自然地壟斷 — 5月19日《信報》建築思話專欄

 

香港的房地產市場經常被人批評是由大財團來壟斷,中小型的公司根本無可能與他們競爭,就算當「反壟斷條例」出台後,大財團的優勢其實仍然持續。無疑,香港的大財團熟悉香港的市場脈絡,與供應商和分判商均有著多年合作的關系,因此他們確實有較大的權力來降低成本,從而爭取一個較高的利潤。

不過除此之外,大財團的壟斷又是否只因如此呢?

依筆者個人的經驗來說,其實制度上的定立亦無形中令到壟斷的情況出現。先以投地為例,今年政府將會推出的啟德地皮,大部份的地皮均估計是接近100億或以上,但是根據香港金管局的要求,發展商只能向本地銀行借地價的40%,而施工費亦只能借80%。因此若以100億一塊地皮來算,發展商便需要自備60億的資金來投地。60億現金對大財團來說都是非常龐大的數字,連香港10大地產商都不是無一間公司都能夠有60億的現金在戶口。因此,本地的發展商是需要向不同的基金或海外的財務機構來融資,所以融資的成本自然是上升了,而這個額外的成本自然會反映在樓價身上。

由於融資成本高昂,所以如非資金充裕的大財團根本不可能輕易投地,所以無形中自然出現只有「大富翁」才能買地的情況。

再者,現在小業主的按揭比率是介乎樓價的40%~60%(視乎樓價與置業的次數),由於按揭成數相當低,所以發展商多數都會提供二按來吸引小業主買樓。這項額外的開支又令到中小型發展商的物業發展加多一種關卡,而大發展商的優勢又自然地多了一層。

 

另外,不少人都投訴香港的政府工程造價驚人,這其實是與香港政府大型工程投標制度有關。香港政府的大型工程不時都會採用Design and Build 的合約方式來投標,簡單來說是由政府提供一個設計要求,再由承建商提供設計方案與造價等技術資料,政府便根據技術、財務等因素來評分,最高分的方案便自然是中標方案。

由於標書是要求提供一個有相當深度的設計方案,所以承建商需要找來建築師、工程師等顧問來準備投標方案,因此準備一份標書的成本隨時可達至數百萬,若好像遊輪碼頭般複雜項目,投標的成本更可能超過一千萬。所以,若非是已達到上市公司級別的大型承建商,就根本不能夠負擔數以百萬計的投標成本。

除了成本高昂之外,投標的風險更是高得令人恐怖,因為萬一方案落選,數百萬的投標成本便付諸流水。就算投標商的方案是最高分,都未必等如可以中標,因為政府還需要到立法會處申請撥款,撥款通過後才能正式簽合同。可惜的是,由於近年的行政、立法關系不大理想,所以不少政府工程的撥款都難以在一個會期內通過,甚至遭到否決。情況就有如香港電台在康城的新總台便因為未能通過立法會的撥款,就算得分最高的投標商都未能中標,數百萬的投標費便馬上泡湯。

再者,就算方案中標、撥款通過都未必等如雨過天晴,相反可能是惡夢的來臨,因為政府出標時只提供設計要求,方案內容的細節還有很多可能變動的情況,因此興建過程中自然會出現一些額外費用,但若要在立法會申請追加撥款就必定遭到各方面的炮轟,而審批的時間可以很長,所以很多承建商寧願在早期時已提高價格,來抵消不能收到的款項,所以投標商的投標價一定比其它正常工程高。

 

由於投標的前期成本與風險系數同樣巨大時,一般的中型企業就根本不能夠承受這個開支,儘管數個中型投標商合組的財團,他們都未必能承受投標過程中的風險,所以他們都只能夠做中、小型工程或大承建商的分判商。

另外,香港近年的建築工人大幅減少,現在市場還欠缺5,000~10,000工人,而當中近40%是年過50歲,並預計在10年內退休,所以連大承建商都可能缺人,因此中型承建商又膽敢來挑戰大型工程。

供應商與分判商均是吃四方飯的生意人,他們又怎會有生意不做呢? 但是由於各項前設的關卡甚高,初期的投資成本又如此巨大,所以如非大型財團根本不能入閘投標,壟斷便自然做成。