一光一暗的博物館—Oxford university museum

近年有很多旅客因為希望一到哈利波特的拍攝場地而到訪牛津大學,但其實牛津大學還有很多理想的景點。
今日為大家帶來的景點就是牛津大學的 Oxford university Museum , Oxford university museum 位於牛津市的中心地帶,鄰近牛津大學公園。整座博物館共分三個部份,第一部份是Museum of natural history ,第二部份則是Pitt rivers Museum, 第三部份是教學大樓和實驗室,但現在都泛指整個建築群則稱為Oxford university museum 。
Oxford university Museum 始建於1855年,第一期興建的部份是Museum of natural history ,初期是用作化學、天文、病理、動物學等教學之用,之後在1884年擴建了Pitt rivers museum 部份,這處展覽的首20,000件標本全是由Augustus Pitt Rivers 上將捐出牛津大學的。到 1978年,各學院開始遷離第一部份的空間,並展出不同的恐龍標本,正式成為 Museum of natural history ,現在只餘下地下的演講廳作教學之用。到 2004年,牛津大學獲得基金捐助 370萬英磅來擴建教學大樓和實驗室。
Pitt rivers museum 雖然可以說是 Museum of natural history 的擴建部份,但設計風格則完全不同。 Museum of natural history 是新歌德式建築,結構盡量採用圓拱門來支撐,但特別地屋頂全是由玻璃組成,讓陽光可以盡情地射進室內。這樣的做法是相當少見,因為博物館多數會盡量避免有太多陽光射進展覽區,因為陽光中的紫外線容易破壞展品的顏色,而且建築師都希望在各展區可以利用燈光來營造不同的氣氛。
但在 Museum of natural history 的情況則不同,因為這裡的展品全部都是恐龍標本,而且全部都加了保護劑,所以不怕陽光的影響。這部份的博物館反而因陽光的關係而令人感到舒暢,每當陽光照射在黃色的石材上,往往給予人溫暖的感覺。再者,由於屋頂是玻璃的關係,令人感到整個展區是在室外的空間,而且由於屋頂的結構是圓拱門的關係,使人感到頓然開朗。
不過, Pitt rivers museum 部份則采出完全不同的做法,屋頂不單全是實的,而且整個展區完全沒有陽光,連窗戶都沒有一個,可以說是一個黑房。但奇怪地,整個展區的燈光都只是簡單地用普通燈光來照明,與一般博物館刻意用射燈來營造不同氣氛的手法截然不同。最特別的是, Pitt rivers museum 是沒有入口,所以每當旅客從進入 Museum of natural history 部份進入 Pitt rivers museum 部份時,便立即會在視覺上有很明顯的對比。
筆者自問都曾參觀過世界各地不少的博物館或美術館,但從來未曾見過同一個博物館會製造出一個完全光、而另一個完全黑的展館,在光線上有如此大的對比。
最後有一點不能不提, Oxford university Museum 在世界科學史上佔有非常重要的地位,除了它是世界其中一個最出色的史前生物博物館之外,而且它是達爾文在1860年宣布「進化論」的地方,當時牛津的大主教強烈指責達爾文挑戰神的權威,因聖經的第一章—創世紀中說,神是用泥土做成了男人,再拿了男人的一根骨頭就變成了女人,所以根本沒有理由可以說人是由猿猴演變出來的,當時主教更挑戰達爾文,「你的祖父或是你的祖母是由猴子變出來的。」
雖然,這場討論最後沒有成果,但這場討論完全改變了世界生物學的發展,而這一座博物館就永遠記載了這一段經典的歷史。




一光一暗的博物馆—Oxford university museum

 

近年有很多旅客因为希望一到哈利波特的拍摄场地而到访牛津大学,但其实牛津大学还有很多理想的景点。

今日为大家带来的景点就是牛津大学的 Oxford university Museum Oxford university museum 位于牛津市的中心地带,邻近牛津大学公园。整座博物馆共分三个部份,第一部份是 Museum of natural history ,第二部份则是 Pitt rivers Museum, 第三部份是教学大楼和实验室,但现在都泛指整个建筑群则称为 Oxford university museum

