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舊區重建- 中環街市(包浩斯建築篇)

當大家看到上兩篇剪報時,大家會看到一大堆名詞: 補地價、勾地、勾地表、歷史建
築、法定古蹟、地政總署、古物諮詢委員會。

這些名詞表面上沒有什麼關係,但是直接影響每一個香港人,今日會一次過為大家
解釋這些名詞和個中關係。

 

在香港建樓前就當然是需要買地,但是買地的意思並不是購買了這塊土地,而只是購買了土地的使用權。因為香港所有的土地是屬於香港政府的,除了在金鐘花園道的St. John’s cathedral之外,因為這塊教會地皮是永遠批給聖公會的,而聖公會的擁有
權是屬於英國皇室的,所以這塊地在法理上是永遠屬於英女皇的。

除了這塊土地之外,其他的土地是有地契的,在地契上是列明了這土地的使用年限,年限多數是99年。但有部分的年限是少於99年,但亦有年限是達至999年。 999年限的情況就多數是屬於香港早期的教會用地或老牌學校用地,香港大學主樓的年限便是999年。
如果年限到期,地主便需要向地政總署申請續期,現在所有土地都會自動續期至2047年,因為是中共答應港人50年不變的原因。到2047年後又如何? 現在沒有人知道。

所以在香港買賣居屋時,新業主是需要補地價。因為政府出售居屋給第一手業主的
時候,只出售樓宇的成本,而沒有把地價句含在內,因此隨後的業主是需要補回地價給政府。

香港的地不是所有的地皮都是可以隨時向政府購買,地政署會列出願意出售的地皮
在勾地表之內,任何人仕可以向地政總署申請把某一塊地皮從勾出,然後公開拍賣,這過程便是「勾地」。

如果發展商要把某一塊地皮勾出的話,便需要向地政署保證會以底價購入,而勾地
價就最少是底價的80%,這樣地政總署便可以確保勾出的地皮會有一定的收入,因為
賣地是政府收入的主要來源之一。
換句話說,地政署便決定了政府每個財政年度的主要收入之一,他們的決定舉足輕
重,而且直接影響了所有的香港人。

一塊地皮如何成功被勾出? 勾出的價格是如何決定? 這是沒有人知道,而且是香港
地產界的一個天大的秘密。因此,香港的發展商必定有出身地政總署的高手坐鎮,因為發展商除了要勾地之外,還不時需要修改地契。這一門功夫絕對是這些高手的成名絕技而且只會傳給自己的派系。

同樣的情況亦會發生在市區重建局,因為市建局會負責發展舊區重建,而且多數會
與發展商合作,因此發展商自然會向這些高手招手。

至於樓宇評級,古物諮詢委員會會為香港舊建築進行歷史評級,級數為一至三級和
法定古蹟,三級是最低級的歷史價值,一級為最高,在一級之上便是法定古蹟。
評級的標準當然是取決於建築物的歷史價值,但是標準沒有清楚地列明,一切取決
於古物諮詢委員會的委員。

級數的高低代表是業主可以修改歷史建築的程度,如果業主需要修改/拆卸被評級樓
宇時,雖要向屋宇署申請。如果是法定古蹟的話,便需要完件保留。

舉一個實際例子: 立法會大樓是法定古蹟,皇后碼頭、香港大學主樓是一級歷史建
築,而北角舊皇家遊艇會是二級歷史建築。

因此,政府拆卸皇后碼頭時是受到相當大的批評,因為香港其他的二級歷史建築都
受到相當大的保護,連要鑽牆加一條水喉等小型工程都需要經過多番審批,如要拆卸的話更接近不可能。

不過,香港政府在皇后碼頭的事件中,解釋皇后碼頭只是一級歷史建築而不是法定古蹟,所以政府可以合法拆卸。因此,政府在皇后事件中盡顯官字兩個口的作風,對非政府的歷史建築的發展就多番留難,而政府自己就一舜間違反自身定下的標準。

講回香港中環街市的例子,中環街市現在是三級歷史建築,屬最低級別。雖然古物諮詢委員會考慮把這建築物提高評級,但是都未成事實。除非中環街市被評為法定古蹟,否則還未可以確定它的命運。

關於包浩斯(Bauhaus)建築風格,這到底是什麼呢? 而且香港
到底有多少座包浩斯建築建築?

