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活化建築 – (喜帖街、雀仔街、波鞋街、衣布街和花墟篇)

 

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喜帖街

上一會開始講了第一篇關於保育的文章, 今日再講一些更加切身的話題 – 喜帖街、雀仔街、波鞋街、衣布街和花墟篇相信都是香港有名的街道, 雖然部份已經消失了或重置到新的地方, 今日我嘗試逐一為大家分析有關問題.

首先我先申報利益, 我是曾經參加過H15喜帖街一帶的規劃設計, 雖然我公司最後好像沒有參與到後階段的設計, 但個中的故事我知道一點.

發展喜帖街時遇到的問題和一般市區重建遇到的問題一樣, 這條街道是一個沒有刻意經過規劃但自然組成的一個社區群組, 如果重建這一區會令現在的商戶很難在別一個地方重建同樣的社區網絡 昔日的喜帖街商戶現在雖然在彎仔一帶重新開業但很難重新發展昔日的叫座力和吸引力這些商戶雖然同行如敵國, 但他們其實是相互支持, 除了是成行成市的氣氛之外, 還包括商戶之間的互相交易, 當中的關系是千絲萬縷, 如果斷開個別群組就等同破壞這個群組的凝聚力。

但問題是喜帖街樓上的住宅由於日久失修, 結構和設施都十分殘舊, 對樓上的居民來說可以說是相當不理想的居住環境 喜帖街一帶的建築不像皇后和天星, 因為皇后和天星都有定期維修而且不論結構和功能上還可以滿足現代的需求, 所以保留價值是相當高。

當年我重新參觀每一座H15一帶的建築時, 樓上的居住的環境實在殘破不堪,完全不能附合現在的消防法律, 而且大部份樓宇都是混凝土結構, 所以若要清拆就必須整底大樓拆掉, 就算局部拆掉都只是象徵式地保留。

所以, 喜帖街一帶的建築在現實的層面是很難保存, 至於商戶就更加難保存, 如果工程展開, 左邊打樁、右邊挖地, 又大塵又多沙, 是根本不能夠繼續經營, 所以遷出是唯一的辦法。

最重要重建工程是希望能夠收支平衡, 所以拆毀舊樓的土地之後就一定會建多層大廈, 街鋪就一定不會是現在的租金水平, 否則重建工程不能收支平衡 所以, 原有的居民和商戶是很難以同樣的生活水平在這裡繼續生活。

對於居民和商戶來說, 如果不能夠在繼續生活就必須有足夠的賠償讓他們能夠在同區繼續現有的生活質素, 但在市區重建局來說就自然希望把收地的時間和成本盡量降低, 當中的角力就可想然之。

雖然現在已經定出同區7年租金的賠償方案, 但同區租金的定義實在可以有很大的差別, 就算賠償是合理的價格但居民和商戶是很難以同等的價錢買或租回同等大少的單位或商鋪, 因為重建地區是舊區所以租金當然是比較便宜, 新區的價值自然有所差別。

 

 

所以, 居民和商戶自然很難重新再次建立他們的社區綱絡, 分分鐘鐘需要離開這個社區 因此他們的抗議力量自然很大, 再加上議員的推波撞瀾, 自然在社會上引起很大的回響 當年我曾經參過一次議員舉辦的H15居民大會, 我雖然只是隔岸觀火, 但看見居民的反對情緒真是很高漲。

我明白他們的期望但同時我亦知道市區重建局的難度, 因為如果賠償金額再提高的話, 就必須增加銷售面積或銷售金額 如果再進一步增加銷售面積就等如增加多一座屏風樓, 我不排除市建局有為發展商著想, 但發展商是為賺錢而存在世上的機構, 如果達不到預期的利潤 (通常是30%純利), 為何要參與發展呢?

所以對我來說, 重建是很難避免破壞現在的社區網絡, 就算刻意重置都未必可以保留原有的風采。

 

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衣布街

 

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西港城

例如衣布街, 衣布街的原置是中環的新紀元廣場一帶, 現在重置到西港城, 雖然可以說是原區安置但人流和客路已經有很大的差別 記起在2002年, 當年我放暑假回港參觀西港城時, 發現衣布街的商戶發生抗爭行動, 事緣政府希望在西港城再度作出翻新, 調整有關商戶因此不希望再與衣布街的商戶續租 對這些夕陽行業的商戶來說就等如強迫他們失業, 在言談之間商戶向我說, 他們這裡的商店都至少有20-30年歷史, 他們都已用了一生人的時間在這行業發展, 如果連這小小的商鋪都保不住的話, 就會永遠失業, 現在的衣布街的商戶都是互相支持下久而殘存, 若相比昔日的在衣布街時的生意, 現在的生意只是10%-20%.年代的轉變當然是一個因素, 但最大的影響就是遷離衣布街之後, 再重置到西港城期間都有1-2年時間, 期間流失了不少原有的客戶, 而且客戶的購物習慣亦失去了. 他們都明白年代的轉變會改變人的購物習慣但是搬入西港城的確削弱了昔日街道店鋪的氣氛, 吸引力自然大減. 現在的遊客都少了很多, 以往都總有一些遊客都會慕名而來並且順道光顧一下, 現在已失去了街道的氣氛。

 

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雀仔街

另一個例子就是雀仔街, 雀仔街舊址在朗豪坊, 現在重置在花墟旁的雀仔公園, 可能都是重新調整在公園的街鋪之內, 所以吸引力仍有不少但規模仍是相差太遠。

 

 

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波鞋街

 

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花墟

現在花墟和波鞋街重新發展, 現在的商戶都難免面對喜帖街商戶的問題, 希望下場不會如喜帖街一樣消失於歷史之中, 因為香港特色的本土文化就是街道的文化, 而且成行成市的特色街道文化, 世界其他地方都未必有香港這樣多的特色街道, 相似的就好像是荷蘭的花墟、日本的築地魚市場、東京的秋葉原, 但香港的特色街道雖未至於獨一無二, 但實在是一絕。

明天是三棟屋博物館、海防博物館




添马舰(比赛篇)

今日终于可以安全回家, 一场大雪便在一夜之间把这个欧洲的枢纽-伦敦变成一座死城, 大部份的公共交通工作停驶, 银行、邮局都停止办公因为很多员工都不能上班, 而我公司都有一半同事由于公共交通工具停驶的关系而没有上班, 弄了半天才安全回家, 始终最有效的交通工具都是自己的一双腿.
讲回正题, 添马舰的发展工程包括兴建3座建筑物,总建筑面积约136,000平方米。第一座政府总部大楼高座,包含政务司司长办公室、财政司司长办公室,以及11个决策局的办公室,楼高29至40层。

第二座是政府总部大楼低座,包含行政长官办公室,以及行政会议办公室与多用途会议厅等设施,楼高10层。两座政府总部大楼预算总建筑面积约110,000平方米。

第三座是立法会综合大楼,包含立法会会议厅及立法会议员办公室等设施,楼高10层,总建筑面积26,000平方米。此外,工程亦包括兴建不少于2公顷的公众休憩用地.

现在的中环立法会大楼将会成为终审法院的新大楼, 这让原先为高等法院的立法大楼重新变回法院的功能.
政府回应了保留香港岛山脊线以及维多利亚港景色的诉求,将高度限制由180米降至不超过香港主水平基准的130至160米,即预留20%山脊不受建筑物遮挡。因此,政府需要降低添马舰的发展密度,将部份办公室及原预留给香港规划及基建展览馆作为永久展览馆的空间从发展工程中删去.
甄选工程承造者的过程分为两个阶段。首阶段是预审申请者资格,次阶段为邀请通过预审的申请者参与投标,最后选出承造者。

早于2002年8月至11月期间,政府已开始了资格预审阶段。在这个阶段中,政府会选出不多于5个具有设计、管理、财务及技术方面能力的申请者,邀请他们参与投标。当时评审委员会共接获8份申请,最后于12月18日选出其中5间机构。然而,由于工程于2003年暂时搁置,这次资格预审亦宣告无效。 2005年底,政府重新启动甄选程序。首个阶段于2005年12月20日至2006年3月14日重新进行。这次评审委员会收到4份资格预审申请,并于2006年5月15日通过全数预审申请。

投标阶段于2006年9月29日开始,原定2007年1月26日结束,其后延长至同年2月16日。 4个通过预审资格的投标者均有参予这次投标,分别如下:

 

金门—协兴联营(设计A)
宝嘉华润营造添马联营(设计B)
瑞安—保华联营(设计C)
中国建筑—礼顿—有利联营(设计D)

 

添马舰发展工程预计总造价51亿6千8百万港元,当中三座大楼的造价为29亿5千万港元,即平均每平方米约1.16万港元。由于做价惊人, 利润程度相当之高而且承建商的主导权很大, 所以吸引了各入围的承建商愿意投资为数不少的金钱来招聘建筑师为他们提出方案.

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当中比较注目的是由本地著名建筑师– Rocco Yim负责的设计A 和外国名建筑师– Daniel libeskind负责的设计D.
设计A以门为主题,口号是「门常开、地常绿​​、天复蓝、民永系」。政府总部大楼高座采用「开敞的大门」为设计,中间位置留有一条直达海边的草坪,象征通达和开放。低座为「伸展的立方」,象征端庄、持恒与前瞻。而立法会大楼就是「玻璃围合的圆锥」,象征透明、包容及充满创意动力。环保设计方面,建筑物采用绿色屋顶、双层隔热屋顶、太阳能光伏板,以及冷热空气自然置换通风系统,并配合自然通风的高楼底设计。

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设计D以香港象征之一的帆船作为主题,以政府总部高座大楼及立法会大楼为主帆,低座大楼作掌舵。大楼的布局以象形文字「舟」字为概念,寓意行政及立法互相协作,使香港前景一帆风顺。立法会大楼呈珍珠形状,以配合香港有「东方之珠」之称,并突出其独立形象。而政府总部大楼外墙及室内,则采用了大量玻璃的透视设计,以显出香港社会更开明和开放。环保设计上,建筑物融合了空中花园的设计,并配合全面性的环保节能规划。休憩用地方面,会广种2万棵树木,包括香港名称起源牙香树及香港市花洋紫荆,更拟于海边兴建一座空中回廊。

 

设计B

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设计 C.

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政府吸收了西九龙文娱艺术区的经验, 今次的设计方案同样加入公开展览部份,安排4家投标者公开展示设计模型,让公众提出意见,并经由独立顾问香港理工大学公共政策研究所整理和分析,供让评审委员会在进行最后甄选前参考。

据香港理工大学的民意调查显示,其实中国建筑—礼顿—有利联营提交的「帆船」方案(设计D),在「美观」、「凸显香港作为亚洲国际都会形象」、「树立总部应有形象」、「城市及海滨景观」和「与邻近地区连接」等五个环节均排名第一,但「凯施门」(设计A)只有在「绿化及环保」及「休憩用地」两个环节排名第一,其余排名第二。但在计算价格及环保等因素之后,最后由「凯旋门」方案稍为占优而胜出.
这些句白大家都好像似曾相识, 就是在科大的设计比赛都同样发生这样的情况, 现在科大的设计方案并不是当时设计比赛胜出的方案, 现在的方案是第二名的设计方案, 但就由于设计美观之外, 还考虑成本效益、环保等因素, 所以选择等二名的方案, 这亦引起当时日本籍的评判的抗议, 但科大最后都是用第二名的方案来兴建.

对我个人而言,虽然「凯旋门」方案并不是一个坏的方案, 但中标的方并应该是能够在最多个范围中获胜的方案, 所以照理应该是「帆船」方案.
这两边事件究竟代表什么呢? 设计比赛或公众咨询未必代表什么, 因为委员会有最终的权力来决定一切, 尽管公众认同另一方案但委员会都会有自己的决定, 这是否代表这些公众咨询是一场政治Show呢?