Oxford university Museum 始建于 1855年,第一期兴建的部份是 Museum of natural history ,初期是用作 化学、天文、病理、动物学等教学之用,之后在1884年扩建了 Pitt rivers museum 部份,这处展览的首 20,000件标本全是 Augustus Pitt Rivers 上将捐出牛津 大学的。到 1978年,各学院开始迁离第一部份的空间,并展出不同的恐龙标本,正式成为 Museum of natural history ,现在只余下地下的演讲厅作教学之用。到 2004年,牛津大学获得基金捐助 370万英磅来扩建教学大楼和实验室。

Pitt rivers museum 虽然可以说是 Museum of natural history 的扩建部份,但设计风格则完全不同。 Museum of natural history 是新歌德式建筑,结构尽量采用圆拱门来支撑,但特别地屋顶全是由玻璃组成,让阳光可以尽情地射进室内。这样的做法是相当少见,因为博物馆多数会尽量避免有太多阳光射进展览区,因为阳光中的紫外线容易破坏展品的颜色,而且建筑师都希望在各展区可以利用灯光来营造不同的气氛。

但在 Museum of natural history 的情况则不同,因为这里的展品全部都是恐龙标本,而且全部都加了保护剂,所以不怕阳光的影响。这部份的博物馆反而因阳光的关系而令人感到舒畅,每当阳光照射在黄色的石材上,往往给予人温暖的感觉。再者,由于屋顶是玻璃的关系,令人感到整个展区是在室外的空间,而且由于屋顶的结构是圆拱门的关系,使人感到顿然开朗。

不过, Pitt rivers museum 部份则采出完全不同的做法,屋顶不单全是实的,而且整个展区完全没有阳光,连窗户都没有一个,可以说是一个黑房。但奇怪地,整个展区的灯光都只是简单地用普通灯光来照明,与一般博物馆刻意用射灯来营造不同气氛的手法截然不同。 最特别的是, Pitt rivers museum 是没有入口,所以每当旅客从进入 Museum of natural history 部份进入 Pitt rivers museum 部份时,便立即会在视觉上有很明显的对比。

笔者自问都曾参观过世界各地不少的博物馆或美术馆,但从来未曾见过同一个博物馆会制造出一个完全光、而另一个完全黑的展馆,在光线上有如此大的对比。

最后有一点不能不提, Oxford university Museum 在世界科学史上占有非常重要的地位,除了它是世界其中一个最出色的史前生物博物馆之外,而且它是达 尔文在1860年宣布「进化论」的地方,当时牛津的大主教强烈指责 尔文挑战神的权威,因圣经的第一章—创世纪中说,神是用泥土做成了男人,再拿了男人的一根骨头就变成了女人,所以根本没有理由可以说人是由猿猴演变出来的,当时主教更挑战 尔文,「你的祖父或是你的祖母是由猴子变出来的。」

虽然,这场讨论最后没有成果,但这场讨论完全改变了世界生物学的发展,而这一座博物馆就永远记载了这一段经典的历史。




隱藏了的擴建—Ashmolean Museum

  

