舊區重建- 中環街市(包浩斯建築篇)

當大家看到上兩篇剪報時,大家會看到一大堆名詞: 補地價、勾地、勾地表、歷史建
築、法定古蹟、地政總署、古物諮詢委員會。

這些名詞表面上沒有什麼關係,但是直接影響每一個香港人,今日會一次過為大家
解釋這些名詞和個中關係。

 

在香港建樓前就當然是需要買地,但是買地的意思並不是購買了這塊土地,而只是購買了土地的使用權。因為香港所有的土地是屬於香港政府的,除了在金鐘花園道的St. John’s cathedral之外,因為這塊教會地皮是永遠批給聖公會的,而聖公會的擁有
權是屬於英國皇室的,所以這塊地在法理上是永遠屬於英女皇的。

除了這塊土地之外,其他的土地是有地契的,在地契上是列明了這土地的使用年限,年限多數是99年。但有部分的年限是少於99年,但亦有年限是達至999年。 999年限的情況就多數是屬於香港早期的教會用地或老牌學校用地,香港大學主樓的年限便是999年。
如果年限到期,地主便需要向地政總署申請續期,現在所有土地都會自動續期至2047年,因為是中共答應港人50年不變的原因。到2047年後又如何? 現在沒有人知道。

所以在香港買賣居屋時,新業主是需要補地價。因為政府出售居屋給第一手業主的
時候,只出售樓宇的成本,而沒有把地價句含在內,因此隨後的業主是需要補回地價給政府。

香港的地不是所有的地皮都是可以隨時向政府購買,地政署會列出願意出售的地皮
在勾地表之內,任何人仕可以向地政總署申請把某一塊地皮從勾出,然後公開拍賣,這過程便是「勾地」。

如果發展商要把某一塊地皮勾出的話,便需要向地政署保證會以底價購入,而勾地
價就最少是底價的80%,這樣地政總署便可以確保勾出的地皮會有一定的收入,因為
賣地是政府收入的主要來源之一。
換句話說,地政署便決定了政府每個財政年度的主要收入之一,他們的決定舉足輕
重,而且直接影響了所有的香港人。

一塊地皮如何成功被勾出? 勾出的價格是如何決定? 這是沒有人知道,而且是香港
地產界的一個天大的秘密。因此,香港的發展商必定有出身地政總署的高手坐鎮,因為發展商除了要勾地之外,還不時需要修改地契。這一門功夫絕對是這些高手的成名絕技而且只會傳給自己的派系。

同樣的情況亦會發生在市區重建局,因為市建局會負責發展舊區重建,而且多數會
與發展商合作,因此發展商自然會向這些高手招手。

至於樓宇評級,古物諮詢委員會會為香港舊建築進行歷史評級,級數為一至三級和
法定古蹟,三級是最低級的歷史價值,一級為最高,在一級之上便是法定古蹟。
評級的標準當然是取決於建築物的歷史價值,但是標準沒有清楚地列明,一切取決
於古物諮詢委員會的委員。

級數的高低代表是業主可以修改歷史建築的程度,如果業主需要修改/拆卸被評級樓
宇時,雖要向屋宇署申請。如果是法定古蹟的話,便需要完件保留。

舉一個實際例子: 立法會大樓是法定古蹟,皇后碼頭、香港大學主樓是一級歷史建
築,而北角舊皇家遊艇會是二級歷史建築。

因此,政府拆卸皇后碼頭時是受到相當大的批評,因為香港其他的二級歷史建築都
受到相當大的保護,連要鑽牆加一條水喉等小型工程都需要經過多番審批,如要拆卸的話更接近不可能。

不過,香港政府在皇后碼頭的事件中,解釋皇后碼頭只是一級歷史建築而不是法定古蹟,所以政府可以合法拆卸。因此,政府在皇后事件中盡顯官字兩個口的作風,對非政府的歷史建築的發展就多番留難,而政府自己就一舜間違反自身定下的標準。

講回香港中環街市的例子,中環街市現在是三級歷史建築,屬最低級別。雖然古物諮詢委員會考慮把這建築物提高評級,但是都未成事實。除非中環街市被評為法定古蹟,否則還未可以確定它的命運。

關於包浩斯(Bauhaus)建築風格,這到底是什麼呢? 而且香港
到底有多少座包浩斯建築建築?

包浩斯建築風格大約流行於1920-1940年代,由於第一世界大戰後的德國是相當貧窮,而且大量房屋和建築物都在戰爭中被炸毀,所以當時的德國是急需重建大量的建築物,讓國民重投生活。

 

但是當時的德國不可以沿用歐洲常見的古羅馬式、維多利亞式、愛德華式等舊有模
式來建造房屋,因為戰後的德國根本沒有如此多的資源來建造美倫美玩的建築物,
只能採取簡單而直接的方法來興建。

 

包浩斯建築方式就是用最簡單而且最直接的方式來建造一座大廈,完全放棄歐洲文
藝復興時代而引發的建築風格,不會再花大量的資源來雕刻各建築部分。這是與文
藝復興時代所盛行以美學為先的建築方式是截然不同,而且亦放棄了沿用多年的黃
金比例,因為包浩斯建築方式是主張建築物應該以功能為先,外型其次。因為包浩
斯建築方式是以實用為主,所以設計建築物時不會再刻意美學觀念來設計,亦不會
盲目地跟從黃金比例來設計大廈外型,反而主張建築物的外型是應該根據建築物的
內部空間來調節。

 

這一種實而不華的建築方式在第一次世界大戰之後,便短時間內流行起來,雖然這
些建築物的外型平凡,甚至可以說是醜陋,但這是相當低成本而且高效益的建築方
式,能夠短時間之內解決人類對建築物的需要。再加上混凝土的興起,所以令包浩
斯建築方式的靈活度變得更大,而且可以更切合功能上的需求。

 

順帶一提,其中一個發動包浩斯建築風格的人是德國的Walter Gropius,隨後他移
居至美國並在哈佛大學任教建築,他其中一名學生便是著名華人建築師─貝聿銘。
而Walter Gropius所倡議的實用主義 (Form follow Function) 雖然未必成為建築
界的主流,但是的確影響了建築界數十年,直至去到解構主義的興起而出現了改變。
香港到底有多少包浩斯式的建築呢? 據我所知,應該就只有中環街市和灣仔街市兩
座建築物的,因此中環街市對香港建築史來說是相當珍貴。

 

不過,可惜的是實用主義的建築並不美觀,在都市中絕不起眼,因此在市民心中保
留的價值不高,而且中環街市到現在為止還未找到什麼新的功能,所以如果只為保
育而保育的話,的確欠缺說服力。因為市民不會毅然放棄80億,而換來一座長期空
置的歷史建築,一座空置的歷史建築物只是都市中的巨型垃圾。

 

雖然香港建築師學會都倡議保留中環街市,但以我估計這方案不會得到大部分建築
界同業的支持。因為香港已經很少發展項目,地標項目更是少之有少,所以相信不
少則樓老闆都看中了這塊地皮,如果要得到眾多則樓的支持的話,好像比較困難。
我個人估計如果要完汁完味地保留中環街市的可行性不高,因為這地皮實在太珍貴,
而且建築物的外立面並不吸引。所以極可能是保留原有建築的一部分並改作為商場,
之後再拆卸一部分來興建摩天大廈,這樣便好像可以平衡發展和商業利益(典型官話
)。