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活化建筑 – 日本篇

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写了接近一个月的活化建筑, 终於来到最後一篇, 相信亦是最容易写的一篇, 因为大家应该很熟悉今次介绍的地方 – 高山和五个山.
五个山是位于富山县南砺市, 这种日本小屋称为合掌造(合掌造り), 另外在岐阜县大野郡白川村 (飞驒地区白川乡)都可以找到这种建筑. 合掌造是13世纪初平氏家族在源平合战战败後遁入深山,为了御寒并躲避追兵而建造的,目前保存下来的建筑物大约是在江户时代中後期兴建的。
这一带的合掌村原本被规划为水霸地带, 但随着不断的抗争这些建筑在1995年被列入为世界文化遗产, 现在便是日本中部的热门旅游地方.
因为冬天的景色就像在童话故事中情境一般,被喻为「冬日的童话村」。近来因取材自白川乡的动画《暮蝉悲鸣时》播出大受好评後,逐渐广为人知。

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合 掌造的特色是以茅草覆盖的屋顶,呈人字型的屋顶如同双 手合十一般,於是就被称为「合掌」。合掌造为木造建筑物,在兴建的过程中完全不用钉子,但仍然十分牢固。合掌造的屋顶十分陡峭,这是使积雪容易滑落不会堆 积,以避免冬季的大雪将屋顶压垮(类似欧洲的建筑)。合掌造每隔三丶四十年就必须更换老朽的屋顶茅草。更换茅草需要大量人力,故每次有哪一家人的屋顶需要 翻修,全村的人就会同心协力一起完成,这种合作方式称为「结」(ゆい)。
记起我3年前参观五个山时, 我是从太太的外家由亲戚开车送我们到这里, 因为我太太就是土生土长的富山人. 到我太太这一代就已经很少人下田干活, 但我外父虽然不是农民但退休後间中都会下田, 所以这一带的居民对气候的变化都比城市人敏感. 因此,当我太太的亲戚一到五个山便马上担心下一年的收盛, 因为五个山在一般情况会下2米雪而当年只有300mm,对於世代务农的富山人来说就是一个很严重的警告, 对一个来自香港的人来说已是泠入骨的地带.
富山县有种东西是特别有名, 第一是鱼生因为近海, 所以特别新鲜. 第二是白米因为四周都有米田, 而且是全日本产量最高的县市. 第三, 便是清酒因为白米特别高质素, 而且用雪山的雪水来酿酒, 所以特别有名. 绝无值得一试, 因为三种东西在香港是买不到的.

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至於日本岐阜县北部的高山市,就是有名的「飞驒的小京都」, 因为这里完全保留了江户时代建的町家, 这里一带的三町古街商店都是两旁全是两层高的木平房。在这古街中来往你会不难发现有人力车经过而且是穿着古时的服装。每间古代的商店各有特色,这里有名的手信就是高山名物さるぼぼ (Sarubobo) 和飞驒牛肉.

讲回建筑活化, 这一个例子又代表什麽呢? 这里一带的政府和居民共同保留了他们的生活和文化, 除了硬件 -建筑物之外, 连软件 -人类的生活都得到保留. 现在的五个山仍有农民在这里耕作, 高山市的三町商业街自古时便是小商户聚集的商业街. 这一种原汁原味的100%保育政策, 慢慢地变成吸引国内外游客的热点. 尽管时代不断变迁, 这些区域虽然由简朴的农村变成旅游热点但核心模式仍是不变, 所以这样才吸引外地人远渡而来参观.
讲起人力车, 香港以前都有人力车. 记起在旧天星码头一带以往还有一些伯伯为旅客拉人力车, 但这样的一些小情怀都在这个大都会中失去了.
现在的香港愈来愈由一个小渔村变成国际大都会, 但代价便是要失去原汁原味的香港情怀, 昔日香港中西夹杂的独有文化, 传统小商户和大百货公司并存的日子好像慢慢失去了, 大家是否由多元社会变成单一化社会呢? 其实大家是否愿意失去了香港人的身份而变成地球人呢?

活化建筑系列在此暂告一个段落, 明天将是回答浸会大学传理系同学关於”零炭屋”的问题.

另外关於太太的外家可以参观:

http://www.facebook.com/album.php?aid=204799&id=845400374




活化建築 – 德國篇

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這兩個星期我不斷為大家介紹活化建築的例子, 昨日寫了一個令到大家都覺得很震撼的例子 Royal Ontario museum.  今日就講一個在德國很成功活化建築的例子.

這個系列由一開始講過皇家遊艇會和喜帖街等街道的例子, 之後便過英國的換肉不換皮的建築例子, 上一篇便是加入新的原素令舊有部份都活化的例子, 但大家會否發現很多活化建築的例子都是博物館, 是否其他功能的建築便不能活化呢?

首先, 舊有的建築當然有一定的歷史價值, 而且亦是都市中的大型古董, 所以用作博物館是非常合理地配合有關主題, 而且博物館的空間要求比較靈活, 所以不會因原有結構上的限制而有太多的制約.  另外, 最重要的是博物館不會有商業原素, 所以不用考慮有關發展密度和投資回報等問題, 因為絕大部份的博物館都不能夠像大英博物館一樣做到收支平衡.

當大家看到今日介紹這例子時, 大家會認為這建築現在是什麼功能? 以往是什麼功能呢?

