車公廟體育館設計似足安藤忠雄建築 這兩種外牆工藝成關鍵

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廣闊的藍天之下,一個男人在平坦恬靜的路上跑步,翠綠的山林旁,一座灰色建築物依山而建,只四層高、簡約優雅——在新建的車公廟體育館照片刊登在一個國際建築網站後,香港的社交平台上開始熱烈討論這座建築,都說以為照片在台灣或日本拍,無法想像這原來是香港建築。在專欄解構各國建築多年、剛出版第五本《築覺》系列書籍的建築師許允恆(Simon),認為這種驚訝其實源自我們一直對體育館的印象,香港公共建築如巿政大廈,在回歸後也逐漸起了變化。「我們一直去的體育館是怎樣?就像駱克道那種,一座巿政大樓,什麼部門都有,球場塞在街巿、圖書館之中。」

文:陳嘉文

圖:余俊亮、受訪者提供

雖然去年已建成,車公廟體育館至今仍未對外開放,直至圖片在網上曝光,原本低調座落在山邊的體育館,突然吸引不少專程來先睹為快的外區人。親眼看見這座話題建築的一刻,Simon 說,如今香港的公共建築,設計和工藝的確進步了不少。

體育館的建築外觀,線條簡潔,顏色清簡,外牆主要用上清水混凝土,沒有繁雜的裝飾。「人們常說這樣的建築有日本的味道,那是因為日本建築大師安藤忠雄的建築特色是用上不少清水混凝土,希望建築物能呈現建築材料之美,不作遮掩。」在結構功能上,清水混凝土與一般混凝土無異,但它的表面平滑得多,可直接作為完成品,毋須再於表面修飾批盪。

車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)

車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)

7年出版5本《築覺》系列書籍的建築師許允恆,說車公廟體育館的清水混凝土工藝水平進步不少。(余俊亮 攝)
7年出版5本《築覺》系列書籍的建築師許允恆,說車公廟體育館的清水混凝土工藝水平進步不少。(余俊亮 攝)
車公廟體育館室內的空間佈局有別於傳統的體育館,通道之外,製造更多予人停留的空間。(余俊亮 攝)
以有深刻木紋的木板來做模板,然後倒進水泥,讓混凝土的表面有另一種質感,作為外牆的點綴。(余俊亮 攝)
以有深刻木紋的木板來做模板,然後倒進水泥,讓混凝土的表面有另一種質感,作為外牆的點綴。(余俊亮 攝)
建築物用上清水混凝土,因為以混凝土直接作為建築物的外觀,講求很高的工藝水準。(余俊亮 攝)

功能以外亦重視與環境連繫

除了清水混凝土,值得仔細看看的還有另一種外牆工藝。我們走到體育館入口,兩邊牆同樣也是混凝土,但表面多了不規則的像木紋的坑紋。「這是真的木紋,刻意用有深刻木紋的木板來做模板,所以出來的混凝土,就壓上了木紋,是保持用混凝土作表面、以材質營造設計的效果。」

車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
車公廟體育館去年落成,尚未正式開放使用,最近有國際建築網站刊登它的照片,引起討論。(余俊亮 攝)
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而若把視線再拉闊一點,站到體育館對面的行人路看,這座建築與背後的山林,在規劃時刻意地嘗試產生連繫。根據建築署的描述,「體育館的佈局層層遞進,將山巒引入不同空間,保留村民崇拜風水山的傳統。我們希望項目不限於提供運動設施,更能成為一個公共休閒場所。」Simon 走到汽車入口旁觀看,「建築師的確是想把建築與當地環境相呼應,你看這條露天樓梯,直達平台花園,花園與山坡樹林連成一體,這樣的設計,讓環境提升建築價值,透過建築,人可以更好地欣賞、融入環境。」而室內的空間佈局,採用沒有空調的開放式通道、中央庭園,也是一種新嘗試,締造更多讓人停留的空間。「以往打完波就走,基本上除了等人,你不會想在大堂停留。但這裏有空間讓你從球場出來後,與人閒聊一下才離開。」

