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香港地產界經典事件薄─Mega tower

 

在講香港小業主悲劇之前,我想延續一點關於上一篇的話題,前幾天在中環街市中曾
經介紹過賣地的程序,並簡略地講述有關地政總署在賣地時的角色,今日我想講一講
城規會和規劃署的角色。

全香港的土地是屬於香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而規劃的權力都當
然是落在政府身上。負責規劃土地的用途的部門是規劃署,規劃署會制定一系列的地
圖來規管不同土地的用途。

當中最重要的地圖是「城市規劃大綱圖 (Outline zoning plan)」,俗稱叫做OZP.
因為OZP是授予法律權力的,OZP會列出各土地預先批准的土地用途,發展密度、高度、
地積比等資料。

當規劃署完成各區的OZP之後會交由城規會審批相關發展藍圖。在OZP當中會列出各
土地預先批准的發展用途,而會用以下的符號來代表(當然還有其他符號,在此不能
盡收錄):

C 商業

I 工業

GIC 團體 / 社區用地 (政府、學校、非牟利機構等)

R(A) 住宅 (甲類)

R(B) 住宅 (乙類)

R(C) 住宅 (丙類)

R(D) 住宅 (丁類)

HTL 酒店

C / MCP 商業 / 多層停車場

I / G 工業 / 貨倉

C / OU 商業 / 其他用途

IO 工業辦公室

C / R 商業 / 住宅

MCP 多層停車場

DGG 危險品貨倉

OU 其他用途

SWH 夾心階層住屋

G 貨倉

PFS 汽油站

V 村屋式發展

PSPS 私人機構參建居屋

VU 沒受任何限制

NR 非住宅用途

如果發展商買地後,希望更改土地用途或發展密度的話,便需要向城規會申請,俗
稱叫做Section 16 application,歷時大約3個月。如果申請人不服城規會的決定,
可以再上訴,甚至向法院提出司法覆核。在皇后碼頭的事件中,本土行動的成員便是
這官司的訴訟人,而城規會便是與訟人。

在講Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,雖然這例子在發水
樓系列和電車遊都曾經講過,但今日需再簡單地補充一些資料。

在興建合和中心之前,合和集團曾和城規會打了一場很經典的官司,現在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP藍圖上只寫上「RA」的 字樣,而RA在法律
上是沒有意義的 ,而這土地的用途並沒有在藍圖中列明,只在附件中列明。但當時
的城市規劃條例只授予OZP 的規劃籃圖有法律權力,而相關的附件並沒有任何權力。
因此,合和集團可以把合和中心這土地發展成商業大廈的用途。

合和集團為何要和城規會把官司呢?

因為住宅用地的地積比通常是7倍,而商業大廈用地的地積比通常是14倍,雖然我不
知道合和中心的地積比,但肯定的是當這地皮改為商業用地之後的地積比會大大提高。
因為這一場官司的判決,政府需要在一天之內把OZP的附件納入城市規劃條例之內,而城規會和合和集團的關係亦因此事變得很微妙。

到近10年在灣仔船街的Mega tower申請,由於合和集團希望興建兩座93層高的酒店
和商業大廈,當中包括2000個酒店房間的Mega tower,而這土地的一半土地原為GIC政
府用地,合和集團於是便向政府提出換地的建議,並修改官地部分土地用途。在規
劃初期,這土地的地積比為15倍,是相當大規模的發展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否決。

到1994年,合和集團再度提出申請,該方案被接納了,但是由於合和集團並未完成
收樓的關係,所以一直未能開工。

到2004年合和完成收地程序並提出修定建議,但因為四周道路網絡負荷、樹木保育、
日照、屏風、山脊線等問題,而被拒絕申請。

55層方案

93層方案

 

之後,合和集團在2005年和2006年再度向城規會上訴,但都被否決。到2008年,合
和提出一個大規模修正方案,把發展的層數由93層改為55層,發展地積比由15倍改為
10.3倍,並且提出把大規模重建樹木的方案,在新方案中不單盡量保留現有的樹木,
還把樹木增多至現狀的123%,但可惜的是這方案同樣被城規會否決。
經過多年的申請,合和集團決定根據1994年城規會批准的方案來發展,因此現在灣
仔區的居民繼續大力反對相關申請。

不過有一點不得不提,城規會既然有如此大的權力來控制都市的發展,他們的決定
除了影響數以億元的投資項目,甚至可以影響所有香港市民的生活和健康,但是城
規會的成員是由誰決定呢?

城規會是有5名官方成員、30名非官方成員,城規會主席為發展局常任秘書長,5名
官方成員為規劃署署長、運輸及房屋局副秘書長、民政事務總署署長、環境保護署
署長及地政總署署長。 30名非官方成員皆由行政長官委任,並在香港政府憲報公佈。
任期通常為期一至兩年。非官方成員分別來自社會各個專業與階層,當中包括不少
大學教授、政界、商界人仕。

城規會成員名單:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

總之個中關係相當微妙!




從8萬5政策看現在的房屋政策

 

香港的曾特首向立法會提出新的施政報告,而這份施政報告是他上任以來被評為最差的報告,支持度約只有19%,當中曾提及關於提供土地方面的政策都引來各界的批評,以為政府是偏重地產發展商的利益,跟著有不少市民在電台的峰煙節目中,批評政府諸多的不是。

有很多人批評香港政府應該仿效新加坡一樣,大量提供低廉的公屋讓市民置業,現在新加坡95%的家庭是自置物業的,相反香港少於50%的家庭是擁有自己的物業,因此政府需要提供足夠的房屋讓市民置業。

另外有名醫生在電台批評特首,現在的樓價太高,儘管她的男朋友是律師,兩人合力都未必能在市區置業,希望政府可以壓低樓市。

晚生雖然才疏學淺、不學無術,但是心中相信事情不是這樣簡單,而且房地產事情不能只簡單地看結果,不問因由。雖然我真的暫時不想再和大家討論樓市,但情況好像有這樣的需要,於是今日小弟在此班門弄斧來和大家討論一下房屋政策。

香港出名地小人多,其實不是。香港其實只是平地小,香港現在大約有700萬人,面積1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大約有450萬人,面積500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但為何香港的密度比新加坡高這麼多? 原因是香港85%土地是山地為主的郊野公園,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之內,因此香港的樓宇雖然如此高密度地向高空發展。

香港的房屋政策簡單來說是分為3個層次:

1)      公共房屋─政府以極低廉的租金將政府物業租給市民以解決基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夾心階層─政府興建一些中級房屋並出售給市民,但售價只包括樓宇成本而不包括地價,所以業主在出售時需要補回地價給政府,而且需要在入夥後數年後才可以出售。