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發電廠的舊貌

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這大廈以往是一座發電站 – Central station, 現在是一座熟食中心, 即是大排檔. 大排檔的位置原是發電廠的辦公位置.  在右邊原是發電機組的空間, 現在是一間中級餐廳, 這餐廳在晚上有時會改成為演唱會或Disco. 這大廈是位于德國的一個小城鎮- Darmstadt, 而這裡有20%人口是大學的學生,所以對年青人的活動設施需求是不少的, 而這裡的表演有很多都是由學生安排表演的.

在香港,    熟食中心是不可能和一些中價餐廳並存, 但這裡由於舊建築的高樓底便給引了租戶的垂青, 而且特高的樓底亦為餐廳帶來不少陽光, 所以挺受歡迎. 再者, 大排檔除了是迎合學生市場之外, 還提供多元化的選擇, 大排檔之內包括泰國菜、越南菜、德國菜、意大利、美國熱狗、麥當勞和露天茶坐的coffee shop. 由於內在的衛生程度不錯, 而且光線充足所以挺舒服.

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中級餐廳

大排檔的入口

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由於舊大樓分東西兩座, 而且各自有一個入口, 所以想進入大排檔的人流不會和中價餐廳的人流混雜, 所以舊大樓的原先設計便意無意中變得很適合現在的使用.

現在香港的衛生署已向大排檔下禁發令, 大排檔將會在不久的將來消失於香港之中, 如要繼續經營的話, 便必須以餐廳的模式來經營. 雖然我們明白衛生署是希望改善有關食肆的衛生情況, 但德國這例子便證明只要管理和制度合理的話, 便可以有良好的衛生環境. 甚至中、底檔的餐廳可以並存, 請問這是制造就業、還是制造失業呢? 舊有的建築得到活化之餘, 人民的生活是否同樣活化呢?

可能有人認為外國的飲食不如中國人般大油大煙, 但這裡同樣有越南和泰國菜, 同樣是又抄又炸, 只是Central station的抽風系統比較多一點和好一點.

舊建築的活化是否如某些人所說, 必須燒銀子來維持?情況好像未必.




活化建筑 – 德国篇

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这两个星期我不断为大家介绍活化建筑的例子, 昨日写了一个令到大家都觉得很震撼的例子Royal Ontario museum. 今日就讲一个在德国很成功活化建筑的例子. 这个系列由一开始讲过皇家游艇会和喜帖街等街道的例子, 之后便过英国的换肉不换皮的建筑例子, 上一篇便是加入新的原素令旧有部份都活化的例子, 但大家会否发现很多活化建筑的例子都是博物馆, 是否其他功能的建筑便不能活化呢?首先, 旧有的建筑当然有一定的历史价值, 而且亦是都市中的大型古董, 所以用作博物馆是非常合理地配合有关主题, 而且博物馆的空间要求比较灵活, 所以不会因原有结构上的限制而有太多的制约.另外, 最重要的是博物馆不会有商业原素, 所以不用考虑有关发展密度和投资回报等问题, 因为绝大部份的博物馆都不能够像大英博物馆一样做到收支平衡. 当大家看到今日介绍这例子时, 大家会认为这建筑现在是什么功能? 以往是什么功能呢?3J5uogACSjtvJQyjkYwx3w

發電廠的舊貌

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这大厦以往是一座发电站- Central station, 现在是一座熟食中心, 即是大排档. 大排档的位置原是发电厂的办公位置. 在右边原是发电机组的空间, 现在是一间中级餐厅,这餐厅在晚上有时会改成为演唱会或Disco.这大厦是位于德国的一个小城镇- Darmstadt, 而这里有20%人口是大学的学生,所以对年青人的活动设施需求是不少的, 而这里的表演有很多都是由学生安排表演的. 在香港, 熟食中心是不可能和一些中价餐厅并存, 但这里由于旧建筑的高楼底便给引了租户的垂青, 而且特高的楼底亦为餐厅带来不少阳光, 所以挺受欢迎. 再者, 大排档除了是迎合学生市场之外, 还提供多元化的选择, 大排档之内包括泰国菜、越南菜、德国菜、意大利、美国热狗、麦当劳和露天茶坐的coffee shop.由于内在的卫生程度不错, 而且光线充足所以挺舒服.7O6L1Yr3LN4drjyUgIympQ

中級餐廳

 

大排檔的入口

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由于旧大楼分东西两座, 而且各自有一个入口, 所以想进入大排档的人流不会和中价餐厅的人流混杂, 所以旧大楼的原先设计便意无意中变得很适合现在的使用. 现在香港的卫生署已向大排档下禁发令, 大排档将会在不久的将来消失于香港之中, 如要继续经营的话, 便必须以餐厅的模式来经营. 虽然我们明白卫生署是希望改善有关食肆的卫生情况, 但德国这例子便证明只要管理和制度合理的话, 便可以有良好的卫生环境.甚至中、底档的餐厅可以并存, 请问这是制造就业、还是制造失业呢? 旧有的建筑得到活化之余, 人民的生活是否同样活化呢? 可能有人认为外国的饮食不如中国人般大油大烟, 但这里同样有越南和泰国菜, 同样是又抄又炸, 只是Central station的抽风系统比较多一点和好一点. 旧建筑的活化是否如某些人所说, 必须烧银子来维持?情况好像未必.




