奇妙的经营模式—万达广场

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万达广场这名字在中国可以说是接近无人不识的,因为大连万达这集团在短短8年已在全中国发展了30多个购物中心,现在还新加10多个商场,预计在未来5年之内万达广场可以在全中国各地增至50多间。

大家都可能会奇怪地问,为何一间发展商可以在如此短时间之内有如此急速地发展至这规模呢?

万达集团的经营模式可以说是超级奇特、甚至可以说是世间罕见。 因为一般的商厦和购物中心多数都是由发展商长远经营的,所有店铺都是作招租之用,投资期大约7年,店铺的租金将视作为集团长远而稳定的收入来源。

不过,万达集团就奇妙地运用了住宅的经营模式来发展商场,首先他们把整座商场分成各单元,每个单元的二楼和三楼都以低廉的租金租给大型商户如Wallmart、华纳兄弟电影院等,而首层则分割成不同的小商铺,并出售于小商户。 他们的销售手法都是Wallmart和华纳兄弟电影院等大商户都会吸引大量的人流,而小商户是可以借着这些高人流而带来新商机,所以这些小店铺的售价都比一般街铺还要昂贵。

由于发展商可以出售小商铺来套现资金,因此他们便可以在短时间之内急速地发展其他物业,再加上有Wallmart和华纳兄弟电影院等大商户签下长期租约,这亦为集团带来稳定的收入来源,因此银行亦愿意协助集团继续发展,因此万达集团可以在奥运前后的3年之内兴建差不多30多个购物中心,即是差不多一个月兴建一个新购物中心。

从财务的角度来看,这样的经营模式是没有问题,但是为何其他发展商没有行同样的道路呢?

一般发展商只会把整个商场全部出租或全部出售,因为如果出售了个别商铺的话,就等如把该店铺的管理权同样出售,因此他们便可以再转售或经营其他的生意,甚至不合法的生意。 所以,一般的发展商不会把店铺局部出售给小商户,因为担心他们将来可能会经营不能预计的生意,从而影响了整个商场的气氛和格调。

在一般情况下,大商户随时投诉发展商他们邻近店铺的质素,担心不合格调的店铺会影响他们的生意,所以发展商多数会只会出租店铺,务求把店铺选择留在自己手上,就算需要套现资金,发展商都只会把商场的股份出售给别的财团,在极少情况下才会把个别店铺出售给小商户。 就算真的要把店铺出售给小商户,都是会把整个商场出售,而不会局部出售,(如果资料无错的话,香港旺角的信和广场则是把全个商场出售给小商户,所以商场曾有一段时期出现不法份子的情况)。

万达都自然会出现类同的情况,因为个别店铺已出售给不同的小商户,所以当个别店铺转手/转租后,就自然出现难以预计的情况。 不过,发展商处理的手法确实很特别,他们把进出入大租户的主要通道设计在小商户的旁边,所以人客可以不需要经过小商户的范围,而直接进入大租户,因此就算首层的空间比较混乱,但都可以对大租户做成影响,所以部份万达广场是分割成不同的单元,各单元是不会互相连接。 不过,近年新发展的万达广场好像已改变了一些经营模式,大家有没有更多资料。

坦白说,在中国的小商户如果希望和大租户竞争的话,就确实要出奇制胜。 因为Wallmart和Carrefour这些大租户,他们的经营模式是以本伤人,他们可以在全线产品中找一些产品出来「杀价」,成本价$10,售价可以是$9,利用个别低价产品来吸引大量人流,而在其他产品获利。 他们在个别产品亏损少少,但在其他几千种产品中赚回来,亏损的则当作推广费用。

在个别的项目中,Carrefour更会大规模地招租整个商场来经营,然后把个别空间转租给其他小商户,同样利用大租户、多人流的招租技良来吸引小商户。 这分租的收入更是他们主要的收入来源,因此他们可以用更低廉的价格来打跨其他竞争对手。

因此各小商户在开业前,请先作出仔细的商业分析和风险管理。