Tag: 土地

可否与高尔夫球会并存?

在这几个月里,香港最常讨论的议题是土地供应相关的问题,而著眼点竟不经意是粉岭高尔夫球场的去留。因为此地皮占地约172公亩,而且租约会在两年多后到期,因此政府可以无需赔偿便可以收回土地作房屋发展并可以满足近40万人的住屋需求。

现在社会的著眼点是否牺牲少数高球爱好者的利益来满足大部份人等上楼/等上车的人仕的需要呢?
在少数服从多数的前题下,牺牲高尔球的发展空间是理所当然。但是在这个小数服从多数的道理下,我们又是否需要拆卸政府大球场来建楼呢?又或者拆卸维多利亚公园的网球场来建楼呢?无疑,香港市民对住屋的需求明显地比足球及网球的需求大得多,但是香港又是否要将每一寸的土地都作房屋发展呢?

尽管市民对土地的需求有极度的殷切,但是高尔夫球场与公共房屋不能够同时并存呢?鱼与熊掌真的不能得之?

填海虽然是一个直接能增加土地的方法,但又会对海床造成永久性的损害并且影响海洋的水流,所以市民对填海的抗拒性是相当大。我们又可否通过设计与技术的层面来解决这些问题呢?而填海的工程又是否可以选择一个更环保的技术来处理,务求减少对海床的破坏呢?

如各位读者不是太善忙的话,笔者曾经在5月17日在此专栏曾讨论过「第三跑道」的建造方法,因为在日本东京羽田机场的第四跑道(又名D-跑道)是局部采用了钢台技术来代替填海。因为此机场的第四跑道是位于东京多摩川河的出口,所以如果使用供统的填海技术将会严重影响多摩川河的流量,从而直接影响多摩川河的水质。因此日本当局使用了Eelevated jacket platform的技术来制作跑道,所以新的跑道不会严重影响多摩川河的水流。

简单来说,这是一个不用堆海而又能增加土地的方法,而且对海床的破坏也可以减省了不少,对海洋水流的影响亦相应地低很多。再者值得留意的是,钢台增地的方法是相对传统填海为快,因为只需在海床上局部打桩,所以省下的时间都不是。由于这是一个钢台增建出来的土地,增辟出来的土地是可以局部拆走或移走,所以是一个值得香港参考的例子。

如果将这个技术引入来香港并在新建的钢台之上兴建多层房屋,这或者可能需要克服不少技术上的问题,当中包括钢台的承重量及抗风能力,而还有水、电、交通等配套设施的考虑,所以问题不少。不过,如果在这个新钢台之上兴建低层建筑的话,则应该不会太过困难。

因为东京的羽田机场跑道已经经历了311大地震,以及多次台风,所以在技术上应可以应付一些横向价空间。因此,笔者忽法其想,如果我们利用这技术在滘西洲附近兴建一个人工岛以作高尔夫球场之用。然后,将粉岭高尔夫球场的土地用作房屋发展,这相应地是简单得多,因为粉岭高尔夫球会离市区不远,而且交通的配套等设施已有一定基础,所以开发的成本理应较低。笔者虽不是工程师,亦没有做过任何计算,但个人粗略的估计,机场跑道的负重亦不过低于高尔夫球场很多,所以结构上应可以满足需要。

这种利用钢台来交换土地的发展方案,不单可以增加房屋供应的土地,亦可以同时兼顾高尔夫球在香港的发展,但新辟的土地亦不会大规模地影响海床。如果这个模式是可行的话,香港是有条件重置葵涌货柜码头至龙鼓滩,甚至扩大货柜码头的规模,以配合香港未来的发展,之后再将货柜码头一带的土地用作房屋发展,所以这个造地的技术是值得香港研究。

坦白说,这个钢台增地的方法不是一个快速有效能增加土地的方法,这是一个中、长期的方法,估计最快都要十至十五年才能够提供新建的房屋,但是我们是否值得花一些时间来研究新技术来解决香港房屋的需要呢? 与其互相指骂,大家都只顾自身的利益时,不如放下前设的观点,以坦诚的态度来接受新的方案,从而解决现在的困局吗?




可否與高爾夫球會並存?

 

在這幾個月裡,香港最常討論的議題是土地供應相關的問題,而著眼點竟不經意是粉嶺高爾夫球場的去留。因為此地皮佔地約172公畝,而且租約會在兩年多後到期,因此政府可以無需賠償便可以收回土地作房屋發展並可以滿足近40萬人的住屋需求。

 

現在社會的著眼點是否犧牲少數高球愛好者的利益來滿足大部份人等上樓/等上車的人仕的需要呢?

在少數服從多數的前題下,犧牲高爾球的發展空間是理所當然。但是在這個小數服從多數的道理下,我們又是否需要拆卸政府大球場來建樓呢?又或者拆卸維多利亞公園的網球場來建樓呢?無疑,香港市民對住屋的需求明顯地比足球及網球的需求大得多,但是香港又是否要將每一寸的土地都作房屋發展呢?

 

儘管市民對土地的需求有極度的殷切,但是高爾夫球場與公共房屋不能夠同時並存呢?魚與熊掌真的不能得之?

 

填海雖然是一個直接能增加土地的方法,但又會對海床造成永久性的損害並且影響海洋的水流,所以市民對填海的抗拒性是相當大。我們又可否通過設計與技術的層面來解決這些問題呢?而填海的工程又是否可以選擇一個更環保的技術來處理,務求減少對海床的破壞呢?

 

 

如各位讀者不是太善忙的話,筆者曾經在5月17日在此專欄曾討論過「第三跑道」的建造方法,因為在日本東京羽田機場的第四跑道(又名D-跑道)是局部採用了鋼台技術來代替填海。因為此機場的第四跑道是位於東京多摩川河的出口,所以如果使用供統的填海技術將會嚴重影響多摩川河的流量,從而直接影響多摩川河的水質。因此日本當局使用了Eelevated jacket platform的技術來製作跑道,所以新的跑道不會嚴重影響多摩川河的水流。

 

簡單來說,這是一個不用堆海而又能增加土地的方法,而且對海床的破壞也可以減省了不少,對海洋水流的影響亦相應地低很多。再者值得留意的是,鋼台增地的方法是相對傳統填海為快,因為只需在海床上局部打樁,所以省下的時間都不是。由於這是一個鋼台增建出來的土地,增闢出來的土地是可以局部拆走或移走,所以是一個值得香港參考的例子。

 

如果將這個技術引入來香港並在新建的鋼台之上興建多層房屋,這或者可能需要克服不少技術上的問題,當中包括鋼枱的承重量及抗風能力,而還有水、電、交通等配套設施的考慮,所以問題不少。不過,如果在這個新鋼枱之上興建低層建築的話,則應該不會太過困難。

 

因為東京的羽田機場跑道已經經歷了311大地震,以及多次颱風,所以在技術上應可以應付一些橫向價空間。因此,筆者忽法其想,如果我們利用這技術在滘西洲附近興建一個人工島以作高爾夫球場之用。然後,將粉嶺高爾夫球場的土地用作房屋發展,這相應地是簡單得多,因為粉嶺高爾夫球會離市區不遠,而且交通的配套等設施已有一定基礎,所以開發的成本理應較低。筆者雖不是工程師,亦沒有做過任何計算,但個人粗略的估計,機場跑道的負重亦不過低於高爾夫球場很多,所以結構上應可以滿足需要。

 

這種利用鋼枱來交換土地的發展方案,不單可以增加房屋供應的土地,亦可以同時兼顧高爾夫球在香港的發展,但新闢的土地亦不會大規模地影響海床。如果這個模式是可行的話,香港是有條件重置葵涌貨櫃碼頭至龍鼓灘,甚至擴大貨櫃碼頭的規模,以配合香港未來的發展,之後再將貨櫃碼頭一帶的土地用作房屋發展,所以這個造地的技術是值得香港研究。

 

坦白說,這個鋼台增地的方法不是一個快速有效能增加土地的方法,這是一個中、長期的方法,估計最快都要十至十五年才能夠提供新建的房屋,但是我們是否值得花一些時間來研究新技術來解決香港房屋的需要呢? 與其互相指罵,大家都只顧自身的利益時,不如放下前設的觀點,以坦誠的態度來接受新的方案,從而解決現在的困局嗎?

 

 




交学费(6月25日信报—建筑思话专栏)

每论人或者公司都需要从磨练中成长,每次的学习都可能需要交学费,学费有时更可能相当昂贵。由于中国经济近年发展急速,国内企业在短短数年间便由一间省内企业便发展一间数千亿元的全国性企业。由于胜利来得太易、太快,导致国内企业的野心在短时间内急速澎涨,无论在国内、香港,以至海外都有大量投资,这种一掷千金的投资手法在市场上确实曾制造不少话题,但实际效益又是如何呢?

笔者近年开始接触到多一些国内财团参与的香港或海外项目,笔者发现国内的财团可能过于乐观,在未完全了解当地的情况或当地的法规的情况便完成交易,甚至假设国外的政府可以像国内一样,通过人事关系去疏通。

例子一:

一座位于港岛半山豪宅地段的单幢楼出售,意向价是20亿,平均尺价是每平方尺约10万元。若以一座没海景的数十年旧楼来说,这是一个相当昂贵的价钱,不过令人惊讶的不是项目的尺价,而是销售程序的粗疏。

作为一单20亿元的商业交易,销售的一方竟然可以只提供三张A4纸的文件来招商,文件中虽曾提及过该地段的现况与可发展的方案。但是,招商文件中连重要的地契条款如高度限制、土地用途、车位数目的要求都没有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可将现有四层高的建筑物拆去并改建成一座20多层高的住宅大楼,这样便会以制造出10多层的海景单位。

不过,当买方自行去城规会与地政总署查核时,才发现虽然在环境规划大纲图(OZP)是容许较在此处兴建多层的住宅大楼,但是地契是列明有高度限制,所以如要兴建招商文件中所述的多层住宅大楼,买方需要补地价,而补地价的金额则由地政总署来决定。尽管买方愿意补地价,地政总署亦不一定同意更改建筑物高度的上限,而且补地价的申请亦可能需时很久。再者,该地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的开挖或地基工程都未必能够得到批准。

换句话说,卖方所提及的多层大楼方案可能只是一厢情愿的愿境,万一买方不是幸好刚招聘到一个熟悉香港法规的同事来复核相关文件,这所中资财团20亿元的投资便瞬间泡汤。

例子二:

一个内地富商以投资移民的方式来到香港,并在香港山顶两个地段买下两座独立屋,并打算拆卸重建,一座将是自主,另一座将给予大儿子及媳妇住。当第一间独立屋拆卸后,才发现山顶地段的住宅项目属环境规划大纲图(OZP)的表二列,即是任何住宅项目发展都需要先经过城规会的审批才可以动工,因此当大厦拆卸后便需要等待一段长时间才可以展开下阶段的工程。

至于他们另外买的一幢的独立屋则因为二级保护建筑物,所以亦不全座拆卸重建,再者由于独立屋前的一条路太窄,根本不能够满足消防车道的要求,需要加强室内的消防设备。尽管业主资金雄厚,不介意投放大量资金来改建,但由于车道太窄,工程车根本都不能通过,所以工程一直都处于胶着状态,这位业主便一直处于有地无屋住的奇怪情况。

 

例子三:

一个中国财团尝试在澳洲处投地,由于人生路不熟唯有从当地的大财团处买地。

之后,其中一个澳洲财团保留了街头与街尾的地皮,之后将中间部份的一幅中型地皮分割出售于中资财团。成交后,中资财团才发现卖地条款列明,澳洲有权否决此地块的发展规模与设计,换句话说,中资财团除需要得到当地政府的批准之后,还需要得到澳洲财团的批准,此乃是对中资财团大大的不利。

再者,当前期探土工程开展不久,中资财团才发现原来此地块是曾被石棉污染,需要投放大需的资金来去掉污染部份才得到当地政府展开工程,相反地澳洲财团的土地则没有此问题。由于有如此大的前设问题,工程长期都不能开展。

中资财团曾以为可以好像中国内地的做法,尝试与当地政府高官疏通一下,便可以缩短相关程序,但无奈当地政府的制度不是一个人治的制度,下层的官员是可以影响上级官员的决定,而且此事件已经被传媒曝光,所以只手遮天的做法是绝对不成。

中资财团的勇猛已经是世界有名,但是交易前的风险评估则有待改善。笔者相信这些过度勇猛的高风险投资的背后原因是管理层急于求胜,务求在每个业绩年度内都有明显的增幅,务求在短时间之内将公司成为中国50强、福布斯全球500强的企业。

不过,由于很多管理层都是凭着一瞬间的幸运而致富,又或者是皇亲国戚的关系而进身核心管理层,所以很多管理层都未经磨练或经历挫败,因此便需要在国外交一些昂贵的「学费」。




交楼心战室(5月25日晴报专栏)

终于来到这个系列的最后一篇,亦是对发展商项目经理最大的考验。正如上几篇阐述过由买地,招标到卖楼各阶段,项目经理都在与时间竞赛,但是他们面对的人多数都是公司内部的人或政府官员,因此面对的问题大都在可预计的情况内。不过当去到交楼阶段,项目经理便要直接面对小业主和物业管理公司,还有近年兴起的验楼师以及传媒 – 以上各个团体对项目的反应可以完全不一样,因此项目经理只能「见招拆招」。

大家可能以为发展商交楼只需要做到交楼标准便没有问题,但是当大家流行邀请验楼师来验楼时,情况就完全不同。因为各验楼师的标准未必一致,而且坊间流行的标准更是某验楼师自创的,而且很多评分都是靠肉眼来评定,因此验楼师的收楼标准很视乎他个人的观感,确实难以捉摸。

再者,验楼师为了要对小业主有所交代,故一般而言小业主自验的单位大约有20多项执修项目,但由验楼师检验的单位却会多达70多项,有时更有多达200多项的执修项目。

无奈地,虽然验楼师的评分未必在同一基准上进行,但验楼分数往往是传媒关注的要点。因此发展商便会在交楼前预先与部分小业主联络,邀请他们让传媒的验楼师验并楼拍摄单位,而该VIP单位会由项目经理重点照顾,并且还会准备一队「突击队」,当中包括各项泥水,油漆,木工的师傅。万一传媒访问拍摄的单位并不是预先安排好的VIP单位,便会由突击队马上执修。但传媒机构不会预先通知发展商将会拍摄的单位,项目经理便需要从各方线索中找出VIP单位,这亦是项目经理的本钱与存在的价值。

房地产项目表面上是一个工程项目,但其实是一场长时间的商业心理战,一切都是计算出来的结果。




香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地产界经典事件薄─美孚第八期篇

不经不觉写了数篇关于香港地产界的经典事件,今日亦来到这系列的最后一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚优质的楼盘,因为30年前这一带是
面对海港的,尽管现在已大幅填海,海港不见了。但是美孚新村第八期仍是面对一
个相当美丽的花园─岭南之风。小弟的结婚照都有在这处拍摄的,这公园真是相当
美丽的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一块汽油站的用地,这块地原是为美孚石油的石
油气库,但是由於太接近民居,所以便有议员要求石油气库迁至另一个地点,亦建
议政府以换地的方式与美孚石油更换这块地皮,并在原置兴建社区设施或公共空间。
在1995年石油气库搬迁后,这地皮一直空置至1999年。原来美孚石油把这地皮卖给
新世界发展,而这土地亦会改变为综合住宅发展用途,即是首3层为停车场,在平台
之上便是20层的住宅。这样便把第八期和第三期向公园完全封闭了。

 

这样还未算是最可怕的情况,因为发展商认为发展用地太小,所以把地盘南边和西边
的行人路纳入在发展范围之内,另外还向美孚的管理公司─汇秀企业有限公司以一
百五十万元收购了地盘北边的半边行车马路,这样便令现有居民与地盘范围之间只
有700mm的距离,即是大约一个成年人身体的阔度,因此美孚居民称这个为「口罩式
的屏风楼」。

由于这土地属Class B地盘,因此必须要有两条足4.5m的行车通道让消防车通过,但
是由于发展商把南边和西边的行人路都用作为发展用途,因此只有北边的一条行车
通道才可计算作消防通道。因此,屋宇署曾与发展商就此事发生过诉讼,最后法庭
的判决是接受发展商的解释,认为此地盘西边的公园行人通道是可以当作为消防通
道之一,万一发生火警时消防车可沿这路进入火场,因此这计划仍是如常进行。

(Class A 地盘是有一条不少于4.5m的行车通道

Class B 地盘是有二条不少于4.5m的行车通道

Class C 地盘为岛型地盘(island site) ,四边为行车通道)

其实现在的情况可以在早前的阶段得到解决,但是政府错失了先机,因为一个地盘
的发展需要先经过三个重要程序。

1)      城规会

因为所有土地用途都需要附合城市规划大纲图(OZP)的规定,而城规会在这事件当中
是责无旁贷的。这土地原为汽油站的用地,之后才改为住宅用地,而城规会没有仔
细考虑未来的情况,所以美孚的业主可以去信要求城规会重新审视土地的用途,即
Section 16的申请。但是现在已批出土地,成功机会不大,但是仍可以一试,甚至
向法院进行司法覆核,挑战城规会的决定。

2)      地政总署

除了要通过OZP的决定之外,还需要满足地契上的要求,所以地政总署没有把握这机
会来避免现今的情况。因为地政总署有绝对的权力来改变土地用途,亦可以通过换
地的方式来避免屏风楼的发生。最可惜的是现在已批出土地,所以修改地契已不是
一个可行的方法,所以只余下的方法就是挑战补地价的程序。

因为这地契亦不是住宅用途,所以发展商需要补地价,但补地价的详情没有公开,
因此美孚居民可以挑战地政总署的决定,因为地政总署可能以过低的价钱出售土地,
因而令政府导致损失。

3)      屋宇署
当一个项目通过OZP和地契的要求之后,便需要向屋宇署和其他部门进行入则,这便
是行内称为General building plan submission (GBP) 。

现在美孚的小业主应该只可从建筑法律方面着手来挑战这项工程,主要是在于对四
周环境的通风和采光度的影响,但都应该只能拖延工程的进行而不能完全停止这项
工程。

最遗憾的是,这工程只直接影响部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗争
的力量并不是得到全体美孚居民的全力支持,因此美孚第八期极有可能成为海明阁
的翻版。

顺带一提,如果这例子在英国便必定会被居民喝停,因为英国的planning department
会就新发展的项目咨询居民的意见,如果大部分的居民反对相关建议,planning department
极可能不会批准相关工程,发展商需要修改相关设计,但是香港没有同样的咨询机
制。

 
如果大家有兴趣继续跟进事件可以到以下的网站

http://www.meifoo.org/home/index.php




移動居所─Plug in city

現代人大都為了一個安樂窩而拼命地工作,買一個房子有如負一大筆債項,萬一遇上金融風暴,就分分鐘鐘變成負資產,苦不堪言。但是有沒有想過,人是否一定需要住在建築物之內呢?

在1962-1964年,英國建築大師Peter Cook提出了一個相當新穎的構想。他建議人不一定是需要住在建築物之內,人的居所是可以簡化至一個可以小型的房間如一個小型的貨櫃(capsule),這一個小型的貨櫃是可以移動。

這個移動的居所是可以隨時加入或拆除一個大型結構之內,根據Peter cook的解說是可以隨時plug-in或 plug-out。這一個大型結構是以45度角互扣的巨型結構,每一個移動的居所是由起動機吊起並掛在巨型結構之上。

當一個人如果需要到較遠的地方參加活動之時,他便把整個房間拆下來,然後運至活動的地方並掛在該處的大型結構之內,在活動之後便在這居所處休息。情況就好像一部很大的汽車,這部汽車之內是設有睡房。當一個人需要到外地參加活動時,便由自己的停車場開車至目的地,並把汽車停泊在該處的停車場,他便在車內休息,明日再開車至另一個地方。

在Plug-in city的概念中,人已經沒有任何固定的居所,他可以把這移動居所隨時移到不同的城市,甚至不同的國家。這樣城市和國家的疆土已變得不存在,人和城市與國家的關係都失去了,大家只是有自己的國藉,而大家只是共同生活在地球之內。

這樣一個城市/國家每天都在變動,都市的面貌每分鐘都在改變,因為人已經不是生活在一個固定的居所。而且大家都不會再爭論樓宇高度、密度和地區的問題,因為大家都是生活在類同的流動房間之內。而且由於大家都在流動,所以不會再有地區之別,不會再有豪宅區和貧民區的分別。因為大家隨時可以在下一分鐘就搬走,搬家就有如在停車場泊車般簡單。

而且一個城市已經可能不再需要什麼都市規劃,因為建築物的高度是隨時可以加或減,人口密度和建築密度都可以隨時因此而改變,一個城市可能已沒有什麼商業區、住宅區或郊區,因為每區的組合和角色可隨時因情況而改變。

 

講至這裡,大家會發覺Freedom ship/ Liypad就是可能創造了這樣的生活空間,他把
一大堆的流動房間結集在一起並放在一艘巨大的船之上,這艘船便變成了一個新的國
家,不停地在世界各地流動,今日在英國,明日在法國、下星期在中國。

它利用了科技上的進步而建立了一個可以完全自主的國家,特別的是當這艘船停泊
在公開時,根本沒有一個國家的執法人員可以在此執法,後果可能很嚴重。最重要的
一點,這艘船是自己選擇自己的國家,而不是在一國家之內發展自己的項目。

題外話:

Peter Cook在退休前曾經在倫敦的Architectural association和 UCL處任教,他一
直是致力推動這種前衛的思考,而這兩所學院都保留這種風格,這是有別於其他英式
學院。在倫敦生活的數年間,我不時會遇到在這兩學院的學生,有些人對這種無界限
的思考模式感到興奮,但有些人則感到困惑,因為他們以為來到英國讀建築是學習
如何興建一座大廈,但其實這些學院是銳意培育一些創作人材,能打破現有的常規,
跳出思想上的框框。簡單來說,他們是鼓勵大家思考一座太空城,而不是教你如何
興建一座太古城。




移动居所─Plug in city

现代人大都为了一个安乐窝而拼命地工作,买一个房子有如负一大笔债项,万一遇上金融风暴,就分分钟钟变成负资产,苦不堪言。但是有没有想过,人是否一定需要住在建筑物之内呢?

在1962-1964年,英国建筑大师Peter Cook提出了一个相当新颖的构想。他建议人不一定是需要住在建筑物之内,人的居所是可以简化至一个可以小型的房间如一个小型的货柜(capsule),这一个小型的货柜是可以移动。

这个移动的居所是可以随时加入或拆除一个大型结构之内,根据Peter cook的解说是可以随时plug-in或 plug-out。这一个大型结构是以45度角互扣的巨型结构,每一个移动的居所是由起动机吊起并挂在巨型结构之上。 

当一个人如果需要到较远的地方参加活动之时,他便把整个房间拆下来,然后运至活动的地方并挂在该处的大型结构之内,在活动之后便在这居所处休息。情况就好像一部很大的汽车,这部汽车之内是设有睡房。当一个人需要到外地参加活动时,便由自己的停车场开车至目的地,并把汽车停泊在该处的停车场,他便在车内休息,明日再开车至另一个地方。

在Plug-in city的概念中,人已经没有任何固定的居所,他可以把这移动居所随时移到不同的城市,甚至不同的国家。这样城市和国家的疆土已变得不存在,人和城市与国家的关系都失去了,大家只是有自己的国藉,而大家只是共同生活在地球之内。 

这样一个城市/国家每天都在变动,都市的面貌每分钟都在改变,因为人已经不是生活在一个固定的居所。而且大家都不会再争论楼宇高度、密度和地区的问题,因为大家都是生活在类同的流动房间之内。而且由于大家都在流动,所以不会再有地区之别,不会再有豪宅区和贫民区的分别。因为大家随时可以在下一分钟就搬走,搬家就有如在停车场泊车般简单。

而且一个城市已经可能不再需要什么都市规划,因为建筑物的高度是随时可以加或减,人口密度和建筑密度都可以随时因此而改变,一个城市可能已没有什么商业区、住宅区或郊区,因为每区的组合和角色可随时因情况而改变。

讲至这里,大家会发觉Freedom ship/ Liypad就是可能创造了这样的生活空间,他把
一大堆的流动房间结集在一起并放在一艘巨大的船之上,这艘船便变成了一个新的国
家,不停地在世界各地流动,今日在英国,明日在法国、下星期在中国。
它利用了科技上的进步而建立了一个可以完全自主的国家,特别的是当这艘船停泊
在公开时,根本没有一个国家的执法人员可以在此执法,后果可能很严重。最重要的
一点,这艘船是自己选择自己的国家,而不是在一国家之内发展自己的项目。
题外话:
Peter Cook在退休前曾经在伦敦的Architectural association和 UCL处任教,他一
直是致力推动这种前卫的思考,而这两所学院都保留这种风格,这是有别于其他英式
学院。在伦敦生活的数年间,我不时会遇到在这两学院的学生,有些人对这种无界限
的思考模式感到兴奋,但有些人则感到困惑,因为他们以为来到英国读建筑是学习
如何兴建一座大厦,但其实这些学院是锐意培育一些创作人材,能打破现有的常规,
跳出思想上的框框。简单来说,他们是鼓励大家思考一座太空城,而不是教你如何
兴建一座太古城。



浮台城市─Lilypad

本月初在丹麥歌本哈根舉行了關注氣候暖化的高峰會議,一如意料之內,多個工業大國都未必願意為減排達到一至的意見,就算出現京都議定書般的協議,部分國家都未必遵守相關協定來達至減排的目標。

如此下去,兩極的冰塊遲早溶化,而人類又如何生活呢?

比利時的建築師─Vincent Callebaut,就創制了一個浮台城市,讓人類就算在水位大幅上升之後還可以繼續生存下去,這計劃大約在2100年實行。

這個浮台城市─Lilypad是一個可以容納50,000人生活的空間,這處不單只完全使用環保能源之外,浮台上的廢物都盡量循環再用,務來做到零炭和零廢物。浮台上配備農地、水塘、工作、娛樂和廢物處理的空間,即是將一個城市必須要的原素都包含在浮台之上,50,000的人口可以在此處獨立地生活,無論食物、食水、工作和教育都可以在浮台上充分滿足。

能源來源方麵包括: 太陽能, 風能, 潮汐能,生化能和水力發電

浮台方面為了盡量減少製做垃圾,任何廢物都盡量循環再用,所有生化的廢物都會經過處理來用作肥田料使用,一些可燃燒的物料都會用作燃料來作發電之用。

至於廢氣回收方面,這裡除了有大量的植物來吸收二氧化炭之外,浮台的基本結構是用玻璃纖維來製造而外層是塗上氧化鈦(TiO2) ,氧化鈦在柴外光的照射下可以吸引空氣中污染物。另外,浮台都會種植紅樹林(mangrove) ,紅樹林是生長在海水和淡水的交界,一般都可以在沙灘邊都有機會找到,而且它可以吸收水中的重金屬等物質,有助淨化水源。

這浮台與我之前介紹過的Freedom ship 有一點不同,因為這浮台基本上是不會自己移動,只會在內海上停留,而且這浮台的目的是盡量製造零廢氣的生活空間,但Freedom ship 則很明顯是製造一個高尚、別樹一格的生活空間,而且Freedom ship 如此巨大,自然耗油量自然驚人,再加上經常需要利用飛機和油輪來往返內陸,所製造的污染自然非比沉常。

兩者最大的分別是浮台城市都仍然是在一個國家的範圍之內,只是為人類提供一個另類的海上陸地而已,但是Freedom ship 則是在公海上建造了一個國家出來,又或者可以說是建造了一個新的國家出來,而且一年365日都環遊世界,因此國家的定義已變得虛無、疆土的界限已不存在。

其實,現在的科技已絕對可以滿足結構和安全上的要求,只是如何製造出一個自我循環的零炭生活空間,因為現在的環保能源科技還未達到高成本效益的情況,另外環保能源的穩定性仍是一個致命的因素,另外最大的問題將會是如何處理污水和廢物,雖然理論上可以循環再用部分東西,但有些有毒物質還未可以循環使用,如果這兩項問題都解決了的話,浮台城市將會很可能出現世上。

 




浮台城市─Lilypad

 

本月初在丹麦歌本哈根举行了关注气候暖化的高峰会议,一如意料之内,多个工业大国都未必愿意为减排达到一至的意见,就算出现京都议定书般的协议,部分国家都未必遵守相关协定来达至减排的目标。

如此下去,两极的冰块迟早溶化,而人类又如何生活呢?

比利时的建筑师─Vincent Callebaut,就创制了一个浮台城市,让人类就算在水位大幅上升之后还可以继续生存下去,这计划大约在2100年实行。

这个浮台城市─Lilypad是一个可以容纳50,000人生活的空间,这处不单只完全使用环保能源之外,浮台上的废物都尽量循环再用,务来做到零炭和零废物。浮台上配备农地、水塘、工作、娱乐和废物处理的空间,即是将一个城市必须要的原素都包含在浮台之上,50,000的人口可以在此处独立地生活,无论食物、食水、工作和教育都可以在浮台上充分满足。

能源来源方面包括: 太阳能, 风能, 潮汐能,生化能和水力发电

浮台方面为了尽量减少制做垃圾,任何废物都尽量循环再用,所有生化的废物都会经过处理来用作肥田料使用,一些可燃烧的物料都会用作燃料来作发电之用。

至于废气回收方面,这里除了有大量的植物来吸收二氧化炭之外,浮台的基本结构是用玻璃纤维来制造而外层是涂上氧化钛(TiO2) ,氧化钛在柴外光的照射下可以吸引空气中污染物。另外,浮台都会种植红树林(mangrove) ,红树林是生长在海水和淡水的交界,一般都可以在沙滩边都有机会找到,而且它可以吸收水中的重金属等物质,有助净化水源。

这浮台与我之前介绍过的Freedom ship 有一点不同,因为这浮台基本上是不会自己移动,只会在内海上停留,而且这浮台的目的是尽量制造零废气的生活空间,但Freedom ship 则很明显是制造一个高尚、别树一格的生活空间,而且Freedom ship 如此巨大,自然耗油量自然惊人,再加上经常需要利用飞机和油轮来往返内陆,所制造的污染自然非比沉常。

两者最大的分别是浮台城市都仍然是在一个国家的范围之内,只是为人类提供一个另类的海上陆地而已,但是Freedom ship 则是在公海上建造了一个国家出来,又或者可以说是建造了一个新的国家出来,而且一年365日都环游世界,因此国家的定义已变得虚无、疆土的界限已不存在。

其实,现在的科技已绝对可以满足结构和安全上的要求,只是如何制造出一个自我循环的零炭生活空间,因为现在的环保能源科技还未达到高成本效益的情况,另外环保能源的稳定性仍是一个致命的因素,另外最大的问题将会是如何处理污水和废物,虽然理论上可以循环再用部分东西,但有些有毒物质还未可以循环使用,如果这两项问题都解决了的话,浮台城市将会很可能出现世上。