活化建筑 – (喜帖街,雀仔街,波鞋街,衣布街和花墟篇)

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喜帖街

上一会开始讲了第一篇关于保育的文章,今日再讲一些更加切身的话题 – 喜帖街,雀仔街,波鞋街,衣布街和花墟篇相信都是香港有名的街道,虽然部份已经消失了或重置到新的地方,今日我尝试逐一为大家分析有关问题。

首先我先申报利益,我是曾经参加过H15喜帖街一带的规划设计,虽然我公司最后好像没有参与到最后阶段的设计,但个中的故事我知道一点。

发展喜帖街时遇到的问题和一般市区重建遇到的问题一样,这条街道是一个没有刻意经过规划但自然组成的一个社区群组,如果重建这一区会令现在的商户很难在别一个地方重建同样的社区网络。 昔日的喜帖街商戶現在雖然在彎仔一帶重新開業但很難重新發展昔日的叫座力和吸引力。這些商戶雖然同行如敵國,但他们其实是相互支持,除了是成行成市的气氛之外,还包括商户之间的互相交易,当中的关系是千丝万缕,如果断开个别群组就等同破坏这个群组的凝聚力。

但问题是喜帖街楼上的住宅由于日久失修,结构和设施都十分残旧,对楼上的居民来说可以说是相当不理想的居住环境。喜帖街一带的建筑不像皇后和天星,因为皇后和天星都有定期维修而且不论结构和功能上还可以满足现代的需求,所以保留价值是相当高。

当年我重新参观每一座H15一带的建筑时,楼上的居住的环境实在残破不堪,完全不能附合现在的消防法律,而且大部份楼宇都是混凝土结构,所以若要清拆就必须整底大楼拆掉,就算局部拆掉都只是象征式地保留。

所以,喜帖街一带的建筑在现实的层面是很难保存,至于商户就更加难保存,如果工程展开,左边打桩,右边挖地,又大尘又多沙,是根本不能够继续经营,所以迁出是唯一的办法。

最重要一点,重建工程是希望能够收支平衡,所以拆毁旧楼的土地之后就一定会建多层大厦,街铺就一定不会是现在的租金水平,否则重建工程不能收支平衡。所以,原有的居民和商户是很难以同样的生活水平在这里继续生活。

对于居民和商户来说, 如果不能夠在繼續生活就必須有足夠的賠償讓他們能夠在同區繼續現有的生活質素,但在市区重建局来说就自然希望把收地的时间和成本尽量降低,当中的角力就可想然之。

虽然现在已经定出同区7年租金的赔偿方案,但同区租金的定义实在可以有很大的差别, 就算賠償是合理的價格但居民和商戶是很難以同等的價錢買或租回同等大少的單位或商鋪,因为重建地区是旧区所以租金当然是比较便宜,新区的价值自然有所差别。

所以,居民和商户自然很难重新再次建立他们的社区纲络,分分钟钟需要离开这个社区,因此他们的抗议力量自然很大,再加上议员的推波撞澜,自然在社会上引起很大的回响。当年我曾经参过一次议员举办的H15居民大会,我虽然只是隔岸观火,但看见居民的反对情绪真是很高涨。

我明白他们的期望但同时我亦知道市区重建局的难度,因为如果赔偿金额再提高的话,就必须增加销售面积或销售金额。如果再进一步增加销售面积就等如增加多一座屏风楼,我不排除市建局有为发展商着想,但发展商是为赚钱而存在世上的机构,如果达不到预期的利润​​(通常是30%,纯利),为何要参与发展呢?

所以对我来说,重建是很难避免破坏现在的社区网络,就算刻意重置都未必可以保留原有的风采。

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衣布街

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西港城

例如衣布街,衣布街的原置是中环的新纪元广场一带,现在重置到西港城,虽然可以说是原区安置但人流和客路已经有很大的差别。记起在2002年,当年我放暑假回港参观西港城时,发现衣布街的商户发生抗争行动,事缘政府希望在西港城再度作出翻新,调整有关商户因此不希望再与衣布街的商户续租。对这些夕阳行业的商户来说就等如强迫他们失业,在言谈之间商户向我说,他们这里的商店都至少有20-30年历史,他们都已用了一生人的时间在这行业发展,如果连这小小的商铺都保不住的话,就会永远失业,现在的衣布街的商户都是互相支持下久而残存,若相比昔日的在衣布街时的生意,现在的生意只是10 -20%年代的转变当然是一个因素,但最大的影响就是迁离衣布街之后,再重置到西港城期间都有1-2年时间,期间流失了不少原有的客户,而且客户的购物习惯亦失去了。 他們都明白年代的轉變會改變人的購物習慣但是搬入西港城的確削弱了昔日街道店鋪的氣氛,吸引力自然大减。现在的游客都少了很多,以往都总有一些游客都会慕名而来并且顺道光顾一下,现在已失去了街道的气氛。

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雀仔街

另一个例子就是雀仔街,雀仔街旧址在朗豪坊,现在重置在花墟旁的雀仔公园,可能都是重新调整在公园的街铺之内,所以吸引力仍有不少但规模仍是相差太远。

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波鞋街

Mongkok

旺角

花墟

现在花墟和波鞋街重新发展,现在的商户都难免面对喜帖街商户的问题,希望下场不会如喜帖街一样消失于历史之中,因为香港特色的本土文化就是街道的文化,而且成行成市的特色街道文化,世界其他地方都未必有香港这样多的特色街道,相似的就好像是荷兰的花墟,日本的筑地鱼市场,东京的秋叶原,但香港的特色街道虽未至于独一无二,但实在是一绝。

明天是三栋屋博物馆,海防博物馆