Tag: 发水楼

市场的力量

 

香港有一个很奇怪的现象,香港的住宅是奇妙地不按常规。在其他国家热卖的楼盘多数都是因为其地理位置、景观、四周环境和交通配套等因素来得到大众的垂青,而致胜之道往往在于其间格和建筑设计。

这些因素当然是一个楼盘的成功关键,而且是市民置业考虑的条件。不过在香港就出现奇怪的现象,发展商往往以高实用率和高投资回报、高升值潜力来作为卖点。反而楼宇的舒适度、采光度、通风度往往是次要的资讯,甚至只字不提。因为市场的重点不在这里。

 坦白说,香港的住宅价格属世界前列的地位,在中国内更是最贵的城市,但质素确实往往是与「人」为敌。

从常理来说,舒适的住宅是尽量通风,但为何香港的住宅永远是中央有定窗,而左、右两边才有可开启的窗户,设计的目的是希望尽量减少窗框,以免影响对外的景观,虽然这样的设计已能满足香港建筑法例可开启窗户面积不少于实用面积的 1/16  1/10 的要求。但是法例只代表人类对通风度的最低要求,不等如这个标准已是一个舒适的居所。

更甚的是,香港现在流行在高级住宅处使用玻璃幕墙,这不单不会影响室内对外的景观,而且更进一步提升格调,更重要是玻璃幕墙这 300mm 的空间是不计算入建筑面积,但可以用作销售面积之用。因此,这样的做法愈来愈流行。虽然玻璃幕墙都可设可开启的窗户,但是一般发展商的想法都认为住在这些豪宅的人大都会用空设为主。不过,用了千万元来买一个有海景的豪宅,但竟然在自己的睡房处享受不到海风,这确实是荒谬之极。房间是我的,我想用空调时便用空调,我想开窗便开窗,为何硬要我非用空调不可呢?

另外,现在环保露台、工作平台、的窗台都是不用计算入建筑面积,但可以计算入销售面积之中,所以有些发展商为了赚取更多的豁免面积而不惜一切地把睡房、厨房的面积压细,务求尽量增加单位数目,从而赚取更多的免费的面积,因此把整个楼盘变成不合常理的豆腐楼。这些豆腐楼连负责的建筑师都觉得是「生仔无 xx 」的图则,就算他们多番反对,发展商都会深信这是会被市场接受。

虽然这些豆腐楼是合法的,但是建筑法例只反映出一个最低的要求,并不等如这是一个合理的设计。我永远都不明白香港人为何会如此注重实用率,到底是你的居所环境重要,还是你赚多一尺、半尺重要。

就算你赚多一些尺数,但如果楼宇的通风和采光有问题,你的睡眠质素、甚至你的健康就可能会被影响,赚了钱,但没命享,又有何用呢?

其实,发展商不会只看钱,而完全漠视人的需要。从我自己的经验来说,如果是商业大厦、酒店或者商场等长远营运的建筑,他们都会仔细考虑人流、车流等东西,而且空间的高度、阔度、光亮度、空调温度还有严格的要求。

这些虽然都是商业楼、发展商都会把商业回报作为重要的考虑因素,但是总不失以人为本的精神。

因为如果设计未如人意的话,市场就不会接受,这就自然影响他们的商业回报,他们就自然会向现实低头,做一些受市场欢迎的设计。举一个现实的例子,香港曾经出现钻石型的客厅,目的是希望避免楼宇之间对望的情况,但是由于客厅三尖八角,极不好用,因此被市场离弃,亦因此在历史的舞台中消失了。市场的力量才是最大的力量,这亦是发展商的阴囊。

现今香港很多人都在反地产霸权,但其实只要发展商正正经经地做生意,市民不会无理地反对。正如 apple 一样长期占据市场领导的地位,只要是他们正常地做生意,产品是切合客人的需要,他们的产品每天都有客户在争相购买, apple 赚大钱是合情合理,而没有客户会仇恨 apple 的成功。

 发展商的存在是为了赚钱,只要是正正经经地赚钱是没有问题。要改变发展商最有效的方法其实不是靠政府的监管,而是从市场来调节。

 




香港人的家(2) – 宁要露台不要厨房

图片注解 : 这个其实不是露台,而是环保露台 + 工作平台的合并露台,由于法例规定工作平台必须要通风,所以工作平台部份是金属栏杆、露台部份是玻璃栏杆的奇怪设计,不过这样的设计已经不再被屋宇署批准,所以很多新屋苑的主人房会有一个 1.5m 2 极其细少的小露台,而客厅则有一个较大的露台。
续上会,近10 年内在香港出现了一个极度的奇怪现象,发展商密愿把厨房面积尽量把厨房面积压细,有时甚至完全牺牲厨房,只为单位提供开放式厨房。起初很多小市民都以为发展商是希望尽量扩大客厅的面积,让买家对室内空间感好一点。不过残酷的现实并不如此,因为根据屋宇署和其它部门制作的联合作业备考(Joint practice note) ,每一个单位是只可以有一个环保露台及工作平台,而这些环保露台及工作平台是可以不纳入建筑面积之内,但自然是属于销售面积的部份之一。

因此部份发展商便在一些次级地皮兴建一些超微型的单位,务求尽量增加单位数目并从而增加环保露台及工作平台的数目,而它们就自然享有更多的豁免面积。若用实际的例子来说明,每个环保露台的最少面积=2m 2 , 工作平台的面积 =1.5m 2

如果一个地盘的总建筑面积= 10,000 m 2 , 而发展商兴建 50 个 200 m 2 单位或 200 个 50 m 2单位 , 就会出现以下的情况:

50 个单位 : 50 个工作平台 +50 个环保露台 = 50 x 1.5m 2 + 50 x 2m 2 = 不少于 175m 2 ( 注 )

200 个单位 : 200 个工作平台 +200 个环保露台 = 200 x 1.5m 2 + 200 x 2m 2 = 500m 2

1m 2 = 约 10 平方尺 , 如果 1 平方尺的售价是 $10,000, 而发展商可额外增加约 325 m 2 (3250多平方尺 ) ,发展商便可以完全合法的情况下多赚 325 0 x 10,000 = $32,500,000

由以上例子所见,如果该地段是适合作细单位的发展用途,发展商便尽量压细厨房和厕所面积, 务求在可建面积之内建造多一些单位,从而争取多些环保露台和工作平台 , 因此香港便出现了很多超细型而没有厨房的 Studio flat 。

如上一篇提述,根据屋宇署新的作业备考, 发展商只可以 10% 的总建筑面积属豁免面积,  而50% 环保露台面积需计入建筑面积之内,将来的情况可能会改善一点, 但是文中所述的超另类住宅在香港出现了不少。

注: 工作平台的面积必须在 1.5 m 2 , 环保露台的面积是介乎2-5m 2 , 并且是等如 UFS(Usable floor space) 的 4%,因此 200 m 2 的单位是可以享有更大的环保露台,因此以上的例子只例明为最小的豁免面积。“ UFS "指楼梯、楼梯大堂、升降机平台、用于提供水厕设备、尿厕、洗手盆的空间及任何升降机、空调系统或类似公共设施的机械所占用的空间以外的任何楼面空间。




香港人的家(1)

近日有内地的朋友问及关于香港房地产的问题,所以我便顺手写一下关于香港的住宅。

当大家游综香港时会否发现香港的住宅大厦多数会是首三层是停车场或商场平台,平台之上便是一座密密麻麻的住宅大厦。这类型的建筑可以说是香港独有的建筑群,出现这样的设计并不是因为香港建筑师的偏好,而是与香港的建筑物条例很有关系。

根据香港建筑物条例123 条表一,如果在首15m 的空间内全是非住宅部份的话便可以享有100% 覆盖率,因此如果一座大厦的首15m 全是商场或停车场的话,发展商便可以用尽整幅土地,而且低层的空间是适合作商业用途。假若在旺区的停车场和街铺就更是会生金蛋的金鸡所以发展商就自然寸土必争地发展,因此香港的街道便如此挤迫。