添馬艦(比賽篇)

今日終於可以安全回家, 一場大雪便在一夜之間把這個歐洲的樞紐倫敦變成一座死城, 大部份的公共交通工作停駛, 銀行、郵局都停止辦公因為很多員工都不能上班, 而我公司都有一半同事由於公共交通工具停駛的關系而沒有上班, 弄了半天才安全回家, 始終最有效的交通工具都是自己的一雙腿.

講回正題, 添馬艦的發展工程包括興建3座建築物,總建築面積約136,000平方米。第一座政府總部大樓高座,包含政務司司長辦公室、財政司司長辦公室,以及11個決策局的辦公室,樓高2940層。

第二座是政府總部大樓低座,包含行政長官辦公室,以及行政會議辦公室與多用途會議廳等設施,樓高10層。兩座政府總部大樓預算總建築面積約110,000平方米。

第三座是立法會綜合大樓,包含立法會會議廳及立法會議員辦公室等設施,樓高10層,總建築面積26,000平方米。此外,工程亦包括興建不少於2公頃的公眾休憩用地.

現在的中環立法會大樓將會成為終審法院的新大樓, 這讓原先為高等法院的立法大樓重新變回法院的功能.

政府回應了保留香港島山脊線以及維多利亞港景色的訴求,將高度限制由180米降至不超過香港主水平基準的130160米,即預留20%山脊不受建築物遮擋。因此,政府需要降低添馬艦的發展密度,將部份辦公室及原預留給香港規劃及基建展覽館作為永久展覽館的空間從發展工程中刪去.

甄選工程承造者的過程分為兩個階段。首階段是預審申請者資格,次階段為邀請通過預審的申請者參與投標,最後選出承造者。

早於20028月至11月期間,政府已開始了資格預審階段。在這個階段中,政府會選出不多於5個具有設計、管理、財務及技術方面能力的申請者,邀請他們參與投標。當時評審委員會共接獲8份申請,最後於1218日選出其中5間機構。然而,由於工程於2003年暫時擱置,這次資格預審亦宣告無效。2005年底,政府重新啟動甄選程序。首個階段於20051220日至2006314日重新進行。這次評審委員會收到4份資格預審申請,並於2006515日通過全數預審申請。

投標階段於2006929日開始,原定2007126日結束,其後延長至同年216日。4個通過預審資格的投標者均有參予這次投標,分別如下:

  • 金門協興聯營(設計A

  • 寶嘉華潤營造添馬聯營(設計B

  • 瑞安保華聯營(設計C

  • 中國建築禮頓有利聯營(設計D

添馬艦發展工程預計總造價5168百萬港元,當中三座大樓的造價為295千萬港元,即平均每平方米約1.16萬港元。由於做價驚人, 利潤程度相當之高而且承建商的主導權很大, 所以吸引了各入圍的承建商願意投資為數不少的金錢來招聘建築師為他們提出方案.

當中比較注目的是由本地著名建築師 – Rocco Yim負責設計A 和外國名建築師 – Daniel libeskind負責的設計D.

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設計A以 門為主題,口號是「門常開、地常綠、天復藍、民永繫」。政府總部大樓高座採用「開敞的大門」為設計,中間位置留有一條直達海邊的草坪,象徵通達和開放。低 座為「伸展的立方」,象徵端莊、持恆與前瞻。而立法會大樓就是「玻璃圍合的圓錐」,象徵透明、包容及充滿創意動力。環保設計方面,建築物採用綠色屋頂、雙 層隔熱屋頂、太陽能光伏板,以及冷熱空氣自然置換通風系統,並配合自然通風的高樓底設計。

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設計D以 香港象徵之一的帆船作為主題,以政府總部高座大樓及立法會大樓為主帆,低座大樓作掌舵。大樓的佈局以象形文字「舟」字為概念,寓意行政及立法互相協作,使 香港前景一帆風順。立法會大樓呈珍珠形狀,以配合香港有「東方之珠」之稱,並突出其獨立形象。而政府總部大樓外牆及室內,則採用了大量玻璃的透視設計,以 顯出香港社會更開明和開放。環保設計上,建築物融合了空中花園的設計,並配合全面性的環保節能規劃。休憩用地方面,會廣種2萬棵樹木,包括香港名稱起源牙香樹及香港市花洋紫荊,更擬於海邊興建一座空中迴廊。

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設計B

設計 C.

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政府吸收了西九龍文娛藝術區的經驗, 今次的設計方案同樣加入公開展覽部份,安排4家投標者公開展示設計模型,讓公眾提出意見,並經由獨立顧問香港理工大學公共政策研究所整理和分析,供讓評審委員會在進行最後甄選前參考。

據香港理工大學的民意調查顯示,其實中國建築禮頓有利聯營提交的「帆船」方案(設計D),在「美觀」、「凸顯香港作為亞洲國際都會形象」、「樹立總部應有形象」、「城市及海濱景觀」和「與鄰近地區連接」等五個環節均排名第一,但「凱施門」(設計A)只有在「綠化及環保」及「休憩用地」兩個環節排名第一,其餘排名第二。但在計算價格及環保等因素之後,最後由「凱旋門」方案稍為佔優而勝出.

 這些句白大家都好像似曾相識, 就是在科大的設計比賽都同樣發生這樣的情況, 現在科大的設計方案並不是當時設計比賽勝出的方案, 現在的方案是第二名的設計方案, 但就由於設計美觀之外, 還考慮成本效益、環保等因素, 所以選擇等二名的方案, 這亦引起當時日本籍的評判的抗議, 但科大最後都是用第二名的方案來興建.

對我個人而言,雖然「凱旋門」方案並不是一個壞的方案, 但中標的方並應該是能夠在最多個範圍中獲勝的方案, 所以照理應該是「帆船」方案.

這兩邊事件究竟代表什麼呢? 設計比賽或公眾諮詢未必代表什麼, 因為委員會有最終的權力來決定一切, 儘管公眾認同另一方案但委員會都會有自己的決定, 這是否代表這些公眾諮詢是一場政治Show呢?




