Category: 香港

第三跑的另類構想


香港機場第三跑道的爭議一直在於造價、客運量、空域、環保、成本效益等問題,但是大家好像從未討論過建造方式等問題。普遍的香港市民大都假設機場第三跑道便需要在機場附近作大規模填海,然後再興建新的客運大樓和跑道。
不過,羽田機場第四條跑道則有部份跑道是沒有使用填海方式來增加土地。由於羽田機場第四條跑道離開主機場有一段距離,雖然大部份都是在東京灣內,但由於部份跑道是位于多摩川 (Tama river) 的河口,所以如果整條跑道都以填海的方式來興建的話,便會嚴重影響多摩川的水流,亦同時影響多摩川的自然排污功能,亦會增加摩川的氾濫的機會。

不填海的可行性

因此,負責這工程的鹿島企業(Kajima Corporation)和聯營財團在設計初期研究了一個不填海而能增加土地的方案—鋼架結構(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)。

這方法是在海床上加上一個65m x 45m x 35m高的大型鋼框然後在鋼框上連接一系列的1.8m直徑鋼柱,這些鋼柱便會用來承托鋼板,之後便在鋼板上加上混凝土板這便形成機場跑道。由於鋼架結構不需要填海,所以工期比填海為短,成本亦相應地較低,而且亦避免出現填海土地經常出現的沉降問題。

因為若以羽田這條新跑道為例,填海的時間約3年,但是單是調整海床硬度和在海床打樁這兩工序便用了1年半。不過,若使用鋼架結構的方法便只需要在鋼架坐落海床的位置處打樁,並平整海床,不用調整所有土地的面積。

另外,如果要填上3120m長、500m闊的跑道,便需要用上8100萬立方米的沙石。不論購買和運輸8000多萬立方米的沙石都很費勁,而且填海出來的面積不是馬上可以用,需要讓泥土自然沉降和平定之後,才可以在新建的土地大規模發展。最重要是可以讓多摩川的河水從鋼柱之間的空間流過,這便避免了因填海而產生的環保問題。

雖然鋼架結構好處多,但是羽田機場第四跑並沒有全部使用鋼架結構,因為每個鋼架的重量達1300噸、35高。在日本能吊起這重量的起重機絕不多,最後承建商一方找來巨型的起重機—「Yoshida No.28」,雖然這起重機可以吊起2400噸的物件,但是其高度達83m,所以便超出1-3號跑道的安全飛行高度範圍。因此,「Yoshida No.28」便需要調節其高度至49.4m才能在不影響航機安全的情況下施工。

另外,在日本可以建造一個如此巨型的鋼框(65m x 45m x 35m)的工廠其實亦不多,儘管在現場施工的時間只是一年多,但是要在工廠製造154個巨型鋼框都需要2年多的時間而現場亦只有一台「Yoshida No.28」,因此若加上工廠預訂的時間和「Yoshida No.28」現場施工的時間,實際需要的時間都不比填海為少。

因此羽田機場第四跑便可能出現世界上絕無僅有的填方式,首2020m 的跑道為傳統填海,其後的1100m的跑道為傳統填海 +鋼架結構(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)。這方案不單在不影響多摩川和航班升降的前題下,亦同時可填海和鋼框兩部份同時24小時施工,否則不能41個月的工期之內完成。

如何合得來呢?

至於兩個不同類型結構的接洽問題,承建商先在填海土地的邊緣加上雙層的防波堤,每層的防波堤長428m並由混凝土柱來組成,並用來抵擋海浪的問題。另外,為了要增加所有鋼柱的穩定性便在海床上加上1165支鋼柱,每支鋼柱都深入海床70m,才可確保鋼框在東京灣內穩定地裝下來。

當穩定工作完成後,便在兩種不同結構的夾縫處安裝伸縮縫來抵禦震動。當左右兩邊的結構震動的時候,伸縮縫內的彈簧便會吸引相關的震動以確保封閉結構之間的間隙。不過,由於這個接洽位置比較大,而且是用於在河流出口附近的結構,所以這個伸縮縫不是由風琴式的彈簧為核心,然後用伸縮膠來作封倒之用。

這一次使用的伸縮縫名為Roller shutter expansion joint (鐵閘伸縮縫),中央部份不採用彈簧,而內藏了一部份鋼板,當結構出現較大的震動時,內藏的鋼板便會被伸出,以確保間隙封好並可以承受600mm的震動,在2011年日本311大地震時亦沒有被破壞。

若歸納羽田機場的例子,這證實了使用鋼結構來代替的填海是一個可行方案,而且機場可以選擇單獨使用鋼結構或混合使用鋼結構+傳統填海的方法。問題的精結不是設計和安全的問題,而是鋼結構生產或起重機吊運的問題。

由於香港機場第三跑還在設計階段,建築師與工程師其實研究多一步,從而嘗試減少造價和對環境的破壞。



《筆生建築》中的畢生建築 (信報4月22日專欄)

 

2016年是香港建築師學會的60週年,作為慶祝活動之一,學會的口述歷史小組邀請了29位資深建築師以口述歷史的形式來記錄的建築生涯並輯錄成《筆生建築》一書。

 

筆者今次有幸參與《筆生建築》一書的籌組工作並撰寫當中五篇文章。經歷了數次訪問之後,我有一個奇怪地的感覺,當這些前輩談論他們曾參與的建築時,不單眉飛色舞,而且還能清楚描述項目中的細節和當中的苦與樂。

 

例如:梁伯麟先生描述當年在67暴動的陰霾下,政局頗為混亂,港英政府對親中的機構都頗為忌憚,所以國內的劇團都難以在港找到表演場地,因此親中的僑光置業便決定把僑輝大廈部份面積改成劇院來讓國內劇團能在香港找到合適的表演場地。不過,後來由於劇場使用率低,所以才分拆高低座,並把高座改作戲院,低座則變為戲院與劇院合用的劇場。

 

雖然事隔47年,梁生還可以清楚記得在恐共的情況下,如何抱著戰戰兢兢的心情來為親中機構設計「新光戲院」。

 

再者,我亦有機會訪問何承天先生並談及他當年如何在置富達至保育與發展並存的雙贏局面。當年置地公司購入伯大利這塊土地之後,原計劃拆卸修院並一併發展附近一帶的土地,但是由於土地狹窄而且有很多斜坡,因此發展成本巨大。所以,何生便建議置地公司(與牛奶公司屬同一集團的公司)向政府提出原區換地的要求,牛奶公司原意向政府交還薄扶林一帶不少零碎的牧地、廠房和伯大尼修院,以換取政府一塊完整的土地來統一發展,並成為現在的置富花園。

 

這項目不單處南區首個大型的屋苑—置富花園,亦開創了半郊區(sub-urban site)的發展模式, 而最重要是能夠保留了伯大利這座歷史建築,並曾租給香港大學,現正讓香港演藝學院使用。

 

雖然大部份人仕都認知中銀大廈的建築師是貝聿銘先生,不過這項目的無名英雄是龔書楷先生。他在沒有電郵、沒有視象會議的情況下,如何克服美國與香港之間的文化差異和兩地的法規問題。另外,由於貝聿銘先生在北京的首個項目—香山飯店曾有過不愉快的經歷,所以貝生都對中銀這項目都有相當的忌憚。不過,由於龔生曾與貝生合作過,所以本著對龔生的信心,貝生才欣然接受這個項目,否則香港便沒有中銀大廈這種劃時代的設計。

 

另外,有一個故事是不得不提,港督衛奕信曾懷疑中銀大廈的風水設計,而邀請貝聿銘飯聚並詢問貝生是否按共產黨的要求而把大廈設計成刀一樣,並斬向港督府。貝生當然沒有這個政治目的,刀型的結構只是結構和外型上的考慮。為了釋除港督的疑慮,龔生需要替貝聿銘先生把當年的設計文本寄一份給港督,事件才能平息。

 

 

《筆生建築》一書的名詞自然具有雙重的意義,因為早年的建築師是只用筆畫圖則,而不會用電腦,所以用「筆生」。另外,這些前輩大部份已經退休,因此希望包含了「畢生」的意義。就如以上三個例子,如非這些前輩清楚記起當年的細節的話,這些珍貴的香港建築史就可能會隨著他們的離去而長埋黃土。這些香港第一代的「建築人」畢生都為這一個專業奮鬥,早已把建築物的一切深深地刻入他們的「血肉」之中,所以儘管事隔多年仍能活形活現地展示出當年設計的精要。

 

《筆生建築》一書除了是建築師學會60週年的活動之外,還成為了香港建築史文獻的一部份。因為香港各大專院校雖然都有提供不同的學位或非學位的建築課程,但是都只會教國際建築史,而不會教香港建築史,現實地香港亦甚少有人會整理香港建築史。

 

經歷了《筆生建築》這一個項目,希望香港人可以對本地建築有一個更正面的看法,並希望年輕的建築師可以繼續整理本地的建築史,讓下一代的建築系學生可以正規地學習香港建築史。

 




「欽點招聘」與「公開招標」(信報—建築思話專欄 3月5日)

 

在幾個月裡,香港社會一直爭論著香港故宮文化博物館的安排,為何「無諮詢」、「無通過比賽而直接招聘顧問」? 資深建築師嚴迅奇更成為買矢之的,連日內受盡各方的指責,事件已去到這階段到底如何了解呢?

(在詳細討論前,筆者先自我申報,本人從不認識嚴迅奇先生,亦從未有過任何的交談,過往10年的工作都與嚴生的事務所沒有任何的關連,所以本人對嚴生是毫無感情。)

本人現職項目經理(Project Manager),因此招聘顧問是我必然的工作,無論是單一議價,還是「公開競價」都是經常採用的方法。對私人公司來說,「單一議價」的情況多數是管理層已經心儀個別顧問的設計,所以無需另邀其他顧問報價,所以只進行「單一議價」。「公開招標」主要是一些常見的工作,大部份名冊內的顧問都有能力勝任工作,所以才「公開招標」,因此很多時都以「價低者得」的方式來中標。

因為私人公司的行政靈活度較高,所以項目經理有權挑選那一個方式來招聘,不過西九管理局作為一個由政府成立的法定機構,再加上西九的傳統多數是通過「公開招標」來招聘顧問,因此大家都質疑管理局是否有違反程序公義呢?儘管林鄭月娥司長多番解話,但都未能平息公憤。

請問「欽點招聘」就一定是錯嗎?,「公開招標」便一定是好嗎?

無疑「公開招標」是多了一份競爭性,程序上是明顯地是較為公平,亦避免個別管理層因對個別顧問的偏好/偏見而影響了公司的判斷。再者,公開招標不單給予管理局多一些方案來選擇,亦讓整個行業都有一個爭取項目的機會,亦給予了年輕人揚名立萬的機會,並同時能吸引國際大師來港顯技。

「公開招標」雖然確實能為業主提供不同的創意方案,很多國際級的大師如Norman Foster、Zaha Hadid都是因為參與了香港的設計比賽而打出名堂,繼而飛昇國際。

不過有一點不得不提,Norman Foster 的成名作—香港HSBC總行,這大樓當年的預算是21億,這已經是80年代一般商廈的三倍造價,但落成後的造價是52億,工期𨒂誤了接近一年。另外,2020東京奧運主場館設計比賽原先是由Zaha Hadid勝出,但該方案的造價達3000億日元,最後要另聘顧問來製作出一個1500億日元的方案。

以上的例子便說明「公開招標」的盲點,若想在國際級設計比賽中勝出,設計方案自然要「標奇立異」才能殺出重圍,設計階段多數都不會考慮方案的可建性(Constructability)和業主的負擔能力(Affordability)。在現有的常規,除非是政府的Design & Build Contract需要包含設計和商業部份的評分,否則評判們多數是根據方案的可觀性、實用性和對周遭環境的影響等因素來挑選最合適的方案。

另外,設計比賽多數都未必能審核設計團隊的執行力、管理能力與前線工程人員的經驗。以筆者的經驗來說,儘管該顧問公司在報標文件中列明曾負責鄰同項目的經驗,但是個別團隊的執行能力往往是「言過其實」、甚至可以說是「招搖撞騙」。

若以故宮這種特殊項目來說,管理局因為只得到賽馬會35億的捐助,額外的款項就需要由管理局自行負擔,而且管理局亦按理在管理上和執行上是已經向故宮作出了一些的承諾,否則又怎能達成一個長遠的合作方案。換句話說,項目費用與時間上的預算在理論上可以說是已經封頂,因為管理局很難再在立法會為故宮博物館申請額外撥款。

另外,通過設計比賽找來的顧問可能創意無限但毫無實戰經驗(Norman Foster當年勝出HSBC設計比賽時,便是一個未曾興建摩天大廈的建築師,亦沒有香港工作的經驗),並且可能未曾合作與管理局合作過勝出的顧問能否有足夠的能力和經驗來確保項目不會超支與𨒂期呢?

未知之數實在太多。

雖然香港的大型建築很多時都是由外國的大師設計,本地建築負責管理和執行,這樣便同時組成一隊兼備設計與管理能力的團隊,但是兩者在溝通上所引起的問題是絕對不容忽視,在過往的經驗中,溝通上所產生的負能量是絕對足以摧毀整個項目。

綜觀上述的觀點,「欽點招聘」雖然不夠公開、公平,但是若綜合設計能力、管理能力、香港工程的經驗、博物館的設計經驗等各因素來考慮,嚴迅奇先生又是一個好的選擇呢?