活化建筑 – 英国篇

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接连讲了不少关于香港的活化建筑,今次不如讲一讲英国的建筑。英国在保育上的确比香港下更多的功夫,除了经典的例子 – 大英博物馆和泰特现代美术馆之外,其实整个都市里都有不少保育的例子,以下这一个便是我公司对面的一个项目。

这个是一座很少型的商厦发展,应该相信原是一座维多利亚式的建筑,明显地因为旧式建筑的结构和防火的水平未必能够达到现在的要求,所以便需要重建整个结构部份。但英国的规划法未必容许把整个大楼重建,而为了保存街景的景观便需要把外墙保留,而把室内的结构部份拆卸并重建。

这个重建项目便是先把外墙的砖墙和地板分开,并加上一个临时支架作保护,之后便开始拆卸有关内部,并用现代的方式重建之后的地板和扩建的部份,最后便用一些工字铁来加强旧外墙的结构,这种换肉不换皮的保育政策,在英国是挺流行。

因为英国的新发展项目未必可以如香港一样大比例超出原有的发展规模,所以需要保留原先的发展规模范围之内。至于香港的城市规划是由城规会决定,发展规模都是有所限制,而大家听过的城市规划大网图(分区计划大纲草图)便是俗语所称的发展蓝图。

分区计划大纲图是有法律效力,如果发展商不同意的话可以向城规会申请有关发展现模,这便是行内常说的第16条申请。当然需要还需要根据地契和建筑法律来发展有关项目。以往更改发展规模多数是考虑土地功能,四周交通的配套和日照(孙影)的问题,之后便是补地价的问题,通常都不会太难过关,但现在保育环保的声音响起来了,情况有一点不同。

在英国的物业发展很多时都需要通过公众资讯(公众谘询),万一当地居民不同意的话很可能会令发展项目拖迟,我在家中都经常收到当地议会的文件是邀请我参加公众资讯会议,因为我家附近便是2012奥运主场馆,所以有不少发展项目。

到底这一种换肉不换皮是一种保育良方?是否能够平衡保育和发展的需要?就留给大家思考一下。

另外到底有公众资讯是一件好事还是坏事呢?大家亦不妨思考一下




活化建築- 英國篇

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接連講了不少關於香港的活化建築, 今次不如講一講英國的建築. 英國在保育上的確比香港下更多的功夫, 除了經典的例子 – 大英博物館和Tate Modern 之外, 其實整個都市裡都有不少保育的例子, 以下這一個便是我公司對面的一個項目。

這個是一座很少型的商廈發展, 應該相信原是一座維多利亞式的建築, 明顯地因為舊式建築的結構和防火的水平未必能夠達到現在的要求, 所以便需要重建整個結構部份 但英國的Planning law未必容許把整個大樓重建, 而為了保存街景的景觀便需要把外牆保留, 而把室內的結構部份拆卸並重建。

這個重建項目便是先把外牆的磚牆和地板分開, 並加上一個臨時支架作保護, 之後便開始拆卸有關內部, 並用現代的方式重建之後的地板和擴建的部份 最後便用一些工字鐵來加強舊外牆的結構, 這種換肉不換皮的保育政策, 在英國是挺流行.

因為英國的新發展項目未必可以如香港一樣大比例超出原有的發展規模, 所以需要保留原先的發展規模范圍之內 至於香港的城市規劃是由城規會決定, 發展規模都是有所限制, 而大家聽過的城市規劃大網圖(Outline zoning  plan)便是俗語所稱的發展藍圖。

Outline zoning  plan是有法律效力, 如果發展商不同意的話可以向城規會申請有關發展現模, 這便是行內常說的Section 16申請 當然需要還需要根據地契和建築法律來發展有關項目. 以往更改發展規模多數是考慮土地功能、四周交通的配套和日照(Sun shadow)的問題, 之後便是補地價的問題, 通常都不會太難過關, 但現在保育環保的聲音響起來了, 情況有一點不同。

在英國的物業發展很多時都需要通過公眾資訊 (public consultation), 萬一當地居民不同意的話很可能會令發展項目拖遲, 我在家中都經常收到local council的文件是邀請我參加公眾資訊會議, 因為我家附近便是2012奧運主場館, 所以有不少發展項目。

到底這一種換肉不換皮是一種保育良方? 是否能夠平衡保育和發展的需要? 就留給大家思考一下。

另外到底有公眾資訊是一件好事還是壞事呢? 大家亦不妨思考一下




活化建筑 – (三栋屋博物馆,海防博物馆,和昌大押,弯仔街市篇)

上一回讲到香港的街道,今日不如讲一讲香港活化建筑的例子,讲到活化建筑的经典例子便一定需要讲荃弯的三栋屋博物馆,三栋屋博物馆是陈氏家族在乾隆年间开始兴建,之后经过多次的重建和加建, 但圍村仍然保留這個中軸線,兩邊設有前中後三個廳堂,每個廳堂的主樑稱為「棟」,所以稱為「三棟屋」。

在1981年, 由於港府開始發展荃彎時無意地發現了三棟屋,並因其圍村特色和珍貴的歷史遺跡,在1981年被列為法定古蹟.而当时港大建筑系教授,现任建筑界立法会议员 – 劉秀成教授倡議將這一條典型的客家圍村,重修為民族博物館後,在1987年供公眾人士參觀。
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海防博物馆

另外,一个很优秀的例子就是筲箕湾的海防博物馆,博物馆原是具百年历史的旧鲤鱼门炮台。由于鲤鱼门地区控制维多利亚港东面入口,位居军事要冲, 所以英軍早於1844年便在水道南岸的西灣地區修築兵營但闢作士兵營房、彈藥庫、炮彈裝配室及煤倉等設施就在1885年才興建。

这座炮台在1941年12月8日,日军入侵香港时曾发挥重要的作用, 英軍曾多次阻止日軍從對岸的魔鬼山渡海登陸。但由於雙方實力懸殊,炮台最後於12月19日被攻陷。戰後,炮台已失去防衛作用,但仍被英軍用作訓練基地,至1987年始全部撤走.

