Category: 香港(简)

香港地产界经典事件薄─Mega tower

在讲香港小业主悲剧之前,我想延续一点关于上一篇的话题,前几天在中环街市中曾
经介绍过卖地的程序,并简略地讲述有关地政总署在卖地时的角色,今日我想讲一讲
城规会和规划署的角色。

全香港的土地是属于香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而规划的权力都当
然是落在政府身上。负责规划土地的用途的部门是规划署,规划署会制定一系列的地
图来规管不同土地的用途。

当中最重要的地图是「城市规划大纲图 (Outline zoning plan)」,俗称叫做OZP.
因为OZP是授予法律权力的,OZP会列出各土地预先批准的土地用途,发展密度、高度、
地积比等资料。

当规划署完成各区的OZP之后会交由城规会审批相关发展蓝图。在OZP当中会列出各
土地预先批准的发展用途,而会用以下的符号来代表(当然还有其他符号,在此不能
尽收录):

C 商业

I 工业

GIC 团体 / 社区用地 (政府、学校、非牟利机构等)

R(A) 住宅 (甲类)

R(B) 住宅 (乙类)

R(C) 住宅 (丙类)

R(D) 住宅 (丁类)

HTL 酒店

C / MCP 商业 / 多层停车场

I / G 工业 / 货仓

C / OU 商业 / 其他用途

IO 工业办公室

C / R 商业 / 住宅

MCP 多层停车场

DGG 危险品货仓

OU 其他用途

SWH 夹心阶层住屋

G 货仓

PFS 汽油站

V 村屋式发展

PSPS 私人机构参建居屋

VU 没受任何限制

NR 非住宅用途

 

如果发展商买地后,希望更改土地用途或发展密度的话,便需要向城规会申请,俗
称叫做Section 16 application,历时大约3个月。如果申请人不服城规会的决定,
可以再上诉,甚至向法院提出司法覆核。在皇后码头的事件中,本土行动的成员便是
这官司的诉讼人,而城规会便是与讼人。

在讲Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,虽然这例子在发水
楼系列和电车游都曾经讲过,但今日需再简单地补充一些资料。

在兴建合和中心之前,合和集团曾和城规会打了一场很经典的官司,现在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP蓝图上只写上「RA」的 字样,而RA在法律
上是没有意义的 ,而这土地的用途并没有在蓝图中列明,只在附件中列明。但当时
的城市规划条例只授予OZP 的规划篮图有法律权力,而相关的附件并没有任何权力。
因此,合和集团可以把合和中心这土地发展成商业大厦的用途。

合和集团为何要和城规会把官司呢?

因为住宅用地的地积比通常是7倍,而商业大厦用地的地积比通常是14倍,虽然我不
知道合和中心的地积比,但肯定的是当这地皮改为商业用地之后的地积比会大大提高。
因为这一场官司的判决,政府需要在一天之内把OZP的附件纳入城市规划条例之内,而城规会和合和集团的关系亦因此事变得很微妙。

到近10年在湾仔船街的Mega tower申请,由于合和集团希望兴建两座93层高的酒店
和商业大厦,当中包括2000个酒店房间的Mega tower,而这土地的一半土地原为GIC政
府用地,合和集团于是便向政府提出换地的建议,并修改官地部分土地用途。在规
划初期,这土地的地积比为15倍,是相当大规模的发展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否决。

到1994年,合和集团再度提出申请,该方案被接纳了,但是由于合和集团并未完成
收楼的关系,所以一直未能开工。

到2004年合和完成收地程序并提出修定建议,但因为四周道路网络负荷、树木保育、
日照、屏风、山脊线等问题,而被拒绝申请。

55层方案

93层方案

之后,合和集团在2005年和2006年再度向城规会上诉,但都被否决。到2008年,合
和提出一个大规模修正方案,把发展的层数由93层改为55层,发展地积比由15倍改为
10.3倍,并且提出把大规模重建树木的方案,在新方案中不单尽量保留现有的树木,
还把树木增多至现状的123%,但可惜的是这方案同样被城规会否决。
经过多年的申请,合和集团决定根据1994年城规会批准的方案来发展,因此现在湾
仔区的居民继续大力反对相关申请。

不过有一点不得不提,城规会既然有如此大的权力来控制都市的发展,他们的决定
除了影响数以亿元的投资项目,甚至可以影响所有香港市民的生活和健康,但是城
规会的成员是由谁决定呢?

城规会是有5名官方成员、30名非官方成员,城规会主席为发展局常任秘书长,5名
官方成员为规划署署长、运输及房屋局副秘书长、民政事务总署署长、环境保护署
署长及地政总署署长。30名非官方成员皆由行政长官委任,并在香港政府宪报公布。
任期通常为期一至两年。非官方成员分别来自社会各个专业与阶层,当中包括不少
大学教授、政界、商界人仕。

城规会成员名单:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

总之个中关系相当微妙!




從8萬5政策看現在的房屋政策

 

香港的曾特首向立法会提出新的施政报告,而这份施政报告是他上任以来被评为最差的报告,支持度约只有19%,当中曾提及关于提供土地方面的政策都引来各界的批评,以为政府是偏重地产发展商的利益,跟着有不少市民在电台的峰烟节目中,批评政府诸多的不是。

有很多人批评香港政府应该仿效新加坡一样,大量提供低廉的公屋让市民置业,现在新加坡95%的家庭是自置物业的,相反香港少于50%的家庭是拥有自己的物业,因此政府需要提供足够的房屋让市民置业。

另外有名医生在电台批评特首,现在的楼价太高,尽管她的男朋友是律师,两人合力都未必能在市区置业,希望政府可以压低楼市。

晚生虽然才疏学浅、不学无术,但是心中相信事情不是这样简单,而且房地产事情不能只简单地看结果,不问因由。虽然我真的暂时不想再和大家讨论楼市,但情况好像有这样的需要,于是今日小弟在此班门弄斧来和大家讨论一下房屋政策。

香港出名地小人多,其实不是。香港其实只是平地小,香港现在大约有700万人,面积1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大约有450万人,面积500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但为何香港的密度比新加坡高这么多? 原因是香港85%土地是山地为主的郊野公园,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之内,因此香港的楼宇虽然如此高密度地向高空发展。

香港的房屋政策简单来说是分为3个层次:

1)      公共房屋─政府以极低廉的租金将政府物业租给市民以解决基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夹心阶层 ─政府兴建一些中级房屋并出售给市民,但售价只包括楼宇成本而不包括地价,所以业主在出售时需要补回地价给政府,而且需要在入伙后数年后才可以出售。

3)      私人楼宇 ─私人发展商购入地皮后,再发展各类型的物业并转售给私人市场,因此楼宇价值相对居屋来说是贵很多,因为楼价是包括地价、建筑成本和发展商的纯利。

