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香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地产界经典事件薄─美孚第八期篇

不经不觉写了数篇关于香港地产界的经典事件,今日亦来到这系列的最后一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚优质的楼盘,因为30年前这一带是
面对海港的,尽管现在已大幅填海,海港不见了。但是美孚新村第八期仍是面对一
个相当美丽的花园─岭南之风。小弟的结婚照都有在这处拍摄的,这公园真是相当
美丽的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一块汽油站的用地,这块地原是为美孚石油的石
油气库,但是由於太接近民居,所以便有议员要求石油气库迁至另一个地点,亦建
议政府以换地的方式与美孚石油更换这块地皮,并在原置兴建社区设施或公共空间。
在1995年石油气库搬迁后,这地皮一直空置至1999年。原来美孚石油把这地皮卖给
新世界发展,而这土地亦会改变为综合住宅发展用途,即是首3层为停车场,在平台
之上便是20层的住宅。这样便把第八期和第三期向公园完全封闭了。

 

这样还未算是最可怕的情况,因为发展商认为发展用地太小,所以把地盘南边和西边
的行人路纳入在发展范围之内,另外还向美孚的管理公司─汇秀企业有限公司以一
百五十万元收购了地盘北边的半边行车马路,这样便令现有居民与地盘范围之间只
有700mm的距离,即是大约一个成年人身体的阔度,因此美孚居民称这个为「口罩式
的屏风楼」。

由于这土地属Class B地盘,因此必须要有两条足4.5m的行车通道让消防车通过,但
是由于发展商把南边和西边的行人路都用作为发展用途,因此只有北边的一条行车
通道才可计算作消防通道。因此,屋宇署曾与发展商就此事发生过诉讼,最后法庭
的判决是接受发展商的解释,认为此地盘西边的公园行人通道是可以当作为消防通
道之一,万一发生火警时消防车可沿这路进入火场,因此这计划仍是如常进行。

(Class A 地盘是有一条不少于4.5m的行车通道

Class B 地盘是有二条不少于4.5m的行车通道

Class C 地盘为岛型地盘(island site) ,四边为行车通道)

其实现在的情况可以在早前的阶段得到解决,但是政府错失了先机,因为一个地盘
的发展需要先经过三个重要程序。

1)      城规会

因为所有土地用途都需要附合城市规划大纲图(OZP)的规定,而城规会在这事件当中
是责无旁贷的。这土地原为汽油站的用地,之后才改为住宅用地,而城规会没有仔
细考虑未来的情况,所以美孚的业主可以去信要求城规会重新审视土地的用途,即
Section 16的申请。但是现在已批出土地,成功机会不大,但是仍可以一试,甚至
向法院进行司法覆核,挑战城规会的决定。

2)      地政总署

除了要通过OZP的决定之外,还需要满足地契上的要求,所以地政总署没有把握这机
会来避免现今的情况。因为地政总署有绝对的权力来改变土地用途,亦可以通过换
地的方式来避免屏风楼的发生。最可惜的是现在已批出土地,所以修改地契已不是
一个可行的方法,所以只余下的方法就是挑战补地价的程序。

因为这地契亦不是住宅用途,所以发展商需要补地价,但补地价的详情没有公开,
因此美孚居民可以挑战地政总署的决定,因为地政总署可能以过低的价钱出售土地,
因而令政府导致损失。

3)      屋宇署
当一个项目通过OZP和地契的要求之后,便需要向屋宇署和其他部门进行入则,这便
是行内称为General building plan submission (GBP) 。

现在美孚的小业主应该只可从建筑法律方面着手来挑战这项工程,主要是在于对四
周环境的通风和采光度的影响,但都应该只能拖延工程的进行而不能完全停止这项
工程。

最遗憾的是,这工程只直接影响部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗争
的力量并不是得到全体美孚居民的全力支持,因此美孚第八期极有可能成为海明阁
的翻版。

顺带一提,如果这例子在英国便必定会被居民喝停,因为英国的planning department
会就新发展的项目咨询居民的意见,如果大部分的居民反对相关建议,planning department
极可能不会批准相关工程,发展商需要修改相关设计,但是香港没有同样的咨询机
制。

 
如果大家有兴趣继续跟进事件可以到以下的网站

http://www.meifoo.org/home/index.php




移動居所─Plug in city

現代人大都為了一個安樂窩而拼命地工作,買一個房子有如負一大筆債項,萬一遇上金融風暴,就分分鐘鐘變成負資產,苦不堪言。但是有沒有想過,人是否一定需要住在建築物之內呢?

在1962-1964年,英國建築大師Peter Cook提出了一個相當新穎的構想。他建議人不一定是需要住在建築物之內,人的居所是可以簡化至一個可以小型的房間如一個小型的貨櫃(capsule),這一個小型的貨櫃是可以移動。

這個移動的居所是可以隨時加入或拆除一個大型結構之內,根據Peter cook的解說是可以隨時plug-in或 plug-out。這一個大型結構是以45度角互扣的巨型結構,每一個移動的居所是由起動機吊起並掛在巨型結構之上。

當一個人如果需要到較遠的地方參加活動之時,他便把整個房間拆下來,然後運至活動的地方並掛在該處的大型結構之內,在活動之後便在這居所處休息。情況就好像一部很大的汽車,這部汽車之內是設有睡房。當一個人需要到外地參加活動時,便由自己的停車場開車至目的地,並把汽車停泊在該處的停車場,他便在車內休息,明日再開車至另一個地方。

在Plug-in city的概念中,人已經沒有任何固定的居所,他可以把這移動居所隨時移到不同的城市,甚至不同的國家。這樣城市和國家的疆土已變得不存在,人和城市與國家的關係都失去了,大家只是有自己的國藉,而大家只是共同生活在地球之內。

這樣一個城市/國家每天都在變動,都市的面貌每分鐘都在改變,因為人已經不是生活在一個固定的居所。而且大家都不會再爭論樓宇高度、密度和地區的問題,因為大家都是生活在類同的流動房間之內。而且由於大家都在流動,所以不會再有地區之別,不會再有豪宅區和貧民區的分別。因為大家隨時可以在下一分鐘就搬走,搬家就有如在停車場泊車般簡單。

而且一個城市已經可能不再需要什麼都市規劃,因為建築物的高度是隨時可以加或減,人口密度和建築密度都可以隨時因此而改變,一個城市可能已沒有什麼商業區、住宅區或郊區,因為每區的組合和角色可隨時因情況而改變。

 

講至這裡,大家會發覺Freedom ship/ Liypad就是可能創造了這樣的生活空間,他把
一大堆的流動房間結集在一起並放在一艘巨大的船之上,這艘船便變成了一個新的國
家,不停地在世界各地流動,今日在英國,明日在法國、下星期在中國。

它利用了科技上的進步而建立了一個可以完全自主的國家,特別的是當這艘船停泊
在公開時,根本沒有一個國家的執法人員可以在此執法,後果可能很嚴重。最重要的
一點,這艘船是自己選擇自己的國家,而不是在一國家之內發展自己的項目。

題外話:

Peter Cook在退休前曾經在倫敦的Architectural association和 UCL處任教,他一
直是致力推動這種前衛的思考,而這兩所學院都保留這種風格,這是有別於其他英式
學院。在倫敦生活的數年間,我不時會遇到在這兩學院的學生,有些人對這種無界限
的思考模式感到興奮,但有些人則感到困惑,因為他們以為來到英國讀建築是學習
如何興建一座大廈,但其實這些學院是銳意培育一些創作人材,能打破現有的常規,
跳出思想上的框框。簡單來說,他們是鼓勵大家思考一座太空城,而不是教你如何
興建一座太古城。




移动居所─Plug in city

现代人大都为了一个安乐窝而拼命地工作,买一个房子有如负一大笔债项,万一遇上金融风暴,就分分钟钟变成负资产,苦不堪言。但是有没有想过,人是否一定需要住在建筑物之内呢?

