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香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地产界经典事件薄─美孚第八期篇

不经不觉写了数篇关于香港地产界的经典事件,今日亦来到这系列的最后一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚优质的楼盘,因为30年前这一带是
面对海港的,尽管现在已大幅填海,海港不见了。但是美孚新村第八期仍是面对一
个相当美丽的花园─岭南之风。小弟的结婚照都有在这处拍摄的,这公园真是相当
美丽的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一块汽油站的用地,这块地原是为美孚石油的石
油气库,但是由於太接近民居,所以便有议员要求石油气库迁至另一个地点,亦建
议政府以换地的方式与美孚石油更换这块地皮,并在原置兴建社区设施或公共空间。
在1995年石油气库搬迁后,这地皮一直空置至1999年。原来美孚石油把这地皮卖给
新世界发展,而这土地亦会改变为综合住宅发展用途,即是首3层为停车场,在平台
之上便是20层的住宅。这样便把第八期和第三期向公园完全封闭了。

 

这样还未算是最可怕的情况,因为发展商认为发展用地太小,所以把地盘南边和西边
的行人路纳入在发展范围之内,另外还向美孚的管理公司─汇秀企业有限公司以一
百五十万元收购了地盘北边的半边行车马路,这样便令现有居民与地盘范围之间只
有700mm的距离,即是大约一个成年人身体的阔度,因此美孚居民称这个为「口罩式
的屏风楼」。

由于这土地属Class B地盘,因此必须要有两条足4.5m的行车通道让消防车通过,但
是由于发展商把南边和西边的行人路都用作为发展用途,因此只有北边的一条行车
通道才可计算作消防通道。因此,屋宇署曾与发展商就此事发生过诉讼,最后法庭
的判决是接受发展商的解释,认为此地盘西边的公园行人通道是可以当作为消防通
道之一,万一发生火警时消防车可沿这路进入火场,因此这计划仍是如常进行。

(Class A 地盘是有一条不少于4.5m的行车通道

Class B 地盘是有二条不少于4.5m的行车通道

Class C 地盘为岛型地盘(island site) ,四边为行车通道)

其实现在的情况可以在早前的阶段得到解决,但是政府错失了先机,因为一个地盘
的发展需要先经过三个重要程序。

1)      城规会

因为所有土地用途都需要附合城市规划大纲图(OZP)的规定,而城规会在这事件当中
是责无旁贷的。这土地原为汽油站的用地,之后才改为住宅用地,而城规会没有仔
细考虑未来的情况,所以美孚的业主可以去信要求城规会重新审视土地的用途,即
Section 16的申请。但是现在已批出土地,成功机会不大,但是仍可以一试,甚至
向法院进行司法覆核,挑战城规会的决定。

2)      地政总署

除了要通过OZP的决定之外,还需要满足地契上的要求,所以地政总署没有把握这机
会来避免现今的情况。因为地政总署有绝对的权力来改变土地用途,亦可以通过换
地的方式来避免屏风楼的发生。最可惜的是现在已批出土地,所以修改地契已不是
一个可行的方法,所以只余下的方法就是挑战补地价的程序。

因为这地契亦不是住宅用途,所以发展商需要补地价,但补地价的详情没有公开,
因此美孚居民可以挑战地政总署的决定,因为地政总署可能以过低的价钱出售土地,
因而令政府导致损失。

3)      屋宇署
当一个项目通过OZP和地契的要求之后,便需要向屋宇署和其他部门进行入则,这便
是行内称为General building plan submission (GBP) 。

现在美孚的小业主应该只可从建筑法律方面着手来挑战这项工程,主要是在于对四
周环境的通风和采光度的影响,但都应该只能拖延工程的进行而不能完全停止这项
工程。

最遗憾的是,这工程只直接影响部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗争
的力量并不是得到全体美孚居民的全力支持,因此美孚第八期极有可能成为海明阁
的翻版。

顺带一提,如果这例子在英国便必定会被居民喝停,因为英国的planning department
会就新发展的项目咨询居民的意见,如果大部分的居民反对相关建议,planning department
极可能不会批准相关工程,发展商需要修改相关设计,但是香港没有同样的咨询机
制。

 
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香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地產界經典事件簿─香港仔添喜大廈