各位讀者請自行判斷!

 

 




故宮應否在西九呢? (信報—建築思話專欄 2月25日)

 

近日關於香港故宮文化博物館的討論都只限於程序公義的問題, 看來故宮博物館總是需要在戰亂中成立的。

1911年當時的中華民國政府與清室簽定《清室優待條件》,而溥儀則住在紫禁城內,外庭則作古物陳列所。不過,溥儀借助溥傑和舊臣不斷偷運宮中珍品至天津私人大宅,總數約1300多件。為免宮中珍品不斷地流失,中華民國政府便在1924年驅逐溥儀出宮並在翌年成立故宮博物院,但隨著918事變,中華民國政府為免珍品流入日方,所以將近13000箱的珍品運至南京。和平後,約有2000多箱的珍品留在南京,其餘的送回北京,不過當中的5000多箱則在國共內戰時已運至台北,並成為台北的「國立故宮博物院」的收藏品。

因此,無論是北京、台北的故宮博物館都是在戰亂中成立,現在香港的故宮博物館同樣都是在紛爭中成立出來,但是除了程序公義之外,甚少人討論香港是否需要一個故宮文化博物館呢?

筆者一直以來都認為博物館與圖書館不同,圖書館是「貴多不貴精」,因為圖書館作為傳承知識的地方,就需廣納不同類型的書本,讓普羅的受眾得到更廣泛的知識,因此未必需要一個特定的主題。博物館則反而是「貴精不貴多」,因為每件的展品需要經過適當的展示才能夠表現出展品的要點,由於展覽空間有限,每個博物館需要刻意挑選過展品並需要有特定的主題才能吸引個別的群組來參觀。例如:香港太空館、香港歷史博物館、香港電影資料館、香港茶具博物館等都是有既定的主題和藏品,相反香港中央圖書館則無需主題,只要藏量足夠便可。

綜觀世界各地成功的博物館都是有一些鎮館之寶來作招來,例如大英博物館的「Rosetta Stone」、羅浮宮的「蒙羅麗莎的微笑」,北京故宮博物館的「清明上河圖」或台北故宮博物館的「翠玉白菜」等,而米蘭的恩寵聖母教(Santa Maria delle Grazie)雖然細少,但全因藏有達文西的一幅名作—最後的晚餐(Last Supper)而招來每年數以萬計的遊客。旅客們會因為這些珍品慕名而來參觀這些博物館,因此展品不單是一個博物館成敗的關鍵,更是博物館設計的核心,所以筆者一直對M+博物館的需要成疑,因為一個綜合性的博物館而且又沒有任何鎮館之寶的前題下,如何能吸引觀眾呢?

另外,有些博物館就算在沒有珍品的情況下也能成功,北京故宮博物館就是一個例子,故宮自身已是一座珍品,世界各地的旅客都會幕名而來參觀,而香港海防博物館亦是一個例子因為建築物本身已經是一個歷史的見證。因此,我一直認為需要將灣仔峽的警察博物館移至舊中區警署(大館),由於建築物本身與展品有直接的關系,這樣才能發生a共鳴的效應。

再者,有一些地方就算沒有珍品和珍貴建築之外也能有一定的叫助力,情況就有如柏林的博物館島(Museum Island)。該處雖然有一些比較特別的展品,但沒有一些希世珍品令吸引旅客必定到此一遊的展品,而建築雖有過百年歷史,但亦不算是極具代表性的建築,相反柏林圍牆則更具代表性。不過,這小島上設有5座博物館個別而言雖然不算相當吸引,但是綜合起來則變成頗為特別,因為世界上絕少有一個小島上同時有5座具過百年歷史的博物館,因此此處成為世界文化遺產之一。其實筆者認為西九文化區一直都應該是借鏡博物館島(Museum Island),因為世界上除倫敦westend、紐約的boardway之外,亦甚少有一個綜合性的文化藝術區會統一發展在同一個小區之一,所以西九發展局應該善用這個優勢來發展。

若從歷史角度來看,故宮分館其實不一定需要設在香港,相反南京、四川可能更為適合,因為在二戰時部份珍品曾經遷至這些地方,所以這些地方在歷史上與故宮的淵源甚廣。香港分館的出現相信只是恰巧香港有一個文化發展區,便隨之而來的合作計劃。香港雖然在歷史上與故宮沒有什麼關連,但是由於展品的本身已有足夠的叫座力,所以香港故宮文化博物館應該可以相當成功,亦可能是整個西九文化區內最成功的一個館。

筆者認為將香港故宮文化博物館設在西九文化區的盡頭,理應可帶動人流去西九,希望這個星級工程可以帶旺整個文化區,讓文化區永續下去。

 

 

許允恆建築師




香港地產界經典事件簿─美孚第八期篇

不經不覺寫了數篇關於香港地產界的經典事件,今日亦來到這系列的最後一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚優質的樓盤,因為30年前這一帶是
面對海港的,儘管現在已大幅填海,海港不見了。但是美孚新村第八期仍是面對一
個相當美麗的花園─嶺南之風。小弟的結婚照都有在這處拍攝的,這公園真是相當
美麗的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一塊汽油站的用地,這塊地原是為美孚石油的石
油氣庫,但是由於太接近民居,所以便有議員要求石油氣庫遷至另一個地點,亦建
議政府以換地的方式與美孚石油更換這塊地皮,並在原置興建社區設施或公共空間。
在1995年石油氣庫搬遷後,這地皮一直空置至1999年。原來美孚石油把這地皮賣給
新世界發展,而這土地亦會改變為綜合住宅發展用途,即是首3層為停車場,在平台
之上便是20層的住宅。這樣便把第八期和第三期向公園完全封閉了。

這樣還未算是最可怕的情況,因為發展商認為發展用地太小,所以把地盤南邊和西邊
的行人路納入在發展範圍之內,另外還向美孚的管理公司─匯秀企業有限公司以一
百五十萬元收購了地盤北邊的半邊行車馬路,這樣便令現有居民與地盤範圍之間只
有700mm的距離,即是大約一個成年人身體的闊度,因此美孚居民稱這個為「口罩式
的屏風樓」。

由於這土地屬Class B地盤,因此必須要有兩條足4.5m的行車通道讓消防車通過,但
是由於發展商把南邊和西邊的行人路都用作為發展用途,因此只有北邊的一條行車
通道才可計算作消防通道。因此,屋宇署曾與發展商就此事發生過訴訟,最後法庭
的判決是接受發展商的解釋,認為此地盤西邊的公園行人通道是可以當作為消防通
道之一,萬一發生火警時消防車可沿這路進入火場,因此這計劃仍是如常進行。

(Class A 地盤是有一條不少於4.5m的行車通道

Class B 地盤是有二條不少於4.5m的行車通道

Class C 地盤為島型地盤(island site) ,四邊為行車通道)

