香港地产界经典事件薄─数码港/贝沙湾篇

 

今日继续讲这系列的文章,相信很多香港人永远都会记得数码港这名词,因为这是香港
特区政府乱用公共资源的标记。
数码港这土地在原有的城市规划大纲图(OZP) 中是规划成低密度的住宅项目,但是
前香港特首董建华忽发奇想,突然大力推行资讯科技工业,于是便成立一个数码港,
并吸引国际IT界一级大企业来港成立科技园,锐意缔造一个像美国矽谷或台湾新竹
科技园般科技城,但随着2001年科技网爆破之后而令整个计划变质,政府的如意算
盘亦应声被打破。
数码港这计划除了发展原意出了问题之外,政府处理这地皮的手法同样有很多被人
质疑的地方。
如果在香港要得到地皮发展的方法:
1) 当有人把地皮从勾地表勾出后,在公开拍卖的过程中以价高者得的方式投得地皮。
2) 向私人业主收购现在的单位和地皮,并重新发展。
3) 与市区重建局合作重新发展旧区物业,通常是市建局负责收楼,而发展商负责发展物业,利润收入按比例和市建局分帐。
4) 利用现有的地皮向政府申请换地,并在交换得来的新地皮发展新的物业。

5) 向政府申请拨地,在香港很多非牟利团体、宗教团体、社福机构、学校的
用地很多都是向政府申请土地来拓展他们的服务。

数码港这土地就是以拨地方式向电讯盈科批出土地,而发展比率、地积比、发展密
度、楼宇高度上限都远远超过原有的规划上限。而电讯盈科是没有通过任何投标程
序而得到土地,此举当然令所有发展商相当愤怒。因为这土地原是在勾地表中,但
是由于只规限于低密度的豪宅发展,不过当年地产市道爆破和8万5房屋政策,令楼
价火速地急降,因此没有人把这地皮勾出。
当发展商知道这地皮更改为高密度发展时,政府已把这土地批出。换句话说,电讯
盈科是免费得到这土地,只是需要为政府发展数码港,然后便交给由政府全资拥有
的数码港有限公司,而电讯盈科便可以得到住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权。

发展商在1998年 – 2003年期间,都因为政府8万5房屋政策的关系,利润已大幅到下
降,成为政府错误施政的牺牲品。政府为了拯救楼市、减少负资产的出现,亦曾有
一段时期没有卖地。但是这边厢以发展资讯科技为名而暗中批地给另一个财团,因
此董建华所领导的特区政府在数码港完全得不到市民、学术界和商界的支持。
不过,表面上看来电讯盈科应该可以获得巨额的利润,但当首两、三期楼盘落成时,
正值SARS和楼价低迷的时期,再加上数码港地段交通不便,而且这地皮有很多基础
设施需要兴建,所以电讯盈科在首批单位并不获利甚多。反而是第一批买入的小业
主,能够在一年多时间便转手赚一倍。
讲回数码港,由于整个计划没有任何仔细的计划,只是单单预备了硬件,而没有预
备其他配套计划。尽管以贱价吸引科技公司迁入,但是都很难吸引公司进着这个不
毛之地。
发展科技园其实并不是一件坏事,不过:
一间科技园的成立,是由于有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因为他
们的服务或产品受到市场的欢迎,产品得到市场的欢迎是因为这些产品能够满足客
户的需要。
因此,政府是否应该先帮助企业了解客户的需要,然后协助企业推广产品,之后让
得到一定市场的企业集合一起,来建立一个科技园呢?
讲到底,董建华真是一个极度经典而可怕的领袖。
另外,如果大家今日是第一次看这系列的话,请先看一看: