而回。


最后,本土行动的成员以手勾手并用铁练把自己和皇后码头连在一起,结果当然又是要麻烦警方强行清场。政府看见皇后码头的抗争如此激烈,最后决定把皇后码头分件拆卸,暂时安放在一处让最终放案决定后才有新的打算。


用了一晚通宵时间,连续写完了4篇关于整个维港填海工程的来由,但好像没有讲我自己的立场,其实一早有网友问及我的立场,现在逐一回答。
首先,我们可以怀疑政府当年的资询程序和宣传工作,好像大部份市民都对填海工程和相关的资询感到陌生,部份更是闻所未闻,相信大家可能连启德曾经进行大型资询都感到奇怪,唯一听过的应该是在2004年,关于西九文化区的建筑设计方案展览,而这一连寸的展览都很成功而且人流很多,这便代表两件事:


1)市民其实是关心都市发展
2)政府其实可以在政策/方案推出前,与市民讨论。不用在最后方案完成后才向市民游说,最后很多事情都需要推倒重来。


至于我个人的立场,我基本上是反对填海,用填海作为发展土地的方法,不单对保育方面做成负面的影响,而且亦破坏古建筑的历史性地位。但我个人而言是赞成中环至湾仔的一带加上海滨长廊而作少量填海,情况好像尖沙咀一样,尖沙咀的海滨长廊一直以来都是香港的重要公共空间,使用率高而且效用很大。另外,在湾仔码头的狗公园其实只是空地而言,但超级受狗主欢迎,这便代表市民对公共空间的期望。


至于,湾仔绕道的问题,其实应该可以尝试建隧道,尽管可能成本惊人但值得考虑。另外,兴建港铁西区线和南区线肯定帮助交通的问题,因为很多居民需要先到中环,湾仔一带然后才转车至其他地区。


当然,海隧的塞车问题当然是因为海隧的价钱比其他两条隧道平宜很多,所以回购两隧再调整收费是可行的方法,反正中信泰富困投资失误而出现财政问题。


去到最敏感的问题 – 皇后和天星,政府快刀斩乱麻拆卸了天星的手法的确大失民心,我明白中环填海问题缠绕多时,政府已浪费大量的金钱,工程已拖得不能再拖,但可以如皇后码头一样先迁出后重置,不用只为不立于危墙之下而做了一件坏事。

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在网上有很多人认为,皇后和天星是必须不迁不拆,保留原有的风味。 當時“本土行動”的成員在論壇上亦堅持一定要保留皇后和天星以至整個愛丁堡廣場,但可能当时情绪比较激动的关系,好像没有太清晰列明理据,除了原汁原味外好像欠缺更有力的支持点。


大家都知道政府已不能停止填海工程,因为已经开展了很大部份。而原址保留皇后和天星只会好像炮台山的皇家游艇会一样,由码头变小屋,皇后码头没有需要变为凉亭,所以有人认为政府需要保留原有的建筑功能,需要减少部份填海的面积,留一条水道,让船还可以通过。


留水道的方案,对我而言看似是一条藏垃圾的水道,可行性不大。而且填海的目的是希望市民可以尽量接触海边,因此我认为留水道的方案是三不象的方案。


因此,我认为皇后和天星是可以迁往新的海岸线,第一保留了建筑亦保留了功能。在现实的环境下,中环的填海是无可避免的,相信迁居是比较合理的做法。
大家有什么意见呢?




香港最重要的資產 – 維多利亞港 (風暴篇)

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上兩會講完了香港填海的誘因, 而政府亦在玫瑰園計劃重施故技, 先在中環舊港外線碼頭一帶的原址填海, 並建立現在的香港站和國金一系列的建築群. 另外, 在灣仔填海建立現在的會展新翼, 作為回歸大典之用. 之後的特區政府沿用, 原先的計劃是希望把國金與會展新翼連接, 而會展新翼與海隧道的入口連接.在這些新填回來的土地上建20多橦商廈和商場, 當然包括灣仔繞道和綠化地帶, 簡單來說是從現有的海岸線推出350m. 政府當時說這些計劃經過廣泛諮詢, 而立法會亦同意撥款進行工程.

但在2004, 由律師徐嘉慎和前立法會議員陸恭蕙帶領的保護維港協會( Society of Protection of Harbour) 向高院提出司法複核並收集了170,000的簽名, 抗議政府在中環和灣仔進行填海工程並指控政府違反保護維港法例(Protection of harbour ordinace).