上一回講過一個香港地產界的悲劇,突然令我想起另一個更經典的例子,而這個事件
都關係到我身邊很多的人,而且我亦目睹部分的過程。

在1994年,香港仔城都道添喜大廈發生了塌篷慘劇,導致1死13傷。死者是在酒樓大
門口售賣報紙的女仕,而簷篷是屬於一間在添喜大廈1-2樓的酒樓─新好酒樓。倒塌
的原因是新好酒樓正在進行簷篷工程並打算在簷篷上加一個大魚缸,這其實是屬於違
規加建的工程,所以簷篷便因為不勝負荷而倒塌,因此死者家屬便從民事起訴向酒樓、
承建商、業主、管理公司等六個團體。
法庭的判決是新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、酒樓大業主、管理公司、
添喜大廈所有業主都需要向死者家屬賠償合共3300萬港元。因此,新好酒樓持牌人、
新好酒樓租客、承建商、管理公司便即時宣布破產。在一舜間大量員工即時失業,而
且在大廈重修的一個多時,添喜大廈的數間街舖都需要被迫休業,員工亦被迫放無薪
假期。法庭的判決令這次意外的受害者以幾何級數般上升,簡直是火燒連環船。
最無辜便是93戶的添喜大廈小業主,他們完全與這件意外無關,而且他們亦因這次
意外令他們出入不便,但他們每戶需要負責近10萬港元的賠償。但是這大廈是沒有購
買第三者責任保險,所以小業主需要全數自己承擔。
由於這大廈是離我就讀的中學很近,所以當中有不少住戶是我的同學或師兄師弟。
當中大部分的住戶都是草根階層中最草根的一層,我不少同學都是靠政府全數支持學
費和書薄費。其他的住戶很多都是退休的漁民,上岸後都是街市、餐廳等地方從事一
些低層的工作,所以10萬港元的賠償金額是遠遠超出他們的經濟能力。
當時添喜大廈的小業主當然高呼無辜,而且他們亦不知如何申訴,於是我校長便安
排一名從事律師的大師兄為添喜大廈的業主解釋法官的判詞,亦順道在30年校慶的時
間回饋社區。
雖然我大師兄不能夠改變法庭的決定,但至少讓各小業主明白個中的情由,而他們
全部都沒有能力向法庭上訴。因此,部分業主已盡力償還相關款項,但悲劇不是止於
此。
由於新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、管理公司都宣布破產,所以原是他
們負責的賠償償便轉由由大業主和各小業主負責。因此,添喜大廈的小業主每戶便需
要由10萬港元增至25萬港元。對這些小市民來說,2.5萬港元已經是天文數子,更何
況是25萬港元。
由於大部分小業主一直未能理行賠償責任,在2005年被法院立令清盤,因此添喜樓
的小業主便可能因此成為無家可歸之人。為了避免這樣的情況,房協便向各業主借出
賠償金額,並提供3年免息貸款期,之後的10年貸款便需要根據銀行的利息計算,業
主需要在13年內完成還款,但是這些小業主在事後10多年後仍然無力償還相關貸款。

最令他們氣憤的事,管理公司的東主暗中將他自己的資產轉換至一間空殼公司,雖
然最後被發現他刻意虛報並發假誓,因而入獄6個月。但據我所知,儘管管理公司被
定罪,他們仍是沒有作出賠償。
另外,在1994年遷入的新業主便成為更無辜的一群,雖然他們在事發之後才遷入,
但法庭的判決是在他們遷入之後才發生,所以都需要負責賠償,儘管多番追究上一
手的業主,但是都相當難爭取到合理的回复。
另外,由於報紙檔都是經營街坊街里的生意,所以死者家屬的身份便很快被披露,
因此在法庭判決後一直受到苦業主和因此事而失業的街坊的白眼和閒言閒語。我相
信他們根本不會想到這樣的起訴會做成如此大的風波,並且製造出無數無辜的受害
人,但一切的事情在法庭判決後已變得太遲了。
添喜大廈的小業主與這次意外是完全無關,但是由於整個物業權的擁有人是需要負
責相關的賠償,所以在法理上他們是有責任的。不過,最可悲的是他們不單需要負
責自己部分的賠償,還需要負責別人部分的賠償,這真是不幸中的連環不幸。
因為這一件事情令部分小業主因無力償還債項而走上絕路,真是無枉之災。
一件意外在1994年奪走了一條無辜的性命,在10多年後的今日還是餘波未了,為此
而喪生的人還可能陸續增加。
在此我提醒各小業主一句:
在買樓前必須查清楚大廈物業是否有官司纏身,或者業主立案法團曾否作出任何大
廈維修的決定,如有的話就必須要賣家清楚理行他應付的義務,否則可能引來無枉
之災,另外就當然需要購買第三者責任保險。




香港地產界經典事件薄─Mega tower

 

在講香港小業主悲劇之前,我想延續一點關於上一篇的話題,前幾天在中環街市中曾
經介紹過賣地的程序,並簡略地講述有關地政總署在賣地時的角色,今日我想講一講
城規會和規劃署的角色。