其實現在的情況可以在早前的階段得到解決,但是政府錯失了先機,因為一個地盤
的發展需要先經過三個重要程序。

1) 城規會

因為所有土地用途都需要附合城市規劃大綱圖(OZP)的規定,而城規會在這事件當中
是責無旁貸的。這土地原為汽油站的用地,之後才改為住宅用地,而城規會沒有仔
細考慮未來的情況,所以美孚的業主可以去信要求城規會重新審視土地的用途,即
Section 16的申請。但是現在已批出土地,成功機會不大,但是仍可以一試,甚至
向法院進行司法覆核,挑戰城規會的決定。

2) 地政總署

除了要通過OZP的決定之外,還需要滿足地契上的要求,所以地政總署沒有把握這機
會來避免現今的情況。因為地政總署有絕對的權力來改變土地用途,亦可以通過換
地的方式來避免屏風樓的發生。最可惜的是現在已批出土地,所以修改地契已不是
一個可行的方法,所以只餘下的方法就是挑戰補地價的程序。

因為這地契亦不是住宅用途,所以發展商需要補地價,但補地價的詳情沒有公開,
因此美孚居民可以挑戰地政總署的決定,因為地政總署可能以過低的價錢出售土地,
因而令政府導致損失。

3) 屋宇署
當一個項目通過OZP和地契的要求之後,便需要向屋宇署和其他部門進行入則,這便
是行內稱為General building plan submission (GBP) 。

現在美孚的小業主應該只可從建築法律方面著手來挑戰這項工程,主要是在於對四
周環境的通風和採光度的影響,但都應該只能拖延工程的進行而不能完全停止這項
工程。

最遺憾的是,這工程只直接影響部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗爭
的力量並不是得到全體美孚居民的全力支持,因此美孚第八期極有可能成為海明閣
的翻版。

順帶一提,如果這例子在英國便必定會被居民喝停,因為英國的planning department
會就新發展的項目諮詢居民的意見,如果大部分的居民反對相關建議,planning department
極可能不會批准相關工程,發展商需要修改相關設計,但是香港沒有同樣的諮詢機
制。
如果大家有興趣繼續跟進事件可以到以下的網站

http://www.meifoo.org/home/index.php




香港地產界經典事件薄─數碼港/貝沙灣篇

今日繼續講這系列的文章,相信很多香港人永遠都會記得數碼港這名詞,因為這是香港
特區政府亂用公共資源的標記。
數碼港這土地在原有的城市規劃大綱圖(OZP) 中是規劃成低密度的住宅項目,但是
前香港特首董建華忽發奇想,突然大力推行資訊科技工業,於是便成立一個數碼港,
並吸引國際IT界一級大企業來港成立科技園,銳意締造一個像美國矽谷或台灣新竹
科技園般科技城,但隨著2001年科技網爆破之後而令整個計劃變質,政府的如意算
盤亦應聲被打破。
數碼港這計劃除了發展原意出了問題之外,政府處理這地皮的手法同樣有很多被人
質疑的地方。
如果在香港要得到地皮發展的方法:
1) 當有人把地皮從勾地表勾出後,在公開拍賣的過程中以價高者得的方式投得地皮。
2) 向私人業主收購現在的單位和地皮,並重新發展。
3) 與市區重建局合作重新發展舊區物業,通常是市建局負責收樓,而發展商負責發展物業,利潤收入按比例和市建局分帳。
4) 利用現有的地皮向政府申請換地,並在交換得來的新地皮發展新的物業。

5) 向政府申請撥地,在香港很多非牟利團體、宗教團體、社福機構、學校的
用地很多都是向政府申請土地來拓展他們的服務。

數碼港這土地就是以撥地方式向電訊盈科批出土地,而發展比率、地積比、發展密
度、樓宇高度上限都遠遠超過原有的規劃上限。而電訊盈科是沒有通過任何投標程
序而得到土地,此舉當然令所有發展商相當憤怒。因為這土地原是在勾地表中,但
是由於只規限於低密度的豪宅發展,不過當年地產市道爆破和8萬5房屋政策,令樓
價火速地急降,因此沒有人把這地皮勾出。
當發展商知道這地皮更改為高密度發展時,政府已把這土地批出。換句話說,電訊
盈科是免費得到這土地,只是需要為政府發展數碼港,然後便交給由政府全資擁有
的數碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發展權。

發展商在1998年 – 2003年期間,都因為政府8萬5房屋政策的關係,利潤已大幅到下
降,成為政府錯誤施政的犧牲品。政府為了拯救樓市、減少負資產的出現,亦曾有
一段時期沒有賣地。但是這邊廂以發展資訊科技為名而暗中批地給另一個財團,因
此董建華所領導的特區政府在數碼港完全得不到市民、學術界和商界的支持。
不過,表面上看來電訊盈科應該可以獲得巨額的利潤,但當首兩、三期樓盤落成時,
正值SARS和樓價低迷的時期,再加上數碼港地段交通不便,而且這地皮有很多基礎
設施需要興建,所以電訊盈科在首批單位並不獲利甚多。反而是第一批買入的小業
主,能夠在一年多時間便轉手賺一倍。
講回數碼港,由於整個計劃沒有任何仔細的計劃,只是單單預備了硬件,而沒有預
備其他配套計劃。儘管以賤價吸引科技公司遷入,但是都很難吸引公司進著這個不
毛之地。
發展科技園其實並不是一件壞事,不過:
一間科技園的成立,是由於有很多科技公司聚集在一起,科技公司的成立是因為他
們的服務或產品受到市場的歡迎,產品得到市場的歡迎是因為這些產品能夠滿足客
戶的需要。
因此,政府是否應該先幫助企業了解客戶的需要,然後協助企業推廣產品,之後讓
得到一定市場的企業集合一起,來建立一個科技園呢?
講到底,董建華真是一個極度經典而可怕的領袖。
另外,如果大家今日是第一次看這系列的話,請先看一看:

 

 