首先, 保護維港協會當時在社會上的輿論壓力很大, 因為中環的填海工程因為這訴訟而突然停工, 而政府需要賠償數百萬元予承建商和支付有關的利息上的開支.   之後, 保護維港協會在中環的填海工程訴訟中的敗訴, 但在灣仔填海工程中是勝訴, 原本保護維港協會準備向終審法院就中環的工程提出上訴, 但因為排期的關系可能要在1年之後才開審, 屆時中環的填海工程已完成了一定程度, 所以放棄了上訴. 而在多綜官司的過程中, 保護維港協會主席徐嘉慎收到死亡恐嚇, 並被暴徒揚言殺母姦妻等威脅, 於是被迫辭職, 改由陸恭蕙帶領抗爭.

但在彎仔工程上的官司判決中, 列下了3個填海的條件:

1)    compelling, overriding and present need

2)    no viable altenative

3)    minimum impairment to the harbour

簡單來說這3, 是要求政府提出必須、無其他選擇和最少的破壞的方案才可以填海, 這便不單在灣仔填海工程中作了一個翻天覆地的變化, 而對香港所有的填海工程都作了一個致命的打擊, 因為世間上沒有一個填海方案可以說是無可取代或不可代替的, 這接近等如維港兩岸差不多已沒有可能有大型的填海工程.

雖然, 灣仔的填海工程並未開展, 但必須重新改變設計, 大規模地減少填海面積和發展密度, 最令人頭痛是灣仔繞道的工程. 因為該處是海隧的入口范圍是香港的塞車黑點, 為了解決這問題灣仔繞道的工程好像是在所難免, 雖然有人提出改用隧道來代替繞道或其他政策方案來解決塞車問題, 但據我所知灣仔繞道的工程仍是包括填海部份, 但面積大幅減少.

由於這單官司的判決, 會展新翼的擴建工程亦不可以用填海的方法, 只可把擴建部份造成一條大橋, 詳情在維港遊時解釋.

另外, 連帶已研究了10年的啟德機場填海工程都需要在2004年重新諮詢, 並首次政府在社區的商場舉行各階段的諮詢, 規劃師和工程師在商場內向市民解釋有關的設計和規劃的理念, 預先申請的參與者亦可以到台上發言發表意見.當時我曾經參與1-2次的活動, 我對政府所作的努力感到佩服, 不單規劃師和工程師解釋清楚工程之外, 並且安排即時傳釋讓非本地人都可以參與討論. 不過, 其他發言者的質素就相當參差, 只有少數是合理合情, 其他發言者的目的更是成疑, 他們好像是借用這平台來增加自己的名聲和暴光率, 說話內容完全沒有主旨, 甚至離題, 根本和啟德無關.

不過, 這亦是香港首次由設計第一步, 便開始公眾諮詢的活動, 希望明天會更好.

講到皇后和天星, 我相信不用我多講它的建築和功能, 相信大家和我一樣都曾多次使用這兩座大廈.

承續上會, 中環填海工程的官司當中, 政府獲得勝訴. 於是便名正言順地進行工程並沒有預計將會有任何反對的聲音, 但當舊的天星碼頭關閉之後, “本土行動的成員偷偷進入天星碼頭並進行抗議, 反對拆卸天星碼頭, 並進行靜坐. 之後連續數天的新聞頭條都講述這一段新聞, 最後要勞煩警方強行清場, 雖然沒有流血的事件, 但已觸痛了政府的神經, 於是在短時間內把整個天星碼頭送至填土區.

之後, “本土行動的成員再接再勵, 發動一個更大型的抗爭行動, 部份人仕更是在皇后碼頭絕食多天, 在警方的最後限期前仍未願意離開, 並向高院申請司法覆核禁止政府拆卸被列為二級保護文物的皇后碼頭, 但最後政府以皇后碼頭並非法定古跡的理由, 認為皇后碼頭可以拆卸, 本土行動 的訴訟亦敗訴而回.

最後, “本土行動的成員以手勾手並用鐵練把自己和皇后碼頭連在一起, 結果當然又是要麻煩警方強行清場. 政府看見皇后碼頭的抗爭如此激烈, 最後決定把皇后碼頭分件拆卸, 暫時安放在一處讓最終放案決定後才有新的打算.

用了一晚通宵時間, 連續寫完了4篇關於整個維港填海工程的來由, 但好像沒有講我自己的立場, 其實一早有網友問及我的立場, 現在逐一回答.

首先, 我們可以懷疑政府當年的資詢程序和宣傳工作, 好像大部份市民都對填海工程和相關的資詢感到陌生, 部份更是聞所未聞, 相信大家可能連啟德曾經進行大型資詢都感到奇怪, 唯一聽過的應該是在2004, 關於西九文化區的建築設計方案展覽, 而這一連寸的展覽都很成功而且人流很多,這便代表兩件事:

1)    市民其實是關心都市發展

2)    政府其實可以在政策/方案推出前, 與市民討論. 不用在最後方案完成後才向市民遊說, 最後很多事情都需要推倒重來.

