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香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地产界经典事件薄─美孚第八期篇

不经不觉写了数篇关于香港地产界的经典事件,今日亦来到这系列的最后一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚优质的楼盘,因为30年前这一带是
面对海港的,尽管现在已大幅填海,海港不见了。但是美孚新村第八期仍是面对一
个相当美丽的花园─岭南之风。小弟的结婚照都有在这处拍摄的,这公园真是相当
美丽的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一块汽油站的用地,这块地原是为美孚石油的石
油气库,但是由於太接近民居,所以便有议员要求石油气库迁至另一个地点,亦建
议政府以换地的方式与美孚石油更换这块地皮,并在原置兴建社区设施或公共空间。
在1995年石油气库搬迁后,这地皮一直空置至1999年。原来美孚石油把这地皮卖给
新世界发展,而这土地亦会改变为综合住宅发展用途,即是首3层为停车场,在平台
之上便是20层的住宅。这样便把第八期和第三期向公园完全封闭了。

 

这样还未算是最可怕的情况,因为发展商认为发展用地太小,所以把地盘南边和西边
的行人路纳入在发展范围之内,另外还向美孚的管理公司─汇秀企业有限公司以一
百五十万元收购了地盘北边的半边行车马路,这样便令现有居民与地盘范围之间只
有700mm的距离,即是大约一个成年人身体的阔度,因此美孚居民称这个为「口罩式
的屏风楼」。

由于这土地属Class B地盘,因此必须要有两条足4.5m的行车通道让消防车通过,但
是由于发展商把南边和西边的行人路都用作为发展用途,因此只有北边的一条行车
通道才可计算作消防通道。因此,屋宇署曾与发展商就此事发生过诉讼,最后法庭
的判决是接受发展商的解释,认为此地盘西边的公园行人通道是可以当作为消防通
道之一,万一发生火警时消防车可沿这路进入火场,因此这计划仍是如常进行。

(Class A 地盘是有一条不少于4.5m的行车通道

Class B 地盘是有二条不少于4.5m的行车通道

Class C 地盘为岛型地盘(island site) ,四边为行车通道)

其实现在的情况可以在早前的阶段得到解决,但是政府错失了先机,因为一个地盘
的发展需要先经过三个重要程序。

1)      城规会

因为所有土地用途都需要附合城市规划大纲图(OZP)的规定,而城规会在这事件当中
是责无旁贷的。这土地原为汽油站的用地,之后才改为住宅用地,而城规会没有仔
细考虑未来的情况,所以美孚的业主可以去信要求城规会重新审视土地的用途,即
Section 16的申请。但是现在已批出土地,成功机会不大,但是仍可以一试,甚至
向法院进行司法覆核,挑战城规会的决定。

2)      地政总署

除了要通过OZP的决定之外,还需要满足地契上的要求,所以地政总署没有把握这机
会来避免现今的情况。因为地政总署有绝对的权力来改变土地用途,亦可以通过换
地的方式来避免屏风楼的发生。最可惜的是现在已批出土地,所以修改地契已不是
一个可行的方法,所以只余下的方法就是挑战补地价的程序。

因为这地契亦不是住宅用途,所以发展商需要补地价,但补地价的详情没有公开,
因此美孚居民可以挑战地政总署的决定,因为地政总署可能以过低的价钱出售土地,
因而令政府导致损失。

3)      屋宇署
当一个项目通过OZP和地契的要求之后,便需要向屋宇署和其他部门进行入则,这便
是行内称为General building plan submission (GBP) 。

现在美孚的小业主应该只可从建筑法律方面着手来挑战这项工程,主要是在于对四
周环境的通风和采光度的影响,但都应该只能拖延工程的进行而不能完全停止这项
工程。

最遗憾的是,这工程只直接影响部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗争
的力量并不是得到全体美孚居民的全力支持,因此美孚第八期极有可能成为海明阁
的翻版。

顺带一提,如果这例子在英国便必定会被居民喝停,因为英国的planning department
会就新发展的项目咨询居民的意见,如果大部分的居民反对相关建议,planning department
极可能不会批准相关工程,发展商需要修改相关设计,但是香港没有同样的咨询机
制。

 
如果大家有兴趣继续跟进事件可以到以下的网站

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香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─数码港/贝沙湾篇

 