在1962-1964年,英国建筑大师Peter Cook提出了一个相当新颖的构想。他建议人不一定是需要住在建筑物之内,人的居所是可以简化至一个可以小型的房间如一个小型的货柜(capsule),这一个小型的货柜是可以移动。

这个移动的居所是可以随时加入或拆除一个大型结构之内,根据Peter cook的解说是可以随时plug-in或 plug-out。这一个大型结构是以45度角互扣的巨型结构,每一个移动的居所是由起动机吊起并挂在巨型结构之上。 

当一个人如果需要到较远的地方参加活动之时,他便把整个房间拆下来,然后运至活动的地方并挂在该处的大型结构之内,在活动之后便在这居所处休息。情况就好像一部很大的汽车,这部汽车之内是设有睡房。当一个人需要到外地参加活动时,便由自己的停车场开车至目的地,并把汽车停泊在该处的停车场,他便在车内休息,明日再开车至另一个地方。

在Plug-in city的概念中,人已经没有任何固定的居所,他可以把这移动居所随时移到不同的城市,甚至不同的国家。这样城市和国家的疆土已变得不存在,人和城市与国家的关系都失去了,大家只是有自己的国藉,而大家只是共同生活在地球之内。 

这样一个城市/国家每天都在变动,都市的面貌每分钟都在改变,因为人已经不是生活在一个固定的居所。而且大家都不会再争论楼宇高度、密度和地区的问题,因为大家都是生活在类同的流动房间之内。而且由于大家都在流动,所以不会再有地区之别,不会再有豪宅区和贫民区的分别。因为大家随时可以在下一分钟就搬走,搬家就有如在停车场泊车般简单。

而且一个城市已经可能不再需要什么都市规划,因为建筑物的高度是随时可以加或减,人口密度和建筑密度都可以随时因此而改变,一个城市可能已没有什么商业区、住宅区或郊区,因为每区的组合和角色可随时因情况而改变。

讲至这里,大家会发觉Freedom ship/ Liypad就是可能创造了这样的生活空间,他把
一大堆的流动房间结集在一起并放在一艘巨大的船之上,这艘船便变成了一个新的国
家,不停地在世界各地流动,今日在英国,明日在法国、下星期在中国。
它利用了科技上的进步而建立了一个可以完全自主的国家,特别的是当这艘船停泊
在公开时,根本没有一个国家的执法人员可以在此执法,后果可能很严重。最重要的
一点,这艘船是自己选择自己的国家,而不是在一国家之内发展自己的项目。
题外话:
Peter Cook在退休前曾经在伦敦的Architectural association和 UCL处任教,他一
直是致力推动这种前卫的思考,而这两所学院都保留这种风格,这是有别于其他英式
学院。在伦敦生活的数年间,我不时会遇到在这两学院的学生,有些人对这种无界限
的思考模式感到兴奋,但有些人则感到困惑,因为他们以为来到英国读建筑是学习
如何兴建一座大厦,但其实这些学院是锐意培育一些创作人材,能打破现有的常规,
跳出思想上的框框。简单来说,他们是鼓励大家思考一座太空城,而不是教你如何
兴建一座太古城。



浮台城市─Lilypad

本月初在丹麥歌本哈根舉行了關注氣候暖化的高峰會議,一如意料之內,多個工業大國都未必願意為減排達到一至的意見,就算出現京都議定書般的協議,部分國家都未必遵守相關協定來達至減排的目標。

如此下去,兩極的冰塊遲早溶化,而人類又如何生活呢?

比利時的建築師─Vincent Callebaut,就創制了一個浮台城市,讓人類就算在水位大幅上升之後還可以繼續生存下去,這計劃大約在2100年實行。

這個浮台城市─Lilypad是一個可以容納50,000人生活的空間,這處不單只完全使用環保能源之外,浮台上的廢物都盡量循環再用,務來做到零炭和零廢物。浮台上配備農地、水塘、工作、娛樂和廢物處理的空間,即是將一個城市必須要的原素都包含在浮台之上,50,000的人口可以在此處獨立地生活,無論食物、食水、工作和教育都可以在浮台上充分滿足。

能源來源方麵包括: 太陽能, 風能, 潮汐能,生化能和水力發電

浮台方面為了盡量減少製做垃圾,任何廢物都盡量循環再用,所有生化的廢物都會經過處理來用作肥田料使用,一些可燃燒的物料都會用作燃料來作發電之用。

至於廢氣回收方面,這裡除了有大量的植物來吸收二氧化炭之外,浮台的基本結構是用玻璃纖維來製造而外層是塗上氧化鈦(TiO2) ,氧化鈦在柴外光的照射下可以吸引空氣中污染物。另外,浮台都會種植紅樹林(mangrove) ,紅樹林是生長在海水和淡水的交界,一般都可以在沙灘邊都有機會找到,而且它可以吸收水中的重金屬等物質,有助淨化水源。

這浮台與我之前介紹過的Freedom ship 有一點不同,因為這浮台基本上是不會自己移動,只會在內海上停留,而且這浮台的目的是盡量製造零廢氣的生活空間,但Freedom ship 則很明顯是製造一個高尚、別樹一格的生活空間,而且Freedom ship 如此巨大,自然耗油量自然驚人,再加上經常需要利用飛機和油輪來往返內陸,所製造的污染自然非比沉常。

兩者最大的分別是浮台城市都仍然是在一個國家的範圍之內,只是為人類提供一個另類的海上陸地而已,但是Freedom ship 則是在公海上建造了一個國家出來,又或者可以說是建造了一個新的國家出來,而且一年365日都環遊世界,因此國家的定義已變得虛無、疆土的界限已不存在。

其實,現在的科技已絕對可以滿足結構和安全上的要求,只是如何製造出一個自我循環的零炭生活空間,因為現在的環保能源科技還未達到高成本效益的情況,另外環保能源的穩定性仍是一個致命的因素,另外最大的問題將會是如何處理污水和廢物,雖然理論上可以循環再用部分東西,但有些有毒物質還未可以循環使用,如果這兩項問題都解決了的話,浮台城市將會很可能出現世上。

 




浮台城市─Lilypad

 

本月初在丹麦歌本哈根举行了关注气候暖化的高峰会议,一如意料之内,多个工业大国都未必愿意为减排达到一至的意见,就算出现京都议定书般的协议,部分国家都未必遵守相关协定来达至减排的目标。

如此下去,两极的冰块迟早溶化,而人类又如何生活呢?

