香港地產界經典事件薄─Mega tower

 

在講香港小業主悲劇之前,我想延續一點關於上一篇的話題,前幾天在中環街市中曾
經介紹過賣地的程序,並簡略地講述有關地政總署在賣地時的角色,今日我想講一講
城規會和規劃署的角色。

全香港的土地是屬於香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而規劃的權力都當
然是落在政府身上。負責規劃土地的用途的部門是規劃署,規劃署會制定一系列的地
圖來規管不同土地的用途。

當中最重要的地圖是「城市規劃大綱圖 (Outline zoning plan)」,俗稱叫做OZP.
因為OZP是授予法律權力的,OZP會列出各土地預先批准的土地用途,發展密度、高度、
地積比等資料。

當規劃署完成各區的OZP之後會交由城規會審批相關發展藍圖。在OZP當中會列出各
土地預先批准的發展用途,而會用以下的符號來代表(當然還有其他符號,在此不能
盡收錄):

C 商業

I 工業

GIC 團體 / 社區用地 (政府、學校、非牟利機構等)

R(A) 住宅 (甲類)

R(B) 住宅 (乙類)

R(C) 住宅 (丙類)

R(D) 住宅 (丁類)

HTL 酒店

C / MCP 商業 / 多層停車場

I / G 工業 / 貨倉

C / OU 商業 / 其他用途

IO 工業辦公室

C / R 商業 / 住宅

MCP 多層停車場

DGG 危險品貨倉

OU 其他用途

SWH 夾心階層住屋

G 貨倉

PFS 汽油站

V 村屋式發展

PSPS 私人機構參建居屋

VU 沒受任何限制

NR 非住宅用途

如果發展商買地後,希望更改土地用途或發展密度的話,便需要向城規會申請,俗
稱叫做Section 16 application,歷時大約3個月。如果申請人不服城規會的決定,
可以再上訴,甚至向法院提出司法覆核。在皇后碼頭的事件中,本土行動的成員便是
這官司的訴訟人,而城規會便是與訟人。

在講Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,雖然這例子在發水
樓系列和電車遊都曾經講過,但今日需再簡單地補充一些資料。

在興建合和中心之前,合和集團曾和城規會打了一場很經典的官司,現在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP藍圖上只寫上「RA」的 字樣,而RA在法律
上是沒有意義的 ,而這土地的用途並沒有在藍圖中列明,只在附件中列明。但當時
的城市規劃條例只授予OZP 的規劃籃圖有法律權力,而相關的附件並沒有任何權力。
因此,合和集團可以把合和中心這土地發展成商業大廈的用途。

合和集團為何要和城規會把官司呢?

因為住宅用地的地積比通常是7倍,而商業大廈用地的地積比通常是14倍,雖然我不
知道合和中心的地積比,但肯定的是當這地皮改為商業用地之後的地積比會大大提高。
因為這一場官司的判決,政府需要在一天之內把OZP的附件納入城市規劃條例之內,而城規會和合和集團的關係亦因此事變得很微妙。

到近10年在灣仔船街的Mega tower申請,由於合和集團希望興建兩座93層高的酒店
和商業大廈,當中包括2000個酒店房間的Mega tower,而這土地的一半土地原為GIC政
府用地,合和集團於是便向政府提出換地的建議,並修改官地部分土地用途。在規
劃初期,這土地的地積比為15倍,是相當大規模的發展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否決。

到1994年,合和集團再度提出申請,該方案被接納了,但是由於合和集團並未完成
收樓的關係,所以一直未能開工。

到2004年合和完成收地程序並提出修定建議,但因為四周道路網絡負荷、樹木保育、
日照、屏風、山脊線等問題,而被拒絕申請。

55層方案

93層方案

 

之後,合和集團在2005年和2006年再度向城規會上訴,但都被否決。到2008年,合
和提出一個大規模修正方案,把發展的層數由93層改為55層,發展地積比由15倍改為
10.3倍,並且提出把大規模重建樹木的方案,在新方案中不單盡量保留現有的樹木,
還把樹木增多至現狀的123%,但可惜的是這方案同樣被城規會否決。
經過多年的申請,合和集團決定根據1994年城規會批准的方案來發展,因此現在灣
仔區的居民繼續大力反對相關申請。

不過有一點不得不提,城規會既然有如此大的權力來控制都市的發展,他們的決定
除了影響數以億元的投資項目,甚至可以影響所有香港市民的生活和健康,但是城
規會的成員是由誰決定呢?

城規會是有5名官方成員、30名非官方成員,城規會主席為發展局常任秘書長,5名
官方成員為規劃署署長、運輸及房屋局副秘書長、民政事務總署署長、環境保護署
署長及地政總署署長。 30名非官方成員皆由行政長官委任,並在香港政府憲報公佈。
任期通常為期一至兩年。非官方成員分別來自社會各個專業與階層,當中包括不少
大學教授、政界、商界人仕。

城規會成員名單:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

總之個中關係相當微妙!