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交学费(6月25日信报—建筑思话专栏)

每论人或者公司都需要从磨练中成长,每次的学习都可能需要交学费,学费有时更可能相当昂贵。由于中国经济近年发展急速,国内企业在短短数年间便由一间省内企业便发展一间数千亿元的全国性企业。由于胜利来得太易、太快,导致国内企业的野心在短时间内急速澎涨,无论在国内、香港,以至海外都有大量投资,这种一掷千金的投资手法在市场上确实曾制造不少话题,但实际效益又是如何呢?

笔者近年开始接触到多一些国内财团参与的香港或海外项目,笔者发现国内的财团可能过于乐观,在未完全了解当地的情况或当地的法规的情况便完成交易,甚至假设国外的政府可以像国内一样,通过人事关系去疏通。

例子一:

一座位于港岛半山豪宅地段的单幢楼出售,意向价是20亿,平均尺价是每平方尺约10万元。若以一座没海景的数十年旧楼来说,这是一个相当昂贵的价钱,不过令人惊讶的不是项目的尺价,而是销售程序的粗疏。

作为一单20亿元的商业交易,销售的一方竟然可以只提供三张A4纸的文件来招商,文件中虽曾提及过该地段的现况与可发展的方案。但是,招商文件中连重要的地契条款如高度限制、土地用途、车位数目的要求都没有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可将现有四层高的建筑物拆去并改建成一座20多层高的住宅大楼,这样便会以制造出10多层的海景单位。

不过,当买方自行去城规会与地政总署查核时,才发现虽然在环境规划大纲图(OZP)是容许较在此处兴建多层的住宅大楼,但是地契是列明有高度限制,所以如要兴建招商文件中所述的多层住宅大楼,买方需要补地价,而补地价的金额则由地政总署来决定。尽管买方愿意补地价,地政总署亦不一定同意更改建筑物高度的上限,而且补地价的申请亦可能需时很久。再者,该地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的开挖或地基工程都未必能够得到批准。

换句话说,卖方所提及的多层大楼方案可能只是一厢情愿的愿境,万一买方不是幸好刚招聘到一个熟悉香港法规的同事来复核相关文件,这所中资财团20亿元的投资便瞬间泡汤。

例子二:

一个内地富商以投资移民的方式来到香港,并在香港山顶两个地段买下两座独立屋,并打算拆卸重建,一座将是自主,另一座将给予大儿子及媳妇住。当第一间独立屋拆卸后,才发现山顶地段的住宅项目属环境规划大纲图(OZP)的表二列,即是任何住宅项目发展都需要先经过城规会的审批才可以动工,因此当大厦拆卸后便需要等待一段长时间才可以展开下阶段的工程。

至于他们另外买的一幢的独立屋则因为二级保护建筑物,所以亦不全座拆卸重建,再者由于独立屋前的一条路太窄,根本不能够满足消防车道的要求,需要加强室内的消防设备。尽管业主资金雄厚,不介意投放大量资金来改建,但由于车道太窄,工程车根本都不能通过,所以工程一直都处于胶着状态,这位业主便一直处于有地无屋住的奇怪情况。

 

例子三:

一个中国财团尝试在澳洲处投地,由于人生路不熟唯有从当地的大财团处买地。

之后,其中一个澳洲财团保留了街头与街尾的地皮,之后将中间部份的一幅中型地皮分割出售于中资财团。成交后,中资财团才发现卖地条款列明,澳洲有权否决此地块的发展规模与设计,换句话说,中资财团除需要得到当地政府的批准之后,还需要得到澳洲财团的批准,此乃是对中资财团大大的不利。

再者,当前期探土工程开展不久,中资财团才发现原来此地块是曾被石棉污染,需要投放大需的资金来去掉污染部份才得到当地政府展开工程,相反地澳洲财团的土地则没有此问题。由于有如此大的前设问题,工程长期都不能开展。

中资财团曾以为可以好像中国内地的做法,尝试与当地政府高官疏通一下,便可以缩短相关程序,但无奈当地政府的制度不是一个人治的制度,下层的官员是可以影响上级官员的决定,而且此事件已经被传媒曝光,所以只手遮天的做法是绝对不成。