車公廟體育館背靠山巒,球場以外建造了不少室外庭園,讓建築物與環境融合,人們在建築物之中也可以享受整個地理環境。(余俊亮 攝)

車公廟體育館背靠山巒,球場以外建造了不少室外庭園,讓建築物與環境融合,人們在建築物之中也可以享受整個地理環境。(余俊亮 攝)

他認為,這是一種進步,「讀書的時候,我們就是學習怎樣才是優秀的建築呢?一座建築,當然要滿足到功能上的需要,這就是過往巿政大廈做到的。功能之後,就是美學;然後是建築也應該對人有價值。再優秀一點,就可能是講求對環境有所價值、對歷史人文方面有價值」。

千禧前後公共建築美學躍進

Simon 所說的多功能巿政大廈,是政府於80年代至90年代為滿足人口急速膨脹的社會需要而大量興建的,例如1986年落成的駱克道巿政大廈,樓高12層,地下至2樓是室內街巿與熟食中心,3樓至5樓有自修室與圖書館,7樓至9樓是不同政府部門如食環署與康文署的辦公室,體育館則分配在10樓至12樓,包括有多用途主場、壁球室等。1989年落成的旺角花園街巿政大廈與上環巿政大廈,佈局與駱克道相似,逾10層高的大樓,一座建築物盡量滿足各項民生需要,建築物只講求用盡每一寸土地,少談使用者的體驗、建築的美學。

「直至2000年左右,這類公共建築,開始產生了變化,最明顯的分別,是把街巿與文康設施分開 。」2001年,將軍澳體育館獨立建成一座建築,旁邊是運動場與公共圖書館;2006年,赤柱體育館與圖書館建築群落成,分別建成兩座建築,以中央庭園分隔。Simon 認為,赤柱巿政大廈是個轉捩點,不止是運用了清水混凝土、佈局更具空間感等,而且不同社會功能的公共建築,不再只以分層分隔,而是以空間和區域分隔。「其實社會也與80年代不同了,新一代的家庭對傳統街巿的需求少了,超級巿場已滿足了大部分日常生活所需。而即使再建室內街巿,排水等技術也大大提高,做到了地面不濕滑的,更講求衛生。」新建的街巿,也不再一定有熟食中心,而改以餐廳代替滿足居民飲食需要。

80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)
80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)
80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)
80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)
80年代落成的巿政大廈,地下多為街巿,街巿之上有熟食中心。(余俊亮 攝)

不過,當車公廟體育館落成,只因為外觀像極了日本建築與台灣建築,在坊間眼中已是一種重大突破,這似乎也正反映香港公共建築雖然有進化,但仍然落後不少先進城巿。在這20年,Simon也看見過不少失敗的例子,例如2003年落成的中央圖書館,退化成只做到了圖書館功能,而在美學上與作為公共建築應有的公共性也有其缺失。巨額金錢花掉,寶貴的土地又用了,卻總是換來談不上好的公共建築,問題之一,是在於外國不少公共建築皆開放設計權,以舉辦公開設計比賽的形式,吸納年輕而貼地的設計,但香港一般是循政府招標的傳統方式規劃,中標的大多是大型建築師樓與承建商,令本地建築師很少機會參與公共建築設計。Simon認為,要解決問題也並不容易,癥結在於政府思維愈趨保守,而議會中少人懂得審議工程的人其實少之又少。香港下一次再出現讓人禁不住說「哇,咁靚嘅?」的公共建築,希望不用再多等20年吧。




2020年5月9日《經濟日報》關於鑽石山火葬場的訪問




2019年6月25日在《文匯報》的訪問

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香港01週報 – 貝聿銘設計觀:重造型美觀 更重環境和諧




2019年3月在《信報》的訪問




可否与高尔夫球会并存?

