交学费(6月25日信报—建筑思话专栏)

每论人或者公司都需要从磨练中成长,每次的学习都可能需要交学费,学费有时更可能相当昂贵。由于中国经济近年发展急速,国内企业在短短数年间便由一间省内企业便发展一间数千亿元的全国性企业。由于胜利来得太易、太快,导致国内企业的野心在短时间内急速澎涨,无论在国内、香港,以至海外都有大量投资,这种一掷千金的投资手法在市场上确实曾制造不少话题,但实际效益又是如何呢?

笔者近年开始接触到多一些国内财团参与的香港或海外项目,笔者发现国内的财团可能过于乐观,在未完全了解当地的情况或当地的法规的情况便完成交易,甚至假设国外的政府可以像国内一样,通过人事关系去疏通。

例子一:

一座位于港岛半山豪宅地段的单幢楼出售,意向价是20亿,平均尺价是每平方尺约10万元。若以一座没海景的数十年旧楼来说,这是一个相当昂贵的价钱,不过令人惊讶的不是项目的尺价,而是销售程序的粗疏。

作为一单20亿元的商业交易,销售的一方竟然可以只提供三张A4纸的文件来招商,文件中虽曾提及过该地段的现况与可发展的方案。但是,招商文件中连重要的地契条款如高度限制、土地用途、车位数目的要求都没有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可将现有四层高的建筑物拆去并改建成一座20多层高的住宅大楼,这样便会以制造出10多层的海景单位。

不过,当买方自行去城规会与地政总署查核时,才发现虽然在环境规划大纲图(OZP)是容许较在此处兴建多层的住宅大楼,但是地契是列明有高度限制,所以如要兴建招商文件中所述的多层住宅大楼,买方需要补地价,而补地价的金额则由地政总署来决定。尽管买方愿意补地价,地政总署亦不一定同意更改建筑物高度的上限,而且补地价的申请亦可能需时很久。再者,该地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的开挖或地基工程都未必能够得到批准。

换句话说,卖方所提及的多层大楼方案可能只是一厢情愿的愿境,万一买方不是幸好刚招聘到一个熟悉香港法规的同事来复核相关文件,这所中资财团20亿元的投资便瞬间泡汤。

例子二:

一个内地富商以投资移民的方式来到香港,并在香港山顶两个地段买下两座独立屋,并打算拆卸重建,一座将是自主,另一座将给予大儿子及媳妇住。当第一间独立屋拆卸后,才发现山顶地段的住宅项目属环境规划大纲图(OZP)的表二列,即是任何住宅项目发展都需要先经过城规会的审批才可以动工,因此当大厦拆卸后便需要等待一段长时间才可以展开下阶段的工程。

至于他们另外买的一幢的独立屋则因为二级保护建筑物,所以亦不全座拆卸重建,再者由于独立屋前的一条路太窄,根本不能够满足消防车道的要求,需要加强室内的消防设备。尽管业主资金雄厚,不介意投放大量资金来改建,但由于车道太窄,工程车根本都不能通过,所以工程一直都处于胶着状态,这位业主便一直处于有地无屋住的奇怪情况。

 

例子三:

一个中国财团尝试在澳洲处投地,由于人生路不熟唯有从当地的大财团处买地。

之后,其中一个澳洲财团保留了街头与街尾的地皮,之后将中间部份的一幅中型地皮分割出售于中资财团。成交后,中资财团才发现卖地条款列明,澳洲有权否决此地块的发展规模与设计,换句话说,中资财团除需要得到当地政府的批准之后,还需要得到澳洲财团的批准,此乃是对中资财团大大的不利。

再者,当前期探土工程开展不久,中资财团才发现原来此地块是曾被石棉污染,需要投放大需的资金来去掉污染部份才得到当地政府展开工程,相反地澳洲财团的土地则没有此问题。由于有如此大的前设问题,工程长期都不能开展。

中资财团曾以为可以好像中国内地的做法,尝试与当地政府高官疏通一下,便可以缩短相关程序,但无奈当地政府的制度不是一个人治的制度,下层的官员是可以影响上级官员的决定,而且此事件已经被传媒曝光,所以只手遮天的做法是绝对不成。

中资财团的勇猛已经是世界有名,但是交易前的风险评估则有待改善。笔者相信这些过度勇猛的高风险投资的背后原因是管理层急于求胜,务求在每个业绩年度内都有明显的增幅,务求在短时间之内将公司成为中国50强、福布斯全球500强的企业。

不过,由于很多管理层都是凭着一瞬间的幸运而致富,又或者是皇亲国戚的关系而进身核心管理层,所以很多管理层都未经磨练或经历挫败,因此便需要在国外交一些昂贵的「学费」。