上一會介紹了牛津大學的 Oxford university museum, 今會介紹另一個牛津大學的博物館— Ashmolean Museum 。
Ashmolean Museum 始建於 1683年,最早期的展品是由 Elias Ashmole 捐贈的,而這博物館由啟用至今都是同時用作教學和公開展覽之用。博物館的研究員同時是牛津大學的職員,所以博物館的收藏品和活動等工作是盡量配合大學的學位課程和相關的研究工作。例如,博物館現準備增加它們關於醫學的收藏品,因為大學希望博物館能為醫科生提供古代醫藥的教學展覽。
在2009年,由獎券基金提供6千1百萬英磅來為博物館作翻新和擴建工程,但是這建築物已有超過200年曆史,舊大樓部份已一早被列為一級保護文物和法定古蹟,所以翻新工程主要是拆卸舊大樓的後半部份,並在這處加建新的展覽和教學空間,而舊大樓的前半部份則完整地保留。
雖然舊大樓部份已被保留下來,但是新建部份不能超過原有部份的高度,否則會破壞了原有大樓的外觀,亦破壞了牛津市中心內舊式英國小鎮的風味。因此,建築師— Rick Mather 採用了很簡單,但非常聰明的做法來處理這問題 。
由於舊大樓是採用舊有的建築模式,樓底是特高的,所以新大樓的部份是在每層之間加入一個夾層,這樣便不單可以大幅增加展覽空間而新建部份又不會超過原有高度,最重要是從博物館的外觀不容易發現新舊大樓的不同,盡量保留牛津英式小鎮的味道。
這種夾層的做法不單能有效地提高展覽面積,而且建築師挑空了局部的空間,並把大型展品設在雙層高的展區。因此旅客除了可以從低角度來欣賞大型展品之外,還可以在夾層處以高角度來欣賞展品。再者,這裡的樓梯不是一層疊在一層,而是一層一層向外推的,所以愈高層的樓梯處,便有愈大的空間,這樣便增加了旅客的觀賞視線,令視野角度更大。
這博物館另一個最大的特點就是陽光,這處的垂直通道完全是有陽光照射的,這不單是用來引導旅客至上一層,而且希望為行人通道提供基本陽光,並用來對比室內展區的陽光效果。因為各展區則沒有陽光,完全依靠電燈來營造不同的燈光效果,而可以避免展品受陽光的紫外光影響而脫色。
因為牛津是屬於比較內陸的地方,所以冬天是比較寒冷,所以建築師除了被增加空間之外,還被博物館要求提高的室內的保溫情況,以減少能源上的開支。建築師首先利用陽光來增加室內溫度,並且室內的物料盡量採用白色油漆,務求令陽光反射,但地板則用木地板,在黃燈的照射下更能帶出和暖的感覺。
再者,在新建部份的博物館是盡量把洗手間和儲物室設在四周,好讓行人通道和展覽區是設在中心部份,這不單可以減少窗戶的數目,而且可以盡量幫助大廈保溫,因此全座博物館只有一條樓梯是有窗,因為這個窗是向南的,陽光可以從這處直射至室內。




隐藏了的扩建—Ashmolean Museum

  

上一会介绍了牛津大学的 Oxford university museum, 今会介绍另一个牛津大学的博物馆— Ashmolean Museum

Ashmolean Museum 始建于 1683年,最早期的展品是由 Elias Ashmole 捐赠的,而这博物馆由启用至今都是同时用作教学和公开展览之用。博物馆的研究员同时是牛津大学的职员,所以博物馆的收藏品和活动等工作是尽量配合大学的学位课程和相关的研究工作。例如,博物馆现准备增加它们关于医学的收藏品,因为大学希望博物馆能为医科生提供古代医药的教学展览。

2009年,由奖券基金提供 61百万英磅来为博物馆作翻新和扩建工程,但是这建筑物已有超过 200年历史,旧大楼部份已一早被列为一级保护文物和法定古迹,所以翻新工程主要是拆卸旧大楼的后半部份,并在这处加建新的展览和教学空间,而旧大楼的前半部份则完整地保留。

虽然旧大楼部份已被保留下来,但是新建部份不能超过原有部份的高度,否则会破坏了原有大楼的外观,亦破坏了牛津市中心内旧式英国小镇的风味。因此,建筑师— Rick Mather 采用了很简单,但非常聪明的做法来处理这问题

由于旧大楼是采用旧有的建筑模式,楼底是特高的,所以新大楼的部份是在每层之间加入一个夹层,这样便不单可以大幅增加展览空间而新建部份又不会超过原有高度,最重要是从博物馆的外观不容易发现新旧大楼的不同,尽量保留牛津英式小镇的味道。

这种夹层的做法不单能有效地提高展览面积,而且建筑师挑空了局部的空间,并把大型展品设在双层高的展区。因此旅客除了可以从低角度来欣赏大型展品之外,还可以在夹层处以高角度来欣赏展品。再者,这里的楼梯不是一层叠在一层,而是一层一层向外推的,所以愈高层的楼梯处,便有愈大的空间,这样便增加了旅客的观赏视线,令视野角度更大。

这博物馆另一个最大的特点就是阳光,这处的垂直通道完全是有阳光照射的,这不单是用来引导旅客至上一层,而且希望为行人通道提供基本阳光,并用来对比室内展区的阳光效果。因为各展区则没有阳光,完全依靠电灯来营造不同的灯光效果,而可以避免展品受阳光的紫外光影响而脱色。

因为牛津是属于比较内陆的地方,所以冬天是比较寒冷,所以建筑师除了被增加空间之外,还被博物馆要求提高的室内的保温情况,以减少能源上的开支。建筑师首先利用阳光来增加室内温度,并且室内的物料尽量采用白色油漆,务求令阳光反射,但地板则用木地板,在黄灯的照射下更能带出和暖的感觉。

再者,在新建部份的博物馆是尽量把洗手间和储物室设在四周,好让行人通道和展览区是设在中心部份,这不单可以减少窗户的数目,而且可以尽量帮助大厦保温,因此全座博物馆只有一条楼梯是有窗,因为这个窗是向南的,阳光可以从这处直射至室内。




一座不知為何而建的建築—Urbis

 

一直以來都有介紹英國的建築,但是都好像未曾介紹過Manchester的建築,在Manchester最有名的建築就自然是曼聯主場—奧脫福球場,但是市中心有一座建築物是相當有名。因為這建築物是曼城市政府的一個大白象工程,是為了慶祝千禧年而興建的一座多用途大廈。

建築師Ian Simpson在接到這任務時,市政府沒有任何仔細的要求,只希望市中心內有一個多用途的展覽空間,而且四周都是一個比較大的空間,這建築物可以說是單獨的設計,不需要考慮太多關於現況四周的環境,因此這建築物可以說是給予建築師「自由發揮」的作品,簡單來說是為了有新建築而有新建築。

他的做法可以說是製造一個單循環人流路線的展覽空間,當旅客進入大廈之後便會經過一條走廊到達售票處,在這處最大的特點是電梯,因為這電梯是斜向地上升的。

大多數的旅客都會選擇乘電梯至第六層,然後一層一層慢慢沿樓梯至首層。這博物館最大的好處是可以在高層的展廳中俯望低層的展廳,由於展廳的面積是由下而上地收細,所以便無形中做成縱橫交錯的效果。

另外,這大廈的頂層是一所頂級餐廳,在這餐廳裡是可以盡覽Manchester市中心的景色,在這大廈開幕初期是由一所法國餐廳—Le mon,當年還成為全英最佳餐廳,但可惜近年已改為另一所英式餐廳,質素已大幅下降,但收費則沒有太大的下調,所叫坐力大減。

由於這大廈的設計初期是完全沒有規劃這大廈的用途,所以室內空間的設置是沒有經過功能上的考慮,因此出現了以下的情況:

1樓: 商店、演講廳、售票處、Manchester的小型電台和餐廳的單獨入口

2樓 – 6樓: 展覽廳,但每一層的展覽內容和主題是完全沒有關係,可以是6樓是時裝展、 5樓是漫畫展,異常混亂。

7-8樓: 酒吧和餐廳

由於現在的展覽是完全沒有主題,而且現在的空間只是隨意讓不同的展覽在這裡展出,一時可以是藝術展覽,一時是商業展覽,這實在難以吸引旅客到這處參觀,所以市政府曾經建議把英國的足球博物館遷至這裡,反正曼城是足球重鎮,但這建議最後由於財務安排而暫時停止。