3)      私人樓宇─私人發展商購入地皮後,再發展各類型的物業並轉售給私人市場,因此樓宇價值相對居屋來說是貴很多,因為樓價是包括地價、建築成本和發展商的純利。

在1997年時,第一任香港特首董建華參觀新加坡後,羨慕新加坡的房屋政策,務求將香港改造成一個全民置業的城市,並且可以長遠地簡解龐大公屋居民方面的開支。

因此便推出一個史無前例的房屋政策─每年建屋8萬5的房屋政策。

當年政府預算私人市場的建屋量約每年3萬個單位,而政府便興建5萬5千個公屋和居屋,務求為市場提供大量的房屋,這樣便改變現有市場供求情況,於是便令樓價下降至市民可以負擔的水平,從而吸引市民置業。但是這政策如大家親身地體驗一樣,完全地失敗,這政策不單沒有增加市民置業情況,反而導致很多市民失業,並且出現了最恐怖的情況「負資產」。

「負資產」的意思是當一個小業主向銀行申請樓宇按揭置業之後,但物業的價值不斷下跌,當現有的價值是低於銀行的未還貸款時,在這情況下儘管小業主出售現有的物業都還未足以償還銀行的欠款,這樣小業主便需要另尋資金來償還差價或申請破產,這便是令人聞風衰膽的情況─「負資產」。

為何8萬5的房屋政策在香港是完全失敗呢? 如果8萬5的房屋政策只導致樓價下跌而已,為何會導致大量失業的情況呢? 但為何新加坡的全民置業政策是可以成功,而香港會完全失敗呢?

講到8萬5的政策導致香港經濟變得一池死水,但為何一個錯誤的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的樓市處於一個瘋狂的狀態,主要成因有三個:

1)      政府繼續維持高地價的政策,令樓宇成本大增。

2)      發展商亦刻意推高樓價,製造買樓熱潮,令樓價推高。

3)      香港市民和海外投資者不斷在二手市場抄賣樓宇,令樓價永無休止地上升。

但遇上金融風暴之後香港的經濟作了180度的轉勢,不過董特首仍繼續推行打擊樓市的措施,令樓價插水式地下降,在短短的一年來便在香港製造出數万名「負資產」的苦業主,而發展商亦同聲叫苦,因為很多施工中的樓盤都必須以低於成本價出售,否則銀行利息上的開支將會不斷增多,當中以將軍澳和小西灣的樓盤為重災區。

跟著香港政府亦不知如何處理問題,直至很遲的時間才推出停止賣地、放闊樓宇按揭的上限、准許發展商賣樓花、首次置業貸款、停止出售居屋等刺激樓市的做法。

但這便出現骨牌性的災難,首先由於樓價低企,而且停止賣地,發展商根本沒有意向繼續投資香港的房地產市場,這便導致香港的建築師樓、工程師樓、測量師樓等專業即時失去了大量的生意,最可悲的是大量的建築工人或建築材料的物流工人都因此而失業。

香港各大小銀行和律師樓的主要收入是來自樓宇按揭,但當樓宇買賣的情況大幅地減慢時,銀行便推出各種不同的投資產品來開源,同時亦自然需要向各銀行戶口收取不同的手續費,來填補樓宇按揭方面失去的生意。律師樓亦同樣需要把生意的目標轉至國內,尋找新的出路。

同時亦因為樓宇銷售情況放慢了,地產代理亦自然叫苦連天,連帶負責樓盤廣告、電視廣告、售樓書印刷等公司都在短時間內少了很多生意。而發展商為了填補新樓盤上的虧蝕,就自然會降低員工的福利和清減人手,特別是基層的保安員、清潔和銷售部門的員工。

最嚴重的問題還未出現,負責香港公共房屋的房委會雖然是政府全資擁有的機構,但是需要自負盈虧。房委會60%的收入是來出售居屋、20%來自商舖租金、20%來自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委會嚴重地減少了收入的來源,所以房委會便推行出售公屋並成立領匯,出售期下大部分商場和停車場的所有股權來賺取額外的收入,換句話說將公共屋村的商場變為私人商場。

因此很多房委會的基層員工便因此而失業,當年房委會減少了20,000多名員工,當中超過80%都是前線基層員工。另外,原有的屋村商場的小商戶亦因為領匯大幅加租而被迫結業,最無奈地公屋居民原本可以享受的低廉服務/產品,亦因為大幅加租的關係而失去了。一舜間便令很多勞工密集的行業受到嚴重的打擊,很多連帶的本地勞工職位亦因此而消失了。

另外,很多剛買樓的市民亦因樓價大幅下滑的關係,而不能向銀行申請足夠按揭貸款的關係,而被迫讓賣方沒收訂金、甚至需要向賣家賠雙倍訂金,辛辛苦苦儲下來的積蓄便一舜間地失去。

就是這樣火燒連環船的災難,令很多市民因資產貶值的關係而失業,市民自然大幅地降低消費,令經濟體系進一步收縮,失業情況進一步嚴重。同時很多香港市民都轉往深圳消費,令香港本地的零售服務市場雪上加霜,再加上2003年出現SARS的情況,令香港經濟出現史無前例的困境。

一個錯誤的房屋政策便完全摧毀了香港的經濟,簡直可以說是完全K.O.

但為何新加坡沒有這問題?

因為新加坡大量出售低價政府房屋時,沒有對當地的樓市做成衝擊呢? 為何新加坡可以有95%家庭是自置物業呢?

原因是時機的問題,因為新加坡在1950年代推行低價房屋政策時,新加坡的業主只佔人口的10%以下,而且大部分的業主都是繼承祖先留下來的物業權的,只有極小數的新加坡業主是屬富裕的一群,自置物業,而且置業時亦未必需要向銀行申請按揭貸款,二手樓的交易市場亦相當平靜。

因此當新加坡政府大量供應房屋至物業市場時,新加坡的樓價沒有任何大動盪,因為物業市場根本還未發展出來,按揭的樓宇亦只佔市場的極少數,「負資產」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置業的家庭已達人口的40%以上,當中絕大部分的業主都是經過銀行的按揭貸款來處理的,因此香港政府大量供應房屋時便即時破壞了市場原有的供求法則,樓價即時下滑,導致大量的負資產和失業、資金外流、工種北移等結構性失業情況。

所以,政府無論任何情況下推高或推低樓市都會對市場做成重大的衝擊,但政府不可能只奉行芝加哥學派所提出自由派的經濟理論,單純讓市場作出調控,因為市場是可以由數個大玩家來操控,財富亦只會單方向地轉至個別大玩家的手中,所以香港的堅尼指數是全世界最高,即是貧富懸殊的情況是世界之冠。

後記:當我們現在大罵曾特首領導的特區政府沒有對樓價作出回應,又或者董特首胡亂推行的房屋政策的同時,請記得當年在立法會贊成領匯上市的議員,因為他們是有份製造今日大量基層勞工失業或在職貧窮的情況。

