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交樓心戰室(5月25日晴報專欄)

終於來到這個系列的最後一篇,亦是對發展商項目經理最大的考驗。正如上幾篇闡述過由買地、招標到賣樓各階段,項目經理都在與時間競賽,但是他們面對的人多數都是公司內部的人或政府官員,因此面對的問題大都在可預計的情況內。不過當去到交樓階段,項目經理便要直接面對小業主和物業管理公司,還有近年興起的驗樓師以及傳媒–以上各個團體對項目的反應可以完全不一樣,因此項目經理只能「見招拆招」。

大家可能以為發展商交樓只需要做到交樓標準便沒有問題,但是當大家流行邀請驗樓師來驗樓時,情況就完全不同。因為各驗樓師的標準未必一致,而且坊間流行的標準更是某驗樓師自創的,而且很多評分都是靠肉眼來評定,因此驗樓師的收樓標準很視乎他個人的觀感,確實難以捉摸。

再者,驗樓師為了要對小業主有所交代,故一般而言小業主自驗的單位大約有20多項執修項目,但由驗樓師檢驗的單位卻會多達70多項,有時更有多達200多項的執修項目。

無奈地,雖然驗樓師的評分未必在同一基準上進行,但驗樓分數往往是傳媒關注的要點。因此發展商便會在交樓前預先與部分小業主聯絡,邀請他們讓傳媒的驗樓師驗樓並拍攝單位,而該VIP單位會由項目經理重點照顧,並且還會準備一隊「突擊隊」,當中包括各項泥水、油漆、木工的師傅。萬一傳媒訪問拍攝的單位並不是預先安排好的VIP單位,便會由突擊隊馬上執修。但傳媒機構不會預先通知發展商將會拍攝的單位,項目經理便需要從各方綫索中找出VIP單位,這亦是項目經理的本錢與存在的價值。

房地產項目表面上是一個工程項目,但其實是一場長時間的商業心理戰,一切都是計算出來的結果。




自然地壟斷 — 5月19日《信報》建築思話專欄

 

香港的房地產市場經常被人批評是由大財團來壟斷,中小型的公司根本無可能與他們競爭,就算當「反壟斷條例」出台後,大財團的優勢其實仍然持續。無疑,香港的大財團熟悉香港的市場脈絡,與供應商和分判商均有著多年合作的關系,因此他們確實有較大的權力來降低成本,從而爭取一個較高的利潤。

不過除此之外,大財團的壟斷又是否只因如此呢?

依筆者個人的經驗來說,其實制度上的定立亦無形中令到壟斷的情況出現。先以投地為例,今年政府將會推出的啟德地皮,大部份的地皮均估計是接近100億或以上,但是根據香港金管局的要求,發展商只能向本地銀行借地價的40%,而施工費亦只能借80%。因此若以100億一塊地皮來算,發展商便需要自備60億的資金來投地。60億現金對大財團來說都是非常龐大的數字,連香港10大地產商都不是無一間公司都能夠有60億的現金在戶口。因此,本地的發展商是需要向不同的基金或海外的財務機構來融資,所以融資的成本自然是上升了,而這個額外的成本自然會反映在樓價身上。

由於融資成本高昂,所以如非資金充裕的大財團根本不可能輕易投地,所以無形中自然出現只有「大富翁」才能買地的情況。

再者,現在小業主的按揭比率是介乎樓價的40%~60%(視乎樓價與置業的次數),由於按揭成數相當低,所以發展商多數都會提供二按來吸引小業主買樓。這項額外的開支又令到中小型發展商的物業發展加多一種關卡,而大發展商的優勢又自然地多了一層。

 

另外,不少人都投訴香港的政府工程造價驚人,這其實是與香港政府大型工程投標制度有關。香港政府的大型工程不時都會採用Design and Build 的合約方式來投標,簡單來說是由政府提供一個設計要求,再由承建商提供設計方案與造價等技術資料,政府便根據技術、財務等因素來評分,最高分的方案便自然是中標方案。

由於標書是要求提供一個有相當深度的設計方案,所以承建商需要找來建築師、工程師等顧問來準備投標方案,因此準備一份標書的成本隨時可達至數百萬,若好像遊輪碼頭般複雜項目,投標的成本更可能超過一千萬。所以,若非是已達到上市公司級別的大型承建商,就根本不能夠負擔數以百萬計的投標成本。

除了成本高昂之外,投標的風險更是高得令人恐怖,因為萬一方案落選,數百萬的投標成本便付諸流水。就算投標商的方案是最高分,都未必等如可以中標,因為政府還需要到立法會處申請撥款,撥款通過後才能正式簽合同。可惜的是,由於近年的行政、立法關系不大理想,所以不少政府工程的撥款都難以在一個會期內通過,甚至遭到否決。情況就有如香港電台在康城的新總台便因為未能通過立法會的撥款,就算得分最高的投標商都未能中標,數百萬的投標費便馬上泡湯。

再者,就算方案中標、撥款通過都未必等如雨過天晴,相反可能是惡夢的來臨,因為政府出標時只提供設計要求,方案內容的細節還有很多可能變動的情況,因此興建過程中自然會出現一些額外費用,但若要在立法會申請追加撥款就必定遭到各方面的炮轟,而審批的時間可以很長,所以很多承建商寧願在早期時已提高價格,來抵消不能收到的款項,所以投標商的投標價一定比其它正常工程高。

 

由於投標的前期成本與風險系數同樣巨大時,一般的中型企業就根本不能夠承受這個開支,儘管數個中型投標商合組的財團,他們都未必能承受投標過程中的風險,所以他們都只能夠做中、小型工程或大承建商的分判商。

另外,香港近年的建築工人大幅減少,現在市場還欠缺5,000~10,000工人,而當中近40%是年過50歲,並預計在10年內退休,所以連大承建商都可能缺人,因此中型承建商又膽敢來挑戰大型工程。

供應商與分判商均是吃四方飯的生意人,他們又怎會有生意不做呢? 但是由於各項前設的關卡甚高,初期的投資成本又如此巨大,所以如非大型財團根本不能入閘投標,壟斷便自然做成。

 




5月18日《晴報》專欄—賣樓心戰室

https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2075433/賣樓心戰室

之前寫過有關賣地的事,今回便與大家分享賣樓的幕後故事。上次提到賣樓是視乎項目利息上的支出,因此會直接影響該項目的純利,從而影響發展商該年的業績;因此,賣樓是發展商的重要商業策略,亦會直接影響當時的股價與投資者的關係。

發展商賣樓的時機除了關乎內部因素之外,當然還會視乎當時的經濟狀況和對手的出價。如認為樓價還會持續上升,發展商自然會加價出售,相反便可能會減價搶客。有時,發展商會逆市減價來推售,為市場帶來超額認購的現象,接着便在下一期的樓盤加價。

至於「售樓廠」,其實都是經過精心設計的。首先,準買家會先到達一個俗稱「洗腦區」的前廳,不時播放廣告片和動畫,增加顧客的購買慾。之後,顧客便會到達行內俗稱的「沙盤區」,這裏會有不同大小的樓盤模型,讓經紀可以推銷樓盤四周的配套與各大樓的坐向。接着便是示範單位區,這處會有清水房,亦有精裝房;精裝房的作用是為買家帶來願景,從而增加購買慾。

在香港,很多時家中的決策人都是太太,所以發展商都會在廚櫃與爐具的配置上花精力。不過,清水房因為是交樓標準,所以才是關鍵。因為小業主是有權根據清水房的標準來收樓,如發現有任何出入,發展商不單可能在交樓時被投訴,甚至會違反商品說明條例或一手樓銷售條例,後果嚴重。

售樓廠最後的部分自然是簽約區,這處的空間比較寬敞,因為不希望顧客在進行簽約時有任何的反感;而且大部分地產代理的高級經紀都會進駐此處,務求說服準買家入票及選擇單位,因此這裏是個比較適合作小組討論的空間。

由此可見,發展商由賣樓時機以至售樓廠的規劃,都是經過精心計算的。




倒模式房屋發展 — 4月14日《信報》建築思話專欄

 

 

香港的建築長時間以來都以倒模的方式來發展,這種工業化的房屋發展令香港出現了很多千編一律的建築設計,但背後的原因又是什麼呢?

 

倒模式的設計其實在香港已經發展了很長時間,例如華富村所研發出來的天井屋,之後在何文田村和沙田禾輋村都有使用。另外,現代香港公屋常見的Y型屋,在華貴村、利東村、長康村、茘景村等多個屋村都有出現。政府之所以如此大規模使用倒模房屋的原因是政府需要滿足特首施政報告的每年建房的需求,所以必須要省下設計的時間,並以高速度、低成本來滿足建房目標。

再者,當香港建築界開始引入鋼模來製作預制件來取代現場釘板的建築技術,倒模的房屋更如雨後春筍,瘋狂地在香港發展起來。

 

因為,如果當大部份建築部件是在工廠生產,現場的施工時間可以大幅度地減低,因為施工隊只需要將組裝各預制件,而無需再在現場釘板、札鐵、放混凝土之後才做臨時支架,再繼續下一層施工。由於預制件無需等待上一層完成後,工廠可以大規模地生產各部件,而且窗戶、外牆防水、外牆磁磚等工序都可以預先在工廠進行,因此在地盤的施工時間又再進一步地縮短,所以香港可以在7天之內興建一層樓,在個別情況更可以在4天之內完成一層。

 

再者,由於大部份的外牆工序都已在工廠內完成,工人需要在高空工作的時間亦都縮減了不少,所以若從工業安全的角度來看,預制件確實是更理想的施工方法。而且,預制件的鋼模可以多次重用,因此可以省下不少製造臨時木模的木板,除了減少建築成本之外同樣地亦減少現場施工時的噪音,所以這方法可以算是一個環保的方法。

 

不過,預制件近年成為住宅項目必然方法的主因是豁免面積,因為現今的建築法例為鼓勵發展商使用預制件這個方法,所以容許預制件該部份面積變成為建築面積以外的豁免面積,因此發展商自然會盡加利用這個可「發水」的空間。在「發水」無上限的年代,大家可能會發現一些超大型的窗台,部份窗台面積甚至可以讓整張床也放得下。又或者部份發展商寧願省去部份外牆,也要加上窗台,所以部份項目可能是沒有合適的位置來安放衣櫃,因為睡房一邊是小露台,而另一邊是大窗台。

 

現在雖然「發水」的面積的上限只能是原本可發展面積的10%,但是預制件仍然是「發水」部份的重要的一個部份,所以預制件便成為香港房屋的必然建築部份。

 

由於預制件的一個大開支是鋼模具,所以發展商自然會希望減少模具的數目來降低成本,因此在可行的情況下便會減少不同的戶型,從而希望可以盡量降低在鋼模上的支出。因此,香港的住宅項目多數是以一個標準層來複制至全座大廈,只有最高的兩層與最低的兩層才可能是特色單位的非標準層。由於在低成本高效益的前題下,「千編一律」的建築模式成為了發展商的主流發展方向,甚至是營運的金科玉律。

 

不過可悲的是,這種「倒模」的發展方向不只是存在於商品房的市場,連帶在香港的學校與公共房屋同樣都是堅守這個低成本、高效益的發展格言。在這個前設之下,一切關乎「創意、革新」,「以人為本」,「環保、節能」等理念都只能在固有的前設下發展,因此香港的創新設計都只能在既有的潛規則定下的夾縫中發展。用「倒模」的方式來製作預制件只是其中一種建築方式,這技術本身與創意建築沒有任何衝突,兩者其實是可以並存。不過,香港建築界的文化是甚少願意突破常規,因為一些反傳統的設計就好像是一種「挑戰權威」的行徑,而最重要的是,當發展商跟從以往的「倒模」方式來賣樓,他們仍然可以賺過「滿堂紅」,試問他們又怎會跳出固有的「舒服地帶」來嘗試新設計呢?

 

當建房數字比樓宇設計質素重要時,大家都沿著昔日的步履,盲目地追求數字,這其實代表著我們已經停止了思考,停止了探索。如果我們已習慣了這種「不進步」的文化,年復年、月復月之後,我們可能已經衰失了「進步」的動力、甚至「能力」。

 

因此,市場的力量永遠是推動另類設計最重要而且最有效的途徑,例如:鑽石型客廳曾經流行在香港房地產界,但是部份用家認為鑽石型雖然避免了「樓望樓」的情況,不過鑽石型客廳不利傢俱擺設,所以鑽石型廳已經絕跡於香港市場。因此香港建築師確實有需要讓普羅市民認識多一些不同類型的建築,讓他們認知不同的設計,從而讓他們反思自身的環境,並透過市場的力量來改變建築文化。

 

同業們,共勉!