至於我個人的立場, 我基本上是反對填海, 用填海作為發展土地的方法, 不單對保育方面做成負面的影響, 而且亦破壞古建築的歷史性地位. 但我個人而言是讚成中環至灣仔的一帶加上海濱長廊而作少量填海, 情況好像尖沙咀一樣, 尖沙咀的海濱長廊一直以來都是香港的重要公共空間, 使用率高而且效用很大. 另外, 在灣仔碼頭的狗公園其實只是空地而言, 但超級受狗主歡迎, 這便代表市民對公共空間的期望.

至於, 灣仔繞道的問題, 其實應該可以嘗試建隧道, 儘管可能成本驚人但值得考慮. 另外, 興建港鐵西區線和南區線肯定幫助交通的問題, 因為很多居民需要先到中環、灣仔一帶然後才轉車至其他地區.

當然, 海隧的塞車問題當然是因為海隧的價錢比其他兩條隧道平宜很多, 所以回購兩隧再調整收費是可行的方法, 反正中信泰富困投資失誤而出現財政問題.

去到最敏感的問題皇后和天星, 政府快刀斬亂麻拆卸了天星的手法的確大失民心, 我明白中環填海問題纏繞多時, 政府已浪費大量的金錢, 工程已拖得不能再拖, 但可以如皇后碼頭一樣先遷出後重置, 不用只為不立於危牆之下而做了一件壞事.

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在網上有很多人認為, 皇后和天星是必須不遷不拆, 保留原有的風味. 當時本土行動的成員在論壇上亦堅持一定要保留皇后和天星以至整個愛丁堡廣場, 但可能當時情緒比較激動的關系, 好像沒有太清晰列明理據, 除了原汁原味外好像欠缺更有力的支持點.

大家都知道政府已不能停止填海工程, 因為已經開展了很大部份. 而原址保留皇后和天星只會好像炮台山的皇家遊艇會一樣, 由碼頭變小屋, 皇后碼頭沒有需要變為涼亭, 所以有人認為政府需要保留原有的建築功能, 需要減少部份填海的面積, 留一條水道, 讓船還可以通過.

留水道的方案, 對我而言看似是一條藏垃圾的水道, 可行性不大. 而且填海的目的是希望市民可以盡量接觸海邊, 因此我認為留水道的方案是三不象的方案.

因此, 我認為皇后和天星是可以遷往新的海岸線, 第一保留了建築亦保留了功能. 在現實的環境下, 中環的填海是無可避免的, 相信遷居是比較合理的做法.

大家有什麼意見呢?




香港最重要的資產 – 維多利亞港 (填海篇)

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今日開始講維港兩岸較為複雜的建築,在講皇后、天星之前,先要講一講填海, 這亦是我首次以都市規劃的角度來講建築,希望大家喜歡.

記起2004年保護維港協會向高等法院申請司法覆核, 反對中環、灣仔的填海工程因而鬧至滿城風雨. 之後, 2007, “本土行動再次為皇后、天星的保育問題而與政府對薄公堂. 最後, 雖然只有保護維港協會在灣仔的填海工程是成功爭取政府改變原有計劃, 其他的訴訟都敗訴,但已足夠影響香港人對都市規劃的態度。

講回頭,我先從第一點開始剖析維港填海是對與錯,究竟是政府漠視民意, 還是有些人多此一舉?

到底從歷史以來維港填了多少?

維港在過往100年來,填海工程是不絕的. 大家從小到大都知道, 香港山多地少, 只有20%的土地是平地, 如果不移山填海的話是根本不足夠讓700多萬人生活的.

究竟原有的海岸線在那裡呢?

現在的香港比較難找到原有的海岸線的跡象, 但有三個地方是很明顯的, 如果我沒有錯的話:


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第一個, 是在仔集成大廈(C.C.Wu building)旁的球場便是有一條小樓梯, 藍球場上的牆便是以往的海岸線上的防波牆的位置, 相信現在的牆不是原先的防波牆但位置應該相近. 藍球場的位置原先應該是沙灘, 即香港最原先的海岸. 之後陸續發展, 該處成為以往殯儀業的集中地, 現在天樂里一帶好像還有一間長生店, 藍球場旁的一條小樓梯, 以往是運送棺木的一個重要通道.

 (另 外,根據網友飛馬提供的資料,灣仔的電車路軌都是填海得來,差不多灣仔道與皇后大道東就是最早的海岸線,和合中心對面的廈門街就是昔日的碼頭位置。沿著皇 后大道東向西走,見到的洪聖古廟就是以前漁民在海岸興建的,來保佑他們出海平安。現在洪聖古廟對面豎立著舊日海岸的標誌牌。位於銅鑼灣的中央圖書館的地方 也是填海得來。)

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第二個, 就應該是電氣道中的前政府物料供應處旁的一座英式建築, 亦即是Newton Hotel 對面的一座舊建築, 這原是皇家遊艇會的會所, 該處原是讓船隻停泊的地方, 陸地的邊沿大約在英皇道的一帶. 現在的英皇道是填海和拆走部份寶馬山的山腳而得回來的, 所以大家可以見到炮台山港鐵站旁是有一道高高的牆, 其實這便是原有的寶馬山的山腳范圍, 亦因為這個原因英皇道兩旁的建築, 只有在平地和高高的寶馬山之上.

