自然地垄断- 5月19日“信报”建筑思话专栏


香港的房地产市场经常被人批评是由大财团来垄断,中小型的公司根本无可能与他们竞争,就算当「反垄断条例」出台后,大财团的优势其实仍然持续。无疑,香港的大财团熟悉香港的市场脉络,与供应商和分判商均有着多年合作的关系,因此他们确实有较大的权力来降低成本,从而争取一个较高的利润。
不过除此之外,大财团的垄断又是否只因如此呢?
依笔者个人的经验来说,其实制度上的定立亦无形中令到垄断的情况出现。先以投地为例,今年政府将会推出的启德地皮,大部份的地皮均估计是接近100亿或以上,但是根据香港金管局的要求,发展商只能向本地银行借地价的40 %,而施工费亦只能借80%。因此若以100亿一块地皮来算,发展商便需要自备60亿的资金来投地。 60亿现金对大财团来说都是非常庞大的数字,连香港10大地产商都不是无一间公司都能够有60亿的现金在户口。因此,本地的发展商是需要向不同的基金或海外的财务机构来融资,所以融资的成本自然是上升了,而这个额外的成本自然会反映在楼价身上。
由于融资成本高昂,所以如非资金充裕的大财团根本不可能轻易投地,所以无形中自然出现只有「大富翁」才能买地的情况。
再者,现在小业主的按揭比率是介乎楼价的40%~60%(视乎楼价与置业的次数),由于按揭成数相当低,所以发展商多数都会提供二按来吸引小业主买楼。这项额外的开支又令到中小型发展商的物业发展加多一种关卡,而大发展商的优势又自然地多了一层。

另外,不少人都投诉香港的政府工程造价惊人,这其实是与香港政府大型工程投标制度有关。香港政府的大型工程不时都会采用Design and Build 的合约方式来投标,简单来说是由政府提供一个设计要求,再由承建商提供设计方案与造价等技术资料,政府便根据技术、财务等因素来评分,最高分的方案便自然是中标方案。
由于标书是要求提供一个有相当深度的设计方案,所以承建商需要找来建筑师、工程师等顾问来准备投标方案,因此准备一份标书的成本随时可达至数百万,若好像游轮码头般复杂项目,投标的成本更可能超过一千万。所以,若非是已达到上市公司级别的大型承建商,就根本不能够负担数以百万计的投标成本。
除了成本高昂之外,投标的风险更是高得令人恐怖,因为万一方案落选,数百万的投标成本便付诸流水。就算投标商的方案是最高分,都未必等如可以中标,因为政府还需要到立法会处申请拨款,拨款通过后才能正式签合同。可惜的是,由于近年的行政、立法关系不大理想,所以不少政府工程的拨款都难以在一个会期内通过,甚至遭到否决。情况就有如香港电台在康城的新总台便因为未能通过立法会的拨款,就算得分最高的投标商都未能中标,数百万的投标费便马上泡汤。
再者,就算方案中标、拨款通过都未必等如雨过天晴,相反可能是恶梦的来临,因为政府出标时只提供设计要求,方案内容的细节还有很多可能变动的情况,因此兴建过程中自然会出现一些额外费用,但若要在立法会申请追加拨款就必定遭到各方面的炮轰,而审批的时间可以很长,所以很多承建商宁愿在早期时已提高价格,来抵消不能收到的款项,所以投标商的投标价一定比其它正常工程高。

由于投标的前期成本与风险系数同样巨大时,一般的中型企业就根本不能够承受这个开支,尽管数个中型投标商合组的财团,他们都未必能承受投标过程中的风险,所以他们都只能够做中、小型工程或大承建商的分判商。
另外,香港近年的建筑工人大幅减少,现在市场还欠缺5,000~10,000工人,而当中近40%是年过50岁,并预计在10年内退休,所以连大承建商都可能缺人,因此中型承建商又胆敢来挑战大型工程。
供应商与分判商均是吃四方饭的生意人,他们又怎会有生意不做呢? 但是由于各项前设的关卡甚高,初期的投资成本又如此巨大,所以如非大型财团根本不能入闸投标,垄断便自然做成。