今日继续讲这系列的文章,相信很多香港人永远都会记得数码港这名词,因为这是香港
特区政府乱用公共资源的标记。
数码港这土地在原有的城市规划大纲图(OZP) 中是规划成低密度的住宅项目,但是
前香港特首董建华忽发奇想,突然大力推行资讯科技工业,于是便成立一个数码港,
并吸引国际IT界一级大企业来港成立科技园,锐意缔造一个像美国矽谷或台湾新竹
科技园般科技城,但随着2001年科技网爆破之后而令整个计划变质,政府的如意算
盘亦应声被打破。
数码港这计划除了发展原意出了问题之外,政府处理这地皮的手法同样有很多被人
质疑的地方。
如果在香港要得到地皮发展的方法:
1) 当有人把地皮从勾地表勾出后,在公开拍卖的过程中以价高者得的方式投得地皮。
2) 向私人业主收购现在的单位和地皮,并重新发展。
3) 与市区重建局合作重新发展旧区物业,通常是市建局负责收楼,而发展商负责发展物业,利润收入按比例和市建局分帐。
4) 利用现有的地皮向政府申请换地,并在交换得来的新地皮发展新的物业。

5) 向政府申请拨地,在香港很多非牟利团体、宗教团体、社福机构、学校的
用地很多都是向政府申请土地来拓展他们的服务。

数码港这土地就是以拨地方式向电讯盈科批出土地,而发展比率、地积比、发展密
度、楼宇高度上限都远远超过原有的规划上限。而电讯盈科是没有通过任何投标程
序而得到土地,此举当然令所有发展商相当愤怒。因为这土地原是在勾地表中,但
是由于只规限于低密度的豪宅发展,不过当年地产市道爆破和8万5房屋政策,令楼
价火速地急降,因此没有人把这地皮勾出。
当发展商知道这地皮更改为高密度发展时,政府已把这土地批出。换句话说,电讯
盈科是免费得到这土地,只是需要为政府发展数码港,然后便交给由政府全资拥有
的数码港有限公司,而电讯盈科便可以得到住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权。

发展商在1998年 – 2003年期间,都因为政府8万5房屋政策的关系,利润已大幅到下
降,成为政府错误施政的牺牲品。政府为了拯救楼市、减少负资产的出现,亦曾有
一段时期没有卖地。但是这边厢以发展资讯科技为名而暗中批地给另一个财团,因
此董建华所领导的特区政府在数码港完全得不到市民、学术界和商界的支持。
不过,表面上看来电讯盈科应该可以获得巨额的利润,但当首两、三期楼盘落成时,
正值SARS和楼价低迷的时期,再加上数码港地段交通不便,而且这地皮有很多基础
设施需要兴建,所以电讯盈科在首批单位并不获利甚多。反而是第一批买入的小业
主,能够在一年多时间便转手赚一倍。
讲回数码港,由于整个计划没有任何仔细的计划,只是单单预备了硬件,而没有预
备其他配套计划。尽管以贱价吸引科技公司迁入,但是都很难吸引公司进着这个不
毛之地。
发展科技园其实并不是一件坏事,不过:
一间科技园的成立,是由于有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因为他
们的服务或产品受到市场的欢迎,产品得到市场的欢迎是因为这些产品能够满足客
户的需要。
因此,政府是否应该先帮助企业了解客户的需要,然后协助企业推广产品,之后让
得到一定市场的企业集合一起,来建立一个科技园呢?
讲到底,董建华真是一个极度经典而可怕的领袖。
另外,如果大家今日是第一次看这系列的话,请先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─香港仔添喜大厦

 

上一回讲过一个香港地产界的悲剧,突然令我想起另一个更经典的例子,而这个事件
都关系到我身边很多的人,而且我亦目睹部分的过程。

在1994年,香港仔城都道添喜大厦发生了塌篷惨剧,导致1死13伤。死者是在酒楼大
门口售卖报纸的女仕,而檐篷是属于一间在添喜大厦1-2楼的酒楼─新好酒楼。倒塌
的原因是新好酒楼正在进行檐篷工程并打算在檐篷上加一个大鱼缸,这其实是属于违
規加建的工程,所以檐篷便因为不胜负荷而倒塌,因此死者家属便从民事起诉向酒楼、
承建商、业主、管理公司等六个团体。

法庭的判决是新好酒楼持牌人、新好酒楼租客、承建商、酒楼大业主、管理公司、
添喜大厦所有业主都需要向死者家属赔偿合共3300万港元。因此,新好酒楼持牌人、
新好酒楼租客、承建商、管理公司便即时宣布破产。在一舜间大量员工即时失业,而
且在大厦重修的一个多时,添喜大厦的数间街铺都需要被迫休业,员工亦被迫放无薪
假期。法庭的判决令这次意外的受害者以几何级数般上升,简直是火烧连环船。

最无辜便是93户的添喜大厦小业主,他们完全与这件意外无关,而且他们亦因这次
意外令他们出入不便,但他们每户需要负责近10万港元的赔偿。但是这大厦是没有购
买第三者责任保险,所以小业主需要全数自己承担。