同样因为这个原因令到香港如此困难地找到合适的地方作私营的老人院,因为香港的老人院的牌照是只容许老人院设在建筑物24m 部份之内,但可惜的是香港大部份的平台都用作商业(非住宅的用途,所以老人院这类属住宅类别的功能便不能设在非住宅性质的平台,否则便违反了这项建筑物条例因此若要在香港找到合适的老人院用地绝不容易。

 

全球独有的建筑元素— 超巨型的窗台和会所

除了 ​​平台建筑之外,香港亦同样出现了另类独一无异的建筑设计— 超巨型的窗台和会所,这些建筑元素的出现绝不是偶然。香港 政府容许窗台从大厦多延伸500mm ,而这部份是不计算入建筑面积,但是这些面积可计算入销售面积之内,因此发展商就自然用尽这些另类免费得来的额外销售面积。再者在2000 年左右,香港开始流行使用预制件来兴建大厦,所谓预制件就是部份建筑部件已在工厂生产好之后才送往地盘处安装,由于一大部份的工序已在工厂完成,所以减省了不少时间和地盘附近的噪音问题,因此政府亦容许300mm 厚的预制件部份纳入 ​​豁免面积之列。正因这个因素,发展商便利用预制件的技术来建筑住宅大厦的外墙和窗台部份,所以发展商便可以建筑一个300mm +500mm 厚的窗台预制件厚度窗台容许的面积),因此香港便出现了这些超巨型、甚至可以作睡床之用的窗台。

至于一直让人诟病的超豪华而又没人用的会所,这些巨型会所的出现亦因为香港政府希 ​​望私人发展商在其物业范围内为居民兴建一些康乐设施,务求减少对公营康乐设施的压力。因此政府容许私人发展商的5% 总建筑面积作住客会所之用,而这些面积亦自然属豁免面积之内。不过,一些室外游泳池、网球场、蓝球场则不属于这5% 总建筑面积之内,因此发展商便可以建设一个超巨型的会所,室内会所部份占5% 建筑面积,而室外部份则全属发展商自由发挥。

 

不过,这些设施随着曾特首在2010 年的施政布告之后,发展商只能建造100mm 厚窗台、150mm 厚预制件,而最重要是只能容许10% 的总建筑面积属豁免面积所以这种失控的情况则可能改善但是在我们的都市里则仍有为数不少的超巨型窗台住宅。




发水楼的末日?

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上周香港特首发表了新的施政报告,当中谈及规管发水楼,发水的比例由现在的30%降至10%,环保露台、工作平台、公共空间、会所都有新的规管。

因而引伸出来的未来的新作业手册(PNAP) ,在可阔免的建筑面积方面亦有新规管:

窗台延伸的距离由最多500mm降至100mm

预制件的厚度将会由300mm降至150mm等。

这些条例究竟是否代表未来的新楼会便宜一点,又或者至少物有所值呢? 又或者大家都很寄望的一件事─发水楼可否从此在香港绝迹呢?

坦白说我相信未必如此理想,虽然现在很多发展商都赶在明年4月前入则,希望能根据旧条限来入则,令未来一、两年发展的楼盘都可以在继续享受旧有的发展模式。表面上看来,新的条例好像发生效用,但其实这只是表面的原因。

每一间发展商在买地前已画好一套基本的图则,已计算得到可以买出的单位和面积,所以他们不想因为条例上的改动而重新计算他们的销售策略。最重要的一点,以一个20亿港元的投资项目来说,每天在利息上的开支可达至100万港元,如果根据新的条例而重新入则或修改图则的话,就分分钟要用上1-2个月的时间,单是利息上的开支已达至4-5千万港元,试问发展商又怎会希望根据新的条例而修改现有的图则呢!

因此,上周有环保团体要求港铁沿线发展的物业需要根据新的发水指引而重新入则,虽然港铁最大的股东,但这并不等如香港政府和港铁要额外花至少几百万,甚至几千万来重新入则吗?  如此劳民伤财值得吗?

最重要的是这份施政报告就能把「发水楼」送进棺材吗? 如果你相信的话,就可能天真了一点。

更现实的一点,现在的条例理论上是容许预制件的厚度将会由300mm而不用计算建筑面积,但实际上近期批准的图则中,批准预制件的厚度都只是150mm而已,今次的修定只是由不成文的规定改为成文的规定,因此这部分的改变而成预料中事,所以不可以说是曾特首大发神威,只是将已定的事实写成已定条文而已,亦顺手拿一些政治本钱。

至于窗台由500mm改至100mm,这一点虽然表面上杀走发展商不少非建筑面积,但又是销售面积的空间,不过这不等如是发展商的末日。就算施政报告中,规限了发水比例在10%以下,这都只是在数字上的调整。

因为新的香港楼宇是以实用面积来计算,所以就算窗台面积减少,并不等如发展商的收入减少。

发展商的收入 = 销售面积 x 尺价

所以如果可销售面积减少了,便提高相关的尺价,只要总收入达至预期,管理层便可以向股东交代,何需理会是提高了销售尺价,还是提高了销售面积。现在香港大部分的楼盘都是用建筑面积来计算,所以现在建筑面积的尺价与实用面积的尺价是不能直接比较,所以发展商提高实用面积的尺价是不会严重地影响销路。

反正香港人/ 香港买家都是旋风式地买楼,谁去理会售楼书上的资料。香港的售楼书是继招股书之外,另一种书籍同样是花了无限的资源和时间而制作出来,但又没有人理会的书籍。坦白说,环保团体要求政府规管售楼书的印刷和制作会更加实际,更能达至环保的效用。

平心而论,这些新条例的最大好处就是买家会更清晰尺价的定义,而且未来A楼盘的面积和尺价是直接可以和B楼盘面积和尺价相比,但未必等如未来的楼一定超价实惠。

因为现在的单位外的公用面积是可以当作销售面积的一部分,所以有些时候发展商为了使单位变得更四四方方而把单位的面积收细了一点,但将来发展商便自然会尽情地把所有可行的公用面积迁入单位之内,令实用面积尽量提高,所以单位很可能会出现一些奇型怪状的空间。

总之在新游戏规则之下,就会有新的玩法,我和一众行家就肯定受罪,因为要赶快入旧则,之后要准备根据新修例修改新的图则。

至於小市民受就只好走着看吧,沿途就自然有一大群政客、政党出来抽一抽政治油水、杂七杂八的团体又会来热闹一番,香港永远都会是「动」感之都。




屏风楼的由来

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发展商其实最注重两个数字: 总销售面积(Total sellable area) 和单位价格(Unit price).

总销售面积 x 单位价格 = 总收入(Total income)

实用率是用来评核建筑师会否浪费太多面积在非销售面积之上, 所以不是用来代表你的单位是否抵买.

发展商卖楼可能用建筑面积(GFA)或也可能用建造面积(CFA) 来计算楼价, 但情况可以如下:

一个单位建筑面积1000平方尺, 实用面积700平方尺, 实用率70%

建筑面积 1000平方尺 x尺价 HK$ 5000 = 楼价 HK$ 5,000,000 (实用率70%)

建造面积 1100平方尺 x尺价 HK$ 4500 = 楼价 HK$ 4,950,000 (实用率 64%)

1+1 = 2

4-2 = 2

1+2-1 = 2

数是人计出来,所以大家不要再误以为高实用率的单位就等如好单位, 发展商没有欺骗大家, 只是销售策略而已, 究竟是用低尺价还是高实用率来吸引买家.

大家可能会问我香港为何会有这么多屏风楼? 是否有官商勾结? 利益输送等问题?要讲这问题要由合和中心讲起.

香港每块土地都有3个方面去监管:

1)    环境规划大纲图(Outline zoning plan)

2)    地契 (Land Lease)

3)   香港法例123条 –  建筑物条例 (Building regulation)

每块土地的总建筑面积都有所限制, 总建筑面积 = 地积比(Plot ratio) x 地盘面积(Site area). 

根据环境规划大纲图,合和中心这块土地只能用作住宅用地, 但为何可以建写字楼?

如这土地是住宅用地的话, 地积比只有 7倍, 但若是写字楼的话, 地积比可有11倍. 即是话如这土地是写字楼的话, 发展商可立即多40%建筑面积作出售之用.

当年发展商和城规会对薄公堂, 发展商说环境规划大纲图是有法律效力, 但在大纲图中只标明这土地是R(a) 类别, 而没有作详细说明R(a) 是什么意思.

详细说明在环境规划大纲图的附件中, 在附件中说明R(a) 的意思是Residential A type(住宅A类),在附件中详细列明住宅A类的土地不能作写字楼用途, 而地积比只有 7倍.

不过,当时的法律没有给予环境规划大纲图的附件有任何权力, 所以根据环境规划大纲图, 这土地可作任何用途, 而R(a) 是没有意思.

因此, 合和中心便合法地兴建, 而成为当时全港最高的大厦, 成为第一代的屏风楼. 政府亦要在一晚之内修改有关条文, 令环境规划大纲图的附件附有法律权力.

当合和中心的案例成功后, 各大发展商开始部署挑战政府的行动. 首先, 他们用银弹战术把一些高级官员或退休高官从政府邀至其下团队, 特别是地政总署、规划署、屋宇署、运输署和律政署, 甚至警务署的官员. 这样他们便可掌握政府内部的行政模式和内部运作. 除政府官员外, 香港出了数位奇材,他们是建筑师、亦是认可人仕(AP- 即可签则的人仕) 亦同时是律师或大状. 在香港同时拥有3 个专业资格的人仕应不出5 个, 而他们亦在中大和港大教授建筑法例, 这些通材现在 ​​大都在各大发展商担任要职或成立私人公司为各大财团提供服务. 所以, 发展商便掌握冲击政府条例上的条件, 另一经典例子是太古广场.

大家都知道太古广场是依山而建, 而当时的建筑法例是地库的面积不用计算建筑面积, 所以当时发展商便利用这漏洞, 把万豪酒店入口的这一层当作为首层而整个太古广场当成地库, 因此, 整个太古广场的面积都当成豁免面积, 所以Island Shangrila 和Conrad Hotel 会如此高, 整个建筑群会如此巨大. 香港的楼宇为何何以这样高, 很多时都在豁免面积的计算方式. 很多人都以为, 发展商和政府官商勾结, 我不敢说没有, 不过以我所见, 发展商和政府各部门之间的角力都已非常精彩, 更何况嘉亨湾事件之后, 建筑面积的定义和计算方式在细部上已起了很大的变化. 建筑面积已成为非常敏感的话题, 每次入则都必须过五关斩六将.

现在大家知道为何香港的楼宇为何何以这样高, 但为何可以这样高密度, 其实很简单因为只要楼与楼之间是没有窗的话, 楼与楼之间的距离可以小至2.3 米. 所以, 现在的一梯八伙楼已放弃井型则和钻石型则, 改为八字型则, 这样可以令单位的窗全都向外, 而楼与楼之间是没有窗, 因此, 发展商建屏风楼其实是完全合法.




发水楼的由来(2)

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当第一篇关于发水楼的blog 出台后 , 我收到很多回应, 家慈和一众长辈都很担心我会因这些文章而开罪一众大财团, 而影响我的前途. 首先, 我在这处讲的都是大学一年级读建筑法例所学的, 连一年级新生都知道的东西, 根本不是行内的秘密 , 而且一众发展商根本不会做犯法的事情.

各位请小心看清楚这些条例, 第 123F 章第 24 条 :

楼层高度

“任何建筑物内每个用作或拟用作办公室或居住用途的房间,由楼面量度至天花板的高度须不少于2.5 米 .”

所以未做地台的楼板都可算是楼面, 未做油漆的天花都是可算是天花. 因此 , 发展商建 2.3 米楼底的房间是合法的 .

之前我所讲的, 100% 覆盖率、环保露台等都是条例容许的 , 所以发展商是合法卖楼.

今次讲的是香港人很紧张的东西- 实用率 , 实用率是什么 ?

实用率= 实用面积 / 建筑面积

但何谓实用面积? 何谓建筑面积 ?

实用面积是单位内的地板面积, 连同窗台和露台面积 , 当然包括墙的面积.

建筑面积是简单来说是所有大厦内所有室内空间的面积, 但减去部份括豁免面积. 豁免面积是停车场、消防梯、机电设备、 20 平方尺的环保露台、 1 米深的窗台等都是豁免面积 .

当看至这处, 你便会发现香港的住宅大都有20 平方尺的环保露台和 1 米深的窗台 , 因为这些面积是实用面积但不是建筑面积, 这样分子加大而分母减少, 实用率便自然提高 . 从此可见 , 实用率是没有意义的东西 , 更何况实用面积的定义由谁定? 现在是没有一个标淮.

最重要是大家买楼不是根据建筑面积来计算尺价, 而是建造面积或他们定义的销售面积.

建筑面积(Gross floor area -GFA) 是法律名字, 有法律意义, 但建造面积是没有的.

大家买楼是根据Construction floor area(CFA) 我翻译作建造面积但同时亦可译作建筑面积 , 所以售楼书上的计算实用率是用建筑面积 (GFA) 来计算; 但你们买楼的尺价是建造面积 (CFA) . 大家为何会觉得70% 实用率的房子都很像只得 65% 实用空间 , 就是这原因.

停车场、消防梯、机电设备、环保露台、窗台等面积, 发展商都有用钱去建造 , 所以尽管这些面积不用计算在建筑面积(GFA) 但其实是建造面积(CFA) 的一部份, 大家都要付钱买这些面积.

发展商在售楼书没有欺骗大家, 只是大家买楼时只看中文板的售楼书 , 没有看英文板 , 或者大家买楼时根本没有看售楼书.

老师傅告诉我, 以往香港根本不注重实用率 , 实用率是一个参考数字, 但自 80 年代香港人通宵排队买楼后 , 实用率才变得重要 , 发水楼的出现不是全是由发展商造成, 而是由抄家造成.因为香港人不管质素,什么楼都买,什么楼都抄,所致今日的现象.

我恳请大家做一个精明的业主, 忘记实用率是没有意义的数字

发展商其实最注重两个数字: 总销售面积 (Total sellable area) 和单位价格(Unit price).

总销售面积x 单位价格 = 总收入 (Total income)

实用率是用来评核建筑师会否浪费太多面积在非销售面积之上, 所以不是用来代表你的单位是否抵买.

发展商卖楼可能用建筑面积(GFA) 或也可能用建造面积 (CFA) 来计算楼价, 但情况可以如下 :

一个单位建筑面积1000 平方尺 , 实用面积 700 平方尺 , 实用率 70%

建筑面积1000 平方尺 x 尺价HK$ 5000 = 楼价 HK$ 5,000,000 实用率 70%)

建造面积1100 平方尺 x 尺价HK$ 4500 = 楼价 HK$ 4,950,000 实用率 64%)

1+1 = 2

4-2 = 2

1+2-1 = 2

数是人计出来, 所以大家不要再误以为高实用率的单位就等如好单位 , 发展商没有欺骗大家 , 只是销售策略而已,  是用低尺价还是高实用率来吸引买家 .

大家可能会问我香港为何会有这么多屏风楼? 是否有官商勾结 ? 利益输送等问题 ? 要讲这问题要由合和中心讲起 .

香港每块土地都有3 个方面去监管 :

1)    环境规划大纲图(Outline zoning plan)

2)    地契(Land Lease)

3) 香港法例123 条-    建筑物条例 (Building regulation)

每块土地的总建筑面积都有所限制, 总建筑面积 = 地积比 (Plot ratio) x 地盘面积 (Site area).

根据环境规划大纲图, 合和中心这块土地只能用作住宅用地, 但为何可以建写字楼?

如这土地是住宅用地的话, 地积比只有 7 倍 , 但若是写字楼的话, 地积比可有 11 倍 . 即是话如这土地是写字楼的话, 发展商可立即多40% 建筑面积作出售之用 .

当年发展商和城规会对薄公堂, 发展商说环境规划大纲图是有法律效力 , 但在大纲图中只标明这土地是R(a) 类别, 而没有作详细说明R(a) 是什么意思.

详细说明在环境规划大纲图的附件中, 在附件中说明 R(a) 的意思是Residential A type( 住宅 A 类 ), 在附件中详细列明住宅 A 类的土地不能作写字楼用途 , 而地积比只有7 倍 .

不过, 当时的法律没有给予环境规划大纲图的附件有任何权力 , 所以根据环境规划大纲图, 这土地可作任何用途, 而R(a) 是没有意思.

因此, 合和中心便合法地兴建 , 而成为当时全港最高的大厦, 成为第一代的屏风楼. 政府亦要在一晚之内修改有关条文 , 令环境规划大纲图的附件附有法律权力.

其实, 政府和发展商之间的角力是相当微妙 , 明天再讲屏风楼的由来 , 待续.




发水楼的由来(1)

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太古城

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城市花园

写了近50 篇 blog 都好像未讲过香港的建筑 , 其实是刻意不讲 . 因为不知道怎样讲 , 如果直接讲行内的事情可能开罪很多行家 , 也可能打破人家的饭碗 , 更无谓打破自己的饭碗 . 所以 , 香港的事情一直避而不谈 , 直至家慈希望我讲一下屏风楼 , 另外 , 公众开始讨论关于露台、窗台的建筑面积计算方式的同时 , 我便开始构思如何避重就轻向大家解释一下发水楼的由来 , 终于 , 在第五十篇 blog 开始讲我们的家 .

在讲之前, 先小人 , 后君子 , 香港的楼是否发水楼 ? 我答你肯定是 , 不单只是发水 , 简直”屈机” . 如何发水 ? 我会避重就轻地答大家 . 最重一点 , 我从来没有在香港建住宅 , 所以我只在其他情况屈大家机 , 请不要太恨我 . 老实向大家说 , 我是真小人 , 不是伪君子 , 在香港工作多年虽然没有建住宅但同样都是建发水楼 , 我胆敢自居我是屈机界的箇中高手 , 因为我在香港时的直属上司是屈机界的奇楚 , 每个 project 在我们手上都能屈出个未来 , 屈到灯爆 . 不过我主要在北京和上海建房子 , 所以在骂我之前 , 请大家口下留情 , 我只曾屈大家小小机 .

如要了解发水楼, 首先要知道香港每一块土地的可建筑面积、高度、覆盖率、土地用途等都有严格的限制 , 所以发展商都这限制下争取最大的利益 . 大家有否发觉香港为何有这么多 Mix use 住宅 , 即低层是商场或停车场 , 高层是住宅 . 为什么这样 ?

其实和建筑法例很有关系, 根据基本法第 123 条的附件 . 若建筑物的首 15 米高度内是非住宅用途的话 , 便可以有 100% 覆盖率 (Site coverage). 假设地盘是 100 平方米的话 , 低于 15 米高的商场 , 便可以有 100% 覆盖 100 平方米的地盘 . 所以 , 发展商都会用尽土地的首 15 米高的空间作商场或停车场 , 借此提高实用空间 , 香港的街道会如此密不通风 , 就是这原因 .

另外, 大家会否发现家中都会有天井 , 因为根据建筑法例厨房的窗需向外街 , 厕所的窗不用向外街 , 可向天井但要与对面墙有 2.3 米的距离 , 因此早期的住宅如美孚新村、太古城等都是井形则 , 行内称十字则或井形则 . 好处令房和厅都四四方方 , 但坏处是厅望厅 , 所以有钻石厅则出现如丽港城、海怡半岛般 .

第一招: 楼底很低

大家会否发现香港住宅的楼底很低? 其实根据建筑法例第 123F 章第 24 条 , 由楼面量度至天花板的高度须不少于 2.5 米 , 但为何香港那么多的住宅楼底都不够 2.5 米 ? 因为当只做好楼板后 , 则师便邀请屋宇署来验楼 , 由于还未做地台、地板 , 天花还未做批荡、油漆时 , 楼底便有 2.5 米 , 但做完后楼底便没有 2.5 米高 , 可能只得 2.3 米高 .