僭建風暴

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這個月來香港一眾高官和新界原居民都因為潛建問題而鬧得一頭煙,有些原居民更加聲言不惜發一切,來保衛家園,但是大家又知不知道其實香港法律上是給予建築事務監督什麼樣的權力呢? 而潛建後的後果又可以怎樣呢 ?

根據香港法律第 123 章 22 節:

(1) 建築事務監督或獲他就此以書面授權的任何公職人員,可在任何時間進入任何處所或土地,如有需要, 可在有警務人員在場的情況下,破門進入任何處所,以─

(a) 確定任何建築物、構築物、街道或天然、經平整或人工建築的土地是否構成危險或可變得危險; ( 由 1980 年第 72 號第 7 條修訂 )
(b) 檢查或測試任何地下水排水工程、排水工程或排水系統; ( 由 1959 年第 44 號第 8 條修訂;由 1982 年第 41 號第 7 條修訂 )
(c) 確定本條例的條文或根據本條例所發出的通知、所作出的命令或所訂立的規例的條文是否獲得遵從;
(d) 進行或安排進行他根據本條例獲授權進行的任何工程。 ( 由 1959 年第 44 號第8 條修訂 )

根據香港法律第 123 章 23 節 :

建築事務監督可藉向註冊一般建築承建商、註冊專門承建商、註冊小型工程承建商或進行該工程的其他人( 視屬何情況而定) 送達的書面命令, 規定停止該工程,直至命令被撤回為止。

根據香港法律第 123 章 24 節 :

(1) 凡有任何建築物在違反本條例任何條文的情況下建成,或有任何建築工程或街道工程曾經或正在於違反本條例任何條文的情況下進行,建築事務監督可藉書面命令規定 ─

(a) 拆卸該建築物、建築工程或街道工程 ;

簡單來說,法律上是容許屋宇署任何時候破門入屋來檢查你家中是否藏有潛建物,停止任何進行中的違例工程,甚至可以拆卸任何潛建的部份,而建築事務監督亦可以向物業持有人追討相關的清拆費用。

另外,就算該部份建築物 / 工程是完全合法,但萬一該部份建築物可能會對公眾做成危險, 建築事務監督可以根據 根據香港法律第 123 章 26 節 :

(1) 凡建築事務監督認為任何建築物因火、風、雨、破舊、使用、缺乏走火通道或任何其他因由而變得危險或可變得危險, 建築事務監督可藉向擁有人送達的書面命令,宣布該建築物構成危險或可變得危險。 ( 由 1993 年第 68 號第 15 條修訂 )

(2) 該命令可 ─

(a) 規定拆卸整幢建築物或其中部分;
(b) 規定使該建築物一般而言是安全的;
(c) 指明為使該建築物安全而必須進行的工程;
(d) 規定豎設撐柱,並可指明豎設方式及地點;
(e) 規定設置圍欄或圍板使公眾受到保護;
(f) 規定將該建築物封閉;及
(g) 指明須展開和完成命令所規定的拆卸、豎設撐柱、豎設圍欄或圍板、封閉建築物或其他工程或事項的期限。 ( 由 1966 年第 16 號第 8 條修訂 )

香港法律第 123 章 27 節 ( 封閉令 ) :

(1) 凡有下列申請提出 ─

(a) 建築事務監督認為有以下情況而提出申請 ─

(i) 任何建築物構成危險或可變得危險 ;或
(ii) 任何建築物應予封閉 ,使他根據本部獲賦權進行或安排進行的任何工程得以進行而不對占用人或公眾構成危險;或 ( 由 1983 年第 59 號第 3 條代替 )

(b) 擁有人遇有以下情況而提出申請 ─

(i) 建築事務監督向他送達通知,根據第 26 條規定將某建築物封閉;或
(ii) 建築事務監督向他提供一份證明書,顯示應該將某建築物封閉,使建築工程得以進行而不對占用人或公眾構成危險,

因此,新界丁屋居民加建 1-2 層,甚至挖掘地庫的話,就其實相當危險。因為萬一做成地下水流失,導致自身建築物/ 四周道路/ 建築物出現地陷或不平均沉降的話, 建築事務監督是可以因為公眾安全的考慮而隨時封屋、拆屋,相關的工程費用由業主承擔,並且會被政府控告不同的罪名。違例的業主不單會變得一無所有,而且還可能需要賠償對四周環境做成的損失,如果因違例建築物而做成人命損失的話,就更加罪加一等。

按照法理上 建築事務監督是擁有相當大的權力來執行清拆任何潛建 / 違例的問題,只是在現實上是否執行。所以有些小業主認為如果在家中潛建一些玻璃屋/小型工程是沒有多大的問題,最多是只會被屋宇署警告,甚至被地政總署釘契(在這個情況下,釘契的意思是會在地契上附上違例警告書的文件) ,就算被釘契樓宇都可以繼續轉售,只要新業主願意,而銀行又樂意提供按揭,大家便當作沒事發生過。

不過,其實法律上並不是這樣簡單,萬一政府強硬起來,小業主便隨時可以變得一無所有,講到底始終是小業主犯法在先,政府強硬執法起來便是理所當然的事。

丁屋問題

首先,根據第123F 章建築物 ( 規劃 ) 規例第 19-24 條都列出建築物准許的地積比率、樓層高度、上蓋面積等要求。不過,建築物條例只是管制物業發展的其中一項,當中還包括環境規劃大綱圖和地契,而三方面的要求是必須同時達到才算合法,而且屋宇署和其他部門都會提出作業守則(Code of practice) 、作業備考(Practice notes) 。所以很多新界丁屋居民認為地契上,雖然沒有列明高度限制,但是在丁屋是只可以容許興建三層,而每層面積不超過 700 平方尺。現在就算丁屋居民打算和政府打官司,要求司法覆核,儘管居民在建築物條例方面獲得勝數,但是在消防法律上也未必能夠過關。

因為根據第123F 章建築物 ( 規劃 ) 規例第 19-24 條列出如果建築物體積超逾7000立方米,高度超逾 1 層的話,就需須設有消防和救援樓梯間。在合法情況下,三層高的丁屋最大的體積都是2100 立方米,如果私自加建幾層和地庫的話,就可能超過相關的規定,便需要加消防梯。

另外,《消防和救援進出途徑守則》(Code of practice MOA) ,任何住宅項目如不超過3 層便不需要消防樓梯,三層以上就必須一條消防樓梯,而消防樓梯的闊度和耐火度就必須達至消防處的要求,所以現有大部份丁屋都未能滿足相關要求,除非業主願意加加設防火牆、防火門和排煙井等設備。

再者,如果屋主是使用開放式廚房亦同樣需要屋宇署和消防署的批准,否則亦屬違法。

簡單來說,丁屋業主就算在建築面積上能夠得到額外批准,過得了屋宇署的一關亦未必能過得了消防署的一關,過得了消防署亦未必過得了其他部門,總之就需要過五關斬六將。

坦白說,從現實的角度來考慮,就算丁屋業主能夠得到建築事務監督的特別欣許,消防署都絕不會鬆手,因為消防安全是完全凌駕一切的考慮,所以丁屋業主都最好面對現實吧 !

曾蔭權祖屋僭建問題

曾蔭權祖屋的露台原是有一個欄杆,但是他拆卸後並加建落地玻璃,這就明顯地犯了建築法例,因為任何工程如果觸動建築物的結構就必須要經過認可人仕(Authorized person)的入則申請。現在處理的方法就是等屋宇署出信要求他清拆相關部份,這個清拆工程就不用任何申請了。

區載佳露台僭建問題

這個問題就更複雜,因為這部份面積計算入建築面積,而他沒有更改大廈結構部份,另外這工程是在《小型工程監管制度》實施前進行,所以不用入則。而且該客廳亦同時滿足了第123F 章建築物( 規劃) 規例第30 條的要求, ”窗玻璃的表面總面積不少於房間樓面面積的`10 分之1 ,可開啟窗玻璃的表面總面積不少於房間樓面面積的`16 分之1 。 ”

不過,他的單位有可能違反了第123F 章建築物( 規劃) 規例第3 條的要求” 任何用作居住用途的房間的任何部分,距離直接面對室外的訂明的窗,在房間內量度,不得多於9 米”

總結來說,如果小業主置業時,就必須查清樓宇現況與入則情況是否一樣,否則該單位便很有可能是違法建築,而新業主便需要完全承擔一切風險。

寫這兩篇文章的原因其實是有一些國內的網友打算在香港置業,但又害怕自己所買的單位是犯法樓,所以希望我簡介一下。

簡單來說,如果發現單位有以下情況就很可能是違法建築。

1. 開放式廚房( 但沒有消防噴淋 / 入口沒有防火牆 )

2. 廚房門不是消防門

3. 露台加建了落地玻璃

4. 天台加建了玻璃屋或永久性的大型簷蓬

5. 停車位加建了永久性的大型簷蓬

希望各位小業主能安居幾業。

 

http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/WebView?OpenAgent&vwpg=CurAllChinDoc*123*100*123.1#123.1