由于这大厦是离我就读的中学很近,所以当中有不少住户是我的同学或师兄师弟。
当中大部分的住户都是草根阶层中最草根的一层,我不少同学都是靠政府全数支持学
费和书薄费。其他的住户很多都是退休的渔民,上岸后都是街市、餐厅等地方从事一
些低层的工作,所以10万港元的赔偿金额是远远超出他们的经济能力。

当时添喜大厦的小业主当然高呼无辜,而且他们亦不知如何申诉,于是我校长便安
排一名从事律师的大师兄为添喜大厦的业主解释法官的判词,亦顺道在30年校庆的时
间回馈社区。

虽然我大师兄不能够改变法庭的决定,但至少让各小业主明白个中的情由,而他们
全部都没有能力向法庭上诉。因此,部分业主已尽力偿还相关款项,但悲剧不是止于
此。

由于新好酒楼持牌人、新好酒楼租客、承建商、管理公司都宣布破产,所以原是他
们负责的赔偿偿便转由由大业主和各小业主负责。因此,添喜大厦的小业主每户便需
要由10万港元增至25万港元。对这些小市民来说,2.5万港元已经是天文数子,更何
况是25万港元。

由于大部分小业主一直未能理行赔偿责任,在2005年被法院立令清盘,因此添喜楼
的小业主便可能因此成为无家可归之人。为了避免这样的情况,房协便向各业主借出
赔偿金额,并提供3年免息贷款期,之后的10年贷款便需要根据银行的利息计算,业
主需要在13年内完成还款,但是这些小业主在事后10多年后仍然无力偿还相关贷款。
最令他们气愤的事,管理公司的东主暗中将他自己的资产转换至一间空壳公司,虽
然最后被发现他刻意虚报并发假誓,因而入狱6个月。但据我所知,尽管管理公司被
定罪,他们仍是没有作出赔偿。

另外,在1994年迁入的新业主便成为更无辜的一群,虽然他们在事发之后才迁入,
但法庭的判决是在他们迁入之后才发生,所以都需要负责赔偿,尽管多番追究上一
手的业主,但是都相当难争取到合理的回复。

另外,由于报纸档都是经营街坊街里的生意,所以死者家属的身份便很快被披露,
因此在法庭判决后一直受到苦业主和因此事而失业的街坊的白眼和闲言闲语。我相
信他们根本不会想到这样的起诉会做成如此大的风波,并且制造出无数无辜的受害
人,但一切的事情在法庭判决后已变得太迟了。

添喜大厦的小业主与这次意外是完全无关,但是由于整个物业权的拥有人是需要负
责相关的赔偿,所以在法理上他们是有责任的。不过,最可悲的是他们不单需要负
责自己部分的赔偿,还需要负责别人部分的赔偿,这真是不幸中的连环不幸。

因为这一件事情令部分小业主因无力偿还债项而走上绝路,真是无枉之灾。

一件意外在1994年夺走了一条无辜的性命,在10多年后的今日还是余波未了,为此
而丧生的人还可能陆续增加。

在此我提醒各小业主一句:

 在买楼前必须查清楚大厦物业是否有官司缠身,或者业主立案法团曾否作出任何大
厦维修的决定,如有的话就必须要卖家清楚理行他应付的义务,否则可能引来无枉
之灾,另外就当然需要购买第三者责任保险。