比利时的建筑师─Vincent Callebaut,就创制了一个浮台城市,让人类就算在水位大幅上升之后还可以继续生存下去,这计划大约在2100年实行。

这个浮台城市─Lilypad是一个可以容纳50,000人生活的空间,这处不单只完全使用环保能源之外,浮台上的废物都尽量循环再用,务来做到零炭和零废物。浮台上配备农地、水塘、工作、娱乐和废物处理的空间,即是将一个城市必须要的原素都包含在浮台之上,50,000的人口可以在此处独立地生活,无论食物、食水、工作和教育都可以在浮台上充分满足。

能源来源方面包括: 太阳能, 风能, 潮汐能,生化能和水力发电

浮台方面为了尽量减少制做垃圾,任何废物都尽量循环再用,所有生化的废物都会经过处理来用作肥田料使用,一些可燃烧的物料都会用作燃料来作发电之用。

至于废气回收方面,这里除了有大量的植物来吸收二氧化炭之外,浮台的基本结构是用玻璃纤维来制造而外层是涂上氧化钛(TiO2) ,氧化钛在柴外光的照射下可以吸引空气中污染物。另外,浮台都会种植红树林(mangrove) ,红树林是生长在海水和淡水的交界,一般都可以在沙滩边都有机会找到,而且它可以吸收水中的重金属等物质,有助净化水源。

这浮台与我之前介绍过的Freedom ship 有一点不同,因为这浮台基本上是不会自己移动,只会在内海上停留,而且这浮台的目的是尽量制造零废气的生活空间,但Freedom ship 则很明显是制造一个高尚、别树一格的生活空间,而且Freedom ship 如此巨大,自然耗油量自然惊人,再加上经常需要利用飞机和油轮来往返内陆,所制造的污染自然非比沉常。

两者最大的分别是浮台城市都仍然是在一个国家的范围之内,只是为人类提供一个另类的海上陆地而已,但是Freedom ship 则是在公海上建造了一个国家出来,又或者可以说是建造了一个新的国家出来,而且一年365日都环游世界,因此国家的定义已变得虚无、疆土的界限已不存在。

其实,现在的科技已绝对可以满足结构和安全上的要求,只是如何制造出一个自我循环的零炭生活空间,因为现在的环保能源科技还未达到高成本效益的情况,另外环保能源的稳定性仍是一个致命的因素,另外最大的问题将会是如何处理污水和废物,虽然理论上可以循环再用部分东西,但有些有毒物质还未可以循环使用,如果这两项问题都解决了的话,浮台城市将会很可能出现世上。

 




西九文化竞赛方案

 

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今日终于理行了我对同事/香港电台的朋友的承诺,和大家讨论一下三个西九文化竞赛方案。

话说回头,西九文化又再一次重新规划,之前的三个财团方案花了至少数百万元的方案都完全废掉,浪费之极绝对可以写入世界建筑史之内,这又一再引证香港政府的失职,一幅如此高价值的土地为何会如此空置10多年来「晒太阳」呢?

今次三个方案放弃了先前的巨型天幕设计,亦大规模地减少了表现场地和展览馆的数目,这确实是一件好事,因为香港不如北京、南京、西安一样,有大量的历史文物作展览之用,而且这些一大堆的水墨馆、艺术馆等东西都只会是烧银纸的项目,因为根本不会有足够的展品来吸引足够的观众来达至收支平衡。

小弟有幸曾经参观过中国、日本、英国、德国、美国、西班牙、法国、意大利、俄罗斯、新加坡等地的博物馆/艺术馆,加起来至少有100个,所以今次口出狂言地对博物馆/艺术馆的成功列出以下的条件:

 

1) 地点/历史背景:

作为一个游客,如果你到访埃及的话,无论你喜爱历史、文化与否,你一定会参观金字塔,因为这确实是人类历史上的伟大建设,亦是当地的一个地标。 金字塔已等如了开罗、甚至埃及整个国家。 因此,无论金字塔的地点是远、是近,全球的游客都会慕名而来,到些一游。

同样的情况都发生在北京的故宫博物馆一样,香港虽然没有如此珍贵的文物建筑,但是总有一些文化遗产,例如: 李小龙故居改建成李小龙博物馆便是一个好例子。

2)      展品质素

伦敦最出名的博物馆/艺术馆分别是大英博物馆/国立艺术馆,两处虽然都在市中心,但是它们能成为世界一级的场馆就是它们有出名的展品,大英博物馆有Rosetta stone/木乃伊和中国的女史箴图,国立艺术馆有Da Vinci(达文西), Picasso(毕家索)和芃高的向日葵,每一幅名画都是无价宝, 单是芃高的向日葵已价值US $53,900,000,达文西的画更是无法想像的价值。

有如此的珍品坐镇,博物馆就自然会成功。 连带附近较小型的博物馆都可以因此而分一杯羹。 相比德国柏林的Museum island(博物馆岛) ,虽然有5个博物馆聚合在一起,同样都有出色的展品如埃及妖后的头象,但是相比之下就确实失色得多,因此游客人数和博物馆的知名度就确实有明显的分别。

 

 

3) 建筑设计

坦白说,绝少建筑师的设计是具有普罗性的叫座力,当中只有西班牙的Anthonio Gaudi才有如此的魅力,世界各地的游客会为欣赏他的建筑设计而到访巴塞隆拿,就算连Le Corbusier、Frank Lloyd wright、Norman Foster、贝聿铭、丹下建三和安藤忠雄等大师都只有个别的建筑设计是具强大的叫座力,而且亦多数只能吸引设计行业的从业员,对普罗市民就确实欠一点吸引力。

如果用以上三个条件来评审西九文化区原先的博物馆规划,以至最新M+博物馆,都可注定是失败的机会甚高。

第一: 地点/历史背景

 场馆的地点虽然方便,但是新建的场馆完全没有任何的历史背景和因素,该处的景观亦未必是不能取代的景点。 新场馆只可以为旅客带来短暂的新鲜感,但热潮一过便会被人遗忘。 而且M+博物馆亦未必能成为香港的地标,西九文化区能否成为旅客必到的景点,就确实是一个很大的疑问?

第二: 展品

香港本身没有任何具份量的展品,更没有件何珍宝,否则香港现有的博物馆又怎会如此冷清,旅客到香港就根本不会考虑参观博物馆,因为确实没有什么必看的东西。 现在M+博物馆的规模与大英博物馆相若,但是展品的质素就肯定有严重的差距,就算国内的博物馆愿意送出部份珍品给香港作镇馆之宝,但这又是否代表足够吗?

一件珍品不单只是其本身的价值,而是包含了其叫座力,一个博物馆有一件珍品的话,就代表有沿沿不绝的旅客收入,试问那一个国家/城市会借出/送出珍品给香港M+博物馆作展览呢? 就算有人会这样做,都只会是暂时性。

第三: 建筑设计

就算M+博物馆邀请全球最好的名师来设计,但是又是否代表可以保证博物馆有吸引力呢? 普罗市民会为了一个大师的设计而到此一游吗?

原本想开始分析各入围方案的好与坏,但是我认为应该先要定下一些准则,否则东有东说、西有西说,如果不是在同一个准则上来评论的话,就是一个永无休止的辩论,因此事前必须Apple to apple。

今次的题目是香港的西九文化区规划比赛,但是什么是香港的文化呢?又或者什么是西九的文化呢? 究竟香港需要什么东西来延续自身的文化呢?

对我个人而言,文化就是人的生活,而香港人的生活就是香港的文化。 至于西九的文化就是一种平凡的文化,亦可以说是「街道的文化」。 在香港、甚至世界各地,很少地方可以如旺角一样出现这么多的特色街道,旺角包含了花墟、女人街、金鱼街、波鞋街、模型街(广华医院一带) 、气枪街(广华医院一带) 、电器街(西洋菜南街) 、金鱼街、雀仔街、汽车维修街(麦花臣球场一带) 、建材街(砵兰街) 、色情街(砵兰街) ,特别地还有很多特色的商场如专卖相机、音响、男士西装、电话、电脑、电玩、玩具、女装、化妆品、精品的小型商场,另外还有无数的食街、小商店。

 在香港只有旺角一个地方是同时拥有如此多的特色景点和街道,无论富或贫,外地人还是本地人,你都会选择到此处购物、消费,因为一切关于吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行的事情都应有尽有。 最特别地,旺角是把不同的阶层的人都聚在一起,而且是放在同一层面之上。 无论是你家财万貫、还是家徒四壁,买花最方便、最多选择的地方始终都是旺角。 例如在花墟之内,这个空间把有钱人和平凡人的距离都拉近了,大家都是在同一个层面处购物,差别大幅地减少。

而旺角亦有另一个特别之处,它是会自我输入(Self-input)、自我组织(Self-organize)、自我输出(Self-output) 的一个空间,情况亦好像是麻雀的系统一样。四方八面的人会来到这个地方,然后不同程度地分流,之后便到达不同的功能区,虽然各功能区是完全不同,但是可以共同在一起,亦自然地整合,互不影响。

讲到这里,究竟旺角和西九文化区有什么关系呢? 西九文化区全长大约1000m,情况就如从油麻地至太子。 换句话说,西九文化区接近足够把整个旺角进去,所以我认为西九文化区如果是主打「文化」的话,就应该善用这块土地来展现我们的文化—「街道文化」。 现在波鞋街重建,很多旧有的商户都无奈地需要离开旺角,他们虽然得到相关的赔偿,但是离开后如何重建波鞋街呢? 如何重建香港的街头文化的一部份呢?

如果政府一直说,要推动「本土文化」、建造「集体回忆」、「保育」,西九文化区是否有一个空间来重建我们珍惜的「本土文化」呢 ?

虽然把波鞋街搬至西九文化区,并不是一个完美的做法,把波鞋街设在豪宅区旁可能是错误的做法,但是如果不尝试一些新的事情的话,我们便随旧有的模式把土地分拆成各细小的地皮,然后拍卖,建豪宅、建商场、建酒店,可需办一个如此大型的设计比赛呢?

讲至这里,我个人来评审三个入围方案的准则:

1)      提供合适和合比例的设施

2)      切合香港「本土文化」的需要

3)      能反映香港「本土文化」

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 Foster + Partner:

 

Foster 的方案是一直沿用他成名的设计技良,亦可以说是他30多年来的卖点。自1983年以来,他都是在卖同类型的建筑设计—Mega structure (大跨度的结构) + Iconic object(奇特的外观) + Environmental system (环保的系统).

1)      HSBC总行 = 巨型的衣架结构 + 奇特的外立面 + 反光板

2)      香港机场 = 巨型圆拱型的结构 + 多个组合的圆形屋顶 + 有自然光的天窗

3)      大英博物馆 = 大跨度的屋顶 + 流线型的巨型天窗 + 自然光的广场

4)      第一轮胜出的西九规划方案 = 大跨度的圆拱型结构 + 巨型天幕 + 因天幕而美化的空间

5)      今次的西九规划方案 = 升起了的道路网络 + 巨型公园 + 大型绿化和环保的设施

其实如果大家熟悉Foster 的作品的话,就会发现他今次的方案就是把纽约的中央公园(Central Park)/ 伦敦的凯德公园(Hyde Park) 放在香港,然后再加入他们在Abu Dhabi所设计无烟城的概念放在一起,这样便成了他们的作品。

Foster方案 =「中央公园」 + 「无烟城」。

如果大家有看他们介绍的影片的话,你会看出他们所用的字眼「伟大」、「注入」、「缺乏」、「轰动」、「世界上最好」、「神奇的磁石」。 他们除了气焰极盛之外,而且一直以来的策略是利用巨型的东西来创造出新的景象,上一次他们使用了巨型天幕来作为招来,今次由于不能重施故技,便唯有使用巨型绿化来为这个城市带来震撼,这亦是Foster一直以来的习惯,在他所到之处都会留下他的迹影,大家会一看便知道这是他的建筑,有他的statement。

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Rem koolhas 的方案:

简单来说,就是Mental mapping (印象剪影) ,他把香港特别的文化剪下并放进入内,例如: 香港的街道、园田、村庄,但同时又把外国的文化如剧场表演 + 街头表演 + 艺术展览都放进去。

因为他认为香港最特别的地方是能够保留固有本质,但同时又可以吸收外来的文化。 换另一程度上可以说是「中学为体、西学为用」,又或者更实际地说「不论中学,还是西学,只要是有用的,便要学」。

 

Rem koolhas把香港不同有趣的地方分成不同的功能区,然后再加上外国有趣的文化,而制造出一个中、西文化汇聚的博览馆,在这里你可以同时感受到中、西文化汇聚的一个区域,其实某程度上可以说是一个Sim city,一个世界的缩影。

 

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严迅奇的方案:

这方案分为3层次,沿海的绿化带 + 文化带 +城市带,规划的理念其实就相对地简单,借用《清明上河图》的意景来带出不同人物的生活空间,让不同层次的人和事都可以发生在这个空间之中。 他的设计不是炫耀几个地标或几个巨大的空间。表面上他的设计好像没有什么注目的东西,但是其实就好像出现了最实际的东西。 书画中有一个技巧叫做「留白」,让观众和读者去联想出结局出来,情况就有如金庸先生的「雪山飞狐」中的结局一样,故意「留白」,让读者去思考胡一刀在最后一刀上的抉择。

严迅奇的方案就好像有这样的味道,让未来的用家去创造/填补规划上未完成的部份。 现实地,建筑师根本不能够在规划上仔细限定个别将会发生的事情。 他的方案是把一大块的土地分拆成细小的社区,利用不同大、小的社区网络来带动不同文化的活动。

讲至这里,我个人来评审三个入围方案:

1)   提供合适和合比例的设施

由第一篇开始,我对M+博物馆的需要是相当怀疑,建一个大型的展览场馆来展览什么呢? 香港根本没有珍宝,就算有珍宝都是借回来的,但是其他博物馆为何要借给你呢?