上一回談及到新加坡的房屋政策,今日再一點補充。新加坡95%家庭是自置物業,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委會(Housing development board) 大量向市民提供廉價單位,而市民多數是利用他們的中央公積金(Central provident fund ) 來作為置業的首期。新加坡的CPF與香港的MPF很類似,都是由雇主和僱員合力供款,但是香港的MPF只能用作65歲後退休之用,但是新加坡的CPF是
可以讓市民用作置業、教育、醫療和退休之用,靈活性大很多。

另外,新加坡市民可以向政府和銀行申請按揭貸款來置業,令供樓的負擔調整至一個比較合理的水平,因此絕大部分的新加坡市民都可以在年青時開始成為業主。但是上一回講到,香港的房地產政策不能像新加坡一樣,如果短時間內大量低價房屋,可以對現在的樓價和經濟做成致命的打擊。這樣政府是否真的只採用自由主意的經濟模式任意市場自由調節呢?

以我的愚見,政府不可能完全讓市場自由放任,特別是現在的情況。因為現在只有最大的一至兩間發展商有足夠的土地儲蓄,連二線的發展商都已經接近把所有貨尾賣光了。再加上現在政府亦沒有如以往一樣定期賣地,發展商除非自行收購地皮,否則只能從勾地表中勾出土地作發展之用,又或者只能和港鐵或市建局合作發展物業。

這代表什麼呢? 現在香港的新樓市場將可以由幾間大發展商完全操控,因為政府的賣地數目、賣地價格完全沒有一個標准或透明度,其他二線的發展商亦沒有新地皮供應新樓,所以新樓市場便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能對市場完全放手。

上一篇講過,政府不應該一刀切地推低樓價,因為可以做成很多負資產的苦業主,所以政府作為全港最大的業主和業主,不能推低樓價, 更不能推高樓價。它可以作什麼呢?

一個產品價格的升降簡單來說只是取決於兩個因素:供應和需求。

物業供應者: 發展商、政府、港鐵、市建局和擁有物業的小業主物業需求者: 自住用家和物業投資者(用家和抄家)發展商如果要推出新樓盤,就必須要買地,而每年的賣地數目根本就取決於政府。再者政府都是港鐵和市建局的大股東,況且二手市場的小業主都會希望旗下的物業能夠盡快出售,很少業主會長期持有物業而不出售的,所以二手市場的供應是很穩定。除非個別投資者之間不停互相接貨之下,才會把市場變得熱烈,但是市場上抄來抄去都是同一批單位,根本沒有出現新的貨源。再者,抄賣的價格是暫時的,因為當抄家把樓價推高至大部分市民不能負擔的水平時,市場根本就會因缺乏接貨的人而把價格調整區合理的水平。

因此,政府根本可以從賣地的數目上的多少來主導新樓市場,每年賣地多少便知道2-3年之內有多少新單位推出,政府根本可以控制市場的供應量來調節樓價的升幅。因為相信香港的人口不會突然地增加或減少,所以每年的房屋需求量其實可算是穩定的。

政府根本有能力操控房地產市場的供應,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大權來令樓價在平穩的情況下發展。不過,政府為何需要打擊樓價呢? 樓價過高又有什麼問題呢? 問題就是影響真正想置業的市民會因樓價過高的關係,而唯有暫時租住私人樓宇或留在父母的住所中居住。

其實政府需要面對的問題是低層市民置業的問題,而不是樓價的問題。樓價$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,對小市民來說都是一樣,因為這都遠遠超出他們的負擔能力。如果抄家明知是高價都仍然接貨的話,無論任何情況發生都是內疚由自取的,但是真是需要買樓而買不到樓的人才是高樓價下的犧牲品,因為他們沒有推高樓價,但如果買樓後樓價下跌成為負資產一族時,就沒有人可憐。

因此政府需要針對的是低層市民置業的問題,雖然居屋和夾屋都是專為這種夾心階層而設的計劃,但是現在政府已停建居屋和夾屋多時,就算現在要重新興建,都至少要2-3年才落成,落成後市況都可能是另一番景象,遠水不能救近火。再者,如果新推出一個居屋樓盤,一出便至少是近千個單位,對該區的低價樓市肯定做成一定程度上的衝擊。

例如:準備今年結婚的市民並置業的小市民是否需要租樓2-3年後




他─可能是香港最無恥的建築師

這幾天寫了一些關於日本建築界的事情,就突然令我想起關於一件香港極度經典的事情,亦成為了香港建築界的教材。其實寫這篇文章前我都想了很久,因為這件事可能勾起不少人傷心的回憶,但是這件事已成為教材,亦已不是行內的秘密,所以我便避重就輕地說一下。
這件事是發生在1998-1999年,當年有一間相當之大的則樓,全盛時期有200人以上,而且這則樓亦收購了一間英國則樓在香港分部的50%股權。這則樓是負責本地一般性的建築項目,而他收購的英國則樓就專門負責學校和醫院的設計。因此,便可以互相合作來接合不同的生意,爭取不同的項目。
但是在1997年地產下滑之後,香港則樓生存困難,而國內的房地產亦未開始發展,再加上當時未有京奧、世博等盛事,亦沒有CEPA。因此,香港則樓的唯一生存的希望便是政府、地鐵、九鐵等項目。
這則樓的老闆為了爭取生意便不惜向九鐵職員行賄,但之後當然被廉政公署調查並作出起訴。在審訊開始前,這名行賄的則師便突然轉為廉政公署的污點證人,向廉政公署供出所有受賄的人物,而他換來便是不獲起訴,因此無罪釋放。
雖然他沒有被廉政公署起訴,但是他的確曾有犯罪,所以建築師學會當然需要向他作出處分,被裁定停牌3年。
當一間則樓有官司纏身的時候,很多客戶當然離他而去,最後亦只有走上結業之路。當這則樓結業的一天,職員還如常上班,只是看到警察部在公司門前,對他們說公司結業了,你們可以進去拿回自己的物件。這名則師不單長期服務金沒有發給員工,而且連最後一個月的工資同樣沒有發給員工,有部分員工是由開業的一年便替他打工至最後一年,但想不到勞心勞力地工作10多年,換來只是這樣的下場。
這公司的高層員工在結業後便自立門戶,但是為了希望繼續跟進前公司的項目,於是便需要向前公司收購相關圖子,據聞是每張500港元。這公司最後當然以法律的安排下處理破產的事情,員工最後由勞工處協助之下收回最後一個月工資,但是其他曬圖公司、物料供應、其他種種的供應商都不能收回他們的錢。
雖然這名老闆欠下人不少錢,但是他還可以在大酒店中用膳,繼續享受他的生活。最奇怪是他在3年之後,竟然可以膽敢再次向建築師學會申請複牌,好讓他東山再起。
這名建築師的設計雖然不是特別優勝,但是他在國內的人際網絡很好,所以總能找到不少生意。每一次我聽到有人講起他的事蹟時,大家都說他是相當聰明,懂得在適當的時候轉為污點證人,亦在適當時候結業,亦懂得善用公司的資產來賣給他的員工,並且懂得如何使用他的人際網絡,但是他的所作所為就永遠成為大家的教材。
由於這件事關連的人和公司都很多,所以知道這事的人亦不少,但我不想敝部落變成一個是非之地,因此煩請知道內情的人都不在網上公開關鍵人物的姓名和相關資料,就讓這件事繼續單純地成為香港建築界的教材而已。




舊區重建- 中環街市(包浩斯建築篇)

當大家看到上兩篇剪報時,大家會看到一大堆名詞: 補地價、勾地、勾地表、歷史建
築、法定古蹟、地政總署、古物諮詢委員會。

這些名詞表面上沒有什麼關係,但是直接影響每一個香港人,今日會一次過為大家
解釋這些名詞和個中關係。

 

在香港建樓前就當然是需要買地,但是買地的意思並不是購買了這塊土地,而只是購買了土地的使用權。因為香港所有的土地是屬於香港政府的,除了在金鐘花園道的St. John’s cathedral之外,因為這塊教會地皮是永遠批給聖公會的,而聖公會的擁有
權是屬於英國皇室的,所以這塊地在法理上是永遠屬於英女皇的。

除了這塊土地之外,其他的土地是有地契的,在地契上是列明了這土地的使用年限,年限多數是99年。但有部分的年限是少於99年,但亦有年限是達至999年。 999年限的情況就多數是屬於香港早期的教會用地或老牌學校用地,香港大學主樓的年限便是999年。
如果年限到期,地主便需要向地政總署申請續期,現在所有土地都會自動續期至2047年,因為是中共答應港人50年不變的原因。到2047年後又如何? 現在沒有人知道。

所以在香港買賣居屋時,新業主是需要補地價。因為政府出售居屋給第一手業主的
時候,只出售樓宇的成本,而沒有把地價句含在內,因此隨後的業主是需要補回地價給政府。

香港的地不是所有的地皮都是可以隨時向政府購買,地政署會列出願意出售的地皮
在勾地表之內,任何人仕可以向地政總署申請把某一塊地皮從勾出,然後公開拍賣,這過程便是「勾地」。

如果發展商要把某一塊地皮勾出的話,便需要向地政署保證會以底價購入,而勾地
價就最少是底價的80%,這樣地政總署便可以確保勾出的地皮會有一定的收入,因為
賣地是政府收入的主要來源之一。
換句話說,地政署便決定了政府每個財政年度的主要收入之一,他們的決定舉足輕
重,而且直接影響了所有的香港人。

一塊地皮如何成功被勾出? 勾出的價格是如何決定? 這是沒有人知道,而且是香港
地產界的一個天大的秘密。因此,香港的發展商必定有出身地政總署的高手坐鎮,因為發展商除了要勾地之外,還不時需要修改地契。這一門功夫絕對是這些高手的成名絕技而且只會傳給自己的派系。

同樣的情況亦會發生在市區重建局,因為市建局會負責發展舊區重建,而且多數會
與發展商合作,因此發展商自然會向這些高手招手。

至於樓宇評級,古物諮詢委員會會為香港舊建築進行歷史評級,級數為一至三級和
法定古蹟,三級是最低級的歷史價值,一級為最高,在一級之上便是法定古蹟。
評級的標準當然是取決於建築物的歷史價值,但是標準沒有清楚地列明,一切取決
於古物諮詢委員會的委員。

級數的高低代表是業主可以修改歷史建築的程度,如果業主需要修改/拆卸被評級樓
宇時,雖要向屋宇署申請。如果是法定古蹟的話,便需要完件保留。

舉一個實際例子: 立法會大樓是法定古蹟,皇后碼頭、香港大學主樓是一級歷史建
築,而北角舊皇家遊艇會是二級歷史建築。

因此,政府拆卸皇后碼頭時是受到相當大的批評,因為香港其他的二級歷史建築都
受到相當大的保護,連要鑽牆加一條水喉等小型工程都需要經過多番審批,如要拆卸的話更接近不可能。

不過,香港政府在皇后碼頭的事件中,解釋皇后碼頭只是一級歷史建築而不是法定古蹟,所以政府可以合法拆卸。因此,政府在皇后事件中盡顯官字兩個口的作風,對非政府的歷史建築的發展就多番留難,而政府自己就一舜間違反自身定下的標準。

講回香港中環街市的例子,中環街市現在是三級歷史建築,屬最低級別。雖然古物諮詢委員會考慮把這建築物提高評級,但是都未成事實。除非中環街市被評為法定古蹟,否則還未可以確定它的命運。

關於包浩斯(Bauhaus)建築風格,這到底是什麼呢? 而且香港
到底有多少座包浩斯建築建築?

包浩斯建築風格大約流行於1920-1940年代,由於第一世界大戰後的德國是相當貧窮,而且大量房屋和建築物都在戰爭中被炸毀,所以當時的德國是急需重建大量的建築物,讓國民重投生活。

 

但是當時的德國不可以沿用歐洲常見的古羅馬式、維多利亞式、愛德華式等舊有模
式來建造房屋,因為戰後的德國根本沒有如此多的資源來建造美倫美玩的建築物,
只能採取簡單而直接的方法來興建。

 

包浩斯建築方式就是用最簡單而且最直接的方式來建造一座大廈,完全放棄歐洲文
藝復興時代而引發的建築風格,不會再花大量的資源來雕刻各建築部分。這是與文
藝復興時代所盛行以美學為先的建築方式是截然不同,而且亦放棄了沿用多年的黃
金比例,因為包浩斯建築方式是主張建築物應該以功能為先,外型其次。因為包浩
斯建築方式是以實用為主,所以設計建築物時不會再刻意美學觀念來設計,亦不會
盲目地跟從黃金比例來設計大廈外型,反而主張建築物的外型是應該根據建築物的
內部空間來調節。

 

這一種實而不華的建築方式在第一次世界大戰之後,便短時間內流行起來,雖然這
些建築物的外型平凡,甚至可以說是醜陋,但這是相當低成本而且高效益的建築方
式,能夠短時間之內解決人類對建築物的需要。再加上混凝土的興起,所以令包浩
斯建築方式的靈活度變得更大,而且可以更切合功能上的需求。

 