 




賣樓的時間

(續前文)發展商除了留意建築成本外,另一個重點課題便是賣樓的時間。雖然一般的樓花期是24個月,但部分發展商會根據銷售策略而調整至36個月,但有時會短至只得八個月。調整的原因視乎各集團每年周年發布會時所期望公布的業績,如果本年度該集團已達標,便自然會推遲至下一個財政年度才賣樓。

樓花期的長短還要視乎集團的現金流,因為發展商由投地、設計、投標到地基,以至大樓的興建,兩年多之內已用了超過50%的項目預算(很多時候已用了70%的預算)。因此,如果項目是24個月樓花期的話,發展商便可能要在項目發展至第三年才可以有收入,這樣便對集團的現金流造成一定程度的壓力。

因為根據金管局的要求,發展商只能夠向銀行貸款地價的40%。以一幅100億的地皮為例,各財團自己便需要有最少60億的資金來投地,就算是大財團都未必有60億現金來投地,所以很多財團都需要以可換股債券,或母公司以不同方式的抵押來融資。假如貸款額為40億,利息是年利率2%來計算,每年的利息開支便已達8,000萬。若開發期是三年,單是利息的開支已是2.4億元,因此利息支出與借貸的成本亦是發展商另一龐大開支,賣樓的時機是發展商極度重要的策略。

講到這裏,大家如果細心一點便會發現,投地關鍵往往不是價錢而是時間,因為房地產開發的前期投資時間長,也需要龐大的資金,而且收入最快也可能要在投資期後兩年才出現。因此大建築期的時間、樓花期的長短便直接影響銀行利息的支出,故項目經理必須每天與時間競賽。發展投地的取態,除了取決於當時的樓價與經濟周期外,還視乎集團未來數年的業績報告,因此時機亦成為投地的關鍵,時間管理便成為項目成功的重要因素。(買地心戰室‧二之二)




買地心戰室

相信不少香港人都曾經買樓,但極少人有買地經驗。我因為工作的關係,有幸參與投地的工作,今日便跟大家分享一下這個有趣的經歷。

在訴說買地的過程之前,必須說明兩個重要的理念︰「地皮」與「地骨」。這兩個名詞是古代農民使用的詞彙,「地骨」的意思是土地的擁有權,「地皮」則是指土地的使用權。在很多情況下,一些大地主會分拆不同土塊給不同的農民耕作,地主則收取農民的地租,因此「地骨」仍是大地主,「地皮」則屬於農民。也因此地皮多數都有年限,而這個概念仍沿用至今,故現在購買地皮時都有一個時限,而新地皮的時限都是2047年。

因為全香港最大的地主是香港政府,所以香港買地的主要途徑都是經過地政總署來買地。地政總署每年都會預先公布未來數月的賣地計劃,但詳細的賣地條款只會在正式招標前才公布。不過,香港各大發展商會預先進行各項研究,例如環境規劃大綱圖、類近地區的二手樓價或當時香港各區同等級數樓宇的樓價、現場已有的機電及交通配套情況等資料。

另外,發展商內部另一個重要的工作便是準備前期的規劃,根據將會賣地的地塊進行前期的設計,就地盤的情況與市場環境來設計適合的樓盤戶型。例如該區多是向海單位,戶型便以三房、兩房單位為主;一些位於內街、無景觀但鄰近地鐵站的單幢樓,自然是以一房甚至是零房的開放式單位的上車盤為主。

當完成初步設計之後,發展商便會進一步研究單位的景觀與其他配套的前期投資,最重要是研究興建的時間與賣樓的時間,因為發展商除了買地之外,最大的開支便是建築費用,因此發展商會詳細研究地基、平地、建大樓以至機電配套等主要部分的興建成本及時間,這樣便能計算平均每呎的建築成本。下期繼續。




知己知彼 —《信報》建築思話專欄(8月12日)

在過往的20年,香港建築界出現了一個新現象,就是讓外國的建築師負責設計,而香港的建築師負責管理,如香港機場、郵輪碼頭、會展新翼、理工大學創新科技樓等。

 

這樣的情況多數出現在一些大型項目,因為客戶希望找來一國際級的大師或專家來為這些特殊項目提供一些比較特別或專門的設計,但由於這些外國建築師是沒有香港相關的執照和管理香港項目的經驗,因此便需要配合香港本地的建築師來進行入則和地盤管理等工作。事實上無論設計與管理都對項目的成敗非常重要,所以是互不分離的工作。

 

香港出現這樣的局面,根本上是各家有求、各取所需的。

 

作為發展商希望借助國際級建築師的名氣來增加項目的叫座力,但同時需要一個熟悉本地程序並且能夠整合整個設計的「地頭蟲」,所以才需要動用額外設計費來招聘兩個建築師。

 

作為海外建築師,自然希望能擴大自己的客戶網和海外市場,所以當然全力爭取這些項目,但他們又因語言的障礙,所以不能管理本地的地盤。

 

本地的建築師對發展商而言,其實是相當重要,因為香港的建築師的管理能力和整合能力是相當強,而且香港人是相當精於在極細的空間來創造出多功能的實用空間。 平心而論,若根據個人經驗,很多外國建築師的概念設計雖然吸引,但是若要他們執行實際技術和管理問題很多時都相當吃力,單是處理好防水的問題已經考起不少建築師。

 

由於筆者曾在外國留學和工作,體會到兩個地方的精神其實相當不同,英國的建築師會清晰地定義自己的權責,而且只專注自己負責的部份,從以避免法律的訴訟。不過,由於香港建築師與香港的發展商關系緊密,過往極少出現則樓與發展商之間的訴訟,而且香港建築師多數都是「認可人仕」(Authorised person)。即是香港建築師需要負責這建築物在建築條例全部的要求,換句話說,香港建築師已習慣「包底」,所以香港建築師對發展商而言其實是他們的安全網。

 

因此,香港建築師其實善用自己本地的知識和管理經驗,便能夠發揮自己的價值。不過,香港建築師有兩處是值得借鏡外國則樓的發展。

 

第一:專業化

 

外國有相當多的建築師樓是專門做某一種的建築物,例如:博物館、劇院、大型球場、古教堂。很多外國則樓能夠「猛龍過江」的原因就是他們在這些領域上有豐富的經驗和專門的知識,所以才吸引到海外客戶的垂青。不過,香港的建築師樓未必會投入大量資源來作專門化的發展,以筆者所知香港曾經有專門設計醫院和學校的專科則樓,而現在則有專門設計商場和一些負責保育項目的則樓,但這些都是業界內的少數。香港則樓大部份都是綜合性的,所以無論外國和本地的客戶都欠缺誘因來「欽點招聘」本地的則樓。

 

若要做到「非你莫屬」的情況,除了要不斷地慮積相關經驗之外,香港確實欠缺在建築技術上科研的平台,大學的專科研究科程亦不多。

 

如日本的專門研究木建築、美國和英國常見的數碼化建築(digital architecture)和聲效設計(acoustic)等類同的專門學科在香港好像在還未發展成熟,比較常見是保育建築和環保相關的科程。現在流行3D打印技術亦已開始在外國有應用在建築物興建的實例,不過在香港在這領略上好像還未起步。

 

第二:品牌化

 

由於香港建築師與本地發展商長期以來關系密切,各則樓的強弱項大家都很清楚,雙方很多管理層在大學階段或昔日的工作上已經認識,所以不用太複雜的程序就已經決定招聘那一位建築師。再者,房地產項目多年來都是香港經濟的支柱,如非出現金融風暴和沙士等經濟逆轉的情況,很多香港建築師大都偏重在固有的客戶網絡中發展,因此一直比較少投入資源來做市場推廣和尋找新客戶。

 

不過,外國的則樓是很多時都會投入一定程度的資源來打造自己的品牌並製作不同的宣傳產品,甚至參加不同的國際設計比賽,務求讓自己的品牌能打出國際市場,從而得到讓新客戶的垂青,香港很多發展商都是因這些機遇才認識這些海外建築師。筆者曾服務的則樓,就是憑一個比賽的機遇,把他們從英國帶到香港,從而在亞洲區發展了五間分公司,共五百人的設計團隊。

 

 

依筆者的愚見,香港的建築師的設計能力一直都得到認可,否則又怎能成為發展商的「救生圈」,其實香港建築師可以再下一成,讓自己的技術再昇華至另一個層次,並提供多一層的「品牌」價值,讓客戶可以在推銷上有更大的效應。




築動人心(6月10日信報專欄)

 

在2008年,由於筆者的工作發展不太暢順,人生發展的方向都有一點迷失。在太太的鼓勵之下開始在網上撰寫建築博客—「建築遊記」至今,不經不覺已寫了接近400篇文章,轉眼已是第九個年頭。這一個建築博客雖然微不足道,但是筆者在這逆境時一直在精神上支持自己的重要元素,亦為筆者帶來另一個興趣—建築寫作。

在香港這個「文化沙漠」中做作家,不單難以依賴稿費來維生,甚至是要付出不少金錢和時間。拙作在過往數年銷量雖然不俗,但在購買參考書、攝影器材、實地考察旅費上的開支絕對不少,甚至可以說是「寫一本、蝕一本」,筆者慶幸這幾年的工作都尚算穩定,而且得到家人的體諒,這才容許筆者繼續任性下去地「燒銀子」。

除此之外,無一本書的自構思、資料搜集、撰稿和排版共歷時接近一年,在這一年內的90%的私人時間都用在籌備工作之上,自己上、下班的乘車時間全都用在寫稿之上,連帶自己近半的年假都用在實地考察,所以每一本書付出的精神與時間確實不少。

不過這一切的付出都是值得的,如果這一本書能夠感動大家嘗試以多一個角度來了解不同的城市,這又是不能用金錢所計較的回報,又正如我們可以用一千萬來買一個單位,但一千萬買不到一個感動人的空間(Money can’t buy the value)。筆者幸運地除了可以利用點、線、面來構造不同的型態,並通過光線、顏色、物料來營造觸動人的空間,亦可以筆者利用字、詞、句來構造不同的段落,並通過觀察、分析、來描述令人動容的建築。

建築師與專欄作家,兩個身份雖然不同,但都是通過另一個媒界來觸動人的心靈,這一份的觸動並不是單向性的,而是雙向性的。表面上筆者是一個能量發送者,筆者將建築的知識傳送給讀者,但是若沒有一眾網友一直以來的支持與尊重,筆者亦確實難以堅持下去。

建築寫作雖然是「貼錢買難受」的行為,但每當筆者收到讀者認真的回應與提問時,便令到筆者不得不提醒自己要認認真真地寫下去。雖然筆者與他們素未謀面,而他們的評論未必全是正面的,不時還會質疑我的觀點和資料的精確性。通過他們這一種的善良的壓力變成了筆者的原動力,繼續磨練自己,令到筆者可以在不同報紙處撰文並繼續發展《築覺》系列。

感恩地,這一個無心插柳出現的機會,令到筆者由一個失敗的建築界從業員,頓然變成一個可參與香港書展的專欄作家和其他因寫作而衍生出來的工作機會。多了一個可發展事業的機會其實是次要的,最重要是多了一大堆網絡朋友。便正如自己合作了8年的攝影師亦是從網絡上開始認識,然後慢慢地成為了現實上的朋友,甚至知己。

這一群讀者無論在我逆境時、懶惰時都繼續給予我原動力,讓我繼續走下去,這確實是難得的緣份,就正如筆者早期的知音人—Francis Yu,他自2008年開始便一直默默地支持我,每當筆者有新的著作,他都必定會捧場並介紹給他身邊的朋友。甚至當在他醫院接受治療時,筆者的新作曾陪伴他過這一段艱難的路。

建築物和文章雖然都是死的,但是它都可以感染別人,為一個有血有肉的人帶來希望和鼓勵。這一個結果又確實是意想不到的,這些年來,筆者嘗試以深入淺出的手法來為讀者導讀,並帶出建築物背後的故事,讓市民通過認識建築物不同層面的知識,從而關心自身的都市發展與城市設計。筆者從來以為自己只會與大家在建築上有交流,從未想到自己原來曾經啟發別人的思考,甚至能鼓勵別人欣賞這個世界。

現在他要走別的道路,去別的世界,筆者慶幸地曾經間接地陪伴過這一個人最後的旅程,但遺憾的是未能在他生前真正認識這位知音人!

願他一路好走,天堂再會。

謹以此文報答他多年來的支持!




第三跑的另類構想(5月17日信報專欄)


香港機場第三跑道的爭議一直在於造價、客運量、空域、環保、成本效益等問題,但是大家好像從未討論過建造方式等問題。普遍的香港市民大都假設機場第三跑道便需要在機場附近作大規模填海,然後再興建新的客運大樓和跑道。
不過,羽田機場第四條跑道則有部份跑道是沒有使用填海方式來增加土地。由於羽田機場第四條跑道離開主機場有一段距離,雖然大部份都是在東京灣內,但由於部份跑道是位于多摩川 (Tama river) 的河口,所以如果整條跑道都以填海的方式來興建的話,便會嚴重影響多摩川的水流,亦同時影響多摩川的自然排污功能,亦會增加摩川的氾濫的機會。

不填海的可行性

因此,負責這工程的鹿島企業(Kajima Corporation)和聯營財團在設計初期研究了一個不填海而能增加土地的方案—鋼架結構(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)。

這方法是在海床上加上一個65m x 45m x 35m高的大型鋼框然後在鋼框上連接一系列的1.8m直徑鋼柱,這些鋼柱便會用來承托鋼板,之後便在鋼板上加上混凝土板這便形成機場跑道。由於鋼架結構不需要填海,所以工期比填海為短,成本亦相應地較低,而且亦避免出現填海土地經常出現的沉降問題。

因為若以羽田這條新跑道為例,填海的時間約3年,但是單是調整海床硬度和在海床打樁這兩工序便用了1年半。不過,若使用鋼架結構的方法便只需要在鋼架坐落海床的位置處打樁,並平整海床,不用調整所有土地的面積。

另外,如果要填上3120m長、500m闊的跑道,便需要用上8100萬立方米的沙石。不論購買和運輸8000多萬立方米的沙石都很費勁,而且填海出來的面積不是馬上可以用,需要讓泥土自然沉降和平定之後,才可以在新建的土地大規模發展。最重要是可以讓多摩川的河水從鋼柱之間的空間流過,這便避免了因填海而產生的環保問題。

雖然鋼架結構好處多,但是羽田機場第四跑並沒有全部使用鋼架結構,因為每個鋼架的重量達1300噸、35高。在日本能吊起這重量的起重機絕不多,最後承建商一方找來巨型的起重機—「Yoshida No.28」,雖然這起重機可以吊起2400噸的物件,但是其高度達83m,所以便超出1-3號跑道的安全飛行高度範圍。因此,「Yoshida No.28」便需要調節其高度至49.4m才能在不影響航機安全的情況下施工。

另外,在日本可以建造一個如此巨型的鋼框(65m x 45m x 35m)的工廠其實亦不多,儘管在現場施工的時間只是一年多,但是要在工廠製造154個巨型鋼框都需要2年多的時間而現場亦只有一台「Yoshida No.28」,因此若加上工廠預訂的時間和「Yoshida No.28」現場施工的時間,實際需要的時間都不比填海為少。

因此羽田機場第四跑便可能出現世界上絕無僅有的填方式,首2020m 的跑道為傳統填海,其後的1100m的跑道為傳統填海 +鋼架結構(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)。這方案不單在不影響多摩川和航班升降的前題下,亦同時可填海和鋼框兩部份同時24小時施工,否則不能41個月的工期之內完成。

如何合得來呢?

至於兩個不同類型結構的接洽問題,承建商先在填海土地的邊緣加上雙層的防波堤,每層的防波堤長428m並由混凝土柱來組成,並用來抵擋海浪的問題。另外,為了要增加所有鋼柱的穩定性便在海床上加上1165支鋼柱,每支鋼柱都深入海床70m,才可確保鋼框在東京灣內穩定地裝下來。

當穩定工作完成後,便在兩種不同結構的夾縫處安裝伸縮縫來抵禦震動。當左右兩邊的結構震動的時候,伸縮縫內的彈簧便會吸引相關的震動以確保封閉結構之間的間隙。不過,由於這個接洽位置比較大,而且是用於在河流出口附近的結構,所以這個伸縮縫不是由風琴式的彈簧為核心,然後用伸縮膠來作封倒之用。

這一次使用的伸縮縫名為Roller shutter expansion joint (鐵閘伸縮縫),中央部份不採用彈簧,而內藏了一部份鋼板,當結構出現較大的震動時,內藏的鋼板便會被伸出,以確保間隙封好並可以承受600mm的震動,在2011年日本311大地震時亦沒有被破壞。

若歸納羽田機場的例子,這證實了使用鋼結構來代替的填海是一個可行方案,而且機場可以選擇單獨使用鋼結構或混合使用鋼結構+傳統填海的方法。問題的精結不是設計和安全的問題,而是鋼結構生產或起重機吊運的問題。