中资财团的勇猛已经是世界有名,但是交易前的风险评估则有待改善。笔者相信这些过度勇猛的高风险投资的背后原因是管理层急于求胜,务求在每个业绩年度内都有明显的增幅,务求在短时间之内将公司成为中国50强、福布斯全球500强的企业。

不过,由于很多管理层都是凭着一瞬间的幸运而致富,又或者是皇亲国戚的关系而进身核心管理层,所以很多管理层都未经磨练或经历挫败,因此便需要在国外交一些昂贵的「学费」。




卖楼的时间

 

(续前文)发展商除了留意建筑成本外,另一个重点课题便是卖楼的时间。虽然一般的楼花期是24个月,但部分发展商会根据销售策略而调整至36个月,但有时会短至只得八个月。调整的原因视乎各集团每年周年发布会时所期望公布的业绩,如果本年度该集团已达标,便自然会推迟至下一个财政年度才卖楼。

楼花期的长短还要视乎集团的现金流,因为发展商由投地,设计,投标到地基,以至大楼的兴建,两年多之内已用了超过50%的项目预算(很多时候已用了70%的预算)。因此,如果项目是24个月楼花期的话,发展商便可能要在项目发展至第三年才可以有收入,这样便对集团的现金流造成一定程度的压力。

因为根据金管局的要求,发展商只能够向银行贷款地价的40%。以一幅100亿的地皮为例,各财团自己便需要有最少60亿的资金来投地,就算是大财团都未必有60亿现金来投地,所以很多财团都需要以可换股债券,或母公司以不同方式的抵押来融资。假如贷款额为40亿,利息是年利率2%来计算,每年的利息开支便已达8000万。若开发期是三年,单是利息的开支已是2.4亿元,因此利息支出与借贷的成本亦是发展商另一庞大开支,卖楼的时机是发展商极度重要的策略。

讲到这里,大家如果细心一点便会发现,投地关键往往不是价钱而是时间,因为房地产开发的前期投资时间长,也需要庞大的资金,而且收入最快也可能要在投资期后两年才出现。因此大建筑期的时间,楼花期的长短便直接影响银行利息的支出,故项目经理必须每天与时间竞赛。发展投地的取态,除了取决于当时的楼价与经济周期外,还视乎集团未来数年的业绩报告,因此时机亦成为投地的关键,时间管理便成为项目成功的重要因素。(买地心战室‧二之二)




賣樓的時間

(續前文)發展商除了留意建築成本外,另一個重點課題便是賣樓的時間。雖然一般的樓花期是24個月,但部分發展商會根據銷售策略而調整至36個月,但有時會短至只得八個月。調整的原因視乎各集團每年周年發布會時所期望公布的業績,如果本年度該集團已達標,便自然會推遲至下一個財政年度才賣樓。

樓花期的長短還要視乎集團的現金流,因為發展商由投地、設計、投標到地基,以至大樓的興建,兩年多之內已用了超過50%的項目預算(很多時候已用了70%的預算)。因此,如果項目是24個月樓花期的話,發展商便可能要在項目發展至第三年才可以有收入,這樣便對集團的現金流造成一定程度的壓力。

因為根據金管局的要求,發展商只能夠向銀行貸款地價的40%。以一幅100億的地皮為例,各財團自己便需要有最少60億的資金來投地,就算是大財團都未必有60億現金來投地,所以很多財團都需要以可換股債券,或母公司以不同方式的抵押來融資。假如貸款額為40億,利息是年利率2%來計算,每年的利息開支便已達8,000萬。若開發期是三年,單是利息的開支已是2.4億元,因此利息支出與借貸的成本亦是發展商另一龐大開支,賣樓的時機是發展商極度重要的策略。

講到這裏,大家如果細心一點便會發現,投地關鍵往往不是價錢而是時間,因為房地產開發的前期投資時間長,也需要龐大的資金,而且收入最快也可能要在投資期後兩年才出現。因此大建築期的時間、樓花期的長短便直接影響銀行利息的支出,故項目經理必須每天與時間競賽。發展投地的取態,除了取決於當時的樓價與經濟周期外,還視乎集團未來數年的業績報告,因此時機亦成為投地的關鍵,時間管理便成為項目成功的重要因素。(買地心戰室‧二之二)