在1997年时,第一任香港特首董建华参观新加坡后,羡慕新加坡的房屋政策,务求将香港改造成一个全民置业的城市,并且可以长远地简解庞大公屋居民方面的开支。

因此便推出一个史无前例的房屋政策─每年建屋8万5的房屋政策。

当年政府预算私人市场的建屋量约每年3万个单位,而政府便兴建5万5千个公屋和居屋,务求为市场提供大量的房屋,这样便改变现有市场供求情况,于是便令楼价下降至市民可以负担的水平,从而吸引市民置业。但是这政策如大家亲身地体验一样,完全地失败,这政策不单没有增加市民置业情况,反而导致很多市民失业,并且出现了最恐怖的情况「负资产」。

「负资产」的意思是当一个小业主向银行申请楼宇按揭置业之后,但物业的价值不断下跌,当现有的价值是低于银行的未还贷款时,在这情况下尽管小业主出售现有的物业都还未足以偿还银行的欠款,这样小业主便需要另寻资金来偿还差价或申请破产,这便是令人闻风衰胆的情况─「负资产」。

为何8万5的房屋政策在香港是完全失败呢? 如果8万5的房屋政策只导致楼价下跌而已,为何会导致大量失业的情况呢? 但为何新加坡的全民置业政策是可以成功,而香港会完全失败呢?

 

讲到8万5的政策导致香港经济变得一池死水,但为何一个错误的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的楼市处于一个疯狂的状态,主要成因有三个: 

1)      政府继续维持高地价的政策,令楼宇成本大增。

2)      发展商亦刻意推高楼价,制造买楼热潮,令楼价推高。

3)      香港市民和海外投资者不断在二手市场抄卖楼宇,令楼价永无休止地上升。

但遇上金融风暴之后香港的经济作了180度的转势,不过董特首仍继续推行打击楼市的措施,令楼价插水式地下降,在短短的一年来便在香港制造出数万名「负资产」的苦业主,而发展商亦同声叫苦,因为很多施工中的楼盘都必须以低于成本价出售,否则银行利息上的开支将会不断增多,当中以将军澳和小西湾的楼盘为重灾区。

跟着香港政府亦不知如何处理问题,直至很迟的时间才推出停止卖地、放阔楼宇按揭的上限、准许发展商卖楼花、首次置业贷款、停止出售居屋等刺激楼市的做法。

但这便出现骨牌性的灾难,首先由于楼价低企,而且停止卖地,发展商根本没有意向继续投资香港的房地产市场,这便导致香港的建筑师楼、工程师楼、测量师楼等专业即时失去了大量的生意,最可悲的是大量的建筑工人或建筑材料的物流工人都因此而失业。

香港各大小银行和律师楼的主要收入是来自楼宇按揭,但当楼宇买卖的情况大幅地减慢时,银行便推出各种不同的投资产品来开源,同时亦自然需要向各银行户口收取不同的手续费,来填补楼宇按揭方面失去的生意。律师楼亦同样需要把生意的目标转至国内,寻找新的出路。

同时亦因为楼宇销售情况放慢了,地产代理亦自然叫苦连天,连带负责楼盘广告、电视广告、售楼书印刷等公司都在短时间内少了很多生意。而发展商为了填补新楼盘上的亏蚀,就自然会降低员工的福利和清减人手,特别是基层的保安员、清洁和销售部门的员工。

最严重的问题还未出现,负责香港公共房屋的房委会虽然是政府全资拥有的机构,但是需要自负盈亏。房委会60%的收入是来出售居屋、20%来自商铺租金、20%来自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委会严重地减少了收入的来源,所以房委会便推行出售公屋并成立领汇,出售期下大部分商场和停车场的所有股权来赚取额外的收入,换句话说将公共屋村的商场变为私人商场。

因此很多房委会的基层员工便因此而失业,当年房委会减少了20,000多名员工,当中超过80%都是前线基层员工。另外,原有的屋村商场的小商户亦因为领汇大幅加租而被迫结业,最无奈地公屋居民原本可以享受的低廉服务/产品,亦因为大幅加租的关系而失去了。一舜间便令很多劳工密集的行业受到严重的打击,很多连带的本地劳工职位亦因此而消失了。

另外,很多刚买楼的市民亦因楼价大幅下滑的关系,而不能向银行申请足够按揭贷款的关系,而被迫让卖方没收订金、甚至需要向卖家赔双倍订金,辛辛苦苦储下来的积蓄便一舜间地失去。

就是这样火烧连环船的灾难,令很多市民因资产贬值的关系而失业,市民自然大幅地降低消费,令经济体系进一步收缩,失业情况进一步严重。同时很多香港市民都转往深圳消费,令香港本地的零售服务市场雪上加霜,再加上2003年出现SARS的情况,令香港经济出现史无前例的困境。

一个错误的房屋政策便完全摧毁了香港的经济,简直可以说是完全K.O.

但为何新加坡没有这问题?

因为新加坡大量出售低价政府房屋时,没有对当地的楼市做成冲击呢? 为何新加坡可以有95%家庭是自置物业呢?

原因是时机的问题,因为新加坡在1950年代推行低价房屋政策时,新加坡的业主只占人口的10%以下,而且大部分的业主都是继承祖先留下来的物业权的,只有极小数的新加坡业主是属富裕的一群,自置物业,而且置业时亦未必需要向银行申请按揭贷款,二手楼的交易市场亦相当平静。

因此当新加坡政府大量供应房屋至物业市场时,新加坡的楼价没有任何大动荡,因为物业市场根本还未发展出来,按揭的楼宇亦只占市场的极少数,「负资产」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置业的家庭已达人口的40%以上,当中绝大部分的业主都是经过银行的按揭贷款来处理的,因此香港政府大量供应房屋时便即时破坏了市场原有的供求法则,楼价即时下滑,导致大量的负资产和失业、资金外流、工种北移等结构性失业情况。

所以,政府无论任何情况下推高或推低楼市都会对市场做成重大的冲击,但政府不可能只奉行芝加哥学派所提出自由派的经济理论,单纯让市场作出调控,因为市场是可以由数个大玩家来操控,财富亦只会单方向地转至个别大玩家的手中,所以香港的坚尼指数是全世界最高,即是贫富悬殊的情况是世界之冠。

后记:当我们现在大骂曾特首领导的特区政府没有对楼价作出回应,又或者董特首胡乱推行的房屋政策的同时,请记得当年在立法会赞成领汇上市的议员,因为他们是有份制造今日大量基层劳工失业或在职贫穷的情况。

 

