Tag: 喜帖街

活化建筑 – (喜帖街,雀仔街,波鞋街,衣布街和花墟篇)

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喜帖街

上一会开始讲了第一篇关于保育的文章,今日再讲一些更加切身的话题 – 喜帖街,雀仔街,波鞋街,衣布街和花墟篇相信都是香港有名的街道,虽然部份已经消失了或重置到新的地方,今日我尝试逐一为大家分析有关问题。

首先我先申报利益,我是曾经参加过H15喜帖街一带的规划设计,虽然我公司最后好像没有参与到最后阶段的设计,但个中的故事我知道一点。

发展喜帖街时遇到的问题和一般市区重建遇到的问题一样,这条街道是一个没有刻意经过规划但自然组成的一个社区群组,如果重建这一区会令现在的商户很难在别一个地方重建同样的社区网络。 昔日的喜帖街商戶現在雖然在彎仔一帶重新開業但很難重新發展昔日的叫座力和吸引力。這些商戶雖然同行如敵國,但他们其实是相互支持,除了是成行成市的气氛之外,还包括商户之间的互相交易,当中的关系是千丝万缕,如果断开个别群组就等同破坏这个群组的凝聚力。

但问题是喜帖街楼上的住宅由于日久失修,结构和设施都十分残旧,对楼上的居民来说可以说是相当不理想的居住环境。喜帖街一带的建筑不像皇后和天星,因为皇后和天星都有定期维修而且不论结构和功能上还可以满足现代的需求,所以保留价值是相当高。

当年我重新参观每一座H15一带的建筑时,楼上的居住的环境实在残破不堪,完全不能附合现在的消防法律,而且大部份楼宇都是混凝土结构,所以若要清拆就必须整底大楼拆掉,就算局部拆掉都只是象征式地保留。

所以,喜帖街一带的建筑在现实的层面是很难保存,至于商户就更加难保存,如果工程展开,左边打桩,右边挖地,又大尘又多沙,是根本不能够继续经营,所以迁出是唯一的办法。

最重要一点,重建工程是希望能够收支平衡,所以拆毁旧楼的土地之后就一定会建多层大厦,街铺就一定不会是现在的租金水平,否则重建工程不能收支平衡。所以,原有的居民和商户是很难以同样的生活水平在这里继续生活。

对于居民和商户来说, 如果不能夠在繼續生活就必須有足夠的賠償讓他們能夠在同區繼續現有的生活質素,但在市区重建局来说就自然希望把收地的时间和成本尽量降低,当中的角力就可想然之。

虽然现在已经定出同区7年租金的赔偿方案,但同区租金的定义实在可以有很大的差别, 就算賠償是合理的價格但居民和商戶是很難以同等的價錢買或租回同等大少的單位或商鋪,因为重建地区是旧区所以租金当然是比较便宜,新区的价值自然有所差别。

所以,居民和商户自然很难重新再次建立他们的社区纲络,分分钟钟需要离开这个社区,因此他们的抗议力量自然很大,再加上议员的推波撞澜,自然在社会上引起很大的回响。当年我曾经参过一次议员举办的H15居民大会,我虽然只是隔岸观火,但看见居民的反对情绪真是很高涨。

我明白他们的期望但同时我亦知道市区重建局的难度,因为如果赔偿金额再提高的话,就必须增加销售面积或销售金额。如果再进一步增加销售面积就等如增加多一座屏风楼,我不排除市建局有为发展商着想,但发展商是为赚钱而存在世上的机构,如果达不到预期的利润​​(通常是30%,纯利),为何要参与发展呢?

所以对我来说,重建是很难避免破坏现在的社区网络,就算刻意重置都未必可以保留原有的风采。

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衣布街

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西港城

例如衣布街,衣布街的原置是中环的新纪元广场一带,现在重置到西港城,虽然可以说是原区安置但人流和客路已经有很大的差别。记起在2002年,当年我放暑假回港参观西港城时,发现衣布街的商户发生抗争行动,事缘政府希望在西港城再度作出翻新,调整有关商户因此不希望再与衣布街的商户续租。对这些夕阳行业的商户来说就等如强迫他们失业,在言谈之间商户向我说,他们这里的商店都至少有20-30年历史,他们都已用了一生人的时间在这行业发展,如果连这小小的商铺都保不住的话,就会永远失业,现在的衣布街的商户都是互相支持下久而残存,若相比昔日的在衣布街时的生意,现在的生意只是10 -20%年代的转变当然是一个因素,但最大的影响就是迁离衣布街之后,再重置到西港城期间都有1-2年时间,期间流失了不少原有的客户,而且客户的购物习惯亦失去了。 他們都明白年代的轉變會改變人的購物習慣但是搬入西港城的確削弱了昔日街道店鋪的氣氛,吸引力自然大减。现在的游客都少了很多,以往都总有一些游客都会慕名而来并且顺道光顾一下,现在已失去了街道的气氛。

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雀仔街

另一个例子就是雀仔街,雀仔街旧址在朗豪坊,现在重置在花墟旁的雀仔公园,可能都是重新调整在公园的街铺之内,所以吸引力仍有不少但规模仍是相差太远。

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波鞋街

Mongkok

旺角

花墟

现在花墟和波鞋街重新发展,现在的商户都难免面对喜帖街商户的问题,希望下场不会如喜帖街一样消失于历史之中,因为香港特色的本土文化就是街道的文化,而且成行成市的特色街道文化,世界其他地方都未必有香港这样多的特色街道,相似的就好像是荷兰的花墟,日本的筑地鱼市场,东京的秋叶原,但香港的特色街道虽未至于独一无二,但实在是一绝。

明天是三栋屋博物馆,海防博物馆




活化建築 – (喜帖街、雀仔街、波鞋街、衣布街和花墟篇)

 

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喜帖街

上一會開始講了第一篇關於保育的文章, 今日再講一些更加切身的話題 – 喜帖街、雀仔街、波鞋街、衣布街和花墟篇相信都是香港有名的街道, 雖然部份已經消失了或重置到新的地方, 今日我嘗試逐一為大家分析有關問題.

首先我先申報利益, 我是曾經參加過H15喜帖街一帶的規劃設計, 雖然我公司最後好像沒有參與到後階段的設計, 但個中的故事我知道一點.

發展喜帖街時遇到的問題和一般市區重建遇到的問題一樣, 這條街道是一個沒有刻意經過規劃但自然組成的一個社區群組, 如果重建這一區會令現在的商戶很難在別一個地方重建同樣的社區網絡 昔日的喜帖街商戶現在雖然在彎仔一帶重新開業但很難重新發展昔日的叫座力和吸引力這些商戶雖然同行如敵國, 但他們其實是相互支持, 除了是成行成市的氣氛之外, 還包括商戶之間的互相交易, 當中的關系是千絲萬縷, 如果斷開個別群組就等同破壞這個群組的凝聚力。

但問題是喜帖街樓上的住宅由於日久失修, 結構和設施都十分殘舊, 對樓上的居民來說可以說是相當不理想的居住環境 喜帖街一帶的建築不像皇后和天星, 因為皇后和天星都有定期維修而且不論結構和功能上還可以滿足現代的需求, 所以保留價值是相當高。

當年我重新參觀每一座H15一帶的建築時, 樓上的居住的環境實在殘破不堪,完全不能附合現在的消防法律, 而且大部份樓宇都是混凝土結構, 所以若要清拆就必須整底大樓拆掉, 就算局部拆掉都只是象徵式地保留。

所以, 喜帖街一帶的建築在現實的層面是很難保存, 至於商戶就更加難保存, 如果工程展開, 左邊打樁、右邊挖地, 又大塵又多沙, 是根本不能夠繼續經營, 所以遷出是唯一的辦法。

最重要重建工程是希望能夠收支平衡, 所以拆毀舊樓的土地之後就一定會建多層大廈, 街鋪就一定不會是現在的租金水平, 否則重建工程不能收支平衡 所以, 原有的居民和商戶是很難以同樣的生活水平在這裡繼續生活。

對於居民和商戶來說, 如果不能夠在繼續生活就必須有足夠的賠償讓他們能夠在同區繼續現有的生活質素, 但在市區重建局來說就自然希望把收地的時間和成本盡量降低, 當中的角力就可想然之。

雖然現在已經定出同區7年租金的賠償方案, 但同區租金的定義實在可以有很大的差別, 就算賠償是合理的價格但居民和商戶是很難以同等的價錢買或租回同等大少的單位或商鋪, 因為重建地區是舊區所以租金當然是比較便宜, 新區的價值自然有所差別。

 

 

所以, 居民和商戶自然很難重新再次建立他們的社區綱絡, 分分鐘鐘需要離開這個社區 因此他們的抗議力量自然很大, 再加上議員的推波撞瀾, 自然在社會上引起很大的回響 當年我曾經參過一次議員舉辦的H15居民大會, 我雖然只是隔岸觀火, 但看見居民的反對情緒真是很高漲。

我明白他們的期望但同時我亦知道市區重建局的難度, 因為如果賠償金額再提高的話, 就必須增加銷售面積或銷售金額 如果再進一步增加銷售面積就等如增加多一座屏風樓, 我不排除市建局有為發展商著想, 但發展商是為賺錢而存在世上的機構, 如果達不到預期的利潤 (通常是30%純利), 為何要參與發展呢?

所以對我來說, 重建是很難避免破壞現在的社區網絡, 就算刻意重置都未必可以保留原有的風采。

 

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衣布街

 

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西港城

例如衣布街, 衣布街的原置是中環的新紀元廣場一帶, 現在重置到西港城, 雖然可以說是原區安置但人流和客路已經有很大的差別 記起在2002年, 當年我放暑假回港參觀西港城時, 發現衣布街的商戶發生抗爭行動, 事緣政府希望在西港城再度作出翻新, 調整有關商戶因此不希望再與衣布街的商戶續租 對這些夕陽行業的商戶來說就等如強迫他們失業, 在言談之間商戶向我說, 他們這裡的商店都至少有20-30年歷史, 他們都已用了一生人的時間在這行業發展, 如果連這小小的商鋪都保不住的話, 就會永遠失業, 現在的衣布街的商戶都是互相支持下久而殘存, 若相比昔日的在衣布街時的生意, 現在的生意只是10%-20%.年代的轉變當然是一個因素, 但最大的影響就是遷離衣布街之後, 再重置到西港城期間都有1-2年時間, 期間流失了不少原有的客戶, 而且客戶的購物習慣亦失去了. 他們都明白年代的轉變會改變人的購物習慣但是搬入西港城的確削弱了昔日街道店鋪的氣氛, 吸引力自然大減. 現在的遊客都少了很多, 以往都總有一些遊客都會慕名而來並且順道光顧一下, 現在已失去了街道的氣氛。

 

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雀仔街

另一個例子就是雀仔街, 雀仔街舊址在朗豪坊, 現在重置在花墟旁的雀仔公園, 可能都是重新調整在公園的街鋪之內, 所以吸引力仍有不少但規模仍是相差太遠。

 

 

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波鞋街

 

Mongkok

花墟

現在花墟和波鞋街重新發展, 現在的商戶都難免面對喜帖街商戶的問題, 希望下場不會如喜帖街一樣消失於歷史之中, 因為香港特色的本土文化就是街道的文化, 而且成行成市的特色街道文化, 世界其他地方都未必有香港這樣多的特色街道, 相似的就好像是荷蘭的花墟、日本的築地魚市場、東京的秋葉原, 但香港的特色街道雖未至於獨一無二, 但實在是一絕。

明天是三棟屋博物館、海防博物館