香港地產界經典事件簿─香港仔添喜大廈

上一回講過一個香港地產界的悲劇,突然令我想起另一個更經典的例子,而這個事件
都關係到我身邊很多的人,而且我亦目睹部分的過程。

在1994年,香港仔城都道添喜大廈發生了塌篷慘劇,導致1死13傷。死者是在酒樓大
門口售賣報紙的女仕,而簷篷是屬於一間在添喜大廈1-2樓的酒樓─新好酒樓。倒塌
的原因是新好酒樓正在進行簷篷工程並打算在簷篷上加一個大魚缸,這其實是屬於違
規加建的工程,所以簷篷便因為不勝負荷而倒塌,因此死者家屬便從民事起訴向酒樓、
承建商、業主、管理公司等六個團體。
法庭的判決是新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、酒樓大業主、管理公司、
添喜大廈所有業主都需要向死者家屬賠償合共3300萬港元。因此,新好酒樓持牌人、
新好酒樓租客、承建商、管理公司便即時宣布破產。在一舜間大量員工即時失業,而
且在大廈重修的一個多時,添喜大廈的數間街舖都需要被迫休業,員工亦被迫放無薪
假期。法庭的判決令這次意外的受害者以幾何級數般上升,簡直是火燒連環船。
最無辜便是93戶的添喜大廈小業主,他們完全與這件意外無關,而且他們亦因這次
意外令他們出入不便,但他們每戶需要負責近10萬港元的賠償。但是這大廈是沒有購
買第三者責任保險,所以小業主需要全數自己承擔。
由於這大廈是離我就讀的中學很近,所以當中有不少住戶是我的同學或師兄師弟。
當中大部分的住戶都是草根階層中最草根的一層,我不少同學都是靠政府全數支持學
費和書薄費。其他的住戶很多都是退休的漁民,上岸後都是街市、餐廳等地方從事一
些低層的工作,所以10萬港元的賠償金額是遠遠超出他們的經濟能力。
當時添喜大廈的小業主當然高呼無辜,而且他們亦不知如何申訴,於是我校長便安
排一名從事律師的大師兄為添喜大廈的業主解釋法官的判詞,亦順道在30年校慶的時
間回饋社區。
雖然我大師兄不能夠改變法庭的決定,但至少讓各小業主明白個中的情由,而他們
全部都沒有能力向法庭上訴。因此,部分業主已盡力償還相關款項,但悲劇不是止於
此。
由於新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、管理公司都宣布破產,所以原是他
們負責的賠償償便轉由由大業主和各小業主負責。因此,添喜大廈的小業主每戶便需
要由10萬港元增至25萬港元。對這些小市民來說,2.5萬港元已經是天文數子,更何
況是25萬港元。
由於大部分小業主一直未能理行賠償責任,在2005年被法院立令清盤,因此添喜樓
的小業主便可能因此成為無家可歸之人。為了避免這樣的情況,房協便向各業主借出
賠償金額,並提供3年免息貸款期,之後的10年貸款便需要根據銀行的利息計算,業
主需要在13年內完成還款,但是這些小業主在事後10多年後仍然無力償還相關貸款。

最令他們氣憤的事,管理公司的東主暗中將他自己的資產轉換至一間空殼公司,雖
然最後被發現他刻意虛報並發假誓,因而入獄6個月。但據我所知,儘管管理公司被
定罪,他們仍是沒有作出賠償。
另外,在1994年遷入的新業主便成為更無辜的一群,雖然他們在事發之後才遷入,
但法庭的判決是在他們遷入之後才發生,所以都需要負責賠償,儘管多番追究上一
手的業主,但是都相當難爭取到合理的回复。
另外,由於報紙檔都是經營街坊街里的生意,所以死者家屬的身份便很快被披露,
因此在法庭判決後一直受到苦業主和因此事而失業的街坊的白眼和閒言閒語。我相
信他們根本不會想到這樣的起訴會做成如此大的風波,並且製造出無數無辜的受害
人,但一切的事情在法庭判決後已變得太遲了。
添喜大廈的小業主與這次意外是完全無關,但是由於整個物業權的擁有人是需要負
責相關的賠償,所以在法理上他們是有責任的。不過,最可悲的是他們不單需要負
責自己部分的賠償,還需要負責別人部分的賠償,這真是不幸中的連環不幸。
因為這一件事情令部分小業主因無力償還債項而走上絕路,真是無枉之災。
一件意外在1994年奪走了一條無辜的性命,在10多年後的今日還是餘波未了,為此
而喪生的人還可能陸續增加。
在此我提醒各小業主一句:
在買樓前必須查清楚大廈物業是否有官司纏身,或者業主立案法團曾否作出任何大
廈維修的決定,如有的話就必須要賣家清楚理行他應付的義務,否則可能引來無枉
之災,另外就當然需要購買第三者責任保險。




香港地產界經典事件薄─海明閣

興建中的海桃灣,前景便是海明閣

這幾日我一直在講香港買地和規劃方面的問題,相信可能悶壞了部分網友,因為這
些資訊與大部分的小市民好像無關,但其實與我們有密切的關係。

今日我便再舉一個實際而切身的例子來說明,這例子可以說是香港小業主的悲劇中
的超級悲劇。

在香港奧運站對面的振榮街,即三座匯豐寫字樓對面的一塊地皮,亦即是荔枝角道
天橋在大角嘴的上橋位,這處當然是交通繁忙,人煙密集的地段,但是在數年前都有
發展商聯同市區重建局合作重建這地皮。

發展商和市建局的合作方式都是典型的發展模式,市建局負責收樓、發展商負責興
建。這地段主要都是一些數十年曆史的唐樓/舊樓,相當殘舊,但唯一一座是比較新
的住宅便是海明閣。這座小型住宅只有9年的樓齡,而且樓宇的高度亦比原有的唐樓
為高,所以這住宅的環境原是不太差。由於海明閣樓齡太短,並不附合市建局收樓的標
準,因此發展商需要自行收購。

最特別的一點,海明閣是位於整個重建地盤的中心,所以在發展商原有的規劃上是
納入必需收購的計劃之內。但是海明閣是這小區相對新的住宅,因此小業主對同區7年
租金的賠償方案,表示絕不認同。因為這住宅明顯是與同區其他住宅的樓價是相對為
高,因此他們覺得以舊區7年租金計算的賠償金額,實在太不合理,因此雙方爭持不
下。