第三個是大古城, 大古城原為大古船塢, 在大古城中心連接筲箕灣道的一邊(即康怡的一邊)是特別高,該處原是山腳的范圍, 就是因為大古城的發展而把山腳變成一道高高的牆.

簡單來說, 香港的電車路大約便是香港島原有的海岸線. 所以,維多利亞公園都是填海得回來的, 維多利亞公園原先是銅鑼避風塘. 填海後, 艇戶都到岸上一帶繼續生活, 所以在謝菲道、鵝頸橋一帶有這麼多的避風塘抄蟹餐館便原是在銅鑼避風塘上的艇戶.

到九龍這一邊, 填海工程更加勵害, 接近整個啟德機場、九龍城、黃埔一帶都是填海回來的, 黃埔原為黃埔船塢, 所以現在黃埔的其中一個商場是成一艘船的形狀.

西九龍的一邊應該是由彌敦道至長沙彎道對出的一帶都是填海回來的土地, 應該連半島酒店、九龍公園都不是原有的海岸線, 比較明顯的標記應該是在荔枝角道上荔橋前, 即昇悅居一帶應該還有泰和船廠(不肯定船廠名稱)的部份遺址, 現在這招牌應該還在這處, 這應該是原先的海岸線.

究竟香港是填了多少面積? 歷史以來大約是3,600公頃.

香港一直以來都是大幅填海, 除了是為解決房屋不足的問題外, 另一個問題便是錢的問題, 香港一直以來都是奉行高地價的政策, 香港將可以出售的土地都列在勾地表之上, 發展商與地政總署討價還價後, 達到同意的拍賣低價便會公開拍賣, 這便是傳媒所說的成功勾出地皮, 要買得土地便需要價高者得, 賣地的收益一直以來都是政府重要的收入來源之一, 大約是20% – 30%.

發展商買得地皮之後便會發展物業, 然後出售於小業主. 所以,私人樓的小業主除了要購買樓價之外, 還需要購買地價, 換句話說, 政府賣地的收入來源是來自小業主. 為何居屋會特別平宜便是因為業主只需買樓價而不用買地價, 所以當業主出售樓宇時需要補地價.

這代表部份小業主除了要付薪俸稅之外,還需要額外分擔政府的部份開支, 還代表了什麼呢?

首先, 填海得回來的土地多數都是向海的地皮, 所以地價自然高, 政府收入的來源自然厲害, 而且每填一次便多一批海景單位出售, 舊有的單位已經出售, 因此對發展商的影響可以說是不大的.

而且填海得回來的土地都是平地, 所以實用程度高, 而且方法簡單. 相比起舊區重建需要收樓的話, 的確簡單得多而且經濟效率亦很大. 以朗豪坊為例, 該處原是雀仔街, 但由於收樓需時, 而且聯絡業主手續麻煩, 這工程需要12年時間才可以完成, 而當時的土發公司(即現在的市區重建局), 都因為拖延太長時間而付上高昂的利息, 經濟效益甚低.  

政府因為從賣地得到一大筆的收入之外, 另外在樓宇買賣時所得的印花稅都是一個政府收入的重要來源. 所以, 政府部份的收入已可從非稅收的途徑中獲得了,因此香港的薪俸稅率是世界上發達城市之中, 數一數二的低. 舉一個實際的例子, 我大學時在英國的則樓作暑期工, 每個月的薪俸稅大約是HK$3000 – HK$4000. 另外,還有council tax, National insurance,消費稅等. 如果是長工的話, 一年分分鐘鐘便要交8-9萬稅, 但我只是一個未畢業的暑期工, 簡直瘋狂.   

因為香港人是樂意買樓和抄樓而討厭交稅, 所以香港政府為了政治上的考慮, 一向都避免增加薪俸稅, 反而希望集中在賣地時增加收入因此, 香港一直以來都是推行高地價的政策, 政府和發展商都傾向以填海作為發展土地的主幹, 因為賣地和樓價都有一個保證.

明天講風暴篇




香港最重要的资产 – 维多利亚港(填海篇)

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今日開始講維港兩岸較為複雜的建築,在講皇后、天星之前,先要講一講填海,这亦是我首次以都市规划的角度来讲建筑,希望大家喜欢。
记起2004年保护维港协会向高等法院申请司法覆核,反对中环,湾仔的填海工程因而闹至满城风雨。之后,在2007年,本土行动再次为皇后,天星的保育问题而与政府对薄公堂。最后,虽然只有保护维港协会在湾仔的填海工程是成功争取政府改变原有计划,其他的诉讼都败诉,但已足够影响香港人对都市规划的态度。


讲回头,我先从第一点开始剖析维港填海是对与错,究竟是政府漠视民意,还是有些人多此一举?
到底从历史以来维港填了多少?


维港在过往100年来,填海工程是不绝的。大家从小到大都知道,香港山多地少,只有20%的土地是平地,如果不移山填海的话是根本不足够让700多万人生活的。


究竟原有的海岸线在那里呢?


现在的香港比较难找到原有的海岸线的迹象,但有三个地方是很明显的,如果我没有错的话:
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第一个,是在湾仔集成大厦(CCWU建筑)旁的篮球场便是有一条小楼梯,蓝球场上的墙便是以往的海岸线上的防波墙的位置,相信现在的墙不是原先的防波墙但位置应该相近。蓝球场的位置原先应该是沙滩,即香港最原先的海岸。之后陆续发展,该处成为以往殡仪业的集中地,现在天乐里一带好像还有一间长生店,蓝球场旁的一条小楼梯,以往是运送棺木的一个重要通道。


(另 外,根據網友飛馬提供的資料,灣仔的電車路軌都是填海得來,差不多灣仔道與皇后大道東就是最早的海岸線,和合中心對面的廈門街就是昔日的碼頭位置。沿著皇 后大道東向西走,見到的洪聖古廟就是以前漁民在海岸興建的,來保佑他們出海平安。現在洪聖古廟對面豎立著舊日海岸的標誌牌。位於銅鑼灣的中央圖書館的地方也是填海得来。)

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第二个,就应该是电气道中的前政府物料供应处旁的一座英式建筑,亦即是丽东酒店对面的一座旧建筑,这原是皇家游艇会的会所,该处原是让船只停泊的地方,陆地的边沿大约在英皇道的一带。现在的英皇道是填海和拆走部份宝马山的山脚而得回来的,所以大家可以见到炮台山港铁站旁是有一道高高的墙,其实这便是原有的宝马山的山脚范围,亦因为这个原因英皇道两旁的建筑,只有在平地和高高的宝马山之上。
第三个是大古城,大古城原为大古船坞, 在大古城中心連接筲箕灣道的一邊(即康怡的一邊)是特別高,該處原是山腳的范圍,就是因为大古城的发展而把山脚变成一道高高的墙。


简单来说,香港的电车路大约便是香港岛原有的海岸线。所以,维多利亚公园都是填海得回来的,维多利亚公园原先是铜锣湾避风塘。填海后,艇户都到岸上一带继续生活, 所以在謝菲道、鵝頸橋一帶有這麼多的避風塘抄蟹餐館便原是在銅鑼灣避風塘上的艇戶.


到九龙这一边,填海工程更加励害,接近整个启德机场,九龙城,黄埔一带都是填海回来的,黄埔原为黄埔船坞,所以现在黄埔的其中一个商场是成一艘船的形状。
西九龙的一边应该是由弥敦道至长沙弯道对出的一带都是填海回来的土地,应该连半岛酒店,九龙公园都不是原有的海岸线,比较明显的标记应该是在荔枝角道上荔桥前,即升悦居一带应该还有泰和船厂(不肯定船厂名称)的部份遗址,现在这招牌应该还在这处,这应该是原先的海岸线。
究竟香港是填了多少面积?历史以来大约是3600公顷。


香港一直以来都是大幅填海,除了是为解决房屋不足的问题外,另一个问题便是钱的问题,香港一直以来都是奉行高地价的政策,香港将可以出售的土地都列在勾地表之上,发展商与地政总署讨价还价后,达到同意的拍卖低价便会公开拍卖,这便是传媒所说的成功勾出地皮,要买得土地便需要价高者得,卖地的收益一直以来都是政府重要的收入来源之一,大约是20% – 30%。


发展商买得地皮之后便会发展物业,然后出售于小业主。所以,私人楼的小业主除了要购买楼价之外,还需要购买地价,换句话说,政府卖地的收入来源是来自小业主。为何居屋会特别平宜便是因为业主只需买楼价而不用买地价,所以当业主出售楼宇时需要补地价。
这代表部份小业主除了要付薪俸税之外,还需要额外分担政府的部份开支,还代表了什么呢?


首先,填海得回来的土地多数都是向海的地皮,所以地价自然高,政府收入的来源自然厉害,而且每填一次便多一批海景单位出售,旧有的单位已经出售,因此对发展商的影响可以说是不大的。


而且填海得回来的土地都是平地,所以实用程度高,而且方法简单。相比起旧区重建需要收楼的话,的确简单得多而且经济效率亦很大。以朗豪坊为例,该处原是雀仔街,但由于收楼需时,而且联络业主手续麻烦,这工程需要12年时间才可以完成,而当时的土发公司(即现在的市区重建局),都因为拖延太长时间而付上高昂的利息,经济效益甚低。
政府因为从卖地得到一大笔的收入之外,另外在楼宇买卖时所得的印花税都是一个政府收入的重要来源。所以, 政府部份的收入已可從非稅收的途徑中獲得了,因此香港的薪俸稅率是世界上發達城市之中,数一数二的低。举一个实际的例子,我大学时在英国的则楼作暑期工,每个月的薪俸税大约是HK $ 3000 – 港币4000元。另外,还有市政税,国家保险,消费税等。如果是长工的话,一年分分钟钟便要交8-9万税,但我只是一个未毕业的暑期工,简直疯狂。
因为香港人是乐意买楼和抄楼而讨厌交税,所以香港政府为了政治上的考虑,一向都避免增加薪俸税,反而希望集中在卖地时增加收入。因此,香港一直以来都是推行高地价的政策,政府和发展商都倾向以填海作为发展土地的主干,因为卖地和楼价都有一个保证。
明天讲风暴篇




未来建筑-海上城市Freedom ship(2)

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讲起Freedom ship 保安的问题 , 其实他们已知道这问题, 船上的保安由一队前FBI 成员组成 , 他们会配备武器以确保船上的安全和防止海盗的袭击. 甚至可以招聘如黑水军团这样的雇佣兵组织来维持船上的治安.

关于如何建造这样大的船则是一项大问题, Freedom ship 原本的想法是以航空武舰的结构方式为基础, Freedom ship 只是航空武舰的巨大板本, 但这是绝不可能, 第一, 因为世界上根本没有这样大的船坞, 尽管现时世界上最大, 位于意大利的船坞都只能够建造大约1000 尺的船 , 而且需时 20-25 年才可完成Freedom ship, 建造尺价更可达至US$1 0 0,000 , 这情况不论财政上和技术上都不合附理想.

所以, 他们选用前一次所介绍的 Megafloat 系统 , 整艘船建在 Megafloat 之上 , 首两层是码头、机房等空间. 之后十多层是住宅 、赌场、医院等地方. 顶层是机场. 这样便只需要15,000 个工人,24 小时工作;3 年时间便可完成工程.

在Megafloat 的钢板底下是100 个3,700 马力亦能360 度转弯的推进器. 原先, 他们想用核动力推进器如航空武舰- 雷米芝号 . 因为雷米芝号上两个核动力推进器只需要每20-25 年才更换燃料一次, 不过对Freedom ship 来说是不可行.

第一, 核技术是敏感的资料, 美国军方不会那么容易外窃. 第二 , 若只用两个推进器Freedom ship 这么大的体积根本很难转弯 , 亦泊很难在一些较少的航道. 所以100 个360 度转弯的推进器才适合Freedom ship, 而Freedom ship 亦只会在海上的油船加油并储备六个月的燃料.

但是, 假若Megafloat 没有防波堤和稳定器的保护,Megafloat 能否抵御地震 , 海潚和台风等威胁呢 ? 这则是未知之素.

若大家有兴趣成为Freedom ship 的业主或投资者, 你大可从网上找到他们的联络, 不用担心英语的问题, 老板娘是香港人.

但有一点不得不提, 虽然今次的标题是未来建筑, Freedom ship 由2003 年开始构想,2005 年被Discovery channel 报导, 但至今还未开始动工.

(附加资料, 黑水军团是世界上现时最大的雇佣兵组织, 由前美国海军Erik Prince所创办和拥有.黑水军团副主席是Cofer Black,是911 时期的 CIA 局长 ,他们大约有数千名精锐部队,每年训练超过40,000人.他们除提供个人保镳的服务外,还有武器研发亦曾受美国军方招聘参与伊拉克和阿富汗的战争.)




未來建築-海上城市Freedom ship(2)

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講起Freedom ship保安的問題, 其實他們已知道這問題, 船上的保安由一隊前FBI成員組成, 他們會配備武器以確保船上的安全和防止海盜的襲擊. 甚至可以招聘如黑水軍團這樣的僱傭兵組織來維持船上的治安.

關於如何建造這樣大的船則是一項大問題, Freedom ship原本的想法是以航空武艦的結構方式為基礎, Freedom ship只是航空武艦的巨大板本, 但這是絕不可能, 第一,因為世界上根本沒有這樣大的船塢, 儘管現時世界上最大,位于意大利的船塢都只能夠建造大約1000尺的船, 而且需時20-25年才可完成Freedom ship, 建造尺價更可達至US$100,000, 這情況不論財政上和技術上都不合附理想.