包浩斯建築風格大約流行於1920-1940年代,由於第一世界大戰後的德國是相當貧窮,而且大量房屋和建築物都在戰爭中被炸毀,所以當時的德國是急需重建大量的建築物,讓國民重投生活。

 

但是當時的德國不可以沿用歐洲常見的古羅馬式、維多利亞式、愛德華式等舊有模
式來建造房屋,因為戰後的德國根本沒有如此多的資源來建造美倫美玩的建築物,
只能採取簡單而直接的方法來興建。

 

包浩斯建築方式就是用最簡單而且最直接的方式來建造一座大廈,完全放棄歐洲文
藝復興時代而引發的建築風格,不會再花大量的資源來雕刻各建築部分。這是與文
藝復興時代所盛行以美學為先的建築方式是截然不同,而且亦放棄了沿用多年的黃
金比例,因為包浩斯建築方式是主張建築物應該以功能為先,外型其次。因為包浩
斯建築方式是以實用為主,所以設計建築物時不會再刻意美學觀念來設計,亦不會
盲目地跟從黃金比例來設計大廈外型,反而主張建築物的外型是應該根據建築物的
內部空間來調節。

 

這一種實而不華的建築方式在第一次世界大戰之後,便短時間內流行起來,雖然這
些建築物的外型平凡,甚至可以說是醜陋,但這是相當低成本而且高效益的建築方
式,能夠短時間之內解決人類對建築物的需要。再加上混凝土的興起,所以令包浩
斯建築方式的靈活度變得更大,而且可以更切合功能上的需求。

 

順帶一提,其中一個發動包浩斯建築風格的人是德國的Walter Gropius,隨後他移
居至美國並在哈佛大學任教建築,他其中一名學生便是著名華人建築師─貝聿銘。
而Walter Gropius所倡議的實用主義 (Form follow Function) 雖然未必成為建築
界的主流,但是的確影響了建築界數十年,直至去到解構主義的興起而出現了改變。
香港到底有多少包浩斯式的建築呢? 據我所知,應該就只有中環街市和灣仔街市兩
座建築物的,因此中環街市對香港建築史來說是相當珍貴。

 

不過,可惜的是實用主義的建築並不美觀,在都市中絕不起眼,因此在市民心中保
留的價值不高,而且中環街市到現在為止還未找到什麼新的功能,所以如果只為保
育而保育的話,的確欠缺說服力。因為市民不會毅然放棄80億,而換來一座長期空
置的歷史建築,一座空置的歷史建築物只是都市中的巨型垃圾。

 

雖然香港建築師學會都倡議保留中環街市,但以我估計這方案不會得到大部分建築
界同業的支持。因為香港已經很少發展項目,地標項目更是少之有少,所以相信不
少則樓老闆都看中了這塊地皮,如果要得到眾多則樓的支持的話,好像比較困難。
我個人估計如果要完汁完味地保留中環街市的可行性不高,因為這地皮實在太珍貴,
而且建築物的外立面並不吸引。所以極可能是保留原有建築的一部分並改作為商場,
之後再拆卸一部分來興建摩天大廈,這樣便好像可以平衡發展和商業利益(典型官話
)。




旧区重建- 中环街市(包浩斯建筑篇)

当大家看到上两篇剪报时,大家会看到一大堆名词: 补地价、勾地、勾地表、历史建
筑、法定古迹、地政总署、古物咨询委员会。

这些名词表面上没有什么关系,但是直接影响每一个香港人,今日会一次过为大家
解释这些名词和个中关系。

 

在香港建楼前就当然是需要买地,但是买地的意思并不是购买了这块土地,而只是购买了土地的使用权。因为香港所有的土地是属于香港政府的,除了在金钟花园道的St. John’s cathedral之外,因为这块教会地皮是永远批给圣公会的,而圣公会的拥有
权是属于英国皇室的,所以这块地在法理上是永远属于英女皇的。

除了这块土地之外,其他的土地是有地契的,在地契上是列明了这土地的使用年限,年限多数是99年。但有部分的年限是少于99年,但亦有年限是达至999年。999年限的情况就多数是属于香港早期的教会用地或老牌学校用地,香港大学主楼的年限便是999年。
如果年限到期,地主便需要向地政总署申请续期,现在所有土地都会自动续期至2047年,因为是中共答应港人50年不变的原因。到2047年后又如何? 现在没有人知道。

所以在香港买卖居屋时,新业主是需要补地价。因为政府出售居屋给第一手业主的
时候,只出售楼宇的成本,而没有把地价句含在内,因此随后的业主是需要补回地价给政府。

香港的地不是所有的地皮都是可以随时向政府购买,地政署会列出愿意出售的地皮
在勾地表之内,任何人仕可以向地政总署申请把某一块地皮从勾出,然后公开拍卖,这过程便是「勾地」。

如果发展商要把某一块地皮勾出的话,便需要向地政署保证会以底价购入,而勾地
价就最少是底价的80%,这样地政总署便可以确保勾出的地皮会有一定的收入,因为
卖地是政府收入的主要来源之一。
换句话说,地政署便决定了政府每个财政年度的主要收入之一,他们的决定举足轻
重,而且直接影响了所有的香港人。

一块地皮如何成功被勾出? 勾出的价格是如何决定? 这是没有人知道,而且是香港
地产界的一个天大的秘密。因此,香港的发展商必定有出身地政总署的高手坐镇,因为发展商除了要勾地之外,还不时需要修改地契。这一门功夫绝对是这些高手的成名绝技而且只会传给自己的派系。

