市场的力量

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香港有一个很奇怪的现象,香港的住宅是奇妙地不按常规。在其他国家热卖的楼盘多数都是因为其地理位置、景观、四周环境和交通配套等因素来得到大众的垂青,而致胜之道往往在于其间格和建筑设计。

这些因素当然是一个楼盘的成功关键,而且是市民置业考虑的条件。不过在香港就出现奇怪的现象,发展商往往以高实用率和高投资回报、高升值潜力来作为卖点。反而楼宇的舒适度、采光度、通风度往往是次要的资讯,甚至只字不提。因为市场的重点不在这里。

坦白说,香港的住宅价格属世界前列的地位,在中国内更是最贵的城市,但质素确实往往是与「人」为敌。

从常理来说,舒适的住宅是尽量通风,但为何香港的住宅永远是中央有定窗,而左、右两边才有可开启的窗户,设计的目的是希望尽量减少窗框,以免影响对外的景观,虽然这样的设计已能满足香港建筑法例可开启窗户面积不少于实用面积的 1/16 或 1/10 的要求。但是法例只代表人类对通风度的最低要求,不等如这个标准已是一个舒适的居所。

更甚的是,香港现在流行在高级住宅处使用玻璃幕墙,这不单不会影响室内对外的景观,而且更进一步提升格调,更重要是玻璃幕墙这 300mm 的空间是不计算入建筑面积,但可以用作销售面积之用。因此,这样的做法愈来愈流行。虽然玻璃幕墙都可设可开启的窗户,但是一般发展商的想法都认为住在这些豪宅的人大都会用空设为主。不过,用了千万元来买一个有海景的豪宅,但竟然在自己的睡房处享受不到海风,这确实是荒谬之极。房间是我的,我想用空调时便用空调,我想开窗便开窗,为何硬要我非用空调不可呢?

另外,现在环保露台、工作平台、的窗台都是不用计算入建筑面积,但可以计算入销售面积之中,所以有些发展商为了赚取更多的豁免面积而不惜一切地把睡房、厨房的面积压细,务求尽量增加单位数目,从而赚取更多的免费的面积,因此把整个楼盘变成不合常理的豆腐楼。这些豆腐楼连负责的建筑师都觉得是「生仔无 xx 」的图则,就算他们多番反对,发展商都会深信这是会被市场接受。

虽然这些豆腐楼是合法的,但是建筑法例只反映出一个最低的要求,并不等如这是一个合理的设计。我永远都不明白香港人为何会如此注重实用率,到底是你的居所环境重要,还是你赚多一尺、半尺重要。

就算你赚多一些尺数,但如果楼宇的通风和采光有问题,你的睡眠质素、甚至你的健康就可能会被影响,赚了钱,但没命享,又有何用呢?

其实,发展商不会只看钱,而完全漠视人的需要。从我自己的经验来说,如果是商业大厦、酒店或者商场等长远营运的建筑,他们都会仔细考虑人流、车流等东西,而且空间的高度、阔度、光亮度、空调温度还有严格的要求。

这些虽然都是商业楼、发展商都会把商业回报作为重要的考虑因素,但是总不失以人为本的精神。

因为如果设计未如人意的话,市场就不会接受,这就自然影响他们的商业回报,他们就自然会向现实低头,做一些受市场欢迎的设计。举一个现实的例子,香港曾经出现钻石型的客厅,目的是希望避免楼宇之间对望的情况,但是由于客厅三尖八角,极不好用,因此被市场离弃,亦因此在历史的舞台中消失了。市场的力量才是最大的力量,这亦是发展商的阴囊。

现今香港很多人都在反地产霸权,但其实只要发展商正正经经地做生意,市民不会无理地反对。正如 apple 一样长期占据市场领导的地位,只要是他们正常地做生意,产品是切合客人的需要,他们的产品每天都有客户在争相购买, apple 赚大钱是合情合理,而没有客户会仇恨 apple 的成功。

发展商的存在是为了赚钱,只要是正正经经地赚钱是没有问题。要改变发展商最有效的方法其实不是靠政府的监管,而是从市场来调节。