买地心战室

相信不少香港人都曾经买楼,但极少人有买地经验。我因为工作的关系,有幸参与投地的工作,今日便跟大家分享一下这个有趣的经历。

在诉说买地的过程之前,必须说明两个重要的理念︰「地皮」与「地骨」。这两个名词是古代农民使用的词汇,「地骨」的意思是土地的拥有权,「地皮」则是指土地的使用权。在很多情况下,一些大地主会分拆不同土块给不同的农民耕作,地主则收取农民的地租,因此「地骨」仍是大地主,「地皮」则属于农民,也因此地皮多数都有年限,而这个概念仍沿用至今,故现在购买地皮时都有一个时限,而新地皮的时限都是2047年。

因为全香港最大的地主是香港政府,所以香港买地的主要途径都是经过地政总署来买地。地政总署每年都会预先公布未来数月的卖地计划,但详细的卖地条款只会在正式招标前才公布。不过,香港各大发展商会预先进行各项研究,例如环境规划大纲图,类近地区的二手楼价或当时香港各区同等级数楼宇的楼价,现场已有的机电及交通配套情况等资料。

另外,发展商内部另一个重要的工作便是准备前期的规划,根据将会卖地的地块进行前期的设计,就地盘的情况与市场环境来设计适合的楼盘户型。例如该区多是向海单位,户型便以三房,两房单位为主;一些位于内街,无景观但邻近地铁站的单幢楼,自然是以一房甚至是零房的开放式单位的上车盘为主。

当完成初步设计之后,发展商便会进一步研究单位的景观与其他配套的前期投资,最重要是研究兴建的时间与卖楼的时间,因为发展商除了买地之外,最大的开支便是建筑费用,因此发展商会详细研究地基,平地,建大楼以至机电配套等主要部分的兴建成本及时间,这样便能计算平均每呎的建筑成本。下期继续。




買地心戰室

相信不少香港人都曾經買樓,但極少人有買地經驗。我因為工作的關係,有幸參與投地的工作,今日便跟大家分享一下這個有趣的經歷。

在訴說買地的過程之前,必須說明兩個重要的理念︰「地皮」與「地骨」。這兩個名詞是古代農民使用的詞彙,「地骨」的意思是土地的擁有權,「地皮」則是指土地的使用權。在很多情況下,一些大地主會分拆不同土塊給不同的農民耕作,地主則收取農民的地租,因此「地骨」仍是大地主,「地皮」則屬於農民。也因此地皮多數都有年限,而這個概念仍沿用至今,故現在購買地皮時都有一個時限,而新地皮的時限都是2047年。

因為全香港最大的地主是香港政府,所以香港買地的主要途徑都是經過地政總署來買地。地政總署每年都會預先公布未來數月的賣地計劃,但詳細的賣地條款只會在正式招標前才公布。不過,香港各大發展商會預先進行各項研究,例如環境規劃大綱圖、類近地區的二手樓價或當時香港各區同等級數樓宇的樓價、現場已有的機電及交通配套情況等資料。

另外,發展商內部另一個重要的工作便是準備前期的規劃,根據將會賣地的地塊進行前期的設計,就地盤的情況與市場環境來設計適合的樓盤戶型。例如該區多是向海單位,戶型便以三房、兩房單位為主;一些位於內街、無景觀但鄰近地鐵站的單幢樓,自然是以一房甚至是零房的開放式單位的上車盤為主。

當完成初步設計之後,發展商便會進一步研究單位的景觀與其他配套的前期投資,最重要是研究興建的時間與賣樓的時間,因為發展商除了買地之外,最大的開支便是建築費用,因此發展商會詳細研究地基、平地、建大樓以至機電配套等主要部分的興建成本及時間,這樣便能計算平均每呎的建築成本。下期繼續。




