香港地产界经典事件薄─Mega tower

在讲香港小业主悲剧之前,我想延续一点关于上一篇的话题,前几天在中环街市中曾
经介绍过卖地的程序,并简略地讲述有关地政总署在卖地时的角色,今日我想讲一讲
城规会和规划署的角色。

全香港的土地是属于香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而规划的权力都当
然是落在政府身上。负责规划土地的用途的部门是规划署,规划署会制定一系列的地
图来规管不同土地的用途。

当中最重要的地图是「城市规划大纲图 (Outline zoning plan)」,俗称叫做OZP.
因为OZP是授予法律权力的,OZP会列出各土地预先批准的土地用途,发展密度、高度、
地积比等资料。

当规划署完成各区的OZP之后会交由城规会审批相关发展蓝图。在OZP当中会列出各
土地预先批准的发展用途,而会用以下的符号来代表(当然还有其他符号,在此不能
尽收录):

C 商业

I 工业

GIC 团体 / 社区用地 (政府、学校、非牟利机构等)

R(A) 住宅 (甲类)

R(B) 住宅 (乙类)

R(C) 住宅 (丙类)

R(D) 住宅 (丁类)

HTL 酒店

C / MCP 商业 / 多层停车场

I / G 工业 / 货仓

C / OU 商业 / 其他用途

IO 工业办公室

C / R 商业 / 住宅

MCP 多层停车场

DGG 危险品货仓

OU 其他用途

SWH 夹心阶层住屋

G 货仓

PFS 汽油站

V 村屋式发展

PSPS 私人机构参建居屋

VU 没受任何限制

NR 非住宅用途

 

如果发展商买地后,希望更改土地用途或发展密度的话,便需要向城规会申请,俗
称叫做Section 16 application,历时大约3个月。如果申请人不服城规会的决定,
可以再上诉,甚至向法院提出司法覆核。在皇后码头的事件中,本土行动的成员便是
这官司的诉讼人,而城规会便是与讼人。

在讲Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,虽然这例子在发水
楼系列和电车游都曾经讲过,但今日需再简单地补充一些资料。

在兴建合和中心之前,合和集团曾和城规会打了一场很经典的官司,现在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP蓝图上只写上「RA」的 字样,而RA在法律
上是没有意义的 ,而这土地的用途并没有在蓝图中列明,只在附件中列明。但当时
的城市规划条例只授予OZP 的规划篮图有法律权力,而相关的附件并没有任何权力。
因此,合和集团可以把合和中心这土地发展成商业大厦的用途。

合和集团为何要和城规会把官司呢?

因为住宅用地的地积比通常是7倍,而商业大厦用地的地积比通常是14倍,虽然我不
知道合和中心的地积比,但肯定的是当这地皮改为商业用地之后的地积比会大大提高。
因为这一场官司的判决,政府需要在一天之内把OZP的附件纳入城市规划条例之内,而城规会和合和集团的关系亦因此事变得很微妙。

到近10年在湾仔船街的Mega tower申请,由于合和集团希望兴建两座93层高的酒店
和商业大厦,当中包括2000个酒店房间的Mega tower,而这土地的一半土地原为GIC政
府用地,合和集团于是便向政府提出换地的建议,并修改官地部分土地用途。在规
划初期,这土地的地积比为15倍,是相当大规模的发展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否决。

到1994年,合和集团再度提出申请,该方案被接纳了,但是由于合和集团并未完成
收楼的关系,所以一直未能开工。

到2004年合和完成收地程序并提出修定建议,但因为四周道路网络负荷、树木保育、
日照、屏风、山脊线等问题,而被拒绝申请。

55层方案

93层方案

之后,合和集团在2005年和2006年再度向城规会上诉,但都被否决。到2008年,合
和提出一个大规模修正方案,把发展的层数由93层改为55层,发展地积比由15倍改为
10.3倍,并且提出把大规模重建树木的方案,在新方案中不单尽量保留现有的树木,
还把树木增多至现状的123%,但可惜的是这方案同样被城规会否决。
经过多年的申请,合和集团决定根据1994年城规会批准的方案来发展,因此现在湾
仔区的居民继续大力反对相关申请。

不过有一点不得不提,城规会既然有如此大的权力来控制都市的发展,他们的决定
除了影响数以亿元的投资项目,甚至可以影响所有香港市民的生活和健康,但是城
规会的成员是由谁决定呢?

城规会是有5名官方成员、30名非官方成员,城规会主席为发展局常任秘书长,5名
官方成员为规划署署长、运输及房屋局副秘书长、民政事务总署署长、环境保护署
署长及地政总署署长。30名非官方成员皆由行政长官委任,并在香港政府宪报公布。
任期通常为期一至两年。非官方成员分别来自社会各个专业与阶层,当中包括不少
大学教授、政界、商界人仕。

城规会成员名单:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

总之个中关系相当微妙!