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这座香港二次大战的活教室在1993年被建筑处重新发展成海防博物馆,现在的中央展厅就是在当年的堡垒中央的露天广场上加一个拉伸的织物屋顶,其他的展厅就是当年的士兵营房或弹药库。所以,整座大楼都因为新的功能便得而保留。

 

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另一个更深入民心的例子就是弯仔的和昌大押,和昌大押就是典型的广州式骑楼唐楼, 這座大廈由大押商羅氏家族在1966年購入,但這座建築物已在莊士敦道66號已有逾百年歷史的。

这种楼下地铺,楼上住宅的唐楼乃是十九世纪在中国南方城镇甚为常见的建筑模式,连同和昌大押的四座唐楼一同在2004年左右被重建,现在已改为高级餐厅。由于唐楼的结构还是良好所以只需加入洗手间便可,因为这几座唐楼都是用马桶需要找人倒夜香。

 

 

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讲到弯仔就必须要讲弯仔街市和中环街市都是包豪斯的建筑风格,迟一点我会尝试详讲包豪斯的建筑风格。弯仔街市原是属于弯仔太源街的重建项目之一,第一期的重建项目便已经发展为尚硗峰。但由于民间很多团体的抗争所以有关计划就暂时停止,但如果万一取消有关计划的话,市建局便需要向发展商赔偿有关的损失,金额是数以千万元来计算。

接连讲了四座香港的旧的建筑,大家可能会问究竟我想讲什么呢?

为何大家都对摩天大厦觉得反感?对一些旧有建筑情有独钟?是否古代的建筑师比现在的建筑工师出色呢?所以,大家就反对有关的发展计划?

首先,我认为旧的建筑不是比新建筑出色,现实地讲这些旧建筑根本不能再延续它们现代功能上的需求,就算有洗手间和空调,你会否愿意住在三栋屋?或和昌大押般的唐楼?

这些建筑为何会给人一些特别的印象就是因为建筑的比例是比较接近黄金比,我早前就曾经详细讲过黄金比的系数,在此不作重覆。

就是因为这些建筑是比较合乎黄金比的关系,所以比较适合人类眼球的角度,于是就更容易在大家的心中记录下来,相反现代的摩天大厦根本就超出人类视线角度的范围,所以在感觉上与人的关系比较疏离。

另一点当然是情感的问题,弯仔街市的高楼底,自然通风的设计都仍然能够满足现代的功能上的要求,但现实的是究竟有多少现代人会选择在街市购物而不在超市呢?现代人的生活模式是不断在改变,对空间的要求亦不断在改,旧有的建筑同样需要与时并进,不过人类始终会怀念昔日的时光,这亦可以说是第五度空间。

三度空间就是长,阔,高(X,Y,Z),根据相对论来说,第四度空间就是时间。有些人说第五度空间就可以说是人类的情感和记忆。

都市发展并不是一种罪行,摩天大厦的出现并不是一种错误。建筑物是需要随着时代的变迁而配合功能上的需求,大家需要知道建筑是包括商业层面的原素,如果物业发展得不到回报的话,就不会吸引人来投资。如果只是用纯情感的角度来讨论保育计划就未免过于主观,社会的土地都是公共的资源,如果只为保留而保留的话,就很可能浪费社会的资源来保留一些大型垃圾。

旧有的建筑不是不作保育,而是如何为旧建筑带来新的使命,因此这个系列是名为活化建筑而不是保育建筑。所以对我个人而言,我是非常喜欢海防博物馆和和昌大押的新面貌,三栋屋不是不喜欢,只是展品而言欠一点吸引力。

至于网友问我关于弯仔街市的看法,我认为是现在的大厦的结构是很良好,可以重新的找一个新的用途,一些小型商场或大型食肆应该是可以考虑,但到底大家会否愿意用数以千万元来作为这样的代价?




活化建築 –(三棟屋博物館、海防博物館、和昌大押、彎仔街市篇)

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上一回講到香港的街道, 今日不如講一講香港活化建築的例子, 講到活化建築的經典例子便一定需要講荃彎的三棟屋博物館, 三棟屋博物館是陳氏家族在乾隆年間開始興建, 之後經過多次的重建和加建, 但圍村仍然保留這個中軸線,兩邊設有前中後三個廳堂,每個廳堂的主樑稱為「棟」,所以稱為「三棟屋」。

1981年, 由於港府開始發展荃彎時無意地發現了三棟屋,並因其圍村特色和珍貴的歷史遺跡,在1981年被列為法定古蹟. 而當時港大建築系教授、現任建築界立法會議員- 劉秀成教授倡議將這一條典型的客家圍村,重修為民族博物館後,在1987年供公眾人士參觀。

  

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海防博物館

另外, 一個很優秀的例子就是筲箕灣的海防博物館, 博物館原是具百年歷史的舊鯉魚門炮台 由於鯉魚門地區控制維多利亞港東面入口,位居軍事要衝, 所以英軍早於1844年便在水道南岸的西灣地區修築兵營但闢作士兵營房、彈藥庫、炮彈裝配室及煤倉等設施就在1885年才興建。

這座炮台在1941128日,日軍入侵香港時曾發揮重要的作用, 英軍曾多次阻止日軍從對岸的魔鬼山渡海登陸。但由於雙方實力懸殊,炮台最後於1219日被攻陷。戰後,炮台已失去防衛作用,但仍被英軍用作訓練基地,至1987年始全部撤走.

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這座香港二次大戰的活教室在1993年被建築處重新發展成海防博物館,  現在的中央展廳就是在當年的堡壘中央的露天廣場上加一個Tensile fabric 屋頂, 其他的展廳就是當年的士兵營房或彈藥庫 所以, 整座大樓都因為新的功能便得而保留。

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另一個更深入民心的例子就是彎仔的和昌大押, 和昌大押就是典型的廣州式騎樓唐樓, 這座大廈由大押商羅氏家族在1966年購入,但這座建築物已在莊士敦道66號已有逾百年歷史的。

這種樓下地鋪、 樓上住宅的唐樓乃是十九世紀在中國南方城鎮甚為常見的建築模式, 連同和昌大押的四座唐樓一同在2004年左右被重建, 現在已改為高級餐廳. 由於唐樓的結構還是良好所以只需加入洗手間便可, 因為這幾座唐樓都是用馬桶需要找人倒夜香.

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講到彎仔就必須要講彎仔街市和中環街市都是Bauhaus的建築風格, 遲一點我會嘗試詳講Bauhaus的建築風格 彎仔街市原是屬於彎仔太源街的重建項目之一, 第一期的重建項目便已經發展為尚墝峰 但由於民間很多團體的抗爭所以有關計劃就暫時停止, 但如果萬一取消有關計劃的話, 市建局便需要向發展商賠償有關的損失, 金額是數以千萬元來計算。

接連講了四座香港的舊的建築, 大家可能會問究竟我想講什麼呢?

為何大家都對摩天大廈覺得反感? 對一些舊有建築情有獨鐘? 是否古代的建築師比現在的建築工師出色呢? 所以, 大家就反對有關的發展計劃?

首先, 我認為舊的建築不是比新建築出色, 現實地講這些舊建築根本不能再延續它們現代功能上的需求, 就算有洗手間和空調, 你會否願意住在三棟屋? 或和昌大押般的唐樓?

這些建築為何會給人一些特別的印象就是因為建築的比例是比較接近黃金比, 我早前就曾經詳細講過黃金比的系數, 在此不作重覆。

就是因為這些建築是比較合乎黃金比的關系, 所以比較適合人類眼球的角度,於是就更容易在大家的心中記錄下來, 相反現代的摩天大廈根本就超出人類視線角度的範圍, 所以在感覺上與人的關系比較疏離。

另一點當然是情感的問題, 彎仔街市的高樓底, 自然通風的設計都仍然能夠滿足現代的功能上的要求, 但現實的是究竟有多少現代人會選擇在街市購物而不在超市呢? 現代人的生活模式是不斷在改變, 對空間的要求亦不斷在改, 舊有的建築同樣需要與時並進, 不過人類始終會懷念昔日的時光, 這亦可以說是第五度空間。

三度空間就是長、闊、高(X,Y,Z), 根據相對論來說, 第四度空間就是時間. 有些人說第五度空間就可以說是人類的情感和記憶。

都市發展並不是一種罪行, 摩天大廈的出現並不是一種錯誤. 建築物是需要隨著時代的變遷而配合功能上的需求, 大家需要知道建築是包括商業層面的原素, 如果物業發展得不到回報的話, 就不會吸引人來投資 如果只是用純情感的角度來討論保育計劃就未免過於主觀, 社會的土地都是公共的資源, 如果只為保留而保留的話, 就很可能浪費社會的資源來保留一些大型垃圾。

舊有的建築不是不作保育, 而是如何為舊建築帶來新的使命, 因此這個系列是名為活化建築而不是保育建築 所以對我個人而言, 我是非常喜歡海防博物館和和昌大押的新面貌, 三棟屋不是不喜歡,只是展品而言欠一點吸引力。

至於網友問我關於彎仔街市的看法, 我認為是現在的大廈的結構是很良好, 可以重新的找一個新的用途, 一些小型商場或大型食肆應該是可以考慮, 但到底大家會否願意用數以千萬元來作為這樣的代價?




活化建筑 – (喜帖街,雀仔街,波鞋街,衣布街和花墟篇)

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喜帖街

上一会开始讲了第一篇关于保育的文章,今日再讲一些更加切身的话题 – 喜帖街,雀仔街,波鞋街,衣布街和花墟篇相信都是香港有名的街道,虽然部份已经消失了或重置到新的地方,今日我尝试逐一为大家分析有关问题。

首先我先申报利益,我是曾经参加过H15喜帖街一带的规划设计,虽然我公司最后好像没有参与到最后阶段的设计,但个中的故事我知道一点。

发展喜帖街时遇到的问题和一般市区重建遇到的问题一样,这条街道是一个没有刻意经过规划但自然组成的一个社区群组,如果重建这一区会令现在的商户很难在别一个地方重建同样的社区网络。 昔日的喜帖街商戶現在雖然在彎仔一帶重新開業但很難重新發展昔日的叫座力和吸引力。這些商戶雖然同行如敵國,但他们其实是相互支持,除了是成行成市的气氛之外,还包括商户之间的互相交易,当中的关系是千丝万缕,如果断开个别群组就等同破坏这个群组的凝聚力。