添马舰(合约篇)

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今日正式开始讲添马舰, 在讲添​​马舰之前便需要进一步解释building contract.

Traditional contract 详情如下:

1) 项目经理规划发展大纲
2) QS 进行预算
3) 设计团队进行设计
4) 设计完成后向政府报审
5) QS准备标书
6) 承建商根据标书投标
7) 选择承建商
8) 胜出的承建商进行施工

 

而Design and build contract 的详情如下:
1) 项目经理规划发展大纲
2) 建筑师进行简单的初期设计
3) QS根据发展大纲和初期的设计准备标书
4) 承建商根据标书投标
5) 选择承建商
6) 胜出的承建商与设计团队合作设计和规划施工
7) 设计完成后向政府报审
8) 承建商进行施工

这两种contract的分别是在于承建商是在设计完成前,还是完成后才参与项目, 在香港主要是进行traditional contract, 相反在英国主要是进行design and build contract.
因为香港的发展商是比较喜欢在设计完成后才招标, 这样可以控制设计质素, 但成本不容易控制,因为招标价是因设计的要求而变更. 而英国之所以喜欢使用design and build contract就是希望可以容易控制成本, 而且可以让承建商提早参与, 而令规划时间可以缩短.
但问题是由于设计未完成便投标, 报标后的价钱不能更改, 所以之后的设计便是将货就价. 而且承建商一早已参与项目, 所以他们一定会希望令设计变更为承建商的利益而著想, 设计质素自然成疑.

简单来总结两种contract的分别:

Traditional contract : 将价就货
Design and build contract : 将货就价

虽然现在的contract都有不少的修改, 所以情况有一点不同, 但现在只用最简单的方法向大家介绍.
大家可能会问, “游人你到底想说什么?” 我们不是需要考建筑师牌为何要知道building contract?

因为添马舰就是根据design and build contract 来投标, 而今次特别是由承建商提供设计方案, 政府只是提供设计大纲而言. 换句话说, 中标的承建商便会所有的权利来修改设计而设计亦可以根据他们的意愿而作出调整.
政府今次希望可以把建筑成本控制, 所以希望一开始便知道总造价, 避免将来超支的机会. 而政府亦希望有权利挑选设计方案,所以今次亦需要承建商提供建筑设计方案进行设计比赛.这表面上是一个又可以控制成本, 又可以控制设计质素的做法, 但其实好像忘记了一件事情, 现在的设计方案只完成最初期的设计阶段, 之后还有很多详细设计部份, 所以最后的设计和施工质​​素还有很大的差别, 而且政府已欣然将设计控制权交给承建商, 最后的效果如何就不得而知.

大家会怀疑地问为何英国的design and build contract 可以流行起来? 而质素是没有问题?

首先, design and build contract通常是用在一些比较简单的建筑之上, 或经常重复兴建的建筑. 例如一些公屋或小规模的住宅. 而且设计权还是在发展商选择的建筑师手上, 承建商需然有参与设计, 但都是在中期以后才参与, 而且建筑师始终都有权控制设计, 这是与添马舰的情况不同, 添马舰设计和施工权都交给中标的承建商. 就算在英国由于设计未完全完成, 所以在design and build contract 都经常发生争执在一些灰色地带之上.

今次添马舰能否做到政府的预期效果, 低成高效益? 就只能送一句” 祝万事如意”给曾特首




添馬艦(合約篇)

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今日正式開始講添馬艦, 在講添馬艦之前便需要進一步解釋building contract.

Traditional contract 詳情如下:

1)      項目經理規劃發展大綱

2)      QS 進行預算

3)      設計團隊進行設計

4)      設計完成後向政府報審

5)      QS準備標書

6)      承建商根據標書投標

7)      選擇承建商

8)      勝出的承建商進行施工

Design and build contract 的詳情如下:

1)      項目經理規劃發展大綱

2)      建築師進行簡單的初期設計

3)      QS根據發展大綱和初期的設計準備標書

4)      承建商根據標書投標

5)      選擇承建商

6)      勝出的承建商與設計團隊合作設計和規劃施工

7)      設計完成後向政府報審

8)      承建商進行施工

這兩種contract的分別是在於承建商是在設計完成前,還是完成後才參與項目, 在香港主要是進行traditional contract, 相反在英國主要是進行design and build contract.

因為香港的發展商是比較喜歡在設計完成後才招標, 這樣可以控制設計質素, 但成本不容易控制,因為招標價是因設計的要求而變更. 而英國之所以喜歡使用design and build contract就是希望可以容易控制成本, 而且可以讓承建商提早參與, 而令規劃時間可以縮短.

但問題是由於設計未完成便投標, 報標後的價錢不能更改, 所以之後的設計便是將貨就價. 而且承建商一早已參與項目, 所以他們一定會希望令設計變更為承建商的利益而著想, 設計質素自然成疑.

簡單來總結兩種contract的分別:

Traditional contract : 將價就貨

Design and build contract : 將貨就價

雖然現在的contract都有不少的修改, 所以情況有一點不同, 但現在只用最簡單的方法向大家介紹.

大家可能會問, “遊人你到底想說什麼?” 我們不是需要考建築師牌為何要知道building contract?

因為添馬艦就是根據design and build contract 來投標, 而今次特別是由承建商提供設計方案, 政府只是提供設計大綱而言. 換句話說, 中標的承建商便會所有的權利來修改設計而設計亦可以根據他們的意願而作出調整.

政府今次希望可以把建築成本控制, 所以希望一開始便知道總造價, 避免將來超支的機會. 而政府亦希望有權利挑選設計方案,所以今次亦需要承建商提供建築設計方案進行設計比賽. 這表面上是一個又可以控制成本, 又可以控制設計質素的做法, 但其實好像忘記了一件事情, 現在的設計方案只完成最初期的設計階段, 之後還有很多詳細設計部份, 所以最後的設計和施工質素還有很大的差別, 而且政府已欣然將設計控制權交給承建商, 最後的效果如何就不得而知.