在这几个月里,香港最常讨论的议题是土地供应相关的问题,而著眼点竟不经意是粉岭高尔夫球场的去留。因为此地皮占地约172公亩,而且租约会在两年多后到期,因此政府可以无需赔偿便可以收回土地作房屋发展并可以满足近40万人的住屋需求。

现在社会的著眼点是否牺牲少数高球爱好者的利益来满足大部份人等上楼/等上车的人仕的需要呢?
在少数服从多数的前题下,牺牲高尔球的发展空间是理所当然。但是在这个小数服从多数的道理下,我们又是否需要拆卸政府大球场来建楼呢?又或者拆卸维多利亚公园的网球场来建楼呢?无疑,香港市民对住屋的需求明显地比足球及网球的需求大得多,但是香港又是否要将每一寸的土地都作房屋发展呢?

尽管市民对土地的需求有极度的殷切,但是高尔夫球场与公共房屋不能够同时并存呢?鱼与熊掌真的不能得之?

填海虽然是一个直接能增加土地的方法,但又会对海床造成永久性的损害并且影响海洋的水流,所以市民对填海的抗拒性是相当大。我们又可否通过设计与技术的层面来解决这些问题呢?而填海的工程又是否可以选择一个更环保的技术来处理,务求减少对海床的破坏呢?

如各位读者不是太善忙的话,笔者曾经在5月17日在此专栏曾讨论过「第三跑道」的建造方法,因为在日本东京羽田机场的第四跑道(又名D-跑道)是局部采用了钢台技术来代替填海。因为此机场的第四跑道是位于东京多摩川河的出口,所以如果使用供统的填海技术将会严重影响多摩川河的流量,从而直接影响多摩川河的水质。因此日本当局使用了Eelevated jacket platform的技术来制作跑道,所以新的跑道不会严重影响多摩川河的水流。

简单来说,这是一个不用堆海而又能增加土地的方法,而且对海床的破坏也可以减省了不少,对海洋水流的影响亦相应地低很多。再者值得留意的是,钢台增地的方法是相对传统填海为快,因为只需在海床上局部打桩,所以省下的时间都不是。由于这是一个钢台增建出来的土地,增辟出来的土地是可以局部拆走或移走,所以是一个值得香港参考的例子。

如果将这个技术引入来香港并在新建的钢台之上兴建多层房屋,这或者可能需要克服不少技术上的问题,当中包括钢台的承重量及抗风能力,而还有水、电、交通等配套设施的考虑,所以问题不少。不过,如果在这个新钢台之上兴建低层建筑的话,则应该不会太过困难。

因为东京的羽田机场跑道已经经历了311大地震,以及多次台风,所以在技术上应可以应付一些横向价空间。因此,笔者忽法其想,如果我们利用这技术在滘西洲附近兴建一个人工岛以作高尔夫球场之用。然后,将粉岭高尔夫球场的土地用作房屋发展,这相应地是简单得多,因为粉岭高尔夫球会离市区不远,而且交通的配套等设施已有一定基础,所以开发的成本理应较低。笔者虽不是工程师,亦没有做过任何计算,但个人粗略的估计,机场跑道的负重亦不过低于高尔夫球场很多,所以结构上应可以满足需要。

这种利用钢台来交换土地的发展方案,不单可以增加房屋供应的土地,亦可以同时兼顾高尔夫球在香港的发展,但新辟的土地亦不会大规模地影响海床。如果这个模式是可行的话,香港是有条件重置葵涌货柜码头至龙鼓滩,甚至扩大货柜码头的规模,以配合香港未来的发展,之后再将货柜码头一带的土地用作房屋发展,所以这个造地的技术是值得香港研究。

坦白说,这个钢台增地的方法不是一个快速有效能增加土地的方法,这是一个中、长期的方法,估计最快都要十至十五年才能够提供新建的房屋,但是我们是否值得花一些时间来研究新技术来解决香港房屋的需要呢? 与其互相指骂,大家都只顾自身的利益时,不如放下前设的观点,以坦诚的态度来接受新的方案,从而解决现在的困局吗?