但问题是喜帖街楼上的住宅由于日久失修,结构和设施都十分残旧,对楼上的居民来说可以说是相当不理想的居住环境。喜帖街一带的建筑不像皇后和天星,因为皇后和天星都有定期维修而且不论结构和功能上还可以满足现代的需求,所以保留价值是相当高。

当年我重新参观每一座H15一带的建筑时,楼上的居住的环境实在残破不堪,完全不能附合现在的消防法律,而且大部份楼宇都是混凝土结构,所以若要清拆就必须整底大楼拆掉,就算局部拆掉都只是象征式地保留。

所以,喜帖街一带的建筑在现实的层面是很难保存,至于商户就更加难保存,如果工程展开,左边打桩,右边挖地,又大尘又多沙,是根本不能够继续经营,所以迁出是唯一的办法。

最重要一点,重建工程是希望能够收支平衡,所以拆毁旧楼的土地之后就一定会建多层大厦,街铺就一定不会是现在的租金水平,否则重建工程不能收支平衡。所以,原有的居民和商户是很难以同样的生活水平在这里继续生活。

对于居民和商户来说, 如果不能夠在繼續生活就必須有足夠的賠償讓他們能夠在同區繼續現有的生活質素,但在市区重建局来说就自然希望把收地的时间和成本尽量降低,当中的角力就可想然之。

虽然现在已经定出同区7年租金的赔偿方案,但同区租金的定义实在可以有很大的差别, 就算賠償是合理的價格但居民和商戶是很難以同等的價錢買或租回同等大少的單位或商鋪,因为重建地区是旧区所以租金当然是比较便宜,新区的价值自然有所差别。

所以,居民和商户自然很难重新再次建立他们的社区纲络,分分钟钟需要离开这个社区,因此他们的抗议力量自然很大,再加上议员的推波撞澜,自然在社会上引起很大的回响。当年我曾经参过一次议员举办的H15居民大会,我虽然只是隔岸观火,但看见居民的反对情绪真是很高涨。

我明白他们的期望但同时我亦知道市区重建局的难度,因为如果赔偿金额再提高的话,就必须增加销售面积或销售金额。如果再进一步增加销售面积就等如增加多一座屏风楼,我不排除市建局有为发展商着想,但发展商是为赚钱而存在世上的机构,如果达不到预期的利润​​(通常是30%,纯利),为何要参与发展呢?

所以对我来说,重建是很难避免破坏现在的社区网络,就算刻意重置都未必可以保留原有的风采。

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衣布街

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西港城

例如衣布街,衣布街的原置是中环的新纪元广场一带,现在重置到西港城,虽然可以说是原区安置但人流和客路已经有很大的差别。记起在2002年,当年我放暑假回港参观西港城时,发现衣布街的商户发生抗争行动,事缘政府希望在西港城再度作出翻新,调整有关商户因此不希望再与衣布街的商户续租。对这些夕阳行业的商户来说就等如强迫他们失业,在言谈之间商户向我说,他们这里的商店都至少有20-30年历史,他们都已用了一生人的时间在这行业发展,如果连这小小的商铺都保不住的话,就会永远失业,现在的衣布街的商户都是互相支持下久而残存,若相比昔日的在衣布街时的生意,现在的生意只是10 -20%年代的转变当然是一个因素,但最大的影响就是迁离衣布街之后,再重置到西港城期间都有1-2年时间,期间流失了不少原有的客户,而且客户的购物习惯亦失去了。 他們都明白年代的轉變會改變人的購物習慣但是搬入西港城的確削弱了昔日街道店鋪的氣氛,吸引力自然大减。现在的游客都少了很多,以往都总有一些游客都会慕名而来并且顺道光顾一下,现在已失去了街道的气氛。

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雀仔街

另一个例子就是雀仔街,雀仔街旧址在朗豪坊,现在重置在花墟旁的雀仔公园,可能都是重新调整在公园的街铺之内,所以吸引力仍有不少但规模仍是相差太远。

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波鞋街

Mongkok

旺角

花墟

现在花墟和波鞋街重新发展,现在的商户都难免面对喜帖街商户的问题,希望下场不会如喜帖街一样消失于历史之中,因为香港特色的本土文化就是街道的文化,而且成行成市的特色街道文化,世界其他地方都未必有香港这样多的特色街道,相似的就好像是荷兰的花墟,日本的筑地鱼市场,东京的秋叶原,但香港的特色街道虽未至于独一无二,但实在是一绝。

明天是三栋屋博物馆,海防博物馆




活化建築 – (喜帖街、雀仔街、波鞋街、衣布街和花墟篇)

 

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喜帖街

上一會開始講了第一篇關於保育的文章, 今日再講一些更加切身的話題 – 喜帖街、雀仔街、波鞋街、衣布街和花墟篇相信都是香港有名的街道, 雖然部份已經消失了或重置到新的地方, 今日我嘗試逐一為大家分析有關問題.

首先我先申報利益, 我是曾經參加過H15喜帖街一帶的規劃設計, 雖然我公司最後好像沒有參與到後階段的設計, 但個中的故事我知道一點.

發展喜帖街時遇到的問題和一般市區重建遇到的問題一樣, 這條街道是一個沒有刻意經過規劃但自然組成的一個社區群組, 如果重建這一區會令現在的商戶很難在別一個地方重建同樣的社區網絡 昔日的喜帖街商戶現在雖然在彎仔一帶重新開業但很難重新發展昔日的叫座力和吸引力這些商戶雖然同行如敵國, 但他們其實是相互支持, 除了是成行成市的氣氛之外, 還包括商戶之間的互相交易, 當中的關系是千絲萬縷, 如果斷開個別群組就等同破壞這個群組的凝聚力。

但問題是喜帖街樓上的住宅由於日久失修, 結構和設施都十分殘舊, 對樓上的居民來說可以說是相當不理想的居住環境 喜帖街一帶的建築不像皇后和天星, 因為皇后和天星都有定期維修而且不論結構和功能上還可以滿足現代的需求, 所以保留價值是相當高。

當年我重新參觀每一座H15一帶的建築時, 樓上的居住的環境實在殘破不堪,完全不能附合現在的消防法律, 而且大部份樓宇都是混凝土結構, 所以若要清拆就必須整底大樓拆掉, 就算局部拆掉都只是象徵式地保留。

所以, 喜帖街一帶的建築在現實的層面是很難保存, 至於商戶就更加難保存, 如果工程展開, 左邊打樁、右邊挖地, 又大塵又多沙, 是根本不能夠繼續經營, 所以遷出是唯一的辦法。

最重要重建工程是希望能夠收支平衡, 所以拆毀舊樓的土地之後就一定會建多層大廈, 街鋪就一定不會是現在的租金水平, 否則重建工程不能收支平衡 所以, 原有的居民和商戶是很難以同樣的生活水平在這裡繼續生活。

對於居民和商戶來說, 如果不能夠在繼續生活就必須有足夠的賠償讓他們能夠在同區繼續現有的生活質素, 但在市區重建局來說就自然希望把收地的時間和成本盡量降低, 當中的角力就可想然之。

雖然現在已經定出同區7年租金的賠償方案, 但同區租金的定義實在可以有很大的差別, 就算賠償是合理的價格但居民和商戶是很難以同等的價錢買或租回同等大少的單位或商鋪, 因為重建地區是舊區所以租金當然是比較便宜, 新區的價值自然有所差別。

 

 

所以, 居民和商戶自然很難重新再次建立他們的社區綱絡, 分分鐘鐘需要離開這個社區 因此他們的抗議力量自然很大, 再加上議員的推波撞瀾, 自然在社會上引起很大的回響 當年我曾經參過一次議員舉辦的H15居民大會, 我雖然只是隔岸觀火, 但看見居民的反對情緒真是很高漲。

我明白他們的期望但同時我亦知道市區重建局的難度, 因為如果賠償金額再提高的話, 就必須增加銷售面積或銷售金額 如果再進一步增加銷售面積就等如增加多一座屏風樓, 我不排除市建局有為發展商著想, 但發展商是為賺錢而存在世上的機構, 如果達不到預期的利潤 (通常是30%純利), 為何要參與發展呢?

所以對我來說, 重建是很難避免破壞現在的社區網絡, 就算刻意重置都未必可以保留原有的風采。

 

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衣布街

 

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西港城

例如衣布街, 衣布街的原置是中環的新紀元廣場一帶, 現在重置到西港城, 雖然可以說是原區安置但人流和客路已經有很大的差別 記起在2002年, 當年我放暑假回港參觀西港城時, 發現衣布街的商戶發生抗爭行動, 事緣政府希望在西港城再度作出翻新, 調整有關商戶因此不希望再與衣布街的商戶續租 對這些夕陽行業的商戶來說就等如強迫他們失業, 在言談之間商戶向我說, 他們這裡的商店都至少有20-30年歷史, 他們都已用了一生人的時間在這行業發展, 如果連這小小的商鋪都保不住的話, 就會永遠失業, 現在的衣布街的商戶都是互相支持下久而殘存, 若相比昔日的在衣布街時的生意, 現在的生意只是10%-20%.年代的轉變當然是一個因素, 但最大的影響就是遷離衣布街之後, 再重置到西港城期間都有1-2年時間, 期間流失了不少原有的客戶, 而且客戶的購物習慣亦失去了. 他們都明白年代的轉變會改變人的購物習慣但是搬入西港城的確削弱了昔日街道店鋪的氣氛, 吸引力自然大減. 現在的遊客都少了很多, 以往都總有一些遊客都會慕名而來並且順道光顧一下, 現在已失去了街道的氣氛。

 

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雀仔街

另一個例子就是雀仔街, 雀仔街舊址在朗豪坊, 現在重置在花墟旁的雀仔公園, 可能都是重新調整在公園的街鋪之內, 所以吸引力仍有不少但規模仍是相差太遠。

 

 

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波鞋街

 

Mongkok

花墟

現在花墟和波鞋街重新發展, 現在的商戶都難免面對喜帖街商戶的問題, 希望下場不會如喜帖街一樣消失於歷史之中, 因為香港特色的本土文化就是街道的文化, 而且成行成市的特色街道文化, 世界其他地方都未必有香港這樣多的特色街道, 相似的就好像是荷蘭的花墟、日本的築地魚市場、東京的秋葉原, 但香港的特色街道雖未至於獨一無二, 但實在是一絕。

明天是三棟屋博物館、海防博物館




添马舰(比赛篇)

今日终于可以安全回家, 一场大雪便在一夜之间把这个欧洲的枢纽-伦敦变成一座死城, 大部份的公共交通工作停驶, 银行、邮局都停止办公因为很多员工都不能上班, 而我公司都有一半同事由于公共交通工具停驶的关系而没有上班, 弄了半天才安全回家, 始终最有效的交通工具都是自己的一双腿.
讲回正题, 添马舰的发展工程包括兴建3座建筑物,总建筑面积约136,000平方米。第一座政府总部大楼高座,包含政务司司长办公室、财政司司长办公室,以及11个决策局的办公室,楼高29至40层。

第二座是政府总部大楼低座,包含行政长官办公室,以及行政会议办公室与多用途会议厅等设施,楼高10层。两座政府总部大楼预算总建筑面积约110,000平方米。

第三座是立法会综合大楼,包含立法会会议厅及立法会议员办公室等设施,楼高10层,总建筑面积26,000平方米。此外,工程亦包括兴建不少于2公顷的公众休憩用地.