香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地产界经典事件薄─美孚第八期篇

不经不觉写了数篇关于香港地产界的经典事件,今日亦来到这系列的最后一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚优质的楼盘,因为30年前这一带是
面对海港的,尽管现在已大幅填海,海港不见了。但是美孚新村第八期仍是面对一
个相当美丽的花园─岭南之风。小弟的结婚照都有在这处拍摄的,这公园真是相当
美丽的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一块汽油站的用地,这块地原是为美孚石油的石
油气库,但是由於太接近民居,所以便有议员要求石油气库迁至另一个地点,亦建
议政府以换地的方式与美孚石油更换这块地皮,并在原置兴建社区设施或公共空间。
在1995年石油气库搬迁后,这地皮一直空置至1999年。原来美孚石油把这地皮卖给
新世界发展,而这土地亦会改变为综合住宅发展用途,即是首3层为停车场,在平台
之上便是20层的住宅。这样便把第八期和第三期向公园完全封闭了。

 

这样还未算是最可怕的情况,因为发展商认为发展用地太小,所以把地盘南边和西边
的行人路纳入在发展范围之内,另外还向美孚的管理公司─汇秀企业有限公司以一
百五十万元收购了地盘北边的半边行车马路,这样便令现有居民与地盘范围之间只
有700mm的距离,即是大约一个成年人身体的阔度,因此美孚居民称这个为「口罩式
的屏风楼」。

由于这土地属Class B地盘,因此必须要有两条足4.5m的行车通道让消防车通过,但
是由于发展商把南边和西边的行人路都用作为发展用途,因此只有北边的一条行车
通道才可计算作消防通道。因此,屋宇署曾与发展商就此事发生过诉讼,最后法庭
的判决是接受发展商的解释,认为此地盘西边的公园行人通道是可以当作为消防通
道之一,万一发生火警时消防车可沿这路进入火场,因此这计划仍是如常进行。

(Class A 地盘是有一条不少于4.5m的行车通道

Class B 地盘是有二条不少于4.5m的行车通道

Class C 地盘为岛型地盘(island site) ,四边为行车通道)

其实现在的情况可以在早前的阶段得到解决,但是政府错失了先机,因为一个地盘
的发展需要先经过三个重要程序。

1)      城规会

因为所有土地用途都需要附合城市规划大纲图(OZP)的规定,而城规会在这事件当中
是责无旁贷的。这土地原为汽油站的用地,之后才改为住宅用地,而城规会没有仔
细考虑未来的情况,所以美孚的业主可以去信要求城规会重新审视土地的用途,即
Section 16的申请。但是现在已批出土地,成功机会不大,但是仍可以一试,甚至
向法院进行司法覆核,挑战城规会的决定。

2)      地政总署

除了要通过OZP的决定之外,还需要满足地契上的要求,所以地政总署没有把握这机
会来避免现今的情况。因为地政总署有绝对的权力来改变土地用途,亦可以通过换
地的方式来避免屏风楼的发生。最可惜的是现在已批出土地,所以修改地契已不是
一个可行的方法,所以只余下的方法就是挑战补地价的程序。

因为这地契亦不是住宅用途,所以发展商需要补地价,但补地价的详情没有公开,
因此美孚居民可以挑战地政总署的决定,因为地政总署可能以过低的价钱出售土地,
因而令政府导致损失。

3)      屋宇署
当一个项目通过OZP和地契的要求之后,便需要向屋宇署和其他部门进行入则,这便
是行内称为General building plan submission (GBP) 。

现在美孚的小业主应该只可从建筑法律方面着手来挑战这项工程,主要是在于对四
周环境的通风和采光度的影响,但都应该只能拖延工程的进行而不能完全停止这项
工程。

最遗憾的是,这工程只直接影响部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗争
的力量并不是得到全体美孚居民的全力支持,因此美孚第八期极有可能成为海明阁
的翻版。

顺带一提,如果这例子在英国便必定会被居民喝停,因为英国的planning department
会就新发展的项目咨询居民的意见,如果大部分的居民反对相关建议,planning department
极可能不会批准相关工程,发展商需要修改相关设计,但是香港没有同样的咨询机
制。

 
如果大家有兴趣继续跟进事件可以到以下的网站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─数码港/贝沙湾篇

 