至於建築創作方面,如果單論外型可以說是有如一坐雕塑品,特別在晚上更會亮起燈光確實是頗漂亮。在設計上唯一失敗的地方就是玻璃幕牆上的設計,因為建築師使用了局部的磨砂玻璃,目的是希望減少室內空間在太陽光上的受熱程度,但是就是這些磨砂玻璃完全破壞了從室內望向四周的景觀,拍照的效果亦很差,確實是失敗的地方。

總結來說,一座大廈的設計需要在功能、美感、人流控制和細部等都有合當的處理,才算成功,所以成功的設計是很難出現的。

Facebook 上的相薄

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一座不知为何而建的建筑—Urbis

一直以来都有介绍英国的建筑,但是都好像未曾介绍过Manchester的建筑,在Manchester最有名的建筑就自然是曼联主场—奥脱福球场,但是市中心有一座建筑物是相当有名。 因为这建筑物是曼城市政府的一个大白象工程,是为了庆祝千禧年而兴建的一座多用途大厦。

建筑师Ian Simpson在接到这任务时,市政府没有任何仔细的要求,只希望市中心内有一个多用途的展览空间,而且四周都是一个比较大的空间,这建筑物可以说是单独的设计,不需要考虑太多关于现况四周的环境,因此这建筑物可以说是给予建筑师「自由发挥」的作品,简单来说是为了有新建筑而有新建筑。

他的做法可以说是制造一个单循环人流路线的展览空间,当旅客进入大厦之后便会经过一条走廊到达售票处,在这处最大的特点是电梯,因为这电梯是斜向地上升的。

大多数的旅客都会选择乘电梯至第六层,然后一层一层慢慢沿楼梯至首层。 这博物馆最大的好处是可以在高层的展厅中俯望低层的展厅,由于展厅的面积是由下而上地收细,所以便无形中做成纵横交错的效果。

另外,这大厦的顶层是一所顶级餐厅,在这餐厅里是可以尽览Manchester市中心的景色,在这大厦开幕初期是由一所法国餐厅—Le mon,当年还成为全英最佳餐厅,但可惜近年已改为另一所英式餐厅,质素已大幅下降,但收费则没有太大的下调,所叫坐力大减。

由于这大厦的设计初期是完全没有规划这大厦的用途,所以室内空间的设置是没有经过功能上的考虑,因此出现了以下的情况:

1楼: 商店、演讲厅、售票处、Manchester的小型电台和餐厅的单独入口

2楼 – 6楼: 展览厅,但每一层的展览内容和主题是完全没有关系,可以是6楼是时装展、 5楼是漫画展,异常混乱。

7-8楼: 酒吧和餐厅

由于现在的展览是完全没有主题,而且现在的空间只是随意让不同的展览在这里展出,一时可以是艺术展览,一时是商业展览,这实在难以吸引旅客到这处参观,所以市政府曾经建议把英国的足球博物馆迁至这里,反正曼城是足球重镇,但这建议最后由于财务安排而暂时停止。

至于建筑创作方面,如果单论外型可以说是有如一坐雕塑品,特别在晚上更会亮起灯光确实是颇漂亮。 在设计上唯一失败的地方就是玻璃幕墙上的设计,因为建筑师使用了局部的磨砂玻璃,目的是希望减少室内空间在太阳光上的受热程度,但是就是这些磨砂玻璃完全破坏了从室内望向四周的景观,拍照的效果亦很差,确实是失败的地方。

总结来说,一座大厦的设计需要在功能、美感、人流控制和细部等都有合当的处理,才算成功,所以成功的设计是很难出现的。

Facebook 上的相薄

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香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地产界经典事件薄─美孚第八期篇

