卖楼的时间

 

(续前文)发展商除了留意建筑成本外,另一个重点课题便是卖楼的时间。虽然一般的楼花期是24个月,但部分发展商会根据销售策略而调整至36个月,但有时会短至只得八个月。调整的原因视乎各集团每年周年发布会时所期望公布的业绩,如果本年度该集团已达标,便自然会推迟至下一个财政年度才卖楼。

楼花期的长短还要视乎集团的现金流,因为发展商由投地,设计,投标到地基,以至大楼的兴建,两年多之内已用了超过50%的项目预算(很多时候已用了70%的预算)。因此,如果项目是24个月楼花期的话,发展商便可能要在项目发展至第三年才可以有收入,这样便对集团的现金流造成一定程度的压力。

因为根据金管局的要求,发展商只能够向银行贷款地价的40%。以一幅100亿的地皮为例,各财团自己便需要有最少60亿的资金来投地,就算是大财团都未必有60亿现金来投地,所以很多财团都需要以可换股债券,或母公司以不同方式的抵押来融资。假如贷款额为40亿,利息是年利率2%来计算,每年的利息开支便已达8000万。若开发期是三年,单是利息的开支已是2.4亿元,因此利息支出与借贷的成本亦是发展商另一庞大开支,卖楼的时机是发展商极度重要的策略。

讲到这里,大家如果细心一点便会发现,投地关键往往不是价钱而是时间,因为房地产开发的前期投资时间长,也需要庞大的资金,而且收入最快也可能要在投资期后两年才出现。因此大建筑期的时间,楼花期的长短便直接影响银行利息的支出,故项目经理必须每天与时间竞赛。发展投地的取态,除了取决于当时的楼价与经济周期外,还视乎集团未来数年的业绩报告,因此时机亦成为投地的关键,时间管理便成为项目成功的重要因素。(买地心战室‧二之二)