今日继续讲这系列的文章,相信很多香港人永远都会记得数码港这名词,因为这是香港
特区政府乱用公共资源的标记。
数码港这土地在原有的城市规划大纲图(OZP) 中是规划成低密度的住宅项目,但是
前香港特首董建华忽发奇想,突然大力推行资讯科技工业,于是便成立一个数码港,
并吸引国际IT界一级大企业来港成立科技园,锐意缔造一个像美国矽谷或台湾新竹
科技园般科技城,但随着2001年科技网爆破之后而令整个计划变质,政府的如意算
盘亦应声被打破。
数码港这计划除了发展原意出了问题之外,政府处理这地皮的手法同样有很多被人
质疑的地方。
如果在香港要得到地皮发展的方法:
1) 当有人把地皮从勾地表勾出后,在公开拍卖的过程中以价高者得的方式投得地皮。
2) 向私人业主收购现在的单位和地皮,并重新发展。
3) 与市区重建局合作重新发展旧区物业,通常是市建局负责收楼,而发展商负责发展物业,利润收入按比例和市建局分帐。
4) 利用现有的地皮向政府申请换地,并在交换得来的新地皮发展新的物业。

5) 向政府申请拨地,在香港很多非牟利团体、宗教团体、社福机构、学校的
用地很多都是向政府申请土地来拓展他们的服务。

数码港这土地就是以拨地方式向电讯盈科批出土地,而发展比率、地积比、发展密
度、楼宇高度上限都远远超过原有的规划上限。而电讯盈科是没有通过任何投标程
序而得到土地,此举当然令所有发展商相当愤怒。因为这土地原是在勾地表中,但
是由于只规限于低密度的豪宅发展,不过当年地产市道爆破和8万5房屋政策,令楼
价火速地急降,因此没有人把这地皮勾出。
当发展商知道这地皮更改为高密度发展时,政府已把这土地批出。换句话说,电讯
盈科是免费得到这土地,只是需要为政府发展数码港,然后便交给由政府全资拥有
的数码港有限公司,而电讯盈科便可以得到住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权。

发展商在1998年 – 2003年期间,都因为政府8万5房屋政策的关系,利润已大幅到下
降,成为政府错误施政的牺牲品。政府为了拯救楼市、减少负资产的出现,亦曾有
一段时期没有卖地。但是这边厢以发展资讯科技为名而暗中批地给另一个财团,因
此董建华所领导的特区政府在数码港完全得不到市民、学术界和商界的支持。
不过,表面上看来电讯盈科应该可以获得巨额的利润,但当首两、三期楼盘落成时,
正值SARS和楼价低迷的时期,再加上数码港地段交通不便,而且这地皮有很多基础
设施需要兴建,所以电讯盈科在首批单位并不获利甚多。反而是第一批买入的小业
主,能够在一年多时间便转手赚一倍。
讲回数码港,由于整个计划没有任何仔细的计划,只是单单预备了硬件,而没有预
备其他配套计划。尽管以贱价吸引科技公司迁入,但是都很难吸引公司进着这个不
毛之地。
发展科技园其实并不是一件坏事,不过:
一间科技园的成立,是由于有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因为他
们的服务或产品受到市场的欢迎,产品得到市场的欢迎是因为这些产品能够满足客
户的需要。
因此,政府是否应该先帮助企业了解客户的需要,然后协助企业推广产品,之后让
得到一定市场的企业集合一起,来建立一个科技园呢?
讲到底,董建华真是一个极度经典而可怕的领袖。
另外,如果大家今日是第一次看这系列的话,请先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─香港仔添喜大厦

 

上一回讲过一个香港地产界的悲剧,突然令我想起另一个更经典的例子,而这个事件
都关系到我身边很多的人,而且我亦目睹部分的过程。

在1994年,香港仔城都道添喜大厦发生了塌篷惨剧,导致1死13伤。死者是在酒楼大
门口售卖报纸的女仕,而檐篷是属于一间在添喜大厦1-2楼的酒楼─新好酒楼。倒塌
的原因是新好酒楼正在进行檐篷工程并打算在檐篷上加一个大鱼缸,这其实是属于违
規加建的工程,所以檐篷便因为不胜负荷而倒塌,因此死者家属便从民事起诉向酒楼、
承建商、业主、管理公司等六个团体。