全香港的土地是屬於香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而規劃的權力都當
然是落在政府身上。負責規劃土地的用途的部門是規劃署,規劃署會制定一系列的地
圖來規管不同土地的用途。

當中最重要的地圖是「城市規劃大綱圖 (Outline zoning plan)」,俗稱叫做OZP.
因為OZP是授予法律權力的,OZP會列出各土地預先批准的土地用途,發展密度、高度、
地積比等資料。

當規劃署完成各區的OZP之後會交由城規會審批相關發展藍圖。在OZP當中會列出各
土地預先批准的發展用途,而會用以下的符號來代表(當然還有其他符號,在此不能
盡收錄):

C 商業

I 工業

GIC 團體 / 社區用地 (政府、學校、非牟利機構等)

R(A) 住宅 (甲類)

R(B) 住宅 (乙類)

R(C) 住宅 (丙類)

R(D) 住宅 (丁類)

HTL 酒店

C / MCP 商業 / 多層停車場

I / G 工業 / 貨倉

C / OU 商業 / 其他用途

IO 工業辦公室

C / R 商業 / 住宅

MCP 多層停車場

DGG 危險品貨倉

OU 其他用途

SWH 夾心階層住屋

G 貨倉

PFS 汽油站

V 村屋式發展

PSPS 私人機構參建居屋

VU 沒受任何限制

NR 非住宅用途

如果發展商買地後,希望更改土地用途或發展密度的話,便需要向城規會申請,俗
稱叫做Section 16 application,歷時大約3個月。如果申請人不服城規會的決定,
可以再上訴,甚至向法院提出司法覆核。在皇后碼頭的事件中,本土行動的成員便是
這官司的訴訟人,而城規會便是與訟人。

在講Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,雖然這例子在發水
樓系列和電車遊都曾經講過,但今日需再簡單地補充一些資料。

在興建合和中心之前,合和集團曾和城規會打了一場很經典的官司,現在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP藍圖上只寫上「RA」的 字樣,而RA在法律
上是沒有意義的 ,而這土地的用途並沒有在藍圖中列明,只在附件中列明。但當時
的城市規劃條例只授予OZP 的規劃籃圖有法律權力,而相關的附件並沒有任何權力。
因此,合和集團可以把合和中心這土地發展成商業大廈的用途。

合和集團為何要和城規會把官司呢?

因為住宅用地的地積比通常是7倍,而商業大廈用地的地積比通常是14倍,雖然我不
知道合和中心的地積比,但肯定的是當這地皮改為商業用地之後的地積比會大大提高。
因為這一場官司的判決,政府需要在一天之內把OZP的附件納入城市規劃條例之內,而城規會和合和集團的關係亦因此事變得很微妙。

到近10年在灣仔船街的Mega tower申請,由於合和集團希望興建兩座93層高的酒店
和商業大廈,當中包括2000個酒店房間的Mega tower,而這土地的一半土地原為GIC政
府用地,合和集團於是便向政府提出換地的建議,並修改官地部分土地用途。在規
劃初期,這土地的地積比為15倍,是相當大規模的發展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否決。

到1994年,合和集團再度提出申請,該方案被接納了,但是由於合和集團並未完成
收樓的關係,所以一直未能開工。

到2004年合和完成收地程序並提出修定建議,但因為四周道路網絡負荷、樹木保育、
日照、屏風、山脊線等問題,而被拒絕申請。

55層方案

93層方案

 

之後,合和集團在2005年和2006年再度向城規會上訴,但都被否決。到2008年,合
和提出一個大規模修正方案,把發展的層數由93層改為55層,發展地積比由15倍改為
10.3倍,並且提出把大規模重建樹木的方案,在新方案中不單盡量保留現有的樹木,
還把樹木增多至現狀的123%,但可惜的是這方案同樣被城規會否決。
經過多年的申請,合和集團決定根據1994年城規會批准的方案來發展,因此現在灣
仔區的居民繼續大力反對相關申請。

不過有一點不得不提,城規會既然有如此大的權力來控制都市的發展,他們的決定
除了影響數以億元的投資項目,甚至可以影響所有香港市民的生活和健康,但是城
規會的成員是由誰決定呢?

城規會是有5名官方成員、30名非官方成員,城規會主席為發展局常任秘書長,5名
官方成員為規劃署署長、運輸及房屋局副秘書長、民政事務總署署長、環境保護署
署長及地政總署署長。 30名非官方成員皆由行政長官委任,並在香港政府憲報公佈。
任期通常為期一至兩年。非官方成員分別來自社會各個專業與階層,當中包括不少
大學教授、政界、商界人仕。

城規會成員名單:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

總之個中關係相當微妙!