之後發展商在2004年9月向海明閣各業主提出收購,出價介乎118萬至140萬元,平均
每平方尺3,500元,另加48萬元優惠津貼費,即實際收購價為166萬至188萬元。該收
購價相比市建局的賠償基準高於市值(同區七年樓齡住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明閣的業主都反對這建議。

跟著發展商不斷地提供優惠,但部分業主要求發展提高收購一倍,即每平方尺最少
6000元才會考慮,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,發展商在最後限期前大幅提高優惠津貼費50萬元,達至98萬元,即實際
收購價為216萬至238萬元,相當於每平方尺6,216元,較市價高出超過一倍。當時有
超過50%業主同意出售,而其餘的業主都傾向願意出售。

當業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金,才獲悉此為業主向發展商提出反
建議書(counter-offer),發展商擁有不接納反建議的權利,決定臨時放棄出售業
權,使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反
建議,放棄收購。

最後,發展商想出了一個絕對的精妙但有一點無良的計策,就是把整個規劃重新整
理,把三座新建的海桃灣住宅放在海明閣的南北兩面。而海桃灣2座的圖則則改為T字
型的則,這是相當小見的圖則。

由於海桃灣的高度是約40層再另加6層平台,而海明閣只有15層,南北兩面都被海桃
灣封著,而海明閣的西面是匯豐三座辦公室,成一個屏風效應,更嚴重的是東面是荔
枝角道天橋,所以汽車的廢氣是重重地堆積在海明閣之內。不過,這未是最大的災難
,因為海桃灣2​​座是背向海明閣的,所以海明閣的客廳應該是對正別人的洗手間。在
這樣的情況下,樓價自然一落千丈。

在2005年底,當海明閣的業主得知這發展計劃時,小業主已集合近九成業權,同意
以180萬至200萬元出售予發展商,並要求市建局將海明閣納入發展範圍,但是地機工
程已接近完成,發展商已無意收購,於是便發展成現在的海桃灣。

其實在2005年時,在奧海城上蓋的柏景灣都是大約每平方尺7000元,這已算是一個
相對比較高級的住宅,如果發展商願意出平方尺6000元來收購海明閣的話,已算是天
價。

如果海明閣這地盤用天價收購,而可發展面積不多,表面上的利潤實際上亦很微。
再者如果整個地盤合併發展的話,雖然得到市建區、城規會和地政總署的批准,因為
很可能改變了原有地契和城市規劃大綱圖(OZP) 已預先批准的情況,手續相當繁複,
而且需時不少。

我估計海明閣的業主願以為這住宅是位於地盤的中心,以為發展商不能不買,所以
放膽提出天價,但是收樓、改地契、改規劃大綱圖(OZP) 並不是一個簡單的程序,發
展商甚至可能因為更改相關文件而大幅度拖遲發展計劃。

最重要是這地段並不是什麼優質地段,發展商自然希望快來快去,不希望減少銀行
利息上的支出,亦希望盡快在地產升勢中出售項目。收購的海明閣的目的除了是希
望整個地盤可以統一發展之外,我相信他們是希望從市建局 /屋宇署獲得額外的樓
宇面積,因為發展商可能提供額外的公共空間,令他們獲得額外面積的補償,否則
他們不會為一座只是15層高的住宅而大廢周章。

我寫這些東西的原因是希望各位小市民了解一下都市發展背後的邏輯,了解一下發
展商所思考的問題,在知己知彼的情況下才能得到自己「合理」的權益。但是發展
商未必一定任何情況下都「不合理」,盲目地抗爭亦未必得到好的結果。

雖然我的知識有限,但都希望能為大家提供一些額外資訊,希望大家喜歡。
明天講另一個經典例子。




香港地产界经典事件薄─海明阁

 

兴建中的海桃湾,前景便是海明阁

 

这几日我一直在讲香港买地和规划方面的问题,相信可能闷坏了部分网友,因为这
些资讯与大部分的小市民好像无关,但其实与我们有密切的关系。

今日我便再举一个实际而切身的例子来说明,这例子可以说是香港小业主的悲剧中
的超级悲剧。

 

在香港奥运站对面的振荣街,即三座汇丰写字楼对面的一块地皮,亦即是荔枝角道
天桥在大角嘴的上桥位,这处当然是交通繁忙,人烟密集的地段,但是在数年前都有
发展商联同市区重建局合作重建这地皮。

 

发展商和市建局的合作方式都是典型的发展模式,市建局负责收楼、发展商负责兴
建。这地段主要都是一些数十年历史的唐楼/旧楼,相当残旧,但唯一一座是比较新
的住宅便是海明阁。这座小型住宅只有9年的楼龄,而且楼宇的高度亦比原有的唐楼
为高,
所以这住宅的环境原是不太差。由于海明阁楼龄太短,并不附合市建局收楼的标
准,因此发展商需要自行收购。

 

最特别的一点,海明阁是位于整个重建地盘的中心,所以在发展商原有的规划上是
纳入必需收购的计划之内。但是海明阁是这小区相对新的住宅,因此小业主对同区7年
租金的赔偿方案,表示绝不认同。因为这住宅明显是与同区其他住宅的楼价是相对为
高,因此他们觉得以旧区7年租金计算的赔偿金额,实在太不合理,因此双方争持不
下。

之后发展商在2004年9月向海明阁各业主提出收购,出价介乎118万至140万元,平均
每平方尺3,500元,另加48万元优惠津贴费,即实际收购价为166万至188万元。该收
购价相比市建局的赔偿基准高于市值(同区七年楼龄住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明阁的业主都反对这建议。

 

跟着发展商不断地提供优惠,但部分业主要求发展提高收购一倍,即每平方尺最少
6000元才会考虑,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,发展商在最后限期前大幅提高优惠津贴费50万元,达至98万元,即实际
收购价为216万至238万元,相当于每平方尺6,216元,较市价高出超过一倍。当时有
超过50%业主同意出售,而其余的业主都倾向愿意出售。

 

当业主与发展商签订合约接受50万元特别发放金,才获悉此为业主向发展商提出反
建议书(counter-offer),发展商拥有不接纳反建议的权利,决定临时放弃出售业
权,使愿意出售业权者不足整幢大厦的半数。发展商最终也决定不接受有关业主之反
建议,放弃收购。

 

最后,发展商想出了一个绝对的精妙但有一点无良的计策,就是把整个规划重新整
理,把三座新建的海桃湾住宅放在海明阁的南北两面。而海桃湾2座的图则则改为T字
型的则,这是相当小见的图则。

 

由于海桃湾的高度是约40层再另加6层平台,而海明阁只有15层,南北两面都被海桃
湾封着,而海明阁的西面是汇丰三座办公室,成一个屏风效应,更严重的是东面是荔
枝角道天桥,所以汽车的废气是重重地堆积在海明阁之内。不过,这未是最大的灾难
,因为海桃湾2座是背向海明阁的,所以海明阁的客厅应该是对正别人的洗手间。在
这样的情况下,楼价自然一落千丈。

 

在2005年底,当海明阁的业主得知这发展计划时,小业主已集合近九成业权,同意
以180万至200万元出售予发展商,并要求市建局将海明阁纳入发展范围,但是地机工
程已接近完成,发展商已无意收购,于是便发展成现在的海桃湾。

其实在2005年时,在奥海城上盖的柏景湾都是大约每平方尺7000元,这已算是一个
相对比较高级的住宅,如果发展商愿意出平方尺6000元来收购海明阁的话,已算是天
价。

如果海明阁这地盘用天价收购,而可发展面积不多,表面上的利润实际上亦很微。
再者如果整个地盘合并发展的话,虽然得到市建区、城规会和地政总署的批准,因为
很可能改变了原有地契和城市规划大纲图(OZP) 已预先批准的情况,手续相当繁复,
而且需时不少。

我估计海明阁的业主愿以为这住宅是位于地盘的中心,以为发展商不能不买,所以
放胆提出天价,但是收楼、改地契、改规划大纲图(OZP) 并不是一个简单的程序,发
展商甚至可能因为更改相关文件而大幅度拖迟发展计划。

 

最重要是这地段并不是什么优质地段,发展商自然希望快来快去,不希望减少银行
利息上的支出,亦希望尽快在地产升势中出售项目。收购的海明阁的目的除了是希
望整个地盘可以统一发展之外,我相信他们是希望从市建局 /屋宇署获得额外的楼
宇面积,因为发展商可能提供额外的公共空间,令他们获得额外面积的补偿,否则
他们不会为一座只是15层高的住宅而大废周章。

 

我写这些东西的原因是希望各位小市民了解一下都市发展背后的逻辑,了解一下发
展商所思考的问题,在知己知彼的情况下才能得到自己「合理」的权益。但是发展
商未必一定任何情况下都「不合理」,盲目地抗争亦未必得到好的结果。

虽然我的知识有限,但都希望能为大家提供一些额外资讯,希望大家喜欢。

 


明天讲另一个经典例子。




香港地产界经典事件薄─Mega tower

在讲香港小业主悲剧之前,我想延续一点关于上一篇的话题,前几天在中环街市中曾
经介绍过卖地的程序,并简略地讲述有关地政总署在卖地时的角色,今日我想讲一讲
城规会和规划署的角色。

