买地心战室

相信不少香港人都曾经买楼,但极少人有买地经验。我因为工作的关系,有幸参与投地的工作,今日便跟大家分享一下这个有趣的经历。

在诉说买地的过程之前,必须说明两个重要的理念︰「地皮」与「地骨」。这两个名词是古代农民使用的词汇,「地骨」的意思是土地的拥有权,「地皮」则是指土地的使用权。在很多情况下,一些大地主会分拆不同土块给不同的农民耕作,地主则收取农民的地租,因此「地骨」仍是大地主,「地皮」则属于农民,也因此地皮多数都有年限,而这个概念仍沿用至今,故现在购买地皮时都有一个时限,而新地皮的时限都是2047年。

因为全香港最大的地主是香港政府,所以香港买地的主要途径都是经过地政总署来买地。地政总署每年都会预先公布未来数月的卖地计划,但详细的卖地条款只会在正式招标前才公布。不过,香港各大发展商会预先进行各项研究,例如环境规划大纲图,类近地区的二手楼价或当时香港各区同等级数楼宇的楼价,现场已有的机电及交通配套情况等资料。

另外,发展商内部另一个重要的工作便是准备前期的规划,根据将会卖地的地块进行前期的设计,就地盘的情况与市场环境来设计适合的楼盘户型。例如该区多是向海单位,户型便以三房,两房单位为主;一些位于内街,无景观但邻近地铁站的单幢楼,自然是以一房甚至是零房的开放式单位的上车盘为主。

当完成初步设计之后,发展商便会进一步研究单位的景观与其他配套的前期投资,最重要是研究兴建的时间与卖楼的时间,因为发展商除了买地之外,最大的开支便是建筑费用,因此发展商会详细研究地基,平地,建大楼以至机电配套等主要部分的兴建成本及时间,这样便能计算平均每呎的建筑成本。下期继续。