但是,三个方案都未能解决这个问题。

至于表演场地,香港亦没有国际级的剧团,有叫座力的表演者和团体都相当有限,能有能力举办数万人的演唱会的歌星/红星都不出50人,而且香港亦有类似的大型表演场地,这又是否真的需要巨型的表演场地吗?

因此,我个人认为Foster方案所建议的表演场馆就确实过于巨大,超出了香港所需要的比例,而我个人而言则比较喜欢严迅奇和Rem koolhas这种开放式的剧场方案,让表现更能雅俗共偿。

2)   切合香港「本土文化」的需要

Foster方案所提出的「无烟城」概念是没有问题,但是香港又是否需要一个Central park 呢? 香港80%的土地是郊野公园,所以市民需要到郊野一游的话,确实一点也不难,而且近在咫尺。

虽然我相信这是规划设计比赛上的要求,这亦反映香港政府害怕被人骂他们建屏风楼、不环保,所以要大规模地绿化,因为绿化是不会有人骂的,但是香港是否真的需要一个大型的「都市绿州」吗?

因此我个人而言,Foster 的方案以「绿化」作为卖点确实欠了一些深度。

另外,小弟认为香港的艺术表演者/团体最需要的是中、小型的表演场地和低廉的推广平台,因为他们大部份都是中、低成本的制作,可以大规模地招揽观众的能力有限,而且中、小型的表演者是供不应求,特别是闹市之中的场地。 所以,严迅奇和Rem koolhas方案所建议的小型/实验性的表演场地确实比较适合香港的需要。 不过,严迅奇方案中由街道所营造出来的非正式表演场地/街头表现的空间,就能活化整个空间,因为香港确实欠缺让草根级别的剧团来演出的地方。

3)   能反映香港「本土文化」

「文化」根本就是人的生活,文化根本是借不来、买不来的,就算你向西安借兵马俑来展览,这都是西安的展览,香港根本没有东西来展览。

同样道理应用在表演艺术之上,如果我们邀请外国剧团来演出,这都是外国的表演。

 

因此,Rem koolhas所建议像中、西文化汇合区的方案就确实未能合用。 因为如果要欣赏外国的文化,为何不直接到外国参观呢? 同样道理,如果要欣赏香港的街道文化的话,为何不直接到旺角等地去参观呢? 为何要一个Sim City呢?

再加上,西边的建筑群与东边的建筑群有一段过百米的距离,当中有一个巨大的公园连接,表面上是美观,但实际上香港人是不会随意露天步行100多米。 在规划上,确实是欠了点准成。

讲到底,我个人比较喜欢严迅奇的方案,因为整个方案是相对地以「人」的比例来规划,以街道来连贯整个社区,用社区网络来建造生活区。 最重要是相对地可以让未来用家来发挥的空间,但这亦是比较难胜出的致命伤。虽然整个规划相对地仔细,而且合附香港的需要和比例,但是没有一个清晰的卖点。

 

Foster方案的卖点 : 无烟城

Rem koolhas方案的卖点 : Sim city

严迅奇方案的卖点 : 街道结合出来的生活动力区

严迅奇方案的卖点相对地薄弱,所以比较难打动政府高官/市民,因为话说回头,政府都未能清楚地说出整个西九文化区的「定位」和「目标」!!!!!

为何香港要西九文化区?

推动艺术和文化? 那一门「艺术」? 那一种「文化」?

音乐、戏剧、服装、化妆、话剧、美术、漫画、插花,还是潮流文化?

西九文化区会帮助「艺术」和「文化」的发展吗?

会帮助多少个团体?  各团体的比重如何? 未来5年、10年的计划又如何呢?

这些基础的问题,到现在还是未能清楚地回答,所以「留白」的方案确实最适合香港。

 

但是,政府是需要一个有卖点的方案来说服市民支持一个大型工程。

下会继续。

官方网页:

http://www.wkcda.hk/pe2/tc/conceptual/index.html




僭建風暴

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這個月來香港一眾高官和新界原居民都因為潛建問題而鬧得一頭煙,有些原居民更加聲言不惜發一切,來保衛家園,但是大家又知不知道其實香港法律上是給予建築事務監督什麼樣的權力呢? 而潛建後的後果又可以怎樣呢 ?

根據香港法律第 123 章 22 節:

(1) 建築事務監督或獲他就此以書面授權的任何公職人員,可在任何時間進入任何處所或土地,如有需要, 可在有警務人員在場的情況下,破門進入任何處所,以─

(a) 確定任何建築物、構築物、街道或天然、經平整或人工建築的土地是否構成危險或可變得危險; ( 由 1980 年第 72 號第 7 條修訂 )
(b) 檢查或測試任何地下水排水工程、排水工程或排水系統; ( 由 1959 年第 44 號第 8 條修訂;由 1982 年第 41 號第 7 條修訂 )
(c) 確定本條例的條文或根據本條例所發出的通知、所作出的命令或所訂立的規例的條文是否獲得遵從;
(d) 進行或安排進行他根據本條例獲授權進行的任何工程。 ( 由 1959 年第 44 號第8 條修訂 )

根據香港法律第 123 章 23 節 :

建築事務監督可藉向註冊一般建築承建商、註冊專門承建商、註冊小型工程承建商或進行該工程的其他人( 視屬何情況而定) 送達的書面命令, 規定停止該工程,直至命令被撤回為止。

根據香港法律第 123 章 24 節 :

(1) 凡有任何建築物在違反本條例任何條文的情況下建成,或有任何建築工程或街道工程曾經或正在於違反本條例任何條文的情況下進行,建築事務監督可藉書面命令規定 ─

(a) 拆卸該建築物、建築工程或街道工程 ;

簡單來說,法律上是容許屋宇署任何時候破門入屋來檢查你家中是否藏有潛建物,停止任何進行中的違例工程,甚至可以拆卸任何潛建的部份,而建築事務監督亦可以向物業持有人追討相關的清拆費用。

另外,就算該部份建築物 / 工程是完全合法,但萬一該部份建築物可能會對公眾做成危險, 建築事務監督可以根據 根據香港法律第 123 章 26 節 :

(1) 凡建築事務監督認為任何建築物因火、風、雨、破舊、使用、缺乏走火通道或任何其他因由而變得危險或可變得危險, 建築事務監督可藉向擁有人送達的書面命令,宣布該建築物構成危險或可變得危險。 ( 由 1993 年第 68 號第 15 條修訂 )

(2) 該命令可 ─

(a) 規定拆卸整幢建築物或其中部分;
(b) 規定使該建築物一般而言是安全的;
(c) 指明為使該建築物安全而必須進行的工程;
(d) 規定豎設撐柱,並可指明豎設方式及地點;
(e) 規定設置圍欄或圍板使公眾受到保護;
(f) 規定將該建築物封閉;及
(g) 指明須展開和完成命令所規定的拆卸、豎設撐柱、豎設圍欄或圍板、封閉建築物或其他工程或事項的期限。 ( 由 1966 年第 16 號第 8 條修訂 )

香港法律第 123 章 27 節 ( 封閉令 ) :

(1) 凡有下列申請提出 ─

(a) 建築事務監督認為有以下情況而提出申請 ─

(i) 任何建築物構成危險或可變得危險 ;或
(ii) 任何建築物應予封閉 ,使他根據本部獲賦權進行或安排進行的任何工程得以進行而不對占用人或公眾構成危險;或 ( 由 1983 年第 59 號第 3 條代替 )

(b) 擁有人遇有以下情況而提出申請 ─

(i) 建築事務監督向他送達通知,根據第 26 條規定將某建築物封閉;或
(ii) 建築事務監督向他提供一份證明書,顯示應該將某建築物封閉,使建築工程得以進行而不對占用人或公眾構成危險,

因此,新界丁屋居民加建 1-2 層,甚至挖掘地庫的話,就其實相當危險。因為萬一做成地下水流失,導致自身建築物/ 四周道路/ 建築物出現地陷或不平均沉降的話, 建築事務監督是可以因為公眾安全的考慮而隨時封屋、拆屋,相關的工程費用由業主承擔,並且會被政府控告不同的罪名。違例的業主不單會變得一無所有,而且還可能需要賠償對四周環境做成的損失,如果因違例建築物而做成人命損失的話,就更加罪加一等。

按照法理上 建築事務監督是擁有相當大的權力來執行清拆任何潛建 / 違例的問題,只是在現實上是否執行。所以有些小業主認為如果在家中潛建一些玻璃屋/小型工程是沒有多大的問題,最多是只會被屋宇署警告,甚至被地政總署釘契(在這個情況下,釘契的意思是會在地契上附上違例警告書的文件) ,就算被釘契樓宇都可以繼續轉售,只要新業主願意,而銀行又樂意提供按揭,大家便當作沒事發生過。

不過,其實法律上並不是這樣簡單,萬一政府強硬起來,小業主便隨時可以變得一無所有,講到底始終是小業主犯法在先,政府強硬執法起來便是理所當然的事。

丁屋問題

首先,根據第123F 章建築物 ( 規劃 ) 規例第 19-24 條都列出建築物准許的地積比率、樓層高度、上蓋面積等要求。不過,建築物條例只是管制物業發展的其中一項,當中還包括環境規劃大綱圖和地契,而三方面的要求是必須同時達到才算合法,而且屋宇署和其他部門都會提出作業守則(Code of practice) 、作業備考(Practice notes) 。所以很多新界丁屋居民認為地契上,雖然沒有列明高度限制,但是在丁屋是只可以容許興建三層,而每層面積不超過 700 平方尺。現在就算丁屋居民打算和政府打官司,要求司法覆核,儘管居民在建築物條例方面獲得勝數,但是在消防法律上也未必能夠過關。

因為根據第123F 章建築物 ( 規劃 ) 規例第 19-24 條列出如果建築物體積超逾7000立方米,高度超逾 1 層的話,就需須設有消防和救援樓梯間。在合法情況下,三層高的丁屋最大的體積都是2100 立方米,如果私自加建幾層和地庫的話,就可能超過相關的規定,便需要加消防梯。

另外,《消防和救援進出途徑守則》(Code of practice MOA) ,任何住宅項目如不超過3 層便不需要消防樓梯,三層以上就必須一條消防樓梯,而消防樓梯的闊度和耐火度就必須達至消防處的要求,所以現有大部份丁屋都未能滿足相關要求,除非業主願意加加設防火牆、防火門和排煙井等設備。

再者,如果屋主是使用開放式廚房亦同樣需要屋宇署和消防署的批准,否則亦屬違法。

簡單來說,丁屋業主就算在建築面積上能夠得到額外批准,過得了屋宇署的一關亦未必能過得了消防署的一關,過得了消防署亦未必過得了其他部門,總之就需要過五關斬六將。

坦白說,從現實的角度來考慮,就算丁屋業主能夠得到建築事務監督的特別欣許,消防署都絕不會鬆手,因為消防安全是完全凌駕一切的考慮,所以丁屋業主都最好面對現實吧 !

曾蔭權祖屋僭建問題

曾蔭權祖屋的露台原是有一個欄杆,但是他拆卸後並加建落地玻璃,這就明顯地犯了建築法例,因為任何工程如果觸動建築物的結構就必須要經過認可人仕(Authorized person)的入則申請。現在處理的方法就是等屋宇署出信要求他清拆相關部份,這個清拆工程就不用任何申請了。

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這個問題就更複雜,因為這部份面積計算入建築面積,而他沒有更改大廈結構部份,另外這工程是在《小型工程監管制度》實施前進行,所以不用入則。而且該客廳亦同時滿足了第123F 章建築物( 規劃) 規例第30 條的要求, ”窗玻璃的表面總面積不少於房間樓面面積的`10 分之1 ,可開啟窗玻璃的表面總面積不少於房間樓面面積的`16 分之1 。 ”

不過,他的單位有可能違反了第123F 章建築物( 規劃) 規例第3 條的要求” 任何用作居住用途的房間的任何部分,距離直接面對室外的訂明的窗,在房間內量度,不得多於9 米”

總結來說,如果小業主置業時,就必須查清樓宇現況與入則情況是否一樣,否則該單位便很有可能是違法建築,而新業主便需要完全承擔一切風險。

寫這兩篇文章的原因其實是有一些國內的網友打算在香港置業,但又害怕自己所買的單位是犯法樓,所以希望我簡介一下。

簡單來說,如果發現單位有以下情況就很可能是違法建築。

1. 開放式廚房( 但沒有消防噴淋 / 入口沒有防火牆 )

2. 廚房門不是消防門

3. 露台加建了落地玻璃

4. 天台加建了玻璃屋或永久性的大型簷蓬

5. 停車位加建了永久性的大型簷蓬

希望各位小業主能安居幾業。

 

http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/WebView?OpenAgent&vwpg=CurAllChinDoc*123*100*123.1#123.1

 




僭建风暴

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这个月来香港一众高官和新界原居民都因为潜建问题而闹得一头烟,有些原居民更加声言不惜发一切,来保卫家园,但是大家又知不知道其实香港法律上是给予建筑事务监督什么样的权力呢 ? 而潜建后的后果又可以怎样呢 ?

根据香港法律第 123 章 22 节:

(1) 建筑事务监督或获他就此以书面授权的任何公职人员,可在任何时间进入任何处所或土地,如有需要, 可在有警务人员在场的情况下,破门进入任何处所,以─

(a) 确定任何建筑物、构筑物、街道或天然、经平整或人工建筑的土地是否构成危险或可变得危险; ( 由 1980 年第 72 号第 7 条修订 )
(b) 检查或测试任何地下水排水工程、排水工程或排水系统; ( 由 1959 年第 44 号第 8 条修订;由 1982 年第 41 号第 7 条修订 )
(c) 确定本条例的条文或根据本条例所发出的通知、所作出的命令或所订立的规例的条文是否获得遵从;
(d) 进行或安排进行他根据本条例获授权进行的任何工程。 ( 由 1959 年第 44 号第8 条修订 )

根据香港法律第 123 章 23 节 :

建筑事务监督可借向注册一般建筑承建商、注册专门承建商、注册小型工程承建商或进行该工程的其他人 ( 视属何情况而定 ) 送达的书面命令, 规定停止该工程,直至命令被撤回为止。

根据香港法律第 123 章 24 节 :

(1) 凡有任何建筑物在违反本条例任何条文的情况下建成,或有任何建筑工程或街道工程曾经或正在于违反本条例任何条文的情况下进行,建筑事务监督可借书面命令规定 ─

(a) 拆卸该建筑物、建筑工程或街道工程 ;

简单来说,法律上是容许屋宇署任何时候破门入屋来检查你家中是否藏有潜建物,停止任何进行中的违例工程,甚至可以拆卸任何潜建的部份,而 建筑事务监督亦可以向物业持有人追讨相关的 清拆费用。

另外,就算该部份建筑物 / 工程是完全合法,但万一该部份建筑物可能会对公众做成危险, 建筑事务监督可以根据 根据香港法律第 123 章 26 节 :

(1) 凡建筑事务监督认为任何建筑物因火、风、雨、破旧、使用、缺乏走火通道或任何其他因由而变得危险或可变得危险, 建筑事务监督可借向拥有人送达的书面命令,宣布该建筑物构成危险或可变得危险。( 由 1993 年第 68 号第 15 条修订 )

(2) 该命令可 ─

(a) 规定拆卸整幢建筑物或其中部分;
(b) 规定使该建筑物一般而言是安全的;
(c) 指明为使该建筑物安全而必须进行的工程;
(d) 规定竖设撑柱,并可指明竖设方式及地点;
(e) 规定设置围栏或围板使公众受到保护;
(f) 规定将该建筑物封闭;及
(g) 指明须展开和完成命令所规定的拆卸、竖设撑柱、竖设围栏或围板、封闭建筑物或其他工程或事项的期限。( 由 1966 年第 16 号第 8 条修订 )

香港法律第 123 章 27 节 ( 封闭令 ) :

(1) 凡有下列申请提出 ─

(a) 建筑事务监督认为有以下情况而提出申请 ─

(i) 任何建筑物构成危险或可变得危险 ;或
(ii) 任何建筑物应予封闭 ,使他根据本部获赋权进行或安排进行的任何工程得以进行而不对占用人或公众构成危险;或 ( 由 1983 年第 59 号第 3 条代替 )

(b) 拥有人遇有以下情况而提出申请 ─

(i) 建筑事务监督向他送达通知,根据第 26 条规定将某建筑物封闭;或
(ii) 建筑事务监督向他提供一份证明书,显示应该将某建筑物封闭,使建筑工程得以进行而不对占用人或公众构成危险,

因此,新界丁屋居民加建 1-2 层,甚至挖掘地库的话,就其实相当危险。 因为万一做成地下水流失,导致自身建筑物 / 四周道路 / 建筑物出现地陷或不平均沉降的话, 建筑事务监督是可以因为公众安全的考虑而 随时封屋、拆屋 ,相关的工程费用由业主承担,并且会被政府控告不同的罪名。 违例的业主不单会变得一无所有,而且还可能需要赔偿对四周环境做成的损失,如果因违例建筑物而做成人命损失的话,就更加罪加一等。

按照法理上 建筑事务监督是拥有相当大的权力来执行清拆任何潜建 / 违例的问题,只是在现实上是否执行。 所以有些小业主认为如果在家中潜建一些玻璃屋/小型工程是没有多大的问题,最多是只会被屋宇署警告,甚至被地政总署钉契 (在这个情况下,钉契的意思是会在地契上附上违例警告书的文件 ) ,就算被钉契 楼宇都可以继续转售,只要新业主愿意,而银行又乐意提供按揭,大家便当作没事发生过。

不过,其实法律上并不是这样简单,万一政府强硬起来,小业主便随时可以变得一无所有,讲到底始终是小业主犯法在先,政府强硬执法起来便是理所当然的事。

丁屋问题

首先,根据第123F 章建筑物 ( 规划 ) 规例第 19-24 条都列出建筑物准许的地积比率、楼层高度、上盖面积等要求。不过,建筑物条例只是管制物业发展的其中一项,当中还包括环境规划大纲图和地契,而三方面的要求是必须同时达到才算合法,而且屋宇署和其他部门都会提出作业守则 (Code of practice) 、作业备考(Practice notes) 。所以很多新界丁屋居民认为地契上,虽然没有列明高度限制,但是在丁屋是只可以容许兴建三层,而每层面积不超过 700 平方尺。现在就算丁屋居民打算和政府打官司,要求司法覆核,尽管居民在建筑物条例方面获得胜数,但是在消防法律上也未必能够过关。

因为根据第123F 章建筑物 ( 规划 ) 规例第 19-24 条列出如果建筑物体积超逾7000立方米,高度超逾 1 层的话,就需须设有消防和救援楼梯间。在合法情况下,三层高的丁屋最大的体积都是2100 立方米,如果私自加建几层和地库的话,就可能超过相关的规定,便需要加消防梯。

另外,《消防和救援进出途径守则》(Code of practice MOA) ,任何住宅项目如不超过 3 层便不需要消防楼梯,三层以上就必须一条消防楼梯,而消防楼梯的阔度和耐火度就必须达至消防处的要求,所以现有大部份丁屋都未能满足相关要求,除非业主愿意加加设防火墙、防火门和排烟井等设备。

再者,如果屋主是使用开放式厨房亦同样需要屋宇署和消防署的批准,否则亦属违法。

简单来说,丁屋业主就算在建筑面积上能够得到额外批准,过得了屋宇署的一关亦未必能过得了消防署的一关,过得了消防署亦未必过得了其他部门,总之就需要过五关斩六将。

坦白说,从现实的角度来考虑,就算丁屋业主能够得到建筑事务监督的特别欣许,消防署都绝不会松手,因为消防安全是完全凌驾一切的考虑,所以丁屋业主都最好面对现实吧 !

曾荫权祖屋僭建问题

曾荫权祖屋的露台原是有一个栏杆,但是他拆卸后并加建落地玻璃,这就明显地犯了建筑法例,因为任何工程如果触动建筑物的结构就必须要经过认可人仕(Authorized person) 的入则申请。现在处理的方法就是等屋宇署出信要求他清拆相关部份,这个清拆工程就不用任何申请了。

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这个问题就更复杂,因为这部份面积计算入建筑面积,而他没有更改大厦结构部份,另外这工程是在《小型工程监管制度》实施前进行,所以不用入则。而且该客厅亦同时满足了第123F 章建筑物 ( 规划 ) 规例第 30 条的要求, ”窗玻璃的表面总面积不少于房间楼面面积的`10 分之 1 ,可开启窗玻璃的表面总面积不少于房间楼面面积的 `16 分之 1 。 ”

不过,他的单位有可能违反了第123F 章建筑物 ( 规划 ) 规例第 3 条的要求 ” 任何用作居住用途的房间的任何部分,距离直接面对室外的订明的窗,在房间内量度,不得多于9 米 ”

总结来说,如果小业主置业时,就必须查清楼宇现况与入则情况是否一样,否则该单位便很有可能是违法建筑,而新业主便需要完全承担一切风险。

写这两篇文章的原因其实是有一些国内的网友打算在香港置业,但又害怕自己所买的单位是犯法楼,所以希望我简介一下。

简单来说,如果发现单位有以下情况就很可能是违法建筑。

1.      开放式厨房( 但没有消防喷淋 / 入口没有防火墙 )

2.      厨房门不是消防门

3.      露台加建了落地玻璃

4.      天台加建了玻璃屋或永久性的大型檐蓬

5.      停车位加建了永久性的大型檐蓬

希望各位小业主能安居几业。

http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/WebView?OpenAgent&vwpg=CurAllChinDoc*123*100*123.1#123.1




填海是罪吗? 拆楼是错吗?