上一回谈及到新加坡的房屋政策,今日再一点补充。新加坡95%家庭是自置物业,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委会 (Housing development board) 大量向市民提供廉价单位,而市民多数是利用他们的中央公积金(Central provident fund ) 来作为置业的首期 。新加坡的CPF与香港的MPF很类似,都是由雇主和雇员合力供款,但是香港的MPF只能用作65岁后退休之用,但是新加坡的CPF是
可以让市民用作置业、教育、医疗和退休之用,灵活性大很多。
另外,新加坡市民可以向政府和银行申请按揭贷款来置业,令供楼的负担调整至一个比较合理的水平,因此绝大部分的新加坡市民都可以在年青时开始成为业主。但是上一回讲到,香港的房地产政策不能像新加坡一样,如果短时间内大量低价房屋,可以对现在的楼价和经济做成致命的打击。这样政府是否真的只采用自由主意的经济模式任意市场自由调节呢?
以我的愚见,政府不可能完全让市场自由放任,特别是现在的情况。因为现在只有最大的一至两间发展商有足够的土地储蓄,连二线的发展商都已经接近把所有货尾卖光了。再加上现在政府亦没有如以往一样定期卖地,发展商除非自行收购地皮,否则只能从勾地表中勾出土地作发展之用,又或者只能和港铁或市建局合作发展物业。
这代表什么呢? 现在香港的新楼市场将可以由几间大发展商完全操控,因为政府的卖地数目、卖地价格完全没有一个标准或透明度,其他二线的发展商亦没有新地皮供应新楼,所以新楼市场便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能对市场完全放手。
上一篇讲过,政府不应该一刀切地推低楼价,因为可以做成很多负资产的苦业主,所以政府作为全港最大的业主和业主,不能推低楼价, 更不能推高楼价。它可以作什么呢?
一个产品价格的升降简单来说只是取决于两个因素:供应和需求。
物业供应者: 发展商、政府、港铁、市建局和拥有物业的小业主物业需求者: 自住用家和物业投资者(用家和抄家)发展商如果要推出新楼盘,就必须要买地,而每年的卖地数目根本就取决于政府。再者政府都是港铁和市建局的大股东,况且二手市场的小业主都会希望旗下的物业能够尽快出售,很少业主会长期持有物业而不出售的,所以二手市场的供应是很稳定。除非个别投资者之间不停互相接货之下,才会把市场变得热烈,但是市场上抄来抄去都是同一批单位,根本没有出现新的货源。再者,抄卖的价格是暂时的,因为当抄家把楼价推高至大部分市民不能负担的水平时,市场根本就会因缺乏接货的人而把价格调整区合理的水平。
因此,政府根本可以从卖地的数目上的多少来主导新楼市场,每年卖地多少便知道2-3年之内有多少新单位推出,政府根本可以控制市场的供应量来调节楼价的升幅。因为相信香港的人口不会突然地增加或减少,所以每年的房屋需求量其实可算是稳定的。
政府根本有能力操控房地产市场的供应,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大权来令楼价在平稳的情况下发展。不过,政府为何需要打击楼价呢? 楼价过高又有什么问题呢? 问题就是影响真正想置业的市民会因楼价过高的关系,而唯有暂时租住私人楼宇或留在父母的住所中居住。
其实政府需要面对的问题是低层市民置业的问题,而不是楼价的问题。楼价$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,对小市民来说都是一样,因为这都远远超出他们的负担能力。如果抄家明知是高价都仍然接货的话,无论任何情况发生都是内疚由自取的,但是真是需要买楼而买不到楼的人才是高楼价下的牺牲品,因为他们没有推高楼价,但如果买楼后楼价下跌成为负资产一族时,就没有人可怜。
因此政府需要针对的是低层市民置业的问题,虽然居屋和夹屋都是专为这种夹心阶层而设的计划,但是现在政府已停建居屋和夹屋多时,就算现在要重新兴建,都至少要2-3年才落成,落成后市况都可能是另一番景象,远水不能救近火。再者,如果新推出一个居屋楼盘,一出便至少是近千个单位,对该区的低价楼市肯定做成一定程度上的冲击。
例如:准备今年结婚的市民并置业的小市民是否需要租楼2-3年后,等新建居屋落成后才考虑置业呢?
所以我相信向基层市民出售现有的公屋是比较灵活和直接的做法,因为楼宇出售的数目是可以每年不同,甚至每季不同,政府可以因应市场的情况而增加或减少出售的数量,甚至停止出售,出售的数目可以多至数万,少至数十个,政府有主动权来控制,而且是即时控制。就算万一销情不理想,该批单位便可作公屋出租之用,资源不会被浪费。而且如果每年不断地出售现有的公屋,香港公屋租户的家庭将会愈来愈少,政府长远地可以减轻房屋上的庞大开支。
现在的公屋租户为何不想自置物业呢?如果要置业便需要至少10%楼价作首期,之后每月的供款、利息、差饷和地租,都不是一个小数目,更何况很多人都认为龙床不及狗窝,在公共屋村住了10多年便一直住下去吧,除非要成家立室,非自力更新不可,才搬离父母之家。
因此尽管政府曾提供首次置业贷款计划来吸引市民自置物业,但是买楼、供楼对很多小市民而言并不是一件易事。因此,政府作为全港最大业主根本有能力提供零首期、低息贷款的计划来让草根市民置业。
而且这些单位是不列在原有的物业市场之内,所以无论政府推出1000个新公屋单位作租住之用,都不会对现在的租务市场做成冲击。如果是在出售公屋的情况,相信对现有的物业市场的冲击甚微,因为这些单位的推出根本不会对中、高价的楼盘做成影响,而低价的楼盘一直都在低水平地发展。再者政府出售公屋时是可以先只限于现在的公屋居民,让这批非私人市场的住客在非私人市场内开始置业。
最重要一点,如果出售公屋的政策令市场做成不良的影响,政府可以即时停止,该批单位改回用作出租之用,而且政府可以因地区上的不同而调节售楼的数目,甚至通过卖地的政策来调节新楼的供应和价格,政府便继续让中、高价的私人楼宇继续自由发展,让抄家继续互相接货,不能力的市民便自愿地进入私人市场处买楼。
政府虽然常说税基窄,高地价政策是用来填补政府的收入,但是现在的政府储蓄已足够让未来6年的开支,而且是预计政府未来6年是零收入的情况下计算。现在的公屋居民已占全港人口的50%左右,根本是一个庞大的市场,让这市场内的居民由租客变为业主,已足以为政府带来可观的收入。因此,政府与其不断地买美国国库债券,不如把资源用作资助低层市民置业,不单帮助他们增加自身的资产,同时可以减轻在公屋租金上的资助,一举两得。
以上的东西虽然有很多假设,亦缺乏数据支持,但此处只属个人分享的平台,只求和大家闲谈一下家事、国事、天下事。



他─可能是香港最无耻的建筑师

 

这几天写了一些关于日本建筑界的事情,就突然令我想起关于一件香港极度经典的事情,亦成为了香港建筑界的教材。其实写这篇文章前我都想了很久,因为这件事可能勾起不少人伤心的回忆,但是这件事已成为教材,亦已不是行内的秘密,所以我便避重就轻地说一下。

这件事是发生在1998-1999年,当年有一间相当之大的则楼,全盛时期有200人以上,而且这则楼亦收购了一间英国则楼在香港分部的50%股权。这则楼是负责本地一般性的建筑项目,而他收购的英国则楼就专门负责学校和医院的设计。因此,便可以互相合作来接合不同的生意,争取不同的项目。

但是在1997年地产下滑之后,香港则楼生存困难,而国内的房地产亦未开始发展,再加上当时未有京奥、世博等盛事,亦没有CEPA。因此,香港则楼的唯一生存的希望便是政府、地铁、九铁等项目。

这则楼的老板为了争取生意便不惜向九铁职员行贿,但之后当然被廉政公署调查并作出起诉。在审讯开始前,这名行贿的则师便突然转为廉政公署的污点证人,向廉政公署供出所有受贿的人物,而他换来便是不获起诉,因此无罪释放。

虽然他没有被廉政公署起诉,但是他的确曾有犯罪,所以建筑师学会当然需要向他作出处分,被裁定停牌3年。

当一间则楼有官司缠身的时候,很多客户当然离他而去,最后亦只有走上结业之路。当这则楼结业的一天,职员还如常上班,只是看到警察部在公司门前,对他们说公司结业了,你们可以进去拿回自己的物件。这名则师不单长期服务金没有发给员工,而且连最后一个月的工资同样没有发给员工,有部分员工是由开业的一年便替他打工至最后一年,但想不到劳心劳力地工作10多年,换来只是这样的下场。

这公司的高层员工在结业后便自立门户,但是为了希望继续跟进前公司的项目,于是便需要向前公司收购相关图子,据闻是每张500港元。这公司最后当然以法律的安排下处理破产的事情,员工最后由劳工处协助之下收回最后一个月工资,但是其他晒图公司、物料供应、其他种种的供应商都不能收回他们的钱。

虽然这名老板欠下人不少钱,但是他还可以在大酒店中用膳,继续享受他的生活。最奇怪是他在3年之后,竟然可以胆敢再次向建筑师学会申请复牌,好让他东山再起。

这名建筑师的设计虽然不是特别优胜,但是他在国内的人际网络很好,所以总能找到不少生意。每一次我听到有人讲起他的事迹时,大家都说他是相当聪明,懂得在适当的时候转为污点证人,亦在适当时候结业,亦懂得善用公司的资产来卖给他的员工,并且懂得如何使用他的人际网络,但是他的所作所为就永远成为大家的教材。

由于这件事关连的人和公司都很多,所以知道这事的人亦不少,但我不想敝部落变成一个是非之地,因此烦请知道内情的人都不在网上公开关键人物的姓名和相关资料,就让这件事继续单纯地成为香港建筑界的教材而已。

下一篇是黑川纪章的建筑。

 




旧区重建- 中环街市(包浩斯建筑篇)

当大家看到上两篇剪报时,大家会看到一大堆名词: 补地价、勾地、勾地表、历史建
筑、法定古迹、地政总署、古物咨询委员会。

这些名词表面上没有什么关系,但是直接影响每一个香港人,今日会一次过为大家
解释这些名词和个中关系。

 

在香港建楼前就当然是需要买地,但是买地的意思并不是购买了这块土地,而只是购买了土地的使用权。因为香港所有的土地是属于香港政府的,除了在金钟花园道的St. John’s cathedral之外,因为这块教会地皮是永远批给圣公会的,而圣公会的拥有
权是属于英国皇室的,所以这块地在法理上是永远属于英女皇的。

除了这块土地之外,其他的土地是有地契的,在地契上是列明了这土地的使用年限,年限多数是99年。但有部分的年限是少于99年,但亦有年限是达至999年。999年限的情况就多数是属于香港早期的教会用地或老牌学校用地,香港大学主楼的年限便是999年。
如果年限到期,地主便需要向地政总署申请续期,现在所有土地都会自动续期至2047年,因为是中共答应港人50年不变的原因。到2047年后又如何? 现在没有人知道。

所以在香港买卖居屋时,新业主是需要补地价。因为政府出售居屋给第一手业主的
时候,只出售楼宇的成本,而没有把地价句含在内,因此随后的业主是需要补回地价给政府。

香港的地不是所有的地皮都是可以随时向政府购买,地政署会列出愿意出售的地皮
在勾地表之内,任何人仕可以向地政总署申请把某一块地皮从勾出,然后公开拍卖,这过程便是「勾地」。

如果发展商要把某一块地皮勾出的话,便需要向地政署保证会以底价购入,而勾地
价就最少是底价的80%,这样地政总署便可以确保勾出的地皮会有一定的收入,因为
卖地是政府收入的主要来源之一。
换句话说,地政署便决定了政府每个财政年度的主要收入之一,他们的决定举足轻
重,而且直接影响了所有的香港人。

一块地皮如何成功被勾出? 勾出的价格是如何决定? 这是没有人知道,而且是香港
地产界的一个天大的秘密。因此,香港的发展商必定有出身地政总署的高手坐镇,因为发展商除了要勾地之外,还不时需要修改地契。这一门功夫绝对是这些高手的成名绝技而且只会传给自己的派系。

同样的情况亦会发生在市区重建局,因为市建局会负责发展旧区重建,而且多数会
与发展商合作,因此发展商自然会向这些高手招手。

至于楼宇评级,古物咨询委员会会为香港旧建筑进行历史评级,级数为一至三级和
法定古迹,三级是最低级的历史价值,一级为最高,在一级之上便是法定古迹。
评级的标准当然是取决于建筑物的历史价值,但是标准没有清楚地列明,一切取决
于古物咨询委员会的委员。

级数的高低代表是业主可以修改历史建筑的程度,如果业主需要修改/拆卸被评级楼
宇时,虽要向屋宇署申请。如果是法定古迹的话,便需要完件保留。

举一个实际例子: 立法会大楼是法定古迹,皇后码头、香港大学主楼是一级历史建
筑,而北角旧皇家游艇会是二级历史建筑。

因此,政府拆卸皇后码头时是受到相当大的批评,因为香港其他的二级历史建筑都
受到相当大的保护,连要钻墙加一条水喉等小型工程都需要经过多番审批,如要拆卸的话更接近不可能。

不过,香港政府在皇后码头的事件中,解释皇后码头只是一级历史建筑而不是法定古迹,所以政府可以合法拆卸。因此,政府在皇后事件中尽显官字两个口的作风,对非政府的历史建筑的发展就多番留难,而政府自己就一舜间违反自身定下的标准。

讲回香港中环街市的例子,中环街市现在是三级历史建筑,属最低级别。虽然古物咨询委员会考虑把这建筑物提高评级,但是都未成事实。除非中环街市被评为法定古迹,否则还未可以确定它的命运。

关于包浩斯(Bauhaus)建筑风格,这到底是什么呢? 而且香港
到底有多少座包浩斯建筑建筑?

包浩斯建筑风格大约流行于1920-1940年代,由于第一世界大战后的德国是相当贫穷,而且大量房屋和建筑物都在战争中被炸毁,所以当时的德国是急需重建大量的建筑物,让国民重投生活。

 

但是当时的德国不可以沿用欧洲常见的古罗马式、维多利亚式、爱德华式等旧有模
式来建造房屋,因为战后的德国根本没有如此多的资源来建造美伦美玩的建筑物,
只能采取简单而直接的方法来兴建。

 

包浩斯建筑方式就是用最简单而且最直接的方式来建造一座大厦,完全放弃欧洲文
艺复兴时代而引发的建筑风格,不会再花大量的资源来雕刻各建筑部分。这是与文
艺复兴时代所盛行以美学为先的建筑方式是截然不同,而且亦放弃了沿用多年的黄
金比例,因为包浩斯建筑方式是主张建筑物应该以功能为先,外型其次。因为包浩
斯建筑方式是以实用为主,所以设计建筑物时不会再刻意美学观念来设计,亦不会
盲目地跟从黄金比例来设计大厦外型,反而主张建筑物的外型是应该根据建筑物的
内部空间来调节。

 

这一种实而不华的建筑方式在第一次世界大战之后,便短时间内流行起来,虽然这
些建筑物的外型平凡,甚至可以说是丑陋,但这是相当低成本而且高效益的建筑方
式,能够短时间之内解决人类对建筑物的需要。再加上混凝土的兴起,所以令包浩
斯建筑方式的灵活度变得更大,而且可以更切合功能上的需求。

 

顺带一提,其中一个发动包浩斯建筑风格的人是德国的Walter Gropius,随后他移
居至美国并在哈佛大学任教建筑,他其中一名学生便是著名华人建筑师─贝聿铭。
而Walter Gropius所倡议的实用主义 (Form follow Function) 虽然未必成为建筑
界的主流,但是的确影响了建筑界数十年,直至去到解构主义的兴起而出现了改变。
香港到底有多少包浩斯式的建筑呢? 据我所知,应该就只有中环街市和湾仔街市两
座建筑物的,因此中环街市对香港建筑史来说是相当珍贵。

 

不过,可惜的是实用主义的建筑并不美观,在都市中绝不起眼,因此在市民心中保
留的价值不高,而且中环街市到现在为止还未找到什么新的功能,所以如果只为保
育而保育的话,的确欠缺说服力。因为市民不会毅然放弃80亿,而换来一座长期空
置的历史建筑,一座空置的历史建筑物只是都市中的巨型垃圾。

 

虽然香港建筑师学会都倡议保留中环街市,但以我估计这方案不会得到大部分建筑
界同业的支持。因为香港已经很少发展项目,地标项目更是少之有少,所以相信不
少则楼老板都看中了这块地皮,如果要得到众多则楼的支持的话,好像比较困难。
我个人估计如果要完汁完味地保留中环街市的可行性不高,因为这地皮实在太珍贵,
而且建筑物的外立面并不吸引。所以极可能是保留原有建筑的一部分并改作为商场,
之后再拆卸一部分来兴建摩天大厦,这样便好像可以平衡发展和商业利益(典型官话
)。




政府如何协助市民置业呢?

昨日香港财政政司公布了财政预算案,当中提及协助市民置业,而这一点我亦早前曾和一名传媒朋友讨论过,今日便把当日谈论过的内容在这里转载,让大家讨论一下。
现在香港是有提供作出租之用的政府屋「公屋」,亦有作出售之用的政府屋「居屋」。如果要入住这些政府屋都需要进行入息审查,要资产值低于某一个数目之后才可以批准。
整个计划的本身是希望为中层或以下的市民带来住屋上的保障,而居屋的计划更是以低于市价来出售单位给市民。如果市民需要转售单位的话,便需要补回差价,俗称「补地价」
但是香港政府曾经在1998-2003年胡乱推出大量的公屋和居屋,令香港的物业市场因供求失衡而做成巨大的破坏。所以,我建议政府可以同时提供出售和出租的「政府房屋」,出售的数量和地区则视乎当年的需求和楼价的发展,务求利用更改供求的关系而令楼价平稳发展,如果供应过量便把「政府屋」用作公屋出售,这便不会因供求失衡而做成负资产。
至于现在已建的政府屋,我不建议政府动用公款一次过协助小业主补回差价,然后再分期归还给政府。因为这样一来动用大量公款、第二小业主形同多了一大笔债项。
至于经银行按揭贷款来补回差价的话,就更加不受欢迎,因为小业主除了多一笔债项之外,亦要付一大笔利息,如果万一遇上失业或经济转差时的话,便可能令小业主破产或变成负资产。
所以,我建议政府可以将政府屋「股份化」,首先小业主先以现在的模式来供款购买楼价,然后可以再附加一定款项来购买地价。
小业主从每月供款中,购买一个百份比的楼价和地价,万一遇上失业或经济转差时的话,小业主便把这些「股份」卖回给市场,而他自己不会因为不能供款而被迫收楼,又或者在出售时要被迫要补回负资产的差价而变得一无所有。
举一个实际例子:
居屋单位:$1,000,000
地价: $1,000,000
陈先生每月供款: $15,000
在假设没有利息的开支情况下,经过5年供款:
陈先生总供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000
陈先生占此单位的股份% =  $900,000 / $2,000, 000 = 45%
但在5年后,经济大幅转差,楼价大跌,居屋单位+地价价格下降至$1,500,000,而陈先生因长期失业而无力供款,陈先生便可以将其45%业权出售于市场。
即是:
陈先生的出售价: $1,500,000 x 45% = $675,000
陈先生的亏损: $900,000 – $675,000 = $225,000
陈生生虽然出现亏损,但是不是一无所有。
而政府可以把余下的55%业权按现价出售于新的买家,而又或者仍以$2,000,000的原价出售于新买家,所以政府可以说是封了亏本门。
如果楼价上升的话,陈先生当然可以以相同的情况来出售单位的业权,只不过是有营利而已。
至于地契方面,可以在合约上预先列明,地契仍归政府所有,直至陈先生100%完全购入单位后,才可以拥有地契。虽然陈先生不可以用现有的单位来按给银行作抵押,但相信这情况算是少有出现的。
如果以相同的例子,用现有的出售方式来比较:
居屋单位:$1,000,000
地价: $1,000,000
陈先生暂时不补地价,只单纯购买单位。
陈先生总供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000
如果单位价格5年后大幅下跌至$800,000,而陈先生因长期失业而无力供款,需要被迫出售单位。
陈先生就算找到新买家,他都需要另外向政府填补$200,000的差价,但试问一个长期失业的人何来$200,000来补差价,而且陈先生已供的$600,000都变得一无所有。
最重要的是,政府在这件事件上是没有任何得着,因为政府的收入都是$1,000,000。
所以,我认为如果政府有心帮助市民置业的话,便需要在政策上作出调整,令市民可以在经济转好和转坏的情况都可以有方法找寻出路。
当然我的建议还有很多不足之处,很多细节需要加上,但是在大方向上我认为是可行的。



三不管的地方─九龙城寨

 
相信很多人都知道九龙城寨现在已经清拆了,只留下局部的古建筑,其余都改为城寨公园,不过这地方确实曾是破尽了很多的香港的纪录:
1)      全香港最高密度的住宅区
2)      全香港最多僭建楼宇的住宅
3)      全香港最多无牌医生、牙医的地方
4)      全香港最多无牌食食肆和工厂的地方
5)      全香港最大型的黄、赌、毒的地方
6)      全香港最大型的清拆工程
九龙城寨有如此特别的地位,完全是因一场战争所至,这就是改变了香港命运的战争─鸦片战争。当满清在第一次鸦片战争战败之后,签下了历史有名的《南京条约》,香港岛和九龙半岛便以界限街以南为界,割让给英国。到第二鸦片战争之后,英国为加强在中国的利益,便租借新界和离岛99年,到期为1997年。
但当英国租用新界时,九龙城寨的管治权仍为满清所有,而且是满清官员的办公的地方,地位有如现今的领使馆一样。但在1899 ,英人接管新界之际,遭乡民反抗,英国便派皇家威尔士火枪队员和100 名香港义勇军在九龙城码头登陆,开进九龙寨城。两广总督逐派遣六百人入寨城。英人为认为此举乃煽动新界居民抵抗英国管治,于是强行驱逐寨城内的中国官员和驻军,因此九龙城寨曾一度荒废。
直至日治时,由于要扩建启德明渠和机场的关系,而拆卸了所有的城墙。当日本战败之后,九龙城寨成了露宿者的聚居地。在1948年,香港警察曾尝试入城整顿,但未能成功,此事更引起广州市民发起反英示威,焚毁英国在沙面的驻广州总领事馆,时任广东省政府主席的宋子文与英交涉,拒绝英人在寨城的权利,而广东省宝安县长王启俊更亲临城寨巡视,宣示主权。
由于在1948年发生国共内战的关系,再加上山高皇帝远,九龙城寨自然成了一个「三不管」的地方(即中国政府不能管,英国政府不能管,香港政府不能管)。由于香港警方没有管治权,九龙城寨顿时成为黄、赌、毒的集中地,无论色情场所、赌档、鸦片烟馆、海洛英馆、狗肉食堂等四处林立。另外,拥有中国或台湾执照的医生、牙医、中医亦纷纷在这里聚集起来,成为香港的另一个特殊「自治区」。
到1973-74年,香港警察派出过3,000人强进城寨,铲除城寨内的非法势力,城寨内的非法活动虽然减少,但仍然以不同的形式来进行。
另外,由于城寨内的建筑完全未经都市计画,城寨环境卫生恶劣,居民用水来自8条公家的水管或水井,而且非法扩建、僭建严重,街道狭窄如走廊。因此,香港政府最后在1994年决定把九龙城寨清拆并改建成公园,当时这工程是全世界最大型的清拆工程 (现在最大的清拆工程应该是长江三峡两岸的工程)。
现在公园内两块城寨南门原为城寨的正门,它们分别刻有「南门」及「九龙寨城」字样。其他的遗迹还包括城寨城墙残存的墙基、东南两门的墙基、一条沿城寨内墙建筑的排水沟及旁边的石板街。其余的文物就有三座炮、石梁、对联及柱础等亦被一一保留下来。
九龙城寨在拆毁之前有50,000多名居民,以城寨面积0.026平方公里推算,城寨人口密度为每平方公里1,923,077人,是全世界人口最密集的地方。因此吸引了世界各地不少学者来这处参观和作研究,英国有两名摄影师/作者曾在拆卸前访问了访处的居民,并写成《City of darkness, Kowloon walled city》,日本亦有考察团到这处作测量,成龙的电影《重案组》和小池一夫/池上辽一的《泪眼煞星》亦曾以此为一个场景。
在外人眼中,九龙城寨是人间地狱,不见天日的地方,但其实是各有各天地。很多人因为九龙城寨如此特殊的背景而得以生存下来,当清拆后无数的无牌医生因而失业,无数的小型工厂亦因此而关闭。最可怜的一个例子,一名妓女自6岁时被卖入九龙城寨当娼妓,到60岁时仍留在九龙城寨以此行业为生,一生在城寨生活。当城寨要清拆时,她唯有选择自杀的方式来结束自己的生命,因为她根本不能够在城寨以外的地方干活。
都市是会在改变,改变是会带来幸运或不幸。
另外,根据网友─Lau tung chai 提供的资料:
大约70年代中开始有人在城内兴建楼宇出售,买卖手续不是在律师楼内而是在城内福利会内,每次手续费600元,楼契是一张用毛笔书写的沙皮纸,在80年代初一个约200尺一房一厅单位约售72000元。单位内水、电及电话线路齐,徐水是建筑公司起楼时非法接驳外,电及电话线路均合法。



升起了的建筑─凌霄阁 (Parti 解说篇)

原有的淩宵閣

重建后的凌宵阁

相信大家都对凌霄阁非常熟悉,无论是本地的居民和海外的旅客都必定曾到此一游,因为在这处是最能够尽览维多利亚港的地点之一,无论是日景和夜景都别有一番风味,因此每天都有大量旅客都到此一游。

现在的凌霄阁是在1991年由英国建筑师Terry Farrell 负责重建的,这亦是他首次参与英国以外的项目,借着这个项目他开创了整个亚洲市场,香港的九龙地铁站、西隧口的通风建筑、香港的英国领事馆和汉城的仁川机场等项目。业主的设计要求很简单,就是要建一个从远方都能够看见的地标性饮食和娱乐中心。因此Terry Farrell的设计理念是很简单,首先把零售和缆车站部分设在下半层,然后将餐饮部分放在升高的一部分,升高的一部分是成半圆形,因为香港的高楼大厦主要是长方形的柱体,所以利用半圆形的外形便可以从远方的角度一看都会认出这建筑物。由于地盘面积不大,而且依山而建的,所以不能够制造出庞大的建筑物,在建筑比例亦需要平衡上、下两部分在功能上的比例。因此半圆形顶部的高度是水平线以上428m, 这亦是法例容许之下最大高度,半圆形的底部则是原有车站的顶点高度。

之后将整座建筑物的高度大约分为4部分,半圆形部分占4分之1的高度,中空的部分占另外4分之1,余下的正方形部分便是4之2。这样半圆形部分在白天时与四周建筑物形状不同,看似是升起了一样。在灯光上的配合之下,晚间时从远观看凌霄阁的半圆部分,真的是飘浮在半空中的飞船一样。讲到这里,凌霄阁的设计概念其本上已讲完了,但作为建筑师如何用图像来表达他们的概念,又或者如何去推销方案呢?