順帶一提,其中一個發動包浩斯建築風格的人是德國的Walter Gropius,隨後他移
居至美國並在哈佛大學任教建築,他其中一名學生便是著名華人建築師─貝聿銘。
而Walter Gropius所倡議的實用主義 (Form follow Function) 雖然未必成為建築
界的主流,但是的確影響了建築界數十年,直至去到解構主義的興起而出現了改變。
香港到底有多少包浩斯式的建築呢? 據我所知,應該就只有中環街市和灣仔街市兩
座建築物的,因此中環街市對香港建築史來說是相當珍貴。

 

不過,可惜的是實用主義的建築並不美觀,在都市中絕不起眼,因此在市民心中保
留的價值不高,而且中環街市到現在為止還未找到什麼新的功能,所以如果只為保
育而保育的話,的確欠缺說服力。因為市民不會毅然放棄80億,而換來一座長期空
置的歷史建築,一座空置的歷史建築物只是都市中的巨型垃圾。

 

雖然香港建築師學會都倡議保留中環街市,但以我估計這方案不會得到大部分建築
界同業的支持。因為香港已經很少發展項目,地標項目更是少之有少,所以相信不
少則樓老闆都看中了這塊地皮,如果要得到眾多則樓的支持的話,好像比較困難。
我個人估計如果要完汁完味地保留中環街市的可行性不高,因為這地皮實在太珍貴,
而且建築物的外立面並不吸引。所以極可能是保留原有建築的一部分並改作為商場,
之後再拆卸一部分來興建摩天大廈,這樣便好像可以平衡發展和商業利益(典型官話
)。




政府如何協助市民置業呢?

 

昨日香港財政政司公佈了財政預算案,當中提及協助市民置業,而這一點我亦早前曾和一名傳媒朋友討論過,今日便把當日談論過的內容在這裡轉載,讓大家討論一下。

現在香港是有提供作出租之用的政府屋「公屋」,亦有作出售之用的政府屋「居屋」。如果要入住這些政府屋都需要進行入息審查,要資產值低於某一個數目之後才可以批准。

整個計劃的本身是希望為中層或以下的市民帶來住屋上的保障,而居屋的計劃更是以低於市價來出售單位給市民。如果市民需要轉售單位的話,便需要補回差價,俗稱「補地價」
但是香港政府曾經在1998-2003年胡亂推出大量的公屋和居屋,令香港的物業市場因供求失衡而做成巨大的破壞。所以,我建議政府可以同時提供出售和出租的「政府房屋」,出售的數量和地區則視乎當年的需求和樓價的發展,務求利用更改供求的關係而令樓價平穩發展,如果供應過量便把「政府屋」用作公屋出售,這便不會因供求失衡而做成負資產。
至於現在已建的政府屋,我不建議政府動用公款一次過協助小業主補回差價,然後再分期歸還給政府。因為這樣一來動用大量公款、第二小業主形同多了一大筆債項。

至於經銀行按揭貸款來補回差價的話,就更加不受歡迎,因為小業主除了多一筆債項之外,亦要付一大筆利息,如果萬一遇上失業或經濟轉差時的話,便可能令小業主破產或變成負資產。
所以,我建議政府可以將政府屋「股份化」,首先小業主先以現在的模式來供款購買樓價,然後可以再附加一定款項來購買地價。
小業主從每月供款中,購買一個百份比的樓價和地價,萬一遇上失業或經濟轉差時的話,小業主便把這些「股份」賣回給市場,而他自己不會因為不能供款而被迫收樓,又或者在出售時要被迫要補回負資產的差價而變得一無所有。

舉一個實際例子:
居屋單位:$1,000,000
地價: $1,000,000
陳先生每月供款: $15,000
在假設沒有利息的開支情況下,經過5年供款:
陳先生總供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000
陳先生佔此單位的股份% =  $900,000 / $2,000, 000 = 45%
但在5年後,經濟大幅轉差,樓價大跌,居屋單位+地價價格下降至$1,500,000,而陳先生因長期失業而無力供款,陳先生便可以將其45%業權出售於市場。

即是:
陳先生的出售價: $1,500,000 x 45% = $675,000
陳先生的虧損: $900,000 – $675,000 = $225,000
陳生生雖然出現虧損,但是不是一無所有。
而政府可以把餘下的55%業權按現價出售於新的買家,而又或者仍以$2,000,000的原價出售於新買家,所以政府可以說是封了虧本門。
如果樓價上升的話,陳先生當然可以以相同的情況來出售單位的業權,只不過是有營利而已。
至於地契方面,可以在合約上預先列明,地契仍歸政府所有,直至陳先生100%完全購入單位後,才可以擁有地契。雖然陳先生不可以用現有的單位來按給銀行作抵押,但相信這情況算是少有出現的。

如果以相同的例子,用現有的出售方式來比較:
居屋單位:$1,000,000
地價: $1,000,000
陳先生暫時不補地價,只單純購買單位。
陳先生總供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000
如果單位價格5年後大幅下跌至$800,000,而陳先生因長期失業而無力供款,需要被迫出售單位。
陳先生就算找到新買家,他都需要另外向政府填補$200,000的差價,但試問一個長期失業的人何來$200,000來補差價,而且陳先生已供的$600,000都變得一無所有。

最重要的是,政府在這件事件上是沒有任何得著,因為政府的收入都是$1,000,000。
所以,我認為如果政府有心幫助市民置業的話,便需要在政策上作出調整,令市民可以在經濟轉好和轉壞的情況都可以有方法找尋出路。
當然我的建議還有很多不足之處,很多細節需要加上,但是在大方向上我認為是可行的。




三不管的地方─九龍城寨

  
 相信很多人都知道九龍城寨現在已經清拆了,只留下局部的古建築,其餘都改為城寨公園,不過這地方確實曾是破盡了很多的香港的紀錄:

1)      全香港最高密度的住宅區
2)      全香港最多僭建樓宇的住宅
3)      全香港最多無牌醫生、牙醫的地方
4)      全香港最多無牌食食肆和工廠的地方
5)      全香港最大型的黃、賭、毒的地方
6)      全香港最大型的清拆工程

九龍城寨有如此特別的地位,完全是因一場戰爭所至,這就是改變了香港命運的戰爭─鴉片戰爭。當滿清在第一次鴉片戰爭戰敗之後,簽下了歷史有名的《南京條約》,香港島和九龍半島便以界限街以南為界,割讓給英國。到第二鴉片戰爭之後,英國為加強在中國的利益,便租借新界和離島99年,到期為1997年。

但當英國租用新界時,九龍城寨的管治權仍為滿清所有,而且是滿清官員的辦公的地方,地位有如現今的領使館一樣。但在1899 ,英人接管新界之際,遭鄉民反抗,英國便派皇家威爾士火槍隊員和100 名香港義勇軍在九龍城碼頭登陸,開進九龍寨城。兩廣總督逐派遣六百人入寨城。英人為認為此舉乃煽動新界居民抵抗英國管治,於是強行驅逐寨城內的中國官員和駐軍,因此九龍城寨曾一度荒廢。
直至日治時,由於要擴建啟德明渠和機場的關係,而拆卸了所有的城牆。當日本戰敗之後,九龍城寨成了露宿者的聚居地。在1948年,香港警察曾嘗試入城整頓,但未能成功,此事更引起廣州市民發起反英示威,焚毀英國在沙面的駐廣州總領事館,時任廣東省政府主席的宋子文與英交涉,拒絕英人在寨城的權利,而廣東省寶安縣長王啟俊更親臨城寨巡視,宣示主權。

由於在1948年發生國共內戰的關係,再加上山高皇帝遠,九龍城寨自然成了一個「三不管」的地方(即中國政府不能管,英國政府不能管,香港政府不能管)。由於香港警方沒有管治權,九龍城寨頓時成為黃、賭、毒的集中地,無論色情場所、賭檔、鴉片煙館、海洛英館、狗肉食堂等四處林立。另外,擁有中國或台灣執照的醫生、牙醫、中醫亦紛紛在這裡聚集起來,成為香港的另一個特殊「自治區」。
到1973-74年,香港警察派出過3,000人強進城寨,剷除城寨內的非法勢力,城寨內的非法活動雖然減少,但仍然以不同的形式來進行。
另外,由於城寨內的建築完全未經都市計畫,城寨環境衛生惡劣,居民用水來自8條公家的水管或水井,而且非法擴建、僭建嚴重,街道狹窄如走廊。因此,香港政府最後在1994年決定把九龍城寨清拆並改建成公園,當時這工程是全世界最大型的清拆工程 (現在最大的清拆工程應該是長江三峽兩岸的工程)。
現在公園內兩塊城寨南門原為城寨的正門,它們分別刻有「南門」及「九龍寨城」字樣。其他的遺跡還包括城寨城牆殘存的牆基、東南兩門的牆基、一條沿城寨內牆建築的排水溝及旁邊的石板街。其餘的文物就有三座炮、石梁、對聯及柱礎等亦被一一保留下來。

九龍城寨在拆毀之前有50,000多名居民,以城寨面積0.026平方公里推算,城寨人口密度為每平方公里1,923,077人,是全世界人口最密集的地方。因此吸引了世界各地不少學者來這處參觀和作研究,英國有兩名攝影師/作者曾在拆卸前訪問了訪處的居民,並寫成《City of darkness, Kowloon walled city》,日本亦有考察團到這處作測量,成龍的電影《重案組》和小池一夫/池上遼一的《淚眼煞星》亦曾以此為一個場景。

在外人眼中,九龍城寨是人間地獄,不見天日的地方,但其實是各有各天地。很多人因為九龍城寨如此特殊的背景而得以生存下來,當清拆後無數的無牌醫生因而失業,無數的小型工廠亦因此而關閉。最可憐的一個例子,一名妓女自6歲時被賣入九龍城寨當娼妓,到60歲時仍留在九龍城寨以此行業為生,一生在城寨生活。當城寨要清拆時,她唯有選擇自殺的方式來結束自己的生命,因為她根本不能夠在城寨以外的地方乾活。

都市是會在改變,改變是會帶來幸運或不幸。

另外,根據網友─Lau tung chai 提供的資料:

大約70年代中開始有人在城內興建樓宇出售,買賣手續不是在律師樓內而是在城內福利會內,每次手續費600元,樓契是一張用毛筆書寫的沙皮紙,在80年代初一個約200尺一房一廳單位約售72000元。單位內水、電及電話線路齊,徐水是建築公司起樓時非法接駁外,電及電話線路均合法。




升起了的建築─凌霄閣 (Parti 解說篇)

原有的淩宵閣

相信大家都對凌霄閣非常熟悉,無論是本地的居民和海外的旅客都必定曾到此一遊,因為在這處是最能夠盡覽維多利亞港的地點之一,無論是日景和夜景都別有一番風味,因此每天都有大量旅客都到此一遊。

現在的凌霄閣是在1991年由英國建築師Terry Farrell 負責重建的,這亦是他首次參與英國以外的項目,藉著這個項目他開創了整個亞洲市場,香港的九龍地鐵站、西隧口的通風建築、香港的英國領事館和漢城的仁川機場等項目。業主的設計要求很簡單,就是要建一個從遠方都能夠看見的地標性飲食和娛樂中心。因此Terry Farrell的設計理念是很簡單,首先把零售和纜車站部分設在下半層,然後將餐飲部分放在升高的一部分,升高的一部分是成半圓形,因為香港的高樓大廈主要是長方形的柱體,所以利用半圓形的外形便可以從遠方的角度一看都會認出這建築物。由於地盤面積不大,而且依山而建的,所以不能夠製造出龐大的建築物,在建築比例亦需要平衡上、下兩部分在功能上的比例。因此半圓形頂部的高度是水平線以上428m, 這亦是法例容許之下最大高度,半圓形的底部則是原有車站的頂點高度。

之後將整座建築物的高度大約分為4部分,半圓形部分佔4分之1的高度,中空的部分佔另外4分之1,餘下的正方形部分便是4之2。這樣半圓形部分在白天時與四周建築物形狀不同,看似是升起了一樣。在燈光上的配合之下,晚間時從遠觀看凌霄閣的半圓部分,真的是飄浮在半空中的飛船一樣。講到這裡,凌霄閣的設計概念其本上已講完了,但作為建築師如何用圖像來表達他們的概念,又或者如何去推銷方案呢?

Terry Farrell 是很懂得利用一些簡單的圖像來表達他的設計,以下幾張草圖便是他用來解釋有關設計。升起了的建築─凌霄閣 <wbr>(Parti <wbr>解說篇)

1) 現場的情況

2) 如果建築物的體積是完全佔用整個地盤的話,會破壞了山谷間的整體性

3) 需要小形的特徵來特出整個空間

4) 定出建築物的基本高度和比例

5) 半圓形的外形不會破壞山谷中的整體性

6) 半圓形的外形與四周環境不同

7) 日間時的半圓形看似升起了的建築

8) 晚間時的半圓形看似飄在空中的飛船

有人稱這種表達手法為Parti,亦有人稱為concept diagrams。不過對我而言,Parti 就是用很簡單的圖像來表達整個設計的核心思想,Parti 不一定是用來解釋外型上的設計,亦有人用作解釋空間上或人流上的組合。雖然與Spatial diagrams (空間組合圖) 和circulation diagrams (人流動線圖) 很相似,但是Parti 是用來解釋整個設計的核心思想。所以,無論你設計重點是那樣,Parti 便是表達設計重點的圖像,亦即是整個設計的賣點 (selling point)。因為不同的院校都有不同的取向,而且現在很多的設計都是集中在標奇立異之上,反而比較少會如Terry Farrell一樣,一層層分析下來做出一個設計,而每個設計步驟都是有理據支持。

坦白這,我覺得他的最終設計成果未必是最理想的效果,但是他的表達方式是很容易令人明白,而且整個設計是很具說服力,令很多外行人都能夠在短時間之內明白他的設計,所以他能夠在眾多高手中贏得這個項目(當年參加凌宵閣設計比賽的公司包括安藤忠雄、Aldo rossi、Zaha Hadid 和3間香港的大則樓。)

後記:凌宵閣在近年曾作出擴建,就是把中空部分連接起來,務求增加商業空間和人流的連貫性,但是為了保持飄起的概念,這部分便使用了全玻璃,使人感到升起了的感覺一樣。對我個人而言,升起了的概念是很好的,但為了維持結構上的安全,半圓形需要4枝大柱來支持,的確令“升起了”的感覺降低了,現在還把上下連結起來就更進一步削減了“升起了” 的感覺。

另外有一點不得不提,Zaha Hadid在參加這比賽前時是一名無名的建築師,亦可以說是一名紙上建築師(paper architect) ,因為她根本沒有建過什麼特有的房子,但是凌宵閣這次比賽令她一鳴驚人,儘管她沒有在這次比賽勝出,但已大大提高了她的知名度,她之後陸續在不同的比賽中大放異彩,現在成為世界建築壇的大師。

香港和北京的確是製造建築大師的福地。




亞運、亞運、亞運 ?

今日終於可以靜下來,寫新的文章。這個題目亦是我一直很想寫,但一直不知道如何去寫的。
去年月廣州亞運完畢,香港亦有意舉辦2023 年亞運,但確實受到立法會和多方人仕批評,認為該計劃只是形象工程,根本不能夠推動體育運動,所以大力反對,跟著香港政府在諮詢期最後一天邀請了金牌運動員到立法會發言,希望進一步爭取市民的支持。
如果要先討論香港是否需要申辦亞運,就必須要從過往的亞運會中學習,並了解是否達到當初原有的目的呢 ?
自 1951 年開始曾舉辦 16 屆亞運會,當中泰國曼谷曾經舉辦過 4 次、其次則是印度新德里的 2 次,而中國的北京和廣州都曾舉辦。
現在香港的爭論點是香港是否值得花 60 億元來舉辦亞運會呢 ? 現在香港政府一如以往一樣,認為香港申亞可以達到以下目的 :
1) 製造就業
2) 帶動旅遊業
3) 推動體育發展
4) 提昇運動員的發展
當大家看到這些賣點時,大家都可能會認同這些都是支持申辦亞運會的正面因素,但如果根據過往的經驗,實況又是否如此呢 ?
從北京亞運、廣州亞運和北京奧運來看,運動的體育發展其實未必和運動會有關,香港都曾有協辨奧運馬術項目,但是香港在馬術運動方面發展是否有所提升嗎? 市民對這項運動的認識可能無形中提升了一點,但是距離普及化的距離確實還有一段很遙遠的距離。 2 個星期左右, 10 多天的大型運動推廣是否又能真的能對體育運動作出明顯的效果呢 ?最致命的一點,這些大型運動會只會歷時
曼谷曾4 度舉辦亞運會,市民對運動項目的支持是否又得到大幅改變呢? 最致命的一點,奧運、亞運這些大型項目需要多類型的大型場館,但是在盛事過後便沒有任何特別明顯的用途,鳥巢如是、巴賽隆拿奧運場館、悉尼奧運場館如是。它們大都長期空置,然後每年的大額維修費則成為市政府的長期負擔,一個原是城市之光的場館最後竟變成一個城市的長期負資產。
在歷史上,只有少數的大型運動會如阿特蘭大奧運會和曼切斯特的英聯邦運動會是成功的,因為他們不單在盛事期間取得收支平衡,而且大部份場館都可以找到新用途,又或者比賽場館只是藉用原有大學/ 球會的場館,所以不用在城市內大興土木地興建新場館。
如根據曼切斯特的經驗,他們成功的原因是本身城市的運動氣氛良好,首先市內有世界著名的足球隊—曼聯和曼城。 2008 年奧運中獲得 8 年金牌。當英聯邦運動會結束之後,主場館便成為曼城的新主場館,而旁邊的自行車場亦在運動會後便變成國家隊的永久訓練場地,並且投入大量的資源來支持自行車的發展如心理學家、營養學、自行車廠等各方面的支持,所以英國的自行車隊可以在
從外國的經驗得知,如果政府要發展運動是只可以核心地發展,選幾個強項運動然後針對性地發展,但同時配合普及化和商業化的發展,才可以得到有效和持久的發展。
英國最出名的運動—足球,這項運動無論在普及市民、學校和校際運動都得到適當的發展,然後出現各種專業足球隊之間的比賽並附以商業化的包裝,所以英超聯成為英國最大型的產業之一。 100,000 磅以上,因此便吸引了大量的年青人願意投身這個行業、甚至有家長願意讓自己的子女自少接受正規的訓練。由於商業利益巨大,所以足球的身價亦自然不菲,明星級球員的身價可以達至週薪
從這樣的一個例子來說,試問一個運動會能否達至這樣的效果嗎? 無疑運動會可以製造短期的運動熱,但是只是一種催化劑,有如火上加油,但是壇花一現的瞬間燦爛,要令到運動之火可以細水長流,真正地發展就確實需要長久的計劃和支持。
現在香港的金牌運動員希望香港申亞,因為這確實可以為他們帶來更適合的場地來練習,甚至永久的訓練場所,如果亞運會的成績理想的話,這個項目更可能成為香港的主流運動。 1996 年至今又得到怎樣的發展呢 ? 大家都心中有數。運動員希望得到更理想的場地來訓練和比賽是無可口非,但是要成為香港的主流運動就確實有很遙遠的道路。香港唯一的奧運金牌項目—滑流風帆,自
至於旅遊、就業等因素都是同樣的道理,運動會對這些行業造成催化的作用,但是得到發展就確實需要一個全面和周詳的計劃不可。




