交學費(6月25日信報—建築思話專欄)

每論人或者公司都需要從磨練中成長,每次的學習都可能需要交學費,學費有時更可能相當昂貴。由於中國經濟近年發展急速,國內企業在短短數年間便由一間省內企業便發展一間數千億元的全國性企業。由於勝利來得太易、太快,導致國內企業的野心在短時間內急速澎漲,無論在國內、香港,以至海外都有大量投資,這種一擲千金的投資手法在市場上確實曾製造不少話題,但實際效益又是如何呢?

 

筆者近年開始接觸到多一些國內財團參與的香港或海外項目,筆者發現國內的財團可能過於樂觀,在未完全了解當地的情況或當地的法規的情況便完成交易,甚至假設國外的政府可以像國內一樣,通過人事關系去疏通。

 

例子一:

 

一座位于港島半山豪宅地段的單幢樓出售,意向價是20億,平均尺價是每平方尺約10萬元。若以一座沒海景的數十年舊樓來說,這是一個相當昂貴的價錢,不過令人驚訝的不是項目的尺價,而是銷售程序的粗疏。

作為一單20億元的商業交易,銷售的一方竟然可以只提供三張A4紙的文件來招商,文件中雖曾提及過該地段的現況與可發展的方案。但是,招商文件中連重要的地契條款如高度限制、土地用途、車位數目的要求都沒有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可將現有四層高的建築物拆去並改建成一座20多層高的住宅大樓,這樣便會以製造出10多層的海景單位。

 

不過,當買方自行去城規會與地政總署查核時,才發現雖然在環境規劃大綱圖(OZP)是容許較在此處興建多層的住宅大樓,但是地契是列明有高度限制,所以如要興建招商文件中所述的多層住宅大樓,買方需要補地價,而補地價的金額則由地政總署來決定。儘管買方願意補地價,地政總署亦不一定同意更改建築物高度的上限,而且補地價的申請亦可能需時很久。再者,該地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的開挖或地基工程都未必能夠得到批準。

 

換句話說,賣方所提及的多層大樓方案可能只是一廂情願的願境,萬一買方不是幸好剛招聘到一個熟悉香港法規的同事來複核相關文件,這所中資財團20億元的投資便瞬間泡湯。

 

例子二:

 

一個內地富商以投資移民的方式來到香港,並在香港山頂兩個地段買下兩座獨立屋,並打算拆卸重建,一座將是自主,另一座將給予大兒子及媳婦住。當第一間獨立屋拆卸後,才發現山頂地段的住宅項目屬環境規劃大綱圖(OZP)的表二列,即是任何住宅項目發展都需要先經過城規會的審批才可以動工,因此當大廈拆卸後便需要等待一段長時間才可以展開下階段的工程。

 

至於他們另外買的一幢的獨立屋則因為二級保護建築物,所以亦不全座拆卸重建,再者由於獨立屋前的一條路太窄,根本不能夠滿足消防車道的要求,需要加強室內的消防設備。儘管業主資金雄厚,不介意投放大量資金來改建,但由於車道太窄,工程車根本都不能通過,所以工程一直都處於膠著狀態,這位業主便一直處於有地無屋住的奇怪情況。

 

例子三:

 

一個中國財團嘗試在澳洲處投地,由於人生路不熟唯有從當地的大財團處買地。

之後,其中一個澳洲財團保留了街頭與街尾的地皮,之後將中間部份的一幅中型地皮分割出售於中資財團。成交後,中資財團才發現賣地條款列明,澳洲有權否決此地塊的發展規模與設計,換句話說,中資財團除需要得到當地政府的批準之後,還需要得到澳洲財團的批準,此乃是對中資財團大大的不利。

 

再者,當前期探土工程開展不久,中資財團才發現原來此地塊是曾被石棉污染,需要投放大需的資金來去掉污染部份才得到當地政府展開工程,相反地澳洲財團的土地則沒有此問題。由於有如此大的前設問題,工程長期都不能開展。

 

中資財團曾以為可以好像中國內地的做法,嘗試與當地政府高官疏通一下,便可以縮短相關程序,但無奈當地政府的制度不是一個人治的制度,下層的官員是可以影響上級官員的決定,而且此事件已經被傳媒曝光,所以隻手遮天的做法是絕對不成。

 

中資財團的勇猛已經是世界有名,但是交易前的風險評估則有待改善。筆者相信這些過度勇猛的高風險投資的背後原因是管理層急於求勝,務求在每個業績年度內都有明顯的增幅,務求在短時間之內將公司成為中國50強、福佈斯全球500強的企業。

不過,由於很多管理層都是憑著一瞬間的幸運而致富,又或者是皇親國戚的關系而進身核心管理層,所以很多管理層都未經磨練或經歷挫敗,因此便需要在國外交一些昂貴的「學費」。