大家會懷疑地問為何英國的design and build contract 可以流行起來? 而質素是沒有問題?

首先, design and build contract通常是用在一些比較簡單的建築之上, 或經常重複興建的建築. 例如一些公屋或小規模的住宅. 而且設計權還是在發展商選擇的建築師手上, 承建商需然有參與設計, 但都是在中期以後才參與, 而且建築師始終都有權控制設計, 這是與添馬艦的情況不同, 添馬艦設計和施工權都交給中標的承建商. 就算在英國由於設計未完全完成, 所以在design and build contract 都經常發生爭執在一些灰色地帶之上.    

 今次添馬艦能否做到政府的預期效果, 低成高效益? 就只能送一句祝萬事如意給曾特首




建筑行业一览

今日原想继续讲添马舰但发现都先讲建筑行业比较好,顺道答谢我的一位恩人,因为她的公子考虑选读建筑或工程有关的学科,今次便顺道向他解释一下, 再加上近日收到不少中学生向我查询有关升学的问题, 今日就把整个建筑行业内的职能讲一次。

建筑行业内有以下几个工种:

建筑师(Architect)主要的工作有两项: 设计和管理,管理的意思并不只是地盘管理,还包括整个设计过程内所有的入则和相关文件的过程.在Traditional contract中建筑师是lead consultant , 建筑师需要负责管理各设计单位的工作, 确保顺利完成工程. 不过, 有不少建筑师还会参与市区规划或小区发展的研究工作, 所以是比较多元化, 出身多数是读Architecture或者是Architectural technology.

园境建筑师(Landscape architect) 主要是负责园林、花园的设计工作, 有时会参与绿化斜坡的项目, 所以他们都会对植物的生长过程有一定程度的认识. 有时更会参与小区规划的工作, 多数是出身Landscape architecture, 不过有不少则师中途转职为Landscape architect只是他们不会参与选用那一种花或树的工作.

工程师可简单分为结构、土木工程、geo-technical、玻璃幕墙、机电、消防、水喉、空调、交通.

结构、土木工程、geo-technical、玻璃幕墙多数是出身Civil engineering.

结构 – 当然是大厦的结构设计

Geo – technical 主要是负责地机、打桩、填海等

土木工程主要是负责桥、路、斜坡等设计.

玻璃幕墙(façade engineer)主要是负责大厦外墙的设计

机电- 当然是负责大厦的电力设备、还包括扶手电梯和电梯等, 多数是出身Electrical engineering或Mechanical engineering.

消防、水喉、空调-当然是负责大厦各部份的设计, 在香港多数都是泛指这一类为屋宇设备工程师(building services engineer), 而有些BSE还会负责机电部份因为大学课程有包括机电部份. BSE多数是出身building services engineering.

测量师可细分为工料、土地、产业、屋宇. 虽然多数是出身自己的学科, 但HKU有一科Surveying, 这是包括Surveying所有的科目, 但当然未必如其他一样详细, 但出路好像比较广一点.

工料测量师(Quantity Surveyor) 的主要工作是准备建筑合同, 即所谓的标书. 大家经常听到投标的意思, 就是承建商以价低者得的原理来争夺工程, 而标书就是由QS准备. 另外, QS的工作亦需要计算工程的成本和预算, 所以就好像地盘中的会计师和律师一样.

土地测量师(land Surveyor) 主要是量度楼宇的大少, 例如要在地盘定下水平线的高度, 便是由LS用三脚架来测量, 另外如果是政府测绘处的话便会负责画地图.

产业测量师(GP Surveyor) 主要是计算楼宇的价值, 例如上市公司的不动产的价值, 大家买楼时的估价便是GP Surveyor的工作, 另外亦会参与大型物业、商场的招租和管理等工作.

屋宇测量师(Building Surveyor) 主要是负责楼宇维修、工程管理等工作, 如果是政府的屋宇署的话便会负责入则审查的工作.

室内设计师简单来说是负责室内的设计工作, 其实和建筑师的工作有一点相似亦有很多则楼都提供室内设计的服务, 但室内设计师比较少接触建筑法律或结构的工作.

规划师(Urban designer / town planner) 主要是负责一些小区规划, 有时会负责政府的一些市区重建、土地用途、发展密度、新区规划的研究. 大部份是出身town planning或者urban design, 不过很多都有Architecture和engineering的背景.

施工管理人员(Construction and design management) 就明显地是负责整个地盘由开工至完工前的一切准备和管理工作. 多数是Construction and design management, 不过有很多都是有engineering或surveying 的背景.

项目经理(Project manager)是发展商内部的员工来监察各顾问的工作,所以这规范畴包含了各专业的人仕,不过多数都是管理自己出身的范围为主.

3D动画和效果图- 近年建筑界非常注重电脑模疑的效果图, 因为不是所以人都可以预测设计完成后的效果, 所以这些公司近年发展得很快, 京奥的假烟花便是这些公司的作品. 当中不少人是出身美术学院的, 亦有不少人是出身室内设计和建筑.

模型公司当然是制作建筑模型

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在traditional contract中, 发展商会安排自己的项目经理来管理整个项目并挑选各工程顾问, 然后建筑师会进行规划和初步设计, 而QS亦会根据初部的设计来预算工程的造价. 之后各工程师和测量师会帮助建筑师继续深化设计并准备向政府各部门入则的图纸. 另外, 当设计完成至某一阶段便会由QS准备标书来让承建商投标, 之后还会陆续选择各分承建商. 建筑师会在整个设计和建造过程的管理, 而各顾问亦会负责各自己部份的管理和地盘监督的工作.

所以, 一个工程的成功是需要各专业的共同努力. 不过, 近年的工程愈来愈复杂, 可能一种专业的工作由多过一间公司来负责, 所以人际关系亦变得相当复杂, 其实很多工作时间都用在处理人际关系.

明天会先解释一下design and build contract和traditional contract的分别, 之后会解释building contract和添马舰的关系.




建築行業一覽

今日原想繼續講添馬艦但發現都先講建築行業比較好,順道答謝我的一位恩人,因為她的公子考慮選讀建築或工程有關的學科,今次便順道向他解釋一下, 再加上近日收到不少中學生向我查詢有關升學的問題, 今日就把整個建築行業內的職能講一次。

建築行業內有以下幾個工種:

建築師(Architect)主要的工作有兩項: 設計和管理,管理的意思並不只是地盤管理,還包括整個設計過程內所有的入則和相關文件的過程.Traditional contract中建築師是lead consultant, 建築師需要負責管理各設計單位的工作, 確保順利完成工程. 不過, 有不少建築師還會參與市區規劃或小區發展的研究工作, 所以是比較多元化, 出身多數是讀Architecture或者是Architectural technology.

園境建築師(Landscape architect) 主要是負責園林、花園的設計工作, 有時會參與綠化斜坡的項目, 所以他們都會對植物的生長過程有一定程度的認識.  有時更會參與小區規劃的工作, 多數是出身Landscape architecture, 不過有不少則師中途轉職為Landscape architect只是他們不會參與選用那一種花或樹的工作.

工程師可簡單分為結構、土木工程、geo-technical、玻璃幕牆、機電、消防、水喉、空調、交通.

結構、土木工程、geo-technical、玻璃幕牆多數是出身Civil engineering.

結構當然是大廈的結構設計

Geo – technical 主要是負責地機、打樁、填海等

土木工程主要是負責橋、路、斜坡等設計.

玻璃幕牆(façade engineer)主要是負責大廈外牆的設計

機電當然是負責大廈的電力設備、還包括扶手電梯和電梯等, 多數是出身Electrical  engineeringMechanical engineering.

消防、水喉、空調當然是負責大廈各部份的設計, 在香港多數都是泛指這一類為屋宇設備工程師(building services engineer), 而有些BSE還會負責機電部份因為大學課程有包括機電部份. BSE多數是出身 building services engineering.

測量師可細分為工料、土地、產業、屋宇. 雖然多數是出身自己的學科, HKU有一科Surveying, 這是包括Surveying所有的科目, 但當然未必如其他一樣詳細, 但出路好像比較廣一點.

工料測量師(Quantity Surveyor) 的主要工作是準備建築合同, 即所謂的標書. 大家經常聽到投標的意思, 就是承建商以價低者得的原理來爭奪工程, 而標書就是由QS準備. 另外, QS的工作亦需要計算工程的成本和預算, 所以就好像地盤中的會計師和律師一樣.

土地測量師(land Surveyor) 主要是量度樓宇的大少, 例如要在地盤定下水平線的高度, 便是由LS用三腳架來測量, 另外如果是政府測繪處的話便會負責畫地圖.

產業測量師(GP Surveyor) 主要是計算樓宇的價值, 例如上市公司的不動產的價值, 大家買樓時的估價便是GP Surveyor的工作, 另外亦會參與大型物業、商場的招租和管理等工作.

屋宇測量師(Building Surveyor) 主要是負責樓宇維修、工程管理等工作, 如果是政府的屋宇署的話便會負責入則審查的工作.

室內設計師簡單來說是負責室內的設計工作, 其實和建築師的工作有一點相似亦有很多則樓都提供室內設計的服務, 但室內設計師比較少接觸建築法律或結構的工作.

規劃師 (Urban designer / town planner) 主要是負責一些小區規劃, 有時會負責政府的一些市區重建、土地用途、發展密度、新區規劃的研究. 大部份是出身town planning或者urban design, 不過很多都有Architecture engineering的背景.  

施工管理人員(Construction and design management) 就明顯地是負責整個地盤由開工至完工前的一切準備和管理工作. 多數是Construction and design management, 不過有很多都是有 engineering surveying 的背景.

項目經理(Project manager)是發展商內部的員工來監察各顧問的工作,所以這規範疇包含了各專業的人仕,不過多數都是管理自己出身的範圍為主.

3D動畫和效果圖近年建築界非常注重電腦模疑的效果圖, 因為不是所以人都可以預測設計完成後的效果, 所以這些公司近年發展得很快, 京奧的假煙花便是這些公司的作品. 當中不少人是出身美術學院的, 亦有不少人是出身室內設計和建築.

模型公司當然是製作建築模型

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traditional contract, 發展商會安排自己的項目經理來管理整個項目並挑選各工程顧問, 然後建築師會進行規劃和初步設計, QS亦會根據初部的設計來預算工程的造價. 之後各工程師和測量師會幫助建築師繼續深化設計並準備向政府各部門入則的圖紙. 另外, 當設計完成至某一階段便會由QS準備標書來讓承建商投標, 之後還會陸續選擇各分承建商. 建築師會在整個設計和建造過程的管理, 而各顧問亦會負責各自己部份的管理和地盤監督的工作.

所以, 一個工程的成功是需要各專業的共同努力. 不過, 近年的工程愈來愈複雜, 可能一種專業的工作由多過一間公司來負責, 所以人際關系亦變得相當複雜, 其實很多工作時間都用在處理人際關系.

明天會先解釋一下design and build contracttraditional contract的分別, 之後會解釋building contract和添馬艦的關系.




全球最昂貴的建築 – HSBC(背景篇)

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今日開始講萬眾期待的HSBC總行,之前講過。HSBC總行是二戰之後,全球最昂貴的建築,在80年代的做價是52億元,直至近年的北京CCTV的 60億元才打破它的紀錄,但若果計算通貨膨脹的話,HSBC還是世界之最,亦是令Norman Foster揚名立萬,成為大師級的建築。

這系列會詳細講述整個大廈的設計經過。這大廈的前身是舊匯豐總行,是典型的英式建築由有過100年歷史的則樓-Palmer&Turner所設計。但在1979年匯豐的高層發
現 舊總行的面積已不能滿足他們的需求, 所以尋找建築師重新發展該地皮。匯豐邀請了世界各地不同的建築師來參加設計比賽,還包括當時寂寂無名的Norman Foster. 當時的Norrman Foster不單從來未曾設計過高樓大廈,只是曾設計過4層以下的建築,亦未曾設計過銀行,為何一群匯豐大班會如此信任這一名新秀?而Norman Foster如何贏取他們都信任?
當時的Norman Foster非常認真對待這比賽, 親自來到香港一個多星期,訪問各銀行高層,了解他們的需要和對空間的期望。

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Foster的設計方案

之後, 各參賽公司提交設計方案和相關解釋文件。大部份的方案都有建議保留原有大廈的部份立面,Norman Foster的方案都曾經考慮,但發現如果保留舊總行部份立面的話,原有的大堂只能保留一半,而且令新總行實用率很低。

所以,Norman Foster的方案建議完全拆卸整個舊大樓,並建議將整個首層的空間改為公共空間,因為舊匯豐大樓接近全部密封,只有一道小門, 給予人封閉的感覺.再者, 是由兩塊地皮組合而成,原先是有一條街道連接皇后大道中和德輔道中,但在興建舊匯豐時便把兩幅地皮連接, 並取消了這條道路,形成一幅地皮。

雖然有人說, 首層的公共空間是和風水有關,因為有一條龍脈是從皇后大道中一邊下來的,然後,德輔道中上的銅獅子用來阻止漏財,但實際情況是否如此,我就不清楚。 但 Norman Foster不可能因這一點, 而贏到匯豐大班的信任,究竟Norman Foster 的方案有什麼特別之處呢? 如何以新秀的身份擊敗多名跨國則樓?




全球最昂贵的建筑 – 汇丰银行(背景篇)

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今日开始讲万众期待的HSBC总行,之前讲过。 HSBC总行是二战之后,全球最昂贵的建筑,在80年代的做价是52亿元,直至近年的北京CCTV的60亿元才打破它的纪录,但若果计算通货膨胀的话,HSBC还是世界之最,亦是令Norman Foster扬名立万,成为大师级的建筑。

 

这系列会详细讲述整个大厦的设计经过。这大厦的前身是旧汇丰总行,是典型的英式建筑由有过100年历史的则楼-Palmer&Turner所设计。但在1979年汇丰的高层发
现旧总行的面积已不能满足他们的需求, 所以寻找建筑师重新发展该地皮。汇丰邀请了世界各地不同的建筑师来参加设计比赛,还包括当时寂寂无名的Norman Foster. 当时的Norrman Foster不单从来未曾设计过高楼大厦,只是曾设计过4层以下的建筑,亦未曾设计过银行,为何一群汇丰大班会如此信任这一名新秀?而Norman Foster如何赢取他们都信任?
当时的Norman Foster非常认真对待这比赛, 亲自来到香港一个多星期,访问各银行高层,了解他们的需要和对空间的期望。

 

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Foster的设计方案
之后, 各参赛公司提交设计方案和相关解释文件。大部份的方案都有建议保留原有大厦的部份立面,Norman Foster的方案都曾经考虑,但发现如果保留旧总行部份立面的话,原有的大堂只能保留一半,而且令新总行实用率很低。

 

所以,Norman Foster的方案建议完全拆卸整个旧大楼,并建议将整个首层的空间改为公共空间,因为旧汇丰大楼接近全部密封,只有一道小门, 给予人封闭的感觉.再者, 是由两块地皮组合而成,原先是有一条街道连接皇后大道中和德辅道中,但在兴建旧汇丰时便把两幅地皮连接, 并取消了这条道路,形成一幅地皮。

 

虽然有人说, 首层的公共空间是和风水有关,因为有一条龙脉是从皇后大道中一边下来的,然后,德辅道中上的铜狮子用来阻止漏财,但实际情况是否如此,我就不清楚。但Norman Foster不可能因这一点, 而赢到汇丰大班的信任,究竟Norman Foster 的方案有什么特别之处呢?如何以新秀的身份击败多名跨国则楼?

 




香港最重要的资产 – 维多利亚港(风暴篇)

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上两会讲完了香港填海的诱因,而政府亦在玫瑰园计划重施故技,先在中环旧港外线码头一带的原址填海,并建立现在的香港站和国金一系列的建筑群。另外,在湾仔填海建立现在的会展新翼,作为回归大典之用。之后的特区政府沿用,原先的计划是希望把国金与会展新翼连接, 而會展新翼與海隧道的入口連接.在這些新填回來的土地上建20多橦商廈和商場,当然包括湾仔绕道和绿化地带,简单来说是从现有的海岸线推出350立方米。政府当时说这些计划经过广泛咨询,而立法会亦同意拨款进行工程。


但在2004年,由律师徐嘉慎和前立法会议员陆恭蕙带领的保护维港协会(保护海港协会)向高院提出司法复核并收集了17万的签名,抗议政府在中环和湾仔进行填海工程并指控政府违反保护维港法例(保护海港ordinace的)。


首先,保护维港协会当时在社会上的舆论压力很大,因为中环的填海工程因为这诉讼而突然停工,而政府需要赔偿数百万元予承建商和支付有关的利息上的开支。之后,保护维港协会在中环的填海工程诉讼中的败诉,但在湾仔填海工程中是胜诉,原本保护维港协会准备向终审法院就中环的工程提出上诉,但因为排期的关系可能要在1年之后才开审,届时中环的填海工程已完成了一定程度,所以放弃了上诉。而在多综官司的过程中,保护维港协会主席 – 徐嘉慎收到死亡恐吓,并被暴徒扬言杀母奸妻等威胁,于是被迫辞职,改由陆恭蕙带领抗争。


但在弯仔工程上的官司判决中,列下了3个填海的条件:

1)    compelling, overriding and present need
2)    no viable altenative
3)    minimum impairment to the harbour

 


简单来说这3点,是要求政府提出必须,无其他选择和最少的破坏的方案才可以填海,这便不单在湾仔填海工程中作了一个翻天覆地的变化,而对香港所有的填海工程都作了一个致命的打击,因为世间上没有一个填海方案可以说是无可取代或不可代替的,这接近等如维港两岸差不多已没有可能有大型的填海工程。


虽然,湾仔的填海工程并未开展,但必须重新改变设计,大规模地减少填海面积和发展密度,最令人头痛是湾仔绕道的工程。因为该处是海隧的入口范围是香港的塞车黑点,为了解决这问题湾仔绕道的工程好像是在所难免,虽然有人提出改用隧道来代替绕道或其他政策方案来解决塞车问题,但据我所知湾仔绕道的工程仍是包括填海部份,但面积大幅减少。


由于这单官司的判决,会展新翼的扩建工程亦不可以用填海的方法,只可把扩建部份造成一条大桥,详情在维港游时解释。


另外,连带已研究了10年的启德机场填海工程都需要在2004年重新咨询,并首次政府在社区的商场举行各阶段的咨询,规划师和工程师在商场内向市民解释有关的设计和规划的理念,预先申请的参与者亦可以到台上发言发表意见。当时我曾经参与1-2次的活动,我对政府所作的努力感到佩服,不单规划师和工程师解释清楚工程之外,并且安排即时传释让非本地人都可以参与讨论。不过,其他发言者的质素就相当参差,只有少数是合理合情,其他发言者的目的更是成疑,他们好像是借用这平台来增加自己的名声和暴光率,说话内容完全没有主旨,甚至离题,根本和启德无关。


不过,这亦是香港首次由设计第一步,便开始公众咨询的活动,希望明天会更好。


讲到皇后和天星,我相信不用我多讲它的建筑和功能,相信大家和我一样都曾多次使用这两座大厦。


承续上会,中环填海工程的官司当中,政府获得胜诉。于是便名正言顺地进行工程并没有预计将会有任何反对的声音,但当旧的天星码头关闭之后,本土行动的成员偷偷进入天星码头并进行抗议,反对拆卸天星码头,并进行静坐。之后连续数天的新闻头条都讲述这一段新闻,最后要劳烦警方强行清场,虽然没有流血的事件,但已触痛了政府的神经,于是在短时间内把整个天星码头送至填土区。


之后,本土行动的成员再接再励,发动一个更大型的抗争行动,部份人仕更是在皇后码头绝食多天,在警方的最后限期前仍未愿意离开,并向高院申请司法覆核禁止政府拆卸被列为二级保护文物的皇后码头,但最后政府以皇后码头并非法定古迹的理由,认为皇后码头可以拆卸,而本土行动的诉讼亦败诉而回。


最后,本土行动的成员以手勾手并用铁练把自己和皇后码头连在一起,结果当然又是要麻烦警方强行清场。政府看见皇后码头的抗争如此激烈,最后决定把皇后码头分件拆卸,暂时安放在一处让最终放案决定后才有新的打算。


用了一晚通宵时间,连续写完了4篇关于整个维港填海工程的来由,但好像没有讲我自己的立场,其实一早有网友问及我的立场,现在逐一回答。
首先,我们可以怀疑政府当年的资询程序和宣传工作,好像大部份市民都对填海工程和相关的资询感到陌生,部份更是闻所未闻,相信大家可能连启德曾经进行大型资询都感到奇怪,唯一听过的应该是在2004年,关于西九文化区的建筑设计方案展览,而这一连寸的展览都很成功而且人流很多,这便代表两件事:


1)市民其实是关心都市发展
2)政府其实可以在政策/方案推出前,与市民讨论。不用在最后方案完成后才向市民游说,最后很多事情都需要推倒重来。


至于我个人的立场,我基本上是反对填海,用填海作为发展土地的方法,不单对保育方面做成负面的影响,而且亦破坏古建筑的历史性地位。但我个人而言是赞成中环至湾仔的一带加上海滨长廊而作少量填海,情况好像尖沙咀一样,尖沙咀的海滨长廊一直以来都是香港的重要公共空间,使用率高而且效用很大。另外,在湾仔码头的狗公园其实只是空地而言,但超级受狗主欢迎,这便代表市民对公共空间的期望。


至于,湾仔绕道的问题,其实应该可以尝试建隧道,尽管可能成本惊人但值得考虑。另外,兴建港铁西区线和南区线肯定帮助交通的问题,因为很多居民需要先到中环,湾仔一带然后才转车至其他地区。


当然,海隧的塞车问题当然是因为海隧的价钱比其他两条隧道平宜很多,所以回购两隧再调整收费是可行的方法,反正中信泰富困投资失误而出现财政问题。


去到最敏感的问题 – 皇后和天星,政府快刀斩乱麻拆卸了天星的手法的确大失民心,我明白中环填海问题缠绕多时,政府已浪费大量的金钱,工程已拖得不能再拖,但可以如皇后码头一样先迁出后重置,不用只为不立于危墙之下而做了一件坏事。

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在网上有很多人认为,皇后和天星是必须不迁不拆,保留原有的风味。 當時“本土行動”的成員在論壇上亦堅持一定要保留皇后和天星以至整個愛丁堡廣場,但可能当时情绪比较激动的关系,好像没有太清晰列明理据,除了原汁原味外好像欠缺更有力的支持点。


大家都知道政府已不能停止填海工程,因为已经开展了很大部份。而原址保留皇后和天星只会好像炮台山的皇家游艇会一样,由码头变小屋,皇后码头没有需要变为凉亭,所以有人认为政府需要保留原有的建筑功能,需要减少部份填海的面积,留一条水道,让船还可以通过。


留水道的方案,对我而言看似是一条藏垃圾的水道,可行性不大。而且填海的目的是希望市民可以尽量接触海边,因此我认为留水道的方案是三不象的方案。


因此,我认为皇后和天星是可以迁往新的海岸线,第一保留了建筑亦保留了功能。在现实的环境下,中环的填海是无可避免的,相信迁居是比较合理的做法。
大家有什么意见呢?