同样的情况亦会发生在市区重建局,因为市建局会负责发展旧区重建,而且多数会
与发展商合作,因此发展商自然会向这些高手招手。

至于楼宇评级,古物咨询委员会会为香港旧建筑进行历史评级,级数为一至三级和
法定古迹,三级是最低级的历史价值,一级为最高,在一级之上便是法定古迹。
评级的标准当然是取决于建筑物的历史价值,但是标准没有清楚地列明,一切取决
于古物咨询委员会的委员。

级数的高低代表是业主可以修改历史建筑的程度,如果业主需要修改/拆卸被评级楼
宇时,虽要向屋宇署申请。如果是法定古迹的话,便需要完件保留。

举一个实际例子: 立法会大楼是法定古迹,皇后码头、香港大学主楼是一级历史建
筑,而北角旧皇家游艇会是二级历史建筑。

因此,政府拆卸皇后码头时是受到相当大的批评,因为香港其他的二级历史建筑都
受到相当大的保护,连要钻墙加一条水喉等小型工程都需要经过多番审批,如要拆卸的话更接近不可能。

不过,香港政府在皇后码头的事件中,解释皇后码头只是一级历史建筑而不是法定古迹,所以政府可以合法拆卸。因此,政府在皇后事件中尽显官字两个口的作风,对非政府的历史建筑的发展就多番留难,而政府自己就一舜间违反自身定下的标准。

讲回香港中环街市的例子,中环街市现在是三级历史建筑,属最低级别。虽然古物咨询委员会考虑把这建筑物提高评级,但是都未成事实。除非中环街市被评为法定古迹,否则还未可以确定它的命运。

关于包浩斯(Bauhaus)建筑风格,这到底是什么呢? 而且香港
到底有多少座包浩斯建筑建筑?

包浩斯建筑风格大约流行于1920-1940年代,由于第一世界大战后的德国是相当贫穷,而且大量房屋和建筑物都在战争中被炸毁,所以当时的德国是急需重建大量的建筑物,让国民重投生活。

 

但是当时的德国不可以沿用欧洲常见的古罗马式、维多利亚式、爱德华式等旧有模
式来建造房屋,因为战后的德国根本没有如此多的资源来建造美伦美玩的建筑物,
只能采取简单而直接的方法来兴建。

 

包浩斯建筑方式就是用最简单而且最直接的方式来建造一座大厦,完全放弃欧洲文
艺复兴时代而引发的建筑风格,不会再花大量的资源来雕刻各建筑部分。这是与文
艺复兴时代所盛行以美学为先的建筑方式是截然不同,而且亦放弃了沿用多年的黄
金比例,因为包浩斯建筑方式是主张建筑物应该以功能为先,外型其次。因为包浩
斯建筑方式是以实用为主,所以设计建筑物时不会再刻意美学观念来设计,亦不会
盲目地跟从黄金比例来设计大厦外型,反而主张建筑物的外型是应该根据建筑物的
内部空间来调节。

 

这一种实而不华的建筑方式在第一次世界大战之后,便短时间内流行起来,虽然这
些建筑物的外型平凡,甚至可以说是丑陋,但这是相当低成本而且高效益的建筑方
式,能够短时间之内解决人类对建筑物的需要。再加上混凝土的兴起,所以令包浩
斯建筑方式的灵活度变得更大,而且可以更切合功能上的需求。

 

顺带一提,其中一个发动包浩斯建筑风格的人是德国的Walter Gropius,随后他移
居至美国并在哈佛大学任教建筑,他其中一名学生便是著名华人建筑师─贝聿铭。
而Walter Gropius所倡议的实用主义 (Form follow Function) 虽然未必成为建筑
界的主流,但是的确影响了建筑界数十年,直至去到解构主义的兴起而出现了改变。
香港到底有多少包浩斯式的建筑呢? 据我所知,应该就只有中环街市和湾仔街市两
座建筑物的,因此中环街市对香港建筑史来说是相当珍贵。

 

不过,可惜的是实用主义的建筑并不美观,在都市中绝不起眼,因此在市民心中保
留的价值不高,而且中环街市到现在为止还未找到什么新的功能,所以如果只为保
育而保育的话,的确欠缺说服力。因为市民不会毅然放弃80亿,而换来一座长期空
置的历史建筑,一座空置的历史建筑物只是都市中的巨型垃圾。

 

虽然香港建筑师学会都倡议保留中环街市,但以我估计这方案不会得到大部分建筑
界同业的支持。因为香港已经很少发展项目,地标项目更是少之有少,所以相信不
少则楼老板都看中了这块地皮,如果要得到众多则楼的支持的话,好像比较困难。
我个人估计如果要完汁完味地保留中环街市的可行性不高,因为这地皮实在太珍贵,
而且建筑物的外立面并不吸引。所以极可能是保留原有建筑的一部分并改作为商场,
之后再拆卸一部分来兴建摩天大厦,这样便好像可以平衡发展和商业利益(典型官话
)。