现在的中环立法会大楼将会成为终审法院的新大楼, 这让原先为高等法院的立法大楼重新变回法院的功能.
政府回应了保留香港岛山脊线以及维多利亚港景色的诉求,将高度限制由180米降至不超过香港主水平基准的130至160米,即预留20%山脊不受建筑物遮挡。因此,政府需要降低添马舰的发展密度,将部份办公室及原预留给香港规划及基建展览馆作为永久展览馆的空间从发展工程中删去.
甄选工程承造者的过程分为两个阶段。首阶段是预审申请者资格,次阶段为邀请通过预审的申请者参与投标,最后选出承造者。

早于2002年8月至11月期间,政府已开始了资格预审阶段。在这个阶段中,政府会选出不多于5个具有设计、管理、财务及技术方面能力的申请者,邀请他们参与投标。当时评审委员会共接获8份申请,最后于12月18日选出其中5间机构。然而,由于工程于2003年暂时搁置,这次资格预审亦宣告无效。 2005年底,政府重新启动甄选程序。首个阶段于2005年12月20日至2006年3月14日重新进行。这次评审委员会收到4份资格预审申请,并于2006年5月15日通过全数预审申请。

投标阶段于2006年9月29日开始,原定2007年1月26日结束,其后延长至同年2月16日。 4个通过预审资格的投标者均有参予这次投标,分别如下:

 

金门—协兴联营(设计A)
宝嘉华润营造添马联营(设计B)
瑞安—保华联营(设计C)
中国建筑—礼顿—有利联营(设计D)

 

添马舰发展工程预计总造价51亿6千8百万港元,当中三座大楼的造价为29亿5千万港元,即平均每平方米约1.16万港元。由于做价惊人, 利润程度相当之高而且承建商的主导权很大, 所以吸引了各入围的承建商愿意投资为数不少的金钱来招聘建筑师为他们提出方案.

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当中比较注目的是由本地著名建筑师– Rocco Yim负责的设计A 和外国名建筑师– Daniel libeskind负责的设计D.
设计A以门为主题,口号是「门常开、地常绿​​、天复蓝、民永系」。政府总部大楼高座采用「开敞的大门」为设计,中间位置留有一条直达海边的草坪,象征通达和开放。低座为「伸展的立方」,象征端庄、持恒与前瞻。而立法会大楼就是「玻璃围合的圆锥」,象征透明、包容及充满创意动力。环保设计方面,建筑物采用绿色屋顶、双层隔热屋顶、太阳能光伏板,以及冷热空气自然置换通风系统,并配合自然通风的高楼底设计。

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设计D以香港象征之一的帆船作为主题,以政府总部高座大楼及立法会大楼为主帆,低座大楼作掌舵。大楼的布局以象形文字「舟」字为概念,寓意行政及立法互相协作,使香港前景一帆风顺。立法会大楼呈珍珠形状,以配合香港有「东方之珠」之称,并突出其独立形象。而政府总部大楼外墙及室内,则采用了大量玻璃的透视设计,以显出香港社会更开明和开放。环保设计上,建筑物融合了空中花园的设计,并配合全面性的环保节能规划。休憩用地方面,会广种2万棵树木,包括香港名称起源牙香树及香港市花洋紫荆,更拟于海边兴建一座空中回廊。

 

设计B

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设计 C.

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政府吸收了西九龙文娱艺术区的经验, 今次的设计方案同样加入公开展览部份,安排4家投标者公开展示设计模型,让公众提出意见,并经由独立顾问香港理工大学公共政策研究所整理和分析,供让评审委员会在进行最后甄选前参考。

据香港理工大学的民意调查显示,其实中国建筑—礼顿—有利联营提交的「帆船」方案(设计D),在「美观」、「凸显香港作为亚洲国际都会形象」、「树立总部应有形象」、「城市及海滨景观」和「与邻近地区连接」等五个环节均排名第一,但「凯施门」(设计A)只有在「绿化及环保」及「休憩用地」两个环节排名第一,其余排名第二。但在计算价格及环保等因素之后,最后由「凯旋门」方案稍为占优而胜出.
这些句白大家都好像似曾相识, 就是在科大的设计比赛都同样发生这样的情况, 现在科大的设计方案并不是当时设计比赛胜出的方案, 现在的方案是第二名的设计方案, 但就由于设计美观之外, 还考虑成本效益、环保等因素, 所以选择等二名的方案, 这亦引起当时日本籍的评判的抗议, 但科大最后都是用第二名的方案来兴建.

对我个人而言,虽然「凯旋门」方案并不是一个坏的方案, 但中标的方并应该是能够在最多个范围中获胜的方案, 所以照理应该是「帆船」方案.
这两边事件究竟代表什么呢? 设计比赛或公众咨询未必代表什么, 因为委员会有最终的权力来决定一切, 尽管公众认同另一方案但委员会都会有自己的决定, 这是否代表这些公众咨询是一场政治Show呢?