香港地產界經典事件簿─香港仔添喜大廈

上一回講過一個香港地產界的悲劇,突然令我想起另一個更經典的例子,而這個事件
都關係到我身邊很多的人,而且我亦目睹部分的過程。

在1994年,香港仔城都道添喜大廈發生了塌篷慘劇,導致1死13傷。死者是在酒樓大
門口售賣報紙的女仕,而簷篷是屬於一間在添喜大廈1-2樓的酒樓─新好酒樓。倒塌
的原因是新好酒樓正在進行簷篷工程並打算在簷篷上加一個大魚缸,這其實是屬於違
規加建的工程,所以簷篷便因為不勝負荷而倒塌,因此死者家屬便從民事起訴向酒樓、
承建商、業主、管理公司等六個團體。
法庭的判決是新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、酒樓大業主、管理公司、
添喜大廈所有業主都需要向死者家屬賠償合共3300萬港元。因此,新好酒樓持牌人、
新好酒樓租客、承建商、管理公司便即時宣布破產。在一舜間大量員工即時失業,而
且在大廈重修的一個多時,添喜大廈的數間街舖都需要被迫休業,員工亦被迫放無薪
假期。法庭的判決令這次意外的受害者以幾何級數般上升,簡直是火燒連環船。
最無辜便是93戶的添喜大廈小業主,他們完全與這件意外無關,而且他們亦因這次
意外令他們出入不便,但他們每戶需要負責近10萬港元的賠償。但是這大廈是沒有購
買第三者責任保險,所以小業主需要全數自己承擔。
由於這大廈是離我就讀的中學很近,所以當中有不少住戶是我的同學或師兄師弟。
當中大部分的住戶都是草根階層中最草根的一層,我不少同學都是靠政府全數支持學
費和書薄費。其他的住戶很多都是退休的漁民,上岸後都是街市、餐廳等地方從事一
些低層的工作,所以10萬港元的賠償金額是遠遠超出他們的經濟能力。
當時添喜大廈的小業主當然高呼無辜,而且他們亦不知如何申訴,於是我校長便安
排一名從事律師的大師兄為添喜大廈的業主解釋法官的判詞,亦順道在30年校慶的時
間回饋社區。
雖然我大師兄不能夠改變法庭的決定,但至少讓各小業主明白個中的情由,而他們
全部都沒有能力向法庭上訴。因此,部分業主已盡力償還相關款項,但悲劇不是止於
此。
由於新好酒樓持牌人、新好酒樓租客、承建商、管理公司都宣布破產,所以原是他
們負責的賠償償便轉由由大業主和各小業主負責。因此,添喜大廈的小業主每戶便需
要由10萬港元增至25萬港元。對這些小市民來說,2.5萬港元已經是天文數子,更何
況是25萬港元。
由於大部分小業主一直未能理行賠償責任,在2005年被法院立令清盤,因此添喜樓
的小業主便可能因此成為無家可歸之人。為了避免這樣的情況,房協便向各業主借出
賠償金額,並提供3年免息貸款期,之後的10年貸款便需要根據銀行的利息計算,業
主需要在13年內完成還款,但是這些小業主在事後10多年後仍然無力償還相關貸款。

最令他們氣憤的事,管理公司的東主暗中將他自己的資產轉換至一間空殼公司,雖
然最後被發現他刻意虛報並發假誓,因而入獄6個月。但據我所知,儘管管理公司被
定罪,他們仍是沒有作出賠償。
另外,在1994年遷入的新業主便成為更無辜的一群,雖然他們在事發之後才遷入,
但法庭的判決是在他們遷入之後才發生,所以都需要負責賠償,儘管多番追究上一
手的業主,但是都相當難爭取到合理的回复。
另外,由於報紙檔都是經營街坊街里的生意,所以死者家屬的身份便很快被披露,
因此在法庭判決後一直受到苦業主和因此事而失業的街坊的白眼和閒言閒語。我相
信他們根本不會想到這樣的起訴會做成如此大的風波,並且製造出無數無辜的受害
人,但一切的事情在法庭判決後已變得太遲了。
添喜大廈的小業主與這次意外是完全無關,但是由於整個物業權的擁有人是需要負
責相關的賠償,所以在法理上他們是有責任的。不過,最可悲的是他們不單需要負
責自己部分的賠償,還需要負責別人部分的賠償,這真是不幸中的連環不幸。
因為這一件事情令部分小業主因無力償還債項而走上絕路,真是無枉之災。
一件意外在1994年奪走了一條無辜的性命,在10多年後的今日還是餘波未了,為此
而喪生的人還可能陸續增加。
在此我提醒各小業主一句:
在買樓前必須查清楚大廈物業是否有官司纏身,或者業主立案法團曾否作出任何大
廈維修的決定,如有的話就必須要賣家清楚理行他應付的義務,否則可能引來無枉
之災,另外就當然需要購買第三者責任保險。




香港地產界經典事件薄─海明閣

興建中的海桃灣,前景便是海明閣

這幾日我一直在講香港買地和規劃方面的問題,相信可能悶壞了部分網友,因為這
些資訊與大部分的小市民好像無關,但其實與我們有密切的關係。

今日我便再舉一個實際而切身的例子來說明,這例子可以說是香港小業主的悲劇中
的超級悲劇。

在香港奧運站對面的振榮街,即三座匯豐寫字樓對面的一塊地皮,亦即是荔枝角道
天橋在大角嘴的上橋位,這處當然是交通繁忙,人煙密集的地段,但是在數年前都有
發展商聯同市區重建局合作重建這地皮。

發展商和市建局的合作方式都是典型的發展模式,市建局負責收樓、發展商負責興
建。這地段主要都是一些數十年曆史的唐樓/舊樓,相當殘舊,但唯一一座是比較新
的住宅便是海明閣。這座小型住宅只有9年的樓齡,而且樓宇的高度亦比原有的唐樓
為高,所以這住宅的環境原是不太差。由於海明閣樓齡太短,並不附合市建局收樓的標
準,因此發展商需要自行收購。

最特別的一點,海明閣是位於整個重建地盤的中心,所以在發展商原有的規劃上是
納入必需收購的計劃之內。但是海明閣是這小區相對新的住宅,因此小業主對同區7年
租金的賠償方案,表示絕不認同。因為這住宅明顯是與同區其他住宅的樓價是相對為
高,因此他們覺得以舊區7年租金計算的賠償金額,實在太不合理,因此雙方爭持不
下。

之後發展商在2004年9月向海明閣各業主提出收購,出價介乎118萬至140萬元,平均
每平方尺3,500元,另加48萬元優惠津貼費,即實際收購價為166萬至188萬元。該收
購價相比市建局的賠償基準高於市值(同區七年樓齡住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明閣的業主都反對這建議。

跟著發展商不斷地提供優惠,但部分業主要求發展提高收購一倍,即每平方尺最少
6000元才會考慮,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,發展商在最後限期前大幅提高優惠津貼費50萬元,達至98萬元,即實際
收購價為216萬至238萬元,相當於每平方尺6,216元,較市價高出超過一倍。當時有
超過50%業主同意出售,而其餘的業主都傾向願意出售。

當業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金,才獲悉此為業主向發展商提出反
建議書(counter-offer),發展商擁有不接納反建議的權利,決定臨時放棄出售業
權,使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反
建議,放棄收購。

最後,發展商想出了一個絕對的精妙但有一點無良的計策,就是把整個規劃重新整
理,把三座新建的海桃灣住宅放在海明閣的南北兩面。而海桃灣2座的圖則則改為T字
型的則,這是相當小見的圖則。

由於海桃灣的高度是約40層再另加6層平台,而海明閣只有15層,南北兩面都被海桃
灣封著,而海明閣的西面是匯豐三座辦公室,成一個屏風效應,更嚴重的是東面是荔
枝角道天橋,所以汽車的廢氣是重重地堆積在海明閣之內。不過,這未是最大的災難
,因為海桃灣2​​座是背向海明閣的,所以海明閣的客廳應該是對正別人的洗手間。在
這樣的情況下,樓價自然一落千丈。

在2005年底,當海明閣的業主得知這發展計劃時,小業主已集合近九成業權,同意
以180萬至200萬元出售予發展商,並要求市建局將海明閣納入發展範圍,但是地機工
程已接近完成,發展商已無意收購,於是便發展成現在的海桃灣。

其實在2005年時,在奧海城上蓋的柏景灣都是大約每平方尺7000元,這已算是一個
相對比較高級的住宅,如果發展商願意出平方尺6000元來收購海明閣的話,已算是天
價。

如果海明閣這地盤用天價收購,而可發展面積不多,表面上的利潤實際上亦很微。
再者如果整個地盤合併發展的話,雖然得到市建區、城規會和地政總署的批准,因為
很可能改變了原有地契和城市規劃大綱圖(OZP) 已預先批准的情況,手續相當繁複,
而且需時不少。

我估計海明閣的業主願以為這住宅是位於地盤的中心,以為發展商不能不買,所以
放膽提出天價,但是收樓、改地契、改規劃大綱圖(OZP) 並不是一個簡單的程序,發
展商甚至可能因為更改相關文件而大幅度拖遲發展計劃。

最重要是這地段並不是什麼優質地段,發展商自然希望快來快去,不希望減少銀行
利息上的支出,亦希望盡快在地產升勢中出售項目。收購的海明閣的目的除了是希
望整個地盤可以統一發展之外,我相信他們是希望從市建局 /屋宇署獲得額外的樓
宇面積,因為發展商可能提供額外的公共空間,令他們獲得額外面積的補償,否則
他們不會為一座只是15層高的住宅而大廢周章。

我寫這些東西的原因是希望各位小市民了解一下都市發展背後的邏輯,了解一下發
展商所思考的問題,在知己知彼的情況下才能得到自己「合理」的權益。但是發展
商未必一定任何情況下都「不合理」,盲目地抗爭亦未必得到好的結果。

雖然我的知識有限,但都希望能為大家提供一些額外資訊,希望大家喜歡。
明天講另一個經典例子。




香港地產界經典事件薄─Mega tower

 

在講香港小業主悲劇之前,我想延續一點關於上一篇的話題,前幾天在中環街市中曾
經介紹過賣地的程序,並簡略地講述有關地政總署在賣地時的角色,今日我想講一講
城規會和規劃署的角色。

全香港的土地是屬於香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而規劃的權力都當
然是落在政府身上。負責規劃土地的用途的部門是規劃署,規劃署會制定一系列的地
圖來規管不同土地的用途。

當中最重要的地圖是「城市規劃大綱圖 (Outline zoning plan)」,俗稱叫做OZP.
因為OZP是授予法律權力的,OZP會列出各土地預先批准的土地用途,發展密度、高度、
地積比等資料。

當規劃署完成各區的OZP之後會交由城規會審批相關發展藍圖。在OZP當中會列出各
土地預先批准的發展用途,而會用以下的符號來代表(當然還有其他符號,在此不能
盡收錄):

C 商業

I 工業

GIC 團體 / 社區用地 (政府、學校、非牟利機構等)

R(A) 住宅 (甲類)

R(B) 住宅 (乙類)

R(C) 住宅 (丙類)

R(D) 住宅 (丁類)

HTL 酒店

C / MCP 商業 / 多層停車場

I / G 工業 / 貨倉

C / OU 商業 / 其他用途

IO 工業辦公室

C / R 商業 / 住宅

MCP 多層停車場

DGG 危險品貨倉

OU 其他用途

SWH 夾心階層住屋

G 貨倉

PFS 汽油站

V 村屋式發展

PSPS 私人機構參建居屋

VU 沒受任何限制

NR 非住宅用途

如果發展商買地後,希望更改土地用途或發展密度的話,便需要向城規會申請,俗
稱叫做Section 16 application,歷時大約3個月。如果申請人不服城規會的決定,
可以再上訴,甚至向法院提出司法覆核。在皇后碼頭的事件中,本土行動的成員便是
這官司的訴訟人,而城規會便是與訟人。

在講Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,雖然這例子在發水
樓系列和電車遊都曾經講過,但今日需再簡單地補充一些資料。

在興建合和中心之前,合和集團曾和城規會打了一場很經典的官司,現在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP藍圖上只寫上「RA」的 字樣,而RA在法律
上是沒有意義的 ,而這土地的用途並沒有在藍圖中列明,只在附件中列明。但當時
的城市規劃條例只授予OZP 的規劃籃圖有法律權力,而相關的附件並沒有任何權力。
因此,合和集團可以把合和中心這土地發展成商業大廈的用途。

合和集團為何要和城規會把官司呢?

因為住宅用地的地積比通常是7倍,而商業大廈用地的地積比通常是14倍,雖然我不
知道合和中心的地積比,但肯定的是當這地皮改為商業用地之後的地積比會大大提高。
因為這一場官司的判決,政府需要在一天之內把OZP的附件納入城市規劃條例之內,而城規會和合和集團的關係亦因此事變得很微妙。

到近10年在灣仔船街的Mega tower申請,由於合和集團希望興建兩座93層高的酒店
和商業大廈,當中包括2000個酒店房間的Mega tower,而這土地的一半土地原為GIC政
府用地,合和集團於是便向政府提出換地的建議,並修改官地部分土地用途。在規
劃初期,這土地的地積比為15倍,是相當大規模的發展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否決。

到1994年,合和集團再度提出申請,該方案被接納了,但是由於合和集團並未完成
收樓的關係,所以一直未能開工。

到2004年合和完成收地程序並提出修定建議,但因為四周道路網絡負荷、樹木保育、
日照、屏風、山脊線等問題,而被拒絕申請。

55層方案

93層方案

 

之後,合和集團在2005年和2006年再度向城規會上訴,但都被否決。到2008年,合
和提出一個大規模修正方案,把發展的層數由93層改為55層,發展地積比由15倍改為
10.3倍,並且提出把大規模重建樹木的方案,在新方案中不單盡量保留現有的樹木,
還把樹木增多至現狀的123%,但可惜的是這方案同樣被城規會否決。
經過多年的申請,合和集團決定根據1994年城規會批准的方案來發展,因此現在灣
仔區的居民繼續大力反對相關申請。

不過有一點不得不提,城規會既然有如此大的權力來控制都市的發展,他們的決定
除了影響數以億元的投資項目,甚至可以影響所有香港市民的生活和健康,但是城
規會的成員是由誰決定呢?

城規會是有5名官方成員、30名非官方成員,城規會主席為發展局常任秘書長,5名
官方成員為規劃署署長、運輸及房屋局副秘書長、民政事務總署署長、環境保護署
署長及地政總署署長。 30名非官方成員皆由行政長官委任,並在香港政府憲報公佈。
任期通常為期一至兩年。非官方成員分別來自社會各個專業與階層,當中包括不少
大學教授、政界、商界人仕。

城規會成員名單:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

總之個中關係相當微妙!




從8萬5政策看現在的房屋政策

 

香港的曾特首向立法會提出新的施政報告,而這份施政報告是他上任以來被評為最差的報告,支持度約只有19%,當中曾提及關於提供土地方面的政策都引來各界的批評,以為政府是偏重地產發展商的利益,跟著有不少市民在電台的峰煙節目中,批評政府諸多的不是。

有很多人批評香港政府應該仿效新加坡一樣,大量提供低廉的公屋讓市民置業,現在新加坡95%的家庭是自置物業的,相反香港少於50%的家庭是擁有自己的物業,因此政府需要提供足夠的房屋讓市民置業。

另外有名醫生在電台批評特首,現在的樓價太高,儘管她的男朋友是律師,兩人合力都未必能在市區置業,希望政府可以壓低樓市。

晚生雖然才疏學淺、不學無術,但是心中相信事情不是這樣簡單,而且房地產事情不能只簡單地看結果,不問因由。雖然我真的暫時不想再和大家討論樓市,但情況好像有這樣的需要,於是今日小弟在此班門弄斧來和大家討論一下房屋政策。

香港出名地小人多,其實不是。香港其實只是平地小,香港現在大約有700萬人,面積1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大約有450萬人,面積500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但為何香港的密度比新加坡高這麼多? 原因是香港85%土地是山地為主的郊野公園,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之內,因此香港的樓宇雖然如此高密度地向高空發展。

香港的房屋政策簡單來說是分為3個層次:

1)      公共房屋─政府以極低廉的租金將政府物業租給市民以解決基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夾心階層─政府興建一些中級房屋並出售給市民,但售價只包括樓宇成本而不包括地價,所以業主在出售時需要補回地價給政府,而且需要在入夥後數年後才可以出售。

3)      私人樓宇─私人發展商購入地皮後,再發展各類型的物業並轉售給私人市場,因此樓宇價值相對居屋來說是貴很多,因為樓價是包括地價、建築成本和發展商的純利。

在1997年時,第一任香港特首董建華參觀新加坡後,羨慕新加坡的房屋政策,務求將香港改造成一個全民置業的城市,並且可以長遠地簡解龐大公屋居民方面的開支。

因此便推出一個史無前例的房屋政策─每年建屋8萬5的房屋政策。

當年政府預算私人市場的建屋量約每年3萬個單位,而政府便興建5萬5千個公屋和居屋,務求為市場提供大量的房屋,這樣便改變現有市場供求情況,於是便令樓價下降至市民可以負擔的水平,從而吸引市民置業。但是這政策如大家親身地體驗一樣,完全地失敗,這政策不單沒有增加市民置業情況,反而導致很多市民失業,並且出現了最恐怖的情況「負資產」。

「負資產」的意思是當一個小業主向銀行申請樓宇按揭置業之後,但物業的價值不斷下跌,當現有的價值是低於銀行的未還貸款時,在這情況下儘管小業主出售現有的物業都還未足以償還銀行的欠款,這樣小業主便需要另尋資金來償還差價或申請破產,這便是令人聞風衰膽的情況─「負資產」。

為何8萬5的房屋政策在香港是完全失敗呢? 如果8萬5的房屋政策只導致樓價下跌而已,為何會導致大量失業的情況呢? 但為何新加坡的全民置業政策是可以成功,而香港會完全失敗呢?

講到8萬5的政策導致香港經濟變得一池死水,但為何一個錯誤的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的樓市處於一個瘋狂的狀態,主要成因有三個:

1)      政府繼續維持高地價的政策,令樓宇成本大增。

2)      發展商亦刻意推高樓價,製造買樓熱潮,令樓價推高。

3)      香港市民和海外投資者不斷在二手市場抄賣樓宇,令樓價永無休止地上升。

但遇上金融風暴之後香港的經濟作了180度的轉勢,不過董特首仍繼續推行打擊樓市的措施,令樓價插水式地下降,在短短的一年來便在香港製造出數万名「負資產」的苦業主,而發展商亦同聲叫苦,因為很多施工中的樓盤都必須以低於成本價出售,否則銀行利息上的開支將會不斷增多,當中以將軍澳和小西灣的樓盤為重災區。

跟著香港政府亦不知如何處理問題,直至很遲的時間才推出停止賣地、放闊樓宇按揭的上限、准許發展商賣樓花、首次置業貸款、停止出售居屋等刺激樓市的做法。

但這便出現骨牌性的災難,首先由於樓價低企,而且停止賣地,發展商根本沒有意向繼續投資香港的房地產市場,這便導致香港的建築師樓、工程師樓、測量師樓等專業即時失去了大量的生意,最可悲的是大量的建築工人或建築材料的物流工人都因此而失業。

香港各大小銀行和律師樓的主要收入是來自樓宇按揭,但當樓宇買賣的情況大幅地減慢時,銀行便推出各種不同的投資產品來開源,同時亦自然需要向各銀行戶口收取不同的手續費,來填補樓宇按揭方面失去的生意。律師樓亦同樣需要把生意的目標轉至國內,尋找新的出路。

同時亦因為樓宇銷售情況放慢了,地產代理亦自然叫苦連天,連帶負責樓盤廣告、電視廣告、售樓書印刷等公司都在短時間內少了很多生意。而發展商為了填補新樓盤上的虧蝕,就自然會降低員工的福利和清減人手,特別是基層的保安員、清潔和銷售部門的員工。

最嚴重的問題還未出現,負責香港公共房屋的房委會雖然是政府全資擁有的機構,但是需要自負盈虧。房委會60%的收入是來出售居屋、20%來自商舖租金、20%來自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委會嚴重地減少了收入的來源,所以房委會便推行出售公屋並成立領匯,出售期下大部分商場和停車場的所有股權來賺取額外的收入,換句話說將公共屋村的商場變為私人商場。

因此很多房委會的基層員工便因此而失業,當年房委會減少了20,000多名員工,當中超過80%都是前線基層員工。另外,原有的屋村商場的小商戶亦因為領匯大幅加租而被迫結業,最無奈地公屋居民原本可以享受的低廉服務/產品,亦因為大幅加租的關係而失去了。一舜間便令很多勞工密集的行業受到嚴重的打擊,很多連帶的本地勞工職位亦因此而消失了。

另外,很多剛買樓的市民亦因樓價大幅下滑的關係,而不能向銀行申請足夠按揭貸款的關係,而被迫讓賣方沒收訂金、甚至需要向賣家賠雙倍訂金,辛辛苦苦儲下來的積蓄便一舜間地失去。

就是這樣火燒連環船的災難,令很多市民因資產貶值的關係而失業,市民自然大幅地降低消費,令經濟體系進一步收縮,失業情況進一步嚴重。同時很多香港市民都轉往深圳消費,令香港本地的零售服務市場雪上加霜,再加上2003年出現SARS的情況,令香港經濟出現史無前例的困境。

一個錯誤的房屋政策便完全摧毀了香港的經濟,簡直可以說是完全K.O.

但為何新加坡沒有這問題?

因為新加坡大量出售低價政府房屋時,沒有對當地的樓市做成衝擊呢? 為何新加坡可以有95%家庭是自置物業呢?

原因是時機的問題,因為新加坡在1950年代推行低價房屋政策時,新加坡的業主只佔人口的10%以下,而且大部分的業主都是繼承祖先留下來的物業權的,只有極小數的新加坡業主是屬富裕的一群,自置物業,而且置業時亦未必需要向銀行申請按揭貸款,二手樓的交易市場亦相當平靜。

因此當新加坡政府大量供應房屋至物業市場時,新加坡的樓價沒有任何大動盪,因為物業市場根本還未發展出來,按揭的樓宇亦只佔市場的極少數,「負資產」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置業的家庭已達人口的40%以上,當中絕大部分的業主都是經過銀行的按揭貸款來處理的,因此香港政府大量供應房屋時便即時破壞了市場原有的供求法則,樓價即時下滑,導致大量的負資產和失業、資金外流、工種北移等結構性失業情況。

所以,政府無論任何情況下推高或推低樓市都會對市場做成重大的衝擊,但政府不可能只奉行芝加哥學派所提出自由派的經濟理論,單純讓市場作出調控,因為市場是可以由數個大玩家來操控,財富亦只會單方向地轉至個別大玩家的手中,所以香港的堅尼指數是全世界最高,即是貧富懸殊的情況是世界之冠。

後記:當我們現在大罵曾特首領導的特區政府沒有對樓價作出回應,又或者董特首胡亂推行的房屋政策的同時,請記得當年在立法會贊成領匯上市的議員,因為他們是有份製造今日大量基層勞工失業或在職貧窮的情況。

上一回談及到新加坡的房屋政策,今日再一點補充。新加坡95%家庭是自置物業,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委會(Housing development board) 大量向市民提供廉價單位,而市民多數是利用他們的中央公積金(Central provident fund ) 來作為置業的首期。新加坡的CPF與香港的MPF很類似,都是由雇主和僱員合力供款,但是香港的MPF只能用作65歲後退休之用,但是新加坡的CPF是
可以讓市民用作置業、教育、醫療和退休之用,靈活性大很多。

另外,新加坡市民可以向政府和銀行申請按揭貸款來置業,令供樓的負擔調整至一個比較合理的水平,因此絕大部分的新加坡市民都可以在年青時開始成為業主。但是上一回講到,香港的房地產政策不能像新加坡一樣,如果短時間內大量低價房屋,可以對現在的樓價和經濟做成致命的打擊。這樣政府是否真的只採用自由主意的經濟模式任意市場自由調節呢?

以我的愚見,政府不可能完全讓市場自由放任,特別是現在的情況。因為現在只有最大的一至兩間發展商有足夠的土地儲蓄,連二線的發展商都已經接近把所有貨尾賣光了。再加上現在政府亦沒有如以往一樣定期賣地,發展商除非自行收購地皮,否則只能從勾地表中勾出土地作發展之用,又或者只能和港鐵或市建局合作發展物業。

這代表什麼呢? 現在香港的新樓市場將可以由幾間大發展商完全操控,因為政府的賣地數目、賣地價格完全沒有一個標准或透明度,其他二線的發展商亦沒有新地皮供應新樓,所以新樓市場便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能對市場完全放手。

上一篇講過,政府不應該一刀切地推低樓價,因為可以做成很多負資產的苦業主,所以政府作為全港最大的業主和業主,不能推低樓價, 更不能推高樓價。它可以作什麼呢?

一個產品價格的升降簡單來說只是取決於兩個因素:供應和需求。

物業供應者: 發展商、政府、港鐵、市建局和擁有物業的小業主物業需求者: 自住用家和物業投資者(用家和抄家)發展商如果要推出新樓盤,就必須要買地,而每年的賣地數目根本就取決於政府。再者政府都是港鐵和市建局的大股東,況且二手市場的小業主都會希望旗下的物業能夠盡快出售,很少業主會長期持有物業而不出售的,所以二手市場的供應是很穩定。除非個別投資者之間不停互相接貨之下,才會把市場變得熱烈,但是市場上抄來抄去都是同一批單位,根本沒有出現新的貨源。再者,抄賣的價格是暫時的,因為當抄家把樓價推高至大部分市民不能負擔的水平時,市場根本就會因缺乏接貨的人而把價格調整區合理的水平。

因此,政府根本可以從賣地的數目上的多少來主導新樓市場,每年賣地多少便知道2-3年之內有多少新單位推出,政府根本可以控制市場的供應量來調節樓價的升幅。因為相信香港的人口不會突然地增加或減少,所以每年的房屋需求量其實可算是穩定的。

政府根本有能力操控房地產市場的供應,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大權來令樓價在平穩的情況下發展。不過,政府為何需要打擊樓價呢? 樓價過高又有什麼問題呢? 問題就是影響真正想置業的市民會因樓價過高的關係,而唯有暫時租住私人樓宇或留在父母的住所中居住。

其實政府需要面對的問題是低層市民置業的問題,而不是樓價的問題。樓價$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,對小市民來說都是一樣,因為這都遠遠超出他們的負擔能力。如果抄家明知是高價都仍然接貨的話,無論任何情況發生都是內疚由自取的,但是真是需要買樓而買不到樓的人才是高樓價下的犧牲品,因為他們沒有推高樓價,但如果買樓後樓價下跌成為負資產一族時,就沒有人可憐。

因此政府需要針對的是低層市民置業的問題,雖然居屋和夾屋都是專為這種夾心階層而設的計劃,但是現在政府已停建居屋和夾屋多時,就算現在要重新興建,都至少要2-3年才落成,落成後市況都可能是另一番景象,遠水不能救近火。再者,如果新推出一個居屋樓盤,一出便至少是近千個單位,對該區的低價樓市肯定做成一定程度上的衝擊。

例如:準備今年結婚的市民並置業的小市民是否需要租樓2-3年後