Terry Farrell 是很懂得利用一些简单的图像来表达他的设计,以下几张草图便是他用来解释有关设计。升起了的建筑─凌霄阁 <wbr>(Parti <wbr>解说篇)

1)      现场的情况

 

2)      如果建筑物的体积是完全占用整个地盘的话,会破坏了山谷间的整体性

3)      需要小形的特征来特出整个空间

4)      定出建筑物的基本高度和比例

5)      半圆形的外形不会破坏山谷中的整体性

6)      半圆形的外形与四周环境不同

7)      日间时的半圆形看似升起了的建筑

8)      晚间时的半圆形看似飘在空中的飞船

有人称这种表达手法为Parti,亦有人称为concept diagrams。不过对我而言,Parti 就是用很简单的图像来表达整个设计的核心思想,Parti 不一定是用来解释外型上的设计,亦有人用作解释空间上或人流上的组合。虽然与Spatial diagrams (空间组合图) 和circulation diagrams (人流动线图) 很相似,但是Parti 是用来解释整个设计的核心思想。所以,无论你设计重点是那样,Parti 便是表达设计重点的图像,亦即是整个设计的卖点 (selling point)。因为不同的院校都有不同的取向,而且现在很多的设计都是集中在标奇立异之上,反而比较少会如Terry Farrell一样,一层层分析下来做出一个设计,而每个设计步骤都是有理据支持。

坦白这,我觉得他的最终设计成果未必是最理想的效果,但是他的表达方式是很容易令人明白,而且整个设计是很具说服力,令很多外行人都能够在短时间之内明白他的设计,所以他能够在众多高手中赢得这个项目(当年参加凌宵阁设计比赛的公司包括安藤忠雄、Aldo rossi、Zaha Hadid 和3间香港的大则楼。)

后记:凌宵阁在近年曾作出扩建,就是把中空部分连接起来,务求增加商业空间和人流的连贯性,但是为了保持飘起的概念,这部分便使用了全玻璃,使人感到升起了的感觉一样。对我个人而言,升起了的概念是很好的,但为了维持结构上的安全,半圆形需要4枝大柱来支持,的确令“升起了”的感觉降低了,现在还把上下连结起来就更进一步削减了 “升起了” 的感觉。

另外有一点不得不提,Zaha Hadid在参加这比赛前时是一名无名的建筑师,亦可以说是一名纸上建筑师(paper architect) ,因为她根本没有建过什么特有的房子,但是凌宵阁这次比赛令她一鸣惊人,尽管她没有在这次比赛胜出,但已大大提高了她的知名度,她之后陆续在不同的比赛中大放异彩,现在成为世界建筑坛的大师。

香港和北京的确是制造建筑大师的福地。




亚运、亚运、亚运 ?

 

 

今日终于可以静下来,写新的文章。 这个题目亦是我一直很想写,但一直不知道如何去写的。

去年 月广州亚运完毕,香港亦有意举办 2023 年亚运,但确实受到立法会和多方人仕批评,认为该计划只是形象工程,根本不能够推动体育运动,所以大力反对,跟着香港政府在咨询期最后一天邀请了金牌运动员到立法会发言,希望进一步争取市民的支持。

如果要先讨论香港是否需要申办亚运,就必须要从过往的亚运会中学习,并了解是否达到当初原有的目的呢 ?

 1951 年开始曾举办 16 届亚运会,当中泰国曼谷曾经举办过 4 次、其次则是印度新德里的 2 次,而中国的北京和广州都曾举办。

现在香港的争论点是香港是否值得花 60 亿元来举办亚运会呢 ? 现在香港政府一如以往一样,认为香港申亚可以达到以下目的 :

1)       制造就业

2)       带动旅游业

3)       推动体育发展

4)       提升运动员的发展

当大家看到这些卖点时,大家都可能会认同这些都是支持申办亚运会的正面因素,但如果根据过往的经验,实况又是否如此呢 ?

从北京亚运、广州亚运和北京奥运来看,运动的体育发展其实未必和运动会有关,香港都曾有协辨奥运马术项目,但是香港在马术运动方面发展是否有所提升吗 ? 市民对这项运动的认识可能无形中提升了一点,但是距离普及化的距离确实还有一段很遥远的距离。  2 个星期左右, 10 多天的大型运动推广是否又能真的能对体育运动作出明显的效果呢 ?最致命的一点,这些大型运动会只会历时

曼谷曾 4 度举办亚运会,市民对运动项目的支持是否又得到大幅改变呢 ? 最致命的一点,奥运、亚运这些大型项目需要多类型的大型场馆,但是在盛事过后便没有任何特别明显的用途,鸟巢如是、巴赛隆拿奥运场馆、悉尼奥运场馆如是。 它们大都长期空置,然后每年的大额维修费则成为市政府的长期负担,一个原是城市之光的场馆最后竟变成一个城市的长期负资产。

在历史上,只有少数的大型运动会如阿特兰大奥运会和曼切斯特的英联邦运动会是成功的,因为他们不单在盛事期间取得收支平衡,而且大部份场馆都可以找到新用途,又或者比赛场馆只是借用原有大学 / 球会的场馆,所以不用在城市内大兴土木地兴建新场馆。

如根据曼切斯特的经验,他们成功的原因是本身城市的运动气氛良好,首先市内有世界著名的足球队—曼联和曼城。  2008 年奥运中获得 8 年金牌。当英联邦运动会结束之后,主场馆便成为曼城的新主场馆,而旁边的自行车场亦在运动会后便变成国家队的永久训练场地,并且投入大量的资源来支持自行车的发展如心理学家、营养学、自行车厂等各方面的支持,所以英国的自行车队可以在

从外国的经验得知,如果政府要发展运动是只可以核心地发展,选几个强项运动然后针对性地发展,但同时配合普及化和商业化的发展,才可以得到有效和持久的发展。

英国最出名的运动—足球,这项运动无论在普及市民、学校和校际运动都得到适当的发展,然后出现各种专业足球队之间的比赛并附以商业化的包装,所以英超联成为英国最大型的产业之一。  100,000 磅以上,因此便吸引了大量的年青人愿意投身这个行业、甚至有家长愿意让自己的子女自少接受正规的训练。由于商业利益巨大,所以足球的身价亦自然不菲,明星级球员的身价可以达至周薪

从这样的一个例子来说,试问一个运动会能否达至这样的效果吗 ? 无疑运动会可以制造短期的运动热,但是只是一种催化剂,有如火上加油,但是坛花一现的瞬间灿烂,要令到运动之火可以细水长流,真正地发展就确实需要长久的计划和支持。

现在香港的金牌运动员希望香港申亚,因为这确实可以为他们带来更适合的场地来练习,甚至永久的训练场所,如果亚运会的成绩理想的话,这个项目更可能成为香港的主流运动。  1996 年至今又得到怎样的发展呢 ? 大家都心中有数。运动员希望得到更理想的场地来训练和比赛是无可口非,但是要成为香港的主流运动就确实有很遥远的道路。 香港唯一的奥运金牌项目—滑流风帆,自

至于旅游、就业等因素都是同样的道理,运动会对这些行业造成催化的作用,但是得到发展就确实需要一个全面和周详的计划不可。




市场的力量

 

香港有一个很奇怪的现象,香港的住宅是奇妙地不按常规。在其他国家热卖的楼盘多数都是因为其地理位置、景观、四周环境和交通配套等因素来得到大众的垂青,而致胜之道往往在于其间格和建筑设计。

这些因素当然是一个楼盘的成功关键,而且是市民置业考虑的条件。不过在香港就出现奇怪的现象,发展商往往以高实用率和高投资回报、高升值潜力来作为卖点。反而楼宇的舒适度、采光度、通风度往往是次要的资讯,甚至只字不提。因为市场的重点不在这里。

 坦白说,香港的住宅价格属世界前列的地位,在中国内更是最贵的城市,但质素确实往往是与「人」为敌。

从常理来说,舒适的住宅是尽量通风,但为何香港的住宅永远是中央有定窗,而左、右两边才有可开启的窗户,设计的目的是希望尽量减少窗框,以免影响对外的景观,虽然这样的设计已能满足香港建筑法例可开启窗户面积不少于实用面积的 1/16  1/10 的要求。但是法例只代表人类对通风度的最低要求,不等如这个标准已是一个舒适的居所。

更甚的是,香港现在流行在高级住宅处使用玻璃幕墙,这不单不会影响室内对外的景观,而且更进一步提升格调,更重要是玻璃幕墙这 300mm 的空间是不计算入建筑面积,但可以用作销售面积之用。因此,这样的做法愈来愈流行。虽然玻璃幕墙都可设可开启的窗户,但是一般发展商的想法都认为住在这些豪宅的人大都会用空设为主。不过,用了千万元来买一个有海景的豪宅,但竟然在自己的睡房处享受不到海风,这确实是荒谬之极。房间是我的,我想用空调时便用空调,我想开窗便开窗,为何硬要我非用空调不可呢?

另外,现在环保露台、工作平台、的窗台都是不用计算入建筑面积,但可以计算入销售面积之中,所以有些发展商为了赚取更多的豁免面积而不惜一切地把睡房、厨房的面积压细,务求尽量增加单位数目,从而赚取更多的免费的面积,因此把整个楼盘变成不合常理的豆腐楼。这些豆腐楼连负责的建筑师都觉得是「生仔无 xx 」的图则,就算他们多番反对,发展商都会深信这是会被市场接受。

虽然这些豆腐楼是合法的,但是建筑法例只反映出一个最低的要求,并不等如这是一个合理的设计。我永远都不明白香港人为何会如此注重实用率,到底是你的居所环境重要,还是你赚多一尺、半尺重要。

就算你赚多一些尺数,但如果楼宇的通风和采光有问题,你的睡眠质素、甚至你的健康就可能会被影响,赚了钱,但没命享,又有何用呢?

其实,发展商不会只看钱,而完全漠视人的需要。从我自己的经验来说,如果是商业大厦、酒店或者商场等长远营运的建筑,他们都会仔细考虑人流、车流等东西,而且空间的高度、阔度、光亮度、空调温度还有严格的要求。

这些虽然都是商业楼、发展商都会把商业回报作为重要的考虑因素,但是总不失以人为本的精神。

因为如果设计未如人意的话,市场就不会接受,这就自然影响他们的商业回报,他们就自然会向现实低头,做一些受市场欢迎的设计。举一个现实的例子,香港曾经出现钻石型的客厅,目的是希望避免楼宇之间对望的情况,但是由于客厅三尖八角,极不好用,因此被市场离弃,亦因此在历史的舞台中消失了。市场的力量才是最大的力量,这亦是发展商的阴囊。

现今香港很多人都在反地产霸权,但其实只要发展商正正经经地做生意,市民不会无理地反对。正如 apple 一样长期占据市场领导的地位,只要是他们正常地做生意,产品是切合客人的需要,他们的产品每天都有客户在争相购买, apple 赚大钱是合情合理,而没有客户会仇恨 apple 的成功。

 发展商的存在是为了赚钱,只要是正正经经地赚钱是没有问题。要改变发展商最有效的方法其实不是靠政府的监管,而是从市场来调节。

 




香港人的家(2) – 宁要露台不要厨房

图片注解 : 这个其实不是露台,而是环保露台 + 工作平台的合并露台,由于法例规定工作平台必须要通风,所以工作平台部份是金属栏杆、露台部份是玻璃栏杆的奇怪设计,不过这样的设计已经不再被屋宇署批准,所以很多新屋苑的主人房会有一个 1.5m 2 极其细少的小露台,而客厅则有一个较大的露台。
续上会,近10 年内在香港出现了一个极度的奇怪现象,发展商密愿把厨房面积尽量把厨房面积压细,有时甚至完全牺牲厨房,只为单位提供开放式厨房。起初很多小市民都以为发展商是希望尽量扩大客厅的面积,让买家对室内空间感好一点。不过残酷的现实并不如此,因为根据屋宇署和其它部门制作的联合作业备考(Joint practice note) ,每一个单位是只可以有一个环保露台及工作平台,而这些环保露台及工作平台是可以不纳入建筑面积之内,但自然是属于销售面积的部份之一。

因此部份发展商便在一些次级地皮兴建一些超微型的单位,务求尽量增加单位数目并从而增加环保露台及工作平台的数目,而它们就自然享有更多的豁免面积。若用实际的例子来说明,每个环保露台的最少面积=2m 2 , 工作平台的面积 =1.5m 2

如果一个地盘的总建筑面积= 10,000 m 2 , 而发展商兴建 50 个 200 m 2 单位或 200 个 50 m 2单位 , 就会出现以下的情况:

50 个单位 : 50 个工作平台 +50 个环保露台 = 50 x 1.5m 2 + 50 x 2m 2 = 不少于 175m 2 ( 注 )

200 个单位 : 200 个工作平台 +200 个环保露台 = 200 x 1.5m 2 + 200 x 2m 2 = 500m 2

1m 2 = 约 10 平方尺 , 如果 1 平方尺的售价是 $10,000, 而发展商可额外增加约 325 m 2 (3250多平方尺 ) ,发展商便可以完全合法的情况下多赚 325 0 x 10,000 = $32,500,000

由以上例子所见,如果该地段是适合作细单位的发展用途,发展商便尽量压细厨房和厕所面积, 务求在可建面积之内建造多一些单位,从而争取多些环保露台和工作平台 , 因此香港便出现了很多超细型而没有厨房的 Studio flat 。

如上一篇提述,根据屋宇署新的作业备考, 发展商只可以 10% 的总建筑面积属豁免面积,  而50% 环保露台面积需计入建筑面积之内,将来的情况可能会改善一点, 但是文中所述的超另类住宅在香港出现了不少。

注: 工作平台的面积必须在 1.5 m 2 , 环保露台的面积是介乎2-5m 2 , 并且是等如 UFS(Usable floor space) 的 4%,因此 200 m 2 的单位是可以享有更大的环保露台,因此以上的例子只例明为最小的豁免面积。“ UFS "指楼梯、楼梯大堂、升降机平台、用于提供水厕设备、尿厕、洗手盆的空间及任何升降机、空调系统或类似公共设施的机械所占用的空间以外的任何楼面空间。