不经不觉写了数篇关于香港地产界的经典事件,今日亦来到这系列的最后一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚优质的楼盘,因为30年前这一带是
面对海港的,尽管现在已大幅填海,海港不见了。但是美孚新村第八期仍是面对一
个相当美丽的花园─岭南之风。小弟的结婚照都有在这处拍摄的,这公园真是相当
美丽的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一块汽油站的用地,这块地原是为美孚石油的石
油气库,但是由於太接近民居,所以便有议员要求石油气库迁至另一个地点,亦建
议政府以换地的方式与美孚石油更换这块地皮,并在原置兴建社区设施或公共空间。
在1995年石油气库搬迁后,这地皮一直空置至1999年。原来美孚石油把这地皮卖给
新世界发展,而这土地亦会改变为综合住宅发展用途,即是首3层为停车场,在平台
之上便是20层的住宅。这样便把第八期和第三期向公园完全封闭了。

 

这样还未算是最可怕的情况,因为发展商认为发展用地太小,所以把地盘南边和西边
的行人路纳入在发展范围之内,另外还向美孚的管理公司─汇秀企业有限公司以一
百五十万元收购了地盘北边的半边行车马路,这样便令现有居民与地盘范围之间只
有700mm的距离,即是大约一个成年人身体的阔度,因此美孚居民称这个为「口罩式
的屏风楼」。

由于这土地属Class B地盘,因此必须要有两条足4.5m的行车通道让消防车通过,但
是由于发展商把南边和西边的行人路都用作为发展用途,因此只有北边的一条行车
通道才可计算作消防通道。因此,屋宇署曾与发展商就此事发生过诉讼,最后法庭
的判决是接受发展商的解释,认为此地盘西边的公园行人通道是可以当作为消防通
道之一,万一发生火警时消防车可沿这路进入火场,因此这计划仍是如常进行。

(Class A 地盘是有一条不少于4.5m的行车通道

Class B 地盘是有二条不少于4.5m的行车通道

Class C 地盘为岛型地盘(island site) ,四边为行车通道)

其实现在的情况可以在早前的阶段得到解决,但是政府错失了先机,因为一个地盘
的发展需要先经过三个重要程序。

1)      城规会

因为所有土地用途都需要附合城市规划大纲图(OZP)的规定,而城规会在这事件当中
是责无旁贷的。这土地原为汽油站的用地,之后才改为住宅用地,而城规会没有仔
细考虑未来的情况,所以美孚的业主可以去信要求城规会重新审视土地的用途,即
Section 16的申请。但是现在已批出土地,成功机会不大,但是仍可以一试,甚至
向法院进行司法覆核,挑战城规会的决定。

2)      地政总署

除了要通过OZP的决定之外,还需要满足地契上的要求,所以地政总署没有把握这机
会来避免现今的情况。因为地政总署有绝对的权力来改变土地用途,亦可以通过换
地的方式来避免屏风楼的发生。最可惜的是现在已批出土地,所以修改地契已不是
一个可行的方法,所以只余下的方法就是挑战补地价的程序。

因为这地契亦不是住宅用途,所以发展商需要补地价,但补地价的详情没有公开,
因此美孚居民可以挑战地政总署的决定,因为地政总署可能以过低的价钱出售土地,
因而令政府导致损失。

3)      屋宇署
当一个项目通过OZP和地契的要求之后,便需要向屋宇署和其他部门进行入则,这便
是行内称为General building plan submission (GBP) 。

现在美孚的小业主应该只可从建筑法律方面着手来挑战这项工程,主要是在于对四
周环境的通风和采光度的影响,但都应该只能拖延工程的进行而不能完全停止这项
工程。

最遗憾的是,这工程只直接影响部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗争
的力量并不是得到全体美孚居民的全力支持,因此美孚第八期极有可能成为海明阁
的翻版。