由於香港機場第三跑還在設計階段,建築師與工程師其實研究多一步,從而嘗試減少造價和對環境的破壞。




《筆生建築》中的畢生建築 (信報4月22日專欄)

 

2016年是香港建築師學會的60週年,作為慶祝活動之一,學會的口述歷史小組邀請了29位資深建築師以口述歷史的形式來記錄的建築生涯並輯錄成《筆生建築》一書。

 

筆者今次有幸參與《筆生建築》一書的籌組工作並撰寫當中五篇文章。經歷了數次訪問之後,我有一個奇怪地的感覺,當這些前輩談論他們曾參與的建築時,不單眉飛色舞,而且還能清楚描述項目中的細節和當中的苦與樂。

 

例如:梁伯麟先生描述當年在67暴動的陰霾下,政局頗為混亂,港英政府對親中的機構都頗為忌憚,所以國內的劇團都難以在港找到表演場地,因此親中的僑光置業便決定把僑輝大廈部份面積改成劇院來讓國內劇團能在香港找到合適的表演場地。不過,後來由於劇場使用率低,所以才分拆高低座,並把高座改作戲院,低座則變為戲院與劇院合用的劇場。

 

雖然事隔47年,梁生還可以清楚記得在恐共的情況下,如何抱著戰戰兢兢的心情來為親中機構設計「新光戲院」。

 

再者,我亦有機會訪問何承天先生並談及他當年如何在置富達至保育與發展並存的雙贏局面。當年置地公司購入伯大利這塊土地之後,原計劃拆卸修院並一併發展附近一帶的土地,但是由於土地狹窄而且有很多斜坡,因此發展成本巨大。所以,何生便建議置地公司(與牛奶公司屬同一集團的公司)向政府提出原區換地的要求,牛奶公司原意向政府交還薄扶林一帶不少零碎的牧地、廠房和伯大尼修院,以換取政府一塊完整的土地來統一發展,並成為現在的置富花園。

 

這項目不單處南區首個大型的屋苑—置富花園,亦開創了半郊區(sub-urban site)的發展模式, 而最重要是能夠保留了伯大利這座歷史建築,並曾租給香港大學,現正讓香港演藝學院使用。

 

雖然大部份人仕都認知中銀大廈的建築師是貝聿銘先生,不過這項目的無名英雄是龔書楷先生。他在沒有電郵、沒有視象會議的情況下,如何克服美國與香港之間的文化差異和兩地的法規問題。另外,由於貝聿銘先生在北京的首個項目—香山飯店曾有過不愉快的經歷,所以貝生都對中銀這項目都有相當的忌憚。不過,由於龔生曾與貝生合作過,所以本著對龔生的信心,貝生才欣然接受這個項目,否則香港便沒有中銀大廈這種劃時代的設計。

 

另外,有一個故事是不得不提,港督衛奕信曾懷疑中銀大廈的風水設計,而邀請貝聿銘飯聚並詢問貝生是否按共產黨的要求而把大廈設計成刀一樣,並斬向港督府。貝生當然沒有這個政治目的,刀型的結構只是結構和外型上的考慮。為了釋除港督的疑慮,龔生需要替貝聿銘先生把當年的設計文本寄一份給港督,事件才能平息。

 

 

《筆生建築》一書的名詞自然具有雙重的意義,因為早年的建築師是只用筆畫圖則,而不會用電腦,所以用「筆生」。另外,這些前輩大部份已經退休,因此希望包含了「畢生」的意義。就如以上三個例子,如非這些前輩清楚記起當年的細節的話,這些珍貴的香港建築史就可能會隨著他們的離去而長埋黃土。這些香港第一代的「建築人」畢生都為這一個專業奮鬥,早已把建築物的一切深深地刻入他們的「血肉」之中,所以儘管事隔多年仍能活形活現地展示出當年設計的精要。

 

《筆生建築》一書除了是建築師學會60週年的活動之外,還成為了香港建築史文獻的一部份。因為香港各大專院校雖然都有提供不同的學位或非學位的建築課程,但是都只會教國際建築史,而不會教香港建築史,現實地香港亦甚少有人會整理香港建築史。

 

經歷了《筆生建築》這一個項目,希望香港人可以對本地建築有一個更正面的看法,並希望年輕的建築師可以繼續整理本地的建築史,讓下一代的建築系學生可以正規地學習香港建築史。