可否與高爾夫球會並存?

 

在這幾個月裡,香港最常討論的議題是土地供應相關的問題,而著眼點竟不經意是粉嶺高爾夫球場的去留。因為此地皮佔地約172公畝,而且租約會在兩年多後到期,因此政府可以無需賠償便可以收回土地作房屋發展並可以滿足近40萬人的住屋需求。

 

現在社會的著眼點是否犧牲少數高球愛好者的利益來滿足大部份人等上樓/等上車的人仕的需要呢?

在少數服從多數的前題下,犧牲高爾球的發展空間是理所當然。但是在這個小數服從多數的道理下,我們又是否需要拆卸政府大球場來建樓呢?又或者拆卸維多利亞公園的網球場來建樓呢?無疑,香港市民對住屋的需求明顯地比足球及網球的需求大得多,但是香港又是否要將每一寸的土地都作房屋發展呢?

 

儘管市民對土地的需求有極度的殷切,但是高爾夫球場與公共房屋不能夠同時並存呢?魚與熊掌真的不能得之?

 

填海雖然是一個直接能增加土地的方法,但又會對海床造成永久性的損害並且影響海洋的水流,所以市民對填海的抗拒性是相當大。我們又可否通過設計與技術的層面來解決這些問題呢?而填海的工程又是否可以選擇一個更環保的技術來處理,務求減少對海床的破壞呢?

 

 

如各位讀者不是太善忙的話,筆者曾經在5月17日在此專欄曾討論過「第三跑道」的建造方法,因為在日本東京羽田機場的第四跑道(又名D-跑道)是局部採用了鋼台技術來代替填海。因為此機場的第四跑道是位於東京多摩川河的出口,所以如果使用供統的填海技術將會嚴重影響多摩川河的流量,從而直接影響多摩川河的水質。因此日本當局使用了Eelevated jacket platform的技術來製作跑道,所以新的跑道不會嚴重影響多摩川河的水流。

 

簡單來說,這是一個不用堆海而又能增加土地的方法,而且對海床的破壞也可以減省了不少,對海洋水流的影響亦相應地低很多。再者值得留意的是,鋼台增地的方法是相對傳統填海為快,因為只需在海床上局部打樁,所以省下的時間都不是。由於這是一個鋼台增建出來的土地,增闢出來的土地是可以局部拆走或移走,所以是一個值得香港參考的例子。

 

如果將這個技術引入來香港並在新建的鋼台之上興建多層房屋,這或者可能需要克服不少技術上的問題,當中包括鋼枱的承重量及抗風能力,而還有水、電、交通等配套設施的考慮,所以問題不少。不過,如果在這個新鋼枱之上興建低層建築的話,則應該不會太過困難。

 

因為東京的羽田機場跑道已經經歷了311大地震,以及多次颱風,所以在技術上應可以應付一些橫向價空間。因此,筆者忽法其想,如果我們利用這技術在滘西洲附近興建一個人工島以作高爾夫球場之用。然後,將粉嶺高爾夫球場的土地用作房屋發展,這相應地是簡單得多,因為粉嶺高爾夫球會離市區不遠,而且交通的配套等設施已有一定基礎,所以開發的成本理應較低。筆者雖不是工程師,亦沒有做過任何計算,但個人粗略的估計,機場跑道的負重亦不過低於高爾夫球場很多,所以結構上應可以滿足需要。

 

這種利用鋼枱來交換土地的發展方案,不單可以增加房屋供應的土地,亦可以同時兼顧高爾夫球在香港的發展,但新闢的土地亦不會大規模地影響海床。如果這個模式是可行的話,香港是有條件重置葵涌貨櫃碼頭至龍鼓灘,甚至擴大貨櫃碼頭的規模,以配合香港未來的發展,之後再將貨櫃碼頭一帶的土地用作房屋發展,所以這個造地的技術是值得香港研究。

 

坦白說,這個鋼台增地的方法不是一個快速有效能增加土地的方法,這是一個中、長期的方法,估計最快都要十至十五年才能夠提供新建的房屋,但是我們是否值得花一些時間來研究新技術來解決香港房屋的需要呢? 與其互相指罵,大家都只顧自身的利益時,不如放下前設的觀點,以坦誠的態度來接受新的方案,從而解決現在的困局嗎?