法庭的判决是新好酒楼持牌人、新好酒楼租客、承建商、酒楼大业主、管理公司、
添喜大厦所有业主都需要向死者家属赔偿合共3300万港元。因此,新好酒楼持牌人、
新好酒楼租客、承建商、管理公司便即时宣布破产。在一舜间大量员工即时失业,而
且在大厦重修的一个多时,添喜大厦的数间街铺都需要被迫休业,员工亦被迫放无薪
假期。法庭的判决令这次意外的受害者以几何级数般上升,简直是火烧连环船。

最无辜便是93户的添喜大厦小业主,他们完全与这件意外无关,而且他们亦因这次
意外令他们出入不便,但他们每户需要负责近10万港元的赔偿。但是这大厦是没有购
买第三者责任保险,所以小业主需要全数自己承担。

由于这大厦是离我就读的中学很近,所以当中有不少住户是我的同学或师兄师弟。
当中大部分的住户都是草根阶层中最草根的一层,我不少同学都是靠政府全数支持学
费和书薄费。其他的住户很多都是退休的渔民,上岸后都是街市、餐厅等地方从事一
些低层的工作,所以10万港元的赔偿金额是远远超出他们的经济能力。

当时添喜大厦的小业主当然高呼无辜,而且他们亦不知如何申诉,于是我校长便安
排一名从事律师的大师兄为添喜大厦的业主解释法官的判词,亦顺道在30年校庆的时
间回馈社区。

虽然我大师兄不能够改变法庭的决定,但至少让各小业主明白个中的情由,而他们
全部都没有能力向法庭上诉。因此,部分业主已尽力偿还相关款项,但悲剧不是止于
此。

由于新好酒楼持牌人、新好酒楼租客、承建商、管理公司都宣布破产,所以原是他
们负责的赔偿偿便转由由大业主和各小业主负责。因此,添喜大厦的小业主每户便需
要由10万港元增至25万港元。对这些小市民来说,2.5万港元已经是天文数子,更何
况是25万港元。

由于大部分小业主一直未能理行赔偿责任,在2005年被法院立令清盘,因此添喜楼
的小业主便可能因此成为无家可归之人。为了避免这样的情况,房协便向各业主借出
赔偿金额,并提供3年免息贷款期,之后的10年贷款便需要根据银行的利息计算,业
主需要在13年内完成还款,但是这些小业主在事后10多年后仍然无力偿还相关贷款。
最令他们气愤的事,管理公司的东主暗中将他自己的资产转换至一间空壳公司,虽
然最后被发现他刻意虚报并发假誓,因而入狱6个月。但据我所知,尽管管理公司被
定罪,他们仍是没有作出赔偿。

另外,在1994年迁入的新业主便成为更无辜的一群,虽然他们在事发之后才迁入,
但法庭的判决是在他们迁入之后才发生,所以都需要负责赔偿,尽管多番追究上一
手的业主,但是都相当难争取到合理的回复。

另外,由于报纸档都是经营街坊街里的生意,所以死者家属的身份便很快被披露,
因此在法庭判决后一直受到苦业主和因此事而失业的街坊的白眼和闲言闲语。我相
信他们根本不会想到这样的起诉会做成如此大的风波,并且制造出无数无辜的受害
人,但一切的事情在法庭判决后已变得太迟了。

添喜大厦的小业主与这次意外是完全无关,但是由于整个物业权的拥有人是需要负
责相关的赔偿,所以在法理上他们是有责任的。不过,最可悲的是他们不单需要负
责自己部分的赔偿,还需要负责别人部分的赔偿,这真是不幸中的连环不幸。

因为这一件事情令部分小业主因无力偿还债项而走上绝路,真是无枉之灾。

一件意外在1994年夺走了一条无辜的性命,在10多年后的今日还是余波未了,为此
而丧生的人还可能陆续增加。

在此我提醒各小业主一句:

 在买楼前必须查清楚大厦物业是否有官司缠身,或者业主立案法团曾否作出任何大
厦维修的决定,如有的话就必须要卖家清楚理行他应付的义务,否则可能引来无枉
之灾,另外就当然需要购买第三者责任保险。