市場的力量

香港有一個很奇怪的現象,香港的住宅是奇妙地不按常規。在其他國家熱賣的樓盤多數都是因為其地理位置、景觀、四周環境和交通配套等因素來得到大眾的垂青,而致勝之道往往在於其間格和建築設計。
這些因素當然是一個樓盤的成功關鍵,而且是市民置業考慮的條件。不過在香港就出現奇怪的現象,發展商往往以高實用率和高投資回報、高升值潛力來作為賣點。反而樓宇的舒適度、採光度、通風度往往是次要的資訊,甚至隻字不提。因為市場的重點不在這裡。
坦白說,香港的住宅價格屬世界前列的地位,在中國內更是最貴的城市,但質素確實往往是與「人」為敵。
從常理來說,舒適的住宅是盡量通風,但為何香港的住宅永遠是中央有定窗,而左、右兩邊才有可開啟的窗戶,設計的目的是希望盡量減少窗框,以免影響對外的景觀,雖然這樣的設計已能滿足香港建築法例可開啟窗戶面積不少於實用面積的1/16 或1/10 的要求。但是法例只代表人類對通風度的最低要求,不等如這個標準已是一個舒適的居所。
更甚的是,香港現在流行在高級住宅處使用玻璃幕牆,這不單不會影響室內對外的景觀,而且更進一步提升格調,更重要是玻璃幕牆這300mm 的空間是不計算入建築面積,但可以用作銷售面積之用。因此,這樣的做法愈來愈流行。雖然玻璃幕牆都可設可開啟的窗戶,但是一般發展商的想法都認為住在這些豪宅的人大都會用空設為主。不過,用了千萬元來買一個有海景的豪宅,但竟然在自己的睡房處享受不到海風,這確實是荒謬之極。房間是我的,我想用空調時便用空調,我想開窗便開窗,為何硬要我非用空調不可呢?
另外,現在環保露台、工作平台、的窗台都是不用計算入建築面積,但可以計算入銷售面積之中,所以有些發展商為了賺取更多的豁免面積而不惜一切地把睡房、廚房的面積壓細,務求盡量增加單位數目,從而賺取更多的免費的面積,因此把整個樓盤變成不合常理的豆腐樓。這些豆腐樓連負責的建築師都覺得是「生仔無 xx 」的圖則,就算他們多番反對,發展商都會深信這是會被市場接受。
雖然這些豆腐樓是合法的,但是建築法例只反映出一個最低的要求,並不等如這是一個合理的設計。我永遠都不明白香港人為何會如此註重實用率,到底是你的居所環境重要,還是你賺多一尺、半尺重要。
就算你賺多一些尺數,但如果樓宇的通風和採光有問題,你的睡眠質素、甚至你的健康就可能會被影響,賺了錢,但沒命享,又有何用呢?
其實,發展商不會只看錢,而完全漠視人的需要。從我自己的經驗來說,如果是商業大廈、酒店或者商場等長遠營運的建築,他們都會仔細考慮人流、車流等東西,而且空間的高度、闊度、光亮度、空調溫度還有嚴格的要求。
這些雖然都是商業樓、發展商都會把商業回報作為重要的考慮因素,但是總不失以人為本的精神。
因為如果設計未如人意的話,市場就不會接受,這就自然影響他們的商業回報,他們就自然會向現實低頭,做一些受市場歡迎的設計。舉一個現實的例子,香港曾經出現鑽石型的客廳,目的是希望避免樓宇之間對望的情況,但是由於客廳三尖八角,極不好用,因此被市場離棄,亦因此在歷史的舞台中消失了。市場的力量才是最大的力量,這亦是發展商的陰囊。
現今香港很多人都在反地產霸權,但其實只要發展商正正經經地做生意,市民不會無理地反對。正如apple 一樣長期佔據市場領導的地位,只要是他們正常地做生意,產品是切合客人的需要,他們的產品每天都有客戶在爭相購買, apple 賺大錢是合情合理,而沒有客戶會仇恨apple 的成功。
發展商的存在是為了賺錢,只要是正正經經地賺錢是沒有問題。要改變發展商最有效的方法其實不是靠政府的監管,而是從市場來調節。




香港人的家(2) – 寧要露台不要廚房

圖片註解: 這個其實不是露台,而是環保露台+ 工作平台的合併露台,由於法例規定工作平台必須要通風,所以工作平台部份是金屬欄杆、露台部份是玻璃欄杆的奇怪設計,不過這樣的設計已經不再被屋宇署批准,所以很多新屋苑的主人房會有一個1.5m 2 極其細少的小露台,而客廳則有一個較大的露台。
續上會,近10 年內在香港出現了一個極度的奇怪現象,發展商密願把廚房面積盡量把廚房面積壓細,有時甚至完全犧牲廚房,只為單位提供開放式廚房。起初很多小市民都以為發展商是希望盡量擴大客廳的面積,讓買家對室內空間感好一點。不過殘酷的現實並不如此,因為根據屋宇署和其它部門製作的聯合作業備考(Joint practice note) ,每一個單位是只可以有一個環保露台及工作平台,而這些環保露台及工作平台是可以不納入建築面積之內,但自然是屬於銷售面積的部份之一。

因此部份發展商便在一些次級地皮興建一些超微型的單位,務求盡量增加單位數目並從而增加環保露台及工作平台的數目,而它們就自然享有更多的豁免面積。若用實際的例子來說明,每個環保露台的最少面積=2m 2 , 工作平台的面積 =1.5m 2

如果一個地盤的總建築面積= 10,000 m 2 , 而發展商興建 50 個 200 m 2 單位或 200 個 50 m 2單位 , 就會出現以下的情況:

50 個單位 : 50 個工作平台 +50 個環保露台 = 50 x 1.5m 2 + 50 x 2m 2 = 不少於 175m 2 ( 注 )

200 個單位 : 200 個工作平台 +200 個環保露台 = 200 x 1.5m 2 + 200 x 2m 2 = 500m 2

1m 2 = 約10 平方尺, 如果1 平方尺的售價是$10,000, 而發展商可額外增加約325 m 2 (3250多平方尺) ,發展商便可以完全合法的情況下多賺325 0 x 10,000 = $32,500,000

由以上例子所見,如果該地段是適合作細單位的發展用途,發展商便盡量壓細廚房和廁所面積, 務求在可建面積之內建造多一些單位,從而爭取多些環保露台和工作平台, 因此香港便出現了很多超細型而沒有廚房的Studio flat 。

如上一篇提述,根據屋宇署新的作業備考, 發展商只可以10% 的總建築面積屬豁免面積, 而50% 環保露檯面積需計入建築面積之內,將來的情況可能會改善一點,但是文中所述的超另類住宅在香港出現了不少。

注: 工作平台的面積必須在1.5 m 2 , 環保露台的面積是介乎2-5m 2 , 並且是等如UFS(Usable floor space) 的4%,因此200 m 2 的單位是可以享有更大的環保露台,因此以上的例子只例明為最小的豁免面積。 “ UFS "指樓梯、樓梯大堂、升降機平台、用於提供水廁設備、尿廁、洗手盆的空間及任何升降機、空調系統或類似公共設施的機械所佔用的空間以外的任何樓面空間。