 

 




交学费(6月25日信报—建筑思话专栏)

每论人或者公司都需要从磨练中成长,每次的学习都可能需要交学费,学费有时更可能相当昂贵。由于中国经济近年发展急速,国内企业在短短数年间便由一间省内企业便发展一间数千亿元的全国性企业。由于胜利来得太易、太快,导致国内企业的野心在短时间内急速澎涨,无论在国内、香港,以至海外都有大量投资,这种一掷千金的投资手法在市场上确实曾制造不少话题,但实际效益又是如何呢?

笔者近年开始接触到多一些国内财团参与的香港或海外项目,笔者发现国内的财团可能过于乐观,在未完全了解当地的情况或当地的法规的情况便完成交易,甚至假设国外的政府可以像国内一样,通过人事关系去疏通。

例子一:

一座位于港岛半山豪宅地段的单幢楼出售,意向价是20亿,平均尺价是每平方尺约10万元。若以一座没海景的数十年旧楼来说,这是一个相当昂贵的价钱,不过令人惊讶的不是项目的尺价,而是销售程序的粗疏。

作为一单20亿元的商业交易,销售的一方竟然可以只提供三张A4纸的文件来招商,文件中虽曾提及过该地段的现况与可发展的方案。但是,招商文件中连重要的地契条款如高度限制、土地用途、车位数目的要求都没有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可将现有四层高的建筑物拆去并改建成一座20多层高的住宅大楼,这样便会以制造出10多层的海景单位。

不过,当买方自行去城规会与地政总署查核时,才发现虽然在环境规划大纲图(OZP)是容许较在此处兴建多层的住宅大楼,但是地契是列明有高度限制,所以如要兴建招商文件中所述的多层住宅大楼,买方需要补地价,而补地价的金额则由地政总署来决定。尽管买方愿意补地价,地政总署亦不一定同意更改建筑物高度的上限,而且补地价的申请亦可能需时很久。再者,该地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的开挖或地基工程都未必能够得到批准。

换句话说,卖方所提及的多层大楼方案可能只是一厢情愿的愿境,万一买方不是幸好刚招聘到一个熟悉香港法规的同事来复核相关文件,这所中资财团20亿元的投资便瞬间泡汤。

例子二:

一个内地富商以投资移民的方式来到香港,并在香港山顶两个地段买下两座独立屋,并打算拆卸重建,一座将是自主,另一座将给予大儿子及媳妇住。当第一间独立屋拆卸后,才发现山顶地段的住宅项目属环境规划大纲图(OZP)的表二列,即是任何住宅项目发展都需要先经过城规会的审批才可以动工,因此当大厦拆卸后便需要等待一段长时间才可以展开下阶段的工程。

至于他们另外买的一幢的独立屋则因为二级保护建筑物,所以亦不全座拆卸重建,再者由于独立屋前的一条路太窄,根本不能够满足消防车道的要求,需要加强室内的消防设备。尽管业主资金雄厚,不介意投放大量资金来改建,但由于车道太窄,工程车根本都不能通过,所以工程一直都处于胶着状态,这位业主便一直处于有地无屋住的奇怪情况。

 

例子三:

一个中国财团尝试在澳洲处投地,由于人生路不熟唯有从当地的大财团处买地。

之后,其中一个澳洲财团保留了街头与街尾的地皮,之后将中间部份的一幅中型地皮分割出售于中资财团。成交后,中资财团才发现卖地条款列明,澳洲有权否决此地块的发展规模与设计,换句话说,中资财团除需要得到当地政府的批准之后,还需要得到澳洲财团的批准,此乃是对中资财团大大的不利。

再者,当前期探土工程开展不久,中资财团才发现原来此地块是曾被石棉污染,需要投放大需的资金来去掉污染部份才得到当地政府展开工程,相反地澳洲财团的土地则没有此问题。由于有如此大的前设问题,工程长期都不能开展。

中资财团曾以为可以好像中国内地的做法,尝试与当地政府高官疏通一下,便可以缩短相关程序,但无奈当地政府的制度不是一个人治的制度,下层的官员是可以影响上级官员的决定,而且此事件已经被传媒曝光,所以只手遮天的做法是绝对不成。

中资财团的勇猛已经是世界有名,但是交易前的风险评估则有待改善。笔者相信这些过度勇猛的高风险投资的背后原因是管理层急于求胜,务求在每个业绩年度内都有明显的增幅,务求在短时间之内将公司成为中国50强、福布斯全球500强的企业。

不过,由于很多管理层都是凭着一瞬间的幸运而致富,又或者是皇亲国戚的关系而进身核心管理层,所以很多管理层都未经磨练或经历挫败,因此便需要在国外交一些昂贵的「学费」。




交學費(6月25日信報—建築思話專欄)

每論人或者公司都需要從磨練中成長,每次的學習都可能需要交學費,學費有時更可能相當昂貴。由於中國經濟近年發展急速,國內企業在短短數年間便由一間省內企業便發展一間數千億元的全國性企業。由於勝利來得太易、太快,導致國內企業的野心在短時間內急速澎漲,無論在國內、香港,以至海外都有大量投資,這種一擲千金的投資手法在市場上確實曾製造不少話題,但實際效益又是如何呢?

 

筆者近年開始接觸到多一些國內財團參與的香港或海外項目,筆者發現國內的財團可能過於樂觀,在未完全了解當地的情況或當地的法規的情況便完成交易,甚至假設國外的政府可以像國內一樣,通過人事關系去疏通。

 

例子一:

 

一座位于港島半山豪宅地段的單幢樓出售,意向價是20億,平均尺價是每平方尺約10萬元。若以一座沒海景的數十年舊樓來說,這是一個相當昂貴的價錢,不過令人驚訝的不是項目的尺價,而是銷售程序的粗疏。

作為一單20億元的商業交易,銷售的一方竟然可以只提供三張A4紙的文件來招商,文件中雖曾提及過該地段的現況與可發展的方案。但是,招商文件中連重要的地契條款如高度限制、土地用途、車位數目的要求都沒有提及。最令人咋舌的是,招商文件中曾提及可將現有四層高的建築物拆去並改建成一座20多層高的住宅大樓,這樣便會以製造出10多層的海景單位。

 

不過,當買方自行去城規會與地政總署查核時,才發現雖然在環境規劃大綱圖(OZP)是容許較在此處興建多層的住宅大樓,但是地契是列明有高度限制,所以如要興建招商文件中所述的多層住宅大樓,買方需要補地價,而補地價的金額則由地政總署來決定。儘管買方願意補地價,地政總署亦不一定同意更改建築物高度的上限,而且補地價的申請亦可能需時很久。再者,該地段是特殊地段—Schedule area 1, 任何大型的開挖或地基工程都未必能夠得到批準。

 

換句話說,賣方所提及的多層大樓方案可能只是一廂情願的願境,萬一買方不是幸好剛招聘到一個熟悉香港法規的同事來複核相關文件,這所中資財團20億元的投資便瞬間泡湯。

 

例子二:

 

一個內地富商以投資移民的方式來到香港,並在香港山頂兩個地段買下兩座獨立屋,並打算拆卸重建,一座將是自主,另一座將給予大兒子及媳婦住。當第一間獨立屋拆卸後,才發現山頂地段的住宅項目屬環境規劃大綱圖(OZP)的表二列,即是任何住宅項目發展都需要先經過城規會的審批才可以動工,因此當大廈拆卸後便需要等待一段長時間才可以展開下階段的工程。

 