全香港的土地是属于香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而规划的权力都当
然是落在政府身上。负责规划土地的用途的部门是规划署,规划署会制定一系列的地
图来规管不同土地的用途。

当中最重要的地图是「城市规划大纲图 (Outline zoning plan)」,俗称叫做OZP.
因为OZP是授予法律权力的,OZP会列出各土地预先批准的土地用途,发展密度、高度、
地积比等资料。

当规划署完成各区的OZP之后会交由城规会审批相关发展蓝图。在OZP当中会列出各
土地预先批准的发展用途,而会用以下的符号来代表(当然还有其他符号,在此不能
尽收录):

C 商业

I 工业

GIC 团体 / 社区用地 (政府、学校、非牟利机构等)

R(A) 住宅 (甲类)

R(B) 住宅 (乙类)

R(C) 住宅 (丙类)

R(D) 住宅 (丁类)

HTL 酒店

C / MCP 商业 / 多层停车场

I / G 工业 / 货仓

C / OU 商业 / 其他用途

IO 工业办公室

C / R 商业 / 住宅

MCP 多层停车场

DGG 危险品货仓

OU 其他用途

SWH 夹心阶层住屋

G 货仓

PFS 汽油站

V 村屋式发展

PSPS 私人机构参建居屋

VU 没受任何限制

NR 非住宅用途

 

如果发展商买地后,希望更改土地用途或发展密度的话,便需要向城规会申请,俗
称叫做Section 16 application,历时大约3个月。如果申请人不服城规会的决定,
可以再上诉,甚至向法院提出司法覆核。在皇后码头的事件中,本土行动的成员便是
这官司的诉讼人,而城规会便是与讼人。

在讲Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,虽然这例子在发水
楼系列和电车游都曾经讲过,但今日需再简单地补充一些资料。

在兴建合和中心之前,合和集团曾和城规会打了一场很经典的官司,现在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP蓝图上只写上「RA」的 字样,而RA在法律
上是没有意义的 ,而这土地的用途并没有在蓝图中列明,只在附件中列明。但当时
的城市规划条例只授予OZP 的规划篮图有法律权力,而相关的附件并没有任何权力。
因此,合和集团可以把合和中心这土地发展成商业大厦的用途。

合和集团为何要和城规会把官司呢?

因为住宅用地的地积比通常是7倍,而商业大厦用地的地积比通常是14倍,虽然我不
知道合和中心的地积比,但肯定的是当这地皮改为商业用地之后的地积比会大大提高。
因为这一场官司的判决,政府需要在一天之内把OZP的附件纳入城市规划条例之内,而城规会和合和集团的关系亦因此事变得很微妙。

到近10年在湾仔船街的Mega tower申请,由于合和集团希望兴建两座93层高的酒店
和商业大厦,当中包括2000个酒店房间的Mega tower,而这土地的一半土地原为GIC政
府用地,合和集团于是便向政府提出换地的建议,并修改官地部分土地用途。在规
划初期,这土地的地积比为15倍,是相当大规模的发展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否决。

到1994年,合和集团再度提出申请,该方案被接纳了,但是由于合和集团并未完成
收楼的关系,所以一直未能开工。

到2004年合和完成收地程序并提出修定建议,但因为四周道路网络负荷、树木保育、
日照、屏风、山脊线等问题,而被拒绝申请。

55层方案

93层方案

之后,合和集团在2005年和2006年再度向城规会上诉,但都被否决。到2008年,合
和提出一个大规模修正方案,把发展的层数由93层改为55层,发展地积比由15倍改为
10.3倍,并且提出把大规模重建树木的方案,在新方案中不单尽量保留现有的树木,
还把树木增多至现状的123%,但可惜的是这方案同样被城规会否决。
经过多年的申请,合和集团决定根据1994年城规会批准的方案来发展,因此现在湾
仔区的居民继续大力反对相关申请。

不过有一点不得不提,城规会既然有如此大的权力来控制都市的发展,他们的决定
除了影响数以亿元的投资项目,甚至可以影响所有香港市民的生活和健康,但是城
规会的成员是由谁决定呢?

城规会是有5名官方成员、30名非官方成员,城规会主席为发展局常任秘书长,5名
官方成员为规划署署长、运输及房屋局副秘书长、民政事务总署署长、环境保护署
署长及地政总署署长。30名非官方成员皆由行政长官委任,并在香港政府宪报公布。
任期通常为期一至两年。非官方成员分别来自社会各个专业与阶层,当中包括不少
大学教授、政界、商界人仕。

城规会成员名单:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

总之个中关系相当微妙!