所以,他們選用前一次所介紹的Megafloat系統, 整艘船建在Megafloat之上, 首兩層是碼頭、機房等空間. 之後十多層是住宅 、賭場、醫院等地方. 頂層是機場. 這樣便只需要15,000個工人,24小時工作;3年時間便可完成工程.

在Megafloat的鋼板底下是100個3,700馬力亦能360度轉彎的推進器. 原先, 他們想用核動力推進器如航空武艦-雷米芝號.因為雷米芝號上兩個核動力推進器只需要每20-25年才更換燃料一次, 不過對Freedom ship 來說是不可行.

第一, 核技術是敏感的資料, 美國軍方不會那麼容易外竊. 第二, 若只用兩個推進器Freedom ship這麼大的體積根本很難轉彎, 亦泊很難在一些較少的航道. 所以100個360度轉彎的推進器才適合Freedom ship,而Freedom ship 亦只會在海上的油船加油並儲備六個月的燃料.

但是, 假若Megafloat沒有防波堤和穩定器的保護,Megafloat 能否抵禦地震, 海潚和颱風等威脅呢? 這則是未知之素.

若大家有興趣成為Freedom ship 的業主或投資者, 你大可從網上找到他們的聯絡, 不用擔心英語的問題, 老闆娘是香港人.

但有一點不得不提, 雖然今次的標題是未來建築, Freedom ship由2003年開始構想,2005年被Discovery channel 報導, 但至今還未開始動工.

(附加資料, 黑水軍團是世界上現時最大的僱傭兵組織, 由前美國海軍Erik Prince所創辦和擁有. 黑水軍團副主席是Cofer Black, 是911時期的CIA局長, 他們大約有數千名精銳部隊, 每年訓練超過40,000人. 他們除提供個人保鑣的服務外, 還有武器研發亦曾受美國軍方招聘參與伊拉克和阿富汗的戰爭.)




未来建筑-海上城市Freedom ship(1)

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讲完新建筑不如讲未来建筑,讲起未来建筑一定要讲Freedom ship,Freedom ship是一艘超级庞大的船,它的长度是4,500尺,阔750尺,高350尺,比起现时最大的船-玛美丽皇后号还要大4倍.
它拥有18,000居住单位,10,000个房间酒店,3,000个商用单位,2,400个服务方式住宅, 一所世界级赌场,一所备具东西方疗法的医院,一所超级商场,一所包括中,小学和幼稚院教育的学院,和100英亩的室外运动场地.
Freedom ship究竟有多大,给大家一些参考数值,整个海怡半岛大约9,800户,香港迪士尼的两所酒店房间总数大约1,000个房间.
Freedom ship上的居住单位售价由US$180,000至US$2,500,000;部份豪宅更达至US$44,000,000.每月管理费由US$800至US$13,000.据它网站所说,虽然售价如此昂贵,但销情不错.
这艘船的顶层是24小时机场,底层是码头24小时,每十五分钟一班船开往邻近城市,而Freedom ship会每两年环游世界一次,70%时间停泊在各主要大城市对出的公海,30%时间便会用在前往下一个目的地.
Freedom ship是希望建立一海上城市,第一由于Freedom ship只停泊在公海, 所以Freedom ship的居民便可以享受无税的生活,再者Freedom ship虽然是根据注册国家的法律,但没有一个国家可以在公海执行自已国家的法律,所以Freedom ship便成为无税的乌托邦,而船长便有船上所有的执法权.
另外,Freedom ship吸引人之处是你今天可以在伦敦谈生意,明天你可以在法国喝红酒,你的孩子可以今天在船上上课,明天在意大利踼足球,再过两天便到另一国家游学,而你们不用经常不在家,全家人每一天都在环游世界.



未來建築-海上城市Freedom ship(1)

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講完新建築不如講未來建築,講起未來建築一定要講Freedom ship,Freedom ship是一艘超級龐大的船,它的長度是4,500尺,闊750尺,高350尺,比起現時最大的船-瑪美麗皇后號還要大4倍.
它擁有18,000居住單位,10,000個房間酒店,3,000個商用單位,2,400個服務方式住宅, 一所世界級賭場,一所備具東西方療法的醫院,一所超級商場,一所包括中,小學和幼稚院教育的學院,和100英畝的室外運動場地.
Freedom ship究竟有多大,給大家一些參考數值,整個海怡半島大約9,800戶,香港迪士尼的兩所酒店房間總數大約1,000個房間.
Freedom ship上的居住單位售價由US$180,000至US$2,500,000;部份豪宅更達至US$44,000,000.每月管理費由US$800至US$13,000.據它網站所說,雖然售價如此昂貴,但銷情不錯.
這艘船的頂層是24小時機場,底層是碼頭24小時,每十五分鐘一班船開往鄰近城市,而Freedom ship會每兩年環遊世界一次,70%時間停泊在各主要大城市對出的公海,30%時間便會用在前往下一個目的地.
Freedom ship是希望建立一海上城市,第一由於Freedom ship只停泊在公海, 所以Freedom ship的居民便可以享受無稅的生活,再者Freedom ship雖然是根據註冊國家的法律,但沒有一個國家可以在公海執行自已國家的法律,所以Freedom ship便成為無稅的烏托邦,而船長便有船上所有的執法權.
另外,Freedom ship吸引人之處是你今天可以在倫敦談生意,明天你可以在法國喝紅酒,你的孩子可以今天在船上上課,明天在意大利踼足球,再過兩天便到另一國家遊學,而你們不用經常不在家,全家人每一天都在環遊世界.



可否要土地而不填海– Megafloat(2)

 

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Megafloat 共分为 4 部份 : 防波堤 , 稳定器, 钢板主体和连接岸上的桥. 他们先在一般船坞建第一个300m 长 ,60m 阔 , 2m 深的钢板主体的基本组件, 然后用运输船送至海上, 再用GPS( 卫星定位仪 ) 调整位置并与另一基本组件以海底烧焊方式连接, 所以度是每公里只有数十豪米的误差, 误差率达1mm:100m. 另外, 钢板主体亦镀上钛金属, 并得到防波堤的保护和稳定器的调整水平位置, 所以Megafloat 尽管受地震 , 海潚 , 台风的威胁下而寿命亦可达 100 年 , 而填海中所出现的沉降问题 .

在2000 年, 日本已在横须加湾兴建全球首个Megafloat 机场, 这机场长1000m, 阔120m, 深3m, 足以负重93 吨的升降即是波音747 客机, 现在已改进到可让A380 升降. 除此之外, 这机场的施工时间相比同大小的关西机场缩短约2-3 年而建筑成本也减少20-30%. 所以, 关西机场的第二期和东京湾的新机场也决定用Megafloat 的方法来兴建, 亦希望避免如关西机场的第一期的沉降问题.

 

由于以上的好处, 在地少山多的日本, Megafloat 已短时间内普及, 除机场还用在多方面来增加海上用地如人工岛, 大形码头, 货运码头, 工业园等.

其实, 香港是绝对可以参考这方法来取替填海, 试举一个例子来解释: 究竟1000m x 120m 有多大, 大约油麻地地铁站至太子地铁站, 即整个旺角的核心地区.1000m x 120m 可放入波鞋街, 女人街, 电器街, 花园街, 雀仔街, 花虚, 砵兰街和部份弥敦道, 亦大约是整个西九文娱区. 所以, 以香港对填海的需求, Megafloat 是绝对可行.

友情连结: http://www.hongkongcard.com/columnist_article.php?id=233




可否要土地而不填海 – Megafloat(2)

 

 

 

 

 

 

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Megafloat 共分為4部份: 防波堤, 穩定器,鋼板主體和連接岸上的橋.他們先在一般船塢建第一個300m長,60m闊, 2m深的鋼板主體的基本組件, 然後用運輸船送至海上, 再用GPS(衛星定位儀) 調整位置並與另一基本組件以海底燒焊方式連接, 所以度是每公里只有數十豪米的誤差, 誤差率達1mm:100m. 另外,鋼板主體亦鍍上鈦金屬, 並得到防波堤的保護和穩定器的調整水平位置, 所以Megafloat儘管受地震, 海潚, 颱風的威脅下而壽命亦可達100年, 而填海中所出現的沉降問題.

在2000年, 日本已在横須加灣興建全球首個Megafloat機場, 這機場長1000m, 闊120m, 深3m, 足以負重93噸的升降即是波音747客機, 現在已改進到可讓A380升降. 除此之外, 這機場的施工時間相比同大小的關西機場縮短約2-3年而建築成本也減少20-30%. 所以,關西機場的第二期和東京灣的新機場也決定用Megafloat的方法來興建, 亦希望避免如關西機場的第一期的沉降問題.

由於以上的好處, 在地少山多的日本, Megafloat已短時間內普及, 除機場還用在多方面來增加海上用地如人工島, 大形碼頭, 貨運碼頭, 工業園等.

其實, 香港是絕對可以參考這方法來取替填海, 試舉一個例子來解釋: 究竟1000m x 120m有多大, 大約油麻地地鐵站至太子地鐵站, 即整個旺角的核心地區.1000m x 120m可放入波鞋街, 女人街, 電器街,花園街, 雀仔街, 花虛, 砵蘭街和部份彌敦道, 亦大約是整個西九文娛區. 所以, 以香港對填海的需求,Megafloat 是絕對可行.

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http://www.hongkongcard.com/columnist_article.php?id=233