顺带一提,如果这例子在英国便必定会被居民喝停,因为英国的planning department
会就新发展的项目咨询居民的意见,如果大部分的居民反对相关建议,planning department
极可能不会批准相关工程,发展商需要修改相关设计,但是香港没有同样的咨询机
制。

 
如果大家有兴趣继续跟进事件可以到以下的网站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地产界经典事件薄─数码港/贝沙湾篇

 

今日继续讲这系列的文章,相信很多香港人永远都会记得数码港这名词,因为这是香港
特区政府乱用公共资源的标记。
数码港这土地在原有的城市规划大纲图(OZP) 中是规划成低密度的住宅项目,但是
前香港特首董建华忽发奇想,突然大力推行资讯科技工业,于是便成立一个数码港,
并吸引国际IT界一级大企业来港成立科技园,锐意缔造一个像美国矽谷或台湾新竹
科技园般科技城,但随着2001年科技网爆破之后而令整个计划变质,政府的如意算
盘亦应声被打破。
数码港这计划除了发展原意出了问题之外,政府处理这地皮的手法同样有很多被人
质疑的地方。
如果在香港要得到地皮发展的方法:
1) 当有人把地皮从勾地表勾出后,在公开拍卖的过程中以价高者得的方式投得地皮。
2) 向私人业主收购现在的单位和地皮,并重新发展。
3) 与市区重建局合作重新发展旧区物业,通常是市建局负责收楼,而发展商负责发展物业,利润收入按比例和市建局分帐。
4) 利用现有的地皮向政府申请换地,并在交换得来的新地皮发展新的物业。

5) 向政府申请拨地,在香港很多非牟利团体、宗教团体、社福机构、学校的
用地很多都是向政府申请土地来拓展他们的服务。

数码港这土地就是以拨地方式向电讯盈科批出土地,而发展比率、地积比、发展密
度、楼宇高度上限都远远超过原有的规划上限。而电讯盈科是没有通过任何投标程
序而得到土地,此举当然令所有发展商相当愤怒。因为这土地原是在勾地表中,但
是由于只规限于低密度的豪宅发展,不过当年地产市道爆破和8万5房屋政策,令楼
价火速地急降,因此没有人把这地皮勾出。
当发展商知道这地皮更改为高密度发展时,政府已把这土地批出。换句话说,电讯
盈科是免费得到这土地,只是需要为政府发展数码港,然后便交给由政府全资拥有
的数码港有限公司,而电讯盈科便可以得到住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权。

发展商在1998年 – 2003年期间,都因为政府8万5房屋政策的关系,利润已大幅到下
降,成为政府错误施政的牺牲品。政府为了拯救楼市、减少负资产的出现,亦曾有
一段时期没有卖地。但是这边厢以发展资讯科技为名而暗中批地给另一个财团,因
此董建华所领导的特区政府在数码港完全得不到市民、学术界和商界的支持。
不过,表面上看来电讯盈科应该可以获得巨额的利润,但当首两、三期楼盘落成时,
正值SARS和楼价低迷的时期,再加上数码港地段交通不便,而且这地皮有很多基础
设施需要兴建,所以电讯盈科在首批单位并不获利甚多。反而是第一批买入的小业
主,能够在一年多时间便转手赚一倍。
讲回数码港,由于整个计划没有任何仔细的计划,只是单单预备了硬件,而没有预
备其他配套计划。尽管以贱价吸引科技公司迁入,但是都很难吸引公司进着这个不
毛之地。
发展科技园其实并不是一件坏事,不过:
一间科技园的成立,是由于有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因为他
们的服务或产品受到市场的欢迎,产品得到市场的欢迎是因为这些产品能够满足客
户的需要。
因此,政府是否应该先帮助企业了解客户的需要,然后协助企业推广产品,之后让
得到一定市场的企业集合一起,来建立一个科技园呢?
讲到底,董建华真是一个极度经典而可怕的领袖。
另外,如果大家今日是第一次看这系列的话,请先看一看: