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奇妙的经营模式—万达广场

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万达广场这名字在中国可以说是接近无人不识的,因为大连万达这集团在短短8年已在全中国发展了30多个购物中心,现在还新加10多个商场,预计在未来5年之内万达广场可以在全中国各地增至50多间。

大家都可能会奇怪地问,为何一间发展商可以在如此短时间之内有如此急速地发展至这规模呢?

万达集团的经营模式可以说是超级奇特、甚至可以说是世间罕见。 因为一般的商厦和购物中心多数都是由发展商长远经营的,所有店铺都是作招租之用,投资期大约7年,店铺的租金将视作为集团长远而稳定的收入来源。

不过,万达集团就奇妙地运用了住宅的经营模式来发展商场,首先他们把整座商场分成各单元,每个单元的二楼和三楼都以低廉的租金租给大型商户如Wallmart、华纳兄弟电影院等,而首层则分割成不同的小商铺,并出售于小商户。 他们的销售手法都是Wallmart和华纳兄弟电影院等大商户都会吸引大量的人流,而小商户是可以借着这些高人流而带来新商机,所以这些小店铺的售价都比一般街铺还要昂贵。

由于发展商可以出售小商铺来套现资金,因此他们便可以在短时间之内急速地发展其他物业,再加上有Wallmart和华纳兄弟电影院等大商户签下长期租约,这亦为集团带来稳定的收入来源,因此银行亦愿意协助集团继续发展,因此万达集团可以在奥运前后的3年之内兴建差不多30多个购物中心,即是差不多一个月兴建一个新购物中心。

从财务的角度来看,这样的经营模式是没有问题,但是为何其他发展商没有行同样的道路呢?

一般发展商只会把整个商场全部出租或全部出售,因为如果出售了个别商铺的话,就等如把该店铺的管理权同样出售,因此他们便可以再转售或经营其他的生意,甚至不合法的生意。 所以,一般的发展商不会把店铺局部出售给小商户,因为担心他们将来可能会经营不能预计的生意,从而影响了整个商场的气氛和格调。

在一般情况下,大商户随时投诉发展商他们邻近店铺的质素,担心不合格调的店铺会影响他们的生意,所以发展商多数会只会出租店铺,务求把店铺选择留在自己手上,就算需要套现资金,发展商都只会把商场的股份出售给别的财团,在极少情况下才会把个别店铺出售给小商户。 就算真的要把店铺出售给小商户,都是会把整个商场出售,而不会局部出售,(如果资料无错的话,香港旺角的信和广场则是把全个商场出售给小商户,所以商场曾有一段时期出现不法份子的情况)。

万达都自然会出现类同的情况,因为个别店铺已出售给不同的小商户,所以当个别店铺转手/转租后,就自然出现难以预计的情况。 不过,发展商处理的手法确实很特别,他们把进出入大租户的主要通道设计在小商户的旁边,所以人客可以不需要经过小商户的范围,而直接进入大租户,因此就算首层的空间比较混乱,但都可以对大租户做成影响,所以部份万达广场是分割成不同的单元,各单元是不会互相连接。 不过,近年新发展的万达广场好像已改变了一些经营模式,大家有没有更多资料。

坦白说,在中国的小商户如果希望和大租户竞争的话,就确实要出奇制胜。 因为Wallmart和Carrefour这些大租户,他们的经营模式是以本伤人,他们可以在全线产品中找一些产品出来「杀价」,成本价$10,售价可以是$9,利用个别低价产品来吸引大量人流,而在其他产品获利。 他们在个别产品亏损少少,但在其他几千种产品中赚回来,亏损的则当作推广费用。

在个别的项目中,Carrefour更会大规模地招租整个商场来经营,然后把个别空间转租给其他小商户,同样利用大租户、多人流的招租技良来吸引小商户。 这分租的收入更是他们主要的收入来源,因此他们可以用更低廉的价格来打跨其他竞争对手。

因此各小商户在开业前,请先作出仔细的商业分析和风险管理。




市场的力量

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香港有一个很奇怪的现象,香港的住宅是奇妙地不按常规。在其他国家热卖的楼盘多数都是因为其地理位置、景观、四周环境和交通配套等因素来得到大众的垂青,而致胜之道往往在于其间格和建筑设计。

这些因素当然是一个楼盘的成功关键,而且是市民置业考虑的条件。不过在香港就出现奇怪的现象,发展商往往以高实用率和高投资回报、高升值潜力来作为卖点。反而楼宇的舒适度、采光度、通风度往往是次要的资讯,甚至只字不提。因为市场的重点不在这里。

坦白说,香港的住宅价格属世界前列的地位,在中国内更是最贵的城市,但质素确实往往是与「人」为敌。

从常理来说,舒适的住宅是尽量通风,但为何香港的住宅永远是中央有定窗,而左、右两边才有可开启的窗户,设计的目的是希望尽量减少窗框,以免影响对外的景观,虽然这样的设计已能满足香港建筑法例可开启窗户面积不少于实用面积的 1/16 或 1/10 的要求。但是法例只代表人类对通风度的最低要求,不等如这个标准已是一个舒适的居所。

更甚的是,香港现在流行在高级住宅处使用玻璃幕墙,这不单不会影响室内对外的景观,而且更进一步提升格调,更重要是玻璃幕墙这 300mm 的空间是不计算入建筑面积,但可以用作销售面积之用。因此,这样的做法愈来愈流行。虽然玻璃幕墙都可设可开启的窗户,但是一般发展商的想法都认为住在这些豪宅的人大都会用空设为主。不过,用了千万元来买一个有海景的豪宅,但竟然在自己的睡房处享受不到海风,这确实是荒谬之极。房间是我的,我想用空调时便用空调,我想开窗便开窗,为何硬要我非用空调不可呢?

另外,现在环保露台、工作平台、的窗台都是不用计算入建筑面积,但可以计算入销售面积之中,所以有些发展商为了赚取更多的豁免面积而不惜一切地把睡房、厨房的面积压细,务求尽量增加单位数目,从而赚取更多的免费的面积,因此把整个楼盘变成不合常理的豆腐楼。这些豆腐楼连负责的建筑师都觉得是「生仔无 xx 」的图则,就算他们多番反对,发展商都会深信这是会被市场接受。

虽然这些豆腐楼是合法的,但是建筑法例只反映出一个最低的要求,并不等如这是一个合理的设计。我永远都不明白香港人为何会如此注重实用率,到底是你的居所环境重要,还是你赚多一尺、半尺重要。

就算你赚多一些尺数,但如果楼宇的通风和采光有问题,你的睡眠质素、甚至你的健康就可能会被影响,赚了钱,但没命享,又有何用呢?

其实,发展商不会只看钱,而完全漠视人的需要。从我自己的经验来说,如果是商业大厦、酒店或者商场等长远营运的建筑,他们都会仔细考虑人流、车流等东西,而且空间的高度、阔度、光亮度、空调温度还有严格的要求。

这些虽然都是商业楼、发展商都会把商业回报作为重要的考虑因素,但是总不失以人为本的精神。

因为如果设计未如人意的话,市场就不会接受,这就自然影响他们的商业回报,他们就自然会向现实低头,做一些受市场欢迎的设计。举一个现实的例子,香港曾经出现钻石型的客厅,目的是希望避免楼宇之间对望的情况,但是由于客厅三尖八角,极不好用,因此被市场离弃,亦因此在历史的舞台中消失了。市场的力量才是最大的力量,这亦是发展商的阴囊。

现今香港很多人都在反地产霸权,但其实只要发展商正正经经地做生意,市民不会无理地反对。正如 apple 一样长期占据市场领导的地位,只要是他们正常地做生意,产品是切合客人的需要,他们的产品每天都有客户在争相购买, apple 赚大钱是合情合理,而没有客户会仇恨 apple 的成功。

发展商的存在是为了赚钱,只要是正正经经地赚钱是没有问题。要改变发展商最有效的方法其实不是靠政府的监管,而是从市场来调节。