至於他們另外買的一幢的獨立屋則因為二級保護建築物,所以亦不全座拆卸重建,再者由於獨立屋前的一條路太窄,根本不能夠滿足消防車道的要求,需要加強室內的消防設備。儘管業主資金雄厚,不介意投放大量資金來改建,但由於車道太窄,工程車根本都不能通過,所以工程一直都處於膠著狀態,這位業主便一直處於有地無屋住的奇怪情況。

 

例子三:

 

一個中國財團嘗試在澳洲處投地,由於人生路不熟唯有從當地的大財團處買地。

之後,其中一個澳洲財團保留了街頭與街尾的地皮,之後將中間部份的一幅中型地皮分割出售於中資財團。成交後,中資財團才發現賣地條款列明,澳洲有權否決此地塊的發展規模與設計,換句話說,中資財團除需要得到當地政府的批準之後,還需要得到澳洲財團的批準,此乃是對中資財團大大的不利。

 

再者,當前期探土工程開展不久,中資財團才發現原來此地塊是曾被石棉污染,需要投放大需的資金來去掉污染部份才得到當地政府展開工程,相反地澳洲財團的土地則沒有此問題。由於有如此大的前設問題,工程長期都不能開展。

 

中資財團曾以為可以好像中國內地的做法,嘗試與當地政府高官疏通一下,便可以縮短相關程序,但無奈當地政府的制度不是一個人治的制度,下層的官員是可以影響上級官員的決定,而且此事件已經被傳媒曝光,所以隻手遮天的做法是絕對不成。

 

中資財團的勇猛已經是世界有名,但是交易前的風險評估則有待改善。筆者相信這些過度勇猛的高風險投資的背後原因是管理層急於求勝,務求在每個業績年度內都有明顯的增幅,務求在短時間之內將公司成為中國50強、福佈斯全球500強的企業。

不過,由於很多管理層都是憑著一瞬間的幸運而致富,又或者是皇親國戚的關系而進身核心管理層,所以很多管理層都未經磨練或經歷挫敗,因此便需要在國外交一些昂貴的「學費」。

 

 




交楼心战室(5月25日晴报专栏)

终于来到这个系列的最后一篇,亦是对发展商项目经理最大的考验。正如上几篇阐述过由买地,招标到卖楼各阶段,项目经理都在与时间竞赛,但是他们面对的人多数都是公司内部的人或政府官员,因此面对的问题大都在可预计的情况内。不过当去到交楼阶段,项目经理便要直接面对小业主和物业管理公司,还有近年兴起的验楼师以及传媒 – 以上各个团体对项目的反应可以完全不一样,因此项目经理只能「见招拆招」。

大家可能以为发展商交楼只需要做到交楼标准便没有问题,但是当大家流行邀请验楼师来验楼时,情况就完全不同。因为各验楼师的标准未必一致,而且坊间流行的标准更是某验楼师自创的,而且很多评分都是靠肉眼来评定,因此验楼师的收楼标准很视乎他个人的观感,确实难以捉摸。

再者,验楼师为了要对小业主有所交代,故一般而言小业主自验的单位大约有20多项执修项目,但由验楼师检验的单位却会多达70多项,有时更有多达200多项的执修项目。

无奈地,虽然验楼师的评分未必在同一基准上进行,但验楼分数往往是传媒关注的要点。因此发展商便会在交楼前预先与部分小业主联络,邀请他们让传媒的验楼师验并楼拍摄单位,而该VIP单位会由项目经理重点照顾,并且还会准备一队「突击队」,当中包括各项泥水,油漆,木工的师傅。万一传媒访问拍摄的单位并不是预先安排好的VIP单位,便会由突击队马上执修。但传媒机构不会预先通知发展商将会拍摄的单位,项目经理便需要从各方线索中找出VIP单位,这亦是项目经理的本钱与存在的价值。

房地产项目表面上是一个工程项目,但其实是一场长时间的商业心理战,一切都是计算出来的结果。