香港地產界經典事件薄─Mega tower

 

在講香港小業主悲劇之前,我想延續一點關於上一篇的話題,前幾天在中環街市中曾
經介紹過賣地的程序,並簡略地講述有關地政總署在賣地時的角色,今日我想講一講
城規會和規劃署的角色。

全香港的土地是屬於香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而規劃的權力都當
然是落在政府身上。負責規劃土地的用途的部門是規劃署,規劃署會制定一系列的地
圖來規管不同土地的用途。

當中最重要的地圖是「城市規劃大綱圖 (Outline zoning plan)」,俗稱叫做OZP.
因為OZP是授予法律權力的,OZP會列出各土地預先批准的土地用途,發展密度、高度、
地積比等資料。

當規劃署完成各區的OZP之後會交由城規會審批相關發展藍圖。在OZP當中會列出各
土地預先批准的發展用途,而會用以下的符號來代表(當然還有其他符號,在此不能
盡收錄):

C 商業

I 工業

GIC 團體 / 社區用地 (政府、學校、非牟利機構等)

R(A) 住宅 (甲類)

R(B) 住宅 (乙類)

R(C) 住宅 (丙類)

R(D) 住宅 (丁類)

HTL 酒店

C / MCP 商業 / 多層停車場

I / G 工業 / 貨倉

C / OU 商業 / 其他用途

IO 工業辦公室

C / R 商業 / 住宅

MCP 多層停車場

DGG 危險品貨倉

OU 其他用途

SWH 夾心階層住屋

G 貨倉

PFS 汽油站

V 村屋式發展

PSPS 私人機構參建居屋

VU 沒受任何限制

NR 非住宅用途

如果發展商買地後,希望更改土地用途或發展密度的話,便需要向城規會申請,俗
稱叫做Section 16 application,歷時大約3個月。如果申請人不服城規會的決定,
可以再上訴,甚至向法院提出司法覆核。在皇后碼頭的事件中,本土行動的成員便是
這官司的訴訟人,而城規會便是與訟人。

在講Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,雖然這例子在發水
樓系列和電車遊都曾經講過,但今日需再簡單地補充一些資料。

在興建合和中心之前,合和集團曾和城規會打了一場很經典的官司,現在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP藍圖上只寫上「RA」的 字樣,而RA在法律
上是沒有意義的 ,而這土地的用途並沒有在藍圖中列明,只在附件中列明。但當時
的城市規劃條例只授予OZP 的規劃籃圖有法律權力,而相關的附件並沒有任何權力。
因此,合和集團可以把合和中心這土地發展成商業大廈的用途。

合和集團為何要和城規會把官司呢?

因為住宅用地的地積比通常是7倍,而商業大廈用地的地積比通常是14倍,雖然我不
知道合和中心的地積比,但肯定的是當這地皮改為商業用地之後的地積比會大大提高。
因為這一場官司的判決,政府需要在一天之內把OZP的附件納入城市規劃條例之內,而城規會和合和集團的關係亦因此事變得很微妙。

到近10年在灣仔船街的Mega tower申請,由於合和集團希望興建兩座93層高的酒店
和商業大廈,當中包括2000個酒店房間的Mega tower,而這土地的一半土地原為GIC政
府用地,合和集團於是便向政府提出換地的建議,並修改官地部分土地用途。在規
劃初期,這土地的地積比為15倍,是相當大規模的發展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否決。

到1994年,合和集團再度提出申請,該方案被接納了,但是由於合和集團並未完成
收樓的關係,所以一直未能開工。

到2004年合和完成收地程序並提出修定建議,但因為四周道路網絡負荷、樹木保育、
日照、屏風、山脊線等問題,而被拒絕申請。

55層方案

93層方案

 

之後,合和集團在2005年和2006年再度向城規會上訴,但都被否決。到2008年,合
和提出一個大規模修正方案,把發展的層數由93層改為55層,發展地積比由15倍改為
10.3倍,並且提出把大規模重建樹木的方案,在新方案中不單盡量保留現有的樹木,
還把樹木增多至現狀的123%,但可惜的是這方案同樣被城規會否決。
經過多年的申請,合和集團決定根據1994年城規會批准的方案來發展,因此現在灣
仔區的居民繼續大力反對相關申請。

不過有一點不得不提,城規會既然有如此大的權力來控制都市的發展,他們的決定
除了影響數以億元的投資項目,甚至可以影響所有香港市民的生活和健康,但是城
規會的成員是由誰決定呢?

城規會是有5名官方成員、30名非官方成員,城規會主席為發展局常任秘書長,5名
官方成員為規劃署署長、運輸及房屋局副秘書長、民政事務總署署長、環境保護署
署長及地政總署署長。 30名非官方成員皆由行政長官委任,並在香港政府憲報公佈。
任期通常為期一至兩年。非官方成員分別來自社會各個專業與階層,當中包括不少
大學教授、政界、商界人仕。

城規會成員名單:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

總之個中關係相當微妙!