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近日和立法会参选人—林云峰讨论香港土地的政策,得出以下的结论:

香港自开埠以来总共填海3600公顷,填海已成为香港固有的发展模式。但自从2004年维港官司和天星、皇后事件之后,香港的都市发展出现了两个重大的改变。

1)维港两岸的填海工程如非有凌架性的需要是不能进行,这代表维港两岸已接近不可能再填海。

2)市民近年对保育建筑的意识大大地提高,因此在之后的旧政府总部、中环街市等活化项目都引来社会很大的回响。

在旧的不能拆,海也不能填的困局下,香港的都市发展何去何从呢?

维港以外的选择

虽然维港两岸已不能再填海,但是维港以外的水域还是可以考虑以填海方式来发展。香港建筑师学会曾经提出过在大屿山又或者将军澳以外的水域处制作一些人工岛的构想,规模当然比港珠大桥的人工岛为细,而且岛与岛之间可以有一些水域,务求减少对水流的影响。岛与岛之间可以用桥或地铁来连接,让市民可以往返市区。这种卫星城市的模式在香港已发展得相当成熟,因为这方法可以提供满足一定程度的房屋需求,而又降低都市内的密度,情况就有如沙田、将军澳、东涌、屯门等地方,相比大规模的旧区重建是简单得多。

可否不填海呢?

尽管小型人工岛可减少对环境的影响,但是填海始终会带生态带来一定程度的破坏。因此我们应该研究不同的填海方法,例如:日本已研发出Megafloat 和取而代之是钢架结构(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)

Megafloat

Megafloat是由日本国土交通省联同17所私人公司从1995年开始研究,共花了5年的时间76亿日元来完成一个新的填海科技, 这是日本政府希望在减少对环境损害的前题下而出现的填海新科技。

Megafloat是把很多钢板在海上连接起来而形成庞大的海上浮台,学名是Very Large Floating Structure (VLFS) ,VLFS 连接后并加以稳定器来固定其在海中的位置,然后再在这平台上建造相关的建筑物。简单来说, 就好像把很多艘平底船拼合起来,然后形成一个巨大的平台一样, 一幅土地如一艘平底船浮在海中,然后建筑物便在平底船之上建造起来,情况就有如很多艘珍宝海鲜舫连接起来一样,因此便可以不用填海便在海上得大幅的土地。

Megafloat的好处除了不用破坏海床和水质外, 填海的位置还可以有很大的选择,因为Megafloat只是浮在水上的钢板,所以每论在深海还是在浅海都可以使用,不用像填海一样必须要在浅海的水域上进行,或者便大幅增加填海的空间和工程所需的时间,而且深海填海对海洋生态的破坏更是巨大,而2000年时日本已兴建了一个Megafloat机场,所以技术上已经颇为成熟。

当羽田机场第四条跑道工程考虑使用Megafloat时,不过这计划因为政治因素而胎死腹中。 Megafloat的主要部件虽是由造船工厂生产的,但核心技术是由海洋工业负责的,所以日本造船业一直冷处理这事件,甚至认为是为日本海洋工业送上光环,而日本的造船业在日本厚生劳动省也有巨大的影响力。在一山不能藏二虎的情况下,所以羽田机场便放弃了使用Megafloat 而出现了一个史无前例的造法。

钢架结构(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)

羽田机场第四条跑道虽然放弃了使用Megafloat的技术,但是如果整条跑道都以填海的方式来兴建的话,便会严重影响多摩川的水流,这不单可能会影响多摩川的自然排污功能,亦会增加摩川的泛滥的机会。

因此第四条跑道近河口的一部份将不会使用传统填海方式,取而代之是钢架结构(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)。这个结构就是在海床上加上一个65m x 45m x 35m高的大型钢框然后在钢框上连接一系列的1.8m直径钢柱,这些钢柱便会用来承托钢板,之后便在钢板上加上混凝土板这便形成机场跑道。由于钢架结构不需要填海,所以工期比填海为短,成本亦相应地较低,最重要是可以让多摩川的河水亦可以从钢柱之间的空间流过,对环境的破坏减至最低。

因此,香港其实可以开始研究世界各地不同的建筑技术,无需再单一思路地讨论填海的问题。

港人之港

除了填海的问题之外,其实维港两岸共有73km长的土地是可作不同程度的使用。过去12年,海滨事务委员会已经研究如何优化海港,通过不同程度的公众参与,以从下而上的方式来为政府献计。

不过,海滨事务委员会不是一个官方机构,所以没有法定的权力来统一发展海滨相关的事务。因此,我们建议成立海滨事务管理局来统一规划、设计、建造、营运和管理维港两岸的土地,务求做到「还港于民」。

古迹的何去何从呢?

在香港的旧建筑物会由古物咨询委员为建筑物进行历史评级,级数为一至三级和法定古迹,三级是最低级的,一级为最高,在一级之上便是法定古迹。评级的标准当然是取决于建筑物的历史价值,但是标准没有清楚地列明,一切取决于古物咨询委员会的决定。

级数的高低代表是业主可以修改建筑的程度,如果是法定古迹的话,便需要完件保留。 换句话说,一级历史建筑在法理上仍是可以拆卸的,因此尽管皇后码头是一级历史建筑,但仍不能逃避被拆卸的命运。

不过,本人认为如果讨论历史建筑只单纯研究拆卸的问题确实相当片面,因为保育建筑物不只是单纯保留建筑物的硬件,而是要善用现有的历史背景来活化建筑物,为历史建筑带来新的灵魂,情况就好像「雷生春」一样。

现在的讨论多数只局限于建筑物的本身,而没有讨论该建筑物与四周的环境。如果发展商可以合并历史建筑物和附近的地皮来统一计算地积比又或者容易发展商转移旧建筑物可发展的面积至附近的地皮处发展,这便吸引发展商在不拆旧建筑的前题下来规划整个项目。

另外,现在的保育项目大都是由政府牵头,并再与非谋利机构合作营运,但是这模式亦比较单一,但其实可以尝试私人公司合作,引商业的模式来营运,让项目可以切合市场的需求,从而自给自足。

我认为保育建筑最重要是要设立机制,让业主知道不同评级历史建筑的可接受的发展模式,甚至容许业主可与政府换地或合并发展相关项目,让私人业权的历史建筑得以保存并且活化。